Superficies en Thaïlande : Sécuriser les droits fonciers des étrangers et des investisseurs

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 6 octobre 2026

Points clés concernant les droits de superficie en Thaïlande :

• Un “ droit de superficie ” (สิทธิเหนือพื้นดิน) permet à une personne de posséder des constructions sur un terrain qui ne lui appartient pas, comme un bail à long terme.
• Elle peut être accordée pour une durée maximale de 30 ans ou pour la durée de vie de l'une ou l'autre des parties. L'enregistrement auprès du service du cadastre est obligatoire pour toute disposition ayant un impact sur les tiers.
• Permet aux ressortissants étrangers (qui ne peuvent pas posséder de terres) de posséder légalement des bâtiments sur le territoire thaïlandais.
• Pas très répandu en Thaïlande. Quelques Bureaux fonciers Il peut ne pas être possible d’enregistrer le bien. Les bâtiments existants ont souvent besoin d’une enregistrement ou d’une cession distincts avant de pouvoir obtenir un nouveau droit de superficie.

Quel est le droit des superficialités en Thaïlande ?

Le droit de surface (See Tee Neua Peun Din) est un droit important dans le droit immobilier thaïlandais. Une personne appelée ‘superficiaire’On peut posséder des bâtiments, des structures ou des plantations. Ces derniers se trouvent sur un terrain appartenant à une autre personne, connu sous le nom de ‘ propriétaire foncier ’. Cet instrument juridique sépare la propriété de la structure de la propriété du terrain lui-même. Il doit figurer dans le titre de propriété de la propriété, comme Chanote. Vous ne pouvez pas enregistrer des superficies sur un Por Bor Tor 5 ou un titre de propriété Sor Por Kor. Cette inscription doit être effectuée auprès du service du cadastre. Elle est nécessaire pour être juridiquement contraignante pour les tiers.

Superficies en Thaïlande : Points clés

• Permet d’acquérir un bâtiment sur un terrain appartenant à un autre.
• Durée maximale : 30 ans ou la durée de vie du propriétaire/superviseur.
• Le droit renouvelable de superficies peut nécessiter un accord. Note : Bien que les décisions spécifiques puissent varier, en Thaïlande Cour suprême les décisions concernant inapplicabilité de l'automatisme bail renouvellements Il convient d'être prudent lorsqu'on se fie aux clauses de renouvellement automatique pour Accords de droit de superficie aussi. Les accords réciproques pourraient être un moyen d'ajouter une clause de renouvellement et de lier les héritiers.
• Doit être enregistré sur le titre foncier (Chanote).
• Le droit de superficie est transmissible et héréditaire (sauf restrictions).
• Différent d'un bail (droit réel vs droit personnel).
• Une option cruciale pour les étrangers qui construisent des biens immobiliers en Thaïlande.

Cadre juridique pour Accord sur les superficiels en Thaïlande

Le droit de superficie en Thaïlande (สิทธิเหนือพื้นดิน) est régi par Sections 1410 à 1416 de la Thaïlande Code civil et commercial. Cela permet à une personne, souvent étrangère, de devenir propriétaire légalement d’un bâtiment ou d’une structure sur un terrain appartenant à un autre propriétaire. Pour être exécutoire contre des tiers, l’accord doit être rédigé par écrit et enregistré auprès du bureau foncier.

Pourquoi les droits de superficie sont-elles importantes pour les étrangers en Thaïlande ?

La législation thaïlandaise restreint l'accès à la propriété foncière pour les étrangers. Le droit de superficie, ou contrat de droit de superficie, offre une solution juridique essentielle. Les étrangers peuvent investir dans la construction de maisons, d'usines ou d'autres bâtiments sur des terrains thaïlandais. Cela est souvent possible s'ils ont un conjoint thaïlandais ou une société thaïlandaise. Ils peuvent être propriétaires des bâtiments, même s'ils ne peuvent pas être propriétaires du terrain. Ce dispositif offre une sécurité accrue par rapport à un bail classique pour les investissements importants dans la construction.

Superficies vs. Usufruit : Quelle est la différence ?

Caractéristique	Droit de superficie	Usufruit
Propriété des bâtiments	Vous pouvez posséder des bâtiments ou des structures sur la propriété de quelqu’un d’autre.	Vous ne pouvez pas être propriétaire des structures, vous avez seulement le droit d'utiliser le terrain ou les bâtiments.
Durée	Les revêtements superficiels peuvent durer jusqu'à 30 ans. Ils peuvent également durer toute la vie du propriétaire foncier ou de la personne qui en a le droit. Cela dépend de ce que les parties ont convenu.	Dure généralement toute la vie de l'usufruitier. Ne peut excéder la durée de vie de ce dernier.
Transférabilité	Transférable et héréditaire, sauf stipulation contraire dans le contrat.	Non héréditaire. Peut parfois être transféré sous certaines conditions.
Usage courant	Souvent utilisé lorsqu'une personne construit une maison sur le terrain d'autrui.	Souvent utilisé pour désigner le fait d'habiter ou de gérer un bien immobilier sans en être propriétaire.
Inscription	Doit être enregistré auprès du Département foncier pour être exécutoire.	Il doit également être enregistré auprès du Département foncier pour devenir un droit réel.

Si vous n’êtes pas certain de savoir si une droit de superficie ou usufruit Thaïlande est ce qui convient le mieux à votre situation, Contactez notre équipe juridique.. Chez ThaiLawOnline, nous pouvons vous aider à rédiger des contrats, à enregistrer vos droits et à comprendre vos options immobilières à long terme en Thaïlande.

Comparaison avec les contrats de location de terrains

Lorsqu'on compare le droit de superficie aux contrats de bail foncier traditionnels, plusieurs distinctions apparaissent. Un bail foncier permet au preneur d'utiliser le terrain pour une durée limitée. accord de superficie en Thaïlande allows the superficiary to build permanent structures on the land. Also, unlike a lease, which can never run longer than 30 years at a time, a superficies can be granted for the life of the landowner or for the life of the superficiary instead of a fixed term (Section 1412). This gives more security to the superficiary. This permanence can lead to more substantial investments in construction or development, ultimately benefiting both parties involved.

Caractéristique	Droit de superficie	Usufruit	Location
Définition	Droit de construire, d’acquérir et d’utiliser des structures sur la propriété d’autrui.	Droit d’utiliser et de profiter des biens d’autrui, y compris en tirant profit.	Contrat de location de bien immobilier pour une période déterminée.
Droits de propriété	Le fait de posséder les structures mais pas le terrain peut engendrer des complications.	N'est pas propriétaire du bien ; ne possède que des droits d'usage.	N'est pas propriétaire du bien ; dispose de droits d'usage conformément au contrat.
Durée	A fixed term of up to 30 years, or the lifetime of the landowner or of the superficiary.	Généralement pour la durée de vie de l'usufruitier ; peut être plus courte si convenu.	Durée maximale de 30 ans ; renouvelable selon accord.
Transférabilité	Peut être transféré ou hérité, sous réserve des conditions de l'accord.	Ne peut être transmissible ni hérité ; prend fin au décès de l'usufruitier.	Il peut être attribué si l’accord de bail le permet ; sous réserve du consentement du propriétaire.
Inscription	Doit être enregistré auprès du Département foncier pour être juridiquement contraignant.	Doit être enregistré auprès du Département foncier pour être juridiquement contraignant.	Les baux d'une durée supérieure à 3 ans doivent être enregistrés ; les baux de plus courte durée ne nécessitent pas d'enregistrement.

Comment enregistrer une superficie en Thaïlande

Pour rendre une convention de superficies valide en Thaïlande, elle doit être enregistrée auprès de l’Office foncier. Cette inscription rend la convention exécutoire contre les tiers. Le propriétaire foncier et le bénéficiaire de la cession, qui est souvent un étranger, doivent être présents lors de l’enregistrement. Ils peuvent également être représentés par un autre ayant les droits nécessaires. procuration. L’accord doit être rédigé en langue thaïlandaise et doit être signé par le propriétaire. Si l’accord est initialement rédigé en anglais, une traduction en thaïlandais sera requise par le Département foncier.

Avant l'enregistrement, les parties doivent rassembler tous les documents nécessaires, notamment une pièce d'identité, le titre de propriété (chanote) et les statuts de la société si celle-ci est une personne morale. La convention de superficie doit clairement préciser son objet, sa durée et ses conditions, incluant les droits de construire, de céder, de transmettre par succession ou de louer le bien. Une fois acceptée, la convention de superficie est inscrite au verso du titre de propriété. Des frais administratifs sont applicables, généralement calculés en pourcentage de la valeur du contrat ou du loyer convenu. Si la convention est conclue à titre gratuit, les frais peuvent être réduits.

Liste de vérification pour l'enregistrement des droits de superficie (Que faut-il préparer ?)

• Un contrat écrit en thaï (ou avec une traduction certifiée en thaï, il est préférable de faire appel à un cabinet d'avocats expérimenté)
• Propriétaire et super-responsable présents (ou représentants légaux munis d'une procuration)
• Titre de propriété (โฉนดที่ดิน) du terrain
• Pièces d'identité valides ou documents de l'entreprise, le cas échéant.
• Durée clairement définie (par exemple, 30 ans ou la durée de vie de l'une des parties)
• Usage déclaré (résidentiel, commercial, etc.)
• Les frais d’inscription (voir la section « Frais » ci-dessous)

✅ Astuce : N’oubliez jamais de préciser le terme de votre bail. Si vous le laissez vide, vous pourriez être obligé de quitter votre logement avec un préavis d’un an. C’est ce que prévoit lui-même l’article 1413 : lorsque le loyer doit être payé, un préavis d’un an doit être donné, ou un loyer d’un an doit être payé.

Contrairement à un bail, qui ne vous permet de disposer que de le droit de superficie du terrain, un superficies vous permet de devenir propriétaire du bâtiment situé sur un autre terrain. Cette distinction est particulièrement importante pour les étrangers qui ne peuvent pas posséder des terrains en Thaïlande. L’enregistrement d’un superficies procure à toutes les parties la certitude juridique nécessaire et contribue à prévenir les litiges futurs.

Considérations pratiques relatives aux droits de superficie en Thaïlande

Lors de la préparation d'un Accord de superficie thaïlandais, Il est important d'aller au-delà de la simple procédure d'enregistrement. Le contrat doit clairement préciser des détails tels que le loyer, la durée du bail, les modalités de renouvellement et les conséquences de son expiration. Par exemple, le propriétaire indemnisera-t-il le propriétaire du terrain pour la construction ? Le bâtiment peut-il être vendu ou démoli ? Ces conditions doivent être stipulées dans le contrat afin d'éviter tout malentendu ultérieur.

Si le terrain est vendu ultérieurement, le titre de propriété de superficie restera valable pour le nouvel acquéreur. Toutefois, la meilleure protection réside dans des conditions écrites claires. Les étrangers devraient également envisager de combiner le titre de propriété de superficie avec un bail pour une sécurité accrue. Avant de signer quoi que ce soit, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais. Un contrat bien rédigé réduit les risques juridiques et garantit que les deux parties comprennent leurs droits et obligations.

Les tribunaux thaïlandais ont statué que les contrats de superficies utilisés pour dissimuler des transferts illégaux de terres peuvent être nulles. Par exemple, dans l’arrêt de la Cour suprême intitulé คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6065/2564, un contrat de superficies et hypothèque L’accord a été annulé. Cela s’expliquait par le fait que ces documents étaient utilisés pour cacher la véritable propriété et contourner les restrictions. Cette affaire montre à quel point il est important de structurer les accords de superficies de manière transparente et dans le respect des règles légales.

✅ Conseils juridiques et ⚠️ Mises en garde concernant les droits de superficie en Thaïlande

✅ Conseil juridique : Enregistrez toujours la superficie au Bureau foncier. Sans enregistrement, le droit n'est pas opposable aux tiers, même avec un contrat signé.

✅ Conseil juridique : Assurez-vous que le contrat précise si les droits de superficie sont transférable ou héréditaire. Si le mode silencieux est désactivé, le comportement par défaut est le suivant : est transférable en vertu de la loi thaïlandaise (article 1411).

✅ Conseil juridique : Si vous utilisez de l’argent reçu avant le mariage pour construire une maison sur le terrain de votre conjoint thaïlandais, faites une déclaration légale. Cela confirmera qu’il s’agit de votre propriété personnelle et protégera vos droits en vertu du droit familial thaïlandais.

✅ Conseil juridique : Allier une droit de superficie bâtie et un bail à long terme pour bénéficier d’une protection juridique plus solide, surtout si vous construisez sur un terrain que vous n’êtes pas propriétaire.

⚠️ Prudence: Les clauses de renouvellement automatique dans les contrats de superficie ou de bail peuvent ne pas être applicables en vertu du droit thaïlandais.. La Cour suprême thaïlandaise a rejeté de telles clauses lorsqu'elles n'ont pas fait l'objet d'un nouvel accord clair lors du renouvellement. Il s'agissait d'une affaire de bail, mais on peut supposer que la même décision s'appliquerait à d'autres contrats. droits de superficie en Thaïlande. Cependant, des avocats créatifs peuvent recourir à des techniques telles que les accords de réciprocité si le terrain est vacant et qu'un Nous souhaitons ajouter des investissements tels que la construction de bâtiments sur des terrains. Consultez notre article sur les accords de réciprocité ici..

⚠️ Prudence: L'assurance Superficies vous confère uniquement des droits sur la structure, et non sur le terrain. En cas de vente du terrain, vos droits subsistent uniquement s'ils sont dûment enregistrés et mentionnés dans l'acte de vente.

⚠️ Prudence: Les bureaux du cadastre n'interprètent pas tous la loi de la même manière. Certains peuvent demander des documents supplémentaires ou s'interroger sur les exemptions de frais. Renseignez-vous toujours auprès de votre bureau du cadastre local avant votre rendez-vous.

⚠️ Attention : Si le contrat ne mentionne pas de durée fixe, le bail de droit de superficie peut être résilié moyennant un préavis raisonnable. Ce préavis est généralement d’un an, notamment si le loyer est payable annuellement (article 1413).

⚠️ Prudence: Tous les terrains en Thaïlande ne sont pas admissibles à la titularité foncière. Les terres attribuées par l’État à des agriculteurs, comme Sor Por Kor ou des terres allouées, ne peuvent généralement pas avoir une superficie. Les terres obtenues en vertu Code foncier L’article 58 bis prévoit une interdiction de transfert de dix ans, et les tribunaux l’appliquent strictement. Dans l’arrêt 8887/2563, les parties ont fait passer une vente de ce terrain comme une hypothèque afin de contourner cette interdiction, et la Cour suprême a déclaré la hypothèque nulle en tant que fait juridique caché, de sorte qu’elle ne pouvait pas être exécutoire. Cette affaire concerne plutôt l’interdiction de transfert que la superficies, mais le principe s’applique néanmoins : un droit créé sur un terrain limité est aussi valable que la restriction en vigueur. Vérifiez toujours auprès de l’office foncier local pour vérifier la compatibilité avec les règles.

Pratiques des bureaux fonciers et variations régionales

En pratique, les procédures d'enregistrement d'une superficie auprès du bureau du cadastre peuvent varier d'une province à l'autre. Connaître les spécificités locales permet d'éviter les erreurs.

• Bail et superficies simultanés : Certains bureaux fonciers provinciaux sont ne connaissant pas la procédure d'enregistrement d'un bail et d'une superficie sur la même parcelle pour les mêmes parties. Par exemple, le mélange d'un bail foncier de 30 ans et d'une superficie peut induire en erreur les autorités locales. La superficie est un moyen courant d'accorder à un étranger à la fois le droit d'usage du terrain et le droit de propriété d'un logement. Un guide indique que Tous les bureaux fonciers n'acceptent pas facilement l'enregistrement simultané des deux actes., Bien qu'aucune loi ne l'interdise, il peut être nécessaire d'insister poliment ou de présenter une preuve légale. Un bail (droit personnel) et un droit de superficie (droit réel) peuvent coexister légalement. Il est donc conseillé de se renseigner au préalable auprès du service du cadastre compétent.
• Documentation et formalités : Tous les accords de superficie doit être enregistré auprès du Département des terres (สำนักงานที่ดิน) Le lieu de la transaction doit être précisé. Le propriétaire et le cédant, ou leurs représentants autorisés, doivent être présents. Ils doivent signer le contrat de superficie officiel en thaï. Le Bureau du cadastre inscrira la superficie sur le titre de propriété (โฉนดที่ดิน). Il est fréquent de se contenter d'un contrat privé et de ne pas suivre la procédure d'enregistrement officielle, ce qui rend la superficie inapplicable. Par conséquent, si le propriétaire est marié, le consentement de son conjoint peut être requis, comme pour toute transaction immobilière.

• Termes et conditions: When you register, you must state the duration of the superficies. This can be a maximum of 30 years for a fixed term, or for the lifetime of the landowner or superficiary. Avoid leaving the term “unspecified”, an indefinite term will be treated as terminable at will under law​. It’s also important to clarify any conditions (e.g. rent, if any, or maintenance obligations) in the registration document. Section 1414 CCC lets the landowner end the right if the superficiary fails to comply with an essential condition stated in the deed, so state those conditions precisely. For example, if the superficiary does not pay the agreed ground rent for two years in a row, the landowner can cancel the right. Each Land Office may have its own preferred wording or forms. Reviewing the standard form (แบบฟอร์มสิทธิเหนือพื้นดิน) with an officer can help ensure everything is recorded correctly.
• particularités localesCertains bureaux du cadastre traitent rarement les cas de superficies. Le personnel peut confondre les superficies avec baux à long terme ou usufruit thaïlandais. Certains services hésitent à accorder un droit de superficie viager à un étranger. Cette réticence s'explique par la rareté de la situation, même si la loi l'autorise. Dans ce cas, disposer du texte de loi (articles 1410 à 1412) peut s'avérer utile. La patience et la consultation de la loi ou des règlements du ministère de l'Intérieur permettent généralement de surmonter les réticences locales.

Exemples concrets de superficialité en Thaïlande

Exemple 1, usage résidentiel : Sécuriser votre maison

Chris, Un retraité australien souhaitait construire la maison de ses rêves à Phuket sur un terrain appartenant à son épouse thaïlandaise. La loi thaïlandaise l'empêchant d'en être propriétaire, ils ont enregistré une propriété. 30 ans de droit de superficie accord obtenu auprès du bureau foncier. Cela permet à Chris de devenir propriétaire légal et de contrôler la propriété, même si la propriété foncière reste sous le nom de sa femme.

Cela lui procure la tranquillité d'esprit et transmet de plein droit le droit à ses héritiers. L'article 1411 du Code civil et commercial dispose que, sauf stipulation contraire de l'acte constitutif, le droit de superficie est cessible et transmissible par voie de succession. L'accord n'a pas besoin de le prévoir ; il faudrait qu'il l'exclue.

Exemple 2, usage commercial : Protection d'un investissement commercial

Anna, Une entrepreneuse allemande a loué un terrain à Bangkok pour y construire un petit hôtel de charme. Au lieu d'opter pour un simple bail, elle a conclu un accord de superficie afin d'enregistrer le bâtiment à son nom. Cela lui a permis de mieux contrôler son investissement et d'assurer sa sécurité juridique.

Même en cas de vente ultérieure du terrain, le titre de propriété d'Anna lui permet de conserver l'intégralité de ses droits sur son hôtel pendant toute la durée du contrat. Cette stratégie renforce non seulement sa position, mais lui ouvre également la voie à de futures reventes ou cessions.

Décisions importantes de la Cour suprême

• Les droits superficiels doivent être constatés par écrit et enregistrés. À défaut, ils ne peuvent être invoqués comme un droit réel (par exemple, arrêt n° 749/2536 de la Cour suprême).
• Les accords non enregistrés ne peuvent être exécutoires qu'entre les parties, et non contre des tiers (par exemple, décision de la Cour suprême n° 5560/2537).
• Un droit accordé par testament peut être reconnu comme une superficie valable (par exemple, arrêt n° 667/2542 de la Cour suprême).

Interprétations récentes (2020-2025)

Des décisions récentes de la Cour suprême thaïlandaise ont clarifié la manière dont les articles 1410 à 1416 du Code civil et commercial (CCC) sont appliqués dans la pratique. Ces articles concernent le droit de superficie (right of superficies).

• Opérations simulées annulées, arrêt de la Cour suprême n° 6065/2564 (2021), la Cour a annulé un contrat de superficie. Ce contrat était une simulation visant à dissimuler une vente de terrain. Dans cette affaire, un propriétaire a accordé à une société un droit de superficie de 30 ans. En même temps, le propriétaire a hypothéqué le terrain auprès du créancier de la société. Il s'agissait d'une tentative de contourner les restrictions légales applicables aux transferts. La Cour a jugé que Les parties n'ont jamais véritablement envisagé une hypothèque de superficie ou une hypothèque. Cette décision met en garde contre l'utilisation d'une superficie pour contourner les lois foncières.
• Surfaces non enregistrées = droit personnel uniquement, Arrêt de la Cour suprême n° 2577/2551 (2008)), La Cour a confirmé que si un propriétaire terrien permet à quelqu'un de construire sur son terrain sans superficie écrite et enregistrée, le bâtiment est pas un “ élément inamovible ” du terrain et appartient au constructeur, créant ainsi de fait un de facto superficiesCependant, cet accord n'a pas été enregistré auprès du Bureau du cadastre. Cela signifie qu'il n'a créé que des obligations entre les parties et non un droit réel. Le propriétaire pouvait résilier cet accord non enregistré à tout moment, puisqu'aucune durée fixe n'avait été fixée. Un droit de superficie doit être établi par écrit et inscrit au registre foncier. Cette inscription est nécessaire pour qu'il soit opposable aux tiers. Si aucune durée n'est spécifiée, l'article 1413 du Code civil permet à chaque partie de résilier l'accord à son gré moyennant un préavis raisonnable. Un droit de superficie “ perpétuel ” est un droit de superficie indéfini. pas autorisé sans condition.
• Transférabilité et succession : En vertu du droit thaïlandais, une surface peut être transférée et héritée à moins que les parties n’en décident autrement. L’article 1411 le stipule ainsi : à moins que l’acte créant le droit ne prévoit autrement, la surface est transférable et transmissible par héritage. Cela montre que le droit sur la surface peut être cédé ou transféré comme toute autre propriété. Une surface correctement constituée ne prend fin pas lorsque le propriétaire ou le bénéficiaire de la surface meurt. Cela est vrai à moins que cette disposition ne soit faite en faveur d’une personne vivante. Elle reste valable pendant la durée convenue ou jusqu’à ce qu’elle soit résiliée conformément au contrat.
• En Thaïlande, les droits de superficie doivent être clairement établis par écrit et enregistrés. Dans l'affaire คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2577/2551, la cour a statué que la construction d'une maison sur un terrain avec une simple autorisation verbale ne constitue pas un droit réel. Cela signifie que l'accord peut être résilié à tout moment. Cette décision souligne le risque que représentent les accords non enregistrés, notamment dans le cadre de relations personnelles ou familiales.
  L'article 1411 confirme qu'une superficie régulièrement constituée est transmissible par succession, sauf stipulation contraire dans le contrat ; par conséquent, le point à surveiller lors de la rédaction est de savoir si l'accord exclut par inadvertance la transmission successorale, et non s'il la concède.

Impôts et Frais d'inscription

• Sans compensation: 50 bahts par parcelle.
• Avec compensation: Les frais s'élèvent à 1% de la valeur convenue.
• Si une compensation est en jeu, un Droit de timbre de 0,5% est appliqué en fonction du montant du paiement.

FAQ sur les superficies en Thaïlande

Dispositions relatives aux droits de superficie en Thaïlande dans le Code civil et commercial thaïlandais :

Vous trouverez ci-dessous un résumé de la législation thaïlandaise relative aux droits de superficie en Thaïlande. Si vous souhaitez un Guide immobilier, cliquez ici.

Section	Point clé
1410	Les superficies confèrent le droit de posséder des bâtiments, des structures ou des plantations sur le terrain d'autrui.
1411	Ce droit est cessible et héréditaire, sauf stipulation contraire dans le contrat.
1412	Elle peut être créée pour la vie ou pour une durée déterminée.
1413	Si aucune durée n'est spécifiée, chaque partie peut résilier le contrat moyennant un préavis raisonnable ou le paiement d'un an de loyer.
1414	Ce droit peut être résilié en cas de non-respect des obligations ou après deux années de loyers impayés.
1415	Les droits de superficie résistent à la destruction des bâtiments, même par force majeure.
1416	Lorsque cela prendra fin, les autorités compétentes pourront démolir les structures, à moins que le propriétaire ne les rachète à leur valeur marchande.

Comment le droit thaïlandais en ligne peut vous aider

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Dernière révision : 6 septembre 2026, conformément aux articles 1410 à 1416 du Code civil et commercial, ainsi qu’aux articles 1403, 1299, 538 et 1399, tous lus verbatim à partir de la bibliothèque de lois, et conformément aux six décisions de la Cour suprême citées sur cette page. Seize corrections ont été apportées, et les sections résumant les chapitres 1410 à 1416 représentent douze d’entre elles. Ses dispositions ont été déplacées de la section 1411 et suivantes, de sorte que cinq sections sont expliquées par une règle appartenant à une disposition différente. La section 1411 concerne la transmissibilité et l’héritage. La section 1413 met fin à une superficies qui n’a pas de durée déterminée, avec un préavis raisonnable, soit un préavis d’un an, soit un loyer non payé pendant un an. La section 1414 met fin à un droit en cas de violation d’une condition essentielle ou de deux années consécutives de loyer non payé ; le Code n’impose aucune durée d’inactivité pour une superficies du tout, la règle des dix ans relevant des servitudes au titre de l’article 1399. La section 1415 conserve le droit lorsque les bâtiments sont détruits, même en cas de force majeure. La section 1416, et non la fusion, règle la fin du droit : le bénéficiaire peut prendre possession de ses bâtiments après la remise des terrains, à moins que le propriétaire foncier n’en décide l’achat au prix du marché. L’article précédent de la section 1415 énonçait le contraire de cette dernière règle, qui constitue le cœur commercial de l’instrument pour un constructeur étranger. Cette page contenait déjà un deuxième résumé correct des mêmes sept articles plus bas, et les deux sont désormais d’accord. Le plafond de trente ans prévu à l’article 1412 est désormais attribué à l’article 1403, paragraphe 3, d’où il provient. Dans le contexte de l’usufruit, le seuil de 3 ans pour l’enregistrement est l’article 538 concernant la location et n’est pas applicable à un usufruit, qui nécessite l’enregistrement conformément à l’article 1299 pour devenir un droit réel. Des six décisions de la Cour suprême citées, cinq ont été lus en thaïlandais et confirment ce que la page indique à leur sujet ; la décision 8887/2563 ne mentionne nulle part la superficies et relève d’un cas de prêt hypothécaire avec un délai de transfert de dix ans prévu à l’article 58 bis du Code foncier, de sorte que sa sentence indique désormais ce que cette décision a décidé et une anecdote provinciale non datée et non attribuée à côté d’elle a été supprimée. Une référence qui attribuait la règle de notification à la jurisprudence renvoie désormais à l’article 1413 lui-même, qui l’énonce. Cette étude n'a pas couvert les taux de la taxe d’enregistrement ou le montant de la taxe d’enregistrement, qui ne sont pas vérifiés par une source primaire et où un duplicata contredisant l’autre chiffre a été retiré plutôt que concilié ; l’admissibilité de Sor Por Kor et des terrains attribués, ce qui dépend du Code foncier et n’est pas prévu dans la bibliothèque des lois ; la pratique du Bureau foncier et les allégations de variations régionales ; le prix indiqué pour un accord bilingue ; ou les exemples de travail.