ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
สัญญาฝากทรัพย์กลาง (เอสโครว์, อีกทั้ง บัญชีพักทรัพย์ หรือ สัญญาฝากทรัพย์) คือข้อตกลงตามพระราชบัญญัติการ escrow พ.ศ. 2551 ซึ่งบุคคลที่สามที่เป็นกลางซึ่งได้รับใบอนุญาตจากกระทรวงการคลังเป็นผู้ถือเงินของผู้ซื้อ และในบางครั้งก็รวมถึงเอกสารของผู้ขายด้วย และจะทำการปล่อยทรัพย์สินเหล่านั้นก็ต่อเมื่อเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายบรรลุผลแล้วเท่านั้น โดยทั่วไปคือการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน วิธีนี้มีขึ้นเพื่อแก้ปัญหาที่เป็นหัวใจสำคัญของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยทุกราย นั่นคือ ผู้ซื้อไม่ต้องการจ่ายเงินก่อนที่จะได้กรรมสิทธิ์ และผู้ขายไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่จะได้รับเงิน วิธีนี้เป็นวิธีที่ถูกกฎหมาย มีการควบคุม และในทางปฏิบัติแล้วแทบจะไม่มีการให้บริการบ่อยนัก.
สารบัญ
สิ่งที่พระราชบัญญัติ Escrow กำหนดไว้
พระราชบัญญัติดังกล่าวสร้างสัญญาสามฝ่าย. ผู้ซื้อ ผู้ขาย และตัวแทนรับฝากทรัพย์ลงนามในสัญญาฝากทรัพย์ซึ่งกำหนดสิ่งที่จะนำมาฝาก เงื่อนไขที่จะต้องปฏิบัติตาม บุคคลที่จะตรวจสอบ และวิธีการจ่ายเงิน ตัวแทนต้องเป็นธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงิน หรือบุคคลอื่น นิติบุคคล ได้รับอนุญาตจากกระทรวงการคลัง ต้องไม่มีความเกี่ยวข้องกับคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และต้องแยกเงินเอสโครว์ออกจากทรัพย์สินของตนเอง เพื่อให้ได้รับการคุ้มครองหากตัวแทนล้มละลาย ดอกเบี้ยที่ได้รับให้เป็นไปตามที่ข้อตกลงกำหนด.
การวางเงินพักรักษาไว้ (Escrow) เป็นความสมัครใจ ไม่มีข้อความใดในพระราชบัญญัติ ใน พระราชบัญญัติอาคารชุด หรือ กฎหมายที่ดิน บังคับให้ผู้ขายหรือผู้พัฒนาต้องใช้งาน และวิธีปฏิบัติที่เป็นมาตรฐานในตลาดไทยยังคงเป็นการชำระเงินโดยตรง: คือการวางเงินมัดจำให้กับผู้ขายเมื่อมีการลงนาม และส่วนที่เหลือชำระด้วยแคชเชียร์เช็คที่มอบให้กัน ณ เคาน์เตอร์สำนักงานที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอน เนื่องจากตามมาตรา 456 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะโอนต่อเมื่อมีการจดทะเบียนแล้วเท่านั้น ช่วงเวลาที่มีการแลกเปลี่ยนกันที่เคาน์เตอร์จึงเป็นจังหวะเวลาที่เหมาะสมตามธรรมชาติที่เงินจะถูกส่งมอบ.
การใช้บริการรับฝากเงินและทรัพย์สิน (Escrow) สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในประเทศไทย
การใช้งานหลักคือสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้สร้าง (ออฟ-พลาน). ผู้ซื้อยูนิตที่จะยังไม่สร้างเสร็จในอีกสองปีข้างหน้ากำลังผ่อนชำระโดยไม่มีอะไรเลยนอกจากสัญญา และบัญชีเอสโครว์ที่ปล่อยเงินงวดแต่ละงวดก็ต่อเมื่อมีการรับรองความคืบหน้าของการก่อสร้างเท่านั้นคือการคุ้มครองที่แข็งแกร่งที่สุดที่มีอยู่ ผู้พัฒนารายใหญ่บางรายมีบริการนี้ผ่านธนาคารพันธมิตร แต่ส่วนใหญ่ไม่มี และอำนาจต่อรองของผู้ซื้อในการเรียกร้องสิ่งนี้จะมีมากที่สุดก่อนที่จะชำระค่าจอง ไม่ใช่หลังจากนั้น.
The escrow agreement must be drafted with care. The release condition should be the registered transfer of title into the buyer’s name, not “signature of the transfer documents” or “completion of construction”, and the agreement should say who pays the agent’s fee, usually a fraction of 1% of the sum held, sometimes with a minimum. If it says nothing, the two parties share the fee equally, and the fee may not be taken out of the escrow account (Section 8). Fees for a bank escrow on a condominium purchase are small compared with the ค่าโอนและภาษี.
ข้อผิดพลาดทั่วไปคือการยอมรับ “บัญชีพักเงินของทนายความ” หรือ “บัญชีพักเงินของบริษัท” ว่าเทียบเท่ากัน บัญชีลูกค้าของสำนักงานกฎหมายไม่ใช่บัญชีพักเงินตามพระราชบัญญัติ ไม่มีใบอนุญาตใดคุ้มครอง และเงินดังกล่าวได้รับการคุ้มครองโดยความซื่อสัตย์และความสามารถในการชำระหนี้ของสำนักงานนั้นเท่านั้น เงินมัดจำที่ “ถือ” โดยบริษัทในเครือของผู้พัฒนาเองนั้น ไม่ได้ถูกถือครองโดยใครเลย.
เอสโครว์เมื่อเทียบกับเงินมัดจำและการชำระเงินเป็นงวด
Most Thai sales rely instead on the earnest deposit under Sections 377 and 378 of the Civil and Commercial Code: the buyer pays a sum on signing, forfeits it on default and gets it back, once, if the seller defaults (a double refund applies only if the contract provides for it). That remedy requires suing a seller who may have no assets, which is exactly what escrow avoids.
| วิธี | ใครเป็นคนเก็บเงิน | การคุ้มครองผู้ซื้อ |
|---|---|---|
| การวางทรัพย์ตามพระราชบัญญัติ | ธนาคารหรือตัวแทนที่ได้รับอนุญาต | ออกเฉพาะการโอนเงินที่ลงทะเบียนไว้แล้ว |
| เงินมัดจำล่วงหน้าให้กับผู้ขาย | ผู้ขาย | Right to sue for the deposit back (double only if the contract says so) |
| แคชเชียร์เช็คตอนโอนเงิน | ผู้ซื้อจนกว่าจะถึงเคาน์เตอร์ | ดีสำหรับการขายต่อ ไร้ประโยชน์สำหรับโครงการที่ยังไม่ได้สร้าง |
| การผ่อนชำระกับโครงการ | นักพัฒนา | เรียกร้องตามสัญญาเฉพาะในกรณีที่โครงการหยุดชะงัก |
เมื่อตัวสัญญาเอสโครว์มีปัญหา ข้อพิพาทที่เกิดขึ้นจะเป็นกับตัวแทนเกี่ยวกับว่าเงื่อนไขได้รับการปฏิบัติหรือไม่ และระบบการออกใบอนุญาตตามพระราชบัญญัติก็มอบอำนาจการกำกับดูแลให้กับกระทรวงการคลัง ซึ่งไม่มีข้อตกลงส่วนตัวใดมีอำนาจเช่นนี้.
ตรวจทานล่าสุด: 30 กันยายน 2026. The Escrow Act (พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ๒๕๕๑, as amended in 2562) was read in the Thai text, including sections 3, 5 to 14, 19 and the protection of escrow money from the agent’s creditors, with Civil and Commercial Code sections 377, 378 and 456. The default equal split of the agent’s fee (section 8) was added. Fee levels are market practice.
คำถามที่พบบ่อย
การใช้บริการเอสโครว์ (Escrow) เป็นภาคบังคับหรือไม่เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย?
ไม่ใช่ พระราชบัญญัติการวางทรัพย์และกันเงิน พ.ศ. 2551 เปิดให้มีการทำสัญญา escrow ได้แต่ไม่ได้บังคับ และการซื้อขายส่วนใหญ่จะเสร็จสิ้นด้วยการชำระเงินโดยตรงที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อที่ต้องการใช้ระบบ escrow จะต้องเจรจาใส่ไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ขายที่เป็นเอกชนจำนวนมากปฏิเสธ.
ใครสามารถทำหน้าที่เป็นตัวแทนคนกลางในการวางทรัพย์ (Escrow Agent) ในประเทศไทยได้บ้าง
เฉพาะธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงิน หรือนิติบุคคลอื่นที่ได้รับใบอนุญาตจากกระทรวงการคลังตามพระราชบัญญัติการฝากทรัพย์ประเภท escrow ตัวแทนต้องมีความเป็นอิสระจากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งและต้องเก็บรักษาเงินแยกต่างหากจากเงินของตนเอง บัญชีลูกค้าของทนายความหรือบริษัทในเครือของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การฝากทรัพย์ประเภท escrow ตามพระราชบัญญัตินี้.
ค่าบริการเอสโครว์ (Escrow) ในประเทศไทยมีราคาเท่าไหร่
Bank escrow fees are usually a fraction of 1% of the amount held, often with a minimum charge, and the parties may agree who pays; if they do not, they share it equally under Section 8 of the Act. Against the risk on an off-plan purchase, the cost is small.
ดูเพิ่มเติม: มัดจำ, การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ, สำนักงานที่ดิน, บัญชีเอสโครว์ในประเทศไทย และ คอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้สร้างในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.