Last updated on août 8, 2026
En bref. Dix changements du droit thaïlandais ont été largement présentés comme touchant les étrangers au premier semestre 2026. Nous avons vérifié chacun d'eux au regard du texte qui le porte. Quatre sont devenus des lois. Trois ne le sont jamais devenus, et deux de ces trois étaient présentés comme s'ils l'étaient. L'écart entre une résolution du Conseil des ministres et une publication au Journal officiel a été cette année la méprise la plus coûteuse pour un expatrié.
Ce qu'est ce rapport
Le relevé d'un arbitre : ce qui a changé dans le droit thaïlandais pour les étrangers, et ce qui n'a pas changé, entre le 1er janvier et le 30 juin 2026. Chaque affirmation est rattachée à un texte nommé portant une date de Journal officiel, sinon elle est signalée comme moins solide. Là où nos propres écrits antérieurs étaient faux, ce rapport le dit.
Le résumé, les statistiques et le tableau d'impact complet ci-dessous sont gratuits et le resteront. L'analyse détaillée de chaque changement et les conseils pratiques sont réservés aux membres.
Résumé exécutif
Quatre textes ont modifié le droit thaïlandais applicable aux étrangers au premier semestre 2026, et ce ne sont pas les quatre dont tout le monde parlait.
Le plus lourd de conséquences est la répression des prête-noms, qui a cessé d'être un avertissement pour devenir une machine administrative. L'ordonnance DBD 2/2568, en vigueur le 1er janvier, impose aux actionnaires thaïlandais des structures liées à des étrangers de produire trois mois de relevés bancaires allant jusqu'au paiement des actions souscrites, faisant apparaître un virement correspondant au montant souscrit. Commande 1/2569, en vigueur le 1er avril, a étendu ce contrôle des nouvelles immatriculations aux modifications : cessions d'actions, augmentations de capital, changements de dirigeant. Ensemble, elles ferment la voie consistant à immatriculer une société thaïlandaise puis à y ajouter l'étranger ensuite. Et le changement de janvier n'était pas une ordonnance mais quatre. Aux côtés de la 2/2568 est venue l'ordonnance 3/2568, qui impose à toute personne inscrite par l'Office de lutte contre le blanchiment figurant comme actionnaire ou dirigeant de se présenter en personne devant le greffier avec des relevés bancaires concordants et une preuve de ses droits sur l'adresse du siège ; l'ordonnance 4/2568, publiée le 15 décembre 2025, qui renforce la vérification de l'adresse du siège social ; et l'ordonnance 5/2568, qui impose aux titulaires d'une carte d'aide sociale désignés comme actionnaires ou dirigeants de se présenter en personne avec des relevés concordants. La distinction qui compte : la 2/2568 ne vise que les structures liées à des étrangers, mais les 3, 4 et 5 s'appliquent à tout dépôt, quelle que soit la structure.
Le deuxième est plus discret et plus ancien qu'on ne l'imagine. Le Règlement ministériel sur l'établissement des testaments et des déclarations d'intention en matière successorale B.E. 2569 a été publié le 22 janvier et est entré en vigueur soixante jours plus tard, le 24 mars, remplaçant des règles de procédure datant de 1960. Les bureaux de district doivent désormais utiliser des formulaires nationaux uniformes pour les testaments publics, pour les testaments secrets déposés auprès d'eux et pour les déclarations d'exhérédation, de révocation et de renonciation. Il change la procédure, pas les droits. Un testament rédigé sous seing privé et régulièrement attesté au sens de l'article 1656 du Code civil et commercial n'est pas touché.
Le troisième n'a presque pas été relayé en anglais. Un règlement ministériel entré en vigueur le 1er janvier a relevé le plafond des cotisations de sécurité sociale de 15 000 à 17 500 bahts par mois, première évolution substantielle depuis une trentaine d'années, avec des hausses à 20 000 puis 23 000 déjà programmées. Il s'applique aux salariés étrangers exactement comme aux salariés thaïlandais.
Le quatrième concerne le cannabis. Un règlement publié le 30 avril a durci les licences visant spécifiquement la fleur de cannabis. Les licences existantes courent jusqu'à leur échéance, mais le renouvellement est réexaminé au regard de chaque nouveau critère et il est purement refusé à toute personne précédemment suspendue : l'échéance qui compte est donc la date de renouvellement propre à chaque titulaire.
Face à ces quatre textes, trois des changements qui ont saturé les forums et les boîtes mail n'ont pas eu lieu.
Le séjour sans visa n'a pas été réduit. Le Conseil des ministres a approuvé le 19 mai son passage de 60 à 30 jours pour environ 93 pays, et la mesure a été rapportée comme si elle était entrée en vigueur. Elle prend effet quinze jours après publication au Journal officiel, et les arrêtés du ministère de l'Intérieur nécessaires n'avaient pas été publiés à la fin de la période, ni à la date de rédaction de ce rapport. Les 60 jours se sont appliqués tout du long.
Le allègement fiscal sur les revenus étrangers rapatriés n'a pas été adopté. Un décret exonérant les revenus rapatriés l'année de leur réalisation ou l'année suivante reste un projet, soumis à l'approbation du Conseil des ministres, à l'examen du Conseil d'État et à la publication au Journal officiel. Pendant toute la période, les règles applicables sont restées celles introduites pour les rapatriements à compter du 1er janvier 2024 : un résident fiscal, c'est-à-dire une personne présente 180 jours ou plus dans l'année civile, est imposable sur les revenus étrangers rapatriés en Thaïlande. Qui a transféré des fonds en se fiant au projet l'a fait sous le droit en vigueur.
Le bail de 99 ans et le quota de 75 pour cent en copropriété n'ont pas été votés, et aucun projet de loi n'a même été déposé. Le Conseil des ministres a approuvé une étude en avril 2024. Le quota de 49 pour cent n'a pas bougé depuis 1999.
Un même schéma relie les quatre changements réels : chacun fonctionne en exigeant un document prouvant ce que vous n'aviez auparavant qu'à affirmer. Des relevés bancaires prouvant que l'argent de l'actionnaire était bien le sien. Un formulaire national prouvant que le testament a été enregistré correctement. Un dossier de renouvellement prouvant que la condition de clinique est remplie. Voilà à quoi ressemble l'application du droit quand un État se numérise plus vite qu'il ne légifère.
La conséquence pratique est plus étroite que les titres et plus difficile à ignorer. Si votre situation en Thaïlande repose sur une structure, un rythme de séjour ou une hypothèse fiscale qui n'a jamais été documentée sur papier, le premier semestre 2026 est le moment où cela a cessé d'être sûr. Aucun des trois non-événements n'y change quoi que ce soit, et les attendre n'est pas un plan.
Ce que montrent trente ans de décisions de la Cour suprême
Nous détenons 84 575 décisions de la Cour suprême. À leur lecture d'ensemble, le signal de long terme le plus net ne porte pas sur le volume, mais sur le lieu où se joue la bataille des biens détenus par des étrangers.
Les litiges de copropriété ont été multipliés par environ deux et demi dans la motivation publiée de la Cour suprême, tandis que les litiges fonciers ont reculé d'environ un cinquième. Les deux séries sont indexées afin de partager un seul axe, et normalisées par le volume de texte judiciaire, car les décisions se sont allongées d'environ 22 pour cent sur la période et un décompte brut prendrait cela pour du contentieux.
| Année bouddhiste | atterrir | condominium |
|---|---|---|
| 2541 | 114 | 86 |
| 2544 | 76 | 132 |
| 2547 | 76 | 49 |
| 2550 | 84 | 119 |
| 2553 | 84 | 251 |
| 2556 | 56 | 139 |
| 2559 | 70 | 213 |
| 2562 | 80 | 362 |
| 2565 | 70 | 453 |
| 2568 | 77 | 263 |
Deux autres séries évoluent selon nos deux méthodes de mesure : divorce a progressé de 81 pour cent en part des décisions et de 106 pour cent par million de caractères de texte judiciaire, et le mariage a progressé de 48 et 54 pour cent. Deux autres ne bougent pas, et nous le publions aussi. Les testaments ne montrent aucune évolution mesurable en trente ans: une mesure indique plus 11 pour cent, l'autre moins 11 pour cent ; la réponse honnête est donc que l'attention judiciaire portée aux testaments n'a pas bougé. usufruit apparaît dans 25 décisions sur 29 ans, ce qui prouve soit que l'instrument fonctionne, soit que les litiges se règlent bien avant la Cour suprême, et nous ne pensons pas que les données permettent de trancher.
Le tableau d'impact
Chaque changement est noté de 1 à 5 pour cinq profils de lecteurs. La note combine gravité, ampleur et permanence : ce qui arrive si vous ne faites rien, quelle proportion du groupe est concernée, et à quel point c'est acquis. Tout ce qui n'est pas encore publié au Journal officiel est noté 1, quels qu'aient été les titres. Cette règle coûte à ce rapport trois de ses propres chapitres, et c'est précisément à cela qu'elle sert.
| Changement | Retraité | Propriétaire foncier | Chef d'entreprise | Famille | Salarié ou nomade | En résumé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| répression des candidatsLoi | 2 | 5 | 5 | 1 | 2 | La structure qui détient votre villa est désormais ce que l'on enquête |
| Testaments au bureau de districtLoi | 4 | 3 | 1 | 4 | 1 | Soixante ans de pratiques locales remplacés par une procédure nationale unique |
| Licences cannabisLoi | 1 | 1 | 4 | 1 | 1 | Votre licence n'expire pas, elle échoue au renouvellement |
| Application des règles d'immigrationPolitique | 3 | 2 | 3 | 3 | 4 | 29 490 refus d'entrée en cinq mois. C'est le schéma répété qui est repéré |
| Plafond de sécurité socialeLoi | 1 | 1 | 3 | 2 | 3 | Première hausse en trente ans, et elle vous vise comme elle vise le personnel thaïlandais |
| Égalité du mariage, première annéeLoi de 2025 | 2 | 2 | 1 | 3 | 2 | 26 000 couples la première année, et le visa de conjoint est désormais réel |
| Examen des dossiers DTVPratique | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | La règle n'a pas changé. L'obtention, si |
| Séjour sans visa de 60 à 30 joursPas une loi | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | Approuvé en mai, toujours non publié. Les 60 jours sont encore là |
| Allègement fiscal sur les revenus étrangersPas une loi | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | Rapatrier des fonds en se fiant à un projet laisse le rapatriement imposable |
| Baux de 99 ans, quota de 75 % en copropriétéPas une loi | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | Aucun projet de loi déposé. Achetez selon les règles qui existent |
Ce sont les chefs d'entreprise qui ont connu le semestre le plus dur, et de loin. Les quatre autres profils ne sont séparés que de deux points sur dix lignes, ce qui relève du bruit : lisez le haut de ce classement et ignorez l'ordre du reste.
Un tableau d'impact mesure l'importance d'un changement, pas s'il fait mal. L'allègement fiscal est la seule ligne où devenir loi serait une bonne nouvelle pour le lecteur.
Les dix changements
Deux phrases chacun. L'analyse complète, et ce qu'il faut faire pour chacun, se trouve dans la section membres ci-dessous.
Quatre ordonnances sont entrées en vigueur le 1er janvier, et non la seule règle des relevés bancaires dont presque tout le monde a parlé ; trois des quatre s'appliquent à tout dépôt, quelle que soit la structure. L'ordonnance 1/2569 a ensuite étendu le contrôle aux modifications le 1er avril, et le 21 juin plus de 500 agents ont exécuté 55 mandats à Phuket, Phang Nga et Krabi et saisi 46 rai de terrain valant plus de 1,053 milliard de bahts.
Le Règlement ministériel sur l'établissement des testaments et des déclarations d'intention en matière successorale B.E. 2569 a été publié au Journal officiel le 22 janvier et est entré en vigueur soixante jours plus tard, le 24 mars, remplaçant des règles datant de 1960. Il ne change pas qui hérite, il change si le document que vous avez déjà sera accepté sans discussion.
Le plafond de cotisation est passé de 15 000 à 17 500 bahts par mois le 1er janvier, première évolution substantielle depuis une trentaine d'années, avec des hausses à 20 000 et 23 000 déjà programmées. Il s'applique aux salariés étrangers exactement comme aux salariés thaïlandais, et presque personne écrivant sur les changements de 2026 ne l'a mentionné.
Un règlement ministériel publié le 30 avril a durci les licences visant spécifiquement la fleur de cannabis, en la distinguant des autres plantes contrôlées. Le piège est la transition : les licences existantes courent jusqu'à leur échéance, mais le renouvellement est réexaminé au regard de chaque nouveau critère, de sorte que la vraie échéance est la date de renouvellement de chaque exploitant, et non avril.
Entre janvier et mai, le Bureau de l'immigration a refusé l'entrée à 29 490 étrangers, révoqué 668 visas étudiants et arrêté 14 161 personnes en dépassement de séjour ou en travail illégal, dans 190 zones ciblées. L'action vise un schéma d'entrées répétées sans visa et sans statut de fond, et non une nationalité.
Le 19 mai, le Conseil des ministres a approuvé la réduction du séjour sans visa de 60 à 30 jours pour environ 93 pays, et la mesure a été rapportée presque partout comme acquise. Les arrêtés du ministère de l'Intérieur nécessaires n'étaient toujours pas publiés au Journal officiel en août : les 60 jours se sont donc appliqués toute la période et s'appliquent encore.
Un décret exonérant les revenus étrangers rapatriés l'année de leur réalisation ou l'année suivante a été rédigé, mais il lui faut l'approbation du Conseil des ministres, l'examen du Conseil d'État et la publication au Journal officiel, et il n'avait rien de tout cela au 30 juin. Qui a rapatrié des revenus de 2025 durant 2026 en s'y fiant l'a fait sous les règles qui existent réellement.
Le quota étranger de 49 % n'a pas bougé depuis 1999. En avril 2024, le Conseil des ministres a approuvé une étude, pas une modification, et à la mi-2026 aucun projet de loi n'avait été formellement déposé au parlement.
La loi est entrée en vigueur le 22 janvier 2025 : sa première année complète de données s'est donc close pendant cette période. Plus de 26 000 couples de même sexe se sont enregistrés, soit environ 10 % de tous les mariages, dont 1 832 le premier jour. Pour les couples binationaux, le changement concret est une voie de visa de conjoint qui n'existait pas auparavant.
Aucun texte n'a modifié le DTV sur cette période. Ce qui a changé, c'est l'instruction des dossiers : les 500 000 bahts sont désormais couramment justifiés par trois mois de solde maintenu plutôt qu'une capture d'écran d'un seul jour, et les sommes déposées peu avant le dépôt sont, selon les praticiens, régulièrement refusées.
Comment nous avons vérifié
Chaque chapitre porte un niveau de source. Niveau A signifie que le texte est nommé, avec sa date de publication au Journal officiel et sa date d'entrée en vigueur, et peut être présenté comme du droit. Niveau B signifie des statistiques officielles attribuées à une administration nommée et rapportées de façon concordante, citées en nommant cette administration. Niveau C signifie une pratique rapportée par des intermédiaires, sans texte derrière : c'est réel et cela décide des dossiers, mais ce n'est pas une règle. Le chapitre DTV est de niveau C et le reste.
Nous citons les textes, pas les résumés d'autres cabinets. C'est en partie une règle interne et en partie une question pratique : ces résumés se contredisent sur les numéros d'ordonnance, et c'est ainsi que nous avons découvert que quatre ordonnances du DBD, et non une, sont entrées en vigueur ensemble le 1er janvier.
Deux points de nos propres écrits antérieurs étaient faux et sont corrigés ici. Notre lettre de mars donnait la date de publication au Journal officiel du règlement sur les testaments comme sa date d'entrée en vigueur. Notre lettre de juin annonçait aux lecteurs que la réduction de visa avait lieu maintenant : ce n'était pas le cas.
Tout ce qui précède reste gratuit et le restera : le résumé, les statistiques et le tableau d'impact complet. La section membres ajoute l'analyse de chaque changement, ce que chacun signifie pour votre situation, et l'annexe de données.
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À propos de ce rapport
Vérifié sur plus de 84,000 arrêts de la Cour suprême, base Vortex
Ce rapport est une information générale sur le droit thaïlandais, non un conseil juridique sur votre situation, et sa lecture ne crée pas de relation avocat client. Le droit décrit ici était exact au 8 août 2026. Si un point vous concerne, l'étape sensée est un échange sur vos propres faits.