Fraude sur les titres de propriété en Thaïlande : Affaire de la Cour suprême 914/2569

Dernière mise à jour : 28 septembre 2026

Vous avez vendu un terrain, avez conservé le titre de propriété comme garantie jusqu'à ce que l'acheteur ait payé en totalité, et l'acheteur a simplement dit au Bureau foncier l'acte a été “ perdu ”, a obtenu un duplicata et a vendu la propriété à quelqu'un d'autre. Cour suprême La décision (Dika) n° 914/2569, publiée en juillet 2026, montre exactement comment le droit pénal thaïlandais traite cette combine : des condamnations en vertu des articles 267 et 268 du Code pénal, une peine de prison effective et l'indemnisation intégrale de la victime dans le cadre de l'affaire pénale en vertu de l'article 44/1 du Code de procédure pénale. Voici ce que tout acheteur et vendeur de biens immobiliers en Thaïlande devrait en retenir.

Les faits : un chanote “ perdu ” qui n'a jamais été perdu

In June 2013 the defendant agreed to buy land with a commercial building from the seller for 6,000,000 baht, and paid 1,000,000 baht of it in stages. At the defendant’s request, so that a bank loan could be raised on it, the title deed (chanote) was issued in the defendant’s name, but, as agreed, the seller kept physical possession of the deed until the price was paid in full. Instead of paying the remaining balance, the defendant filed a false report with the authorities claiming the title deed had been lost, used that report to obtain a replacement deed from the Land Office, and then sold the property to a third person, still owing 4,800,000 baht to the seller. The seller died in 2019, and his sister, appointed administrator of his succession a poursuivi l'affaire.

Les infractions : Articles 267 et 268 du Code criminel

The Court of Appeal convicted the defendant under Section 267, in the wording in force before its later amendment, on two counts, the false loss report to the police and the statements recorded by the Land Office, and under Section 268 for using the resulting documents, and acquitted on the charge under Section 137. The Supreme Court affirmed. Under Article 267 du Code pénal, il est délictueux de fournir de fausses informations à un agent officiel, amenant cet agent à consigner une fausse déclaration dans un document officiel, en l'occurrence, dire à la police et au Bureau foncier que l'acte était perdu alors que le vendeur le détenait légitimement. En vertu de Article 268, it is a further offence to make use of the document that resulted, the replacement title deed, as the defendant did to resell the property. Because the defendant both caused the false records and used them, the court imposed one penalty for the whole, under Section 268 paragraph two and Section 90.

The term was six months, reduced by one third to four months under Section 78, and, importantly, the courts declined to suspend it. The Supreme Court said the conduct showed disregard for the law and affected public order, and that the defendant had shown no remorse and done nothing to relieve the harm, so even a short prison term was warranted to deter others.

Indemnisation dans le cadre de l'affaire pénale : Article 44/1 du Code de procédure pénale

La seconde leçon est procédurale, et elle évite aux victimes des années de litige. Sous Article 44/1 du Code de procédure pénale, lorsque le ministère public porte une action pénale, la personne lésée peut demander dans cette même affaire criminelle pour l'indemnisation du préjudice causé par l'infraction, pas d'action civile distincte, pas de distincte frais de justice sur la plainte. Dans l'affaire Dika 914/2569, la Cour suprême a confirmé que administrateur de succession de la victime décédée pouvait emprunter cet itinéraire, et a ordonné au défendeur de payer les 4 800 000 bahts restants. Pour un aperçu du fonctionnement des procédures pénales thaïlandaises pour les étrangers, consultez notre guide en anglais simple sur droit pénal en Thaïlande.

La véritable vulnérabilité : détenir le titre de propriété papier ne suffit pas

Cette affaire met en évidence un malentendu généralisé. En Thaïlande, la propriété des terres titrées relève du s'inscrire au Bureau de l'enregistrement foncier, et non la possession du chanote papier. Détenir le titre de propriété de l'acheteur comme “ garantie ” est un arrangement informel courant dans les ventes privées et les transactions familiales, et cette décision montre sa faiblesse : le propriétaire enregistré peut déclarer le titre perdu et en obtenir un duplicata, et ce duplicata a pleine validité pour traiter le terrain. La protection du vendeur est venue ici des tribunaux pénaux après le mal était fait, à l'encontre d'un défendeur qui serait ou non en mesure de payer.

Des alternatives plus sûres lorsque le prix est payé en plusieurs fois

Leçons pour les acheteurs, les vendeurs et les expatriés

Pour les vendeurs : Ne comptez jamais sur la possession du titre de propriété comme unique garantie. Enregistrez un hypothèque sur la propriété pour le solde impayé, ou ne transférez pas tant que vous n'êtes pas payé. Le système d'enregistrement l'emportera toujours sur le document dans votre coffre-fort.

Pour les acheteurs : avant d'acheter, vérifiez le titre de propriété au bureau foncier, y compris si l'acte présenté est un original ou un duplicata, et s'il existe une hypothèque, un usufruit ou autre encombrement est enregistré. Un titre de remplacement récemment émis sur un bien immobilier avec un vendeur impayé en arrière-plan est un signal d'alarme qui mérite d'être examiné. Nos guides sur Titres de propriété thaïlandais (chanote, Nor Sor 3) ET acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger expliquez quoi vérifier, et notre article sur transfert de propriété en Thaïlande explique la procédure du Bureau des terres elle-même.

Pour les expatriés en particulier : Les étrangers sont la cible disproportionnée de transactions informelles, de reventes de copropriétés, de cessions de baux, d'achats par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais, précisément parce qu'ils sont moins susceptibles de vérifier le registre foncier ou de porter plainte au pénal depuis l'étranger. L'arrêt Dika 914/2569 est encourageant : les tribunaux thaïlandais condamnent effectivement les fraudeurs de titres de propriété à des prison et accordent une indemnisation intégrale aux victimes, y compris par le biais d'une succession lorsque la victime est décédée. Mais la prévention au Bureau foncier est toujours moins coûteuse que les poursuites judiciaires.

Dernière mise à jour : 28 septembre 2026. Supreme Court decision 914/2569 was read in Thai, including the trial and appeal judgments it recites, with Penal Code sections 78 and 90. The text of Sections 267 and 268 and of Criminal Procedure Code section 44/1 was not re-read, and the advice on securing an unpaid price is practice.

Foire aux questions

Cet article a été rédigé et revu par Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., qui pratique le droit en Thaïlande depuis 2006. Si vous achetez ou vendez un bien immobilier en thaïlande, suspectez une fraude au titre de propriété, ou avez besoin d'une représentation dans un litige immobilier pénal ou civil, Contactez ThaiLawOnline pour une consultation en anglais ou en français.

Avertissement : cet article constitue des informations juridiques générales basées sur un résumé publié d'une décision de la Cour suprême, et non un avis juridique. Les résultats dépendent des faits spécifiques de chaque cas ; consultez un avocat thaïlandais qualifié concernant votre situation.