Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.
Update log
- 3 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Thailand’s Foreign Business Act, B.E. 2542 (1999), sets the ground rules for foreign participation. The law groups restricted activities into three Lists, with different approval tracks. Your options include BOI promotion, a Foreign Business License, and the U.S., Thai Treaty of Amity for eligible Americans. You also have lawful control tools that follow the FBA
These restrictions shape the structure you choose, as explained in our guide to business setup in Thailand.
Table of Contents
Understanding the Foreign Business Act Framework
Understanding Foreign Ownership Restrictions in Thailand
The Foreign Business Act, B.E. 2542 (1999), serves as Thailand’s primary legislation governing foreign business participation, categorizing restricted activities into three distinct lists. List One encompasses activities reserved exclusively for Thai nationals, including rice farming, livestock breeding, and certain forestry operations. List Two covers businesses affecting national security or safety, arts, culture, traditions and folk crafts, or natural resources and the environment; a foreigner may operate them only with the Minister’s permission granted with Cabinet approval. List Three covers businesses in which Thais are not yet ready to compete with foreigners; a foreigner may operate them with a licence from the Director-General of the Department of Business Development, granted with the Foreign Business Committee’s approval (Section 8).
The FBA does not impose a universal 49% shareholding cap. Section 4 defines a Thai-registered company as foreign where non-Thai persons hold half or more of its capital shares, with additional rules for other structures. Section 8 then restricts the listed activities. An unlisted activity may be wholly foreign owned, subject to other laws. List Two permission ordinarily requires at least 40% Thai shareholding; the authorised reduction cannot go below 25%, and at least two-fifths of directors must be Thai under Section 15. Do not apply the List Three route or a generic 49% slogan to every business.
The law behind this page
English
Section 4 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
In this Act: "alien" means: (1) a natural person who does not have Thai nationality; (2) a juristic person not registered in Thailand; (3) a juristic person registered in Thailand and having the following characteristics: (a) a juristic person in which shares representing half or more of its capital are held by persons under (1) or (2), or a juristic person in which persons under (1) or (2) have invested a value of half or more of its total capital; (b) a limited partnership or registered ordinary partnership whose managing partner or manager is a person under (1); (4) a juristic person registered in Thailand in which shares representing half or more of its capital are held by persons under (1), (2) or (3), or in which persons under (1), (2) or (3) have invested a value of half or more of its total capital. For the purposes of this definition, shares of a limited company for which bearer share certificates are issued are deemed to be shares of an alien, unless otherwise prescribed in a Ministerial Regulation. "capital" means the registered capital of a limited company, the paid-up capital of a public limited company, or the money contributed as shares by partners or members to a partnership or juristic person; "minimum capital" means the capital of an alien where the alien is a juristic person registered in Thailand, and, where the alien is a juristic person not registered in Thailand or a natural person, the foreign currency the alien brings in for use on commencing business in Thailand; "business" means engaging in agriculture, industry, handicraft, commerce, services or other activities, for trade; "licence" means a licence to operate a business; "licensee" means an alien who has received a licence; "certificate" means a certificate to operate a business; "certificate holder" means an alien who has received a certificate; "Committee" means the Foreign Business Committee; "competent official" means a person appointed by the Minister to act under this Act; "Registrar" means a person appointed by the Minister as Registrar of Foreign Business Operations; "Director General" means the Director General of the Department of Business Development; "Minister" means the Minister in charge of this Act.
ThaiLawOnline translation
Section 8 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
Subject to sections 6, 7, 10 and 12: (1) An alien shall not operate a business that aliens are not permitted to carry on for special reasons, as specified in List One. (2) An alien shall not operate a business relating to the safety or security of the country, a business affecting art and culture, customs and folk handicrafts, or a business affecting natural resources or the environment, as specified in List Two, unless permitted by the Minister with the approval of the Council of Ministers. (3) An alien shall not operate a business in which Thai nationals are not yet ready to compete with aliens, as specified in List Three, unless permitted by the Director-General with the consent of the Committee.
ThaiLawOnline translation
Section 97 Limitation of Rights in Land of Some Categories of Juristic Persons
Full text
The following juristic persons shall have right to land as if they were an alien: (1)67 A limited company or public limited company whose shares constituting its registered capital are held by aliens by more than forty-nine per cent of its registered capital, or whose alien shareholders are more than one-half of the total number of its shareholders, as the case may be; For the purposes of this Chapter, if any limited company issues bearer share certificates, such a share certificate shall be deemed to be held by an alien. (2)68 A limited partnership or registered ordinary partnership whose contributions by aliens are more than forty-nine per cent of its total capital or whose alien partners are more than one-half of the total number of its partners, as the case may be. (3) An association including co-operative whose alien members are more than one-half of its total number of members or which operates exclusively or substantially for the benefit of aliens; (4) A foundation whose objectives are exclusively or substantially for the benefit of aliens. (5)69 (Repealed)
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 36 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
A person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act who assists or supports, or joins in operating, a business of an alien that is a business specified in the Lists annexed to this Act, where that alien has not been permitted to operate that business, or who joins in operating a business of an alien while representing it as being their business alone, or who holds shares on behalf of an alien in a partnership, limited company or any juristic person so that the alien may operate a business by evading or violating the provisions of this Act, and likewise an alien who consents to a person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act doing such an act, shall be liable to imprisonment not exceeding 3 years, or a fine from 100,000 baht to 1,000,000 baht, or both, and the court shall order the assistance or support to cease, or the joint operation of the business to cease, or the shareholding or partnership to cease, as the case may be. A person who fails to comply with the court's order shall be liable to a fine of 10,000 baht to 50,000 baht per day for as long as the violation continues.
ThaiLawOnline translation
Section 15 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
An alien may engage in a business under List Two only if Thai nationals or juristic persons that are not aliens under this Act hold shares of not less than forty per cent of the capital of the alien that is a juristic person, unless there is reasonable cause, in which case the Minister, with the approval of the Council of Ministers, may reduce that proportion, but to not less than twenty-five per cent; and Thai nationals must make up not less than two-fifths of the total number of directors.
ThaiLawOnline translation
Section 14 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
The minimum capital used by an alien to commence a business in Thailand shall be not less than the amount prescribed by ministerial regulation, and in any case not less than 2,000,000 baht. Where the alien's business under the first paragraph requires a permission under the annexes to this Act, the minimum capital prescribed by ministerial regulation for each business shall be not less than 3,000,000 baht. A ministerial regulation issued under this section may also prescribe the period within which the minimum capital must be brought or remitted into Thailand. This section does not apply where an alien uses money or assets derived from income from an existing business already commenced in Thailand to commence another business, or to subscribe for shares or invest in another undertaking or juristic person.
ThaiLawOnline translation
Section 12 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
Where a business of an alien that has received investment promotion under the law on investment promotion, or has received written permission to carry on industry or export trade under the law on the Industrial Estate Authority of Thailand or under another law, is a business listed in List Two or List Three annexed to this Act, the alien shall notify the Director-General in order to request a certificate. Once the Director-General or a competent official assigned by the Director-General has verified the correctness of the investment promotion certificate or the permit, the Director-General shall issue the certificate promptly, but not later than 30 days from the date of receiving notification of the grant of the investment promotion certificate or the permit, as the case may be. In this case the alien is exempt from the application of this Act, except sections 21, 22, 39, 40 and 42, for the whole period during which the business has received investment promotion or permission to carry on industry or export trade, as the case may be. The issue of a certificate under paragraph 1 shall be in accordance with the rules and procedures prescribed by the Director-General.
ThaiLawOnline translation
Section 96 Limitation of Aliens Right in Land
Full text
When any person appears to have acquired any land as an owner on behalf of an alien or juristic person under Section 97 or Section 98, the Director- General shall have the power to dispose of such land and the provisions of Section 94 shall apply mutatis mutandis.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
ไทย
มาตรา 4 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ในพระราชบัญญัตินี้ “คนต่างด้าว” หมายความว่า (๑) บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทย (๒) นิติบุคคลซึ่งไม่ได้จดทะเบียนในประเทศไทย (๓) นิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย และมีลักษณะดังต่อไปนี้ (ก) นิติบุคคลซึ่งมีหุ้นอันเป็นทุนตั้งแต่กึ่งหนึ่งของนิติบุคคลนั้นถือโดยบุคคลตาม (๑) หรือ (๒) หรือนิติบุคคลซึ่งมีบุคคลตาม (๑) หรือ (๒) ลงทุนมีมูลค่าตั้งแต่กึ่งหนึ่งของทุนทั้งหมดในนิติบุคคลนั้น (ข) ห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียน ซึ่งหุ้นส่วนผู้จัดการหรือผู้จัดการเป็นบุคคลตาม (๑) (๔) นิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย ซึ่งมีหุ้นอันเป็นทุนตั้งแต่กึ่งหนึ่งของนิติบุคคลนั้นถือโดยบุคคลตาม (๑) (๒) หรือ (๓) หรือนิติบุคคลซึ่งมีบุคคลตาม (๑) (๒) หรือ (๓) ลงทุน มีมูลค่าตั้งแต่กึ่งหนึ่งของทุนทั้งหมดในนิติบุคคลนั้น เพื่อประโยชน์แห่งคำนิยามนี้ให้ถือว่าหุ้นของบริษัทจำกัดที่มีใบหุ้นชนิดออกให้แก่ผู้ถือเป็นหุ้นของคนต่างด้าว เว้นแต่จะได้มีกฎกระทรวงกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น “ทุน” หมายความว่า ทุนจดทะเบียนของบริษัทจำกัด หรือทุนชำระแล้วของบริษัทมหาชนจำกัด หรือเงินที่ผู้เป็นหุ้นส่วนหรือสมาชิกนำมาลงหุ้นในห้างหุ้นส่วนหรือนิติบุคคลนั้น “ทุนขั้นต่ำ” หมายความว่า ทุนของคนต่างด้าวในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นนิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย และในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นนิติบุคคลซึ่งไม่ได้จดทะเบียนในประเทศไทยหรือเป็นบุคคลธรรมดาให้หมายถึงเงินตราต่างประเทศที่คนต่างด้าวนำมาใช้เมื่อเริ่มต้นประกอบธุรกิจในประเทศไทย “ธุรกิจ” หมายความว่า การประกอบกิจการในทางเกษตรกรรม อุตสาหกรรม หัตถกรรม พาณิชยกรรม การบริการ หรือกิจการอย่างอื่น อันเป็นการค้า “ใบอนุญาต” หมายความว่า ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ “ผู้รับใบอนุญาต” หมายความว่า คนต่างด้าวที่ได้รับใบอนุญาต “หนังสือรับรอง” หมายความว่า หนังสือรับรองการประกอบธุรกิจ “ผู้รับหนังสือรับรอง” หมายความว่า คนต่างด้าวที่ได้รับหนังสือรับรอง “คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว “พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่า ผู้ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้ปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้ “นายทะเบียน” หมายความว่า ผู้ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้เป็นนายทะเบียนการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว “อธิบดี” หมายความว่า อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า* “รัฐมนตรี” หมายความว่า รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัตินี้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 8 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ภายใต้บังคับมาตรา ๖ มาตรา ๗ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๑๒ (๑) ห้ามมิให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจที่ไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวประกอบกิจการด้วยเหตุผลพิเศษตามที่กำหนดไว้ในบัญชีหนึ่ง (๒) ห้ามมิให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจที่เกี่ยวกับความปลอดภัยหรือความมั่นคงของประเทศ ธุรกิจที่มีผลกระทบต่อศิลปวัฒนธรรม จารีตประเพณี และหัตถกรรมพื้นบ้าน หรือธุรกิจที่มีผลกระทบต่อทรัพยากรธรรมชาติหรือสิ่งแวดล้อม ตามที่กำหนดไว้ในบัญชีสอง เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีโดยการอนุมัติของคณะรัฐมนตรี (๓) ห้ามมิให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจที่คนไทยยังไม่มีความพร้อมที่จะแข่งขันในการประกอบกิจการกับคนต่างด้าว ตามที่กำหนดไว้ในบัญชีสาม เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากอธิบดีโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 97
ข้อความเต็ม
นิติบุคคลดังต่อไปนี้ให้มีสิทธิในที่ดินได้เสมือนกับคนต่างด้าว (๑) ๑ บริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดที่มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียน ถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้าของทุนจดทะเบียน หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น แล้วแต่กรณี เพื่อประโยชน์แห่งหมวดนี้บริษัทจำกัดใดออกใบหุ้นชนิดออกให้แก่ผู้ถือ ให้ถือว่าใบหุ้นนั้นคนต่างด้าวเป็นผู้ถือ (๒) ๒ ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ที่มีคนต่างด้าวลงหุ้นมีมูลค่าเกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้าของทุนทั้งหมด หรือผู้เป็นหุ้นส่วนเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนของผู้เป็นหุ้นส่วน แล้วแต่กรณี (๓) สมาคมรวมทั้งสหกรณ์ที่มีสมาชิกเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวน หรือดำเนินกิจการเพื่อประโยชน์คนต่างด้าวโดยเฉพาะ หรือเป็นส่วนใหญ่ (๔) มูลนิธิที่มีวัตถุประสงค์เพื่อประโยชน์คนต่างด้าวโดยเฉพาะ หรือเป็นส่วนใหญ่ (๕) ๓ (ยกเลิก)
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
มาตรา 36 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุนหรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว อันเป็นธุรกิจที่กำหนดไว้ในบัญชีท้ายพระราชบัญญัตินี้ โดยคนต่างด้าวนั้นมิได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจดังกล่าว หรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวโดยแสดงออกว่าเป็นธุรกิจของตนแต่ผู้เดียวหรือถือหุ้นแทนคนต่างด้าวในห้างหุ้นส่วนหรือบริษัทจำกัด หรือนิติบุคคลใด ๆ เพื่อให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจโดยหลีกเลี่ยงหรือฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ รวมทั้งคนต่างด้าวซึ่งยินยอมให้ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้กระทำการดังกล่าว ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับตั้งแต่หนึ่งแสนบาทถึงหนึ่งล้านบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และให้ศาลสั่งให้เลิกการให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุน หรือสั่งให้เลิกการร่วมประกอบธุรกิจ หรือสั่งให้เลิกการถือหุ้น หรือการเป็นหุ้นส่วนนั้นเสีย แล้วแต่กรณี หากฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาลต้องระวางโทษปรับวันละหนึ่งหมื่นบาทถึงห้าหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 15 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวจะประกอบธุรกิจตามบัญชีสองได้จะต้องมีคนไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้ถือหุ้นอยู่ไม่น้อยกว่าร้อยละสี่สิบของทุนของคนต่างด้าวที่เป็นนิติบุคคลนั้น เว้นแต่จะมีเหตุสมควร รัฐมนตรีโดยการอนุมัติของคณะรัฐมนตรีอาจผ่อนผันสัดส่วนในเรื่องดังกล่าวให้น้อยลงได้ แต่ต้องไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบห้า และต้องมีกรรมการที่เป็นคนไทยไม่น้อยกว่าสองในห้าของจำนวนกรรมการทั้งหมด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 14 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ทุนขั้นต่ำที่คนต่างด้าวใช้ในการเริ่มต้นประกอบธุรกิจในประเทศไทย ต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่าที่กำหนดในกฎกระทรวงแต่ต้องไม่น้อยกว่าสองล้านบาท ในกรณีการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวในวรรคแรกเป็นธุรกิจที่ต้องได้รับอนุญาตตามบัญชีท้ายพระราชบัญญัตินี้ ทุนขั้นต่ำที่กำหนดในกฎกระทรวงสำหรับแต่ละธุรกิจต้องไม่น้อยกว่าสามล้านบาท กฎกระทรวงที่ออกตามบทบัญญัติมาตรานี้ อาจกำหนดระยะเวลาทุนขั้นต่ำที่ต้องนำหรือส่งเข้ามาในประเทศไทยไว้ด้วยก็ได้ ความในมาตรานี้ไม่ใช้บังคับกับกรณีที่คนต่างด้าวนำเงินหรือทรัพย์สินอันเกิดจากรายได้ที่ได้มาจากการประกอบธุรกิจเดิมที่เริ่มดำเนินการมาก่อนแล้วในประเทศไทยไปเริ่มประกอบธุรกิจรายอื่นหรือนำไปลงหุ้นหรือลงทุนในกิจการหรือในนิติบุคคลอื่น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 12 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ในกรณีที่ธุรกิจของคนต่างด้าวซึ่งได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือได้รับอนุญาตเป็นหนังสือให้ประกอบอุตสาหกรรมหรือประกอบการค้าเพื่อส่งออกตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยหรือตามกฎหมายอื่น เป็นธุรกิจตามบัญชีสองหรือบัญชีสามท้ายพระราชบัญญัตินี้ ให้คนต่างด้าวดังกล่าวแจ้งต่ออธิบดีเพื่อขอหนังสือรับรอง เมื่ออธิบดีหรือพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ได้รับมอบหมายตรวจสอบความถูกต้องของบัตรส่งเสริมการลงทุนหรือหนังสืออนุญาตดังกล่าวแล้ว ให้อธิบดีออกหนังสือรับรองโดยเร็ว แต่ต้องไม่เกินสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งการได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนหรือหนังสืออนุญาต แล้วแต่กรณี ในกรณีนี้ให้คนต่างด้าวดังกล่าวนั้น ได้รับยกเว้นจากการบังคับใช้พระราชบัญญัตินี้ เว้นแต่มาตรา ๒๑ มาตรา ๒๒ มาตรา ๓๙ มาตรา ๔๐ และมาตรา ๔๒ ตลอดระยะเวลาที่ธุรกิจนั้นได้รับการส่งเสริมการลงทุนหรือได้รับอนุญาตให้ประกอบอุตสาหกรรมหรือประกอบการค้าเพื่อส่งออก แล้วแต่กรณี การออกหนังสือรับรองตามวรรคหนึ่ง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่อธิบดีกำหนด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 96
ข้อความเต็ม
เมื่อปรากฏว่าผู้ใดได้มาซึ่งที่ดินแห่งใดในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลตามความในมาตรา ๙๗ หรือมาตรา ๙๘ ให้อธิบดีมีอำนาจทำการจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติมาตรา ๙๔ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 4 Foreign Business Act B.E. 2542
Est étrangère la personne physique sans nationalité thaïlandaise, la personne morale non enregistrée en Thaïlande, ou celle enregistrée dont des étrangers détiennent au moins la moitié du capital ou, pour une société de personnes, dont le gérant est une personne physique étrangère. L'article définit notamment capital et activité commerciale.
résumé non officiel
Article 8 Foreign Business Act B.E. 2542
Sous réserve des articles 6, 7, 10 et 12, l'étranger ne peut exercer les activités de la liste un; celles de la liste deux exigent l'autorisation du ministre avec l'approbation du Conseil des ministres; celles de la liste trois, l'autorisation du directeur général avec l'accord du Comité.
résumé non officiel
Article 97
Ont les droits fonciers d'un étranger: sociétés dont plus de 49 % du capital ou plus de la moitié des associés sont étrangers (actions au porteur réputées étrangères), sociétés de personnes équivalentes, associations et coopératives majoritairement étrangères ou œuvrant surtout à leur profit, fondations œuvrant surtout à leur profit.
résumé non officiel
Article 36 Foreign Business Act B.E. 2542
Le Thaïlandais ou la personne morale non étrangère, prête-nom ou aidant un étranger non autorisé pour une activité des listes, et l'étranger consentant, encourent jusqu'à 3 ans de prison et/ou 100 000 à 1 000 000 bahts. Cessation ordonnée, sous peine de 10 000 à 50 000 bahts par jour.
résumé non officiel
Article 15 Foreign Business Act B.E. 2542
Activité de la Liste 2: des Thaïlandais ou personnes morales non étrangères doivent détenir au moins 40 % du capital de l'étranger (réductible à 25 % par le Ministre, sur motif valable, avec l'approbation du Conseil des ministres) et deux cinquièmes au moins des administrateurs être thaïlandais.
résumé non officiel
Article 14 Foreign Business Act B.E. 2542
Le capital minimum de l'étranger est d'au moins 2 millions de bahts, 3 millions pour une activité soumise à autorisation; un délai d'apport peut être fixé. Exception: réinvestissement de revenus d'une activité existante en Thaïlande.
résumé non officiel
Article 12 Foreign Business Act B.E. 2542
L'étranger dont l'activité des listes 2 ou 3 bénéficie d'une promotion des investissements ou d'un permis industriel ou d'exportation demande au Directeur général un certificat, délivré sous 30 jours; il est alors exempté de la loi, sauf les articles 21, 22, 39, 40 et 42, pendant cet avantage.
résumé non officiel
Article 96
Lorsqu'une personne acquiert un terrain en qualité de propriétaire pour le compte d'un étranger ou d'une personne morale visée à l'article 97 ou 98, le directeur général a le pouvoir de l'aliéner, l'article 94 s'appliquant par analogie.
résumé non officiel
Supreme Court decisions
- 5457/2560 (2017): Sham Loan Hiding a Business Bought Through Thai Nominee Shareholders: Void, and the Money Irrecoverable
- 2690/2538 (1995): Nominee Land for a Foreigner: Not Wholly Void, but a Good-Faith Buyer Takes Priority
- 2252/2560 (2017): Foreign Company Trading Land Loses the Right to Prosecute Its Own Directors
Sources
- Foreign Business Act B.E. 2542, retrieved 31 October 2026
- Land Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), retrieved 19 February 2026
Board of Investment Promotional Privileges
The Board of Investment (BOI) plays a crucial role in facilitating foreign business ownership in Thailand. The BOI represents the most straightforward path to 100% foreign ownership in Thailand. Established to attract foreign investment and promote economic development, the BOI offers promotional privileges that override standard FBA restrictions for qualified projects.
The BOI promotion allows foreign investors to own 100% of their businesses in Thailand. This is true if their projects help Thailand’s economic goals. Manufacturing enterprises, particularly those incorporating advanced technology, environmental sustainability, or significant job creation, often qualify for these privileges. Service sector businesses, such as regional offices, trading companies, and logistics operations, can get BOI approval. This depends on how much they benefit the Thai economy.
BOI promotion is the cleanest path to 100% foreign ownership in many targeted activities. It offers tax holidays for up to 8 years. In certain priority groups, the total period can reach 13 years under the 2025 guide. Thailand’s top-up tax applies to qualifying multinational groups for accounting periods beginning on or after 1 January 2025. The EUR 750 million consolidated-revenue threshold and the two-of-four preceding-years test matter; this is not a 15% tax on every Thai company. BOI incentives do not remove an in-scope group from the top-up-tax analysis.
The application process requires comprehensive project documentation, including detailed business plans, financial projections, and evidence of technical expertise or market advantages. Successful applicants typically demonstrate substantial capital investment, technology transfer capabilities, or export potential that benefits Thailand’s economic objectives.
BOI incentives depend on the promoted activity, approval and certificate conditions. They might include tax exemptions, machinery-duty relief and facilities for approved foreign experts. Promotion is not a general exemption from every tax, work-authorisation or sector-licensing requirement.
Foreign Business License Pathway
For businesses that cannot get BOI promotion, a Foreign Business License allows them to operate legally with foreign control. The Ministry of Commerce grants these licenses for certain activities. This allows foreign ownership that would otherwise break FBA rules.
The licensing process involves demonstrating benefits to Thailand’s economy, including capital investment, technology transfer, employment creation, or export development. Applications need clear documents about business operations, financial ability, and the benefits of foreign involvement in the Thai market.
Approval criteria emphasize the applicant’s ability to contribute specialized knowledge, advanced technology, or significant investment that Thai competitors cannot readily provide. Businesses in sectors such as international trading, consulting services, and specialized manufacturing often succeed in obtaining these licenses. Licensed operations must comply with the conditions attached to the licence. Under Section 14, minimum capital for a licensed activity is at least 3 million THB, and for any other business a foreigner starts in Thailand at least 2 million THB, or more where the ministerial regulation requires.
US-Thai Treaty of Amity Commercial Advantages
American investors get special benefits from the Treaty of Amity and Economic Relations. This treaty was signed between the United States and Thailand in 1966. This agreement allows US citizens and companies to receive the same treatment as Thai businesses in many sectors. It also avoids usual FBA restrictions.
The Treaty of Amity has its own reservations; they are not simply the FBA’s List One. Article IV reserves communications, transport, fiduciary functions, deposit-taking banking, exploitation of land or other natural resources, and domestic trade in indigenous agricultural products. Reserved professions are separately addressed. Check the actual activity and obtain the required certification before operating.
A majority (at least 51%) of the company’s shares must be owned by US citizens or US-controlled entities, and a majority of the directors must be American or Thai. Corporate structures involving American parent companies often satisfy this requirement. The treaty is reciprocal, so Thai nationals get similar treatment in the United States. Recent discussions about treaty modernization suggest investors should monitor potential changes.
Alternative Control Mechanisms to Foreign Ownership Restrictions in Thailand
A genuine joint venture may allocate voting, board representation and reserved decisions through lawful corporate documents. These arrangements do not authorise Thai shareholders to hold shares for a foreign principal or disguise a restricted foreign business. Review the actual investment, economic risk, control and activity together; a management agreement does not cure a nominee structure.
A loan or proposed equity conversion needs a separate review of company-law procedures, share issuance, payment rules and foreign-business restrictions. Do not promise automatic conversion into shares or treat a contract as an exception to the FBA.
Land: the restriction the FBA does not cover, and 2026 enforcement
The Foreign Business Act governs what a foreign-majority company may do. It does not govern who may own land. That is the Land Code. In 2026 the two began to interact directly.
Chapter 8 of the Land Code bars foreign nationals from owning land except under narrow exceptions. Chapter 9, sections 97 to 100, extends the same bar to juristic persons that count as foreign. The test in section 97 is mechanical: foreigners holding more than 49 per cent of the registered capital, or foreign shareholders exceeding half the total number of shareholders, with parallel tests for partnerships, associations, co-operatives and foundations. Section 98 applies the same test one layer up: where a juristic person that is itself foreign under section 97 holds shares in another juristic person to the extent described in section 97, that other one is treated as foreign too. Section 99 applies the Chapter 8 restrictions to all of them. Holding land as owner in place of a foreigner is caught by sections 96 and 113 of the Land Code. Holding company shares for a foreigner so the foreigner can run a business in breach of the Foreign Business Act is a separate offence under its section 36.
What changed in 2026
Registration. At incorporation, clauses 2 and 3 of DBD Order No. 2/2569 apply where foreign partners or shareholders hold less than 50% of capital, or where a company has no foreign shareholder but a foreign authorised signatory. The filing requires the Investment Explanation Letter, three months of the relevant Thai investors’ payment-account statements and receiving-account evidence. Later qualifying amendments use a different form under clause 4; clause 5 adds evidence for specified first-year amendments. See the incorporation and amendment checklists. Order No. 2/2569 prescribes documents and payment evidence. It does not itself state that every mismatch must lead to outright rejection without an opportunity to correct the filing. Reconcile the records before submission and respond to any registrar query.
The land office. On 15 May 2026 the Department of Lands sent circular MT 0515.2/W 10722 to every provincial land office, followed by two further circulars marked most urgent on 21 and 25 May, activating the department’s consolidated enforcement manual. Land officers now screen the shareholding chain including indirect layers, the source of each Thai shareholder’s funds, directors and signatories, capital increases and post-acquisition share transfers, actual land use, and ultimate beneficial ownership. Note what that last item does. The statutory tests in section 97 are arithmetic, but the circulars instruct officers to look for real control regardless of the percentages, and they are explicit that a 51 per cent Thai and 49 per cent foreign split on paper is not sufficient. These are administrative circulars. They create no new law and impose no new reporting duty on the public.
Data. On 29 April 2026 twenty-one agencies signed a data-sharing memorandum at Government House, among them the DBD, the Department of Lands, the Revenue Department, the Royal Thai Police, AMLO and the DSI. Land offices must check the juristic persons in their area that have foreign shareholders or directors every month and report to the Department of Lands every quarter (W 10722, restated in W 11266), and the Department of Lands has passed its records of juristic persons holding land to the DBD. Against Department of Lands records covering 144,706 juristic persons holding land, the DBD has identified 36,277 with foreign shareholders, 31,516 of them at 49 per cent or below, and 35,154 of them in sixteen provinces. Across all sectors, roughly 118,000 companies with foreign holdings between 0.01 and 49.99 per cent are queued for inspection, with the 40 to 49.99 per cent band prioritised.
What enforcement actually does to a flagged structure
Annulment of the registration is available. Section 61 of the Land Code empowers the Director-General to order the annulment or amendment of a title deed or of the registration of rights and juristic acts where the registration was inaccurate or unlawful, after a committee of enquiry has called for documents, notified interested parties and allowed thirty days for objection.
Forced disposal is the more common outcome, and it is the mechanism the 2026 circulars operationalise. Section 94 requires disposal of land acquired unlawfully within a period the Director-General fixes, not less than 180 days and not more than one year, after which he disposes of it under the Chapter 3 forced-sale provisions. Section 96 applies that machinery to land held as owner in place of a foreigner or a foreign-controlled juristic person. Section 100 reaches a company that acquired land lawfully and whose nature later brings it within sections 97 or 98, which is the exposure most existing owners overlook.
Criminal exposure is separate and cumulative. Land Code section 111 for the foreigner and section 113 for the Thai holding as agent, each a fine of up to 20,000 baht or up to two years in prison or both, and section 112 for the juristic person, a fine of up to 50,000 baht. Section 36 of the Foreign Business Act, up to three years in prison or a fine of 100,000 to 1,000,000 baht or both, with a court order to end the assistance, joint operation or shareholding, and a fine of 10,000 to 50,000 baht for every day that order is disobeyed. Criminal Code sections 137 and 267 where false statements were made at registration, section 267 carrying up to three years or a fine of up to 60,000 baht or both.
The arrangement also gives the foreigner little protection. A nominee acquisition of land for a foreigner is void under section 86 of the Land Code. It is not wholly without effect, because section 94 still requires the land to be sold, but a buyer who takes it from the nominee in good faith and for value prevails over the foreigner (Supreme Court Decision 2690/2538).
Under discussion, not yet law: the Ombudsman has recommended amending the Land Code so that land a nominee holds for a foreigner is forfeited to the State, instead of being sold under section 94 with the proceeds going to the holder. The Cabinet noted that recommendation on 24 June 2025 and, on 24 February 2026, a Ministry of Commerce progress report that lists the Land Code among the laws under review. No amending bill has been published.
For the enforcement history in full, see the 2026 nominee crackdown. If you are a foreign buyer rather than an investor, start with foreigners buying land in Thailand.
Regulatory Compliance and Risk Management
Legitimate foreign control requires strict compliance with Thai regulations. Due diligence is essential, especially when ownership structures involve Thai shareholders. Keep proof of capital contributions, avoid nominee arrangements, and maintain clear governance and transparent accounts.
Compliance should include several key points
, Name the list item or exemption used.
, State the minimum capital and remittance schedule.
, Confirm that there are no nominee structures.
, Track BOI or FBL conditions.
, File reports on time.
, Check structures each year for rule updates.
Strategic Considerations for Implementation
Foreign control strategies must align with business objectives, regulations, and sector rules. BOI projects usually need large capital. Treaty companies may work with smaller bases. For work permits, the usual rule is 2 million THB in capital for each foreigner. If married to a Thai, it is 1 million THB. There must be 4 Thai employees for each foreign worker, unless BOI rules apply. Plan initial and ongoing compliance costs. Exit strategies for mergers, sales, or restructuring should be considered early.
FACTS about Foreign Ownership Restrictions in Thailand
What is the Foreign Business Act (FBA) in Thailand and how do Lists 1-3 restrict foreign business?
The FBA defines which persons and entities count as foreign, then restricts specified activities through Lists One to Three. It does not impose a universal 49% shareholding cap. The correct route depends on the activity, ownership, treaty or statutory entitlement and other sector laws. List Two also has specific Thai-shareholding and director requirements under Section 15.
Can a foreigner own 100% of a company in Thailand?
Yes, where the activity is not restricted and no separate sector law prevents it. For restricted activities, check whether a licence, a BOI-related Foreign Business Certificate, treaty entitlement or another exemption applies. Approval is activity-specific and does not automatically cover every activity in the company’s objects.
BOI vs. Foreign Business License: what’s the difference and which one fits my plan?
BOI promotion concerns an eligible investment project and its certificate conditions. An FBL concerns permission to conduct a restricted activity under the FBA. A promoted foreign business may instead need an FBC under Section 12. Tax incentives and permission to operate are separate questions; compare the actual activity and conditions before selecting a route.
How does the US-Thai Treaty of Amity allow majority American ownership?
Qualifying US investors may receive national treatment for covered activities after the required certification. The treaty has its own reserved sectors, including communications, transport, fiduciary functions, deposit-taking banking, land or natural-resource exploitation and domestic trade in indigenous agricultural products. Its limits are not simply the FBA’s List One.
What legal mechanisms help foreigners keep control without holding a majority of shares?
Lawful governance provisions may protect a genuine minority investor through board representation, voting arrangements and reserved decisions. They do not legalise nominee shareholding or disguised foreign operation of a restricted activity. Any proposed option or equity conversion requires separate company-law and FBA review.
What compliance risks should foreign investors avoid under the FBA?
The biggest warning sign is using illegal nominee shareholders to fake Thai majority ownership. This can lead to criminal penalties, losing licenses, and forced shutdowns. Keep clear records of the Ultimate Beneficial Owner (UBO). Make sure voting and control match the real capital at risk. Also, maintain clean accounting records for intercompany charges. You should continue to file and review with the Department of Business Development (DBD) and the Ministry of Commerce. Follow the license conditions if you have BOI or FBL. Make sure your immigration and work permit status matches your job role. A proactive compliance calendar, internal controls, and periodic legal audits are essential risk-management tools.
How should I choose the best entry route, BOI, FBL, Treaty company, or JV, for my sector and timeline?
Map your business model to the route that best balances eligibility, speed, and operating flexibility. Tech, advanced manufacturing, clean energy, research and development, logistics hubs, and high-value services often match BOI priorities. US-backed service or trading companies may prefer the Treaty of Amity. Specialized consulting or international trading might work under an FBL. Certain partnerships work best as well-designed Thai-foreign joint ventures. Consider capital intensity, hiring plans, IP location, transfer pricing, potential permanent establishment exposure, exit options, and reporting workload. Create a step-by-step plan that includes setup, licensing, operations, and scaling up. Make sure to have clear decision points and backup plans. This will help you stay compliant while ensuring lasting foreign control.
Conclusion
Choose the route after classifying the proposed activities. An unrestricted activity, a licensed activity, a promoted project and a treaty business have different requirements. Keep the licence or certificate conditions, genuine ownership and other sector rules aligned with the business as operated. Read the FBA and the Treaty of Amity.
Success in implementing these strategies depends on thorough understanding of regulatory requirements, careful structure planning, and ongoing compliance management. Professional legal help is important for understanding complex rules. It ensures that control systems meet their goals and follow the law.
Expatriate entrepreneurs and international businesses can find strong options in the Thai market by partnering with local Thai companies. These legal pathways offer good alternatives to the usual joint venture model. They allow for more control over business operations, strategy, and long-term success.
Links:
, Department of Business Development in Thailand
Last reviewed: 30 September 2026. Read in Thai: Foreign Business Act B.E. 2542 sections 4, 8, 12, 14, 15 and 36; Land Code sections 61, 94, 96, 97 to 100 and 111 to 113; Criminal Code sections 137 and 267. The BOI incentive periods, the Treaty of Amity reservations and director rule, the DBD and Department of Lands 2026 orders and circulars, the enforcement statistics and the work-permit capital ratios are taken from agency publications and reports, not read in a Gazette primary.
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.