Avocat en propriété immobilière en Thaïlande : achat de condo, due diligence et transfert

Un cabinet d'avocats thaïlandais pour étrangers depuis 2006. Plus de 5 000 dossiers clients. Avocate thaïlandaise inscrite : Wichuda Atthamethakon, LL.M., barreau thaïlandais n° 3149/2556. Anglais, thaï et français. Nous répondons sous 24 heures.

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 3 octobre 2026

Dernière révision : 3 septembre 2026. Cour suprême Les décisions 4457/2565 et 914/2569 ont été lues intégralement en thaï. Les articles 267 et 268 du Code pénal et l’article 44/1 du Code de procédure pénale ont été vérifiés par rapport au texte du Code pénal dans notre Code annoté et par rapport au jugement qui les applique. La loi condominium B.E. 2522 n’est pas disponible dans notre bibliothèque de recherche, de sorte que les articles 19 bis et 6/2 sont cités ici à partir de la loi telle que publiée et n’ont pas été vérifiés par rapport à notre copie ; les articles 29 et 18 sont corroborés par la décision 4457/2565, qui les applique. Les honoraires figurant sur cette page sont ceux publiés par l’entreprise. Les délais de transaction immobilière et les pratiques de l’Office foncier décrites ci-dessous sont des pratiques plutôt que des dispositions légales et n’ont pas été vérifiées par rapport à une seule.

Avez-vous vraiment besoin d'un avocat pour acheter un condo en Thaïlande ?

La vérité : légalement, non. La loi thaïlandaise n’exige pas que l’acheteur soit représenté. Des milliers de transactions immobilières sont enregistrées chaque année sans que personne n’intervienne, à part l’acheteur, le vendeur et un agent de l’administration foncière. Si vous achetez un bien en second main auprès d’un vendeur privé, que vous connaissez déjà, dans un immeuble où vous vivez déjà, avec une authentification de propriété que vous avez déjà vue, vous pouvez le faire vous-même et nous vous le dirons.

Le problème est que la plupart des acheteurs étrangers ne se trouvent pas dans cette situation. Ils achètent un bien sur la base d’un plan ou d’un agent, dans une langue qu’ils ne comprennent pas, auprès d’une société dont ils ne peuvent pas consulter l’historique des litiges, dans un immeuble dont ils ne peuvent pas consulter les registres immobiliers. quota d'étrangers On leur dit que c'est correct. Chaque cas de défaillance que nous sommes appelés à résoudre après cela est lié à quelque chose qui pouvait être vérifié avant que l'argent ne soit transféré :

• La quota était déjà pleine, donc l'achat ne pouvait être effectué que sous la forme d'un nom thaïlandais ou par un bail, ce qui n'était pas ce que l'acheteur avait payé.
• Le versement est arrivé sans les documents nécessaires du bureau foncier, de sorte que le transfert n’a pas pu être enregistré au nom de l’étranger.
• L'unité perçoit des frais de copropriété non payés, et en vertu de la loi, le responsable ne peut enregistrer la cession tant que cette dernière n'a pas été approuvée.
• L’accord de réservation a rendu le dépôt non remboursable dans des circonstances que l’acheteur n’a jamais comprise.
• Le vendeur sur le titre de propriété n'était pas la personne qui signait.

Tout cela n'est pas très exotique. C'est une liste de vérification. La valeur d'un avocat ici n'est pas dans ses compétences en salle d'audience ; c'est plutôt qu'un avocat dont la seule loyauté est envers vous vérifie cette liste avant que vous ne vous engagiez. Pour un achat d'un montant de quelques millions de bahts, c'est un léger inconvénient par rapport au risque. Pour un achat que vous pouvez abandonner, n'hésitez pas à nous confier la révision du contrat et évitez le reste.

Ce que nous vérifions : La diligence raisonnable en 25 points pour les condominiums

Voici le véritable champ d’action de notre vérification préalable Lors de l’achat d’un condominium. Nous le publions afin que vous puissiez nous tenir responsables et que vous puissiez le faire vous-même si vous préférez ne pas faire appel à quelqu’un. Pour une explication détaillée de la procédure à suivre pour chaque vérification et de ce que constitue un bien authentique. Chanote Il semble que, voyez-vous, Guide de diligence patrimoniale.

Titre et propriété

1. Une copie certifiée du certificat d’acquisition de la propriété, tirée auprès du bureau foncier par nous, et non une photocopie transmise par le vendeur ou l’agent.
2. Le propriétaire enregistré sur le titre de propriété est la personne ou l'entreprise qui signe réellement, vérifiée par un document d'identité ou un passeport, et, pour les sociétés, le déclaration sous serment.
3. Hypothèque, privilèges et autres charges enregistrées sur le revers de l’acte.
4. Confiscations judiciaires, injonctions ou exécutions en cours contre l’unité.
5. Le numéro d’unité, le niveau et la superficie enregistrée correspondent à l’acte de vente, au contrat et à l’unité que vous avez réellement visitée.
6. La chaîne des transferts antérieurs et la question de savoir si l’un d’entre eux a été effectué irrégulièrement.
7. Tout bail enregistré, usufruit ou droit d’habitation détenu par un tiers en faveur d’une personne.

Quota et admissibilité étrangères

8. Une confirmation écrite de la part de la personne morale du condominium indiquant le nombre de mètres carrés correspondant à la superficie totale de toutes les unités du bâtiment. Pas un simple “ il reste de la place ”.
9. Que votre unité soit affectée à la quota étrangère ou à la quota thaïlandaise. Les bâtiments disposent régulièrement de places en quantité totale, mais aucune n’est réservée à l’unité que vous souhaitez.
10. Le bilan de quotas détenu par l’Office foncier, vérifié à l’aide des informations fournies par la personne morale.
11. Si une société effectue un achat, elle est éligible en vertu de l’article 19 de la Loi sur les condominiums, ce qui, pour la plupart des sociétés offshore, signifie la possession d’un certificat de promotion de l’investissement auprès du BOI, ainsi que des pièces justificatives requises par l’article 19 ter.

Le bâtiment et sa personne morale

12. Le certificat d’enregistrement du condominium et les règlements du condominium enregistré.
13. Les comptes de la personne morale et le solde du fonds de réserve. Un immeuble sans réserve est un immeuble qui doit payer une taxe spéciale.
14. Des frais de copropriété élevés pour l’unité, et un certificat sans dette que le cadastre exige avant de l’enregistrer.
15. Compte rendu de la dernière assemblée générale concernant les frais de recouvrement de taxes spéciales, les litiges et les réparations majeures.
16. Les règles de l’habitation concernant les animaux domestiques, les travaux de rénovation et le location à court terme sont les trois choses que les acheteurs supposent et qui sont fausses.

Le promoteur, pour les projets en construction et les projets neufs

17. Inscription d’entreprise, actionnaires, administrateurs et capital social au Département du développement des entreprises.
18. Une recherche judiciaire visant le développeur et ses dirigeants, y compris notre propre recherche dans la base de données des décisions de la Cour suprême. Nous vérifions chaque développeur en fonction de plus de 77 000 décisions de la Cour suprême. avant de permettre à un client de signer.
19. Le permis de construction, et, si la taille du projet le nécessite, l’autorisation d’étude d’impact environnemental.
20. Si le terrain du projet est hypothéqué auprès d’un prêteur du projet, et le mécanisme grâce auquel votre unité sera libérée de cette hypothèque.
21. Le bilan de livraison réel du développeur pour les phases et les projets antérieurs.

Le contrat et l'argent

22. La question de savoir si le contrat de vente et d’achat respecte le formulaire type obligatoire prévu à l’article 6/2 de la Loi sur les condominiums, et de savoir précisément dans quelle mesure il diffère de celui-ci. Les écarts qui réduisent vos droits sont nulles, et la plupart des acheteurs ne le savent jamais.
23. Conditions de réservation et de dépôt de garantie : quels sont les motifs de résiliation du contrat, quelle est la procédure de remboursement et que se passe-t-il si le bâtiment est retardé ?.
24. Qui paie les 2% frais de transfert, l’impôt sur les entreprises spécifique à 3,3% ou la taxe d’enregistrement de 0,5%, et l’impôt sur le revenu ? Cela est négociable et vaut bien de l’argent.
25. Que chaque transfert intérieur soit documenté afin que votre banque puisse effectuer le versement. Formulaire de transaction de change Avec le nom approprié, à des fins appropriées, dans la bonne quantité.

Comment se déroule l'achat d'un condo, étape par étape

Étape	Ce qui se produit	Qui le fait	Temps typique
1. Réservation	Vous signez un formulaire de réservation et payez un dépôt de garantie. Envoyez-le-nous avant vous payez, pas après.	Vous, avec nos commentaires écrits	Le même jour
2. Due diligence	Les 25 points ci-dessus.	Nous	2 à 5 jours ouvrés
3. Révision du contrat	Commentaires écrits et mentions rouges dans la réserve ainsi que dans l’accord de vente et d’achat, avec les modifications que nous souhaitons.	Nous	2 à 5 jours ouvrés
4. Fonds dans	Vous effectuez des virements à l’étranger. Votre banque délivre le formulaire FET ou des avis de crédit pour les transferts de moindre montant.	Vous et votre banque, informés par nous	De 1 à 5 jours ouvrables
5. Autorisation préalable à la migration	Certificat sans dette de la personne morale, lettre de quota, valeur d’évaluation, calcul des impôts, chèques de caisse commandés.	Nous, en tant que personne morale	3 à 7 jours
6. Jour de transfert	Inscription au registre foncier, paiement des taxes et des frais, acte émis en votre nom.	Nous assister et traduire, ou vous avec nos instructions écrites	1 jour
7. Après le transfert	Livret d’enregistrement de la propriété, transfert des services publics et garantie immobilière thaïlandaise couvrant l’unité, afin que votre famille ne soit pas confrontée à des procédures de succession transfrontalières.	Nous	1 à 2 semaines

Deux de ces étapes sont celles où les transactions échouent. La quatrième étape, car un virement envoyé au mauvais nom ou décrit comme un don ne peut pas être utilisé pour enregistrer une transaction étrangère. Et la cinquième étape, car une personne morale qui refuse de délivrer un certificat sans dette empêche le transfert complet, peu importe ce que stipule votre contrat.

Honoraires fixes pour les travaux de copropriété et de propriété (2026)

Frais fixes, indiqués avant le début du travail, payés en totalité à l’avance. Pas de facturation horaire ni de frais d’ouverture de dossier. Tous les détails concernant chaque forfait figurent sur notre site. page des packs juridiques immobiliers.

Service	Frais (THB)	Ce que cela couvre
Package de copropriété	19,900	Contrôle de la propriété foncière, révision du contrat complet, conseil sur la propriété étrangère, assistance lors du transfert. Vous effectuez vous-même le transfert auprès du bureau foncier en suivant nos instructions écrites.
Pachet Premium pour un condominium	34,900	Tout ce qui précède, plus le fait que nous assistions à l’enregistrement du bien immobilier avec vous le jour du transfert et que nous procédions à la traduction.
Paket immobilier de base (maison, villa, terrain)	19,900	Recherche de titres, révision de contrats, conseils. Pas de rédaction de bail, usufruit, superficies ou testament inclus.
Contenu standard du package immobilier	29,900	Ajoute la possibilité de rédiger un usufruit, un bail à long terme ou une superficie pour protéger un acheteur étranger qui n’est pas en mesure d’acquérir la propriété de ce bien.
Pachet immobilier premium	49,900	Ajoute une seule visite personnelle au Département des terres pour le transfert ou l’enregistrement.
Consultation	2 000 par heure	Par téléphone, par courriel ou par vidéo. Les frais sont remboursés en cas d’achat d’un forfait si vous nous en faites la demande.

Pas inclus par personne : Les frais de transfert de la part du gouvernement, la taxe professionnelle spécifique ou la taxe d’imposition des signatures, ainsi que l’impôt sur le revenu, doivent tous être payés au bureau foncier le jour même. Nous les calculons à l’avance afin que vous n’ayez pas de surprise au guichet. Les frais forfaitaires ci-dessus supposent un bureau foncier à Bangkok, Pattaya, Nakhon Ratchasima, Khon Kaen, Surin, Buriram ou dans les environs. Pour les autres provinces, veuillez nous demander et nous vous ferons un devis avant votre engagement.

Quatre décisions de la Cour suprême que tout acheteur de copropriété devrait lire

La plupart des pages des cabinets d’avocats vous recommandent de faire preuve de prudence. Ces sont les affaires judiciaires réellement tranchées, avec leurs numéros, vous pouvez donc les consulter vous-même dans la base de données publique de la Cour suprême. C’est le type de recherche que nous effectuons pour chaque développeur et chaque vendeur. Des articles plus longs sur ces affaires ainsi que deux autres, dont l’affaire qui rend le contrat de la brochure du développeur contractuellement contraignant, figurent sur notre page dédiée. six décisions de la Cour suprême que tout acheteur de condo devrait connaître.

Transférer l’unité sur un autre nom : Dika 4096/2557

Un acheteur néerlandais a acheté un appartement mais l’a enregistré sur le nom d’une personne thaïlandaise, laissant cette dernière en possession des clés et payant les charges. Le nom de la personne ayant fait cette transaction a alors signalé la perte du certificat de propriété de l’appartement, a obtenu un nouveau certificat, a changé les cadenas et a vendu l’appartement à un tiers. La Cour suprême a estimé que, puisque le véritable propriétaire n’avait jamais remis possession, la conduite du nom de cette personne constituait un vol et non une simple débauche, et a confirmé la restitution de 3 500 000 THB. Lisez-le comme un avertissement quant aux conséquences, et non comme une solution : l’acheteur a passé des années devant les tribunaux pénaux pour récupérer l’argent, mais n’a jamais obtenu l’appartement.

Une société offshore n'est pas une solution de contournement : Dika 840/2561

Une société des îles Vierges britanniques a signé un contrat pour acheter un bien immobilier pour 72 960 361 bahts thaïlandais. La Cour suprême a statué que toute société enregistrée à l’étranger est considérée comme étrangère en vertu de l’Annonce n° 281 du Conseil révolutionnaire du 24 novembre 1972, donc elle ne peut acquérir la propriété d’un bien immobilier qu’en étant classée dans l’une des catégories prévues à l’article 19 de la loi sur les condominiums. Pour une société comme celle-ci, l’article 19(4) exige un certificat d’encouragement à l’investissement de l’Office du développement économique et industriel (BOI). Cette société n’avait aucun de ces documents, donc elle n’a pu obtenir la propriété, quoi qu’il dise le contrat. Si quelqu’un vous propose une structure offshore pour contourner la limite de quota étrangère, c’est là que vous n’avez pas lu.

Les frais communs non payés empêchent le transfert : Dika 4457/2565

L’article 29 de la Loi sur les condominiums permet à l’agent immobilier de procéder à une inscription de la cession d’un bien uniquement lorsque celui-ci est exempt des dettes communes aux frais de copropriété prévues à l’article 18, attesté par un certificat de libération des dettes actuel de la personne morale. La Cour suprême a confirmé que l’exception étroite prévue par le Code de procédure civile s’applique uniquement aux biens achetés lors d’une vente aux enchères judiciaire. Dans une vente privée ordinaire, le non-présentation d’un certificat de libération des dettes signifie que la cession n’est pas possible. Demandez ce certificat dès le début de la transaction, et non la semaine avant la conclusion de l’opération.

Faux enregistrement de la cession d'un bien immobilier : Dika 914/2569

Notre propre dossier concernant la décision 2569 relative aux fausses déclarations de perte de titres fonciers, qui a conduit à une peine d’emprisonnement sans suspension en vertu des articles 267 et 268 du Code pénal, ainsi qu’à une indemnisation demandée dans le cadre de l’affaire pénale en vertu de l’article 44/1 du Code de procédure pénale. Lire la note d’information complète.

Trois façons de travailler avec nous

	Faites-le vous-même	Package de copropriété	Pachet Premium pour un condominium
Ce que vous obtenez	La liste de contrôle de 25 points ci-dessus et la nôtre guide d'achat d'un condo, gratuit	Les 25 points complets de diligence raisonnable, examen du contrat, conseils sur les FET et la banque, ainsi que des instructions écrites pour vous permettre de procéder au transfert vous-même.	Tout ce qui précède, plus le fait que nous assistions à l’enregistrement du bien immobilier avec vous le jour du transfert et que nous traduisions les documents.
Coût	Gratuit	19 900 THB	34 900 THB
Le meilleur moment pour	Vous naviguez toujours, ou l'opération est simple et vous connaissez le vendeur	Vous achetez réellement, et vous vous sentez à l’aise de vous rendre vous-même au bureau foncier suivant nos instructions.	Vous souhaitez un avocat présent au comptoir le jour de l’événement, ou vous ne pouvez pas être en Thaïlande.

Pourquoi ThaiLawOnline

• Licencié et nominé. Le travail juridique de la société est supervisé par Khun Wichuda Atthamethakon, avocat thaïlandais titulaire d’un diplôme de droit et d’un titre de notaire, titulaire de la licence 3149/2556 de l’Ordre des avocats thaïlandais et de la licence 576/2566 de l’Ordre des notaires. Sébastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., avocat canadien admis au barreau du Québec, dirige la société depuis 2006.
• Nous travaillons uniquement pour l'acheteur. Nous ne sommes pas présentés par votre agent et nous ne sommes pas payés par le développeur. Si la réponse est « ne pas acheter cet appartement », c’est la réponse que vous recevrez.
• Nous recherchons la jurisprudence. Chaque développeur et chaque vendeur est soumis à une base de données contenant plus de 77 000 décisions de la Cour suprême avant que nous autorisions un achat.
• Honoraires forfaitaires, publiés. Les chiffres de cette page sont les chiffres. Comparez-les avec ceux de n'importe qui qui cite un pourcentage du prix d'achat.
• Anglais, français et thaïlandais. Nous vous expliquons l’accord dans votre langue et à votre conjoint thaïlandais, à votre agent ou à votre famille. Francophones : voir notre page avocat immobilier en Thaïlande.

Foire aux questions

Commencez par le contrat, avant de payer

Envoyez-nous le formulaire de réservation ou l’accord de vente et d’achat et indiquez-nous l’immeuble. Nous vous indiquerons ce que nous vérifierons, son coût et si vous avez besoin de notre assistance. Si vous avez déjà effectué un dépôt, envoyez-le néanmoins car la phase de réservation est le moment où la plupart des erreurs susceptibles d’être réparées peuvent encore être corrigées.

E-mail : info@thailawonline.com  |  Téléphone: +66 87 225 1340 (en anglais et en français), +66 87 414 9288 (en thaï et en anglais). Nous travaillons sur rendez-vous, y compris en dehors des heures d’ouverture des bureaux thaïlandais pour les clients résidant dans d’autres fuseaux horaires.

Nos forfaits de copropriété

Ces frais proviennent d'une seule source et sont les mêmes partout sur ce site. Voir tous nos frais.

Essayez-le vous-même d'abord, gratuitement

Vous n'avez rien à réserver pour commencer. Ceux-ci s'exécutent dans votre navigateur, et vous ne nous payez que si vous décidez de faire appel à un avocat.