Dernière mise à jour le 8 août 2026
You sold land, kept the title deed as security until the buyer paid in full, and the buyer simply told the Land Office the deed was “lost”, obtained a replacement, and sold the property to someone else. Supreme Court Decision (Dika) No. 914/2569, published in July 2026, shows exactly how Thai criminal law deals with this scheme: convictions under Sections 267 and 268 of the Penal Code, a real prison sentence, and full compensation for the victim inside the criminal case under Section 44/1 of the Criminal Procedure Code. Here is what every property buyer and seller in Thailand should learn from it.
Les faits : un chanote “ perdu ” qui n'a jamais été perdu
The defendant bought land with a commercial building for 6,000,000 baht but paid only 1,000,000 baht up front. The transfer was registered and the title deed (chanote) was issued in the defendant’s name, but, as agreed, the seller kept physical possession of the deed until the price was paid in full. Instead of paying the remaining balance, the defendant filed a false report with the authorities claiming the title deed had been lost, used that report to obtain a replacement deed from the Land Office, and then sold the property to a third person, still owing 4,800,000 baht to the seller. After the seller passed away, the administrator of her estate pursued the case.
Les infractions : Articles 267 et 268 du Code criminel
La Cour suprême a confirmé la condamnation sur deux chefs d'inculpation. En vertu de Article 267 du Code pénal, it is an offence to give false information to an official causing that official to record a false statement in an official document, here, telling the police and the Land Office that the deed was lost when the seller was lawfully holding it. Under Article 268, it is a further offence to make use of the document that resulted, the replacement title deed, as the defendant did when he resold the property.
Les tribunaux ont prononcé une peine de quatre mois d'emprisonnement et, fait important, ont refusé de suspendre la peine. Les tribunaux thaïlandais suspendent souvent les peines de prison de courte durée pour les primo-délinquants, mais la malhonnêteté délibérée et préméditée concernant les titres fonciers a été considérée comme suffisamment grave pour exiger une incarcération effective.
Indemnisation dans le cadre de l'affaire pénale : Article 44/1 du Code de procédure pénale
La seconde leçon est procédurale, et elle évite aux victimes des années de litige. Sous Article 44/1 du Code de procédure pénale, lorsque le ministère public engage des poursuites pénales, la partie lésée peut se constituer dans cette même affaire criminelle for compensation for the injury caused by the offence, no separate civil lawsuit, no separate court fees on the claim. In Dika 914/2569 the Supreme Court confirmed the estate administrator of the deceased victim could use this route, and ordered the defendant to pay the outstanding 4,800,000 baht. For an overview of how Thai criminal proceedings work for foreigners, see our plain-English guide to droit pénal en Thaïlande.
La véritable vulnérabilité : détenir le titre de propriété papier ne suffit pas
Cette affaire met en évidence un malentendu généralisé. En Thaïlande, la propriété des terres titrées relève du s'inscrire at the Land Office, not possession of the paper chanote. Holding the buyer’s deed as “security” is a common informal arrangement in private sales and family deals, and this decision shows its weakness: the registered owner can declare the deed lost and obtain a replacement, and the replacement is fully effective to deal with the land. The seller’s protection here came from the criminal courts après le mal était fait, à l'encontre d'un défendeur qui serait ou non en mesure de payer.
Des alternatives plus sûres lorsque le prix est payé en plusieurs fois
| Arrangement | Comment ça marche | Niveau de protection |
|---|---|---|
| Détenir l'acte de propriété papier de l'acheteur | Le vendeur conserve le chanote jusqu'au paiement intégral | Weak, a replacement deed can be obtained, as in Dika 914/2569 |
| Hypothèque légale du vendeur | Le transfert est enregistré avec une hypothèque garantissant le prix impayé | Strong, the mortgage appears on the title and binds later buyers |
| Transfert uniquement sur paiement complet | La propriété reste au vendeur ; les parties signent un contrat de vente avec des paiements échelonnés. | Strong, buyer gets title only when the price is paid |
| Accord de séquestre | Fonds et documents échangés par l'intermédiaire d'un agent séquestre lors de la clôture | Strong, payment and transfer happen simultaneously |
Leçons pour les acheteurs, les vendeurs et les expatriés
Pour les vendeurs : Ne comptez jamais sur la possession du titre de propriété comme unique garantie. Inscrivez une hypothèque sur le bien pour le solde impayé, ou ne transférez pas tant que vous n'êtes pas payé. Le système d'enregistrement l'emportera toujours sur le papier dans votre coffre-fort.
Pour les acheteurs : before you buy, check the title at the Land Office, including whether the deed presented is an original or a replacement, and whether any mortgage, usufruct or other encumbrance is registered. A recently issued replacement deed on a property with an unpaid seller in the background is a red flag worth investigating. Our guides on Titres de propriété thaïlandais (chanote, Nor Sor 3) ET acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger expliquez quoi vérifier, et notre article sur transfert de propriété en Thaïlande explique la procédure du Bureau des terres elle-même.
Pour les expatriés en particulier : foreigners are disproportionately targeted in informal deals, condo resales, leasehold assignments, purchases through a Thai spouse, precisely because they are less likely to check the register or to pursue a criminal complaint from abroad. Dika 914/2569 is encouraging: Thai courts do imprison title-deed fraudsters and do award full compensation to victims, including through an estate when the victim has died. But prevention at the Land Office is always cheaper than prosecution.
Foire aux questions
Est-il un crime de faussement déclarer un titre de propriété perdu en Thaïlande ?
Oui. Informer faussement des fonctionnaires qu'un acte est perdu, ce qui entraîne la délivrance d'un registre officiel et d'un acte de remplacement, constitue une infraction en vertu de l'article 267 du Code pénal, et l'utilisation de l'acte de remplacement constitue une infraction distincte en vertu de l'article 268. Dans l'affaire Dika 914/2569, cela a conduit à une peine de prison ferme de 4 mois.
Une victime de fraude peut-elle réclamer des dommages et intérêts directement dans le cadre de la procédure pénale ?
Oui. L'article 44/1 du Code de procédure pénale permet à la personne lésée de réclamer des dommages-intérêts dans le cadre de l'action publique menée par le procureur. La victime dans cette affaire a récupéré l'intégralité des 4 800 000 bahts dus sans avoir à intenter d'action civile séparée.
Est-ce que le fait de conserver le chanote empêche le propriétaire enregistré de vendre ?
Non. La propriété suit le registre du bureau foncier. Le propriétaire inscrit peut déclarer l'acte perdu, en obtenir un de remplacement et disposer du terrain. Conserver l'acte papier est, au mieux, un inconvénient pratique pour un propriétaire malhonnête.
Que doit faire un vendeur si l'acheteur n'a pas payé en totalité ?
Soit vous reportez le transfert jusqu'au paiement intégral, soit vous inscrivez une hypothèque en faveur du vendeur au moment du transfert. Toutes deux figurent sur le registre et protègent contre la revente.
Les héritiers peuvent-ils poursuivre une action en justice pour fraude si la victime décède ?
Oui. Comme le montre l'arrêt Dika 914/2569, l'administrateur de la succession de la victime peut intenter l'action civile en réparation dans le cadre de la procédure pénale au nom de la succession.
Comment puis-je vérifier si un titre de propriété thaïlandais est un duplicata ?
A title search at the Land Office shows the deed’s issuance history and all registered encumbrances. A lawyer can obtain and interpret this before you pay anything.
This article was written and reviewed by Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., who has practised law in Thailand since 2006. If you are buying or selling Thai property, suspect title fraud, or need representation in a criminal or civil property dispute, Contactez ThaiLawOnline for a consultation in English or French.
Disclaimer: this article is general legal information based on a published Supreme Court decision summary, not legal advice. Outcomes depend on the specific facts of each case; consult a qualified Thai lawyer about your situation.
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