การยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: กฎเกณฑ์ประเทศไทย ปี 2026

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 13 ตุลาคม 2569

​ การยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง is the largest single relief available to a residential owner in Thailand, and it is also the one most often lost on a technicality. A Supreme Court decision published this month, Dika 144/2569, shows exactly how it happens. A man who had owned a condominium unit for nearly a decade was assessed for tax on it, and he lost, because the name written in the house registration book for that unit was his wife’s, and her entry could not carry the exemption for a unit registered in his name alone.

คำวินิจฉัยนี้สั้นแต่กฎที่ระบุนั้นเด็ดขาด และมีผลบังคับใช้กับเจ้าของบ้านหรือห้องชุดทุกรายในประเทศ ความรับผิดชอบต่อภาษีในแต่ละปีจะถูกกำหนดไว้ ณ วันที่ 1 มกราคม ดังนั้น เวลาในการแก้ไขความไม่สอดคล้องกันระหว่างโฉนดที่ดินและทะเบียนบ้านคือตอนนี้ ไม่ใช่เมื่อหนังสือประเมินภาษีมาถึง ด้านล่างนี้คือสิ่งที่การยกเว้นครอบคลุม สิ่งที่ศาลตัดสินจริง และสิ่งที่คุณควรตรวจสอบเกี่ยวกับทรัพย์สินของคุณเอง.

สิ่งที่การยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างครอบคลุมจริงๆ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้เข้ามาแทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิมเมื่อ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (2019) มีผลบังคับใช้ ตามมาตรา 9 ของพระราชบัญญัติ ผู้เสียภาษีคือผู้ซึ่งเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี การเป็นเจ้าของในวันนั้นคือสิ่งที่นำมาพิจารณา การขายในเดือนมีนาคมไม่ได้ทำให้ภาระภาษีหลุดพ้นไปจากผู้ที่ถือครองทรัพย์สินในวันขึ้นปีใหม่.

มาตรา 41 จึงกำหนดการบรรเทาภาระภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยไว้เป็นการเฉพาะ บุคคลธรรมดาซึ่งเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและอาคารที่ใช้เป็นบ้านของตนเอง, และมีชื่อปรากฏอยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์นั้น, ได้รับยกเว้นสำหรับฐานภาษี 50 ล้านบาทแรก ในกรณีที่บุคคลเป็นเจ้าของเฉพาะตัวสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่ตั้งอยู่ การยกเว้นคือ 10 ล้านบาท เงื่อนไขทั้งสองประการต้องปฏิบัติให้ครบถ้วนโดยบุคคลเดียวกัน.

สถานการณ์ ณ วันที่ 1 มกราคม	การยกเว้นตามมาตรา 41
บุคคลเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่อของตนเองอยู่ในทะเบียนบ้าน	ฐานภาษี 50 ล้านบาทแรก
บุคคลเป็นเจ้าของเฉพาะตัวอาคารเท่านั้น มีชื่อของตนเองอยู่ในทะเบียนบ้าน	ฐานภาษี 10 ล้านบาทแรก
บุคคลเป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ ไม่ ในทะเบียนบ้าน	ไม่มีการยกเว้นตามมาตรา 41: เก็บภาษีตั้งแต่บาทแรก
บริษัทหรือนิติบุคคลเป็นเจ้าของทรัพย์สิน	ไม่มีข้อยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยเลย
บ้านหลังที่สองหรือบ้านเพิ่มเติม เจ้าของไม่ได้มีชื่อทะเบียนบ้านอยู่ที่นั่น	ไม่มีการยกเว้นตามมาตรา 41 สำหรับยูนิตนั้น

ทุกสิ่งที่อยู่เหนือเกณฑ์ยกเว้นจะถูกเก็บภาษีจากราคาประเมินตามอัตราภาษีที่อยู่อาศัยที่กำหนดไว้สำหรับปีนั้น ซึ่งต่ำกว่าอัตราภาษีเชิงพาณิชย์และที่ดินว่างเปล่ามาก นั่นคือเหตุผลว่าทำไมความแตกต่างระหว่างการอยู่ภายในและภายนอกมาตรา 41 จึงมักเป็นความแตกต่างระหว่างการไม่ต้องจ่ายอะไรเลยกับการต้องจ่าย ภาพรวมของเราเกี่ยวกับ ภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อธิบายภาษีประจำปีควบคู่ไปกับภาษีการโอนที่คุณต้องชำระที่สำนักงานที่ดิน.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 144/2569: เจ้าของห้องชุดผู้สูญเสียสิทธิได้รับการยกเว้น

ข้อเท็จจริง

The owner bought a condominium unit in Prachuap Khiri Khan province in August 2013 and registered it in his sole name. He had been married since 1976, and his wife’s name had been entered in the house registration for that unit well before 1 January 2020. He relied on her entry rather than on any entry of his own. In May 2022 the local authority assessed land and building tax on the unit (a modest 1,757.99 baht) and he objected, arguing that the unit was the family home and that his wife’s registration should carry the exemption for both of them.

The Tax Court agreed with him and ordered a refund with interest. The Court of Appeal for Specialized Cases reversed and dismissed his claim. He took the point to the Supreme Court.

สิ่งที่ศาลฎีกาวินิจฉัย

ศาลฎีกาพิพากษายกฎีกาและยืนยันตามการประเมิน ผู้เสียภาษีตามมาตรา 9 คือบุคคลที่มีชื่อปรากฏเป็นเจ้าของในทะเบียนแสดงกรรมสิทธิ์ สำหรับอาคารชุดคือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด การยกเว้นตามมาตรา 41 ผูกพันกับบุคคลเดียวกันนั้น และกำหนดให้ต้องมีชื่อของบุคคลนั้นเองในทะเบียนบ้าน การมีชื่อของคู่สมรสในทะเบียนบ้านเล่มสีฟ้า แม้จะเป็นการสมรสที่ยาวนาน และแม้ว่าทรัพย์สินนั้นอาจเป็นสินสมรส ก็ไม่สามารถโอนสิทธิประโยชน์ดังกล่าวได้.

ศาลได้ให้เหตุผลเชิงนโยบายที่ควรค่าแก่การยกมากล่าวโดยสรุปคือ การยกเว้นภาษีต้องได้รับการตีความอย่างเคร่งครัด และการอนุญาตให้มีการเรียกร้องสิทธิโดยอิงจากการจดทะเบียนของบุคคลที่ไม่มีชื่อปรากฏอยู่ในโฉนด จะเป็นการทำลายความแน่นอน ความชัดเจน และความยุติธรรมที่พระราชบัญญัตินี้มุ่งหมายจะสร้างขึ้น ข้อความภาษาไทยฉบับเต็มของคำพิพากษาดังกล่าวอยู่ใน ฐานข้อมูลชุมชนฎีกา.

ทำไมทะเบียนบ้านถึงเป็นตัวกำหนดทุกสิ่ง

มีทะเบียนอยู่สองระบบที่แยกจากกันทำงานอยู่ และครัวเรือนไทยมักจะจัดการให้ทั้งสองระบบนี้ไม่ตรงกัน ทะเบียนโฉนด (โฉนดที่ดิน หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดสำหรับอาคารชุด) บันทึกว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนบ้าน, ทะเบียนบ้าน, บันทึกว่าใครอาศัยอยู่ที่นั่น ตามกฎหมายไทยไม่มีข้อบังคับใดที่ระบุว่าทั้งสองข้อมูลนี้ต้องตรงกัน และในความเป็นจริงแล้ว ทั้งสองข้อมูลนี้มักไม่ตรงกัน.

• สามีซื้อในนามของตนเอง ส่วนภรรยาและบุตรมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเพราะถือสัญชาติไทยแต่สามีไม่ได้ถือ.
• พ่อแม่ซื้อห้องชุดให้ลูกที่เรียนมหาวิทยาลัยและไม่เคยมีชื่อทะเบียนบ้านของตนเองอยู่ที่นั่น.
• เจ้าของย้ายที่อยู่ เก็บห้องชุดไว้ และให้ทะเบียนบ้านตามไปที่อยู่ใหม่.
• อสังหาริมทรัพย์ถูกซื้อผ่านบริษัท ซึ่งไม่สามารถอยู่ในทะเบียนบ้านได้เลยแม้แต่น้อย.

แต่ละการกระทำดังกล่าวเป็นพฤติกรรมในครัวเรือนที่ปกติและสมเหตุสมผล ตามแนววินิจฉัยในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 144/2569 แต่ละกรณีก็ทำให้เสียสิทธิยกเว้นภาษีที่อยู่อาศัยเช่นกัน การแก้ไขนั้นเป็นเรื่องทางปฏิบัติมากกว่าข้อกฎหมาย คือการใส่ชื่อเจ้าของบ้านลงในทะเบียนบ้านสำหรับทรัพย์สินดังกล่าวก่อนสิ้นปี และเก็บหลักฐานวันที่เข้าชื่อไว้.

ผลกระทบนี้หมายถึงอะไรสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ

ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของเผชิญกับปัญหาในรูปแบบที่แหลมคมที่สุด ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้แบบเบ็ดเสร็จภายใต้โควต้าชาวต่างชาติร้อยละ 49 ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ดังนั้น องค์ประกอบด้านกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 41 จึงบรรลุผลได้โดยไม่มีปัญหา ส่วนองค์ประกอบด้านการทะเบียนเป็นจุดที่น่าอึดอัด เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านสีน้ำเงินทั่วไปได้.

สิ่งที่ชาวต่างชาติสามารถได้รับคือทะเบียนบ้านสีเหลือง, เล่ม ทะเบียนบ้าน ที่ออกโดยสำนักงานเขตสำหรับผู้อยู่อาศัยที่ไม่มีสัญชาติไทย คู่มือของเราเกี่ยวกับ ทะเบียนบ้านสีเหลือง อธิบายเอกสารที่ทางอำเภอขอและระยะเวลาดำเนินการ ในกรณีที่มีการออกเล่มทะเบียนบ้านสีเหลืองสำหรับห้องชุดที่เจ้าของอาศัยอยู่จริง เจ้าของจะมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามที่อยู่นั้น ซึ่งเป็นข้อเท็จจริงตามที่มาตรา 41 กำหนดไว้.

เจ้าของที่ถือครองยูนิตเพื่อเป็นการลงทุนปล่อยเช่า ห้องพักตากอากาศ หรือบ้านหลังที่สอง จะอยู่ในสถานะที่ต่างออกไป: การยกเว้นภาษีมีไว้สำหรับบ้านอยู่อาศัย ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของไม่ได้อาศัยอยู่และไม่ได้มีชื่อทะเบียนบ้านอยู่ จะต้องเสียภาษี หากคุณยังอยู่ในขั้นตอนการเลือกโครงสร้างการถือครองกรรมสิทธิ์ โปรดอ่านข้อความของเรา คู่มือการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย และที่กว้างขึ้น คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ ก่อนที่คุณจะเซ็นชื่อ.

ปีภาษี 2026: วันที่สำคัญ

รอบปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026) ถูกขยายออกไป รัฐบาลได้ขยายเวลาการจัดเก็บภาษีประจำปีและอนุญาตให้ผ่อนชำระเป็นสามงวดเท่าๆ กัน ครอบคลุมเดือนกรกฎาคม สิงหาคม และกันยายน เพื่อบรรเทาภาระกระแสเงินสดของครัวเรือนและธุรกิจ เจ้าของทรัพย์สินที่เลือกใช้วิธีผ่อนชำระกำลังจะชำระงวดสุดท้ายจากทั้งสามงวดในตอนนี้.

1. 1 มกราคมวันที่เป็นตัวกำหนดว่าผู้ใดต้องรับผิดและเงื่อนไขตามมาตรา 41 ได้รับการปฏิบัติตามหรือไม่.
2. กุมภาพันธ์: เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นเผยแพร่รายชื่อทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีในพื้นที่.
3. หนังสือแจ้งการประเมินภาษีส่งโดยหน่วยงานท้องถิ่นพร้อมด้วยราคาประเมินและจำนวนเงินที่ต้องชำระ.
4. ภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับแจ้งช่องทางการยื่นคำร้องคัดค้านต่อฝ่ายบริหารท้องถิ่น หากคุณคิดว่าการประเมินนั้นไม่ถูกต้อง.
5. การชำระเงินตามที่ระบุไว้ในหนังสือแจ้ง พร้อมเงินเพิ่มและเบี้ยปรับกรณีชำระล่าช้า.

คำพิพากษาฎีกาที่ 144/2569 เป็นเครื่องเตือนใจว่าเส้นทางการโต้แย้งมีอยู่จริงแต่แคบมาก ผู้เสียภาษีในคดีนั้นได้โต้แย้ง ชนะในศาลชั้นต้น และสุดท้ายก็ยังแพ้ เนื่องจากข้อเท็จจริง ณ วันที่ 1 มกราคม ไม่เป็นคุณแก่เขา การโต้แย้งใดๆ ในภายหลังไม่สามารถแก้ไขการจดทะเบียนที่ผิดพลาดตั้งแต่วันที่หนี้ภาษีอากรเกิดขึ้นได้.

รายการตรวจสอบก่อนวันที่ 1 มกราคม

• ดึงเอกสารโฉนดที่ดินออกมาและตรวจสอบให้แน่ใจว่าชื่อบนนั้นเป็นของใคร: ชื่อเดี่ยว ชื่อร่วม หรือในนามบริษัท.
• ดึงทะเบียนบ้านของที่อยู่เดียวกันออกมาแล้วเปรียบเทียบชื่อทีละบรรทัด.
• หากเจ้าของไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ให้ยื่นคำร้องต่อที่ว่าการอำเภอหรือสำนักงานเขตเพื่อเพิ่มชื่อ หรือขอทะเบียนบ้านเล่มสีเหลืองหากเจ้าของเป็นชาวต่างชาติ.
• เก็บใบเสร็จลงวันที่หรือเล่มทะเบียนบ้านที่ปรับปรุงแล้วไว้เป็นหลักฐานว่ามีรายการบันทึกอยู่ก่อนวันที่ 1 มกราคม.
• ตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเป็นบ้านที่จดทะเบียนของคุณหรือเป็นบ้านหลังที่สอง เนื่องจากมีเพียงบ้านหลังแรกเท่านั้นที่สามารถได้รับสิทธิบรรเทาตามมาตรา 41.
• หากถือครองอสังหาริมทรัพย์ในนามบริษัท ให้รวมภาษีเข้าไปด้วย: ไม่มีสิทธิยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยสำหรับนิติบุคคล.

ขั้นตอนเหล่านี้ไม่มีขั้นตอนใดที่ต้องใช้การดำเนินคดีทางกฎหมาย และทุกขั้นตอนมีราคาถูกกว่าภาษี หากมีการถือครองร่วมกัน ได้รับมรดก หรืออยู่ภายใต้โครงสร้างองค์กร หรือหากคุณได้รับใบประเมินภาษีที่คุณคิดว่าไม่ถูกต้องแล้ว ฝ่ายของเรา ทนายความด้านคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ สามารถตรวจสอบทะเบียนทั้งสองฉบับร่วมกันและบอกคุณได้ว่าฉบับใดจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลง คำจำกัดความสั้น ๆ ของภาษีนั้นอยู่ในของเรา อภิธานศัพท์กฎหมาย.

คำถามที่พบบ่อย

บทความนี้เขียนและตรวจสอบโดย Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc. ซึ่งอาศัยอยู่ในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2547 (ค.ศ. 2004) และบริหารเว็บไซต์ ThaiLawOnline ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 (ค.ศ. 2006) หากคุณต้องการให้ตรวจสอบกับเอกสารของคุณเอง, ติดต่อ ThaiLawOnline และเราจะบอกคุณว่าคุณยืนอยู่จุดไหนก่อนที่มันจะกลายเป็นปัญหา.

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายไทยและไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย ประมวลกฎหมาย กฎระเบียบ และวิธีปฏิบัติทางปกครองของไทยมีการเปลี่ยนแปลง และผลลัพธ์ของคดีใดๆ ย่อมขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานเฉพาะของคดีนั้นๆ โปรดขอคำปรึกษาเกี่ยวกับสถานการณ์เฉพาะของคุณก่อนดำเนินการใดๆ.

ตรวจสอบล่าสุด: 28 กันยายน 2026 อ่านจากต้นฉบับภาษาไทย: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 144/2569 จนถึงส่วนคำพิพากษา (สำเนาจาก deka.in.th) และพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 9 และ 41 กำหนดการผ่อนชำระปี 2026 มาจากประกาศของกรมประชาสัมพันธ์เมื่อวันที่ 24 เมษายน 2026 การที่หน่วยงานท้องถิ่นจะยอมรับทะเบียนบ้านเล่มสีเหลืองสำหรับมาตรา 41 หรือไม่นั้นเป็นเรื่องทางปฏิบัติ ยังไม่มีคำพิพากษาของศาลที่เราพบซึ่งวินิจฉัยเรื่องนี้ไว้.