Droit Immobilier en Thaïlande

Q: Un étranger peut-il être propriétaire en Thaïlande ?

Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en Thaïlande (Code Foncier B.E. 2497), mais peuvent être propriétaires de condominiums en pleine propriété (jusqu'à 49% du quota étranger par immeuble, Loi Condominium B.E. 2522). Pour les terrains, les options incluent: bail enregistré (30 ans max), usufruit (CCC Sections 1417–1428), superficie (CCC Sections 1410–1416), et Sap-Ing-Sith (Loi B.E. 2562, transférable et transmissible).

Q: Combien coûtent les frais juridiques pour acheter un condo ?

Les honoraires chez ThaiLawOnline commencent à ฿19 900 pour un forfait complet d'achat de condo. Les frais gouvernementaux incluent: frais de transfert (2%), droit de timbre (0,5%), taxe spéciale (3,3% si détenu moins de 5 ans). La due diligence seule commence à ฿9 900.

Q: Quelle est la différence entre bail, usufruit et superficie ?

Les trois principaux droits réels pour les étrangers: (1) Bail (CCC 537-571) — 30 ans max, s'éteint au décès; (2) Usufruit (CCC 1417-1428) — viager ou 30 ans, survit au décès du constituant, non transférable; (3) Superficie (CCC 1410-1416) — 30 ans ou viager, permet la propriété du bâtiment.

Q: Le bail de 90 ans en Thaïlande est-il réel ?

Le bail de 90 ans (3 × 30 ans) est essentiellement un mythe marketing. La durée maximale enregistrable est de 30 ans (Code Foncier, Section 540). Les clauses de renouvellement sont des obligations personnelles — non opposables aux héritiers ou nouveaux propriétaires. La Cour Suprême a constamment jugé que les clauses de renouvellement sont de simples promesses.

Q: Quelles taxes s'appliquent à l'achat immobilier ?

Taxes et frais: Frais de transfert — 2% de la valeur estimée; Droit de timbre — 0,5%; Taxe commerciale spéciale — 3,3% (si détenu moins de 5 ans); Retenue à la source — barème progressif; Taxe foncière annuelle — 0,01%–0,7% selon l'utilisation (Loi B.E. 2562).

Q: Qu'est-ce que la due diligence immobilière ?

La due diligence est une investigation juridique complète avant l'achat: vérification du titre au Bureau Foncier, recherche de charges, révision de la chaîne de propriété, vérification du zonage, vérification des permis de construire. La Thaïlande n'a pas de système d'assurance-titre — le principe caveat emptor s'applique rigoureusement.

Q: Qu'est-ce que le Sap-Ing-Sith ?

Le Sap-Ing-Sith (Loi B.E. 2562, 2019) est le droit réel le plus puissant pour les étrangers: transférable, transmissible par succession, utilisable en garantie. 30 ans maximum, renouvelable. Doit être enregistré au Bureau Foncier.

Q: Un étranger peut-il obtenir un prêt immobilier en Thaïlande ?

C'est possible mais difficile. Quelques banques thaïlandaises (UOB, Bangkok Bank Singapour) accordent des prêts aux étrangers: minimum 30% d'apport, justificatif de revenus étrangers, taux d'intérêt plus élevés (5-7%). Alternatives: prêt hypothécaire dans le pays d'origine ou financement par le promoteur.

Last updated on April 12, 2026

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Droit Immobilier en Thaïlande

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Options de Propriété pour les Étrangers

Le droit thaïlandais offre plusieurs structures juridiques permettant aux étrangers de posséder, utiliser et contrôler des biens immobiliers.

🏢

Condo en Pleine Propriété

Seule forme de propriété directe pour les étrangers. Loi sur les Condominiums B.E. 2522 — quota étranger de 49% par immeuble. Propriété permanente.

À partir de ฿19 900 Détails →

📜

Bail Enregistré (30 Ans)

Droit exclusif d'usage d'un terrain ou bâtiment pour 30 ans maximum (Code Foncier, Section 540). Enregistrement obligatoire.

À partir de ฿9 900 Détails →

🏠

Usufruit (Droit Viager)

CCC Sections 1417–1428. Droit de posséder, utiliser et percevoir les fruits d'un bien. Viager ou 30 ans maximum. Survit au décès du constituant.

À partir de ฿3 900 Détails →

🏗️

Superficie (Propriété du Bâtiment)

CCC Sections 1410–1416. Propriété de constructions sur le terrain d'autrui. 30 ans ou viager.

À partir de ฿3 900 Détails →

🔑

Sap-Ing-Sith (Loi 2019)

Droit réel le plus puissant pour les étrangers. Transférable, transmissible par succession, utilisable en garantie. 30 ans, renouvelable.

À partir de ฿3 900 Détails →

⚖️

Société Thaïlandaise

Risque juridique élevé. La Loi sur les Activités des Étrangers interdit les prête-noms. Contrôles renforcés depuis 2023.

Consultation Juridique Voir les risques →

Services et Tarifs

Honoraires fixes transparents. Pas de frais cachés. Tous les services sont assurés par des avocats thaïlandais agréés.

🔍

Property Due Diligence — From ฿9,900

Title deed verification, encumbrance checks, ownership chain review, zoning verification at the Land Department.

Détails complets →

🏢

Condo Purchase Package — From ฿19,900

SPA review, foreign quota check, due diligence, transfer at the Land Office, post-purchase registration.

Détails complets →

📜

Lease Agreement — From ฿9,900

Drafting, reviewing, and registering a 30-year lease at the Land Department with renewal clauses.

Détails complets →

🏠

Usufruct Agreement — From ฿3,900

Drafting and registration of a usufruct right over land or buildings.

Détails complets →

🏗️

Superficies Agreement — From ฿3,900

Drafting and registration of a superficies right for building ownership.

Détails complets →

📋

Title Deed Verification — From ฿3,900

Verification of Chanote, NS3G, and other title types at the Land Office.

Détails complets →

🔄

Property Transfer — From ฿19,900

Full transfer process at the Land Department: documentation, tax calculations, registration.

Détails complets →

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Full Legal Package — From ฿29,900

Due diligence + contract review + transfer + post-purchase registration. Most popular for foreign buyers.

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Tarifs Publiés	✅ Honoraires fixes dès ฿3 900	❌ Facturation horaire	✅ Modèles à bas prix
Avocats Agréés	✅ LL.B., LL.M., Barrister	✅ Avocats seniors	❌ Pas de révision juridique
Enregistrement Foncier	✅ Inclus dans le forfait	✅ Supplément	❌ Non inclus
Due Diligence	✅ Recherche complète	✅ Complète	❌ Non disponible
Service Multilingue	✅ FR / EN / TH	✅ EN / TH	❌ EN uniquement
Couverture Nationale	✅ BKK, CNX, HKT, PTY+	⚠️ BKK seulement	❌ En ligne uniquement

Notre Processus en 5 Étapes

Consultation

Évaluation de vos besoins, budget et structure de propriété.

Due Diligence

Vérification du titre, charges, zonage au Bureau Foncier.

Révision du Contrat

Rédaction ou révision du SPA, bail, usufruit.

Transfert

Enregistrement au Bureau Foncier, paiement des taxes.

Après-Achat

Livret de maison, transfert des services, conseil fiscal.

Guides et Ressources Juridiques

Buying Property

Property Rights

Title Deeds & Transfers

Taxes & Special Topics

Questions Fréquemment Posées

Réponses de nos avocats thaïlandais agréés, avec références aux lois applicables.

Un étranger peut-il être propriétaire en Thaïlande ? +

Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain (Code Foncier B.E. 2497), mais peuvent être propriétaires de condominiums (49% quota, Loi Condominium B.E. 2522). Pour les terrains: bail (30 ans), usufruit, superficie, et Sap-Ing-Sith.

Combien coûtent les frais juridiques pour acheter un condo ? +

Honoraires à partir de ฿19 900 pour un forfait complet. Frais gouvernementaux: transfert (2%), timbre (0,5%), taxe spéciale (3,3% si <5 ans). Due diligence seule: ฿9 900.

Quelle est la différence entre bail, usufruit et superficie ? +

Bail (CCC 537–571): 30 ans, s'éteint au décès. Usufruit (CCC 1417–1428): viager, survit au constituant, non transférable. Superficie (CCC 1410–1416): 30 ans ou viager, propriété du bâtiment. Guide: Comparaison détaillée.

Le bail de 90 ans en Thaïlande est-il réel ? +

Le bail de 90 ans est un mythe marketing. Durée maximale enregistrable: 30 ans (Section 540). Les clauses de renouvellement sont des obligations personnelles — non opposables aux héritiers. La Cour Suprême confirme systématiquement. Guide: Bail 90 ans: Mythe vs Réalité.

Quelles taxes s'appliquent à l'achat immobilier ? +

Frais de transfert: 2%; Droit de timbre: 0,5%; Taxe spéciale: 3,3% (<5 ans); Retenue à la source: barème progressif; Taxe foncière: 0,01%–0,7%. Guide: Taxes Immobilières.

Qu'est-ce que la due diligence immobilière ? +

Investigation juridique: vérification du titre, recherche de charges, chaîne de propriété, zonage, permis de construire. La Thaïlande n'a pas d'assurance-titre — caveat emptor s'applique. Guide: Due Diligence.

Qu'est-ce que le Sap-Ing-Sith ? +

Le Sap-Ing-Sith (Loi B.E. 2562) est le droit réel le plus puissant: transférable, transmissible, utilisable en garantie. 30 ans, renouvelable. Enregistrement au Bureau Foncier obligatoire.

Un étranger peut-il obtenir un prêt immobilier en Thaïlande ? +

Possible mais difficile. UOB et Bangkok Bank Singapour: apport 30%+, revenus étrangers, taux 5–7%. Alternatives: prêt dans votre pays d'origine ou financement promoteur.

Pourquoi Nos Clients Nous Font Confiance

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Expertise

Avocats thaïlandais agréés (LL.B., LL.M., Barrister) maîtrisant le Code Civil & Commercial, le Code Foncier et la Loi Condominium.

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Expérience

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Autorité

Citations des lois thaïlandaises, références aux décisions de la Cour Suprême. Base de données juridique annotée.

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Droit Immobilier en Thaïlande

Options de Propriété pour les Étrangers

Condo en Pleine Propriété

Bail Enregistré (30 Ans)

Usufruit (Droit Viager)

Superficie (Propriété du Bâtiment)

Sap-Ing-Sith (Loi 2019)

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Services et Tarifs

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