ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
TL;DR. Under Thai law the longest enforceable land lease is thirty years. Any promise of automatic renewals to create a “30 + 30 + 30” or 90-year lease in Thailand is void. The ศาลฎีกา has ruled several times that such pre-signed extensions are not binding. If you want long-term security, you need a strong thirty-year lease today. You need useful tools. These include a Thailand พื้นผิว, a usufruct agreement in Thailand, and a good succession clause. Be ready to negotiate new terms when it is time to renew.
สารบัญ
กลยุทธ์การขายแบบ 30 + 30 + 30
Resort-area agents often promise foreigners a guaranteed 90-year lease. You register thirty years now and sign two further leases “in บัญชีพักทรัพย์.” The idea sounds perfect: three decades of effortless living three times in a row. It feels safer than การเป็นเจ้าของบริษัทตัวแทน, และเอกสารทางการตลาดอ้างว่าถูกต้องตามกฎหมาย.
ขีดจำกัดทางกฎหมาย: เพียงสามสิบปีเท่านั้น
มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของประเทศไทย ระบุว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะเกินสามสิบปีไม่ได้ และหากกำหนดระยะเวลาไว้นานกว่านั้น ก็จะถูกลดลงเหลือสามสิบปี มาตราเดียวกันนี้ยังอนุญาตให้ต่ออายุสัญญาเช่าได้เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว แต่ระยะเวลาที่ต่ออายุนั้นเองก็ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันที่ต่ออายุ โปรดอ่านอย่างละเอียด เนื่องจากข้อจำกัดดังกล่าวมีไว้สำหรับแต่ละวาระและสำหรับการต่ออายุล่วงหน้า มาตรานี้ไม่ได้กำหนดเพดานว่าสัญญาเช่าสามารถต่ออายุได้กี่ครั้ง สิ่งที่ไม่ยอมให้ทำคือการตกลงต่ออายุสัญญาก่อนที่วาระปัจจุบันจะสิ้นสุดลง แต่ละวาระใหม่จะต้องเป็นสัญญาฉบับใหม่ ที่ต้องลงลายมือชื่อและจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินหลังจากสัญญาฉบับก่อนหน้าหมดอายุลง ใน คำพิพากษาที่ 4655/2566 ศาลฎีกาได้ล้มเลิกวิธีหลีกเลี่ยงกฎหมายมาตรฐาน เจ้าของที่ดินได้ทำสัญญาเช่าสามสิบปีและในวันเดียวกันนั้นได้สัญญาว่าจะให้เช่าต่ออีกสองวาระๆ ละสามสิบปี โดยค่าเช่าสำหรับทั้งเก้าสิบปีได้ชำระล่วงหน้าพร้อมกับค่าเช่าสำหรับสามสิบปีแรก ศาลวินิจฉัยว่าคู่สัญญาตั้งใจอย่างชัดเจนที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ดังนั้นส่วนของการต่อสัญญาจึงเป็นโมฆะ ศาลยังได้ปฏิเสธข้อต่อสู้สำรองของผู้เช่าที่ว่าคำสัญญานั้นควรมีผลผูกพันตัวเจ้าของที่ดินเป็นการส่วนตัวอย่างน้อยที่สุด เนื่องจากหากวิธีนั้นใช้ได้ผล มาตรา 540 ก็จะไม่มีผลบังคับใช้อีกต่อไป ผู้เช่าถูกขับไล่และสูญเสียเงินที่จ่ายไปสำหรับระยะเวลาหกสิบปีส่วนเกิน.
สัญญาเช่า 99 ปี และโควตาคอนโดมิเนียม 75 เปอร์เซ็นต์
มาตรการสองประการถูกนำไปเสนออ้างต่อผู้ซื้อชาวต่างชาติราวกับว่ามีผลบังคับAใช้เป็นกฎหมายแล้ว ได้แก่ การขยายเวลาการเช่าสูงสุดเป็น 99 ปี และการเพิ่มโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารชุดจากร้อยละ 49 เป็นร้อยละ 75 ทั้งสองประการยังไม่ได้ตราเป็นกฎหมาย มาตรา 540 ยังคงมีข้อความตามที่ระบุไว้ข้างต้น และเพดานการเช่าสามสิบปีคือสิ่งที่ศาลไทยนำมาใช้กับสัญญาเช่าที่ลงนามในวันนี้ ตรวจสอบสถานะเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2026.
So treat a 99-year offer exactly as you would treat a 90-year one: thirty years of enforceable right, followed by a hope. If a change is ever enacted it will not retroactively validate a structure a court has already struck down. Our page on the โควต้าการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในประเทศไทย ติดตามข้อเสนอทั้งสองรายการและบันทึกขั้นตอนที่แต่ละรายการไปถึงจริง ๆ.
ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่เบื้องหลังความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับสัญญาเช่า 90 ปีในประเทศไทย
When the first thirty-year term expires the landowner, or whoever inherits the land, can simply refuse to renew. If the owner dies or sells, you lose leverage in the สิทธิการเช่า agreement. Without a succession clause, your lease can even end on your own death, leaving heirs with nothing in the case of a lease contract. Buyers who believe the 90-year promise often skip การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ, forget to add protective rights and end up exposed.
ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าในระยะยาว
การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินช่วยให้คุณเป็นเจ้าของวิลล่าหรือบ้านได้ในขณะที่เช่าที่ดิน ซึ่งหมายความว่าแม้สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง คุณก็ยังคงควบคุมตัวอาคารได้ การให้สิทธิเก็บกิน สิทธิ์ในการครอบครองและใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต ซึ่งเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เกษียณอายุที่กำลังพิจารณาทำสัญญาเช่า 30 ปี การใส่เงื่อนไขการสืบทอดและจัดทำพินัยกรรมภาษาไทยสองภาษาจะช่วยให้ทายาทสามารถรับมรดกในช่วงเวลาที่เหลืออยู่ของสัญญาเช่าได้อย่างง่ายดาย.
ค่าใช้จ่ายทั่วไปและค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าของรัฐบาลอยู่ที่ 1.1 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าที่แจ้งไว้สำหรับ ข้อตกลงการเช่า. การร่างและแปลสัญญาเช่าสองภาษาโดยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายประมาณ 20,000 ถึง 30,000 บาท ผู้เชี่ยวชาญจะให้บริการนี้ การค้นหาชื่อเรื่อง และ ชุดเอกสารตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมจะอยู่ระหว่างสิบถึงสองหมื่นห้าพัน เมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินแล้ว ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ถือว่าเป็นการประกันภัยที่ไม่สูงนัก.
การเป็นเจ้าของบริษัท กับการเช่า
Some advisers encourage Thai companies to pursue land ownership. However, นอมินี crack-downs and yearly compliance costs can often be more than the benefits. A thirty-year lease agreement can be beneficial. It may include superficies rights. This type of lease is often easier, cheaper, and better for a home.
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการเช่าระยะยาว 90 ปีในประเทศไทย
สถานะทางกฎหมายของการเช่า 90 ปีในประเทศไทย
ในประเทศไทย การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลา 90 ปี ไม่ได้รับการยอมรับตามกฎหมาย ตามคำพิพากษาของศาลฎีกาของไทย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถมีกำหนดระยะเวลาเกินกว่า 30 ปี การต่ออายุอัตโนมัติถือเป็นโมฆะ ซึ่งหมายความว่าสัญญาเช่าที่ระบุระยะเวลา 90 ปีนั้นผิดกฎหมายและไม่สามารถบังคับใช้ได้.
ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ ชาวต่างชาติสามารถขอรับได้ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยระยะเวลา 30 ปี. สัญญาเช่าประเภทนี้มีผลผูกพันทางกฎหมาย และอาจมีเงื่อนไขการต่ออายุ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต่างชาติจำเป็นต้องปรึกษาทนายความเพื่อให้มั่นใจว่าปฏิบัติตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างถูกต้อง.
ตัวเลือกการต่ออายุสัญญาเช่าทำงานอย่างไรภายใต้กฎหมายเช่าของไทย
The parties can negotiate a new lease once the first thirty years have run out, and a renewed term may itself run up to thirty years from the date of renewal. What cannot be done is to fix that renewal in advance. A renewal promised at the start of the lease was held void in Supreme Court decision 4655/2566. A reciprocal contract with special consideration beyond an ordinary lease is a genuine and separate doctrine in Thai law, but it does not lift the thirty-year ceiling; it matters because it can bind the landlord’s heirs and can be enforced even where the ordinary writing and registration rule in section 538 was not met. What section 538 actually costs you if you skip it is the rest of the term. A hire of immovable property for more than three years is enforceable only for three years unless it is made in writing and registered with the competent official. So a signed thirty-year lease that never reaches the land office is not a thirty-year lease with a paperwork problem: it is a three-year lease. And under section 564 a lease ends at the close of its agreed term automatically, with no notice required from either side, which is why nothing about a renewal happens by default.
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีในประเทศไทยสิ้นสุดลง จะเกิดอะไรขึ้น?
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีสิ้นสุดลง สัญญาเช่าอาจได้รับการต่ออายุ แต่การต่ออายุนี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ คู่สัญญาต้องตกลงกันในเงื่อนไข และต้องร่างสัญญาเช่าฉบับใหม่ ซึ่งหมายความว่าทรัพย์สินจะไม่ถือว่ายังคงอยู่ภายใต้สัญญาเช่าเดิม เว้นแต่ทั้งสองฝ่ายจะยินยอม.
ในประเทศไทยมีข้อกำหนดใดบ้างสำหรับการต่ออายุสัญญาเช่า?
สัญญาเช่าสามารถขยายระยะเวลาได้ แต่การขยายนั้นจะต้องเป็นข้อตกลงใหม่ที่ทำขึ้นหลังจากระยะเวลาปัจจุบันสิ้นสุดลง นโยบายไปจดทะเบียนที่สำนักงานดิน และมีกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบนับจากวันที่ต่ออายุสัญญา สัญญาต่างตอบแทนที่มีค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาเป็นประเภททรัพยากรที่มีอยู่จริงในกฎหมายไทย ซึ่งถูกสร้างขึ้นโดยคำพิพากษาของศาลมากกว่าที่จะถูกบัญญัติไว้ในมาตราเดียว และอยู่บนพื้นฐานของกฎเกณฑ์เรื่องหนี้ต่างตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ถึงมาตรา 376 เป็นเรื่องที่ควรรู้ เนื่องจากสัญญาดังกล่าวสามารถผูกพันทายาทของเจ้าของที่ดินและสามารถบังคับใช้ได้แม้ว่าจะไม่เคยมีการจดทะเบียนการเช่าเลยก็ตาม อย่างไรก็ตาม สัญญานี้ไม่ได้ทำให้ได้ระยะเวลาการเช่าเกินกว่าสามสิบปี และไม่สามารถช่วยการต่ออายุสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ได้.
นักลงทุนต่างชาติควรรู้ข้อมูลอะไรบ้างเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต?
นักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตควรทราบว่า ระยะเวลาเช่าสูงสุดคือ 30 ปี และยังมีโอกาสต่อสัญญาเช่าได้ จึงควรขอคำปรึกษาด้านกฎหมายเพื่อทำความเข้าใจกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างมีประสิทธิภาพ.
ขั้นตอนการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานที่ดินในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
ในการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานที่ดินในประเทศไทย ทั้งสองฝ่ายต้องเตรียมเอกสารที่จำเป็นให้พร้อม จากนั้นต้องยื่นเอกสารเหล่านั้นต่อหน่วยงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง สัญญาเช่า ต้องระบุระยะเวลาการใช้งานให้ชัดเจน และต้องระบุตัวเลือกในการต่ออายุด้วย เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย.
ในประเทศไทย สามารถทำสัญญาเช่าระยะยาวเกิน 30 ปีได้หรือไม่?
ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีระยะเวลาไม่เกินสามสิบปี การพยายามทำสัญญาเช่านานกว่านั้นถือเป็นสิ่งผิดกฎหมายและไม่สามารถบังคับใช้ได้ ซึ่งได้รับการยืนยันจากคำพิพากษาของศาลฎีกาแล้ว.
ฉันควรขอคำปรึกษาด้านกฎหมายอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย?
ก่อนเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย สิ่งสำคัญคือต้องขอคำปรึกษาด้านกฎหมาย คำปรึกษานี้ควรครอบคลุมถึงเงื่อนไขการเช่า ตัวเลือกการต่อสัญญา และกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจระยะเวลาการเช่าเป็นสิ่งสำคัญ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อตกลงนั้นสามารถบังคับใช้ได้ ซึ่งจะช่วยปกป้องการลงทุนของคุณ คุณอาจต้องการปรึกษาสำนักงานกฎหมาย เพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารของคุณถูกต้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณลงทุนด้วยเงินจำนวนมาก.
ต้องการสัญญาเช่าในประเทศไทย
นับตั้งแต่ปี 2549 ThaiLawOnline ได้ร่างและจดทะเบียนสัญญาเช่า สิทธิในที่ดิน และสิทธิเก็บกินหลายร้อยฉบับ. นัดหมายเพื่อขอคำปรึกษาจากเรา. อย่าพึ่งพาความเชื่อแบบผิดๆ อายุ 90 ปี ปกป้องการลงทุนของคุณด้วยกลยุทธ์ที่ถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่วันนี้.
ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี
คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.
Last reviewed: 15 September 2026. Sections 538, 540, 541 and 564 of the Civil and Commercial Code were read in Thai and English from this site’s own statute library: section 540 for the thirty-year ceiling, for the reduction of any longer term to thirty, and for renewal not exceeding thirty years from the time of renewal; section 538 for the rule that a hire of more than three years is enforceable only for three years unless made in writing and registered; and section 564 for a lease ending at the close of its term without notice. Not verified in this review: the Supreme Court decisions cited above, the practical land office steps, and the commentary on structures marketed as ninety-year leases.
เครื่องตรวจสัญญาเช่า ฟรี
วางสัญญาเช่าของท่าน เราจะตรวจกับห้าข้อสัญญาที่มักก่อปัญหาบ่อยที่สุด
เปิดเครื่องมือถามผู้ช่วย AI ของเรา ฟรี
เรียนรู้จากกฎหมายไทยและคำพิพากษาศาลฎีกากว่า 77,000 คดี ถามได้ทุกเรื่อง ฟรี
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.