ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
สัญญาฝากทรัพย์กลาง (เอสโครว์, อีกทั้ง บัญชีพักทรัพย์ หรือ สัญญาฝากทรัพย์) คือข้อตกลงตามพระราชบัญญัติการ escrow พ.ศ. 2551 ซึ่งบุคคลที่สามที่เป็นกลางซึ่งได้รับใบอนุญาตจากกระทรวงการคลังเป็นผู้ถือเงินของผู้ซื้อ และในบางครั้งก็รวมถึงเอกสารของผู้ขายด้วย และจะทำการปล่อยทรัพย์สินเหล่านั้นก็ต่อเมื่อเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายบรรลุผลแล้วเท่านั้น โดยทั่วไปคือการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน วิธีนี้มีขึ้นเพื่อแก้ปัญหาที่เป็นหัวใจสำคัญของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยทุกราย นั่นคือ ผู้ซื้อไม่ต้องการจ่ายเงินก่อนที่จะได้กรรมสิทธิ์ และผู้ขายไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่จะได้รับเงิน วิธีนี้เป็นวิธีที่ถูกกฎหมาย มีการควบคุม และในทางปฏิบัติแล้วแทบจะไม่มีการให้บริการบ่อยนัก.
สารบัญ
สิ่งที่พระราชบัญญัติ Escrow กำหนดไว้
พระราชบัญญัติดังกล่าวสร้างสัญญาสามฝ่าย. ผู้ซื้อ ผู้ขาย และตัวแทนรับฝากทรัพย์ลงนามในสัญญาฝากทรัพย์ซึ่งกำหนดสิ่งที่จะนำมาฝาก เงื่อนไขที่จะต้องปฏิบัติตาม บุคคลที่จะตรวจสอบ และวิธีการจ่ายเงิน ตัวแทนต้องเป็นธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงิน หรือบุคคลอื่น นิติบุคคล ได้รับอนุญาตจากกระทรวงการคลัง ต้องไม่มีความเกี่ยวข้องกับคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และต้องแยกเงินเอสโครว์ออกจากทรัพย์สินของตนเอง เพื่อให้ได้รับการคุ้มครองหากตัวแทนล้มละลาย ดอกเบี้ยที่ได้รับให้เป็นไปตามที่ข้อตกลงกำหนด.
การวางเงินพักรักษาไว้ (Escrow) เป็นความสมัครใจ ไม่มีข้อความใดในพระราชบัญญัติ ใน พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม หรือ กฎหมายที่ดิน บังคับให้ผู้ขายหรือผู้พัฒนาต้องใช้งาน และวิธีปฏิบัติที่เป็นมาตรฐานในตลาดไทยยังคงเป็นการชำระเงินโดยตรง: คือการวางเงินมัดจำให้กับผู้ขายเมื่อมีการลงนาม และส่วนที่เหลือชำระด้วยแคชเชียร์เช็คที่มอบให้กัน ณ เคาน์เตอร์สำนักงานที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอน เนื่องจากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะโอนต่อเมื่อมีการจดทะเบียนแล้วเท่านั้น ช่วงเวลาที่มีการแลกเปลี่ยนกันที่เคาน์เตอร์จึงเป็นจังหวะเวลาที่เหมาะสมตามธรรมชาติที่เงินจะถูกส่งมอบ.
การใช้บริการรับฝากเงินและทรัพย์สิน (Escrow) สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในประเทศไทย
การใช้งานหลักคือสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้สร้าง (ออฟ-พลาน). ผู้ซื้อยูนิตที่จะยังไม่สร้างเสร็จในอีกสองปีข้างหน้ากำลังผ่อนชำระโดยไม่มีอะไรเลยนอกจากสัญญา และบัญชีเอสโครว์ที่ปล่อยเงินงวดแต่ละงวดก็ต่อเมื่อมีการรับรองความคืบหน้าของการก่อสร้างเท่านั้นคือการคุ้มครองที่แข็งแกร่งที่สุดที่มีอยู่ ผู้พัฒนารายใหญ่บางรายมีบริการนี้ผ่านธนาคารพันธมิตร แต่ส่วนใหญ่ไม่มี และอำนาจต่อรองของผู้ซื้อในการเรียกร้องสิ่งนี้จะมีมากที่สุดก่อนที่จะชำระค่าจอง ไม่ใช่หลังจากนั้น.
สัญญาค้ำประกันหรือสัญญาฝากทรัพย์ต้องร่างขึ้นด้วยความระมัดระวัง เงื่อนไขการปล่อยเงินควรเป็นการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อของผู้ซื้อ ไม่ใช่ การลงนามในเอกสารการโอน หรือ การก่อสร้างแล้วเสร็จ และสัญญาควรกระบุว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมตัวแทน ซึ่งมักจะเป็นเศษส่วนของ 1% ของยอดเงินที่ถือไว้ บางครั้งอาจมีจำนวนขั้นต่ำ ค่าธรรมเนียมสำหรับการฝากทรัพย์กับธนาคารในการซื้อคอนโดมิเนียมนั้นมีจำนวนน้อยมากเมื่อเทียบกับ ค่าโอนและภาษี.
ข้อผิดพลาดทั่วไปคือการยอมรับ “บัญชีพักเงินของทนายความ” หรือ “บัญชีพักเงินของบริษัท” ว่าเทียบเท่ากัน บัญชีลูกค้าของสำนักงานกฎหมายไม่ใช่บัญชีพักเงินตามพระราชบัญญัติ ไม่มีใบอนุญาตใดคุ้มครอง และเงินดังกล่าวได้รับการคุ้มครองโดยความซื่อสัตย์และความสามารถในการชำระหนี้ของสำนักงานนั้นเท่านั้น เงินมัดจำที่ “ถือ” โดยบริษัทในเครือของผู้พัฒนาเองนั้น ไม่ได้ถูกถือครองโดยใครเลย.
เอสโครว์เมื่อเทียบกับเงินมัดจำและการชำระเงินเป็นงวด
การซื้อขายของไทยส่วนใหญ่จะอาศัยเงินมัดจำตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 และ 378 แทน โดยผู้ซื้อจะจ่ายเงินจำนวนหนึ่งเมื่อลงนาม จะริบเงินนั้นหากผิดสัญญา และสามารถเรียกคืนได้เป็นสองเท่าหากผู้ขายผิดสัญญา การเยียวยานั้นกำหนดให้ต้องฟ้องร้องผู้ขายซึ่งอาจไม่มีทรัพย์สินเลย ซึ่งเป็นสิ่งที่ระบบเอสโครว์ (การวางทรัพย์คนกลาง) สามารถหลีกเลี่ยงได้พอดี.
| วิธี | ใครเป็นคนเก็บเงิน | การคุ้มครองผู้ซื้อ |
|---|---|---|
| การวางทรัพย์ตามพระราชบัญญัติ | ธนาคารหรือตัวแทนที่ได้รับอนุญาต | ออกเฉพาะการโอนเงินที่ลงทะเบียนไว้แล้ว |
| เงินมัดจำล่วงหน้าให้กับผู้ขาย | ผู้ขาย | สิทธิฟ้องเรียกเงินมัดจำคืนเป็นสองเท่า |
| แคชเชียร์เช็คตอนโอนเงิน | ผู้ซื้อจนกว่าจะถึงเคาน์เตอร์ | ดีสำหรับการขายต่อ ไร้ประโยชน์สำหรับโครงการที่ยังไม่ได้สร้าง |
| การผ่อนชำระกับโครงการ | นักพัฒนา | เรียกร้องตามสัญญาเฉพาะในกรณีที่โครงการหยุดชะงัก |
เมื่อตัวสัญญาเอสโครว์มีปัญหา ข้อพิพาทที่เกิดขึ้นจะเป็นกับตัวแทนเกี่ยวกับว่าเงื่อนไขได้รับการปฏิบัติหรือไม่ และระบบการออกใบอนุญาตตามพระราชบัญญัติก็มอบอำนาจการกำกับดูแลให้กับกระทรวงการคลัง ซึ่งไม่มีข้อตกลงส่วนตัวใดมีอำนาจเช่นนี้.
คำถามที่พบบ่อย
การใช้บริการเอสโครว์ (Escrow) เป็นภาคบังคับหรือไม่เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย?
ไม่ใช่ พระราชบัญญัติการวางทรัพย์และกันเงิน พ.ศ. 2551 เปิดให้มีการทำสัญญา escrow ได้แต่ไม่ได้บังคับ และการซื้อขายส่วนใหญ่จะเสร็จสิ้นด้วยการชำระเงินโดยตรงที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อที่ต้องการใช้ระบบ escrow จะต้องเจรจาใส่ไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ขายที่เป็นเอกชนจำนวนมากปฏิเสธ.
ใครสามารถทำหน้าที่เป็นตัวแทนคนกลางในการวางทรัพย์ (Escrow Agent) ในประเทศไทยได้บ้าง
เฉพาะธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงิน หรือนิติบุคคลอื่นที่ได้รับใบอนุญาตจากกระทรวงการคลังตามพระราชบัญญัติการฝากทรัพย์ประเภท escrow ตัวแทนต้องมีความเป็นอิสระจากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งและต้องเก็บรักษาเงินแยกต่างหากจากเงินของตนเอง บัญชีลูกค้าของทนายความหรือบริษัทในเครือของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การฝากทรัพย์ประเภท escrow ตามพระราชบัญญัตินี้.
ค่าบริการเอสโครว์ (Escrow) ในประเทศไทยมีราคาเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมการรับฝากเงินของธนาคารมักจะเป็นเศษส่วนของ % ของจำนวนเงินที่ถือไว้ มักจะมีค่าธรรมเนียมขั้นต่ำ และสัญญาซื้อขายจะเป็นตัวกำหนดว่าผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือทั้งสองฝ่ายจะเป็นผู้จ่าย สำหรับความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างเสร็จ ต้นทุนนี้นับว่าน้อยมาก.
ดูเพิ่มเติม: เอาจริงเอาจัง, การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ, สำนักงานที่ดิน, บัญชีเอสโครว์ในประเทศไทย และ คอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้สร้างในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.