Establishing a Successful Business in Thailand

Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.

Edited by Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc. Last updated 4 November 2026.
Update log
  • 4 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text

A registered company is not yet a working business. Before investing in premises, stock or staff in Thailand, test whether customers will pay enough to cover the full cost of serving them. Then check whether the ownership, activity and proposed work are permitted.

Discovering a licensing problem after signing a long lease leaves you paying for a business you are not ready to operate. Put the decisions in the right order.

Define the customer and test demand

Choose a specific customer group and problem. “Tourists,” “expats” and “Thai consumers” are too broad for a useful forecast. A restaurant relying on holiday traffic has different risks from a business supplying repeat customers under contract.

Use interviews, enquiries and other lawful market research to test your assumptions. Compare competing offers, the price customers accept and the cost of reaching them. Before taking paid orders or conducting a trial operation, check the permissions required.

Price the operation before choosing the company

Prepare a monthly cash-flow forecast with slower sales and later customer payments as well as your expected case. Include rent deposits, fit-out, licences, payroll, accounting, insurance, taxes and professional fees. Keep the founders’ living costs and business expenses in separate budgets.

Decide how much you are prepared to lose before changing course. A forecast with no allowance for delays, repairs or bad debts gives false comfort. Review the figures with the people responsible for delivering the work.

Resolve ownership and permission to work

Describe the exact activity before selecting a structure. Foreign ownership restrictions and sector licences depend on what the business does. Owning shares and having permission to work are separate questions.

Do not use Thai shareholders who are only lending their names. Agree real investment contributions, management responsibilities and the terms for a founder’s departure. Our business setup guide covers the legal preparation and registration sequence.

The law behind this page

English

Section 36 Foreign Business Act B.E. 2542

Full text

A person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act who assists or supports, or joins in operating, a business of an alien that is a business specified in the Lists annexed to this Act, where that alien has not been permitted to operate that business, or who joins in operating a business of an alien while representing it as being their business alone, or who holds shares on behalf of an alien in a partnership, limited company or any juristic person so that the alien may operate a business by evading or violating the provisions of this Act, and likewise an alien who consents to a person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act doing such an act, shall be liable to imprisonment not exceeding 3 years, or a fine from 100,000 baht to 1,000,000 baht, or both, and the court shall order the assistance or support to cease, or the joint operation of the business to cease, or the shareholding or partnership to cease, as the case may be. A person who fails to comply with the court's order shall be liable to a fine of 10,000 baht to 50,000 baht per day for as long as the violation continues.

ThaiLawOnline translation

Section 4 Foreign Business Act B.E. 2542

Full text

In this Act: "alien" means: (1) a natural person who does not have Thai nationality; (2) a juristic person not registered in Thailand; (3) a juristic person registered in Thailand and having the following characteristics: (a) a juristic person in which shares representing half or more of its capital are held by persons under (1) or (2), or a juristic person in which persons under (1) or (2) have invested a value of half or more of its total capital; (b) a limited partnership or registered ordinary partnership whose managing partner or manager is a person under (1); (4) a juristic person registered in Thailand in which shares representing half or more of its capital are held by persons under (1), (2) or (3), or in which persons under (1), (2) or (3) have invested a value of half or more of its total capital. For the purposes of this definition, shares of a limited company for which bearer share certificates are issued are deemed to be shares of an alien, unless otherwise prescribed in a Ministerial Regulation. "capital" means the registered capital of a limited company, the paid-up capital of a public limited company, or the money contributed as shares by partners or members to a partnership or juristic person; "minimum capital" means the capital of an alien where the alien is a juristic person registered in Thailand, and, where the alien is a juristic person not registered in Thailand or a natural person, the foreign currency the alien brings in for use on commencing business in Thailand; "business" means engaging in agriculture, industry, handicraft, commerce, services or other activities, for trade; "licence" means a licence to operate a business; "licensee" means an alien who has received a licence; "certificate" means a certificate to operate a business; "certificate holder" means an alien who has received a certificate; "Committee" means the Foreign Business Committee; "competent official" means a person appointed by the Minister to act under this Act; "Registrar" means a person appointed by the Minister as Registrar of Foreign Business Operations; "Director General" means the Director General of the Department of Business Development; "Minister" means the Minister in charge of this Act.

ThaiLawOnline translation

Section 8 Foreign Business Act B.E. 2542

Full text

Subject to sections 6, 7, 10 and 12: (1) An alien shall not operate a business that aliens are not permitted to carry on for special reasons, as specified in List One. (2) An alien shall not operate a business relating to the safety or security of the country, a business affecting art and culture, customs and folk handicrafts, or a business affecting natural resources or the environment, as specified in List Two, unless permitted by the Minister with the approval of the Council of Ministers. (3) An alien shall not operate a business in which Thai nationals are not yet ready to compete with aliens, as specified in List Three, unless permitted by the Director-General with the consent of the Committee.

ThaiLawOnline translation

Section 8 Emergency Decree on Managing the Work of Foreigners B.E. 2560

Full text

An alien is prohibited from working without a work permit, or from doing work beyond what the alien has the right to do, in violation of this Emergency Decree.

ThaiLawOnline translation

ไทย

มาตรา 36 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542

ข้อความเต็ม

ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุนหรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว อันเป็นธุรกิจที่กำหนดไว้ในบัญชีท้ายพระราชบัญญัตินี้ โดยคนต่างด้าวนั้นมิได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจดังกล่าว หรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวโดยแสดงออกว่าเป็นธุรกิจของตนแต่ผู้เดียวหรือถือหุ้นแทนคนต่างด้าวในห้างหุ้นส่วนหรือบริษัทจำกัด หรือนิติบุคคลใด ๆ เพื่อให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจโดยหลีกเลี่ยงหรือฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ รวมทั้งคนต่างด้าวซึ่งยินยอมให้ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้กระทำการดังกล่าว ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับตั้งแต่หนึ่งแสนบาทถึงหนึ่งล้านบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และให้ศาลสั่งให้เลิกการให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุน หรือสั่งให้เลิกการร่วมประกอบธุรกิจ หรือสั่งให้เลิกการถือหุ้น หรือการเป็นหุ้นส่วนนั้นเสีย แล้วแต่กรณี หากฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาลต้องระวางโทษปรับวันละหนึ่งหมื่นบาทถึงห้าหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตรา 4 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542

ข้อความเต็ม

ในพระราชบัญญัตินี้ “คนต่างด้าว” หมายความว่า (๑) บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทย (๒) นิติบุคคลซึ่งไม่ได้จดทะเบียนในประเทศไทย (๓) นิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย และมีลักษณะดังต่อไปนี้ (ก) นิติบุคคลซึ่งมีหุ้นอันเป็นทุนตั้งแต่กึ่งหนึ่งของนิติบุคคลนั้นถือโดยบุคคลตาม (๑) หรือ (๒) หรือนิติบุคคลซึ่งมีบุคคลตาม (๑) หรือ (๒) ลงทุนมีมูลค่าตั้งแต่กึ่งหนึ่งของทุนทั้งหมดในนิติบุคคลนั้น (ข) ห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียน ซึ่งหุ้นส่วนผู้จัดการหรือผู้จัดการเป็นบุคคลตาม (๑) (๔) นิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย ซึ่งมีหุ้นอันเป็นทุนตั้งแต่กึ่งหนึ่งของนิติบุคคลนั้นถือโดยบุคคลตาม (๑) (๒) หรือ (๓) หรือนิติบุคคลซึ่งมีบุคคลตาม (๑) (๒) หรือ (๓) ลงทุน มีมูลค่าตั้งแต่กึ่งหนึ่งของทุนทั้งหมดในนิติบุคคลนั้น เพื่อประโยชน์แห่งคำนิยามนี้ให้ถือว่าหุ้นของบริษัทจำกัดที่มีใบหุ้นชนิดออกให้แก่ผู้ถือเป็นหุ้นของคนต่างด้าว เว้นแต่จะได้มีกฎกระทรวงกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น “ทุน” หมายความว่า ทุนจดทะเบียนของบริษัทจำกัด หรือทุนชำระแล้วของบริษัทมหาชนจำกัด หรือเงินที่ผู้เป็นหุ้นส่วนหรือสมาชิกนำมาลงหุ้นในห้างหุ้นส่วนหรือนิติบุคคลนั้น “ทุนขั้นต่ำ” หมายความว่า ทุนของคนต่างด้าวในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นนิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย และในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นนิติบุคคลซึ่งไม่ได้จดทะเบียนในประเทศไทยหรือเป็นบุคคลธรรมดาให้หมายถึงเงินตราต่างประเทศที่คนต่างด้าวนำมาใช้เมื่อเริ่มต้นประกอบธุรกิจในประเทศไทย “ธุรกิจ” หมายความว่า การประกอบกิจการในทางเกษตรกรรม อุตสาหกรรม หัตถกรรม พาณิชยกรรม การบริการ หรือกิจการอย่างอื่น อันเป็นการค้า “ใบอนุญาต” หมายความว่า ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ “ผู้รับใบอนุญาต” หมายความว่า คนต่างด้าวที่ได้รับใบอนุญาต “หนังสือรับรอง” หมายความว่า หนังสือรับรองการประกอบธุรกิจ “ผู้รับหนังสือรับรอง” หมายความว่า คนต่างด้าวที่ได้รับหนังสือรับรอง “คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว “พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่า ผู้ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้ปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้ “นายทะเบียน” หมายความว่า ผู้ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้เป็นนายทะเบียนการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว “อธิบดี” หมายความว่า อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า* “รัฐมนตรี” หมายความว่า รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัตินี้

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตรา 8 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542

ข้อความเต็ม

ภายใต้บังคับมาตรา ๖ มาตรา ๗ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๑๒ (๑) ห้ามมิให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจที่ไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวประกอบกิจการด้วยเหตุผลพิเศษตามที่กำหนดไว้ในบัญชีหนึ่ง (๒) ห้ามมิให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจที่เกี่ยวกับความปลอดภัยหรือความมั่นคงของประเทศ ธุรกิจที่มีผลกระทบต่อศิลปวัฒนธรรม จารีตประเพณี และหัตถกรรมพื้นบ้าน หรือธุรกิจที่มีผลกระทบต่อทรัพยากรธรรมชาติหรือสิ่งแวดล้อม ตามที่กำหนดไว้ในบัญชีสอง เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีโดยการอนุมัติของคณะรัฐมนตรี (๓) ห้ามมิให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจที่คนไทยยังไม่มีความพร้อมที่จะแข่งขันในการประกอบกิจการกับคนต่างด้าว ตามที่กำหนดไว้ในบัญชีสาม เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากอธิบดีโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตรา 8 พระราชกำหนดการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว พ.ศ. 2560

ข้อความเต็ม

ห้ามคนต่างด้าวทำงานโดยไม่มีใบอนุญาตทำงานหรือทำงานนอกเหนือจากที่มีสิทธิจะทำได้อันเป็นการฝ่าฝืนพระราชกำหนดนี้

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

Français

Article 36 Foreign Business Act B.E. 2542

Le Thaïlandais ou la personne morale non étrangère, prête-nom ou aidant un étranger non autorisé pour une activité des listes, et l'étranger consentant, encourent jusqu'à 3 ans de prison et/ou 100 000 à 1 000 000 bahts. Cessation ordonnée, sous peine de 10 000 à 50 000 bahts par jour.

résumé non officiel

Article 4 Foreign Business Act B.E. 2542

Est étrangère la personne physique sans nationalité thaïlandaise, la personne morale non enregistrée en Thaïlande, ou celle enregistrée dont des étrangers détiennent au moins la moitié du capital ou, pour une société de personnes, dont le gérant est une personne physique étrangère. L'article définit notamment capital et activité commerciale.

résumé non officiel

Article 8 Foreign Business Act B.E. 2542

Sous réserve des articles 6, 7, 10 et 12, l'étranger ne peut exercer les activités de la liste un; celles de la liste deux exigent l'autorisation du ministre avec l'approbation du Conseil des ministres; celles de la liste trois, l'autorisation du directeur général avec l'accord du Comité.

résumé non officiel

Article 8 Emergency Decree on Managing the Work of Foreigners B.E. 2560

Il est interdit à l'étranger de travailler sans permis de travail ou au-delà de ce qu'il a le droit de faire, en violation du présent décret.

résumé non officiel

Supreme Court decisions

  • 5457/2560 (2017): Sham Loan Hiding a Business Bought Through Thai Nominee Shareholders: Void, and the Money Irrecoverable

Sources

Build relationships and record agreements

Give a potential partner time to understand the proposal. Identify who has authority to approve the deal, who will perform the work and how decisions will be communicated. Follow a meeting with a short written record of the agreed action, price and deadline.

A polite response is not necessarily a commitment. Ask concrete questions: Is the price approved? Who signs? Which document is missing? Leave room for disagreement without turning the meeting into a public confrontation.

Use a competent interpreter where detail matters. A bilingual contract needs consistent obligations and a clear rule for resolving differences between the texts. Neither warmth nor a good introduction removes the need to check a counterparty’s records.

Check the premises and suppliers

Before signing a lease, verify permitted use, required approvals, access, utilities and the landlord’s authority. Identify who pays for alterations and what happens if the intended licence is refused. A refundable reservation and a binding lease are different commitments.

For a key supplier, agree specifications, delivery, inspection, payment and responsibility for defective work. Keep an alternative where a single supplier’s failure would stop the business. Promised delivery dates should appear in the agreement.

Assign responsibility after launch

Put filing dates, licence renewals, payroll tasks and contract renewals on a shared calendar. Give each obligation an owner. The accountant, director and manager need to know which records they must exchange and when.

Review cash, overdue invoices, customer complaints and actual margins regularly. Revenue alone will not show whether the business is healthy. If a product consistently loses money after delivery and support costs, address the price or stop offering the product.

Frequently asked questions

Is registering a company in Thailand enough to start trading?

No. A registered company is not yet a working business. Before investing in premises, stock or staff, test whether customers will pay enough to cover the full cost of serving them, then check whether the ownership, activity and proposed work are permitted.

Can I use Thai shareholders who only lend their names?

No. Thai shareholders who hold shares for a foreigner so the foreigner can run a business in evasion of the Foreign Business Act commit an offence under section 36, and so does the foreigner who consents. Agree real investment contributions and management responsibilities instead.

Does owning shares give me permission to work in Thailand?

No. Owning shares and having permission to work are separate questions. Foreign ownership restrictions and sector licences also depend on what the business does, so describe the exact activity before selecting a structure.

What should I check before signing a business lease?

Verify permitted use, required approvals, access, utilities and the landlord’s authority. Identify who pays for alterations and what happens if the intended licence is refused. A refundable reservation and a binding lease are different commitments.

Prepare a useful first brief

Write a one-page description of the customers, activity, ownership, staff, premises and funding, supported by a realistic budget. Identify commitments already made and the earliest date you need to trade.

For the commercial reasons to incorporate, read the benefits and limits of a Thai company. For a review of the structure and legal sequence, book a consultation with ThaiLawOnline.

Last reviewed: 27 September 2026. The one legal rule stated here, that Thai shareholders who hold shares for a foreigner so the foreigner can run a business in evasion of the Act commit an offence, as does the foreigner who consents, is Foreign Business Act B.E. 2542 section 36 (read in Thai). The rest of this page is business planning guidance, not law.

Thai Law Updates, free by email

Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.

About the author

Written and reviewed by Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., founder of ThaiLawOnline, working in Thai law since 2006 and living in Thailand since 2004. He also writes about life in Thailand at . Connect on LinkedIn or contact the firm.

Scroll to Top
WhatsApp LINE Call Book