Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Journal des mises à jour
- 4 novembre 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Vous transférez l'intégralité du prix d'achat à un vendeur que vous avez rencontré il y a trois semaines, et vous avez confiance que le titre de propriété sera transféré à votre nom au bureau foncier le lendemain matin. Dans la plupart des pays, une tierce partie neutre détiendrait cet argent jusqu'à ce que le transfert soit achevé. En Thaïlande, les acheteurs le remettent souvent directement. Un séquestre en Thaïlande comble cet écart. Votre argent est confié à un agent agréé et neutre qui ne le verse au vendeur qu'une fois les conditions convenues remplies, généralement l'enregistrement du transfert de propriété à votre nom.
La Thaïlande dispose d'une loi spécifique sur le séquestre depuis 2008, pourtant la plupart des acheteurs étrangers ne se sont jamais vu proposer de séquestre. Ce guide explique le fonctionnement du séquestre immobilier selon la loi sur le séquestre B.E. 2551, ses avantages, son coût et les démarches pratiques à suivre pour sa mise en place. Si vous hésitez encore sur la structure de votre acquisition, consultez ce guide en complément de notre guide plus général sur l' achat immobilier en Thaïlande.
Table des matières
Point clé à retenir : En Thaïlande, le système de séquestre est légal, réglementé et facultatif. Il protège votre dépôt et le solde restant si le vendeur ne fournit pas un titre de propriété clair, mais il n'est efficace que si les deux parties conviennent de recourir à un agent de séquestre agréé avant le transfert de fonds. Il est donc essentiel de l'intégrer au contrat de vente, et non de l'ajouter après coup.
Pourquoi le système de séquestre est important pour les acheteurs immobiliers étrangers en Thaïlande
Les transactions immobilières en Thaïlande présentent un risque structurel qui surprend les acheteurs d'Amérique du Nord, d'Europe et d'Australie. Il n'existe pas de procédure de règlement automatique et supervisée par un tribunal. L'acheteur et le vendeur se rencontrent généralement au bureau foncier, l'acheteur effectue le paiement et le fonctionnaire enregistre le transfert. Bien que le processus semble simultané, l'acheteur court un réel risque dans les jours précédant cette rencontre, notamment lorsqu'un acompte ou un paiement échelonné est débité de son compte bancaire prématurément.
Les points d'échec courants comprennent un vendeur qui prend le dépôt et qui s'en cache ensuite, ainsi qu'une attestation de propriété qui se révèle fausse. chargé d'un encadrement par un hypothèque l'acheteur n'a jamais vu, un promoteur qui perçoit des versements sur plans et ne finit jamais l'immeuble, et carrément fraude en utilisant un faux ou un duplicata de titre de propriété. Une fois que votre argent a quitté le pays et est arrivé sur le compte d'un vendeur thaïlandais, le récupérer par voie judiciaire est lent, coûteux et incertain.
Le système de séquestre élimine le moment le plus risqué de la transaction : le délai entre le paiement et l’enregistrement. L’agent détient les fonds. Le vendeur ne peut y accéder. Il est impossible de les récupérer à sa guise. Les fonds ne sont débloqués que lorsque les conditions convenues sont remplies. Cette protection, dont bénéficient les acheteurs sur la plupart des marchés occidentaux, est garantie par la loi thaïlandaise depuis 2008.
Cadre juridique : Loi sur les comptes séquestres BE 2551 (2008)
Le Loi sur les comptes séquestres BE 2551 Il est entré en vigueur le 21 mai 2008. C’est le statut qui donne force juridique aux mécanismes d’encadrement des fonds en Thaïlande et fixe les règles quant à qui peut disposer de l’argent et la manière dont celui-ci doit être géré. Trois éléments de cette loi revêtent une importance majeure pour l’acheteur.
Qui peut agir en tant qu'agent de séquestre
Seul un agent agréé peut détenir des fonds sous séquestre. Le ministère des Finances délivre les licences, et les agents éligibles sont les banques commerciales, les institutions financières et autres personnes morales désignées dans les règlements ministériels. La loi exige que l’agent soit véritablement neutre. L’agent ne peut avoir de lien direct ou indirect avec l’une ou l’autre partie, de sorte qu’une banque ayant un intérêt dans le promoteur, comme le définissent les critères du comité de supervision, ne peut pas agir en tant qu’agent de séquestre pour les ventes de ce promoteur (article 12). Cette neutralité est la pierre angulaire de la protection.
Comment l'argent est protégé
Les fonds détenus sur un compte séquestre agréé sont cantonnés. Ils n’appartiennent pas à l’agent et ne peuvent pas être saisis pour payer les dettes de celui-ci. Si l’agent de séquestre rencontre des difficultés financières, les fonds de votre achat ne seront pas confondus avec les actifs de l’agent. L’agent doit tenir une comptabilité régulière, délivrer des reçus et rendre compte à l’autorité de contrôle.
Comment le système de séquestre s'intègre au Code civil et commercial
Le séquestre s'ajoute aux règles contractuelles ordinaires du Code civil et commercial (CCC), il ne les remplace pas. Deux dispositions du CCC façonnent chaque achat immobilier et expliquent pourquoi le séquestre apporte de la valeur.
Article 456 du Code civil et commercial dispose qu'une vente immobilière est nulle si elle n'est pas faite par écrit et enregistrée auprès du fonctionnaire compétent. Autrement dit, vous n'êtes propriétaire du terrain ou du condominium qu'une fois le transfert enregistré au bureau foncier. Avant cet enregistrement, tout n'est qu'une promesse, et la valeur d'une promesse dépend de la personne qui la fait. Le séquestre vous permet de tenir les fonds hors de portée du vendeur jusqu'à ce que l'enregistrement ait effectivement lieu.
Articles 377 et 378 du CCC régissent les arrhes le dépôt, somme que l’acheteur paie généralement pour conclure un accord. Conformément à l’article 378, sauf convention contraire, le vendeur conserve le dépôt si l’acheteur ne respecte pas ses obligations, et doit le restituer si le vendeur ne le fait pas. Le Code n’en double pas le montant : un acheteur qui souhaite obtenir un remboursement supérieur au dépôt doit s’entendre avec le vendeur. pénalité dans le contrat ou intenter une action en dommages-intérêts. De toute façon, récupérer l’argent auprès d’un vendeur réticent signifie poursuivre celui-ci devant les tribunaux. L’escrow vous offre la version pratique de cette même idée : le dépôt reste neutre et vous n’êtes pas obligé de vous saisir des tribunaux pour récupérer l’argent si l’accord se conclut sans votre faute.
Le problème fondamental que résout le système de séquestre : L'article 456 dispose que vous n'êtes propriétaire de rien avant l'enregistrement, or les vendeurs veulent généralement le paiement avant ou au moment de l'enregistrement. Le séquestre comble ce déficit de confiance grâce à un dépositaire neutre et réglementé, plutôt qu'à une confiance aveugle.
Le droit applicable à cette page
English
Section 456
A sale of immovable property is void unless made in writing and registered with the competent official (for land, the Land Office). The same applies to vessels of five tons and over, to floating houses and to beasts of burden.
Full text
A sale of immovable property is void unless it is made in writing and registered with the competent official. This rule also applies to the sale of vessels of five tons or more, and to the sale of floating houses and beasts of burden. An agreement to sell or to buy, or a promise in respect of a sale or purchase, of any property mentioned in paragraph one cannot be enforced by action unless there is written evidence of some kind signed by the party liable, or earnest has been given, or there has been part performance. The provisions of the preceding paragraph also apply to a contract of sale of movable property where the agreed price is twenty thousand baht or more.
ThaiLawOnline translation
Section 378
Full text
Unless otherwise agreed, earnest shall be dealt with as follows: (1) it shall be returned, or applied as part payment, upon performance; (2) it shall be forfeited if the party who gave the earnest fails to perform, or if performance becomes impossible owing to a circumstance for which that party is responsible, or if the contract is rescinded through the fault of that party; (3) it shall be returned if the party who received the earnest fails to perform, or if performance becomes impossible owing to a circumstance for which that party is responsible.
ThaiLawOnline translation
Section 377
Earnest money, function and forfeiture.
Full text
If, on entering into a contract, something is given as earnest, the giving of earnest is deemed to be evidence that the contract has been concluded. The earnest also serves as security for the performance of the contract.
ThaiLawOnline translation
Section 379
Where the debtor has promised a penalty sum for failure to perform, or for failure to perform properly, the penalty is forfeited upon default. Where the performance consists of a forbearance, forfeiture occurs as soon as the debtor acts in contravention of that obligation.
Full text
If a debtor promises the creditor to pay a sum of money as a penalty in the event that he fails to perform his obligation, or fails to perform it properly, the penalty is forfeited when he is in default. If the performance due consists in forbearance from an act, the penalty is forfeited as soon as any act in contravention of the obligation is done.
ThaiLawOnline translation
Section 35 bis Consumer Protection Act B.E. 2522
Full text
In the conduct of a business of selling any goods or providing any service, if the law requires the contract of sale or the contract for the provision of services to be made in writing, or such contract is customarily made in writing, the Committee on Contracts shall have the power to prescribe the business of selling such goods or providing such service as a contract-controlled business. In the conduct of a contract-controlled business, a contract made by the business operator with a consumer shall have the following characteristics: (1) it shall use the necessary contract terms which, if not used, would place the consumer at an unreasonable disadvantage in relation to the business operator; (2) it shall not use contract terms that are unfair to the consumer; all in accordance with the rules, conditions and details prescribed by the Committee on Contracts. For the benefit of consumers as a whole, the Committee on Contracts may require the business operator to make the contract in the form prescribed by the Committee on Contracts. The prescription under paragraph one and paragraph two shall be in accordance with the rules and procedures prescribed by Royal Decree.
ThaiLawOnline translation
Section 86 Limitation of Aliens Right in Land
Full text
An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty which provides that ownership of immovable property may be held, and subject also to the provisions of this Code. Subject to section 84, such an alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemetery, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by ministerial regulation, and permission must be obtained from the Minister.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
ไทย
มาตรา 456
ข้อความเต็ม
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 378
ข้อความเต็ม
มัดจำนั้น ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ(๑) ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้(๒) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น(๓) ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 377
ข้อความเต็ม
เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 379
ข้อความเต็ม
ถ้าลูกหนี้สัญญาแก่เจ้าหนี้ว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งเป็นเบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ก็ดี หรือไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรก็ดี เมื่อลูกหนี้ผิดนัด ก็ให้ริบเบี้ยปรับ ถ้าการชำระหนี้อันจะพึงทำนั้นได้แก่งดเว้นการอันใดอันหนึ่ง หากทำการอันนั้นฝ่าฝืนมูลหนี้เมื่อใด ก็ให้ริบเบี้ยปรับเมื่อนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 35 ทวิ พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ในการประกอบธุรกิจขายสินค้าหรือให้บริการใด ถ้าสัญญาซื้อขายหรือสัญญาให้บริการนั้นมีกฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือ หรือที่ตามปกติประเพณีทำเป็นหนังสือ คณะกรรมการว่าด้วยสัญญามีอำนาจกำหนดให้การประกอบธุรกิจขายสินค้าหรือให้บริการนั้นเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาได้ ในการประกอบธุรกิจที่ควบคุมสัญญา สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้บริโภคจะต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้ (๑) ใช้ข้อสัญญาที่จำเป็นซึ่งหากมิได้ใช้ข้อสัญญาเช่นนั้น จะทำให้ผู้บริโภคเสียเปรียบผู้ประกอบธุรกิจเกินสมควร (๒) ห้ามใช้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และรายละเอียดที่คณะกรรมการว่าด้วยสัญญากำหนด และเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นส่วนรวม คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาจะให้ผู้ประกอบธุรกิจจัดทำสัญญาตามแบบที่คณะกรรมการว่าด้วยสัญญากำหนดก็ได้ การกำหนดตามวรรคหนึ่งและวรรคสอง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 86
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 456
La vente d'un immeuble est nulle si elle n'est pas faite par écrit et enregistrée auprès du fonctionnaire compétent. La même règle s'applique à la vente des navires d'une jauge de cinq tonneaux ou plus, ainsi qu'à la vente des maisons flottantes et des bêtes de somme. La promesse de vente ou d'achat, ou l'engagement relatif à la vente ou à l'achat d'un bien visé au premier alinéa, ne peut faire l'objet d'une action en exécution que s'il en existe une preuve écrite quelconque signée par la partie obligée, ou si des arrhes ont été versées, ou s'il y a eu exécution partielle. Les dispositions de l'alinéa précédent s'appliquent également au contrat de vente d'un bien meuble dont le prix convenu est de vingt mille bahts ou plus.
résumé non officiel
Article 378
Sauf convention contraire, les arrhes sont (1) restituées ou imputées sur le paiement à l'exécution, (2) perdues en cas d'inexécution du versant, d'impossibilité due à une circonstance dont il répond, ou de résolution par sa faute, (3) restituées en cas d'inexécution du bénéficiaire ou de pareille impossibilité dont il répond.
résumé non officiel
Article 377
Lorsque, à la conclusion d'un contrat, une chose est remise à titre d'arrhes, cette remise est considérée comme la preuve que le contrat a été conclu. Les arrhes servent en outre de garantie de l'exécution de ce contrat.
résumé non officiel
Article 379
Si le débiteur a promis au créancier une somme à titre de pénalité en cas d'inexécution ou d'exécution non conforme, la pénalité est encourue dès sa demeure; si l'obligation consiste à s'abstenir, elle est encourue dès l'acte contraire.
résumé non officiel
Article 35 bis Consumer Protection Act B.E. 2522
Lorsque la loi exige un contrat écrit de vente ou de service, ou que l'usage le veut écrit, le Comité des contrats peut classer l'activité comme activité à contrats contrôlés. Le contrat avec le consommateur doit alors contenir les clauses nécessaires pour éviter un désavantage excessif et exclure toute clause abusive, selon les règles du Comité, qui peut aussi, dans l'intérêt des consommateurs, imposer un modèle. Modalités fixées par décret royal.
résumé non officiel
Article 86
Un étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu des dispositions d'un traité qui permet d'avoir la propriété d'un bien immobilier, et sous réserve également des dispositions du présent Code. Sous réserve de l'article 84, cet étranger ne peut acquérir un terrain à usage d'habitation, d'activité commerciale, industrielle ou agricole, de cimetière, de bienfaisance publique ou de culte que conformément aux conditions et à la procédure fixées par règlement ministériel, et il doit obtenir l'autorisation du Ministre.
résumé non officiel
Sources
- Code civil et commercial, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
- Consumer Protection Act B.E. 2522, consulté le 4 novembre 2026
- Code foncier, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
Comment fonctionne concrètement le système de séquestre immobilier : étape par étape
Une procédure de séquestre bien menée pour l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande suit un parcours prévisible. Les détails figurent dans la convention de séquestre ; il est donc essentiel de la lire attentivement et de faire vérifier par un avocat que les conditions de libération correspondent bien à votre contrat de vente.
| Étape | Ce qui se produit | Qui agit |
|---|---|---|
| 1. Convenir du recours au séquestre | L'acheteur et le vendeur inscrivent le mécanisme de séquestre dans le contrat de vente et d'achat avant tout transfert d'argent. | Acheteur, vendeur, avocats |
| 2. Désigner un agent agréé | Les parties choisissent un agent de séquestre agréé par le ministère des Finances, généralement une banque commerciale, sans lien avec l'une ou l'autre des parties. | Acheteur, vendeur |
| 3. Signer le contrat de séquestre | L'accord fixe les conditions de libération, les délais, les frais et les conséquences d'un échec de la transaction. | Acheteur, vendeur, agent |
| 4. L'acheteur dépose des fonds | L'acheteur verse le prix d'achat (ou les montants échelonnés) sur le compte séquestre. Le vendeur ne peut pas y puiser. | Acheteur |
| 5. Les conditions sont remplies | Une fois les vérifications préalables effectuées, le titre de propriété est transféré au bureau foncier et toutes les conditions convenues sont documentées. | Acheteur, vendeur, Bureau foncier |
| 6. L'agent débloque les fonds | Une fois les conditions remplies, l'agent verse le prix au vendeur. Dans le cas contraire, il rembourse l'acheteur. | Agent de séquestre |
Les conditions de libération sont déterminantes. Liez la libération à l'enregistrement du transfert à votre nom, et non à la simple signature des documents. Associez le séquestre à une rigoureuse vérification préalable de la propriété de sorte qu'une vérification du titre de propriété sans anomalie devienne l'une des conditions que le vendeur doit remplir avant d'être payé.
Ce que coûte généralement un séquestre
Les frais de séquestre en Thaïlande sont modestes par rapport aux sommes en jeu. Les banques facturent généralement des frais calculés sur la valeur de la transaction, souvent une fraction de un pour cent, parfois avec un minimum de perception. Sauf accord contraire des parties, l’article 8 de la loi prévoit que l’acheteur et le vendeur paient les frais de l’agent à parts égales, selon les taux fixés par le comité de supervision. Compte tenu d’une transaction pouvant atteindre des millions de bahts, ces frais constituent une assurance modique contre une perte totale.
Pièges courants et comment les éviter
En supposant que le système de séquestre soit standard
Non. En Thaïlande, le recours à un service de séquestre est facultatif et le paiement direct est la pratique courante. Si vous souhaitez un service de séquestre, vous devez en parler dès le début et en faire une condition de la transaction. Certains vendeurs et agents vous diront que ce n'est pas nécessaire. Considérez cette réticence comme une information et prenez-la en compte.
Recourir à un agent non agréé ou non neutre
Un “ compte séquestre ” géré par le promoteur, l'avocat du vendeur ou un intermédiaire complaisant n'est pas considéré comme un compte séquestre au sens de la loi. Il s'agit simplement d'un tiers détenant vos fonds. Exigez un agent agréé par le ministère des Finances, généralement une banque commerciale, sans lien avec le vendeur. Si la partie adverse ne peut vous indiquer un agent agréé, cet arrangement ne vous confère pas la protection juridique de la loi sur les comptes séquestres.
Conditions de libération vagues
Si l'accord prévoit le déblocage des fonds à la “ réalisation ” sans la définir, vous renoncez à votre protection. La réalisation doit être définie comme le transfert de propriété enregistré à votre nom au bureau du cadastre, attesté par le nouveau titre de propriété. Dans le cas d'une copropriété, le déblocage des fonds doit être conditionné à l'enregistrement de la propriété et à la délivrance des documents de propriété de l'unité. Consultez notre guide sur l' achat d'un condominium en Thaïlande pour les étapes propres aux condominiums.
Ignorer les protections propres aux achats sur plan
L’escrow est un outil, mais pas le seul. Depuis le 31 janvier 2025, le Bureau de la protection des consommateurs a rendu la vente d’unités de copropriété avec un paiement de réservation une activité réglementée par contrat en vertu de la Loi sur la protection des consommateurs (notification du Comité des contrats B.E. 2567, publiée aux articles 35 bis et 35 octies de la loi et publiée dans la Gazette royale le 3 octobre 2024, tome 141, partie spéciale 275 Ngor ; en vigueur 120 jours après la publication), de sorte que le contrat de réservation doit respecter les conditions prescrites et ne peut contenir les clauses abusives interdites par la notification. Pour un achat hors-concession, associez cette protection contractuelle à l’escrow sur vos paiements échelonnés afin que le promoteur génère chaque tranche en réalisant des avancées sur le chantier réel.
Confondre le séquestre avec les montages de prête-nom
Le séquestre protège votre argent. Il ne fait rien pour légaliser l'achat d'un terrain qu'un étranger ne peut pas légalement effectuer. Les étrangers ne peuvent toujours pas posséder de terres directement, et aucun compte séquestre ne rectifie un montage illégal avec un prête-nom . Gardez les deux questions séparées : pouvez-vous légalement détenir cet actif, et votre argent est-il en sécurité lors du transfert. Pour la question de la propriété, voir l'achat de terres par des étrangers en Thaïlande, et pour les alternatives à long terme, notre guide sur le contrat de location en Thaïlande.
Foire aux questions
Le système de garantie fiduciaire est-il légal en Thaïlande ?
Oui. La loi Escrow B.E. 2551, en vigueur depuis le 21 mai 2008, confère aux mécanismes d’escrow un effet juridique complet. Le ministère des Finances délivre les licences aux agents, et les fonds détenus sur un compte d’escrow agréé sont protégés et séparés des actifs propres de l’agent.
Est-ce que l’escrow est nécessaire lors de l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande ?
Non. L’utilisation de l’escrow est volontaire. La pratique standard consiste à payer directement auprès du bureau foncier, ce qui explique précisément pourquoi les acheteurs prennent un risque. Si vous souhaitez bénéficier d’une protection, vous devez négocier l’escrow dans le contrat de vente avant que des fonds ne soient transférés.
Qui peut agir en tant qu'agent séquestre en Thaïlande ?
Seuls les agents agréés par le ministère des Finances, généralement des banques commerciales et des institutions financières, peuvent intervenir. L’agent doit être neutre, sans lien direct ou indirect avec l’acheteur ou le vendeur. Une banque du même groupe d’entreprises que le promoteur immobilier ne peut intervenir, mais le prêteur du promoteur peut intervenir, à condition d’indiquer aux parties qu’il est le prêteur du promoteur et de rester neutre.
Combien coûte un compte de garantie en Thaïlande ?
Les frais sont généralement un petit pourcentage du montant de la transaction, souvent une fraction d’un pour cent, parfois avec un montant minimum. L’acheteur et le vendeur conviennent dans le contrat de la manière de répartir ce montant. Ce coût est minime par rapport à la somme d’argent qu’il protège.
Quand l’agent de garantie libère-t-il l’argent au vendeur ?
Seul lorsque les conditions de l’accord de garantie seront remplies. Pour l’achat d’un bien immobilier, la libération de la garantie doit être liée à l’enregistrement du transfert de propriété sur votre nom au registre foncier. Si les conditions ne sont pas remplies, l’agent vous remet les fonds.
L’escrow me protège-t-il si la facture immobilière est incorrecte ?
C’est possible si vous rédigez correctement les conditions de libération. Effectuez une recherche de titres propre et validez les conditions de transfert de libération. Escrow conserve alors votre argent hors de portée du vendeur jusqu’à ce que ces conditions soient remplies. Associez-le à une vérification approfondie des titres. vérification préalable Pour une protection totale.
Les étrangers peuvent-ils utiliser des comptes d’encadrement en Thaïlande ?
Oui. Rien dans la loi sur les escroqueries n'interdit l'utilisation de l'escrow aux fins de transactions avec des ressortissants thaïlandais. Les acheteurs étrangers peuvent et doivent utiliser l'escrow. N'oubliez pas que l'escrow protège votre argent, et non votre droit de propriété sur l'actif, donc assurez-vous individuellement que l'achat lui-même est légal pour un étranger.
Conclusion : Un petit pas qui élimine un grand risque
Le moment le plus risqué lors d'un achat immobilier en Thaïlande est la période qui s'écoule entre le paiement et la propriété. La loi thaïlandaise vous indique clairement, à l'article 456 du CCC, que vous ne possédez rien tant que le transfert n'est pas enregistré. Un compte séquestre en Thaïlande vous permet de respecter cette réalité au lieu de parier contre elle. Vous placez l'argent auprès d'un agent neutre et agréé, vous définissez des conditions de libération liées à un transfert enregistré en bonne et due forme, et vous mettez la bonne foi du vendeur hors jeu.
Le système de séquestre n'est pas une solution miracle contre tous les risques liés à l'immobilier. Il ne légalise pas un accord qu'un étranger ne peut pas conclure légalement et ne remplace pas une vérification préalable approfondie du titre de propriété et du vendeur. Son rôle est simple et précieux : il protège votre argent pendant que chacun respecte ses engagements. Pour un achat de plusieurs millions de bahts, cette protection mérite d'être demandée et exigée. Si vous envisagez un achat, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais afin d'intégrer le système de séquestre à votre contrat de vente dès le départ, et parcourez notre guide complet du droit immobilier thaïlandais consultez les ressources avant de vous engager.
Le séquestre n'est qu'une des protections disponibles pour un acheteur. Les autres sont les conditions contractuelles et la diligence raisonnable : voir comment un avocat spécialisé en droit immobilier protège l'achat d'un condo.
Dernière révision : 27 septembre 2026. Lu en thaïlandais : Articles 377, 378 et 456 du Code civil et commercial. Les détails de la loi Escrow B.E. 2551 (date de début d’application, autorisation, neutralité, séparation des fonds et règle des 30 jours) ainsi que les informations relatives aux honoraires et aux contrats hors-plan n’ont pas été vérifiées par rapport aux instruments, qui n’étaient pas disponibles dans les sources auxquelles nous avons pu accéder. Le 6 octobre 2026, la loi (พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ๒๕๕๑, telle que modifiée en 2017 et 2019) a été lue en thaïlandais : entrée en vigueur 90 jours après la publication le 20 février 2008, autorisation du ministre des Finances (articles 4, 9, 10), l’interdiction relative aux intérêts (article 12), séparation (article 14) et protection contre les créanciers (article 25) correspondent à la page ; la répartition par défaut des honoraires égaux (article 8) a été ajoutée ; et une règle de versement sous 30 jours, qui n’est pas prévue par la loi, a été supprimée.
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