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Vous avez vendu un terrain, avez conservé le titre de propriété comme garantie jusqu'à ce que l'acheteur ait payé en totalité, et l'acheteur a simplement dit au bureau foncier que l'acte avait été “ perdu ”, en a obtenu un duplicata et a vendu la propriété à quelqu'un d'autre. L'arrêt de la Cour suprême (Dika) n° 914/2569, publié en juillet 2026, montre exactement comment le droit pénal thaïlandais traite cette combine : des condamnations en vertu des articles 267 et 268 du Code pénal, une peine de prison effective et l'indemnisation intégrale de la victime dans le cadre de l'affaire pénale en vertu de l'article 44/1 du Code de procédure pénale. Voici ce que tout acheteur et vendeur de biens immobiliers en Thaïlande devrait en retenir.
Table des matières
Les faits : un chanote “ perdu ” qui n'a jamais été perdu
En juin 2013, le défendeur a accepté d’acheter un terrain avec un bâtiment commercial au vendeur pour 6 000 000 bahts, et a payé 1 000 000 bahts en plusieurs versements. À la demande du défendeur, afin que soit obtenu un prêt bancaire sur ce terrain, le titre de propriété (chanote) a été délivré au nom du défendeur, mais, comme convenu, le vendeur a conservé la possession matérielle du titre jusqu’au paiement intégral du prix. Au lieu de payer le solde restant, le défendeur a déposé auprès des autorités une fausse déclaration affirmant que le titre de propriété avait été perdu, s’est servi de cette déclaration pour obtenir un titre de remplacement auprès du bureau foncier, puis a vendu le bien à un tiers, alors qu’il restait devoir 4 800 000 bahts au vendeur. Le vendeur est décédé en 2019, et sa sœur, nommée administratrice de sa succession a poursuivi l'affaire.
Les infractions : articles 267 et 268 du Code pénal
La Cour d’appel a condamné l’accusé en vertu de l’article 267, dans sa rédaction en vigueur avant sa modification ultérieure, pour deux chefs, la fausse déclaration de perte à la police et les déclarations enregistrées par l’office foncier, et en vertu de l’article 268 pour l’utilisation des documents qui en résultaient, et l’a acquitté du chef fondé sur l’article 137. La Cour suprême a confirmé. En vertu de l’ Article 267 du Code pénal, il est délictueux de fournir de fausses informations à un agent officiel, amenant cet agent à consigner une fausse déclaration dans un document officiel, en l'occurrence, dire à la police et au Bureau foncier que l'acte était perdu alors que le vendeur le détenait légitimement. En vertu de Article 268, constitue également une infraction le fait d’utiliser un document issu de cette infraction, comme l’a fait l’accusé lorsqu’il a apporté la fausse déclaration de police à l’office foncier pour obtenir le titre de remplacement. L’accusé ayant à la fois provoqué les fausses inscriptions et utilisé celles-ci, le tribunal a prononcé une seule peine pour l’ensemble, en vertu de l’article 268, paragraphe deux, et de l’article 90.
La peine était de six mois, réduite d’un tiers à quatre mois en vertu de l’article 78, et, surtout, les tribunaux ont refusé d’accorder le sursis. La Cour suprême a déclaré que cette conduite montrait un mépris de la loi et portait atteinte à l’ordre public, et que le prévenu n’avait manifesté aucun remords et n’avait rien fait pour réparer le préjudice, de sorte que même une courte peine d’emprisonnement était justifiée pour dissuader les autres.
Indemnisation dans le cadre de l’affaire pénale : article 44/1 du Code de procédure pénale
La seconde leçon est procédurale, et elle évite aux victimes des années de litige. En vertu de Article 44/1 du Code de procédure pénale, lorsque le ministère public porte une action pénale, la personne lésée peut présenter une demande dans cette même affaire criminelle pour l'indemnisation du préjudice causé par l'infraction, pas d'action civile distincte, pas de frais de justice distincts pour la demande. Dans l'arrêt Dika 914/2569, la Cour suprême a confirmé que l' administrateur de succession de la victime décédée pouvait emprunter cette voie, et a ordonné au défendeur de payer les 4 800 000 bahts restants. Pour un aperçu du fonctionnement des procédures pénales thaïlandaises pour les étrangers, consultez notre guide en anglais simple sur droit pénal en Thaïlande.
La véritable vulnérabilité : détenir le titre de propriété papier ne suffit pas
Cette affaire met en évidence un malentendu généralisé. En Thaïlande, la propriété des terres titrées relève du registre au bureau foncier, et non la possession du chanote papier. Détenir le titre de propriété de l'acheteur comme “ garantie ” est un arrangement informel courant dans les ventes privées et les transactions familiales, et cette décision montre sa faiblesse : le propriétaire enregistré peut déclarer le titre perdu et en obtenir un duplicata, et ce duplicata a pleine validité pour disposer du terrain. La protection du vendeur est venue ici des tribunaux pénaux après le mal était fait, à l'encontre d'un défendeur qui serait ou non en mesure de payer.
Des alternatives plus sûres lorsque le prix est payé en plusieurs fois
| Arrangement | Comment ça marche | Niveau de protection |
|---|---|---|
| Détenir l'acte de propriété papier de l'acheteur | Le vendeur conserve le chanote jusqu'au paiement intégral | Faible, un acte de remplacement peut être obtenu, comme dans Dika 914/2569 |
| Hypothèque inscrite au profit du vendeur | Le transfert est enregistré avec une hypothèque garantissant le prix impayé | Solide, l'hypothèque figure sur le titre de propriété et lie les acheteurs ultérieurs |
| Transfert uniquement sur paiement complet | La propriété reste au vendeur ; les parties signent un contrat de vente avec des paiements échelonnés. | Solide, l'acheteur n'obtient le titre de propriété qu'une fois le prix payé |
| Accord de séquestre | Fonds et documents échangés par l'intermédiaire d'un agent séquestre lors de la clôture | Fort, le paiement et le transfert s'effectuent simultanément |
Leçons pour les acheteurs, les vendeurs et les expatriés
Pour les vendeurs : ne comptez jamais sur la possession du titre de propriété comme unique garantie. Inscrivez une hypothèque sur la propriété pour le solde impayé, ou ne transférez pas tant que vous n'êtes pas payé. Le système d'enregistrement l'emportera toujours sur le document dans votre coffre-fort.
Pour les acheteurs : avant d'acheter, vérifiez le titre de propriété au bureau foncier, y compris si l'acte présenté est un original ou un duplicata, et si une hypothèque, un usufruit ou une autre charge figure au registre. Un titre de remplacement récemment émis sur un bien immobilier avec un vendeur impayé en arrière-plan est un signal d'alarme qui mérite d'être examiné. Nos guides sur Titres de propriété thaïlandais (chanote, Nor Sor 3) et acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger expliquent ce qu'il faut vérifier, et notre article sur transfert de propriété en Thaïlande décrit pas à pas la procédure au bureau foncier elle-même.
Pour les expatriés en particulier : Les étrangers sont la cible disproportionnée de transactions informelles, de reventes de copropriétés, de cessions de baux, d'achats par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais, précisément parce qu'ils sont moins susceptibles de vérifier le registre foncier ou de porter plainte au pénal depuis l'étranger. L'arrêt Dika 914/2569 est encourageant : les tribunaux thaïlandais emprisonnent effectivement les fraudeurs de titres de propriété et accordent une indemnisation intégrale aux victimes, y compris par le biais d'une succession lorsque la victime est décédée. Mais la prévention au Bureau foncier est toujours moins coûteuse que les poursuites judiciaires.
Dernière révision : 28 septembre 2026. La décision de la Cour suprême 914/2569 a été lue en thaï, y compris les jugements de première instance et d’appel qu’elle cite, avec les articles 78 et 90 du Code pénal. Le texte des articles 267 et 268 ainsi que de l’article 44/1 du Code de procédure pénale n’a pas été relu, et les conseils concernant la garantie d’un prix non payé relèvent de la pratique.
Foire aux questions
Est-ce un crime de déclarer faussement la perte d'un titre de propriété en Thaïlande ?
Oui. Informer faussement les autorités qu’un titre est perdu, en provoquant l’établissement d’un acte officiel et la délivrance d’un titre de remplacement, constitue une infraction à l’article 267 du Code pénal, et l’usage de l’acte mensonger, ici le procès-verbal de police présenté au bureau foncier, constitue une infraction distincte à l’article 268. Dans l’arrêt de la Cour suprême n° 914/2569, cela a abouti à une peine de 4 mois d’emprisonnement ferme, sans sursis.
Une victime de fraude peut-elle réclamer des dommages et intérêts directement dans le cadre de la procédure pénale ?
Oui. L’article 44/1 du Code de procédure pénale permet à la personne lésée de demander une indemnisation dans le cadre de l’action pénale du ministère public. Dans cette affaire, la succession de la victime a obtenu l’intégralité des 4 800 000 bahts dus sans action civile distincte.
Est-ce que le fait de conserver le chanote empêche le propriétaire enregistré de vendre ?
Non. La propriété suit le registre du bureau foncier. Le propriétaire inscrit peut déclarer l'acte perdu, en obtenir un de remplacement et disposer du terrain. Conserver l'acte papier est, au mieux, un inconvénient pratique pour un propriétaire malhonnête.
Que doit faire un vendeur si l'acheteur n'a pas payé en totalité ?
Soit vous reportez le transfert jusqu'au paiement intégral, soit vous inscrivez une hypothèque en faveur du vendeur au moment du transfert. Toutes deux figurent sur le registre et protègent contre la revente.
Les héritiers peuvent-ils poursuivre une action en justice pour fraude si la victime décède ?
Oui. Comme le montre l'arrêt Dika 914/2569, l'administrateur de la succession de la victime peut intenter l'action civile en réparation dans le cadre de la procédure pénale au nom de la succession.
Comment puis-je vérifier si un titre de propriété thaïlandais est un duplicata ?
Une recherche de titres au bureau foncier montre l'historique d'émission de l'acte et toutes les charges enregistrées. Un avocat peut obtenir et interpréter cela avant que vous ne payiez quoi que ce soit.
This article was written and reviewed by Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., who has been based in Thailand since 2004 and has run ThaiLawOnline since 2006. If you are buying or selling Thai property, suspect title fraud, or need representation in a criminal or civil property dispute, contactez ThaiLawOnline pour une consultation en anglais ou en français.
Avertissement : cet article constitue des informations juridiques générales basées sur un résumé publié d'une décision de la Cour suprême, et non un avis juridique. Les résultats dépendent des faits spécifiques de chaque cas ; consultez un avocat thaïlandais qualifié concernant votre situation.
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