Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
de la Thaïlande Loi sur les activités commerciales des étrangers, B.E. 2542 (1999), fixe les règles de base pour la participation étrangère. La loi regroupe les activités restreintes en trois listes, avec différentes procédures d'approbation. Vos options comprennent BOI promotion, une licence d’activité étrangère, et le traité américano-thaïlandais dit Traité d'amitié pour les Américains éligibles. Vous disposez également d'outils de contrôle légaux qui respectent la FBA
Ces restrictions façonnent la structure que vous choisissez, comme expliqué dans notre guide sur création d'entreprise en Thaïlande.
Table des matières
Comprendre le cadre de la loi sur les entreprises étrangères
Comprendre les restrictions relatives à la propriété étrangère en Thaïlande
La loi sur les entreprises étrangères, B.E. 2542 (1999), constitue la législation principale de la Thaïlande régissant la participation des entreprises étrangères, en classant les activités restreintes dans trois listes distinctes. La première liste englobe les activités réservées exclusivement aux ressortissants thaïlandais, notamment l’agriculture du riz, l’élevage et certaines activités forestières. La deuxième liste couvre les entreprises ayant un impact sur la sécurité nationale ou la sûreté publique, les arts, la culture, les traditions et les métiers populaires, ou encore les ressources naturelles et l’environnement ; un étranger ne peut les exploiter que moyennant l’autorisation du ministre accordée avec l’approbation du Cabinet. La troisième liste couvre les entreprises dans lesquelles les Thaïlandais ne sont pas encore prêts à rivaliser avec les étrangers ; un étranger peut les exploiter moyennant une licence délivrée par le Directeur général du Département du développement des entreprises, accordée avec l’approbation du Comité des entreprises étrangères (article 8).
La FBA n’impose pas un plafond universel de participation étrangère de 49 %. Son article 4 qualifie d’étrangère une société immatriculée en Thaïlande lorsque des non-Thaïlandais détiennent au moins la moitié de son capital, avec des règles supplémentaires pour d’autres structures. L’article 8 restreint ensuite les activités inscrites sur les listes. Une activité non inscrite peut être entièrement détenue par des étrangers, sous réserve des autres lois. L’autorisation pour la Liste Deux exige normalement au moins 40 % de participation thaïlandaise ; une réduction autorisée ne peut descendre sous 25 %, et au moins deux cinquièmes des dirigeants doivent être thaïlandais selon l’article 15. N’appliquez pas la procédure de la Liste Trois ni un seuil générique de 49 % à toutes les activités.
Privilèges promotionnels du Conseil des investissements
Le Conseil des investissements (BOI) joue un rôle crucial en facilitant l'implantation d'entreprises étrangères en Thaïlande. Le BOI représente la voie la plus directe pour une participation étrangère de 100 % en Thaïlande. Créé pour attirer les investissements étrangers et promouvoir le développement économique, le BOI offre des avantages incitatifs qui dérogent aux restrictions habituelles de la loi sur les entreprises étrangères (FBA) pour les projets éligibles.
La promotion du BOI permet aux investisseurs étrangers de posséder 100% de leur entreprise en Thaïlande. Cela est vrai si leurs projets contribuent aux objectifs économiques de la Thaïlande. Les entreprises manufacturières, en particulier celles intégrant des technologies de pointe, la durabilité environnementale ou la création d'emplois importants, peuvent souvent prétendre à ces privilèges. Les entreprises du secteur des services, telles que les bureaux régionaux, les sociétés de négoce et les opérations logistiques, peuvent obtenir l'approbation du BOI. Cela dépend de l'importance de leur contribution à l'économie thaïlandaise.
La promotion du BOI est la voie la plus directe pour obtenir une participation étrangère à 100% dans de nombreuses activités ciblées. Elle offre des exonérations fiscales pouvant aller jusqu'à 8 ans. Dans certains groupes prioritaires, la période totale peut atteindre 13 ans selon le guide de 2025. L'impôt complémentaire de la Thaïlande s'applique aux groupes multinationaux éligibles pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025. Le seuil de revenus consolidés de 750 millions d'euros et le test portant sur deux des quatre exercices précédents comptent ; il ne s'agit pas d'un impôt de 15% sur chaque entreprise thaïlandaise. Les incitations du BOI ne retirent pas un groupe concerné de l'analyse de l'impôt complémentaire.
Le processus de candidature nécessite une documentation de projet complète, comprenant des plans d'affaires détaillés, des prévisions financières et des preuves d'expertise technique ou d'avantages concurrentiels. Les candidats retenus démontrent généralement un investissement en capital substantiel, des capacités de transfert de technologie ou un potentiel d'exportation qui profite aux objectifs économiques de la Thaïlande.
Les avantages BOI dépendent de l’activité promue, de l’approbation et des conditions du certificat. Ils peuvent comprendre des exonérations fiscales, des allègements douaniers sur les machines et des facilités pour les experts étrangers autorisés. La promotion n’exonère pas généralement de toute fiscalité, autorisation de travail ou licence sectorielle.
Voie d'accès à la licence commerciale étrangère
Pour les entreprises qui ne peuvent pas bénéficier de la promotion du BOI, une licence d'exploitation pour entreprises étrangères (FBL) leur permet d'exercer légalement leurs activités sous contrôle étranger. Le ministère du Commerce délivre ces licences pour certaines activités, autorisant ainsi la propriété étrangère, ce qui serait autrement contraire aux règles de la FBA.
Le processus d'octroi de licence consiste à démontrer des avantages pour l'économie thaïlandaise, notamment en matière d'investissement en capital, de transfert de technologie, de création d'emplois ou de développement des exportations. Les demandes doivent être accompagnées de documents clairs concernant les activités commerciales, la capacité financière et les avantages de la participation étrangère sur le marché thaïlandais.
Les critères d’approbation mettent l’accent sur la capacité du demandeur à apporter une contribution de connaissances spécialisées, de technologies avancées ou d’investissements significatifs que les concurrents thaïlandais ne peuvent pas facilement fournir. Les entreprises dans des secteurs tels que le commerce international, les services de conseil et la fabrication spécialisée réussissent souvent à obtenir ces licences. Les activités agréées doivent respecter les conditions liées à la licence. En vertu de l’article 14, le capital minimum requis pour une activité agréée est d’au moins 3 millions de THB, et pour toute autre activité entreprise par un étranger en Thaïlande, d'au moins 2 millions de THB, ou plus si le règlement ministériel le prévoit.
Avantages commerciaux du traité d'amitié américano-thaïlandais
Les investisseurs américains bénéficient d'avantages particuliers grâce au Traité d'amitié et de relations économiques. Signé entre les États-Unis et la Thaïlande en 1966, ce traité permet aux citoyens et entreprises américains de bénéficier du même traitement que les entreprises thaïlandaises dans de nombreux secteurs. Il permet également d'éviter les restrictions habituelles de la loi sur les entreprises étrangères (FBA).
Le traité d’amitié comporte ses propres réserves, qui ne se limitent pas à la Liste Un de la FBA. L’article IV réserve les communications, les transports, les fonctions fiduciaires, les opérations bancaires de dépôt, l’exploitation du sol ou d’autres ressources naturelles et le commerce intérieur des produits agricoles indigènes. Les professions réservées sont traitées séparément. Vérifiez l’activité et obtenez la certification requise avant de commencer.
Une majorité (au moins 51 %) des actions de l'entreprise doit appartenir à des citoyens américains ou à des entités contrôlées par les États-Unis, et une majorité des administrateurs doit être américain ou thaïlandais. Les structures d'entreprise impliquant des sociétés mères américaines satisfont souvent à cette exigence. Le traité étant réciproque, les ressortissants thaïlandais bénéficient d'un traitement similaire aux États-Unis. Des discussions récentes concernant la modernisation du traité suggèrent que les investisseurs devraient suivre de près les modifications potentielles.
Mécanismes de contrôle alternatifs aux restrictions sur la propriété étrangère en Thaïlande
Une véritable coentreprise peut répartir les droits de vote, les sièges au conseil et les décisions réservées dans des documents sociaux conformes au droit. Ces accords n’autorisent pas les actionnaires thaïlandais à agir comme prête-noms d’un étranger ou à dissimuler une activité étrangère restreinte. Examinez ensemble l’investissement réel, le risque économique, le contrôle et l’activité ; un contrat de gestion ne régularise pas une structure de prête-noms.
Un prêt ou une conversion envisagée en capital exige un examen distinct des procédures de droit des sociétés, de l’émission d’actions, du paiement et des restrictions aux activités étrangères. Ne promettez pas une conversion automatique en actions et ne traitez pas un contrat comme une exception à la FBA.
Terrain : la restriction que la FBA ne couvre pas, et son application en 2026
La loi sur les entreprises étrangères régit ce qu'une entreprise à majorité étrangère peut faire. Elle ne régit pas qui peut posséder des terres. C'est le Code foncier. En 2026, les deux ont commencé à interagir directement.
Le chapitre 8 du Code foncier interdit aux ressortissants étrangers de posséder des terres, sauf dans le cadre de rares exceptions. Le chapitre 9, articles 97 à 100, étend cette même interdiction à personnes morales qui sont considérées comme étrangères. Le critère de l’article 97 est mécanique : des étrangers détenant plus de 49 % du capital social, ou des actionnaires étrangers représentant plus de la moitié du nombre total d’actionnaires, avec des critères parallèles pour les sociétés de personnes, associations, coopératives et fondations. L’article 98 applique le même critère un niveau au-dessus : lorsqu’une personne morale elle-même étrangère au sens de l’article 97 détient des parts dans une autre personne morale dans la mesure décrite à l’article 97, cette dernière est également considérée comme étrangère. L’article 99 applique à toutes ces personnes les restrictions du chapitre 8. Détenir des terres en tant que propriétaire à la place d’un étranger tombe sous le coup de l’article 96 du Code foncier et, en tant que montage de prête-nom, de l’article 36 de la loi sur les entreprises étrangères.
Qu'est-ce qui a changé en 2026
Enregistrement. À la constitution, les articles 2 et 3 de l’ordonnance DBD n° 2/2569 s’appliquent lorsque les associés ou actionnaires étrangers détiennent moins de 50 % du capital, ou lorsqu’une société n’a aucun actionnaire étranger mais possède un signataire habilité étranger. Le dossier exige la lettre explicative d’investissement, trois mois de relevés des comptes de paiement des investisseurs thaïlandais concernés et les justificatifs du compte recevant les fonds. Les modifications ultérieures visées utilisent un autre formulaire selon l’article 4 ; l’article 5 ajoute des justificatifs pour certaines modifications durant la première année. Voir les listes de pièces pour la constitution et les modifications. L’ordonnance n° 2/2569 prescrit des documents et des justificatifs de paiement. Elle n’impose pas elle-même le rejet immédiat de toute discordance sans possibilité de régularisation. Rapprochez les pièces avant le dépôt et répondez aux demandes du registraire.
Le bureau foncier. Le 15 mai 2026, le Département des terres a envoyé la circulaire MT 0515.2/W 10722 à tous les bureaux fonciers provinciaux, suivie de deux autres circulaires marquées comme très urgentes les 21 et 25 mai, activant le manuel d'application consolidé du Département. Les agents fonciers vérifient désormais la chaîne de participation, y compris les niveaux indirects, l'origine des fonds de chaque actionnaire thaïlandais, les administrateurs et signataires, les augmentations de capital et les transferts d'actions postérieurs à l'acquisition, l'utilisation effective des terres et le bénéficiaire effectif ultime. Notez ce que fait ce dernier point. Les critères légaux de l'article 97 sont arithmétiques, mais les circulaires ordonnent aux agents de rechercher un contrôle réel indépendamment des pourcentages, et elles indiquent clairement qu'une répartition sur papier de 51 pour cent pour les Thaïlandais et de 49 pour cent pour les étrangers n'est pas suffisante. Il s'agit de circulaires administratives. Elles ne créent aucune nouvelle loi et n'imposent aucune nouvelle obligation de déclaration au public.
Données. Le 29 avril 2026, vingt-et-un organismes ont signé un protocole d’échange de données à Government House, parmi lesquels le DBD, le Département des Terres, le Département des Impôts, la Police royale thaïlandaise, AMLO et le DSI. Les bureaux fonciers doivent vérifier chaque mois les personnes morales de leur région qui possèdent des actionnaires ou des administrateurs étrangers et en faire rapport au Département des Terres tous les trimestres (W 10722, réformulé dans W 11266), et le Département des Terres a transmis ses registres des personnes morales propriétaires de terres au DBD. Sur les 144 706 personnes morales propriétaires de terres, le DBD a identifié 36 277 avec des actionnaires étrangers, dont 31 516 à 49 % ou moins, et 35 154 dans seize provinces. Sur tous les secteurs, environ 118 000 entreprises avec des participations étrangères comprises entre 0,01 et 49,99 % sont en attente d’inspection, la tranche comprise entre 40 et 49,99 % étant prioritaire.
Ce que l'application de la loi fait réellement à une structure signalée
L'annulation de l'enregistrement est possible. L'article 61 du Code foncier habilite le Directeur général à ordonner l'annulation ou la modification d'un titre de propriété ou de l'enregistrement de droits et d'actes juridiques lorsque l'enregistrement était inexact ou illégal, après qu'une commission d'enquête a réclamé des documents, notifié les parties intéressées et accordé un délai de trente jours pour faire opposition.
La cession forcée est l'issue la plus fréquente, et c'est le mécanisme que les circulaires de 2026 rendent opérationnel. L'article 94 exige la cession des terres acquises illégalement dans un délai fixé par le Directeur général, compris entre 180 jours au moins et un an au plus, après quoi il procède à leur cession en vertu des dispositions du chapitre 3 relatives à la vente forcée. L'article 96 applique ce mécanisme aux terres détenues en tant que propriétaire à la place d'un étranger ou d'une personne morale contrôlée par des étrangers. L'article 100 s'applique à une société qui a acquis des terres légalement et dont la nature la fait entrer par la suite dans le champ des articles 97 ou 98, ce qui constitue le risque que la plupart des propriétaires actuels négligent.
L’exposition pénale est distincte et cumulative. L’article 111 du Code foncier pour l’étranger et l’article 113 pour le Thai qui agit en tant qu’agent, chacun sanctionné d’une amende allant jusqu’à 20 000 bahts ou jusqu’à deux ans de prison ou les deux, et l’article 112 pour la personne morale, sanctionné d’une amende allant jusqu’à 50 000 bahts. L’article 36 de la Loi sur les entreprises étrangères, sanctionné d’une peine d’emprisonnement allant jusqu’à trois ans ou d’une amende de 100 000 à 1 000 000 bahts, ou les deux, avec une ordonnance judiciaire visant à mettre fin à l’assistance, à l’opération commune ou à la participation au capital, et une amende de 10 000 à 50 000 bahts pour chaque jour d’inobservation de cette ordonnance. Articles 137 et 267 du Code pénal : déclarations mensongères lors de l’enregistrement, article 267 sanctionné d’une peine d’emprisonnement allant jusqu’à trois ans ou une amende allant jusqu’à 60 000 bahts ou les deux.
L'accord est également inexécutoire. Les tribunaux thaïlandais considèrent les participations par prête-nom comme nulles en vertu de l'article 150 du Code civil et commercial, l'objet de l'acte étant expressément interdit par la loi. La partie étrangère ne dispose d'aucun recours contre le prête-nom.
En discussion, pas encore en vigueur : le Médiateur a recommandé de modifier le Code foncier afin que les terres détenues par un prête-nom pour le compte d’un étranger soient confisquées au profit de l’État, au lieu d’être vendues en vertu de l’article 94, le produit de la vente revenant au détenteur. Le Cabinet a pris note de cette recommandation le 24 juin 2025 et, le 24 février 2026, d’un rapport d’étape du ministère du Commerce qui inscrit le Code foncier parmi les lois en cours d’examen. Aucun projet de loi modificative n’a été publié.
Pour l'historique complet des mesures d'application, voir la répression des prête-noms de 2026. Si vous êtes un acheteur étranger plutôt qu'un investisseur, commencez par l'achat de terres par des étrangers en Thaïlande.
Conformité réglementaire et gestion des risques
Le contrôle étranger légitime exige le strict respect de la réglementation thaïlandaise. Une diligence raisonnable est essentielle, notamment lorsque les structures de propriété impliquent des actionnaires thaïlandais. Conservez les justificatifs des apports en capital, éviter les arrangements avec des prête-noms, et maintenir une gouvernance claire et des comptes transparents.
La conformité devrait inclure plusieurs points clés
, Nommez l'élément de liste ou l'exemption utilisé.
, Indiquez le capital minimum et le calendrier des versements.
, Confirmez qu'il n'y a pas de structures de prête-nom.
, Suivre les conditions BOI ou FBL.
, Déposez les rapports à temps.
, Vérifiez les structures chaque année pour les mises à jour des règles.
Considérations stratégiques pour la mise en œuvre
Les stratégies de contrôle étranger doivent être alignées sur les objectifs commerciaux, la réglementation et les règles sectorielles. Les projets BOI nécessitent généralement d'importants capitaux. Les entreprises sous traité peuvent opérer avec des bases plus petites. Pour les permis de travail, la règle habituelle est de 2 millions de THB de capital par étranger. En cas de mariage avec un(e) Thaïlandais(e), elle est de 1 million de THB. Il doit y avoir 4 employés thaïlandais pour chaque travailleur étranger, sauf si les règles du BOI s’appliquent. Prévoyez les coûts de mise en conformité initiaux et récurrents. Les stratégies de sortie en cas de fusion, de cession ou de restructuration doivent être envisagées tôt.
FAITS concernant les restrictions à la propriété étrangère en Thaïlande
Qu’est-ce que la FBA et comment ses trois listes restreignent-elles les activités étrangères ?
La FBA définit les personnes et entités considérées comme étrangères, puis restreint certaines activités au moyen de trois listes. Elle n’impose pas un plafond universel de 49 %. La procédure dépend de l’activité, de l’actionnariat, d’un droit conventionnel ou légal et des autres lois sectorielles. La Liste Deux comporte aussi les exigences thaïlandaises d’actionnariat et de direction prévues à l’article 15.
Un étranger peut-il détenir 100 % d’une société en Thaïlande ?
Oui, lorsque l’activité n’est pas restreinte et qu’aucune loi sectorielle ne l’interdit. Pour une activité restreinte, vérifiez si une licence, un certificat FBC lié au BOI, un droit conventionnel ou une autre exemption s’applique. L’autorisation porte sur une activité précise et ne couvre pas automatiquement tous les objets sociaux.
BOI et Foreign Business Licence : quelle différence et quelle voie choisir ?
La promotion BOI concerne un projet admissible et les conditions de son certificat. Une FBL autorise une activité restreinte par la FBA. Une entreprise étrangère promue peut relever plutôt du certificat FBC prévu à l’article 12. Avantages fiscaux et droit d’exercer sont distincts ; comparez l’activité et les conditions avant de choisir.
Comment le traité d’amitié autorise-t-il une participation américaine majoritaire ?
Les investisseurs américains admissibles peuvent bénéficier du traitement national pour les activités couvertes après certification. Le traité réserve notamment les communications, les transports, les fonctions fiduciaires, les opérations bancaires de dépôt, l’exploitation du sol ou des ressources naturelles et le commerce intérieur des produits agricoles indigènes. Ses limites ne se résument pas à la Liste Un de la FBA.
Quels mécanismes protègent un investisseur étranger minoritaire ?
Des règles de gouvernance licites peuvent protéger un véritable investisseur minoritaire par des sièges au conseil, des droits de vote et des décisions réservées. Elles ne légalisent ni les prête-noms ni l’exploitation étrangère dissimulée d’une activité restreinte. Toute option ou conversion en capital nécessite un examen distinct du droit des sociétés et de la FBA.
Quels sont les risques de non-conformité que les investisseurs étrangers doivent éviter dans le cadre de la loi FBA ?
Le principal signal d'alarme est le recours à des prête-noms illégaux pour simuler une participation majoritaire thaïlandaise. Cela peut entraîner des sanctions pénales, la perte de licences et des fermetures d'entreprises. Conservez des registres précis du bénéficiaire effectif (UBO). Assurez-vous que les droits de vote et de contrôle correspondent au capital réellement exposé. Tenez également une comptabilité rigoureuse pour les opérations interentreprises. Vous devez continuer à effectuer des déclarations et des contrôles réguliers auprès du Département du développement des entreprises (DBD) et du ministère du Commerce. Respectez les conditions de votre licence si vous détenez une licence BOI ou FBL. Vérifiez que votre statut d'immigration et votre permis de travail correspondent à votre poste. Un calendrier de conformité proactif, des contrôles internes et des audits juridiques périodiques sont des outils essentiels de gestion des risques.
Comment dois-je choisir la meilleure voie d'entrée, BOI, FBL, entreprise bénéficiant d'un traité (Treaty company) ou coentreprise (JV), pour mon secteur et mon calendrier ?
Adaptez votre modèle d'entreprise à la voie qui offre le meilleur équilibre entre éligibilité, rapidité et flexibilité opérationnelle. Les technologies, la fabrication de pointe, les énergies propres, la recherche et le développement, les plateformes logistiques et les services à forte valeur ajoutée correspondent souvent aux priorités du BOI. Les sociétés de services ou de commerce soutenues par les États-Unis peuvent privilégier le Traité d'Amitié. Le conseil spécialisé ou le commerce international peuvent s'effectuer dans le cadre d'une licence d'activité étrangère (FBL). Certains partenariats fonctionnent mieux sous forme de coentreprises thaïlandaises-étrangères bien conçues. Tenez compte de l'intensité capitalistique, des plans d'embauche, de la localisation de la propriété intellectuelle, des prix de transfert, du risque potentiel d'établissement stable, des options de sortie et de la charge de travail liée aux déclarations. Élaborez un plan étape par étape comprenant la création, l'obtention des licences, les opérations et la croissance. Assurez-vous de définir clairement les points de décision et les plans de secours. Cela vous permettra de rester en conformité avec la réglementation tout en garantissant un contrôle étranger durable.
Conclusion
Choisissez la voie après avoir classé les activités envisagées. Une activité libre, une activité soumise à licence, un projet promu et une entreprise conventionnelle ont des exigences différentes. Les conditions de licence ou de certificat, l’actionnariat réel et les règles sectorielles doivent correspondre à l’activité exercée. Lire la FBA et le traité d’amitié.
La réussite de la mise en œuvre de ces stratégies repose sur une compréhension approfondie des exigences réglementaires, une planification rigoureuse des structures et une gestion continue de la conformité. L'assistance d'un juriste spécialisé est essentielle pour appréhender la complexité des règles. Elle garantit que les systèmes de contrôle atteignent leurs objectifs et respectent la loi.
Les entrepreneurs expatriés et les entreprises internationales peuvent trouver des opportunités intéressantes sur le marché thaïlandais en s'associant à des entreprises locales. Ces solutions juridiques offrent d'excellentes alternatives au modèle classique de coentreprise. Elles permettent un meilleur contrôle des opérations, de la stratégie et de la réussite à long terme de l'entreprise.
Liens :
, Département du développement des entreprises en Thaïlande
Dernière révision : 30 septembre 2026. Lus en thaï : Loi sur les entreprises étrangères B.E. 2542, articles 4, 8, 12, 14, 15 et 36 ; Code foncier, articles 61, 94, 96, 97 à 100 et 111 à 113 ; Code pénal, articles 137 et 267. Les périodes d’incitation de la BOI, les réserves du Traité d’amitié et la règle relative aux administrateurs, les ordonnances et circulaires de la DBD et du Département des Terres de 2026, les statistiques d’application et les ratios de capital des permis de travail sont tirés de publications et de rapports d’agences, non lus dans une source primaire de la Gazette royale.
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