รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
สัญญาฝากทรัพย์กลาง (เอสโครว์ หรือที่เรียกว่า บัญชีเอสโครว์ หรือ สัญญาเอสโครว์) คือข้อตกลงตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow) พ.ศ. 2551 ซึ่งบุคคลที่สามที่เป็นกลางซึ่งได้รับใบอนุญาตจากกระทรวงการคลังเป็นผู้ถือเงินของผู้ซื้อ และในบางครั้งก็รวมถึงเอกสารของผู้ขายด้วย และจะทำการปล่อยทรัพย์สินเหล่านั้นก็ต่อเมื่อเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายบรรลุผลแล้วเท่านั้น โดยทั่วไปคือการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน วิธีนี้มีขึ้นเพื่อแก้ปัญหาที่เป็นหัวใจสำคัญของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยทุกราย นั่นคือ ผู้ซื้อไม่ต้องการจ่ายเงินก่อนที่จะได้กรรมสิทธิ์ และผู้ขายไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่จะได้รับเงิน วิธีนี้เป็นวิธีที่ถูกกฎหมาย มีการควบคุม และในทางปฏิบัติแล้วแทบจะไม่มีการให้บริการบ่อยนัก.
สารบัญ
สิ่งที่พระราชบัญญัติเอสโครว์กำหนดไว้
พระราชบัญญัติดังกล่าวสร้างสัญญาสามฝ่าย. ผู้ซื้อ ผู้ขาย และตัวแทนรับฝากทรัพย์ลงนามในสัญญาฝากทรัพย์ซึ่งกำหนดสิ่งที่จะนำมาฝาก เงื่อนไขที่จะต้องปฏิบัติตาม บุคคลที่จะตรวจสอบ และวิธีการจ่ายเงิน ตัวแทนต้องเป็นธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงิน หรือ นิติบุคคล ได้รับอนุญาตจากกระทรวงการคลัง ต้องไม่มีความเกี่ยวข้องกับคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และต้องแยกเงินเอสโครว์ออกจากทรัพย์สินของตนเอง เพื่อให้ได้รับการคุ้มครองหากตัวแทนล้มละลาย ดอกเบี้ยที่ได้รับให้เป็นไปตามที่ข้อตกลงกำหนด.
เอสโครว์เป็นเรื่องสมัครใจ ไม่มีบทบัญญัติใดในพระราชบัญญัตินี้ พระราชบัญญัติอาคารชุด หรือ ประมวลกฎหมายที่ดิน บังคับให้ผู้ขายหรือผู้พัฒนาต้องใช้งาน และวิธีปฏิบัติที่เป็นมาตรฐานในตลาดไทยยังคงเป็นการชำระเงินโดยตรง: คือการวางเงินมัดจำให้กับผู้ขายเมื่อมีการลงนาม และส่วนที่เหลือชำระด้วยแคชเชียร์เช็คที่มอบให้กัน ณ เคาน์เตอร์สำนักงานที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอน เนื่องจากตามมาตรา 456 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะโอนต่อเมื่อมีการจดทะเบียนแล้วเท่านั้น ช่วงเวลาที่มีการแลกเปลี่ยนกันที่เคาน์เตอร์จึงเป็นจังหวะเวลาที่เหมาะสมตามธรรมชาติที่เงินจะถูกส่งมอบ.
การใช้บริการรับฝากเงินและทรัพย์สิน (Escrow) สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในประเทศไทย
การใช้งานหลักคือสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้สร้าง (ออฟ-พลาน). ผู้ซื้อยูนิตที่จะยังไม่สร้างเสร็จในอีกสองปีข้างหน้ากำลังผ่อนชำระโดยไม่มีอะไรเลยนอกจากสัญญา และบัญชีเอสโครว์ที่ปล่อยเงินงวดแต่ละงวดก็ต่อเมื่อมีการรับรองความคืบหน้าของการก่อสร้างเท่านั้นคือการคุ้มครองที่แข็งแกร่งที่สุดที่มีอยู่ ผู้พัฒนารายใหญ่บางรายมีบริการนี้ผ่านธนาคารพันธมิตร แต่ส่วนใหญ่ไม่มี และอำนาจต่อรองของผู้ซื้อในการเรียกร้องสิ่งนี้จะมีมากที่สุดก่อนที่จะชำระค่าจอง ไม่ใช่หลังจากนั้น.
สัญญาการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาต้องร่างอย่างระมัดระวัง เงื่อนไขการจ่ายเงินออกควรเป็นการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อผู้ซื้อ ไม่ใช่ “การลงลายมือชื่อในเอกสารการโอน” หรือ “การก่อสร้างแล้วเสร็จ” และสัญญาควรระบุว่าฝ่ายใดเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมของผู้ดูแลผลประโยชน์ ซึ่งโดยปกติเป็นเศษเสี้ยวของ 1% ของจำนวนเงินที่ถือไว้ บางครั้งมีขั้นต่ำ หากสัญญาไม่ได้ระบุไว้ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องแบ่งค่าธรรมเนียมกันฝ่ายละเท่ากัน และจะหักค่าธรรมเนียมจากบัญชีดูแลผลประโยชน์ไม่ได้ (มาตรา 8) ค่าธรรมเนียมการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาของธนาคารสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมถือว่าน้อยเมื่อเทียบกับ ค่าโอนและภาษี.
ข้อผิดพลาดทั่วไปคือการยอมรับ “บัญชีพักเงินของทนายความ” หรือ “บัญชีพักเงินของบริษัท” ว่าเทียบเท่ากัน บัญชีลูกค้าของสำนักงานกฎหมายไม่ใช่บัญชีพักเงินตามพระราชบัญญัติ ไม่มีใบอนุญาตใดคุ้มครอง และเงินดังกล่าวได้รับการคุ้มครองโดยความซื่อสัตย์และความสามารถในการชำระหนี้ของสำนักงานนั้นเท่านั้น เงินมัดจำที่ “ถือ” โดยบริษัทในเครือของผู้พัฒนาเองนั้น ไม่ได้ถูกถือครองโดยใครเลย.
เอสโครว์เมื่อเทียบกับเงินมัดจำและการชำระเงินเป็นงวด
การซื้อขายในไทยส่วนใหญ่อาศัยมัดจำตามมาตรา 377 และ 378 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แทน กล่าวคือ ผู้ซื้อวางเงินจำนวนหนึ่งเมื่อลงนามในสัญญา หากผู้ซื้อผิดสัญญาจะถูกริบเงินนั้น และหากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อจะได้เงินคืนเพียงเท่าจำนวนเดิม (การคืนเป็นสองเท่าใช้ได้เฉพาะเมื่อสัญญากำหนดไว้) การเยียวยานี้ต้องฟ้องผู้ขายซึ่งอาจไม่มีทรัพย์สินใดเลย ซึ่งเป็นสิ่งที่การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (escrow) หลีกเลี่ยงได้โดยตรง
| วิธี | ใครเป็นคนเก็บเงิน | การคุ้มครองผู้ซื้อ |
|---|---|---|
| เอสโครว์ตามพระราชบัญญัติ | ธนาคารหรือตัวแทนที่ได้รับอนุญาต | ปล่อยเงินเฉพาะเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว |
| เงินมัดจำล่วงหน้าให้กับผู้ขาย | ผู้ขาย | สิทธิฟ้องเรียกเงินมัดจำคืน (คืนสองเท่าเฉพาะเมื่อสัญญากำหนดไว้) |
| แคชเชียร์เช็ค ณ วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | ผู้ซื้อจนกว่าจะถึงเคาน์เตอร์ | ดีสำหรับการขายต่อ ไร้ประโยชน์สำหรับโครงการที่ยังไม่ได้สร้าง |
| การผ่อนชำระให้ผู้พัฒนาโครงการ | นักพัฒนา | เรียกร้องตามสัญญาเฉพาะในกรณีที่โครงการหยุดชะงัก |
เมื่อตัวสัญญาเอสโครว์มีปัญหา ข้อพิพาทที่เกิดขึ้นจะเป็นกับตัวแทนเกี่ยวกับว่าเงื่อนไขได้รับการปฏิบัติหรือไม่ และระบบการออกใบอนุญาตตามพระราชบัญญัติก็มอบอำนาจการกำกับดูแลให้กับกระทรวงการคลัง ซึ่งไม่มีข้อตกลงส่วนตัวใดมีอำนาจเช่นนี้.
ตรวจทานล่าสุด: 30 กันยายน 2026. ได้อ่านพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ๒๕๕๑ (แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2562) จากตัวบทภาษาไทย รวมถึงมาตรา 3, 5 ถึง 14, 19 และการคุ้มครองเงินที่อยู่ในความดูแลของผู้ดูแลผลประโยชน์จากเจ้าหนี้ของผู้ดูแลผลประโยชน์ ประกอบกับมาตรา 377, 378 และ 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้เพิ่มหลักการแบ่งค่าธรรมเนียมของผู้ดูแลผลประโยชน์ฝ่ายละเท่ากันเมื่อไม่ได้ตกลงกันไว้ (มาตรา 8) อัตราค่าธรรมเนียมเป็นไปตามแนวปฏิบัติของตลาด
คำถามที่พบบ่อย
การใช้บริการเอสโครว์ (Escrow) เป็นภาคบังคับหรือไม่เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย?
ไม่ใช่ พระราชบัญญัติเอสโครว์ พ.ศ. 2551 เปิดให้มีการใช้เอสโครว์ ได้แต่ไม่ได้บังคับ และการซื้อขายส่วนใหญ่จะเสร็จสิ้นด้วยการชำระเงินโดยตรงที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อที่ต้องการใช้เอสโครว์ จะต้องเจรจาใส่ไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ขายที่เป็นเอกชนจำนวนมากปฏิเสธ.
ใครสามารถทำหน้าที่เป็นคนกลางเอสโครว์ (Escrow Agent) ในประเทศไทยได้บ้าง?
เฉพาะธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงิน หรือนิติบุคคลอื่นที่ได้รับใบอนุญาตจากกระทรวงการคลังตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ตัวแทนต้องมีความเป็นอิสระจากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งและต้องเก็บรักษาเงินแยกต่างหากจากเงินของตนเอง บัญชีลูกค้าของทนายความหรือบริษัทในเครือของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เอสโครว์ตามพระราชบัญญัตินี้.
ค่าบริการเอสโครว์ (Escrow) ในประเทศไทยมีราคาเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาของธนาคารโดยทั่วไปเป็นเพียงเศษเสี้ยวของ 1% ของจำนวนเงินที่ถือไว้ มักมีค่าธรรมเนียมขั้นต่ำ และคู่สัญญาอาจตกลงกันว่าฝ่ายใดเป็นผู้จ่าย หากไม่ได้ตกลงกัน ให้แบ่งจ่ายฝ่ายละเท่ากันตามมาตรา 8 แห่งพระราชบัญญัตินี้ เมื่อเทียบกับความเสี่ยงในการซื้อโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายนี้ถือว่าน้อย
ดูเพิ่มเติม: มัดจำ, การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ, สำนักงานที่ดิน, บัญชีเอสโครว์ในประเทศไทย และ คอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้สร้างในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.