Update log
- 4 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Winning a case in a Thai court is only half the job. Enforcing a judgment in Thailand is a separate procedure with its own rules, its own officers and its own limits, and creditors who rush it can lose the seizure they worked for. A Supreme Court decision published this month, Dika 2081/2569, cancelled a seizure of 15 rai of land because the creditor had taken far more than the debt justified and had not bothered to look for the debtor’s other assets first.
For expats the case cuts both ways. If you are owed money by someone in Thailand, it tells you what the enforcement officer will expect of you. If someone has a judgment against you, it tells you that your house or your land is not automatically up for grabs.
Table of Contents
How Enforcing a Judgment in Thailand Works
A Thai judgment does not collect itself. Once the period for voluntary compliance set in the court’s enforcement order has passed, the winning party must apply to the court for a writ of execution and then instruct the Legal Execution Department, whose officers carry out the seizure and sale. The creditor identifies the assets; the officer attaches them; the proceeds are distributed after costs.
The creditor has ten years from the date of the judgment or order to apply for enforcement under Section 274 of the Civil Procedure Code. That is a generous window, and the courts treat it as one of the reasons a creditor cannot justify grabbing the first valuable asset it finds. For the earlier stages of a money claim, see our guide to breach of contract in Thailand and our page on working with a debt collection lawyer in Thailand.
The law behind this page
English
Section 300
The executing officer may not seize or sell more of the debtor's property than is needed to pay the judgment debt plus fees. If a single valuable asset can be split without harm, only the necessary portion is taken. An interested person can object to the court, before the auction and within fifteen days, and the court's decision is final.
Full text
Unless otherwise provided by law or ordered by the court, the executing officer is prohibited from seizing the property or attaching the claims of the judgment debtor, or from selling by public auction or otherwise disposing of property or claims obtained from seizure or attachment, in a quantity exceeding what is sufficient to satisfy the debt owed to the judgment creditor together with the court fees and the fees of execution. Where it is necessary to seize property or attach a claim whose value exceeds what is sufficient to satisfy the debt owed to the judgment creditor, if that property or claim is in a condition that can be seized or attached in part without causing damage, the executing officer has the power to seize or attach only a portion, or only a share of the ownership, of that property or claim to the extent sufficient to satisfy the debt owed to the judgment creditor together with the court fees and the fees of execution. A person having an interest in the execution may object to an order or an act of the executing officer under paragraph one or paragraph two by filing a motion with the court before the day of the public auction or other disposal, but no later than fifteen days from the day of learning of that order or act. The order of the court shall be final.
ThaiLawOnline translation
Section 274
If the losing party does not comply with the decree, the winning party may enforce the judgment by seizing property, attaching claims, or other means, but only within ten years of the judgment. For instalment or future debts, the ten years is counted from when each part becomes due. A transferee or successor of the claim can step in as the judgment creditor.
Full text
If a party or person who is the losing party, or a person against whom the court has rendered a judgment or order to pay a debt (the judgment debtor), has failed to comply with the decree issued under the judgment or order of the court, in whole or in part, the party or person who is the winning party, or the person to whom the court has rendered a judgment or order to receive payment of a debt (the judgment creditor), is entitled to apply for execution by means of seizure of property, attachment of a claim, or execution by other means under the provisions of this Book, within ten years from the date of the judgment or order. And if the judgment creditor has, within that period, requested the executing officer to seize any property or attach any claim, or has carried out execution by other means in part, execution against that property or claim, or by that other means, may be continued to completion. If the judgment or order requires payment of a debt in instalments, monthly, or yearly, or requires the future payment of a debt in any manner, the ten-year period under paragraph one shall be counted from the date on which the debt under the judgment or order becomes enforceable. If the claim under the judgment or order is for the payment of money, or the return or delivery of specific property, a person who has received a transfer of, or succeeded to, the rights under the judgment or order has the power to execute under Chapter 2 on execution in the case of a monetary debt, or Chapter 3 on execution in the case of the return or delivery of specific property, as the case may be, by applying to the court to be substituted as the judgment creditor.
ThaiLawOnline translation
Section 277
When a creditor believes the debtor is hiding assets, does not know where the debtor's assets are, or is unsure whether property really belongs to the debtor, the creditor can ask the court, by ex parte motion, to hold an inquiry. The court can summon the debtor or others to testify and to produce documents about the debtor's property.
Full text
In execution, if the judgment creditor has reasonable grounds to believe that the judgment debtor has property that may be subject to execution beyond what the creditor knows of, or has property subject to execution but the creditor does not know where such property is located or kept, or there are reasonable grounds to doubt whether any property belongs to the judgment debtor, the judgment creditor may file an ex parte application, in the form of a motion, for the court to conduct an inquiry. Upon such an application under paragraph one, or where the court considers it appropriate for the purpose of execution in a summary case, the court has power to summon the judgment debtor, or another person believed to be in a position to give information that would be useful, to appear in person before the court for such an inquiry, and has power to order such persons to produce documents or material evidence in their possession or control relating to the judgment debtor's property, subject to any conditions the court considers appropriate.
ThaiLawOnline translation
Section 282
If there are reasonable grounds to believe a debtor's property or records are in a place the debtor possesses, the executing officer may search it, inspect and take documents and objects relating to the debtor's property or affairs, and do what is needed to open the place, including safes and cabinets.
Full text
Where there are reasonable grounds to believe that property of the judgment debtor, or accounts, documents, letters, or any other objects relating to the property or affairs of the judgment debtor, are in any place possessed by the judgment debtor, alone or jointly with others, the executing officer shall have power to search such place, and shall also have power to inspect and seize accounts, documents, letters, or any other objects relating to the property or affairs of the judgment debtor for examination, and to do anything necessary to open such place, including safes, cabinets, or other places of storage.
ThaiLawOnline translation
Section 283
When a debtor's property or records are believed to be in a place held by someone other than the debtor, the officer cannot simply search it. The judgment creditor must apply by ex parte motion and the court, after a prompt inquiry, may issue a search warrant if satisfied there are reasonable grounds. A refusal of the application is final.
Full text
Where there are reasonable grounds to believe that property of the judgment debtor, or accounts, documents, letters, or any other objects relating to the property or affairs of the judgment debtor, are in a place possessed by another person, the judgment creditor may file an ex parte application, in the form of a motion, with the court to issue a warrant to search that place. Upon receiving such a motion, the court shall conduct an inquiry without delay. If satisfied, from the evidence adduced by the judgment creditor or called by the court itself, that there are reasonable grounds as requested, the court shall have power to issue a warrant to search that place, so that the executing officer may inspect and seize such property or things within the scope and conditions the court considers necessary. If the court dismisses the application, such order shall be final.
ThaiLawOnline translation
Section 142
A court must decide every claim in the complaint but generally cannot award more than or something different from what was asked. Section 142 lists six exceptions, including eviction in property cases, awarding a share instead of the whole, extending interest and damages to the payment date, and raising a public order point of law on the court's own initiative.
Full text
A judgment or order of the court deciding a case must decide according to every count in the complaint, but the court is prohibited from adjudging or ordering anything in excess of or beyond what appears in the complaint, except: (1) In a case claiming immovable property, it shall be understood to be of the same class as a claim to evict the defendant; if the court gives judgment for the plaintiff, the court may, where it sees fit, order the eviction of the defendant. Such an order shall extend to all the relatives and dependants of the defendant on that immovable property who cannot show the court any special right. (2) In a case where the plaintiff claims any property as wholly his own, but it appears on trial that the plaintiff should have only a share, the court may, where it sees fit, give judgment that the plaintiff receive only that share. (3) In a case where the plaintiff claims payment of money together with interest up to the date of the complaint, the court may, where it sees fit, give judgment that the defendant pay interest up to the date of full payment under the judgment. (4) In a case where the plaintiff claims rent or continuing damages calculated up to the date of the complaint, the court may, where it sees fit, give judgment that such rent and damages be paid up to the date of full payment under the judgment. (5) In a case where a point of law relating to public order may be raised, the court may, where it sees fit, raise those points and decide the case accordingly. (6) In a case where the plaintiff claims payment of money together with interest for which no agreed rate of interest was fixed, the court may, where it sees fit, having regard to reasonable cause and to good faith in the conduct of the litigation, give judgment that the defendant pay interest at a rate higher than that to which the plaintiff is entitled by law, but not exceeding fifteen per cent per year, from the date of the complaint or a later date.
ThaiLawOnline translation
Section 7 Consumer Case Procedure Act B.E. 2551
Full text
Proceedings in consumer cases shall be conducted in accordance with the provisions of this Act and the regulations of the President of the Supreme Court under section 6. Where there is no such provision or regulation, the provisions of the Civil Procedure Code shall apply mutatis mutandis.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 300
ข้อความเต็ม
เว้นแต่จะมีกฎหมายบัญญัติไว้หรือศาลมีคำสั่งเป็นอย่างอื่น ห้ามไม่ให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์สินหรืออายัดสิทธิเรียกร้องของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือขายทอดตลาดหรือจำหน่ายโดยวิธีอื่นซึ่งทรัพย์สินหรือสิทธิเรียกร้องที่ได้มาจากการยึดหรืออายัดหลายรายเกินกว่าที่พอจะชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา พร้อมทั้งค่าฤชาธรรมเนียมและค่าฤชาธรรมเนียมในการบังคับคดี ในกรณีที่มีความจำเป็นต้องยึดทรัพย์สินหรืออายัดสิทธิเรียกร้องรายใดที่มีราคาสูงเกินกว่าที่พอจะชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ถ้าทรัพย์สินหรือสิทธิเรียกร้องนั้นอยู่ในสภาพที่จะแบ่งยึดหรืออายัดได้โดยไม่ก่อให้เกิดความเสียหาย ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีมีอำนาจแบ่งยึดหรือแบ่งอายัดทรัพย์สินหรือสิทธิเรียกร้องรายใดแต่เพียงบางส่วนหรือเฉพาะส่วนแห่งกรรมสิทธิ์เท่าที่พอจะชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา พร้อมทั้งค่าฤชาธรรมเนียมและค่าฤชาธรรมเนียมในการบังคับคดี บุคคลผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีอาจคัดค้านคำสั่งหรือการดำเนินการตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสองของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยยื่นคำร้องต่อศาลก่อนวันขายทอดตลาดหรือจำหน่ายโดยวิธีอื่น แต่ต้องไม่ช้ากว่าสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้ทราบคำสั่งหรือการดำเนินการนั้น คำสั่งของศาลให้เป็นที่สุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 274
ข้อความเต็ม
ถ้าคู่ความหรือบุคคลซึ่งเป็นฝ่ายแพ้คดีหรือบุคคลที่ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้ชำระหนี้ (ลูกหนี้ตามคำพิพากษา) มิได้ปฏิบัติตามคำบังคับที่ออกตามคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลทั้งหมดหรือบางส่วน คู่ความหรือบุคคลซึ่งเป็นฝ่ายชนะคดีหรือบุคคลที่ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้ได้รับชำระหนี้ (เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา) ชอบที่จะร้องขอให้มีการบังคับคดีโดยวิธียึดทรัพย์สิน อายัดสิทธิเรียกร้อง หรือบังคับคดีโดยวิธีอื่นตามบทบัญญัติแห่งภาคนี้ภายในสิบปีนับแต่วันที่มีคำพิพากษาหรือคำสั่ง และถ้าเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาได้ร้องขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์สินหรืออายัดสิทธิเรียกร้องใดไว้ หรือได้ดำเนินการบังคับคดีโดยวิธีอื่นไว้บางส่วนแล้วภายในระยะเวลาดังกล่าว ก็ให้ดำเนินการบังคับคดีแก่ทรัพย์สินหรือสิทธิเรียกร้อง หรือบังคับคดีโดยวิธีอื่นนั้นต่อไปจนแล้วเสร็จได้ ถ้าคำพิพากษาหรือคำสั่งกำหนดให้ชำระหนี้เป็นงวด เป็นรายเดือน หรือเป็นรายปี หรือกำหนดให้ชำระหนี้อย่างใดในอนาคต ให้นับระยะเวลาสิบปีตามวรรคหนึ่งตั้งแต่วันที่หนี้ตามคำพิพากษาหรือคำสั่งนั้นอาจบังคับให้ชำระได้ ถ้าสิทธิเรียกร้องตามคำพิพากษาหรือคำสั่งเป็นการให้ชำระเงิน ส่งคืนหรือส่งมอบทรัพย์เฉพาะสิ่ง บุคคลซึ่งได้รับโอนหรือรับช่วงสิทธิตามคำพิพากษาหรือคำสั่งนั้นมีอำนาจบังคับคดีตามความในหมวด ๒ การบังคับคดีในกรณีที่เป็นหนี้เงิน หรือหมวด ๓ การบังคับคดีในกรณีที่ให้ส่งคืนหรือส่งมอบทรัพย์เฉพาะสิ่ง แล้วแต่กรณี โดยการร้องขอต่อศาลเพื่อเข้าสวมสิทธิเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาต่อไป
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 277
ข้อความเต็ม
ในการบังคับคดี ถ้าเจ้าหนี้ตามคำพิพากษามีเหตุอันสมควรเชื่อได้ว่าลูกหนี้ตามคำพิพากษามีทรัพย์สินที่จะต้องถูกบังคับคดีมากกว่าที่ตนทราบ หรือมีทรัพย์สินที่จะต้องถูกบังคับคดีแต่ไม่ทราบว่าทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่หรือเก็บรักษาไว้ที่ใด หรือมีเหตุอันควรสงสัยว่าทรัพย์สินใดเป็นของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือไม่ เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาอาจยื่นคำขอฝ่ายเดียวโดยทำเป็นคำร้องเพื่อให้ศาลทำการไต่สวนได้ เมื่อมีคำขอตามวรรคหนึ่ง หรือเมื่อศาลเห็นสมควรเพื่อประโยชน์แก่การบังคับคดีในคดีมโนสาเร่ ศาลมีอำนาจออกหมายเรียกลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลอื่นที่เชื่อว่าอยู่ในฐานะที่จะให้ถ้อยคำอันจะเป็นประโยชน์มาศาลด้วยตนเองเพื่อการไต่สวนเช่นว่านั้นได้ และมีอำนาจสั่งให้บุคคลนั้น ๆ ส่งเอกสาร หรือวัตถุพยานซึ่งอยู่ในความยึดถือหรืออำนาจของผู้นั้นอันเกี่ยวกับทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษา ทั้งนี้ ตามกำหนดและเงื่อนไขใด ๆ ที่เห็นสมควร
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 282
ข้อความเต็ม
ในกรณีที่มีเหตุอันควรเชื่อว่ามีทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือมีบัญชี เอกสาร จดหมาย หรือวัตถุอื่นใดเกี่ยวกับทรัพย์สินหรือกิจการของลูกหนี้ตามคำพิพากษาอยู่ในสถานที่ใด ๆ ที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาครอบครองหรือครอบครองร่วมกับผู้อื่น ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีมีอำนาจค้นสถานที่ดังกล่าว ทั้งมีอำนาจตรวจสอบและยึดบัญชี เอกสาร จดหมาย หรือวัตถุอื่นใดอันเกี่ยวกับทรัพย์สินหรือกิจการของลูกหนี้ตามคำพิพากษามาเพื่อตรวจสอบได้ และมีอำนาจกระทำการใด ๆ ตามที่จำเป็น เพื่อเปิดสถานที่ดังกล่าวรวมทั้งตู้นิรภัย ตู้ หรือที่เก็บของอื่น ๆ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 283
ข้อความเต็ม
ในกรณีที่มีเหตุอันควรเชื่อว่ามีทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือมีบัญชี เอกสาร จดหมาย หรือวัตถุอื่นใดอันเกี่ยวกับทรัพย์สินหรือกิจการของลูกหนี้ตามคำพิพากษาอยู่ในสถานที่ที่บุคคลอื่นครอบครองอยู่ เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาอาจยื่นคำขอฝ่ายเดียวโดยทำเป็นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลออกหมายค้นสถานที่นั้น เมื่อได้รับคำร้องเช่นว่านี้ ให้ศาลไต่สวนโดยไม่ชักช้า ถ้าเป็นที่พอใจจากพยานหลักฐานที่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาได้นำมาสืบหรือที่ศาลได้เรียกมาสืบเองว่ามีเหตุอันควรเชื่อตามที่ร้องขอ ให้ศาลมีอำนาจออกหมายค้นสถานที่นั้นเพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีตรวจสอบและยึดทรัพย์สินหรือสิ่งต่าง ๆ ดังกล่าวภายในขอบเขตและเงื่อนไขตามที่ศาลเห็นว่าจำเป็น ถ้าศาลมีคำสั่งยกคำขอคำสั่งเช่นว่านั้นให้เป็นที่สุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 142
ข้อความเต็ม
คำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลที่ชี้ขาดคดีต้องตัดสินตามข้อหาในคำฟ้องทุกข้อ แต่ห้ามมิให้พิพากษาหรือทำคำสั่งให้สิ่งใด ๆ เกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง เว้นแต่ (๑) ในคดีฟ้องเรียกอสังหาริมทรัพย์ ให้พึงเข้าใจว่าเป็นประเภทเดียวกับฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย ถ้าศาลพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี เมื่อศาลเห็นสมควรศาลจะมีคำสั่งให้ขับไล่จำเลยก็ได้ คำสั่งเช่นว่านี้ให้ใช้บังคับตลอดถึงวงศ์ญาติทั้งหลายและบริวารของจำเลยที่อยู่บนอสังหาริมทรัพย์นั้นซึ่งไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้ (๒) ในคดีที่โจทก์ฟ้องเรียกทรัพย์ใด ๆ เป็นของตนทั้งหมด แต่พิจารณาได้ความว่าโจทก์ควรได้แต่ส่วนแบ่ง เมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะพิพากษาให้โจทก์ได้รับแต่ส่วนแบ่งนั้นก็ได้ (๓) ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้ชำระเงินพร้อมด้วยดอกเบี้ยจนถึงวันฟ้อง เมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยจนถึงวันที่ได้ชำระเสร็จตามคำพิพากษาก็ได้ (๔) ในคดีที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหายอันต่อเนื่องคำนวณถึงวันฟ้อง เมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะพิพากษาให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหายเช่นว่านี้จนถึงวันที่ได้ชำระเสร็จตามคำพิพากษาก็ได้ (๕) ในคดีที่อาจยกข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนขึ้นอ้างได้นั้น เมื่อศาลเห็นสมควรศาลจะยกข้อเหล่านั้นขึ้นวินิจฉัยแล้วพิพากษาคดีไปก็ได้ (๖) ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้ชำระเงินพร้อมด้วยดอกเบี้ยซึ่งมิได้มีข้อตกลงกำหนดอัตราดอกเบี้ยกันไว้ เมื่อศาลเห็นสมควรโดยคำนึงถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดี ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราที่สูงขึ้นกว่าที่โจทก์มีสิทธิได้รับตามกฎหมายแต่ไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปีนับตั้งแต่วันฟ้องหรือวันอื่นหลังจากนั้นก็ได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 7 พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551
ข้อความเต็ม
กระบวนพิจารณาคดีผู้บริโภคให้เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้และข้อกำหนดของประธานศาลฎีกาตามมาตรา ๖ ในกรณีที่ไม่มีบทบัญญัติและข้อกำหนดดังกล่าว ให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาใช้บังคับโดยอนุโลม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 300
Sauf disposition légale ou décision contraire du tribunal, l'agent d'exécution ne peut saisir les biens ou créances du débiteur condamné, ni vendre aux enchères ou autrement les biens saisis, au-delà de ce qui suffit à payer le créancier, frais de justice et d'exécution compris. S'il faut saisir un bien de valeur supérieure et qu'il est divisible sans dommage, l'agent peut n'en saisir qu'une partie ou une quote-part suffisante. Tout intéressé peut contester ces mesures par requête au tribunal avant la vente, au plus tard quinze jours après en avoir eu connaissance. La décision du tribunal est définitive.
résumé non officiel
Article 274
Le créancier peut demander l'exécution dans les 10 ans de la décision; l'exécution engagée à temps se poursuit. Pour les dettes échelonnées ou futures, le délai court de leur exigibilité. Pour l'argent ou un bien déterminé, le cessionnaire ou subrogé peut se substituer au créancier sur requête au tribunal.
résumé non officiel
Article 277
Lors de l'exécution, si le créancier a des motifs raisonnables de croire que le débiteur condamné possède plus de biens saisissables qu'il ne le sait, qu'il en possède dont il ignore l'emplacement, ou s'il doute qu'un bien appartienne au débiteur, il peut demander par requête unilatérale une enquête du tribunal. Sur cette requête, ou d'office pour l'exécution dans une affaire de faible importance, le tribunal peut convoquer en personne le débiteur ou toute personne pouvant fournir des informations utiles et ordonner la production de documents ou objets relatifs aux biens du débiteur, aux délais et conditions qu'il juge appropriés.
résumé non officiel
Article 282
S'il y a des motifs raisonnables de croire que des biens du débiteur condamné, ou des comptes, documents, lettres ou autres objets relatifs à ses biens ou affaires, se trouvent dans un lieu qu'il occupe seul ou avec d'autres, l'agent d'exécution peut perquisitionner ce lieu, examiner et saisir ces comptes, documents, lettres ou objets pour vérification, et accomplir tout acte nécessaire pour ouvrir ce lieu, y compris coffres-forts, armoires ou autres contenants.
résumé non officiel
Article 283
S'il y a des motifs raisonnables de croire que des biens du débiteur condamné, ou des comptes, documents, lettres ou objets relatifs à ses biens ou affaires, se trouvent dans un lieu occupé par un tiers, le créancier peut demander au tribunal, par requête unilatérale, un mandat de perquisition. Le tribunal instruit sans délai et, s'il est convaincu par les preuves produites par le créancier ou recueillies d'office, délivre le mandat permettant à l'agent d'exécution d'examiner et de saisir ces biens ou objets dans les limites et conditions qu'il juge nécessaires. L'ordonnance de rejet est définitive.
résumé non officiel
Article 142
Le jugement statue sur tous les chefs de la demande, sans accorder plus ni autre chose, sauf que le tribunal peut, s'il l'estime opportun : (1) en revendication d'immeuble, s'il donne gain de cause au demandeur, ordonner l'expulsion du défendeur, cette ordonnance s'étendant à sa famille et à ses dépendants occupant l'immeuble qui ne justifient pas d'un droit spécial ; (2) n'accorder qu'une part au demandeur réclamant le tout ; (3) et (4) lorsque des intérêts, loyers ou dommages continus sont réclamés jusqu'à l'assignation, les accorder jusqu'au paiement complet ; (5) soulever d'office les questions d'ordre public ; (6) à défaut de taux convenu, eu égard aux motifs raisonnables et à la bonne foi procédurale, fixer un taux supérieur au taux légal, au plus quinze pour cent par an, dès l'assignation ou plus tard.
résumé non officiel
Article 7 Consumer Case Procedure Act B.E. 2551
La procédure des affaires de consommation est régie par la présente loi et par les règlements du président de la Cour suprême pris en vertu de l'article 6. À défaut de telles dispositions, le Code de procédure civile s'applique par analogie.
résumé non officiel
Sources
- Civil Procedure Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Consumer Case Procedure Act B.E. 2551, retrieved 4 November 2026
The Section 300 Limit on Seizure
Section 300 of the Civil Procedure Code is the provision that keeps enforcement proportionate. In substance it says that an officer must not seize property worth more than is needed to satisfy the judgment debt plus the costs of execution. If the officer has already attached enough, further attachment must stop.
The rule exists because a seizure is destructive long before any sale happens. Attached land cannot be sold or mortgaged, bank accounts freeze, and a business can fail while the auction is still being scheduled. A debtor who believes the officer has gone too far can petition the court to reduce or revoke the attachment, and the court will hold an inquiry.
Dika 2081/2569: Seizing Land for a Small Debt
The case came out of a consumer claim in Amnat Charoen. In December 2022 the trial court ordered the first defendant to pay 222,969 baht with 7% interest, with the other defendants liable for their own shares. The third defendant’s share was 30,000 baht plus interest.
In August 2023 the creditor had the enforcement officer seize 15 rai of land held under a chanote title deed in the third defendant’s name, appraised at 600,000 baht and already mortgaged to a bank for 780,000 baht on a loan that was being paid normally. The debtor petitioned to have the seizure revoked. The trial court agreed, the Court of Appeal Region 3 agreed, and the Supreme Court affirmed.
| Item | Figure |
|---|---|
| Debt owed by the third defendant | 30,000 baht plus interest |
| Land seized | 15 rai, chanote no. 13296 |
| Appraised value of the land | 600,000 baht |
| Existing mortgage on the land | 780,000 baht, not in default |
| Outcome | Seizure revoked at all three levels |
The arithmetic is the point. The court was asked to let a creditor tie up an asset appraised at twenty times the debt, which was itself already encumbered for more than its appraised value. The Supreme Court held that this offended the principle in Section 300 and that the creditor had not done the work that would have justified it.
The Asset-Search Tools a Creditor Must Use First
The creditor’s answer was that this land was the only asset it had found. The Supreme Court was unimpressed: the creditor admitted it had searched only the land registry. The Code gives a judgment creditor several stronger tools, and a large part of the ten-year enforcement period was still available.
- Section 277: the creditor may ask the court to summon the debtor, or anyone who knows the debtor’s affairs, for an examination into the debtor’s business, income and assets.
- Section 282: the enforcement officer may search premises occupied by the debtor and open locked containers to find property belonging to the debtor.
- Section 283: the creditor may apply for authority to search for the debtor’s property held at premises occupied by a third party.
Read together, the message is that “I could not find anything else” is an assertion a creditor has to earn. Skipping the statutory inquiry and going straight for the most visible asset is the behaviour Section 300 is designed to stop.
New Enforcement Fees Under Amendment Act No. 33
The second half of the decision is a quiet but useful costs point. The Court of Appeal had ordered the creditor to pay the enforcement officer a fee of 2% of the value of the seized property, because the property had been attached but never sold.
While the appeal was pending, the Civil Procedure Code Amendment Act (No. 33) B.E. 2568 came into force on 10 September 2025. Section 3 of that Act repealed the old Schedule 5 of enforcement officer fees and substituted a new one, and the new schedule no longer charges a fee for seizing non-monetary property that is not then sold or disposed of. The Supreme Court raised the point on its own motion as a matter of public order under Section 142(5) of the Code, read with Section 7 of the Consumer Case Procedure Act B.E. 2551, and removed the fee.
Anyone whose enforcement proceedings straddle September 2025 should re-check the fee schedule actually being applied. Our page on court fees in Thai civil cases sets out the related court-stage charges.
What This Means for Expats in Thailand
Foreign residents meet execution from both sides. A landlord chasing unpaid rent, a buyer who has won back a deposit, or a contractor suing over an unfinished build all have to enforce. Equally, a foreigner who loses a civil case may find a condominium unit or a vehicle attached.
- If you are the creditor: document the asset search before instructing a seizure, and match the value of what you attach to the size of the debt. An over-wide seizure can be revoked, and you will have spent the time for nothing.
- If you are the debtor: a seizure can be challenged. Gather the appraisal, the mortgage balance and proof of your other assets, and petition the court promptly rather than waiting for the auction date.
- If the judgment is foreign: it cannot be enforced directly here at all. See enforcing a foreign judgment or arbitral award in Thailand.
- If the debtor is insolvent: execution may be the wrong track entirely; the deadlines in a Thai bankruptcy claim are short and unforgiving.
The full Thai text of the decision is available on the community database at deka.in.th.
Frequently Asked Questions
How long do I have to enforce a Thai judgment?
Ten years from the date of the judgment or order, under Section 274 of the Civil Procedure Code. The Supreme Court treats a creditor who seizes aggressively early in that period as having had time to look for alternatives.
Can land that is already mortgaged be seized?
It can be attached, but the mortgagee is paid first, so there may be nothing left for the judgment creditor. In Dika 2081/2569 the mortgage of 780,000 baht exceeded the 600,000 baht appraisal, which was part of why the seizure could not be justified.
What can I do if too much of my property was seized?
Petition the execution court to revoke or reduce the attachment under Section 300 of the Civil Procedure Code. The court will hold an inquiry and can cancel the seizure outright.
Does the creditor pay a fee if the seized property is never sold?
Not under the Schedule 5 introduced by the Civil Procedure Code Amendment Act (No. 33) B.E. 2568, in force from 10 September 2025. The previous schedule did charge such a fee.
Can a foreigner enforce a judgment in Thailand?
Yes, on the same terms as a Thai national, provided the judgment was given by a Thai court. A judgment from a foreign court must be sued on afresh in Thailand rather than enforced directly.
How do I find a debtor’s assets?
Beyond the land registry, Sections 277, 282 and 283 of the Civil Procedure Code allow an examination of the debtor in court and searches of premises occupied by the debtor or by third parties holding the debtor’s property.
How ThaiLawOnline can help
We have run civil claims and enforcement for foreign creditors and debtors since 2006, remotely by email, phone, video, LINE and WhatsApp. Execution filings, asset searches and objections to a disproportionate seizure are handled by our Thai lawyer of record, Khun Wichuda Atthamethakon.
- Consultation: 2,000 THB per hour, paid in advance. Book a consultation.
- Judgment from abroad: see enforcing foreign judgments and arbitral awards in Thailand, and how to hire a Thai lawyer from abroad.
- Research first: Section 301 and Section 302 of the annotated Civil Procedure Code, our property law Supreme Court decisions, and the glossary entry on court fees.
This article was written and reviewed by Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., who has been based in Thailand since 2004 and has run ThaiLawOnline since 2006. If a judgment in your favour is proving hard to collect, or a seizure against you looks disproportionate, contact ThaiLawOnline and our Thai-licensed team will review the file with you.
This article is general information about Thai law and is not legal advice. Enforcement outcomes depend on the facts of each case and on the court handling it. Please consult a qualified Thai lawyer about your own situation.
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.