Superficies en Thaïlande : Sécuriser les droits fonciers des étrangers et des investisseurs

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 11 octobre 2026

Points clés concernant les droits de superficie en Thaïlande :

• Un “ droit de superficie ” (สิทธิเหนือพื้นดิน) permet à une personne de posséder des constructions sur un terrain qui ne lui appartient pas, comme un bail à long terme.
• Il peut être accordé pour une durée maximale de 30 ans ou pour la durée de vie de l'une ou l'autre des parties. L'enregistrement auprès du Département foncier est nécessaire pour qu'il soit opposable aux tiers.
• Permet aux ressortissants étrangers (qui ne peuvent pas posséder de terres) de posséder légalement des bâtiments sur le territoire thaïlandais.
• Pas très répandu en Thaïlande. Quelques Bureaux fonciers peuvent ne pas accepter l’enregistrement. Les bâtiments existants ont souvent besoin d’un enregistrement ou d’une cession distincts avant de pouvoir faire l’objet d’un nouveau droit de superficie.

Qu’est-ce que le droit de superficie en Thaïlande ?

Le droit de superficie (สิทธิเหนือพื้นดิน See Tee Neua Peun Din) est un droit important dans le droit immobilier thaïlandais. Une personne appelée ‘superficiaire’ peut posséder des bâtiments, des structures ou des plantations. Ceux-ci se trouvent sur un terrain appartenant à une autre personne, connue sous le nom de ‘ propriétaire foncier ’. Cet instrument juridique sépare la propriété de la structure de la propriété du terrain lui-même. Il doit figurer sur le titre de propriété du bien, comme le Chanote. Vous ne pouvez pas enregistrer des superficies sur un Por Bor Tor 5 ou un titre de propriété Sor Por Kor. Cette inscription doit être effectuée auprès du service du cadastre. Elle est nécessaire pour être juridiquement contraignante pour les tiers.

Droit de superficie en Thaïlande : points clés

• Permet de posséder un bâtiment sur le terrain d’autrui.
• Durée maximale : 30 ans ou la durée de vie du propriétaire/superficiaire.
• Le droit renouvelable de superficies peut nécessiter un accord. Note : Bien que les décisions spécifiques puissent varier, les décisions de la Cour suprême thaïlandaise concernant caractère non exécutoire des renouvellements automatiques de bail invitent à la prudence lorsqu'on se fie aux clauses de renouvellement automatique pour les Accords de droit de superficie aussi. Les accords réciproques pourraient être un moyen d'ajouter une clause de renouvellement et de lier les héritiers.
• Doit être enregistré sur le titre foncier (Chanote).
• Le droit de superficie est transmissible et héréditaire (sauf restrictions).
• Différent d'un bail (droit réel vs droit personnel).
• Une option cruciale pour les étrangers qui construisent des biens immobiliers en Thaïlande.

Cadre juridique pour le contrat de superficie en Thaïlande

Le droit de superficie en Thaïlande (สิทธิเหนือพื้นดิน) est régi par articles 1410 à 1416 du Code civil et commercial. Cela permet à une personne, souvent étrangère, de devenir propriétaire légalement d’un bâtiment ou d’une structure sur un terrain appartenant à un autre propriétaire. Pour être exécutoire contre des tiers, l’accord doit être rédigé par écrit et enregistré auprès du bureau foncier.

Pourquoi les droits de superficie sont-elles importantes pour les étrangers en Thaïlande ?

La législation thaïlandaise restreint l'accès à la propriété foncière pour les étrangers. Le droit de superficie, ou contrat de droit de superficie, offre une solution juridique essentielle. Les étrangers peuvent investir dans la construction de maisons, d'usines ou d'autres bâtiments sur des terrains thaïlandais. Cela est souvent possible s'ils ont un conjoint thaïlandais ou une société thaïlandaise. Ils peuvent être propriétaires des bâtiments, même s'ils ne peuvent pas être propriétaires du terrain. Ce dispositif offre une sécurité accrue par rapport à un bail classique pour les investissements importants dans la construction.

Droit de superficie ou usufruit : quelle est la différence ?

Caractéristique	Droit de superficie	Usufruit
Propriété des bâtiments	Vous pouvez posséder des bâtiments ou des structures sur la propriété de quelqu’un d’autre.	Vous ne pouvez pas être propriétaire des structures, vous avez seulement le droit d'utiliser le terrain ou les bâtiments.
Durée	Le droit de superficie peut durer jusqu'à 30 ans. Il peut également durer toute la vie du propriétaire foncier ou du titulaire du droit. Cela dépend de ce que les parties conviennent	Dure généralement toute la vie de l'usufruitier. Ne peut excéder la durée de vie de ce dernier.
Transférabilité	Transférable et héréditaire, sauf stipulation contraire dans le contrat.	Non héréditaire. Peut parfois être transféré sous certaines conditions.
Usage courant	Souvent utilisé lorsqu'une personne construit une maison sur le terrain d'autrui.	Souvent utilisé pour désigner le fait d'habiter ou de gérer un bien immobilier sans en être propriétaire.
Inscription	Doit être enregistré auprès du Département foncier pour être exécutoire.	Il doit également être enregistré auprès du Département foncier pour devenir un droit réel.

Si vous n’êtes pas certain de savoir si une droit de superficie ou usufruit Thaïlande est ce qui convient le mieux à votre situation, parlez-en à notre équipe juridique. Chez ThaiLawOnline, nous pouvons vous aider à rédiger des contrats, à enregistrer vos droits et à comprendre vos options immobilières à long terme en Thaïlande.

Comparaison avec les contrats de location de terrains

Lorsqu'on compare le droit de superficie aux contrats de bail foncier traditionnels, plusieurs distinctions apparaissent. Un bail foncier permet au preneur d'utiliser le terrain pour une durée limitée. Un accord de superficie en Thaïlande permet au superficiaire de construire des ouvrages permanents sur le terrain. De plus, contrairement à un bail, qui ne peut jamais dépasser 30 ans à la fois, un droit de superficie peut être consenti pour la durée de la vie du propriétaire foncier ou pour celle du superficiaire plutôt que pour une durée déterminée (article 1412). Cela offre davantage de sécurité au superficiaire. Cette permanence peut favoriser des investissements plus importants dans la construction ou l’aménagement, ce qui profite en définitive aux deux parties.

Caractéristique	Droit de superficie	Usufruit	Bail
Définition	Droit de construire, de posséder et d’utiliser des structures sur le terrain d’autrui.	Droit d’utiliser et de profiter des biens d’autrui, y compris en tirant profit.	Contrat de location de bien immobilier pour une période déterminée.
Droits de propriété	Le fait de posséder les structures mais pas le terrain peut engendrer des complications.	N'est pas propriétaire du bien ; ne possède que des droits d'usage.	N'est pas propriétaire du bien ; dispose de droits d'usage conformément au contrat.
Durée	Une durée déterminée allant jusqu’à 30 ans, ou la durée de vie du propriétaire foncier ou du superficiaire.	Généralement pour la durée de vie de l'usufruitier ; peut être plus courte si convenu.	Durée maximale de 30 ans ; renouvelable selon accord.
Transférabilité	Peut être transféré ou hérité, sous réserve des conditions de l'accord.	Ne peut être ni cédé ni transmis par succession ; prend fin au décès de l'usufruitier.	Peut être cédé si le contrat de bail le permet ; sous réserve du consentement du bailleur.
Inscription	Doit être enregistré auprès du Département foncier pour être juridiquement contraignant.	Doit être enregistré auprès du Département foncier pour être juridiquement contraignant.	Les baux d'une durée supérieure à 3 ans doivent être enregistrés ; les baux de plus courte durée ne nécessitent pas d'enregistrement.

Comment enregistrer un droit de superficie en Thaïlande

Pour rendre une convention de superficie valide en Thaïlande, elle doit être enregistrée auprès de l’Office foncier. Cette inscription rend la convention exécutoire contre les tiers. Le propriétaire foncier et le superficiaire, qui est souvent un étranger, doivent être présents lors de l’enregistrement. Ils peuvent également être représentés par une personne munie de la bonne procuration. L’accord doit être écrit et rédigé en thaï. S’il est initialement rédigé en anglais, le Département foncier exigera une traduction en thaï.

Avant l'enregistrement, les parties doivent rassembler tous les documents nécessaires, notamment une pièce d'identité, le titre de propriété (chanote) et les statuts de la société si celle-ci est une personne morale. La convention de superficie doit clairement préciser son objet, sa durée et ses conditions, incluant les droits de construire, de céder, de transmettre par succession ou de louer le bien. Une fois acceptée, la convention de superficie est inscrite au verso du titre de propriété. Des frais administratifs sont applicables, généralement calculés en pourcentage de la valeur du contrat ou du loyer convenu. Si la convention est conclue à titre gratuit, les frais peuvent être réduits.

Liste de vérification pour l'enregistrement des droits de superficie (Que faut-il préparer ?)

• Un contrat écrit en thaï (ou avec une traduction certifiée en thaï, il est préférable de faire appel à un cabinet d'avocats expérimenté)
• Propriétaire foncier et superficiaire présents (ou représentants légaux munis d'une procuration)
• Titre de propriété (โฉนดที่ดิน) du terrain
• Pièces d'identité valides ou documents de l'entreprise, le cas échéant.
• Durée clairement définie (par exemple, 30 ans ou la durée de vie de l'une des parties)
• Usage déclaré (résidentiel, commercial, etc.)
• Les frais d’inscription (voir la section « Frais » ci-dessous)

✅ Astuce : Indiquez toujours la durée. Si vous la laissez en blanc, le droit pourrait prendre fin moyennant un préavis d’un an. C’est ce que prévoit lui-même l’article 1413 : lorsque le loyer doit être payé, un préavis d’un an doit être donné, ou un loyer d’un an doit être payé.

Contrairement à un bail, qui ne vous permet de disposer que de le droit de superficie du terrain, un superficies vous permet de devenir propriétaire du bâtiment situé sur un autre terrain. Cette distinction est particulièrement importante pour les étrangers qui ne peuvent pas posséder des terrains en Thaïlande. L’enregistrement d’un superficies procure à toutes les parties la certitude juridique nécessaire et contribue à prévenir les litiges futurs.

Considérations pratiques relatives aux droits de superficie en Thaïlande

Lors de la préparation d'un contrat de superficie thaïlandais, il est important d'aller au-delà de la simple procédure d'enregistrement. Le contrat doit clairement préciser des détails tels que le loyer, la durée du contrat, les droits de renouvellement et ce qui se passe à son expiration. Par exemple, le propriétaire foncier indemnisera-t-il le superficiaire pour la construction ? Le bâtiment peut-il être vendu ou enlevé ? Ces conditions doivent être stipulées dans le contrat afin d'éviter toute confusion ultérieure.

Si le terrain est vendu ultérieurement, un droit de superficie enregistré restera valable à l'égard du nouveau propriétaire. Toutefois, la meilleure protection réside dans des conditions écrites claires. Les étrangers devraient également envisager de combiner le droit de superficie avec un bail pour une sécurité accrue. Avant de signer quoi que ce soit, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais. Un contrat bien rédigé réduit les risques juridiques et garantit que les deux parties comprennent leurs droits et obligations.

Les tribunaux thaïlandais ont statué que les contrats de superficies utilisés pour dissimuler des transferts illégaux de terres peuvent être nuls. Par exemple, dans l’arrêt de la Cour suprême คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6065/2564, un accord associant superficie et hypothèque a été annulé. Cela s’expliquait par le fait que ces actes étaient utilisés pour cacher la véritable propriété et contourner les restrictions. Cette affaire montre à quel point il est important de structurer les accords de superficies de manière transparente et dans le respect des règles légales.

✅ Conseils juridiques et ⚠️ Mises en garde concernant les droits de superficie en Thaïlande

✅ Conseil juridique : Enregistrez toujours la superficie au bureau foncier. Sans enregistrement, le droit n'est pas opposable aux tiers, même avec un contrat signé.

✅ Conseil juridique : Assurez-vous que le contrat précise si les droits de superficie sont transférable ou héréditaire. Si le contrat est muet, la règle par défaut est qu’il est transférable en vertu de la loi thaïlandaise (article 1411).

✅ Conseil juridique : Si vous utilisez de l’argent reçu avant le mariage pour construire une maison sur le terrain de votre conjoint thaïlandais, faites une déclaration légale. Cela confirmera qu’il s’agit de votre propriété personnelle et protégera vos droits en vertu du droit familial thaïlandais.

✅ Conseil juridique : Allier une droit de superficie bâtie et un bail à long terme pour bénéficier d’une protection juridique plus solide, surtout si vous construisez sur un terrain que vous n’êtes pas propriétaire.

⚠️ Prudence: Les clauses de renouvellement automatique dans les contrats de superficie ou de bail peuvent ne pas être applicables en vertu du droit thaïlandais. La Cour suprême thaïlandaise a rejeté de telles clauses lorsqu'elles n'ont pas fait l'objet d'un nouvel accord clair lors du renouvellement. Il s'agissait d'une affaire de bail, mais on peut penser qu'il en irait de même pour les droits de superficie en Thaïlande. Cependant, des avocats créatifs peuvent recourir à des techniques telles que les accords de réciprocité si le terrain est vacant et qu'un investissement doit être ajouté, comme la construction de bâtiments sur le terrain. Consultez notre article sur les accords de réciprocité ici.

⚠️ Prudence: Le droit de superficie confère uniquement des droits sur la structure, et non sur le terrain. En cas de vente du terrain, vos droits subsistent uniquement s'ils sont dûment enregistrés et mentionnés dans le contrat.

⚠️ Prudence: Les bureaux fonciers n'interprètent pas tous la loi de la même manière. Certains peuvent demander des documents supplémentaires ou s'interroger sur les exemptions de frais. Renseignez-vous toujours auprès de votre bureau foncier local avant votre rendez-vous.

⚠️ Avertissement : Si le contrat ne mentionne pas un terme fixe, le droit de superficie peut être résilié avec un préavis raisonnable, et dans le cas où un loyer est dû, l’article 1413 exige un préavis d’un an ou le paiement d’un an de loyer.

⚠️ Prudence: Tous les terrains en Thaïlande ne peuvent pas faire l’objet d’un droit de superficie. Les terres attribuées par l’État à des fins agricoles, comme Sor Por Kor ou des terres allouées, ne peuvent généralement pas avoir une superficie. Les terres obtenues en vertu du Code foncier L’article 58 bis prévoit une interdiction de transfert de dix ans, et les tribunaux l’appliquent strictement. Dans l’arrêt 8887/2563, les parties ont fait passer une vente de ce terrain comme une hypothèque afin de contourner cette interdiction, et la Cour suprême a déclaré la hypothèque nulle en tant que fait juridique caché, de sorte qu’elle ne pouvait pas être exécutoire. Cette affaire concerne plutôt l’interdiction de transfert que la superficies, mais le principe s’applique néanmoins : un droit créé sur un terrain limité est aussi valable que la restriction en vigueur. Vérifiez toujours auprès de l’office foncier local pour vérifier la compatibilité avec les règles.

Pratiques des bureaux fonciers et variations régionales

En pratique, les procédures d'enregistrement d'une superficie auprès du bureau foncier peuvent varier d'une province à l'autre. Connaître les spécificités locales permet d'éviter les erreurs

• Bail et superficies simultanés : Certains bureaux fonciers provinciaux sont peu familiers avec l'enregistrement d'un bail et d'une superficie sur la même parcelle pour les mêmes parties. Par exemple, le mélange d'un bail foncier de 30 ans et d'une superficie peut induire en erreur les autorités locales. La superficie est un moyen courant d'accorder à un étranger à la fois le droit d'usage du terrain et le droit de propriété d'un logement. Un guide indique que tous les bureaux fonciers n'acceptent pas facilement l'enregistrement simultané des deux actes, bien qu'aucune loi ne l'interdise. Il peut être nécessaire d'insister poliment ou de présenter le fondement juridique. Un bail (droit personnel) et un droit de superficie (droit réel) peuvent coexister légalement. Il est donc conseillé de se renseigner au préalable auprès du bureau foncier compétent.
• Documentation et formalités : Tous les accords de superficie doivent être enregistrés auprès du Département des terres (สำนักงานที่ดิน) dont relève le terrain. Le propriétaire foncier et le superficiaire, ou leurs représentants autorisés, doivent être présents. Ils doivent signer le contrat de superficie officiel en thaï. Le bureau foncier inscrira la superficie sur le titre de propriété (โฉนดที่ดิน). Ne pas suivre la procédure d'enregistrement officielle, par exemple en se contentant de signer un contrat privé, est une erreur fréquente. Cette erreur rend la “ superficie ” non exécutoire. En outre, si le propriétaire est marié, le consentement de son conjoint peut être requis, comme pour d'autres transactions immobilières.

• Termes et conditions: Lors de l’enregistrement, vous devez indiquer la durée du droit de superficie. Elle peut être de 30 ans au maximum pour une durée déterminée, ou couvrir la vie du propriétaire foncier ou du superficiaire. Évitez de laisser la durée “ non spécifiée ”, car une durée indéterminée sera considérée comme résiliable à volonté selon la loi. Il est également important de préciser toutes les conditions (par exemple, le loyer, s’il y a lieu, ou les obligations d’entretien) dans le document d’enregistrement. L’article 1414 du Code civil et commercial permet au propriétaire foncier de mettre fin au droit si le superficiaire ne respecte pas une condition essentielle prévue dans l’acte. Il convient donc de préciser ces conditions précisément. Par exemple, si le superficiaire ne paie pas le loyer convenu pendant deux ans consécutifs, le propriétaire foncier peut résilier le droit. Chaque bureau foncier peut avoir sa propre formulation ou ses propres formulaires. Vérifier le formulaire standard (แบบฟอร์มสิทธิเหนือพื้นดิน) avec un agent peut aider à s’assurer que tout est correctement enregistré.
• particularités locales: Certains bureaux fonciers traitent rarement les cas de superficies. Le personnel peut confondre les superficies avec baux à long terme ou usufruit thaïlandais. Certains services hésitent à accorder un droit de superficie viager à un étranger. Cette réticence s'explique par la rareté de la situation, même si la loi l'autorise. Dans ce cas, disposer du texte de loi (les articles 1410 à 1412 permettent une superficie pour la durée de vie du propriétaire ou du superficiaire) peut s'avérer utile. La patience et la consultation de la loi ou des règlements du ministère de l'Intérieur permettent généralement de surmonter les réticences locales.

Exemples concrets de droit de superficie en Thaïlande

Exemple 1, usage résidentiel : Sécuriser votre maison

Chris, un retraité australien, souhaitait construire la maison de ses rêves à Phuket sur un terrain appartenant à son épouse thaïlandaise. La loi thaïlandaise l'empêchant d'être propriétaire du terrain, ils ont enregistré un 30 ans de droit de superficie auprès du bureau foncier. Cela permet à Chris d'être légalement propriétaire de la maison et d'en avoir le contrôle, même si le terrain reste au nom de sa femme.

Cela lui procure la tranquillité d'esprit et transmet de plein droit le droit à ses héritiers. L'article 1411 du Code civil et commercial dispose que, sauf stipulation contraire de l'acte constitutif, le droit de superficie est cessible et transmissible par voie de succession. L'accord n'a pas besoin de le prévoir ; il faudrait qu'il l'exclue.

Exemple 2, usage commercial : Protection d'un investissement commercial

Anna, une entrepreneuse allemande, a loué un terrain à Bangkok pour y construire un petit hôtel de charme. Au lieu d'opter pour un simple bail, elle a conclu un accord de superficie afin d'enregistrer le bâtiment à son nom. Cela lui a permis de mieux contrôler son investissement et d'assurer sa sécurité juridique.

Même en cas de vente ultérieure du terrain, le droit de superficie enregistré d'Anna lui permet de conserver l'intégralité de ses droits sur son hôtel pendant toute la durée du contrat. Cette stratégie renforce non seulement sa position, mais lui ouvre également la voie à de futures reventes ou cessions.

Décisions importantes de la Cour suprême

• Le droit de superficie doit être constaté par écrit et enregistré. À défaut, il ne peut être invoqué comme un droit réel (par exemple, arrêt n° 749/2536 de la Cour suprême).
• Les accords non enregistrés ne peuvent être exécutoires qu'entre les parties, et non contre des tiers (par exemple, décision de la Cour suprême n° 5560/2537).
• Un droit accordé par testament peut être reconnu comme une superficie valable (par exemple, arrêt n° 667/2542 de la Cour suprême).

Interprétations récentes (2020-2025)

Des décisions récentes de la Cour suprême thaïlandaise ont clarifié la manière dont les articles 1410 à 1416 du Code civil et commercial (CCC) sont appliqués dans la pratique. Ces articles concernent le สิทธิเหนือพื้นดิน (droit de superficie)

• Opérations simulées annulées, arrêt de la Cour suprême n° 6065/2564 (2021), la Cour a annulé un contrat de superficie. Ce contrat était une simulation visant à dissimuler une vente de terrain. Dans cette affaire, un propriétaire a accordé à une société un droit de superficie de 30 ans. En même temps, le propriétaire a hypothéqué le terrain auprès du créancier de la société. Il s'agissait d'une tentative de contourner les restrictions légales applicables aux transferts. La Cour a jugé que les parties n'avaient jamais réellement eu l'intention de constituer une superficie ou une hypothèque. Cette décision met en garde contre l'utilisation d'un droit de superficie pour contourner les lois foncières.
• Superficie non enregistrée = droit personnel uniquement, Arrêt de la Cour suprême n° 2577/2551 (2008), (Une affaire un peu plus ancienne, mais toujours instructive) La Cour a confirmé que si un propriétaire foncier permet à quelqu'un de construire sur son terrain sans superficie écrite et enregistrée, le bâtiment est pas un “ élément inamovible ” du terrain et appartient au constructeur, créant ainsi de fait un de facto superficies​. Cependant, il n’avait pas été enregistré auprès du bureau foncier. Cela signifie qu’il n’a créé que des obligations entre les parties et non un droit réel. Le propriétaire foncier pouvait résilier cet arrangement non enregistré à tout moment, car aucune durée n’avait été fixée. Un droit de superficie doit être établi par écrit et enregistré sur le titre de propriété. Cela est nécessaire pour qu’il soit juridiquement opposable aux tiers. Si aucune durée n’est spécifiée, l’article 1413 du Code civil et commercial permet à l’une ou l’autre des parties d’y mettre fin à volonté moyennant un préavis raisonnable. Ainsi, un droit de superficie sans durée n’est pas perpétuel : il ne dure que jusqu’à ce que l’une des parties y mette fin.
• Transférabilité et succession. En vertu du droit thaïlandais, un droit de superficie peut être cédé et transmis par succession, sauf décision contraire des parties. L'article 1411 l'énonce clairement : à moins que l'acte créant le droit n'en dispose autrement, celui-ci est cessible et transmissible par voie de succession. Cela montre que le droit de superficie (สิทธิเหนือพื้นดิน) peut être cédé ou attribué comme tout autre bien. Un droit de superficie régulièrement constitué ne prend pas fin au décès du propriétaire du terrain ou du superficiaire, à moins qu'il n'ait été accordé pour la durée de la vie d'une personne. Il perdure pour la durée convenue ou jusqu'à son extinction conformément à la convention.
• En Thaïlande, les droits de superficie doivent être clairement établis par écrit et enregistrés. Dans l'affaire คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2577/2551, la cour a statué que la construction d'une maison sur un terrain avec une simple autorisation verbale ne constitue pas un droit réel. Cela signifie que l'accord peut être résilié à tout moment. Cette décision souligne le risque que représentent les accords non enregistrés, notamment dans le cadre de relations personnelles ou familiales.
  L'article 1411 confirme qu'une superficie régulièrement constituée est transmissible par succession, sauf stipulation contraire dans le contrat ; par conséquent, le point à surveiller lors de la rédaction est de savoir si l'accord exclut par inadvertance la transmission successorale, et non s'il la concède.

Impôts et Frais d'inscription

• Sans compensation: 50 bahts par parcelle.
• Avec compensation: Les frais s'élèvent à 1% de la valeur convenue.
• Si une compensation est en jeu, un droit de timbre de 0,5% est appliqué en fonction du montant du paiement.

FAQ sur le droit de superficie en Thaïlande

Dispositions relatives aux droits de superficie en Thaïlande dans le Code civil et commercial thaïlandais :

Vous trouverez ci-dessous un résumé de la législation thaïlandaise relative aux droits de superficie en Thaïlande. Si vous souhaitez un Guide immobilier, cliquez ici.

Article	Point clé
1410	Le droit de superficie confère le droit de posséder des bâtiments, des structures ou des plantations sur le terrain d'autrui.
1411	Ce droit est cessible et héréditaire, sauf stipulation contraire dans le contrat.
1412	Elle peut être créée pour la vie ou pour une durée déterminée.
1413	Si aucune durée n'est spécifiée, chaque partie peut résilier le contrat moyennant un préavis raisonnable ou le paiement d'un an de loyer.
1414	Ce droit peut être résilié en cas de non-respect des obligations ou après deux années de loyers impayés.
1415	Les droits de superficie résistent à la destruction des bâtiments, même par force majeure.
1416	Lorsque le droit prend fin, le superficiaire peut enlever les constructions, à moins que le propriétaire ne les rachète à leur valeur marchande.

Comment Thai Law Online peut vous aider

Si vous êtes confronté à une situation similaire à celle de Chris ou d’Anna, un contrat de superficies pourrait être la solution idéale. Contactez ThaiLawOnline pour obtenir des conseils d’experts et un accord bilingue adapté à vos besoins. Notre honoraire publié pour un contrat de superficies personnalisé en thaïlandais et en anglais est 3 900 bahts. Avant de passer une commande, veuillez nous fournir les documents suivants : acte de propriété, province, plan de construction prévu et durée proposée afin que nous puissions confirmer l’étendue de la commande. Veuillez nous demander séparément des informations concernant la présence lors de l’enregistrement, les frais administratifs et tout examen du titre ou de la propriété du bâtiment. Réservez une consultation immobilière ou Contactez notre équipe pour discuter d’un accord de droit de superficie.

Vous pouvez communiquer avec nous sur 💬 Messenger📱 WhatsApp📸 Instagram📧 Courriel

Essayez d'abord par vous-même, gratuitement

Vous n'avez rien à réserver pour commencer. Ces outils fonctionnent dans votre navigateur, et vous ne nous payez que si vous décidez de faire appel à un avocat.

Dernière révision : 6 septembre 2026, conformément aux articles 1410 à 1416 du Code civil et commercial, ainsi qu’aux articles 1403, 1299, 538 et 1399, tous lus verbatim à partir de la bibliothèque de lois, et conformément aux six décisions de la Cour suprême citées sur cette page. Seize corrections ont été apportées, dont douze dans l’accordéon résumant les articles 1410 à 1416. Ses dispositions ont été déplacées de l'article 1411 et suivantes, de sorte que cinq sections sont expliquées par une règle appartenant à une disposition différente. L'article 1411 concerne la transmissibilité et l’héritage. L'article 1413 met fin à une superficies qui n’a pas de durée déterminée, avec un préavis raisonnable, soit un préavis d’un an, soit un loyer non payé pendant un an. L'article 1414 met fin à un droit en cas de violation d’une condition essentielle ou de deux années consécutives de loyer non payé ; le Code n’impose aucune durée d’inactivité pour une superficies du tout, la règle des dix ans relevant des servitudes au titre de l’article 1399. L'article 1415 conserve le droit lorsque les bâtiments sont détruits, même en cas de force majeure. L'article 1416, et non la fusion, règle la fin du droit : le bénéficiaire peut prendre possession de ses bâtiments après la remise des terrains, à moins que le propriétaire foncier n’en décide l’achat au prix du marché. L’article précédent de l'article 1415 énonçait le contraire de cette dernière règle, qui constitue le cœur commercial de l’instrument pour un constructeur étranger. Cette page contenait déjà un deuxième résumé correct des mêmes sept articles plus bas, et les deux sont désormais d’accord. Le plafond de trente ans prévu à l’article 1412 est désormais attribué à l’article 1403, paragraphe 3, d’où il provient. Dans le contexte de l’usufruit, le seuil de 3 ans pour l’enregistrement est l’article 538 concernant la location et n’est pas applicable à un usufruit, qui nécessite l’enregistrement conformément à l’article 1299 pour devenir un droit réel. Des six décisions de la Cour suprême citées, cinq ont été lues en thaï et confirment ce que la page indique à leur sujet ; la décision 8887/2563 ne mentionne nulle part la superficie et concerne une hypothèque dissimulée au regard de l’interdiction de cession de dix ans prévue à l’article 58 bis du Code foncier ; la phrase qui la concerne indique donc désormais ce que cette décision a jugé, et une anecdote provinciale non datée et non attribuée qui l’accompagnait a été supprimée. Une astuce qui attribuait la règle du préavis à la jurisprudence renvoie désormais à l’article 1413 lui-même, qui l’énonce. Cette étude n'a pas couvert les pourcentages des frais d’enregistrement ou le montant du droit de timbre, qui ne sont pas vérifiés par rapport à une source primaire et pour lesquels un doublon contredisant l’autre chiffre a été supprimé plutôt que concilié ; l’admissibilité des terres Sor Por Kor et des autres terres attribuées, qui dépend du Code foncier et ne figure pas dans la bibliothèque des lois ; les affirmations relatives à la pratique du bureau foncier et aux variations régionales ; le prix indiqué pour un contrat bilingue ; ni les exemples chiffrés.