Nominee Land for a Foreigner: Not Wholly Void, but a Good-Faith Buyer Takes Priority ที่ดินที่คนไทยถือแทนคนต่างด้าว ไม่เสียเปล่าทั้งหมด แต่ผู้รับโอนโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครอง
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
A foreigner having a Thai national hold land title on their behalf is void under Land Code Section 86, but because Section 94 gives the foreigner a period to dispose of the land, the acquisition is not wholly void and retains legal effect. Where the foreigner is an undisclosed principal who lets the nominee appear to the world as owner, Section 806 of the Civil and Commercial Code prevents the foreigner from prejudicing a third party who acquired rights in good faith before learning of the agency.
การที่คนต่างด้าวให้คนไทยลงชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทน แม้ตกเป็นโมฆะตาม ป.ที่ดิน มาตรา 86 แต่เมื่อมาตรา 94 บัญญัติให้จัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด การได้มาจึงไม่เสียเปล่าทั้งหมด ยังมีผลตามกฎหมายอยู่ และเมื่อเป็นเรื่องตัวการไม่เปิดเผยชื่อยอมให้ตัวแทนออกหน้าเป็นตัวการ โจทก์จะทำให้เสื่อมเสียสิทธิของบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริตก่อนรู้ว่าเป็นตัวแทนไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 806
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
A foreigner having a Thai national hold land title on their behalf is void under Land Code Section 86, but because Section 94 gives the foreigner a period to dispose of the land, the acquisition is not wholly void and retains legal effect. Where the foreigner is an undisclosed principal who lets the nominee appear to the world as owner, Section 806 of the Civil and Commercial Code prevents the foreigner from prejudicing a third party who acquired rights in good faith before learning of the agency.
การที่คนต่างด้าวให้คนไทยลงชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทน แม้ตกเป็นโมฆะตาม ป.ที่ดิน มาตรา 86 แต่เมื่อมาตรา 94 บัญญัติให้จัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด การได้มาจึงไม่เสียเปล่าทั้งหมด ยังมีผลตามกฎหมายอยู่ และเมื่อเป็นเรื่องตัวการไม่เปิดเผยชื่อยอมให้ตัวแทนออกหน้าเป็นตัวการ โจทก์จะทำให้เสื่อมเสียสิทธิของบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริตก่อนรู้ว่าเป็นตัวแทนไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 806
Legal Analysis การวิเคราะห์ทางกฎหมาย
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 2690/2538. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2690/2538 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
English translation is being prepared and will be available soon.
จำเลยที่ 3 รับโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 โดยสุจริตเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริต การที่โจทก์มอบให้จำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนลงชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทแทนตนเป็นเวลานาน จนจำเลยที่ 1 ไปขอออกใบแทนโฉนดแล้วโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองประกันหนี้ต่อธนาคารจนธนาคารเร่งรัดหนี้ และต่อมาจำเลยที่ 2 ได้โอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 3 การกระทำของโจทก์ดังกล่าวเป็นเรื่องตัวการไม่เปิดเผยชื่อยอมให้จำเลยที่ 1 ผู้เป็นตัวแทนทำการออกหน้าเป็นตัวการว่าเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงหาอาจทำให้เสื่อมเสียสิทธิของจำเลยที่ 3ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกที่มีต่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 ซึ่งเสมือนเป็นตัวแทนของโจทก์และได้ขวนขวายได้สิทธิมาก่อนที่จะรู้ว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นตัวแทนของโจทก์ได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 806
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
💡 What This Means for You 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ
Frequently Asked Questions คำถามที่พบบ่อย
Does Decision 2690/2538 mean a foreigner can never recover money from a nominee land deal? คำพิพากษาที่ 2690/2538 หมายความว่าคนต่างด้าวเรียกเงินคืนไม่ได้เสมอไปหรือ
No, and that is the most common misreading of it. The Supreme Court said the acquisition is not wholly void, because Land Code Section 94 gives a period to dispose of the land. The plaintiff lost on a narrower point: the land had passed to a third party who bought and registered it in good faith, and Section 806 of the Civil and Commercial Code protects that person.
ไม่ใช่ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการได้มาไม่เสียเปล่าทั้งหมด โจทก์แพ้คดีเพราะผู้รับโอนโดยสุจริตได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 806
📖 Further Reading on ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต