Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.
Update log
- 2 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Thailand is a popular retirement destination for expats from all over the world. It offers a warm climate, affordable cost of living, and friendly people. Expats should know about several legal challenges before retiring in Thailand. We will expose here the 4 main challenges, but they are not so difficult. After all, the cost to retire in Thailand are probably lower than living abroad in western countries. Most people want to know, much does it cost and how does it work?
Table of Contents
1. Visa Requirements
Often need 800,000 baht in a Thai bank account
One of the biggest challenges for expats retiring in Thailand is meeting the visa requirements. Expats must apply for a retirement visa. You must be at least 50 years old, and you must satisfy one of the financial tests, not all of them: 800,000 THB held in a Thai bank account, or a monthly income of at least 65,000 THB, or a combination of deposit and annual income that reaches 800,000 THB. The income can come from a pension or another source. Under the deposit route the 800,000 THB must be in a Thai bank for at least two months before you apply and stay there for three months after the extension is granted; after that you may draw it down, but never below 400,000 THB. Under the combined route the deposit follows the same timing and must not fall below half of the deposited amount. Expats could also need to have health insurance depending on their visa.
The retirement visa is valid for one year and can be renewed annually. Each annual extension has to meet the same financial test again. Health insurance is a condition of the extension only for those who entered on an O-A visa, at not less than 3,000,000 THB of cover; an extension on a Non-Immigrant O carries no insurance requirement.
What if you do not have funds?
This part is straightforward once the money is in place. If you cannot meet the deposit, the lawful routes are the monthly-income test, the combination method, or, if you are married to a Thai national, an extension based on marriage, which carries a lower threshold. Be careful with agents who offer to arrange an extension you do not qualify for. The deposit shown to Immigration is not yours and the supporting documents are false, so the risk sits with you rather than with the agent, and it runs to refusal, cancellation of your permission to stay, blacklisting and prosecution.
Sources:
- Thai Immigration Bureau
- For visa extension : Choose #22
- ThaiLawOnline : Extension based on Retirement
The law behind this page
English
Section 35 Immigration Act B.E. 2522
Full text
In the case of an alien entering the Kingdom temporarily under section 34, the Director-General, or a competent official assigned by the Director-General, may permit the alien to stay in the Kingdom subject to any conditions. The period of permitted stay in the Kingdom shall be set as follows: (1) not more than 30 days, for cases under section 34 (4), (8) and (9); (2) not more than 90 days, for cases under section 34 (3); (3) not more than 1 year, for cases under section 34 (5), (10), (11), (12), (13), (14) and (15); (4) not more than 2 years, for cases under section 34 (6); (5) for the period necessary, for cases under section 34 (1) and (2); (6) for the period the Board of Investment considers appropriate, for cases under section 34 (7). Where an alien has a necessary reason to stay in the Kingdom beyond the periods set in (1), (2), (3) and (4), the Director-General shall consider permitting a further stay of not more than 1 year at a time and, having given permission, shall report it with reasons to the Committee for information within 7 days from the date of permission. For each application for permission to stay temporarily in the Kingdom further, the alien shall file an application in the prescribed form and pay the fee prescribed in ministerial regulations. While awaiting the order, the alien may remain in the Kingdom in the meantime.
ThaiLawOnline translation
Section 37 Immigration Act B.E. 2522
Full text
An alien permitted to stay in the Kingdom temporarily must comply with the following: (1) not engage in an occupation or work for hire, unless permitted under the law on foreign business or the law on the management of alien employment; (2) reside at the place notified to the competent official, except that where there is reasonable cause preventing residence at the notified place, the alien shall notify the competent official of the change of residence within 24 hours from the time of taking up residence; (3) notify a police officer at the local police station where the alien resides within 24 hours from the time of moving, in case of a change of residence, and if the new residence is in a different locality from the original local police station, the alien must also notify a police officer at the local police station of the new residence within 24 hours from the time of arrival; (4) if travelling to any province and staying in that province for more than 24 hours, notify a police officer at the local police station within 48 hours from the time of arrival; (5) if staying in the Kingdom for more than 90 days, notify the competent official at the Immigration Division in writing of the alien's place of residence without delay upon completing the 90-day period, and do the same every 90 days thereafter. In a locality where an immigration office is located, the notification may be made to the competent official at that immigration office. Whether (3) and (4) shall not apply to any case under section 34, and on what conditions, shall be as the Director-General prescribes. A notification under this section may be made by the alien in person or in writing to the competent official, in accordance with rules prescribed by the Director-General.
ThaiLawOnline translation
Section 540
An ordinary fixed-term lease of immovable property is limited to 30 years. Section 540 permits renewal for up to 30 years from renewal. A lease made for a longer term is reduced to 30 years.
Full text
The duration of a hire of immovable property cannot exceed thirty years. If it is made for a longer period, such period shall be reduced to thirty years. The aforesaid period may be renewed, but it must not exceed thirty years from the time of renewal.
ThaiLawOnline translation
Section 86 Limitation of Aliens Right in Land
Full text
An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty that provides for ownership of immovable property and also subject to the provisions of this Code. Subject to Section 84, such alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemeterial, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by the ministerial regulations and permission therefor must be obtained from the Minister.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 19 Condominium Act B.E. 2522
Full text
Aliens and juristic persons deemed by law to be aliens may hold ownership of condominium units if they are the following aliens and juristic persons: (1) an alien permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in sections 97 and 98 of the Land Code that is registered as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person that is an alien under Announcement of the Revolutionary Council No. 281 dated 24 November B.E. 2515 and has received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien, or a juristic person deemed by law to be an alien, who brings foreign currency into the Kingdom, or withdraws money from a baht account of a person residing outside the country, or withdraws money from a foreign currency deposit account.
ThaiLawOnline translation
Section 1418
A usufruct may be created for a fixed period or for the life of the usufructuary. If no period is fixed, it is presumed to be for the usufructuary's life. Where a period is fixed, Section 1403 paragraph 3 applies, so it cannot exceed thirty years, though it may be renewed. A usufruct comes to an end on the death of the usufructuary and does not pass to heirs.
Full text
A usufruct may be created either for a period of time or for the life of the usufructuary. If no period has been fixed, it is presumed that the usufruct is for the life of the usufructuary. If a period has been fixed, the provisions of Section 1403 paragraph three apply mutatis mutandis. If the usufructuary dies, the usufruct always comes to an end.
ThaiLawOnline translation
Section 1646
Any person may make a will directing what is to happen to their property, and other matters, on their death. This section fixes no minimum age: testamentary capacity comes from s.25 and s.1703, under which a will made by a person who has not completed fifteen years of age is void.
Full text
Any person may, in contemplation of death, declare his intention by will as to the disposition of his property or as to other matters, to take legal effect upon his death.
ThaiLawOnline translation
Section 41 Revenue Code
Full text
A person who has assessable income under section 40 in the preceding tax year by reason of a duty or business carried on in Thailand, or by reason of the business of an employer in Thailand, or by reason of property situated in Thailand, shall pay tax under the provisions of this Part, whether that income is paid in or outside Thailand. A resident of Thailand who has assessable income under section 40 in the preceding tax year by reason of a duty or business carried on abroad, or by reason of property situated abroad, shall pay income tax under the provisions of this Part when that assessable income is brought into Thailand. A person who stays in Thailand for one period or several periods totalling 180 days or more in any tax year shall be deemed a resident of Thailand.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 35 พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวซึ่งเข้ามาในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวตามมาตรา ๓๔ อธิบดีหรือพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งอธิบดีมอบหมายจะอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรภายใต้เงื่อนไขใด ๆ ก็ได้ ระยะเวลาที่จะอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรให้กำหนดดังนี้ (๑) ไม่เกินสามสิบวัน สำหรับกรณีตามมาตรา ๓๔ (๔) (๘) และ (๙) (๒) ไม่เกินเก้าสิบวัน สำหรับกรณีตามมาตรา ๓๔ (๓) (๓) ไม่เกินหนึ่งปี สำหรับกรณีตามมาตรา ๓๔ (๕) (๑๐) (๑๑) (๑๒) (๑๓) (๑๔) และ (๑๕) (๔) ไม่เกินสองปี สำหรับกรณีตามมาตรา ๓๔ (๖) (๕) ตามกำหนดระยะเวลาตามความจำเป็น สำหรับกรณีตาม มาตรา ๓๔ (๑) และ (๒) (๖) ตามกำหนดระยะเวลาที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนพิจารณาเห็นสมควรสำหรับกรณีตามมาตรา ๓๔ (๗) ในกรณีที่คนต่างด้าวมีเหตุจำเป็นจะต้องอยู่ในราชอาณาจักรเกินระยะเวลาที่กำหนดใน (๑) (๒) (๓) และ (๔) ให้อธิบดีเป็นผู้พิจารณาอนุญาตให้อยู่ต่อไปได้ครั้งละไม่เกินหนึ่งปี และเมื่อได้อนุญาตแล้วให้รายงานต่อคณะกรรมการเพื่อทราบพร้อมด้วยเหตุผลภายในเจ็ดวันนับแต่วันอนุญาต การขออนุญาตเพื่ออยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวต่อไปแต่ละครั้ง ให้คนต่างด้าวยื่นคำขอตามแบบและเสียค่าธรรมเนียมตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ในระหว่างรอฟังคำสั่งให้คนต่างด้าวผู้นั้นอยู่ในราชอาณาจักรไปพลางก่อนได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 37 พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว ต้องปฏิบัติดังต่อไปนี้ (๑) ไม่ประกอบอาชีพหรือรับจ้างทำงาน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวหรือกฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว (๒) พักอาศัย ณ ที่ที่ได้แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เว้นแต่ในกรณีที่มีเหตุผลสมควรไม่สามารถพักอาศัย ณ ที่ที่ได้แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้แจ้งการเปลี่ยนที่พักอาศัยต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในยี่สิบสี่ชั่วโมงนับแต่เวลาที่เข้าพักอาศัย (๓) แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวผู้นั้นพักอาศัยภายในยี่สิบสี่ชั่วโมงนับแต่เวลาที่ย้ายไป ในกรณีเปลี่ยนที่พักอาศัย และถ้าที่พักอาศัยใหม่อยู่ต่างท้องที่กับสถานีตำรวจท้องที่เดิม คนต่างด้าวผู้นั้นต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจท้องที่ที่ไปพักอาศัยใหม่ภายในยี่สิบสี่ชั่วโมงนับแต่เวลาที่ไปถึงด้วย (๔) ถ้าเดินทางไปจังหวัดใดและอยู่ในจังหวัดนั้นเกินยี่สิบสี่ชั่วโมง ให้คนต่างด้าวผู้นั้นแจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจท้องที่ภายในสี่สิบแปดชั่วโมงนับแต่เวลาที่ไปถึง (๕) ถ้าอยู่ในราชอาณาจักรเกินเก้าสิบวัน คนต่างด้าวผู้นั้นต้องมีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กองตรวจคนเข้าเมืองทราบถึงที่พักอาศัยของตนโดยมิชักช้าเมื่อครบระยะเก้าสิบวัน และต่อไปให้กระทำเช่นเดียวกันทุกระยะเก้าสิบวัน ถ้าท้องที่ใดมีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ จะแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองแห่งนั้นก็ได้ ความใน (๓) และ (๔) จะมิให้ใช้บังคับแก่กรณีใดตามมาตรา ๓๔ โดยเงื่อนไขอย่างใด ให้เป็นไปตามที่อธิบดีกำหนด การแจ้งตามมาตรานี้ คนต่างด้าวอาจไปแจ้งด้วยตนเองหรือมีหนังสือแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ได้ ทั้งนี้ ตามระเบียบที่อธิบดีกำหนด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 540
ข้อความเต็ม
อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปีอนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 86
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
มาตรา 19 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ถ้าเป็นคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังต่อไปนี้ (๑) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) นิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๑๕ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1418
ข้อความเต็ม
สิทธิเก็บกินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าสิทธิเก็บกินมีอยู่ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ ถ้ามีกำหนดเวลา ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา ๑๔๐๓ วรรค ๓ มาใช้บังคับโดยอนุโลม ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย ท่านว่าสิทธินั้นย่อมสิ้นไปเสมอ
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
มาตรา 1646
ข้อความเต็ม
บุคคลใดจะแสดงเจตนาโดยพินัยกรรม กำหนดการเผื่อตายในเรื่องทรัพย์สินของตนเอง หรือในการต่าง ๆ อันจะให้เกิดเป็นผลบังคับได้ตามกฎหมายเมื่อตนตายก็ได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 41 ประมวลรัษฎากร
ข้อความเต็ม
ผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา ๔๐ ในปีภาษีที่ล่วงมาแล้วเนื่องจากหน้าที่งานหรือกิจการที่ทำในประเทศไทย หรือเนื่องจากกิจการของนายจ้างในประเทศไทย หรือเนื่องจากทรัพย์สินที่อยู่ในประเทศไทย ต้องเสียภาษีตามบทบัญญัติในส่วนนี้ ไม่ว่าเงินได้นั้นจะจ่ายในหรือนอกประเทศ ผู้อยู่ในประเทศไทย มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา ๔๐ ในปีภาษีที่ล่วงมาแล้วเนื่องจากหน้าที่งานหรือกิจการที่ทำในต่างประเทศ หรือเนื่องจากทรัพย์สินที่อยู่ในต่างประเทศ ต้องเสียภาษีเงินได้ตามบทบัญญัติในส่วนนี้ เมื่อนำเงินได้พึงประเมินนั้นเข้ามาในประเทศไทย ผู้ใดอยู่ในประเทศไทยชั่วระยะเวลาหนึ่งหรือหลายระยะรวมเวลาทั้งหมดถึงหนึ่งร้อยแปดสิบวันในปีภาษีปีใด ให้ถือว่าผู้นั้นเป็นผู้อยู่ในประเทศไทย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 35 Immigration Act B.E. 2522
Séjour maximal : 30 jours, 90 jours, 1 an ou 2 ans selon l'article 34 ; durée nécessaire pour 34 (1), (2) ; fixée par le BOI pour 34 (7). Le directeur général peut prolonger ces quatre durées d'1 an maximum par fois. Le demandeur reste en attendant.
résumé non officiel
Article 37 Immigration Act B.E. 2522
L'étranger en séjour temporaire ne peut travailler sans autorisation, doit résider à l'adresse déclarée, signaler tout changement sous 24 heures, tout séjour de plus de 24 heures dans une province sous 48 heures, et déclarer sa résidence tous les 90 jours, en personne ou par écrit.
résumé non officiel
Article 540
La durée du bail immobilier ne peut excéder 30 ans ; une durée supérieure est ramenée à 30 ans. À son terme, le bail peut être renouvelé, sans dépasser 30 ans à compter du renouvellement.
résumé non officiel
Article 86
L'étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu d'un traité accordant la propriété immobilière, sous réserve du présent code. Sous réserve de l'article 84, l'acquisition pour habitation, commerce, industrie, agriculture, sépulture, bienfaisance publique ou religion suit les conditions et procédures d'un règlement ministériel et requiert l'autorisation du ministre.
résumé non officiel
Article 19 Condominium Act B.E. 2522
Peuvent posséder un lot: étrangers autorisés à résider; étrangers admis via la promotion des investissements; personnes morales des articles 97 et 98 du Code foncier enregistrées en Thaïlande; personnes morales étrangères promues; étrangers ou personnes morales étrangères finançant par devises importées, compte en bahts de non-résident ou compte en devises.
résumé non officiel
Article 1418
L'usufruit est constitué à terme ou à vie. Sans terme, il est présumé viager. Avec terme, l'article 1403, alinéa 3, s'applique par analogie. Il s'éteint toujours au décès de l'usufruitier.
résumé non officiel
Article 1646
Toute personne peut, par testament, disposer pour cause de mort de ses biens ou d'autres matières, ces dispositions devant produire effet légal à son décès.
résumé non officiel
Article 41 Revenue Code
Le revenu de source thaïlandaise est imposable où qu'il soit payé; celui de source étrangère d'un résident l'est lorsqu'il est introduit en Thaïlande. Est résident quiconque y séjourne au moins 180 jours au total dans l'année fiscale.
résumé non officiel
Supreme Court decisions
Sources
- Immigration Act B.E. 2522, retrieved 31 October 2026
- Civil and Commercial Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Land Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Condominium Act B.E. 2522, retrieved 31 October 2026
- Revenue Code, retrieved 2 November 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), retrieved 19 February 2026
2. Property Ownership for retiring in Thailand as an expat
Another challenge for expats retiring in Thailand is property ownership. Foreigners are not allowed to own land in Thailand (with rare exceptions) under their own name. However, there are a few ways for expats to own property in Thailand, such as through a Thai limited company, usufruct, leasehold, sap ing sith and other rights.
We do not normally advise expats to hold land through a Thai limited company. And often, they do not understand the nuances between the other rights on properties. It is so easy and cheap to rent a property in Thailand, do not take any risks that you could regret. You experience as retiring in Thailand as an expat should be enjoyable and not stressful.
If expats choose to own property through a leasehold agreement, they can lease the land for a period of up to 30 years. Section 540 of the Civil and Commercial Code caps a lease of immovable property at thirty years and allows a renewal of up to thirty more, but the renewal is a fresh agreement made once the first term has ended. A renewal promised in advance is not enforceable against someone who buys the land later, so plan on thirty years rather than on a chain of them. Usufruct can be for lifetime but it is not transmissible to heirs. Check the different rights on our website under “property”.
For others, owning a condominium is a great solution as foreigners can legally own a condominium under certains rules.
Sources:
3. Inheritance Laws
Thai inheritance law is relatively simple compared to many other countries. Unlike some countries, Thailand does not have a forced heirship rule, which means that you are free to leave your assets to whomever you wish.
If you own things in Thailand and want to give them to your spouse, kids, or other loved ones when you die, you can make a Will under Thai Law to do that. Your will should be drafted by a qualified law firm to ensure that it is valid and enforceable.
If you die without a will, your assets will be distributed according to Thai intestacy laws. This means that your things will be given to your spouse, children, and parents according to a specific formula in the Civil and Commercial Code.
Overall, Thai inheritance law is relatively simple. It’s a good idea to talk to a Thai lawyer about your situation and make a plan for your estate that fits your needs. You may want to add a living Will as protection or make gifts “in vivos” for tax reasons. Thailand does not allow to create trusts but depending on your nationality and estate, you could do this abroad.
4. Other Legal Challenges
In addition to the challenges discussed above, expats retiring in Thailand may also face other legal challenges, such as:
Taxes
Expats who are residents of Thailand might be subject to Thai income tax. However, there are a number of tax breaks and exemptions that expats may be eligible for. It is important to seek professional tax advice to ensure that you are paying the correct amount of tax. If you are in Thailand for at least 180 days in a tax year you are a Thai tax resident, and under section 41 of the Revenue Code, foreign employment, business or property income earned in a tax year in which you were resident becomes assessable when you bring it into Thailand. Departmental Instruction Por. 161/2566 removed the old escape of waiting for a later calendar year before remitting, and Por. 162/2566 leaves income earned before 1 January 2024 under the previous rule. Money you never bring into Thailand is not taxed here. Here’s how to register a Tax ID in Thailand.
Employment
Expats who are working in Thailand are subject to Thai employment laws. However, there are several special rules and regulations. If you are on a retirement visa or extension, you are normally forbidden to work. Foreigners working in Thailand need a work permit, even if they don’t have a salary. There are a few exceptions to this rule.
Business laws
Expats who want to start a business in Thailand need to comply with Thai business laws. This includes registering the business with the Thai government, obtaining the necessary licenses and permits, and paying taxes. This is not simple and can be challenging in a foreign country. Remember that normally, you can not work when you are retiring in Thailand as an expat. The government is now offering the LTR visa to wealthy pensioners, allowing them to access new opportunities. The new DTV visa is a good option. However, it is not just for expats retiring in Thailand. It is mainly for digital nomads.
Retiring in Thailand can be a great experience for expats. However, it is important to be aware of the legal challenges involved. ThaiLawOnline can help you avoid problems and make sure your retirement is easy and fun. You can make an appointment with us in the contact section.
Frequently Asked Questions
What visa do I need to retire in Thailand?
Usually a Non-Immigrant O or O-A visa with an annual extension based on retirement, or the LTR wealthy pensioner visa for a longer stay.
How much money do I need to retire in Thailand?
For the retirement extension you need 800,000 THB in a Thai bank or 65,000 THB monthly income, while overall living costs vary by region and lifestyle.
What is the minimum age to retire in Thailand?
You must be at least 50 years old to qualify for the retirement visa and the retirement-based extension of stay.
Do retirees need health insurance in Thailand?
Some categories, such as the O-A and LTR visas, require health insurance, and private cover is strongly recommended for all retirees.
Can I bring my spouse when I retire in Thailand?
Yes. A foreign spouse can usually be granted an extension as your dependant, because a retirement extension is one of the grounds on which a dependant can be sponsored, or can take a retirement extension in their own right if aged 50 or over. The marriage-based extension is for the spouse of a Thai national.
Last reviewed: 5 September 2026. Corrected against primary sources. The financial test for a retirement extension is stated as the alternatives it actually is, and the minimum age of 50 is now in the body and not only in the FAQ. The lease passage is aligned with section 540 of the Civil and Commercial Code and with our own lease guide: a renewal is a fresh agreement made after the first term ends, and a renewal promised in advance does not bind a later buyer of the land. The tax paragraph is restated on the remittance basis of section 41 of the Revenue Code. Living costs, exchange rates and insurance premiums move and are not re-verified here. Re-read on 4 October 2026: the renewal paragraph had applied the health insurance requirement to every retiree, when it attaches only to an O-A entry, and the spouse answer offered a marriage-based extension, which needs a Thai spouse; both corrected.
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.