Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
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Séquestre (เอสโครว์, aussi compte séquestre ou convention d'entiercement) est un arrangement régi par la loi sur le séquestre de B.E. 2551 (2008) par lequel un tiers neutre agréé par le ministère des Finances détient l'argent de l'acheteur, et parfois les documents du vendeur, et ne les libère que lorsque les conditions convenues dans le contrat de vente sont remplies, généralement l'enregistrement du transfert au bureau foncier. Il existe pour résoudre le problème au cœur de chaque transaction immobilière en Thaïlande : l'acheteur ne veut pas payer avant d'obtenir le titre de propriété, et le vendeur ne veut pas céder le titre de propriété avant d'être payé. C'est légal, réglementé et, dans la pratique, rarement proposé.
Table des matières
Ce que prévoit la loi sur les comptes séquestres
La loi crée un contrat tripartite. L'acheteur, le vendeur et l'agent séquestre signent une convention de séquestre stipulant ce qui est déposé, quelles conditions doivent être remplies, qui les vérifie et comment les fonds sont ensuite décaissés. L'agent doit être une banque commerciale, une institution financière ou une autre personne morale agréé par le ministère des Finances, il ne doit avoir aucun lien avec l'une ou l'autre des parties et doit conserver l'argent de séquestre séparé de ses propres actifs, afin qu'il soit protégé si l'agent lui-même fait faillite. Les intérêts produits reviennent à la partie que désigne l'accord.
Le séquestre est volontaire. Rien dans la loi, la Loi sur les copropriétés ou le Code foncier oblige un vendeur ou un promoteur à l'utiliser, et la norme sur le marché thaïlandais reste le paiement direct : un acompte versé au vendeur à la signature, et le solde par chèque de banque remis au guichet du Bureau foncier le jour où le transfert est enregistré. Étant donné qu'en vertu de l'article 456 du Code civil et commercial la propriété d'un bien immobilier ne se transmet qu'au moment de l'enregistrement, le moment de l'échange au guichet est le moment naturel pour le transfert de l'argent.
Utilisation d'un séquestre en tant qu'acheteur étranger en Thaïlande
L'utilisation principale est sur plan. L'acheteur d'un logement qui ne sera pas achevé avant deux ans verse des échéances en échange de rien d'autre qu'un contrat, et un compte séquestre qui ne débloque chaque versement qu'au fur et à mesure que les étapes de la construction sont certifiées constitue la protection la plus solide disponible. Certains grands promoteurs le proposent par l'intermédiaire d'une banque partenaire, mais la plupart ne le font pas, et le moyen de pression de l'acheteur pour l'exiger est maximal avant que les frais de réservation ne soient payés, et non après.
L’accord d’encadrement doit être rédigé avec soin. La condition de libération doit être le transfert enregistré du titre au nom du client, et non la “ signature des documents de transfert ” ou la “ réalisation de la construction ”, et l’accord doit indiquer qui paie les honoraires de l’agent, généralement une fraction de 1% de la somme détenue, parfois avec un minimum. Si rien n’est indiqué, les deux parties partagent les honoraires à parts égales, et ces honoraires ne peuvent pas être prélevés sur le compte d’encadrement (article 8). Les honoraires d’un encadrement bancaire sur une transaction de copropriété sont faibles par rapport à ceux d’un encadrement classique. frais de transfert et taxes.
L'erreur fréquente est d'accepter un “ séquestre d'avocat ” ou un “ séquestre d'entreprise ” comme étant l'équivalent. Le compte clients d'un cabinet d'avocats n'est pas un séquestre au sens de la loi, aucune licence ne le couvre et l'argent n'est protégé que par l'honnêteté et la solvabilité du cabinet. Un dépôt “ détenu ” par la filiale du promoteur elle-même n'est détenu par personne.
Le séquestre comparé aux acomptes et aux paiements échelonnés
La plupart des ventes thaïlandaises reposent plutôt sur le dépôt de garantie prévu aux articles 377 et 378 du Code civil et commercial : l’acheteur verse un montant lors de la signature, le renonce en cas de défaut et le récupère une fois que le vendeur ne respecte pas ses obligations (un double remboursement ne s’applique que si le contrat le prévoit). Cette garantie exige que l’acheteur conteste le vendeur, qui peut ne pas avoir de biens, ce que l’escrow empêche totalement.
| Méthode | Qui détient l'argent | Protection de l'acheteur |
|---|---|---|
| Séquestre en vertu de la loi | Banque ou agent agréé | Libéré uniquement après transfert enregistré |
| Arrhes versées au vendeur | Vendeur | Droit de réclamer le remboursement de la caution (double si le contrat le prévoit) |
| Chèque de banque lors du transfert | Acheteur jusqu'au guichet | Bon pour la revente, inutile sur plans |
| Paiements au promoteur | Promoteur | Réclamation au contrat uniquement si le projet patine |
Lorsqu'un accord de séquestre lui-même échoue, le litige avec l'agent porte sur la question de savoir si une condition a été remplie, et le régime de délivrance de permis de la Loi confère au ministère des Finances des pouvoirs de surveillance qu'aucun arrangement privé ne possède.
Dernière révision : 30 septembre 2026. La loi sur la garantie de garantie (Royal Decree no 11/2002, telle que modifiée en 2019) a été lue dans sa version thaïlandaise, notamment les articles 3, 5 à 14, 19 et la protection des fonds de garantie contre les créanciers de l’agent, ainsi que les articles 377, 378 et 456 du Code civil et commercial. La répartition par répartition égale par défaut des honoraires de l’agent (article 8) a été ajoutée. Les niveaux des honoraires sont conformes à la pratique du marché.
Foire aux questions
Le compte séquestre est-il obligatoire lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande ?
Non. La loi de 2551 sur le séquestre (Escrow Act B.E. 2551) rend le séquestre possible mais non obligatoire, et la plupart des ventes sont conclues par paiement direct au Bureau foncier le jour du transfert. Un acheteur qui souhaite recourir au séquestre doit l'inclure dans le contrat de vente par voie de négociation, et de nombreux promoteurs et vendeurs privés refusent.
Qui peut agir en tant qu'agent séquestre en Thaïlande ?
Seule une banque commerciale, une institution financière ou une autre personne morale agréée par le ministère des Finances en vertu de la loi sur les comptes séquestres. L'agent doit être indépendant des deux parties et doit conserver les fonds séparément de ses propres avoirs. Le compte client d'un avocat ou la filiale d'un promoteur ne constitue pas un compte séquestre au sens de la loi.
Combien coûte un service d'entiercement en Thaïlande ?
Les frais de garantie bancaire représentent généralement une fraction d’1% du montant détenu, souvent avec un montant minimum, et les parties peuvent convenir de qui paie ; si elles ne le font pas, elles partagent les frais à parts égales en vertu de l’article 8 de la loi. Contrairement au risque lié à un achat hors du projet, le coût est faible.
Voir aussi : Arrhes (mat jam), Vérification préalable, bureau foncier, Comptes séquestres en Thaïlande et Condos sur plan en Thaïlande.
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