โควตาชาวต่างชาติเต็ม: ห้าทางเลือกทางกฎหมายของคุณ จัดอันดับตามความเสี่ยง

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 27 กันยายน 2569

คุณชำระเงินค่าห้องพักเรียบร้อยแล้ว คุณเลือกห้องพักแล้ว จากนั้นฝ่ายขายก็โทรมา: โควตาชาวต่างชาติ เต็มแล้ว หน้าหน้านี้เป็นเรื่องราวในขณะนั้น โดยระบุถึง 5 ทางเลือกทางกฎหมายที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีในประเทศไทย เมื่อโควตาชาว 49% ต่างชาติในคอนโดหมดลง โดยจัดลำดับความเสี่ยงจากน้อยไปหามาก พร้อมระบุข้อกฎหมายที่อยู่เบื้องหลังแต่ละทางเลือก.

คำตอบสั้นๆ. เมื่อโควตาของชาวต่างชาติเต็ม สำนักงานที่ดิน จะไม่ลงทะเบียนหน่วยในชื่อของคุณ (พระราชบัญญัติอาคารชุด ปีพุทธศักราช 2522 มาตรา 19 วรรค 4 คุณมีทางเลือก 5 ทาง (1) เดินออกไปและขอคืนเงินค่าห้องพัก (2) ย้ายไปที่ห้องพักหรืออาคารที่ยังเหลือห้องว่าง (3) ลงนามสัญญาเช่า 30 ปี (4) ซื้อด้วยชื่อคู่สมรสชาวไทย (5) ซื้อผ่านบริษัทที่มีชาวไทยเป็นเจ้าของส่วนใหญ่ ตัวเลือกที่ 1 และ 2 มีความเสี่ยงต่ำ ส่วนตัวเลือกที่ 3 มีความเสี่ยงปานกลาง ตัวเลือกที่ 4 และ 5 มีความเสี่ยงทางกฎหมายและทางการเงินที่แท้จริง ไม่มีตัวเลือกอื่นใดที่น่าสนใจ (การเป็นเจ้าของร่วมกับชาวไทย การเช่าแบบ “30+30+30” การรับประกันสิทธิ์ 75%) ที่จะสามารถทำได้จริง.

เราจัดการกับสายลักษณะนี้มาหลายครั้งแล้วในการให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าชาวต่างชาติในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักจะอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการทำธุรกรรมและอยู่ภายใต้แรงกดดันให้ “เซ็นสัญญาเช่าไปก่อน” อย่าเพิ่งทำเช่นนั้น อ่านบทความนี้ก่อน ใช้เวลาเพียงสิบนาที และมันอาจช่วยให้คุณไม่ต้องเสียเงินซื้อห้องชุดที่คุณไม่มีทางเป็นเจ้าของได้อย่างถูกกฎหมาย.

มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน 2026 มาตรา 19 ถึง 19 septem และ 67 ของพระราชบัญญัติอาคารชุดได้มีการอ่านเป็นภาษาไทยในสำเนากล่าวถึงของกรมที่ดิน และข้อ 1 ถึง 5 ของประกาศการจองคอนโดมิเนียมปี 2024 ของคณะกรรมการสัญญาได้มีการอ่านเป็นภาษาไทย ระยะเวลาคืนเงิน 15 วันและ 45 วันมาจากแบบฟอร์มมาตรฐานที่แนบมากับประกาศดังกล่าว ซึ่งเราไม่ได้อ่านแบบฟอร์มดังกล่าวอีกครั้งในรีวิวฉบับนี้ รายงานการบังคับใช้กฎหมาย ประวัติการปฏิบัติงาน และค่าใช้จ่ายที่ประมาณการไว้เป็นเพียงประสบการณ์จากการปฏิบัติงาน ไม่ใช่กฎหมาย.

ทำไมโควต้าต่างชาติจึงเต็มและนั่นหมายความว่าอย่างไรสำหรับธุรกรรมของคุณ

กฎ 49% ในหนึ่งย่อหน้า

มาตรา 19 ทวิ ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดให้การถือครองโดยบุคคลต่างชาติสูงสุดที่ 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ใช้สอยรวมทั้งหมดของทุกหน่วยในอาคาร ไม่ใช่ 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ใช้สอย แต่เป็นพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดของอาคาร โดยอาคารที่มีหน่วยเดียวกัน 100 หน่วยอาจมีหน่วยที่ถือครองโดยบุคคลต่างชาติได้ 49 หน่วย และอาคารที่ชาวต่างชาติซื้อพรีเมี่ยมเพนท์เฮาส์ทั้งหมดอาจเกินกว่า 35 หน่วย.

การตรวจสอบสิทธิ์จะดำเนินการในทุกการโอนเงิน มาตรา 19 เทอร์กำหนดให้ผู้ซื้อจากต่างประเทศต้องแสดงหลักฐานการมีสิทธิ์ (โดยปกติจะเป็นเอกสารแสดงสิทธิ์ที่ออกโดยรัฐบาล) แบบฟอร์มทำธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ สำหรับเงินที่นำเข้ามาในประเทศไทย) มาตรา 19 วรรคสี่จึงกำหนดให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินตรวจสอบสัดส่วนของชาวต่างชาติ หากอาคารของคุณสูงกว่า 49% เจ้าหน้าที่จะปฏิเสธการจดทะเบียน ไม่มีการพิจารณาหรืออุทธรณ์ใดๆ ต่อเจตนาดีของเจ้าของโครงการ.

ฐานทางกฎหมาย: พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551) มาตรา 19, 19 ทวิ, 19 ตรี และ 19 จัตวา มาตรา 19(5) เป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อจากต่างประเทศส่วนใหญ่ใช้เป็นข้ออ้าง: คนต่างด้าวที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเพื่อชำระค่าห้องชุด.

ผู้ซื้อมาอยู่ที่นี่ได้อย่างไร

รูปแบบสามแบบครอบคลุมกรณีที่พบได้เกือบทุกกรณี.

อันแรกคือโครงการใหม่ที่กำลังได้รับความนิยม ผู้พัฒนาขายโควตาต่างประเทศได้เร็ว และหน่วยที่ขายไปแล้วในครั้งสุดท้ายก็ถูกขายหมดก่อนที่ทีมขายจะอัปเดตตารางงานของตน คุณได้จองห้องพักไว้แล้วแต่ก็หมดแล้ว.

อันที่สองคือการขายต่อ โดยไม่มีใครตรวจสอบ ผู้ขายเป็นคนไทย และตัวแทนก็สันนิษฐานว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็น “อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในสิทธิ์ของคนไทย” ไม่มีใครถามเลย นิติบุคคล สำนักงานว่าฝั่งต่างชาติของอาคารนั้นเต็มอยู่แล้ว หรือไม่ โดยหน่วยของผู้ขายชาวไทยนั้นจะไม่มีสิทธิ์เข้าพักเกินจำนวนที่กำหนดของชาวต่างชาติ โดยสิทธิ์นั้นเป็นของอาคาร ไม่ใช่ของหน่วย.

อันที่สามคืออาคารที่อยู่เหนือขอบเขตตามกฎหมาย โดยเหตุการณ์นี้จะเกิดขึ้นเมื่อเอกสารของนิติบุคคลนั้นเก่าเกินไป หรือเมื่อสำนักงานที่ดินใช้ข้อมูลพื้นที่ใช้สอยที่แตกต่างกัน ในกรณีนี้คุณจะไม่สามารถซื้อกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้จนกว่าหน่วยจะกลับมาอยู่ในมือของคนไทยอีกครั้ง.

สิ่งที่คุณต้องทำใน 48 ชั่วโมงข้างหน้า

ขอรับตำแหน่งโควตาชาวต่างชาติในรูปแบบเป็นลายลักษณ์อักษรจาก นิติบุคคลอาคารชุด, ไม่ใช่จากสำนักงานขาย โปรดขอจดหมายที่ผู้รับมอบอำนาจออกเพื่อการโอนย้าย โดยระบุพื้นที่ที่ถือครองโดยชาวต่างชาติ ณ วันนั้น เปรียบเทียบพื้นที่ที่เหลือกับพื้นที่ใช้สอยของห้องของคุณ หากการเพิ่มห้องของคุณจะทำให้มีผู้ถือครองเป็นชาวต่างชาติเกิน 49% สำนักงานที่ดินจะไม่รับรองการโอนย้ายดังกล่าว จากนั้นโปรดอ่านตัวเลือก 5 ข้อด้านล่างก่อนที่จะเซ็นต์เอกสารใดๆ ใหม่.

ตัวเลือกที่ 1: ยกเลิกการจองและคืนเงินค่าธรรมเนียมการจอง ความเสี่ยงต่ำสุด

นี่คือทางออกที่สะอาดที่สุด อีกทั้งยังเป็นทางออกที่ผู้ซื้อมักใช้ไม่ถูก เพราะฝ่ายขายเสนอสัญญาเช่าว่าเป็นทางเลือกเดียว แต่จริงๆ แล้วไม่ใช่เลย.

สถานะทางกฎหมายของคุณภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ค่าธรรมเนียมการจองมักจะถูกนับเป็น จริงจัง เงิน มาตรา 377 ของกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นหลักฐานที่มั่นคงว่าได้มีการทำสัญญาขึ้น ส่วนข้อ 378 จะแยกผลลัพธ์ออก หากผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง จะต้องคืนหลักประกัน หากการปฏิบัติตามข้อตกลงเป็นไปไม่ได้เนื่องจากความผิดของฝ่ายขาย ต้องคืนหลักประกันทั้งหมด.

หากผู้ขายได้สัญญาว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลภายนอก แต่หน่วยนั้นไม่สามารถจดทะเบียนได้เนื่องจากมีสิทธิ์เหลืออยู่ไม่เพียงพอ ตามมาตรา 378 ผู้ขายมีสิทธิ์ขอคืนเงินมัดจำได้ หากเหตุการณ์ที่ผู้ขายไม่สามารถดำเนินการได้นั้นเป็นเหตุการณ์ที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบเอง คำบรรยายในสัญญาและสิ่งที่แต่ละฝ่ายรู้กันอยู่ยังคงมีผลบังคับใช้.

การขายของผุ้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์: กฎเกณฑ์การจองของ สคบ. ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2568

หากคุณจองโดยตรงจากผู้พัฒนา คุณจะมีชั้นป้องกันที่สอง คณะกรรมการสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้กำหนดให้การขายคอนโดมิเนียมเป็นธุรกิจที่ควบคุมโดยสัญญา การแจ้งดังกล่าวได้เผยแพร่เมื่อวันที่ 3 ตุลาคม 2024 และมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 31 มกราคม 2025.

ตามกฎดังกล่าว สัญญาการจองไม่สามารถอนุญาตให้ผู้พัฒนาเก็บส่วนใดส่วนหนึ่งของค่าธรรมเนียมได้ เว้นแต่ผู้ซื้อจะละเมิดข้อกำหนด (ข้อ 5(4) ของประกาศ) หากผู้พัฒนาเป็นฝ่ายที่ไม่มีความสามารถในการดำเนินการ ผู้รับเงินคืนจะต้องได้รับภายใน 15 วันสำหรับเงินสดหรือการโอนเงินผ่านธนาคาร การชำระเงินด้วยบัตรเครดิตจะต้องได้รับการคืนภายใน 45 วัน การที่ผู้ซื้อไม่สามารถใช้สิทธิ์เต็มจำนวนไม่ได้เป็นความผิดของตนเอง.

มีข้อจำกัดสองประการ การแจ้งเตือนนี้ครอบคลุมเฉพาะผู้ประกอบการที่ขายโดยการจองเท่านั้น ไม่ครอบคลุมการขายต่อของบุคคลธรรมดา และไม่ได้ระบุ “โควตาต่างชาติ” เป็นเหตุผลในการยกเลิกการจอง ดังนั้นคุณจึงควบคู่กับการใช้มาตรา 378 และคำแถลงของบริษัทพัฒนาโครงการเองเกี่ยวกับคุณสมบัติผู้ถือโควตาต่างชาติ.

การขายต่อโดยเจ้าของและการเป็นตัวแทน

เงินมัดจำสำหรับการขายต่ออยู่ภายใต้กฎหมายเพียงอย่างเดียว ตรวจสอบสิ่งที่ท่านได้ลงนามไว้ คุณในใบจองระบุว่าห้องพักว่างสำหรับผู้ซื้อจากต่างประเทศหรือไม่ รายการประกาศระบุว่า “โควตาสำหรับชาวต่างชาติ” หรือไม่ จากนั้นท่านก็มีทั้งข้อความที่บิดเบือนและมาตรา 378 ในกรณีที่ในใบจองไม่มีระบุถึงคุณสมบัติสำหรับชาวต่างชาติและท่านไม่เคยสอบถามมาก่อน ข้อโต้แย้งก็จะยิ่งหนักขึ้น แม้ว่าในกรณีนั้นผู้ขายส่วนใหญ่จะคืนเงินมัดจำแทนที่จะต้องฟ้องร้องเพื่อต่อรองเรื่องการขายที่ไม่มีทางปิดลงได้.

การประเมินความเสี่ยง: ค่าเสียหายที่น้อยเมื่อเทียบกับการซื้อสินค้าที่มีปัญหา การเรียกร้องส่วนใหญ่จะได้รับการแก้ไขโดยการส่งจดหมายขอคืนเงิน แต่กรณีการคืนเงินที่ถูกโต้แย้งอาจต้องใช้การร้องเรียนต่อ OCPB หรือการดำเนินคดีในศาล ไม่ควรคาดหวังว่าจะได้รับการคืนเงินภายในระยะเวลาเพียงไม่กี่สัปดาห์.

ตัวเลือกที่ 2: ย้ายไปที่หน่วยหรืออาคารที่มีสิทธิ์เหลืออยู่ มีความเสี่ยงต่ำ

คุณยังต้องการโครงการนี้หรือย่านนี้อยู่หรือไม่? ตัวเลือกที่สองจะทำให้ข้อตกลงของคุณยังคงอยู่โดยไม่เปลี่ยนแปลงลักษณะทางกฎหมาย คุณยังคงเป็นผู้ซื้อแบบกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คุณเพียงแค่เปลี่ยนหน่วยที่อยู่อาศัยเท่านั้น.

การสลับหน่วยภายในโครงการเดียวกัน

ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่มักจะเก็บโควตาต่างชาติไว้บางส่วนสำหรับโครงการในระยะต่อมา หรือสำหรับสต็อกที่ยังไม่ได้ขาย ถามว่ามีหน่วยใดที่ยังคงอยู่ในโควตาต่างชาติอยู่หรือไม่ และว่าค่าธรรมเนียมการจองของคุณสามารถโอนไปยังหน่วยนั้นได้หรือไม่ ก่อนที่จะตกลงรับซื้อ ต้องขอสำเนากฎหมายของหน่วยนั้นสำหรับหน่วยใหม่ก่อน อย่ารับคำตอบแบบปากเปล่าว่า “ใช่ หน่วยนี้ก็โอเค” จากทีมขาย.

รอให้โควตากลับมาเปิดใหม่อีกครั้งอย่างปลอดภัย

โควตาไม่ได้เป็นแบบคงที่ มันจะเปิดให้ใช้ได้ทุกครั้งที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือโดยชาวต่างชาติให้แก่คนไทยหรือบริษัทที่ถือสิทธิ์เป็นคนไทยในการครอบครองคอนโดมิเนียม ในอาคารที่อยู่อาศัยที่แล้วเสร็จแล้ว โอกาสนี้จะเกิดขึ้นเพียงไม่กี่ครั้งต่อปี ในอาคารที่เพิ่งสร้างใหม่ ซึ่งทุกหน่วยที่ถือโดยชาวต่างชาติถูกซื้อโดยนักลงทุนแล้ว โอกาสนี้อาจจะเกิดขึ้นเป็นเวลาหลายปี.

การรอคอยนั้นดีได้ก็ต่อเมื่อเอกสารนั้นสามารถปกป้องคุณได้ สามประเด็นสำคัญคือ:

1. สัญญาการขายและซื้อขายของคุณต้องกำหนดเงื่อนไขการชำระเงินให้ขึ้นอยู่กับว่ามีโควต้าต่างประเทศพร้อมใช้งานในวันที่โอน หากไม่มีโควต้าแล้วสัญญาจะสิ้นสุดลงและเงินทั้งหมดจะถูกคืนกลับมา นี่เป็นเงื่อนไขก่อนหน้านี้ ซึ่งเป็นแนวคิดที่ผู้ซื้อตามกฎหมายทั่วไปคุ้นเคยกันดี.
2. อย่าจ่ายเงินมากกว่าค่าธรรมเนียมการจองขณะที่คุณกำลังรอการโอนกรรมสิทธิ์ โดยการชำระเงินเป็นงวดตามจำนวนหน่วยที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์อาจทำให้คุณมีหนี้ที่ไม่สามารถไถ่ถอนได้จากผู้ขาย.
3. กำหนดวันหยุดพักชั่วคราวไว้ หากโควตายังไม่ได้เปิดทำการอีกครั้งภายในกำหนดเวลาดังกล่าว คุณจะได้รับเงินคืนและเดินจากไป.

ผู้พัฒนาบางรายเสนอ “รายการรอคิว” หากเงื่อนไขดังกล่าวไม่ได้ถูกกำหนดไว้ในสัญญาที่บังคับใช้ การได้รับสิทธิในการเข้าเป็นรายแรกในรายการนั้นเป็นเพียงการให้เกียรติ ไม่ใช่สิทธิตามกฎหมาย โปรดมองรายการที่ไม่เป็นทางการว่าเป็นเพียงความหวัง ไม่ใช่แผนการ.

กำลังเปลี่ยนอาคาร

ปัญหาการขาดแคลนสิทธิ์การถือครองถูกกระจุกตัวอยู่ในจำนวนอาคารที่ขายให้กับชาวต่างชาติเป็นหลัก อาคารที่อยู่ตรงข้ามกันมักจะมีเจ้าของเป็นชาวต่างชาติถึง 20% ราย และไม่มีปัญหาขาดแคลนเลย หากเป้าหมายของคุณคือการซื้อบ้านมากกว่าการซื้อตึกเฉพาะแห่งนี้ นี่คือวิธีที่เร็วที่สุดในการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน คู่มือการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ครอบคลุมทั้งหมด การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ลำดับ.

การประเมินความเสี่ยง: หากหน่วยงานใหม่ได้รับการยืนยันจากผู้มีอำนาจและข้อตกลงการรอคอยเป็นไปตามเงื่อนไข คุณก็จะไปถึงจุดที่คุณต้องการได้ นั่นคือการเป็นชาวต่างชาติที่มีสิทธิ์การถือครองที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย.

ตัวเลือกที่ 3: จองซื้อที่ดินเพื่อเช่าระยะ 30 ปี ความเสี่ยงปานกลาง

นี่เป็นตัวเลือกแรกที่สำนักงานขายทุกแห่งเสนอ เพราะมันช่วยให้พวกเขาสามารถรักษาการขายไว้ได้ มันเป็นสิ่งที่ถูกต้องตามกฎหมาย และยังเป็นผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากสิ่งที่คุณได้จองไว้ คุณต้องเข้าใจว่าคุณกำลังเสียอะไรไปบ้าง.

คอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่าที่แท้จริงคืออะไร

สัญญาเช่าเป็นสัญญา ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดระยะเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุดที่ 30 ปี มาตรา 538 กำหนดว่าสัญญาเช่าที่ยาวกว่าสามปีต้องได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะบังคับใช้ได้เพียงสามปีเท่านั้น สัญญาเช่าที่จดทะเบียนจะไม่ใช้สิทธิโควตาต่างชาติ เนื่องจากเจ้าของชาวไทยยังคงถือครองกรรมสิทธิ์อยู่.

สำหรับผู้อ่านชาวแคนาดาหรือชาวอเมริกัน การเปรียบเทียบที่ใกล้เคียงที่สุดคือสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวมากกว่าการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม คุณมีสิทธิครอบครองอย่างเต็มที่เป็นระยะเวลาหนึ่ง คุณไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน เมื่อระยะเวลาการเช่าสิ้นสุดลง อสังหาริมทรัพย์จะกลับคืนสู่เจ้าของเดิม.

ปัญหาการต่อสัญญาหลังคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566

ผู้พัฒนาและผู้ขายมักจะพูดว่า “30 ปี บวกการต่ออายุสองครั้ง” คำกล่าวนี้ไม่ได้สร้างสัญญาสัญญาเช่า 90 ปีที่จดทะเบียนถูกต้อง ในคำตัดสินเลขที่ 4655/2566 ภาคนับเป็นสัญญาสัญญาเช่า 30 ปี และมีการต่ออายุอีกสองครั้งในอีก 30 ปีข้างหน้าในวันเดียวกัน และผู้เช่าได้ชำระเงินสำหรับระยะเวลาทั้งหมด 90 ปีตั้งแต่แรกเริ่ม ศาลฎีกา ศาลมีคำวินิจฉัยว่าการขยายระยะเวลาการใช้สิทธิเป็นโมฆะ เนื่องจากข้อตกลงดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดระยะเวลา 30 ปีตามมาตรา 540 คำวินิจฉัยดังกล่าวไม่ได้ระบุว่าข้อตกลงทุกฉบับที่ให้การขยายระยะเวลาการใช้สิทธิจะถือว่าโมฆะโดยอัตโนมัติ แต่ข้อตกลงใดๆ ก็ตามยังคงถือเป็นข้อตกลงทางสัญญา และไม่ควรถูกมองว่าเป็นการถือครองทรัพย์สินที่ผูกพันกับเจ้าของในภายหลัง.

ผลลัพธ์ที่ได้ในทางปฏิบัติคือง่ายๆ คือให้ประเมินมูลค่าสัญญาเช่าที่ระยะเวลา 30 ปี หากผู้ขายเพิ่มข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญาให้ อย่ากำหนดราคาเป็นสิทธิที่จดทะเบียนไว้เป็นระยะเวลาอีก 60 ปี บทความของเราเกี่ยวกับ ความเชื่อเรื่องสัญญาเช่า 90 ปีในประเทศไทย อธิบายถึงสาเหตุที่ “30+30+30” ไม่ได้ผล.

สิ่งที่ควรเจรจาแทน

การเช่าซื้ออาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมสำหรับผู้เกษียณอายุ เนื่องจากเหมาะกับผู้ที่ต้องการบ้านเป็นที่อยู่อาศัยตลอดชีวิต และไม่สนใจเรื่องการขายต่อ การเลือกทางนี้จึงไม่เหมาะสำหรับนักลงทุน หากคุณเลือกทางนี้ การเช่าจะต้องได้รับการจดทะเบียนด้วย และควรมีรายละเอียดดังต่อไปนี้:

1. สิทธิในการเช่าต่อและในการโอนสิทธิเช่าโดยไม่มีความยินยอมของเจ้าของ มาตรา 544 ของประมวลกฎหมายอาญาไม่อนุญาตให้เช่าต่อหรือโอนสิทธิเช่าได้เว้นแต่ข้อตกลงจะอนุญาต.
2. ระบุข้อความอย่างชัดเจนว่าสัญญาเช่าที่จดทะเบียนยังคงมีผลบังคับใช้แม้มีการโอนกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 569 ห้ามถือว่าคำสัญญาส่วนบุคคลของเจ้าของเดิมจะบังคับใช้กับผู้ซื้อรายต่อไป.
3. เป็นตัวเลือกการซื้อที่อยู่อาศัยแบบ freehold โดยมีเงื่อนไขว่าหากมีสิทธิ์เข้าพักอาศัยจากต่างชาติในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ก็จะสามารถทำได้โดยมีราคาหรือสูตรที่คงที่ และมีกลไกการโอนที่ชัดเจน.
4. ราคาถูกลง การเช่าระยะ 30 ปีมีมูลค่าน้อยกว่าการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในประสบการณ์ของเรา ส่วนลดจากตลาดนั้นเป็นจริง และปัญหาในการขายต่อก็เช่นกัน อย่าจ่ายราคาการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เพื่อเช่า.

เงินเข้า เงินออก

การชำระค่าเช่าแบบครั้งเดียวยังคงถือเป็นค่าเช่าตามกฎหมาย ไม่มีข้อกำหนดเรื่อง FET เพราะคุณไม่ได้เป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อคุณออกจากประเทศไทย การโอนเงินผลประโยชน์จากการเช่าที่ได้รับไปแล้วอาจเป็นเรื่องที่ยากกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อไปได้ การธนาคารจะตรวจสอบประวัติการโอนเงินที่ได้มาครั้งแรกไว้ ดังนั้นควรเก็บเอกสารทุกอย่างไว้ให้ครบ คู่มือการกรอกแบบฟอร์ม FET อธิบายถึงหลักฐานทางกระดาษ.

การประเมินความเสี่ยง: ระดับปานกลาง โครงสร้างถูกต้องตามกฎหมายและจดทะเบียน มีความเสี่ยงทางธุรกิจ คือไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่มีระยะเวลาการเช่าที่ยาวนานกว่า 30 ปี มูลค่าการขายต่อต่ำ และข้อกำหนดการต่อสัญญาที่ไม่มีสิทธิ์จดทะเบียนในระยะยาว ถือว่ายอมรับได้สำหรับที่อยู่อาศัยระยะยาว แต่เป็นที่น่าสงสัยในแง่ของการลงทุน.

ตัวเลือกที่ 4: ซื้อในชื่อคู่สมรสชาวไทยของคุณ ความเสี่ยงระดับปานกลางถึงสูง

หากคุณเป็นคู่สมรสกับคนไทย คุณคู่สมรสของคุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิทธิ์การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนไทยได้ โดยกฎหมายอนุญาตให้ทำเช่นนี้ได้ และนั่นก็เป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงการสมรสและทรัพย์สินของคุณ ไม่ใช่แค่เรื่องทรัพย์สินเพียงอย่างเดียว คุณยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในชื่อคู่สมรสของคุณได้หากยังไม่ได้แต่งงาน และลงทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว เช่น สิทธิประโยชน์ (usufruct), การเช่า (lease), การกู้ยืมเงิน (mortgage) หรือการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (sap-ing-sith).

ประกาศสำนักงานที่ดิน

​ กรมที่ดิน ระเบียบเกี่ยวกับการครอบครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยของชาวต่างชาติและนิติบุคคลต่างชาติ พ.ศ. 2547 โดยเฉพาะข้อ 20 และ 21 กำหนดให้กรณีนี้เป็นไปตามระเบียบดังกล่าว โดยผู้ที่แต่งงานกับชาวต่างชาติเป็นคนไทยสามารถจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในชื่อของคู่สมรสคนไทยได้ โดยเพื่อให้อสังหาริมทรัพย์อยู่ในสิทธิ์ของชาวไทย ทั้งคู่สมรสต้องยืนยันว่าเงินที่ใช้ไปทั้งหมดเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของคู่สมรส (sin suan tua) ไม่ใช่ทรัพย์สินร่วมกัน (sin somros).

ลองอ่านอีกครั้ง คุณกำลังเซ็นเอกสารที่ระบุว่าเงินนั้นไม่เคยเป็นของคุณในฐานะคู่สมรส สถานะการณ์นี้เป็นที่พึ่งพิงของสำนักงานที่ดิน ดังนั้นศาลหย่าก็ต้องพึ่งพากันเช่นกัน อย่างน้อยก็เป็นจุดเริ่มต้น.

การหย่าร้าง: สิ่งที่คำประกาศนั้นทำกับคุณ

มาตรา 1474 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มักสันนิษฐานว่าทรัพย์สินที่ได้มาจากการสมรสเป็นทรัพย์สินร่วมกันของคู่สมรส อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้ คำแถลงร่วมระบุว่าเงินซื้อบ้านเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของคู่สมรสชาวไทย และระเบียบของกรมที่ดินกำหนดให้หน่วยที่ได้มาดังกล่าวเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลตามมาตรา 1472 หากการสมรสสิ้นสุดลง คู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิร่วมถือครองในหน่วยดังกล่าว หากมีข้อเรียกร้องทางสัญญาแยกต่างหากใดๆ ก็จะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี และไม่สามารถถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมได้.

มรดก: กับดักโควตาภาษีมรดก

นี่คือความเสี่ยงที่ผู้ซื้อไม่เคยคาดคิดไว้ หากคู่สมรสชาวไทยของคุณเสียชีวิตและคุณได้รับอสังหาริมทรัพย์ในฐานะชาวต่างชาติที่ไม่มีสิทธิ์ตามมาตรา 19 คุณต้องแจ้งให้สำนักงานที่ดินทราบภายใน 60 วัน และขายอสังหาริมทรัพย์นั้นภายในหนึ่งปี (มาตรา 19 เซนต์ัม) ผู้สืบทอดมรดกที่เป็นชาวต่างชาติที่มีสิทธิ์ตามมาตรา 19 ต้องแจ้งภายใน 60 วัน และขายอสังหาริมทรัพย์นั้นภายในหนึ่งปี เพื่อให้สามารถนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้ในสัดส่วนที่กำหนดของชาวต่างชาติได้ (มาตรา 19 คินเฟีย) หากการขายที่กำหนดไม่เสร็จสิ้น ผู้ว่าการกรมที่ดินมีอำนาจในการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น.

เอ มรดกและคำรับรองสุดท้ายในประเทศไทย ช่วยในการสืบทอดตำแหน่ง แต่ไม่ก่อให้เกิดโควตา การรับมรดกในประเทศไทยในฐานะผู้รับมรดกชาวต่างชาติ ระบุกรอบเวลาไว้.

วิธีลดการสัมผัส

คู่สมรสของคุณสามารถมอบสิทธิประโยชน์ที่จดทะเบียนหรือสัญญาเช่า 30 ปีให้แก่คุณได้ สิทธิประโยชน์คือสิทธิที่แท้จริงในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินนั้น ส่วนสัญญาเช่าคือการมอบสิทธิการครอบครองตามสัญญาสำหรับระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ส่วนมาตรา 1417 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ควบคุมสิทธิประโยชน์ ไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของหรือขัดขวางกฎเกณฑ์การแบ่งมรดก แต่ทั้งสองอย่างสามารถปกป้องการครอบครองต่อไปหลังการหย่าร้างหรือการเสียชีวิตของเจ้าของได้ โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของทั้งสอง ผลทางกฎหมายของการสมรสในประเทศไทย ก่อนลงนาม.

การประเมินความเสี่ยง: ระดับปานกลางถึงสูง ถือเป็นเรื่องที่ถูกต้องตามกฎหมาย แต่คุณไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดิน ผลลัพธ์ของการหย่าร้างเป็นไปในทางที่ทำให้คุณเสียเปรียบโดยตั้งใจ และกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการรับมรดกอาจทำให้ต้องขายที่ดินดังกล่าว เหมาะสำหรับคู่สมรสที่มั่นคงซึ่งคู่สมรสชาวต่างชาติยอมรับผลลัพธ์เหล่านี้ด้วยความเปิดใจ.

ตัวเลือกที่ 5: ซื้อผ่านบริษัทที่มีสัดส่วนการถือหุ้นของชาวไทยเป็นส่วนใหญ่ มีความเสี่ยงสูง

ตัวเลือกสุดท้ายคือการดำเนินคดีกับชาวต่างชาติ เราจึงนำมากล่าวถึงเพราะมันเป็นกฎหมายในรูปแบบที่จำกัด และเพราะคุณจะได้รับข้อเสนอดังกล่าว เราจึงจัดอันดับไว้ท้ายสุด เพราะเวอร์ชั่นส่วนใหญ่ที่ขายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาตินั้นไม่เป็นกฎหมายเลยแม้แต่น้อย.

ฉบับทางกฎหมายที่แคบลง

บริษัทจำกัดในประเทศไทยสามารถซื้อหุ้นในสัดส่วนที่กำหนดของไทยได้เฉพาะเมื่อไม่ถูกกำหนดให้เป็นบุคคลต่างชาติตามมาตรา 97 และ 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน การพิจารณาไม่เพียงแต่เป็นเพียงการระบุว่ามีหุ้นไทย 51% เท่านั้น แต่โครงสร้างทุนและกรณีที่เกี่ยวข้อง จำนวนและสถานะของผู้ถือหุ้นก็มีความสำคัญด้วยเช่นกัน รูปแบบที่ถูกต้องตามกฎหมายจะต้องมีผู้ถือหุ้นชาวไทยที่จ่ายเงินเพื่อซื้อหุ้นของตนใช้สิทธิของตนและถือครองเพื่อประโยชน์ของตนเอง บริษัทจะต้องมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ถูกต้องตามกฎหมายในการเข้าซื้อหน่วยลงทุนดังกล่าว.

เวอร์ชั่นนอมินีและเหตุผลที่มันเป็นความผิด

รุ่นที่มักจะเสนอให้ผู้ซื้อจากต่างประเทศแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง “ผู้ถือหุ้น” ชาวไทยมีสัดส่วนการถือหุ้นเป็นส่วนใหญ่ในเอกสาร แต่ไม่ได้จ่ายเงินใดๆ และทำตามคำสั่งของชาวต่างชาติเท่านั้น ข้อเท็จจริงเหล่านี้บ่งชี้ว่าเป็นการจัดตั้งบริษัทแบบ nominee การถือหุ้นแบบ preference shares การให้กู้ยืมแก่ผู้ถือหุ้น และเอกสารการโอนหุ้น ไม่ถือเป็นการผิดกฎหมายในตัวของมันเอง แต่ความผิดกฎหมายจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ถือหุ้นชาวไทยถือหุ้นในนามของบุคคลอื่นเพื่อหลบเลี่ยงกฎหมาย.

มาตรา 67 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดโทษสำหรับผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในนามของชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างชาติ ไม่ว่าบุคคลดังกล่าวจะถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ การลงโทษคือจำคุกสูงสุด 2 ปี ปรับสูงสุด 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ.

มาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวฉบับที่ 2542 ยังมีผลบังคับใช้เมื่อผู้รับมอบอำนาจชาวไทยช่วยให้ชาวต่างชาติหลีกเลี่ยงข้อจำกัดที่กำหนดไว้ในกฎหมายฉบับนี้ โดยมาตรา 36 ลงโทษทั้งผู้เข้าร่วมจากไทยและชาวต่างชาติที่ยินยอมด้วยโทษจำคุกสูงสุดสามปี ปรับสูงสุด 100,000 ถึง 1,000,000 บาท หรือทั้งสองมาตรา โดยปรับรายวันสูงสุด 10,000 ถึง 50,000 บาท สำหรับการไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาลที่ตามมา.

การบังคับใช้ในปี 2568 และ 2569

นี่ไม่ใช่ความเสี่ยงอีกต่อไปแล้ว กรมพัฒนาธุรกิจการค้าได้คัดกรองบริษัทที่มีการลงทุนจากต่างประเทศมาเป็นระยะเวลานานแล้ว โดยใช้เกณฑ์ตัวชี้วัดต่างๆ และการบังคับใช้กฎหมายก็เพิ่มมากขึ้นในช่วงปี 2025 และ 2026 หุ้นส่วนชาวไทยอาจถูกสอบถามว่าเงินทุนส่วนใหญ่มาจากที่ใด และรายงานธุรกรรมธนาคารก็อาจถูกตรวจสอบได้ กรมสอบสวนคดีพิเศษและสำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงินได้ร่วมมือกันปฏิบัติการในภูเก็ต เกาะสมุย เกาะพงัน และหัวหิน การตรวจสอบข้อมูลบริษัทจะเทียบกับทะเบียนที่ดินและคอนโดมิเนียมของเรา การปราบปรามนอมินีในประเทศไทย และคดีต่างๆ ที่อยู่เบื้องหลัง จะมีการอัปเดตเมื่อมีรายงานกรณีใหม่เพิ่มเข้ามา ผู้ถือหุ้นนอมินีชาวไทย อธิบายถึงการตรวจสอบที่ใช้ในปัจจุบันเมื่อทำการลงทะเบียน.

ผู้รับมอบอำนาจและผู้สอบสวนมองไปไกลกว่ารายการผู้ถือหุ้นไปยังแหล่งเงินทุนและพฤติกรรมของคู่สัญญา โดยบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่เคยจ่ายเงินเพื่อซื้อหุ้นและเพียงแต่ปฏิบัติตามคำสั่งของชาวต่างชาติจะมีความเสี่ยงที่อาจถูกเลือกปฏิบัติอย่างร้ายแรง การใช้สิทธิโหวตแบบเลือกข้างหรือการมีกรรมการชาวต่างชาติไม่ได้เป็นหลักฐานเพียงอย่างเดียวว่ามีการจัดตั้งการเลือกตั้งแบบโหวตข้างเดียว การพิจารณาถึงความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจอย่างครบถ้วนจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง.

ต้นทุนแม้ว่าจะไม่มีใครสืบสวนก็ตาม

บริษัทต้องยื่นงบการเงินที่ได้รับการตรวจสอบทุกปี และจัดประชุมผู้ถือหุ้น หากปล่อยให้ผู้ถือหุ้นหรือกรรมการพักอาศัยอยู่ฟรี การจัดเก็บรายได้ของกรมสรรพากรจะดำเนินการตามหลักการที่เท่าเทียมกัน; รายได้ที่เกิดขึ้นจากบริษัทจะขึ้นอยู่กับงบการเงินที่สมบูรณ์ของบริษัท การซื้อหุ้นในสัดส่วนของไทยของบริษัทจึงไม่ขึ้นอยู่กับหลักฐานตามมาตรา 19(5) แห่งกฎหมายภาษีการค้าและการลงทุน หากคุณขายหุ้น คุณจะต้องซื้อหุ้นเหล่านั้นมาเพื่อรับสิทธิประโยชน์จากประวัติการปฏิบัติตามกฎของบริษัท หรือซื้อหน่วยลงทุนจากบริษัทเอง การขายสินทรัพย์จะก่อให้เกิดผลกระทบทางภาษีและการหักภาษี ทุกขั้นตอนต้องใช้เงินและต้องมีการบันทึกข้อมูล ซึ่งผู้สอบสวนในภายหลังสามารถอ่านได้.

การประเมินความเสี่ยง: สูง. ถูกกฎหมายเฉพาะสำหรับบริษัทไทยแท้จริงที่มีผู้ถือหุ้นชาวไทยที่ลงทุนและดำเนินการเพื่อผลประโยชน์ของตนเองเท่านั้น สำหรับบุคคลต่างชาติที่ต้องการเพียงบ้านเป็นที่อยู่อาศัย การใช้ชื่อผู้รับมอบอำนาจเป็นโครงสร้างอาชญากรรมที่อาจนำไปสู่การขายที่ต้องบังคับ การถูกปรับเงิน และการถูกจำคุก เราไม่จัดตั้งโครงสร้างเหล่านี้ขึ้น และเราแนะนำให้ลูกค้ายกเลิกการใช้ชื่อผู้รับมอบอำนาจดังกล่าว.

ตารางเปรียบเทียบ: ห้าทางเลือกเมื่อโควต้าชาวต่างชาติเต็ม

ตัวเลือก	พื้นฐานทางกฎหมาย	สิ่งที่คุณจะได้รับ	ความเสี่ยงหลัก	การออกและขายต่อ	อันดับความเสี่ยง
1. เดินออกไป รักษาสิทธิ์คืน	CCC มาตรา 377-378; ประกาศการจอง OCPB (มีผลบังคับใช้ 31 มกราคม 2025) สำหรับการขายของนักพัฒนาโครงการ	คืนเงินให้คุณ	ความล่าช้า เป็นไปได้ว่าจะมีการส่งจดหมายก่อนการดำเนินการ	ไม่เกี่ยวข้อง	ต่ำสุด
2. เปลี่ยนหน่วยงานหรืออาคาร หรือรอด้วยสัญญาแบบมีเงื่อนไข	พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 19, 19 ทวิ, 19 คิวร์; เงื่อนไขการจอง	กรรมสิทธิ์ในที่ดินในชื่อของคุณเอง	การรออาจใช้เวลาหลายปี แต่ก็ปลอดภัยหากการชำระเงินเป็นไปตามเงื่อนไข	การขายต่อตามปกติในอัตราภาษีต่างประเทศหรือภาษีไทย	ต่ำ
3. การเช่าระยะยาว 30 ปี	CCC มาตรา 538, 540, 544, 569; คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566	กรรมสิทธิ์เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะตลอดระยะเวลา 30 ปี	ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่มีสิทธิ์จดทะเบียนรับการต่ออายุอัตโนมัติ มีมูลค่าลดลง	การมอบหมายระยะเวลาที่เหลือ ทำให้ขายได้ยากขึ้น	ปานกลาง
4. ชื่อคู่สมรสชาวไทย	ระเบียบข้อบังคับคอนโดมิเนียมของกรมที่ดิน ฉบับที่ 2547 ข้อ 20-21; ข้อบังคับ CCC ฉบับที่ 1472, 1474; พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่ 19 ข้อ 5 และข้อ 19 ข้อ 7	บ้านพักตากอากาศในโควตาของไทย	ไม่มีการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของคู่สมรสชาวต่างชาติ; การขายโดยบังคับภายในหนึ่งปีหลังจากเสียชีวิตของคู่สมรสชาวไทย หากผู้สืบสันดานชาวต่างชาติไม่สามารถเก็บรักษาทรัพย์สินได้	คู่สมรสขายสินค้าในสิทธิ์ภาษีไทย	ระดับปานกลางถึงสูง
5. บริษัทในประเทศไทย	กฎหมายที่ดินมาตรา 97-98; พระราชบัญญัติอาคารชุดมาตรา 19 ทวิ และมาตรา 67; พระราชบัญญัติ FBA มาตรา 36 ซึ่งมีการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางธุรกิจ	บริษัทในเครือของบริษัทไทยที่ผ่านเกณฑ์มีสิทธิ์ถือหุ้นในสัดส่วนที่กำหนดในไทย	การจับกุมบุคคลต่างชาติเป็นการฝ่าฝืนมาตรา 67; การบังคับใช้กฎหมาย DBD และ DSI อย่างจริงจัง; ค่าใช้จ่ายประจำปี	การขายหุ้นหรือสินทรัพย์ ทั้งสองอย่างต้องเสียภาษีและต้องได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียด	สูง

สิ่งที่ไม่ใช่ทางเลือก (แม้ว่าจะมีคนแนะนำก็ตาม)

“แค่เป็นเจ้าของร่วมกับเพื่อนชาวไทย”

การปฏิบัติงานของสำนักงานที่ดินจะถือว่าหน่วยที่มีผู้ร่วมถือครองเป็นบุคคลต่างชาติเป็นหน่วยที่ถือครองโดยบุคคลต่างชาติ พื้นที่ทั้งหมดจะถูกนำมาคำนวณตามจำนวนสูงสุด 49 เปอร์เซ็นต์ ไม่ใช่เพียงครึ่งเดียว การเป็นผู้ร่วมถือครองไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิ์ในสัดส่วนการถือครอง โดยยังทำให้เพื่อนของคุณมีสิทธิ์ในบ้านของคุณได้อีกด้วย.

“ในไม่ช้าโควต้าจะเพิ่มเป็น 75% คน”

ในปี 2024 คณะรัฐมนตรีได้ขอให้กระทรวงมหาดไทยศึกษาการเพิ่มขีดจำกัดเป็น 75% ปี และขยายระยะเวลาการเช่าเป็น 99 ปี แนวคิดนี้ได้รับความคัดค้านอย่างหนัก ในเดือนสิงหาคมปี 2026 ยังไม่มีกฎหมายแก้ไขใดผ่านเข้ามา โดยมาตรา 19 ทวิ ยังคงระบุว่าต้องมีอายุ 49% ปี ไม่ควรซื้อทรัพย์สินด้วยความเชื่อว่ากฎหมายจะเปลี่ยนแปลงในทางที่ดีของคุณ หากกฎหมายเปลี่ยนแปลงไป คุณก็สามารถได้ประโยชน์ในภายหลังได้.

“ผู้พัฒนารับประกันโควตาต่างชาติเมื่อมีการโอนย้าย”

ผู้พัฒนาไม่สามารถรับประกันได้ว่าสำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนสิ่งใดไว้ได้ มันสามารถเพียงแค่สัญญาว่าจะคืนเงินให้คุณได้เท่านั้น หากการจดทะเบียนไม่สำเร็จ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าในสัญญาจะระบุอย่างชัดเจนว่าต้องกำหนดวันและจำนวนเงินอย่างไร คู่มือซื้อคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จ อธิบายวิธีการเขียนข้อกำหนดการคืนเงิน.

“ขอวีซ่า Elite หรือ LTR ก็แล้วกฎก็เปลี่ยนไป”

ไม่มีการเปลี่ยนแปลงสิทธิ์วีซ่า โดยมาตรา 19 กำหนดว่าใครสามารถเป็นเจ้าของได้ และผู้ซื้อจากต่างประเทศส่วนใหญ่มีสิทธิ์ผ่านทางเงินตราต่างประเทศตามมาตรา 19(5) ไม่ใช่ผ่านวีซ่า โดยมาตรา 19 บีระบุข้อจำกัดว่าชาวต่างชาติที่ผ่านเกณฑ์สามารถมีทรัพย์สินรวมกันได้เท่าไร วีซ่า Elite หรือ LTR ไม่สามารถครอบคลุมอาคารทั้งหมดได้.

ทีละขั้นตอน: ควรทำอะไรบ้างในสัปดาห์นี้

1. รับจดหมายแจ้งสิทธิ์. สอบถามผู้รับมอบอำนาจของคอนโดมิเนียมเพื่อขอใบรับรองการเป็นเจ้าของต่างประเทศ เก็บสำนักงานขายไว้ให้ห่างๆ.
2. ระงับการชำระเงิน. ห้ามชำระเงินมัดจำหรือเงินส่วนต่างใดๆ จนกว่าสถานะของโควตาจะได้รับการแก้ไขเป็นลายลักษณ์อักษร.
3. อ่านแบบฟอร์มการจองของคุณอีกครั้ง. ตรวจสอบข้อความใดๆ ที่ระบุถึงคุณสมบัติของผู้ซื้อจากต่างประเทศ ระยะเวลาในการทำสัญญาขาย และเงื่อนไขการคืนเงิน โดยต้องถ่ายรูปเก็บไว้.
4. ส่งจดหมายแจ้งความประสงค์เป็นลายลักษณ์อักษร. ระบุว่าหน่วยนั้นไม่สามารถจดทะเบียนให้กับคุณได้ และอ้างอิงตามมาตรา 378 ของพระราชบัญญัติ.
5. ตัดสินใจด้วยตัวเลข. หากคุณกำลังพิจารณาเช่าบ้าน ขอราคาเป็นค่าเช่าและเปรียบเทียบกับราคาที่ซื้อบ้านแบบกรรมสิทธิ์เช่า หากคุณพิจารณาชื่อของคู่สมรส ราคาในกรณีหย่าร้างและความเสี่ยงในเรื่องมรดกให้ทำอย่างตรงไปตรงมา.
6. ตรวจสอบสัญญาทดแทนก่อนเซ็นต์สัญญา. สัญญาเช่า สัญญาซื้อขายแบบมีเงื่อนไข หรือสัญญาซื้อขายเพื่อการเป็นคู่ชีวิตแต่ละฉบับจำเป็นต้องมีข้อกำหนดที่แตกต่างกันไป แพ็คเกจอสังหาริมทรัพย์แบบจ่ายเงินล่วงหน้า เริ่มต้นที่ 19,900 บาท สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียม และรวมถึงการตรวจสอบสัญญา.

ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมที่ต้องคาดหวัง

รายการ	ค่าใช้จ่ายทั่วไป	หมายเหตุ
ใบรับรองโควตาจากนิติบุคคลต่างประเทศ	ฟรี 1,000 บาท	โดยปกติจะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้พร้อมกับการโอนเงิน
จดหมายจากทนายความเพื่อเรียกคืนค่าธรรมเนียมการจอง	ตั้งแต่ 2,000 บาท (การปรึกษาแบบหนึ่งชั่วโมง) ไปจนถึงแพ็คเกจแบบชำระเงินล่วงหน้า	ส่วนใหญ่การคืนเงินจะได้รับการอนุมัติโดยไม่ผ่านศาล
การลงทะเบียนสัญญาเช่าระยะ 30 ปี	ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 1% รายการ บวกค่าธรรมเนียมตราประทับ 0.1% รายการ สำหรับค่าเช่าทั้งหมด	ชำระที่สำนักงานที่ดิน; ตกลงกันว่าจะใครเป็นผู้จ่าย
การโอนกรรมสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์ (เมื่อมีสิทธิ์จำกัด)	ค่าธรรมเนียมการโอนเงิน 2% เท่า รวมภาษีหัก ณ ที่จ่าย และกรณีที่เหมาะสม อาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าธรรมเนียมตราประทับเพิ่มเติม	ดูคู่มือการซื้อคอนโดของเราเพื่อดูรายละเอียดทั้งหมด
สิทธิประโยชน์จากคู่สมรสชาวไทย	50 บาท หากลงทะเบียนโดยไม่มีค่าชดเชย; หากได้รับค่าชดเชย จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนเพิ่มเติมอีก 1% บาท บวกกับค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์ 0.5% บาท	ค่าเช่าจะถูกเรียกเก็บแยกต่างหากตามอัตราค่าเช่าที่ระบุไว้ข้างต้น
บริษัทในประเทศไทย (การจัดตั้งและปฏิบัติตามข้อกำหนดประจำปี)	การตั้งค่าเริ่มต้น 30,000 บาท; การตรวจสอบและยื่นภาษีประจำปี 25,000 บาท	ค่าใช้จ่ายยังคงเพิ่มขึ้นทุกปี และเวอร์ชันที่เสนอให้เป็นความผิดกฎหมาย

ตัวเลขเหล่านี้เป็นข้อมูล ณ เดือนสิงหาคม ปี 2026 ค่าธรรมเนียมของรัฐบาลอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามกฎกระทรวง และบางครั้งก็มีการเสนอค่าธรรมเนียมการโอนที่ลดลงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ำกว่า.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับโควตาชาวต่างชาติเต็มจำนวน

ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

เราให้บริการแก่ลูกค้าชาวต่างชาติในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2006 โดยให้บริการในภาษาอังกฤษ ฝรั่งเศส และไทย เมื่อมีจำนวนโควตาเต็ม เราจะดำเนินการตามขั้นตอนดังต่อไปนี้ทันที 1. ตรวจสอบสถานะโควตาจริงกับผู้รับมอบอำนาจทางกฎหมาย 2. รวบรวมเงินมัดจำหรือโอนไปยังหน่วยที่สามารถเป็นของคุณได้ และ 3. ตรวจสอบสัญญาเช่าหรือสัญญาแบบมีเงื่อนไขใดๆ ก่อนที่คุณจะเซ็นต์สัญญา.

เริ่มต้นด้วย การปรึกษาด้านสุขภาพแบบหนึ่งชั่วโมง ราคา 2,000 บาท, หรือเลือก แพ็กเกจคอนโดมิเนียมแบบจ่ายเงินล่วงหน้า เริ่มต้นที่ 19,900 บาท. คุณยังสามารถ ติดต่อทนายความชาวไทย โดยตรง หรือดูผ่านทางเว็บไซต์ของเรา บริการด้านกฎหมายทรัพย์สินของไทย.

ประเด็นสำคัญ

• การกำหนดโควตาชาวต่างชาติเต็มจำนวนหมายความว่าสำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนที่อยู่อาศัยดังกล่าวให้กับคุณ กฎหมายอาคารชุดมาตรา 19 ทวิ ระบุว่ามีข้อจำกัดสูงสุด 49% รายการที่ต้องปฏิบัติตามทุกครั้งที่โอนกรรมสิทธิ์ โดยไม่มีการพิจารณาเป็นกรณีพิเศษใดๆ.
• การดำเนินการที่มีความเสี่ยงต่ำที่สุดคือการเรียกคืนค่าธรรมเนียมการจอง หรือการย้ายไปที่โครงการที่ยังเหลือสิทธิ์อยู่ มาตรา 378 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎเกณฑ์การจองของ OCPB สำหรับการขายโครงการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้กำหนดให้มีการคืนเงินค่าธรรมเนียมการจอง.
• สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย แต่เป็นผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างกัน โดยให้มูลค่าที่ 30 ปี การตัดสินใจที่ 4655/2566 ยกเลิกการต่ออายุ 30 ปีที่จ่ายล่วงหน้าสองครั้งที่ออกแบบมาเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดตามกฎหมาย; ข้อความในการต่ออายุไม่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่า 90 ปีที่จดทะเบียน.
• การซื้อทรัพย์สินในชื่อคู่สมรสชาวไทยจะทำให้ทรัพย์สินนั้นไม่อยู่ในความครอบครองของคุณในกรณีที่เกิดการหย่าร้าง หลังจากที่คู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ตามมาตรา 19 quinque และ 19 septem อาจต้องให้ผู้สืบทายาทชาวต่างชาติขายทรัพย์สินภายในหนึ่งปี ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้สืบทายาทและความจำกัดที่กำหนดไว้.
• บริษัทในประเทศไทยสามารถถือครองหน่วยในสัดส่วนที่กำหนดไว้ในกฎหมายได้เฉพาะเมื่อไม่ถือว่าเป็นผู้ประกอบการจากต่างประเทศ และผู้ถือหุ้นชาวไทยของบริษัทได้ลงทุนและดำเนินการเพื่อผลประโยชน์ของตนเองเท่านั้น การถือครองหน่วยของชาวต่างชาติถือเป็นการกระทำผิดตามมาตรา 67 ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ส่วนมาตรา 36 ของพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวก็มีผลบังคับใช้เช่นกันเมื่อการจัดตั้งดังกล่าวละเมิดข้อจำกัดตามกฎหมายดังกล่าว.
• การเป็นเจ้าของร่วมกับชาวไทย การให้เช่าตามสัญญา “30+30+30” การรับประกันสิทธิ์การพัฒนาโครงการ และข้อเสนอ 75% ไม่สามารถแก้ปัญหาได้.

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายไทย ณ เดือนสิงหาคม 2026 ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมายสำหรับธุรกรรมของคุณ คำอ้างอิงทางกฎหมายคือพระราชบัญญัติที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยฉบับที่ 2522 (B.E. 2522) ตามการแก้ไขเพิ่มเติม รัฐธรรมนูญและกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวฉบับที่ 2542 (B.E. 2542) คำตัดสินของศาลจะระบุด้วยหมายเลขศาลฎีกา (Dika) และปีในรัชกาลพุทธ.