Avocat en propriété immobilière en Thaïlande : achat de condo, due diligence et transfert

Un cabinet d'avocats thaïlandais pour étrangers depuis 2006. Plus de 5 000 dossiers clients. Avocate thaïlandaise inscrite : Wichuda Atthamethakon, LL.M., barreau thaïlandais n° 3149/2556. Anglais, thaï et français. Nous répondons sous 24 à 48 heures.

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 21 octobre 2026

Dernière révision : 3 septembre 2026. Cour suprême Les décisions 4457/2565 et 914/2569 ont été lues intégralement en thaï. Les articles 267 et 268 du Code pénal et l’article 44/1 du Code de procédure pénale ont été vérifiés par rapport au texte du Code pénal dans notre Code annoté et par rapport au jugement qui les applique. La Loi sur les condominiums B.E. 2522 n’est pas disponible dans notre bibliothèque de recherche, de sorte que les articles 19 bis et 6/2 sont cités ici à partir de la loi telle que publiée et n’ont pas été vérifiés par rapport à notre propre copie ; les articles 29 et 18 sont corroborés par la décision 4457/2565, qui les applique. Les honoraires figurant sur cette page sont ceux publiés par le cabinet. Les délais de transaction immobilière et les pratiques de l’Office foncier décrites ci-dessous relèvent de la pratique plutôt que de la loi et n’ont pas été vérifiés par rapport à un texte.

Avez-vous vraiment besoin d'un avocat pour acheter un condo en Thaïlande ?

La vérité : légalement, non. La loi thaïlandaise n’exige pas que l’acheteur soit représenté. Des milliers de transactions immobilières sont enregistrées chaque année sans que personne n’intervienne, à part l’acheteur, le vendeur et un agent de l’administration foncière. Si vous achetez un bien de seconde main auprès d’un vendeur privé, que vous connaissez déjà, dans un immeuble où vous vivez déjà, avec un titre de propriété sans charge que vous avez vu, vous pouvez le faire vous-même et nous vous le dirons.

Le problème est que la plupart des acheteurs étrangers ne sont pas dans cette situation. Ils achètent sur plan, ou par l’intermédiaire d’un agent, dans une langue qu’ils ne lisent pas, auprès d’une société dont ils ne peuvent pas consulter l’historique contentieux, dans un immeuble dont le quota d'étrangers est, leur dit-on, en règle. Chacun des échecs que l’on nous demande de corriger ensuite remonte à un point qui pouvait être vérifié avant que l’argent ne soit transféré :

• Le quota était déjà atteint, de sorte que le lot ne pouvait être acquis qu'au nom d'un Thaïlandais ou par un bail, ce qui n'était pas ce que l'acheteur avait payé.
• Les fonds sont arrivés sans les documents exigés par le bureau foncier, de sorte que le transfert n’a pas pu être enregistré au nom de l’étranger.
• Le lot était grevé de charges de copropriété impayées et, en vertu de la loi, l'agent ne peut enregistrer le transfert tant qu'elles n'ont pas été réglées.
• Le contrat de réservation rendait l’acompte non remboursable dans des circonstances que l’acheteur n’avait jamais comprises.
• Le vendeur sur le titre de propriété n'était pas la personne qui signait.

Rien de tout cela n'est exotique. C'est une liste de vérification. La valeur d'un avocat ici ne réside pas dans ses compétences en salle d'audience, mais dans le fait que quelqu'un dont la seule loyauté va à vous parcourt cette liste avant que vous ne soyez engagé. Pour un achat de quelques millions de bahts, c'est une somme négligeable au regard du risque. Pour un achat auquel vous pouvez renoncer, confiez-nous uniquement l'examen du contrat et passez-vous du reste.

Ce que nous vérifions : La diligence raisonnable en 25 points pour les condominiums

Voici le véritable champ d’action de notre vérification préalable lors de l’achat d’un condominium. Nous le publions pour que vous puissiez nous y tenir, et pour que vous puissiez l’effectuer vous-même si vous préférez ne faire appel à personne. Pour l’explication détaillée de la manière dont chaque vérification est effectuée, et de ce à quoi ressemble un véritable Chanote , consultez notre guide de vérification préalable immobilière.

Titre et propriété

1. Une copie certifiée conforme du titre de propriété du lot de copropriété, obtenue par nous au bureau foncier, et non une photocopie remise par le vendeur ou l’agent.
2. Le propriétaire enregistré sur le titre de propriété est la personne ou l'entreprise qui signe réellement, vérifiée par un document d'identité ou un passeport, et, pour les sociétés, le déclaration sous serment.
3. Hypothèques, privilèges et autres charges enregistrées sur le revers de l’acte.
4. Saisies judiciaires, injonctions ou mesures d’exécution en cours visant le lot.
5. Le numéro du lot, l’étage et la superficie enregistrée concordent entre le titre de propriété, le contrat et le lot que vous avez réellement visité.
6. La chaîne des transferts antérieurs et la question de savoir si l’un d’entre eux a été effectué irrégulièrement.
7. Tout bail, usufruit ou droit d’habitation enregistré grevant le lot au profit d’un tiers.

Quota étranger et admissibilité

8. Une confirmation écrite du quota de la part de la personne morale du condominium, exprimée en mètres carrés par rapport à la superficie totale de toutes les unités du bâtiment. Pas un simple « il reste de la place » verbal.
9. Si votre lot est affecté au quota étranger ou au quota thaïlandais. Les immeubles ont couramment de la place au total et aucune sur le lot que vous voulez.
10. Le bilan de quotas détenu par l’Office foncier, vérifié à l’aide des informations fournies par la personne morale.
11. Si c’est une société qui achète, son éligibilité au titre de l’article 19 de la Loi sur les condominiums, ce qui, pour la plupart des sociétés offshore, signifie détenir un certificat de promotion des investissements du BOI, ainsi que les pièces justificatives exigées par l’article 19 ter.

Le bâtiment et sa personne morale

12. Le certificat d’enregistrement du condominium et les règlements du condominium enregistré.
13. Les comptes de la personne morale et le solde du fonds de réserve. Un immeuble sans réserve est un immeuble où un appel de fonds exceptionnel se prépare.
14. Les charges de copropriété impayées sur le lot, et le certificat d’absence de dettes que le bureau foncier exige avant d’enregistrer quoi que ce soit.
15. Le procès-verbal de la dernière assemblée générale, pour les appels de fonds exceptionnels, les litiges et les grosses réparations.
16. Le règlement intérieur concernant les animaux domestiques, les travaux de rénovation et la location de courte durée, les trois points sur lesquels les acheteurs font des suppositions et se trompent.

Le promoteur, pour les projets en construction et les projets neufs

17. Immatriculation de la société, actionnaires, administrateurs et capital libéré au Département du développement des entreprises.
18. Une recherche de contentieux visant le promoteur et ses administrateurs, y compris notre propre recherche dans la base de données des décisions de la Cour suprême. Nous vérifions chaque promoteur au regard de plus de 77 000 décisions de la Cour suprême avant de permettre à un client de signer.
19. Le permis de construction, et, si la taille du projet le nécessite, l’autorisation d’étude d’impact environnemental.
20. Si le terrain du projet est hypothéqué auprès d’un prêteur du projet, et le mécanisme grâce auquel votre unité sera libérée de cette hypothèque.
21. Le bilan de livraison réel du promoteur sur les phases et les projets antérieurs.

Le contrat et l'argent

22. La question de savoir si le contrat de vente et d’achat respecte le formulaire type obligatoire prévu à l’article 6/2 de la Loi sur les condominiums, et à quels endroits précis il s’en écarte. Les écarts qui réduisent vos droits sont nuls, et la plupart des acheteurs ne le savent jamais.
23. Conditions de réservation et d’acompte : ce qui entraîne la perte de l’acompte, ce qui donne droit à un remboursement, et ce qui se passe si la construction prend du retard.
24. Qui paie les frais de transfert de 2 %, la taxe spécifique sur les entreprises de 3,3 % ou le droit de timbre de 0,5 %, et la retenue à la source. C’est négociable et cela représente de vraies sommes.
25. Que chaque transfert entrant soit documenté afin que votre banque émette le formulaire de transaction de change au bon nom, pour le bon motif et pour le bon montant.

Comment se déroule l'achat d'un condo, étape par étape

Étape	Ce qui se produit	Qui le fait	Délai habituel
1. Réservation	Vous signez un formulaire de réservation et versez un acompte de réservation. Envoyez-le-nous avant vous payez, pas après.	Vous, avec nos commentaires écrits	Le même jour
2. Due diligence	Les 25 points ci-dessus.	Nous	2 à 5 jours ouvrés
3. Révision du contrat	Commentaires écrits et signaux d’alerte sur le contrat de réservation et le contrat de vente et d’achat, avec les modifications que nous demandons.	Nous	2 à 5 jours ouvrés
4. Arrivée des fonds	Vous effectuez le virement depuis l’étranger. Votre banque délivre le formulaire FET, ou des avis de crédit pour les virements de moindre montant.	Vous et votre banque, informés par nous	De 1 à 5 jours ouvrables
5. Vérifications préalables au transfert	Certificat sans dette de la personne morale, lettre de quota, valeur d’évaluation, calcul des impôts, chèques de caisse commandés.	Nous, avec la personne morale de la copropriété	3 à 7 jours
6. Jour de transfert	Inscription au registre foncier, paiement des taxes et des frais, acte émis en votre nom.	Nous, présents et assurant la traduction, ou vous, avec nos instructions écrites	1 jour
7. Après le transfert	Livret d’enregistrement de la maison, transfert des contrats de services publics et testament thaïlandais couvrant l’unité, afin que votre famille ne soit pas confrontée à des procédures de succession transfrontalières.	Nous	1 à 2 semaines

Deux de ces étapes sont celles où les transactions échouent. La quatrième étape, car un virement envoyé au mauvais nom ou décrit comme un don ne peut pas être utilisé pour enregistrer un achat par un étranger. Et la cinquième étape, car une personne morale qui refuse de délivrer un certificat d’absence de dettes bloque entièrement le transfert, peu importe ce que stipule votre contrat.

Honoraires fixes pour les dossiers de copropriété et immobiliers (2026)

Frais fixes, indiqués avant le début du travail, payés en totalité à l’avance. Pas de facturation horaire ni de frais d’ouverture de dossier. Tous les détails concernant chaque forfait figurent sur notre page des packs juridiques immobiliers.

Service	Frais (THB)	Ce que cela couvre
Forfait copropriété	19,900	Vérification du titre de propriété, révision complète du contrat, conseils sur la propriété par des étrangers, conseils pour le transfert. Vous effectuez vous-même le transfert auprès du bureau foncier en suivant nos instructions écrites.
Forfait Premium condominium	34,900	Tout ce qui précède, et en plus nous vous accompagnons au bureau foncier le jour du transfert et assurons la traduction.
Forfait immobilier de base (maison, villa, terrain)	19,900	Recherche de titre, révision du contrat, conseils. La rédaction d’un bail, d’un usufruit, d’un droit de superficie ou d’un testament n’est pas incluse.
Forfait immobilier standard	29,900	Ajoute la rédaction d’un usufruit, d’un bail à long terme ou d’un droit de superficie pour protéger un acheteur étranger qui ne peut pas être propriétaire du terrain.
Forfait immobilier premium	49,900	Ajoute une seule visite personnelle au Département des terres pour le transfert ou l’enregistrement.
Consultation	2 000 par heure	Par téléphone, par courriel ou par vidéo. Montant déduit du prix d’un forfait si vous nous confiez le dossier.

Non inclus, chez personne : Les frais de transfert officiels, la taxe spécifique sur les entreprises ou le droit de timbre, ainsi que la retenue à la source, tous payables au bureau foncier le jour même. Nous les calculons à l’avance afin que vous n’ayez pas de surprise au guichet. Les honoraires forfaitaires ci-dessus supposent un bureau foncier à Bangkok, Pattaya, Nakhon Ratchasima, Khon Kaen, Surin, Buriram ou dans les environs. Pour les autres provinces, demandez-nous et nous vous ferons un devis avant votre engagement.

Quatre décisions de la Cour suprême que tout acheteur de copropriété devrait lire

La plupart des pages des cabinets d’avocats vous recommandent de faire preuve de prudence. Ce sont les affaires réellement tranchées, avec leurs numéros, vous pouvez donc les consulter vous-même dans la base de données publique de la Cour suprême. C’est le type de recherche que nous effectuons pour chaque promoteur et chaque vendeur. Des comptes rendus plus détaillés de ces affaires et de deux autres, dont celle qui rend la brochure d’un promoteur contractuellement contraignante, figurent sur notre page consacrée aux six décisions de la Cour suprême que tout acheteur de condo devrait connaître.

Transférer l’unité sur un autre nom : Dika 4096/2557

Un acheteur néerlandais a acheté un appartement mais l’a enregistré au nom d’une personne thaïlandaise, laissant cette dernière en possession des clés et chargée de payer les charges. Le prête-nom a alors déclaré la perte du certificat de propriété de l’appartement, a obtenu un duplicata, a changé les serrures et a vendu l’appartement à un tiers. La Cour suprême a jugé que, puisque le véritable propriétaire n’avait jamais remis la possession, le comportement du prête-nom constituait un vol et non un simple abus de confiance, et a confirmé la restitution de 3 500 000 THB. Lisez-le comme un avertissement quant à l’issue de l’affaire plutôt que comme une solution : l’acheteur était décédé avant la fraude ; sa veuve a passé des années devant les tribunaux pénaux en qualité de co-plaignante pour récupérer de l’argent ; l’appartement n’a jamais été récupéré.

Une société offshore n'est pas une solution de contournement : Dika 840/2561

Une société des îles Vierges britanniques a signé un contrat pour acheter un lot de copropriété pour 72 960 361 bahts thaïlandais. La Cour suprême a statué qu’une société enregistrée à l’étranger est considérée comme étrangère en vertu de l’Annonce n° 281 du Conseil révolutionnaire du 24 novembre 1972, de sorte qu’elle ne peut acquérir la propriété d’un lot de copropriété que si elle relève de l’une des catégories prévues à l’article 19 de la loi sur les condominiums. Pour une société comme celle-ci, l’article 19(4) exige un certificat de promotion des investissements du BOI (Board of Investment). Elle n’en avait aucun, donc elle ne pouvait pas obtenir la propriété, quoi que dise le contrat. Si quelqu’un vous propose une structure de détention offshore pour contourner un quota étranger déjà atteint, c’est l’arrêt qu’il n’a pas lu.

Les frais communs non payés empêchent le transfert : Dika 4457/2565

L’article 29 de la Loi sur les condominiums permet au fonctionnaire d’enregistrer la cession d’un lot uniquement lorsque celui-ci est libre des dettes de charges communes prévues à l’article 18, ce qu’atteste un certificat d’absence de dettes en cours de validité délivré par la personne morale. La Cour suprême a confirmé que l’exception étroite prévue par le Code de procédure civile s’applique uniquement aux lots achetés lors d’une vente aux enchères judiciaire. Dans une vente privée ordinaire, pas de certificat d’absence de dettes signifie pas de cession. Demandez ce certificat dès le début de la transaction, et non la semaine avant la conclusion de l’opération.

Simuler la perte d'un titre de propriété : Dika 914/2569

Notre propre note d’arrêt sur la décision de 2569 relative aux fausses déclarations de perte de titres fonciers, qui a conduit à une peine d’emprisonnement sans sursis en vertu des articles 267 et 268 du Code pénal, ainsi qu’à une indemnisation demandée dans le cadre de l’affaire pénale en vertu de l’article 44/1 du Code de procédure pénale. Lire la note d’arrêt complète.

Trois façons de travailler avec nous

	Faites-le vous-même	Forfait copropriété	Forfait Premium condominium
Ce que vous obtenez	La liste de contrôle de 25 points ci-dessus et notre guide d'achat d'un condo, gratuit	Les 25 points complets de diligence raisonnable, examen du contrat, conseils sur les FET et la banque, ainsi que des instructions écrites pour vous permettre de procéder au transfert vous-même.	Tout ce qui précède, et en plus nous vous accompagnons au bureau foncier le jour du transfert et assurons la traduction
Coût	Gratuit	19 900 THB	34 900 THB
Idéal si	Vous en êtes encore au stade de la recherche, ou l'opération est simple et vous connaissez le vendeur	Vous achetez réellement, et vous vous sentez à l’aise de vous rendre vous-même au bureau foncier suivant nos instructions.	Vous souhaitez un avocat présent au guichet le jour du transfert, ou vous ne pouvez pas être en Thaïlande

Pourquoi ThaiLawOnline

• Agréés et nommément identifiés. Le travail en droit thaïlandais est supervisé par Khun Wichuda Atthamethakon, LL.M., avocate thaïlandaise agréée et Notarial Services Attorney, licence du Barreau thaïlandais n° 3149/2556, enregistrement de Notarial Services Attorney n° 576/2566. Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., avocat canadien de formation, dirige le cabinet depuis 2006.
• Nous travaillons uniquement pour l'acheteur. Nous ne sommes pas présentés par votre agent et nous ne sommes pas payés par le promoteur. Si la réponse est « ne pas acheter cet appartement », c’est la réponse que vous recevrez.
• Nous recherchons la jurisprudence. Chaque promoteur et chaque vendeur est vérifié dans une base de données de plus de 77 000 décisions de la Cour suprême avant que nous validions un achat.
• Honoraires forfaitaires, publiés. Les chiffres de cette page sont les vrais chiffres. Comparez-les avec ceux de quiconque propose un pourcentage du prix d'achat.
• Anglais, français et thaïlandais. Nous vous expliquons l’opération dans votre langue, et à votre conjoint thaïlandais, à votre agent ou à votre famille dans la leur. Francophones : voir notre page avocat immobilier en Thaïlande.

Foire aux questions

Commencez par le contrat, avant de payer

Envoyez-nous le formulaire de réservation ou l’accord de vente et d’achat et indiquez-nous l’immeuble. Nous vous indiquerons ce que nous vérifierons, son coût et si vous avez besoin de notre assistance. Si vous avez déjà effectué un dépôt, envoyez-le néanmoins car la phase de réservation est le moment où la plupart des erreurs susceptibles d’être réparées peuvent encore être corrigées.

E-mail : info@thailawonline.com  |  Téléphone : +66 87 225 1340 (en anglais et en français), +66 87 414 9288 (en thaï et en anglais). Nous travaillons sur rendez-vous, y compris en dehors des heures d’ouverture des bureaux thaïlandais pour les clients résidant dans d’autres fuseaux horaires.

Pages par ville, avec le bureau foncier local, le marché local et les mêmes honoraires fixes : avocat en copropriété à Pattaya, Phuket, Hua Hin, Chiang Mai et Koh Samui. Si vous souhaitez seulement faire vérifier le titre d’abord, le Vérification du titre de propriété coûte 4 900 THB, prend 3 jours ouvrables et est déduit du forfait. Vous achetez d’occasion ? Lisez acheter un condo de seconde main en Thaïlande et ce que votre agent n'examine pas.

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