Dernière mise à jour le 5 septembre 2026
You sold land, kept the title deed as security until the buyer paid in full, and the buyer simply told the Bureau foncier the deed was “lost”, obtained a replacement, and sold the property to someone else. Cour suprême Decision (Dika) No. 914/2569, published in July 2026, shows exactly how Thai criminal law deals with this scheme: convictions under Sections 267 and 268 of the Penal Code, a real prison sentence, and full compensation for the victim inside the criminal case under Section 44/1 of the Criminal Procedure Code. Here is what every property buyer and seller in Thailand should learn from it.
Table des matières
Les faits : un chanote “ perdu ” qui n'a jamais été perdu
The defendant bought land with a commercial building for 6,000,000 baht but paid only 1,000,000 baht up front. The transfer was registered and the title deed (chanote) was issued in the defendant’s name, but, as agreed, the seller kept physical possession of the deed until the price was paid in full. Instead of paying the remaining balance, the defendant filed a false report with the authorities claiming the title deed had been lost, used that report to obtain a replacement deed from the Land Office, and then sold the property to a third person, still owing 4,800,000 baht to the seller. After the seller passed away, the administrator of her domaine pursued the case.
Les infractions : Articles 267 et 268 du Code criminel
La Cour suprême a confirmé la condamnation sur deux chefs d'inculpation. En vertu de Article 267 du Code pénal, il est délictueux de fournir de fausses informations à un agent officiel, amenant cet agent à consigner une fausse déclaration dans un document officiel, en l'occurrence, dire à la police et au Bureau foncier que l'acte était perdu alors que le vendeur le détenait légitimement. En vertu de Article 268, il constitue une infraction supplémentaire d'utiliser le document qui en a résulté, à savoir le titre de propriété de remplacement, comme l'a fait le défendeur lorsqu'il a revendu le bien.
Les tribunaux ont prononcé une peine de quatre mois d'emprisonnement et, fait important, ont refusé de suspendre la peine. Les tribunaux thaïlandais suspendent souvent les peines de prison de courte durée pour les primo-délinquants, mais la malhonnêteté délibérée et préméditée concernant les titres fonciers a été considérée comme suffisamment grave pour exiger une incarcération effective.
Indemnisation dans le cadre de l'affaire pénale : Article 44/1 du Code de procédure pénale
La seconde leçon est procédurale, et elle évite aux victimes des années de litige. Sous Article 44/1 du Code de procédure pénale, when the procureur général brings a criminal case, the injured person may apply dans cette même affaire criminelle for compensation for the injury caused by the offence, no separate civil lawsuit, no separate court fees on the claim. In Dika 914/2569 the Supreme Court confirmed the administrateur de succession of the deceased victim could use this route, and ordered the defendant to pay the outstanding 4,800,000 baht. For an overview of how Thai criminal proceedings work for foreigners, see our plain-English guide to droit pénal en Thaïlande.
La véritable vulnérabilité : détenir le titre de propriété papier ne suffit pas
Cette affaire met en évidence un malentendu généralisé. En Thaïlande, la propriété des terres titrées relève du s'inscrire au Bureau de l'enregistrement foncier, et non la possession du chanote papier. Détenir le titre de propriété de l'acheteur comme “ garantie ” est un arrangement informel courant dans les ventes privées et les transactions familiales, et cette décision montre sa faiblesse : le propriétaire enregistré peut déclarer le titre perdu et en obtenir un duplicata, et ce duplicata a pleine validité pour traiter le terrain. La protection du vendeur est venue ici des tribunaux pénaux après le mal était fait, à l'encontre d'un défendeur qui serait ou non en mesure de payer.
Des alternatives plus sûres lorsque le prix est payé en plusieurs fois
| Arrangement | Comment ça marche | Niveau de protection |
|---|---|---|
| Détenir l'acte de propriété papier de l'acheteur | Le vendeur conserve le chanote jusqu'au paiement intégral | Faible, un acte de remplacement peut être obtenu, comme dans Dika 914/2569 |
| Hypothèque légale du vendeur | Le transfert est enregistré avec une hypothèque garantissant le prix impayé | Solide, l'hypothèque figure sur le titre de propriété et lie les acheteurs ultérieurs |
| Transfert uniquement sur paiement complet | La propriété reste au vendeur ; les parties signent un contrat de vente avec des paiements échelonnés. | Ferme, l'acheteur n'obtient le titre de propriété qu'au moment du paiement du prix. |
| Accord de séquestre | Fonds et documents échangés par l'intermédiaire d'un agent séquestre lors de la clôture | Fort, le paiement et le transfert s'effectuent simultanément |
Leçons pour les acheteurs, les vendeurs et les expatriés
Pour les vendeurs : never rely on holding the deed as your only security. Register a hypothèque over the property for the unpaid balance, or do not transfer until you are paid. The registration system will always outrank the paper in your safe.
Pour les acheteurs : before you buy, check the title at the Land Office, including whether the deed presented is an original or a replacement, and whether any mortgage, usufruct or other encumbrance is registered. A recently issued replacement deed on a property with an unpaid seller in the background is a red flag worth investigating. Our guides on Titres de propriété thaïlandais (chanote, Nor Sor 3) ET acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger expliquez quoi vérifier, et notre article sur transfert de propriété en Thaïlande explique la procédure du Bureau des terres elle-même.
Pour les expatriés en particulier : Les étrangers sont la cible disproportionnée de transactions informelles, de reventes de copropriétés, de cessions de baux, d'achats par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais, précisément parce qu'ils sont moins susceptibles de vérifier le registre foncier ou de porter plainte au pénal depuis l'étranger. L'arrêt Dika 914/2569 est encourageant : les tribunaux thaïlandais condamnent effectivement les fraudeurs de titres de propriété à des prison et accordent une indemnisation intégrale aux victimes, y compris par le biais d'une succession lorsque la victime est décédée. Mais la prévention au Bureau foncier est toujours moins coûteuse que les poursuites judiciaires.
Foire aux questions
Est-il un crime de faussement déclarer un titre de propriété perdu en Thaïlande ?
Oui. Informer faussement des fonctionnaires qu'un acte est perdu, ce qui entraîne la délivrance d'un registre officiel et d'un acte de remplacement, constitue une infraction en vertu de l'article 267 du Code pénal, et l'utilisation de l'acte de remplacement constitue une infraction distincte en vertu de l'article 268. Dans l'affaire Dika 914/2569, cela a conduit à une peine de prison ferme de 4 mois.
Une victime de fraude peut-elle réclamer des dommages et intérêts directement dans le cadre de la procédure pénale ?
Oui. L'article 44/1 du Code de procédure pénale permet à la personne lésée de réclamer des dommages-intérêts dans le cadre de l'action publique menée par le procureur. La victime dans cette affaire a récupéré l'intégralité des 4 800 000 bahts dus sans avoir à intenter d'action civile séparée.
Est-ce que le fait de conserver le chanote empêche le propriétaire enregistré de vendre ?
Non. La propriété suit le registre du bureau foncier. Le propriétaire inscrit peut déclarer l'acte perdu, en obtenir un de remplacement et disposer du terrain. Conserver l'acte papier est, au mieux, un inconvénient pratique pour un propriétaire malhonnête.
Que doit faire un vendeur si l'acheteur n'a pas payé en totalité ?
Soit vous reportez le transfert jusqu'au paiement intégral, soit vous inscrivez une hypothèque en faveur du vendeur au moment du transfert. Toutes deux figurent sur le registre et protègent contre la revente.
Les héritiers peuvent-ils poursuivre une action en justice pour fraude si la victime décède ?
Oui. Comme le montre l'arrêt Dika 914/2569, l'administrateur de la succession de la victime peut intenter l'action civile en réparation dans le cadre de la procédure pénale au nom de la succession.
Comment puis-je vérifier si un titre de propriété thaïlandais est un duplicata ?
Une recherche de titres au bureau de la conservation foncière montre l'historique d'émission de l'acte et toutes les charges enregistrées. Un avocat peut obtenir et interpréter cela avant que vous ne payiez quoi que ce soit.
Cet article a été rédigé et revu par Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., qui pratique le droit en Thaïlande depuis 2006. Si vous achetez ou vendez un bien immobilier en thaïlande, suspectez une fraude au titre de propriété, ou avez besoin d'une représentation dans un litige immobilier pénal ou civil, Contactez ThaiLawOnline pour une consultation en anglais ou en français.
Avertissement : cet article constitue des informations juridiques générales basées sur un résumé publié d'une décision de la Cour suprême, et non un avis juridique. Les résultats dépendent des faits spécifiques de chaque cas ; consultez un avocat thaïlandais qualifié concernant votre situation.
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