Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Séquestre (เอสโครว์, aussi compte séquestre ou convention d'entiercement) est un arrangement régi par la loi sur le séquestre de B.E. 2551 (2008) par lequel un tiers neutre agréé par le ministère des Finances détient l'argent de l'acheteur, et parfois les documents du vendeur, et ne les libère que lorsque les conditions convenues dans le contrat de vente sont remplies, généralement l'enregistrement du transfert au bureau foncier. Il existe pour résoudre le problème au cœur de chaque transaction immobilière en Thaïlande : l'acheteur ne veut pas payer avant d'obtenir le titre de propriété, et le vendeur ne veut pas céder le titre de propriété avant d'être payé. C'est légal, réglementé et, dans la pratique, rarement proposé.
Table des matières
Ce que prévoit la loi sur les comptes séquestres
La loi crée un contrat tripartite. L'acheteur, le vendeur et l'agent séquestre signent une convention de séquestre stipulant ce qui est déposé, quelles conditions doivent être remplies, qui les vérifie et comment les fonds sont ensuite décaissés. L'agent doit être une banque commerciale, une institution financière ou un autre personne morale agréé par le ministère des Finances, il ne doit avoir aucun lien avec l'une ou l'autre des parties et doit conserver l'argent de séquestre séparé de ses propres actifs, afin qu'il soit protégé si l'agent lui-même fait faillite. Les intérêts produits reviennent à la partie que désigne l'accord.
Le séquestre est volontaire. Rien dans la loi, Loi sur les copropriétés ou le Code foncier oblige un vendeur ou un promoteur à l'utiliser, et la norme sur le marché thaïlandais reste le paiement direct : un acompte versé au vendeur à la signature, et le solde par chèque de banque remis au guichet du Bureau foncier le jour où le transfert est enregistré. Étant donné qu'en vertu de l'article 456 du Code civil et commercial la propriété d'un bien immobilier ne se transmet qu'au moment de l'enregistrement, le moment de l'échange au guichet est le moment naturel pour le transfert de l'argent.
Utilisation d'un séquestre en tant qu'acheteur étranger en Thaïlande
L'utilisation principale est sur plan. L'acheteur d'un logement qui ne sera pas achevé avant deux ans verse des échéances en échange de rien d'autre qu'un contrat, et un compte séquestre qui ne débloque chaque versement qu'au fur et à mesure que les étapes de la construction sont certifiées constitue la protection la plus solide disponible. Certains grands promoteurs le proposent par l'intermédiaire d'une banque partenaire, mais la plupart ne le font pas, et le moyen de pression de l'acheteur pour l'exiger est maximal avant que les frais de réservation ne soient payés, et non après.
The escrow agreement must be drafted with care. The release condition should be the registered transfer of title into the buyer’s name, not “signature of the transfer documents” or “completion of construction”, and the agreement should say who pays the agent’s fee, usually a fraction of 1% of the sum held, sometimes with a minimum. If it says nothing, the two parties share the fee equally, and the fee may not be taken out of the escrow account (Section 8). Fees for a bank escrow on a condominium purchase are small compared with the frais de transfert et taxes.
L'erreur fréquente est d'accepter un “ séquestre d'avocat ” ou un “ séquestre d'entreprise ” comme étant l'équivalent. Le compte clients d'un cabinet d'avocats n'est pas un séquestre au sens de la loi, aucune licence ne le couvre et l'argent n'est protégé que par l'honnêteté et la solvabilité du cabinet. Un dépôt “ détenu ” par la filiale du promoteur elle-même n'est détenu par personne.
Le séquestre comparé aux acomptes et aux paiements échelonnés
Most Thai sales rely instead on the earnest deposit under Sections 377 and 378 of the Civil and Commercial Code: the buyer pays a sum on signing, forfeits it on default and gets it back, once, if the seller defaults (a double refund applies only if the contract provides for it). That remedy requires suing a seller who may have no assets, which is exactly what escrow avoids.
| Méthode | Qui détient l'argent | Protection de l'acheteur |
|---|---|---|
| Séquestre en vertu de la loi | Banque ou agent agréé | Sorti uniquement sur transfert enregistré |
| Arrhes versées au vendeur | Vendeur | Right to sue for the deposit back (double only if the contract says so) |
| Chèque de banque lors du transfert | Acheteur jusqu'au guichet | Bon pour la revente, inutile sur plans |
| Paiements au promoteur | Promoteur | Réclamation au contrat uniquement si le projet patine |
Lorsqu'un accord de séquestre lui-même échoue, le litige avec l'agent porte sur la question de savoir si une condition a été remplie, et le régime de délivrance de permis de la Loi confère au ministère des Finances des pouvoirs de surveillance qu'aucun arrangement privé ne possède.
Dernière révision : 30 septembre 2026. The Escrow Act (พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ๒๕๕๑, as amended in 2562) was read in the Thai text, including sections 3, 5 to 14, 19 and the protection of escrow money from the agent’s creditors, with Civil and Commercial Code sections 377, 378 and 456. The default equal split of the agent’s fee (section 8) was added. Fee levels are market practice.
Foire aux questions
Le compte séquestre est-il obligatoire lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande ?
Non. La loi de 2551 sur le séquestre (Escrow Act B.E. 2551) rend le séquestre possible mais non obligatoire, et la plupart des ventes sont conclues par paiement direct au Bureau foncier le jour du transfert. Un acheteur qui souhaite recourir au séquestre doit l'inclure dans le contrat de vente par voie de négociation, et de nombreux promoteurs et vendeurs privés refusent.
Qui peut agir en tant qu'agent séquestre en Thaïlande ?
Seule une banque commerciale, une institution financière ou une autre personne morale agréée par le ministère des Finances en vertu de la loi sur les comptes séquestres. L'agent doit être indépendant des deux parties et doit conserver les fonds séparément de ses propres avoirs. Le compte client d'un avocat ou la filiale d'un promoteur ne constitue pas un compte séquestre au sens de la loi.
Combien coûte un service d'entiercement en Thaïlande ?
Bank escrow fees are usually a fraction of 1% of the amount held, often with a minimum charge, and the parties may agree who pays; if they do not, they share it equally under Section 8 of the Act. Against the risk on an off-plan purchase, the cost is small.
Voir aussi : Arrhes (mat jam), Vérifications nécessaires, Bureau foncier, Comptes séquestres en Thaïlande et Condos sur plan en Thaïlande.
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