รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
บันทึกการปรับปรุง
- 2 พฤศจิกายน 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
TL;DR. ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระยะเวลาเช่าที่ยาวที่สุดสำหรับที่ดินหรือบ้านคือสามสิบปี (กฎหมายฉบับปี 1999 แยกต่างหากอนุญาตให้ยาวได้สูงสุด 50 ปี แต่สำหรับธุรกิจหรืออุตสาหกรรมเท่านั้น) แพ็กเกจ “30 + 30 + 30” ไม่ได้ให้สิทธิ์เช่า 90 ปีในประเทศไทย การให้สัญญาว่าจะต่อสัญญาไม่ถือเป็นการสิ้นสุดสัญญาโดยตัวมันเอง แต่เป็นเพียงคำมั่นสัญญาที่อยู่ภายนอกสัญญาที่จดทะเบียนเท่านั้น ศาลฎีกา ได้พิพากษาว่าคำมั่นดังกล่าวรายหนึ่งเป็นโมฆะ ในกรณีที่การต่อระยะเวลาอีกสองคราว คราวละสามสิบปี ในอัตราค่าเช่าเดิมซึ่งชำระไว้ตั้งแต่แรก มีเจตนาอย่างชัดแจ้งเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดดังกล่าว (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566) หากคุณต้องการความมั่นคงในระยะยาว คุณต้องมีสัญญาเช่าสามสิบปีที่รัดกุมในวันนี้ คุณต้องมีเครื่องมือที่เป็นประโยชน์ ซึ่งรวมถึง สิทธิเหนือพื้นดิน, สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทย, และมีข้อตกลงการสืบทอดที่ดี เตรียมพร้อมที่จะเจรจาข้อตกลงใหม่เมื่อถึงเวลาต่อสัญญา.
สารบัญ
กลยุทธ์การขายแบบ 30 + 30 + 30
ตัวแทนในพื้นที่รีสอร์ทมักสัญญากับชาวต่างชาติว่าจะได้สัญญาเช่า 90 ปีแบบรับประกัน คุณจดทะเบียนการเช่าสามสิบปีในตอนนี้ และลงนามสัญญาเช่าอีกสองฉบับ “ฝากไว้ในรูปแบบ บัญชีพักทรัพย์.”แนวคิดนี้ฟังดูสมบูรณ์แบบ: การใช้ชีวิตอย่างราบรื่นเป็นเวลาสามทศวรรษติดต่อกันสามครั้ง มันรู้สึกปลอดภัยกว่า การถือครองผ่านบริษัทนอมินี, และเอกสารทางการตลาดอ้างว่าถูกต้องตามกฎหมาย.
ขีดจำกัดทางกฎหมาย: เพียงสามสิบปีเท่านั้น
มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระบุว่าระยะเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถเกินสามสิบปี และระยะเวลาที่ยาวกว่านั้นถูกจำกัดเป็นสามสิบปีเท่านั้น ส่วนเดียวกันนี้ยังอนุญาตให้สามารถต่อสัญญาได้อีกครั้งหนึ่งเมื่อหมดอายุ แต่ระยะเวลาที่ต่อได้นั้นไม่สามารถเกินสามสิบปีนับจากวันที่ต่อสัญญาแล้วได้ อ่านให้ละเอียด เพราะข้อจำกัดอยู่ที่แต่ละระยะสัญญา ส่วนที่ระบุว่าระยะเวลาการต่อสัญญาไม่สามารถจำกัดได้นั้นไม่ได้กำหนดจำนวนครั้งที่สัญญาเช่าสามารถต่อได้ และการต่อสัญญาจะเริ่มนับจากตอนสิ้นสุดระยะสัญญาปัจจุบันเท่านั้น: ระยะเวลาใหม่แต่ละระยะต้องได้รับการจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าของตนเอง โดยมีระยะเวลาสูงสุดสามสิบปีนับจากวันที่นั้นไป ส่วนคำมั่นสัญญาที่ให้ไว้ตอนแรกว่าจะต่อสัญญาในภายหลังนั้นถือเป็นภาระผูกพันแยกต่างหาก สามารถบังคับใช้ได้: ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4872/2539 ผู้สืบทอดมรดกของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดให้ต้องปฏิบัติตามคำมั่นสัญญาของสัญญาเช่าที่จะต่อสัญญาทุกสามปี เนื่องจากผู้เช่าได้ยอมรับคำมั่นสัญญาดังกล่าวโดยไม่ทราบถึงการเสียชีวิตของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (มาตรา 169 วรรคสอง ศาลระบุว่ามาตรา 360 ไม่สามารถใช้บังคับได้) การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในภายหลังของบุคคลอื่นไม่ถือว่ามีผลบังคับตามสัญญา เว้นแต่ว่าบุคคลนั้นได้ตกลงรับข้อผูกพันตามสัญญา (6763/2541 ซึ่งเจ้าของได้มอบที่ดินให้แก่ลูกสาวของตน) ศาลจะไม่รับรองการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในภายหลังที่ใช้เพื่อหลีกเลี่ยงบทบัญญัติมาตรา 540 ได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ศาลฎีกาได้วินิจฉัยล้มวิธีเลี่ยงกฎหมายที่ใช้กันทั่วไป เจ้าของที่ดินได้ให้เช่าที่ดินมีกำหนดสามสิบปี และในวันเดียวกันได้ให้คำมั่นว่าจะให้เช่าต่ออีกสองคราว คราวละสามสิบปี ด้วยค่าเช่าและเงื่อนไขเดิม ศาลฟังว่าผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าสำหรับระยะเวลาทั้งเก้าสิบปีไว้ตั้งแต่แรก คือ 1,500,000 บาทสำหรับสามสิบปีแรก และ 600,000 บาทสำหรับแต่ละคราวที่ต่อออกไป รวมเป็นเงิน 2,700,000 บาท ศาลวินิจฉัยว่าคู่สัญญามีเจตนาอย่างชัดแจ้งที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ข้อตกลงส่วนที่ว่าด้วยการต่ออายุสัญญาเช่าจึงตกเป็นโมฆะ จากนั้นศาลไม่รับข้อต่อสู้สำรองของผู้เช่าที่ว่าคำมั่นดังกล่าวอย่างน้อยควรผูกพันเจ้าของที่ดินเป็นการส่วนตัว เพราะหากเป็นเช่นนั้นมาตรา 540 ก็จะไม่มีผลบังคับเลย ผู้เช่าถูกขับไล่ ฟ้องแย้งของผู้เช่าที่ขอให้จดทะเบียนการเช่าต่ออีกสามสิบปีถูกยก และศาลสั่งให้ผู้เช่าชดใช้ค่าเสียหายแก่เจ้าของที่ดินเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไป คำพิพากษาไม่ได้สั่งให้คืนเงินสำหรับระยะเวลาเช่าที่เป็นโมฆะ เพราะไม่มีการเรียกร้องให้คืนเงิน ศาลได้นำเงินที่ชำระไปแล้วมาพิจารณาเมื่อกำหนดค่าเสียหาย คดีนี้มาจากจังหวัดภูเก็ต เกี่ยวกับสัญญาเช่าที่จดทะเบียนในปี 1990.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 540
An ordinary fixed-term lease of immovable property is limited to 30 years. Section 540 permits renewal for up to 30 years from renewal. A lease made for a longer term is reduced to 30 years.
Full text
Immovable property may not be let for a period exceeding thirty years. If a contract has been made for a longer period, that period shall be reduced to thirty years. The period of hire referred to above may, on its expiry, be renewed, but the renewal must not exceed thirty years from the date of renewal.
ThaiLawOnline translation
Section 538
Any lease of immovable property is unenforceable by action without written evidence signed by the party liable. A lease for more than 3 years, or for the life of the lessee or lessor, must also be made in writing and registered, otherwise it is enforceable only for 3 years.
Full text
A hire of immovable property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years, or for the life of the hirer or of the letter, it is enforceable by action for three years only, unless it is made in writing and registered with the competent official.
ThaiLawOnline translation
Section 564
Full text
A contract of hire comes to an end on the expiry of the agreed period, without the need for prior notice.
ThaiLawOnline translation
Section 3 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Full text
In this Act: "lease" means a lease of immovable property for commerce or industry with a lease term exceeding 30 years but not exceeding 50 years; "Director-General" means the Director-General of the Department of Lands.
ThaiLawOnline translation
Section 4 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Full text
A lease under this Act must be made in writing and registered with the competent official, otherwise it is void. On expiry of the lease term, the lessee and lessor may agree to extend the lease term for a period of not more than 50 years from the date of agreement, and this must be made in writing and registered with the competent official, otherwise it is void.
ThaiLawOnline translation
Section 1410
Superficies is the registered right to own buildings, structures, or plantations on another's land, separately from the land itself.
Full text
The owner of a piece of land may create a right of superficies in favour of another person by giving him the right to own, upon or under the land, buildings, structures or plantations.
ThaiLawOnline translation
Section 1418
A usufruct may be created for a fixed period or for the life of the usufructuary. If no period is fixed, it is presumed to be for the usufructuary's life. Where a period is fixed, Section 1403 paragraph 3 applies, so it cannot exceed thirty years, though it may be renewed. A usufruct comes to an end on the death of the usufructuary and does not pass to heirs.
Full text
A usufruct may be created either for a fixed period or for the lifetime of the usufructuary. If no period is fixed, the usufruct is presumed to last for the lifetime of the usufructuary. If a period is fixed, the provisions of section 1403 paragraph three apply mutatis mutandis. If the usufructuary dies, the usufruct always comes to an end.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 540
ข้อความเต็ม
อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 538
ข้อความเต็ม
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 564
ข้อความเต็ม
อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 3 พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ในพระราชบัญญัตินี้ “การเช่า” หมายความว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่กำหนดเวลาเช่าไว้เกินสามสิบปีแต่ไม่เกินห้าสิบปี “อธิบดี” หมายความว่า อธิบดีกรมที่ดิน
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 4 พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
การเช่าตามพระราชบัญญัตินี้ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้มีกำหนดไม่เกินห้าสิบปีนับแต่วันที่ตกลงกันและต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1410
ข้อความเต็ม
เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1418
ข้อความเต็ม
สิทธิเก็บกินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าสิทธิเก็บกินมีอยู่ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ ถ้ามีกำหนดเวลา ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา ๑๔๐๓ วรรคสาม มาใช้บังคับโดยอนุโลม ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย ท่านว่าสิทธินั้นย่อมสิ้นไปเสมอ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 540
Un immeuble ne peut être donné à bail pour une durée excédant trente ans. Si le contrat a été conclu pour une durée plus longue, celle-ci est réduite à trente ans. La durée du bail ci-dessus mentionnée peut, à son expiration, être renouvelée, mais sans excéder trente ans à compter du jour du renouvellement.
résumé non officiel
Article 538
Le louage d'un immeuble ne peut donner lieu à une action en exécution en justice s'il n'existe aucun écrit, de quelque nature que ce soit, signé par la partie tenue. Si le louage est conclu pour une durée supérieure à trois ans, ou pour la durée de la vie du preneur ou du bailleur, et qu'il n'a pas été fait par écrit et enregistré auprès de l'officier compétent, il ne peut donner lieu à une action en exécution que pour trois ans.
résumé non officiel
Article 564
Le bail prend fin à l'expiration du terme convenu, sans préavis.
résumé non officiel
Article 3 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Dans cette loi, le bail s'entend d'un bail immobilier à usage commercial ou industriel de plus de 30 ans et d'au plus 50 ans ; le directeur général est celui du Département des terres.
résumé non officiel
Article 4 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Le bail doit être écrit et enregistré auprès du fonctionnaire compétent, à peine de nullité. À son terme, les parties peuvent le prolonger d'au plus 50 ans à compter de leur accord, avec écrit et enregistrement, à peine de nullité.
résumé non officiel
Article 1410
Le propriétaire d'un terrain peut constituer au profit d'autrui un droit de superficie, en conférant à cette personne le droit d'être propriétaire de bâtiments, d'ouvrages ou de plantations sur ou sous ce terrain.
résumé non officiel
Article 1418
L'usufruit peut être constitué soit pour une durée déterminée, soit pour la vie de l'usufruitier. À défaut de durée fixée, l'usufruit est présumé constitué pour la vie de l'usufruitier. Si une durée est fixée, les dispositions de l'article 1403, alinéa 3, s'appliquent par analogie. Si l'usufruitier décède, l'usufruit s'éteint dans tous les cas.
résumé non officiel
คำพิพากษาศาลฎีกา
- 4655/2566 (2023): สัญญาเช่า 30+30+30 ปีชำระค่าเช่าล่วงหน้า คำมั่นต่อสัญญาเป็นโมฆะ การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์
- 4872/2539 (1996): การต่ออายุการเช่าผูกพันทายาทและการรู้ถึงความตายก่อนสนองรับ
- 6763/2541 (1998): คำมั่นจะให้เช่าต่อเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดิน และคำเสนอที่ไม่มีการสนองรับย่อมสิ้นผล
- 3279/2524 (1981): สัญญาก่อสร้างแลกสิทธิการเช่า 30 ปีผูกพันกองมรดก
แหล่งที่มา
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569
สัญญาเช่า 99 ปี และโควตาคอนโดมิเนียม 75 เปอร์เซ็นต์
มาตรการสองประการถูกนำไปเสนออ้างต่อผู้ซื้อชาวต่างชาติราวกับว่ามีผลบังคับใช้เป็นกฎหมายแล้ว ได้แก่ การขยายเวลาการเช่าสูงสุดเป็น 99 ปี และการเพิ่มโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารชุดจากร้อยละ 49 เป็นร้อยละ 75 ทั้งสองประการยังไม่ได้ตราเป็นกฎหมาย มาตรา 540 ยังคงมีข้อความตามที่ระบุไว้ข้างต้น และเพดานการเช่าสามสิบปีคือสิ่งที่ศาลไทยนำมาใช้กับสัญญาเช่าที่ลงนามในวันนี้ ตรวจสอบสถานะเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2026.
ดังนั้นให้ปฏิบัติต่อข้อเสนอการเช่า 99 ปีเช่นเดียวกับข้อเสนอ 90 ปีทุกประการ: สิทธิที่บังคับได้สามสิบปี ตามด้วยความหวัง หากมีการตรากฎหมายเปลี่ยนแปลงในอนาคต ก็จะไม่มีผลย้อนหลังทำให้โครงสร้างที่ศาลวินิจฉัยว่าใช้ไม่ได้ไปแล้วกลับมีผลสมบูรณ์ หน้าของเราเกี่ยวกับ โควต้าการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในประเทศไทย ติดตามข้อเสนอทั้งสองรายการและบันทึกขั้นตอนที่แต่ละรายการไปถึงจริง ๆ.
ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่เบื้องหลังความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับสัญญาเช่า 90 ปีในประเทศไทย
เมื่อระยะเวลาสามสิบปีแรกสิ้นสุดลง เจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ได้รับมรดกที่ดินนั้นสามารถปฏิเสธการต่อสัญญาได้โดยง่าย หากเจ้าของที่ดินถึงแก่ความตายหรือขายที่ดิน คุณจะสูญเสียอำนาจต่อรองใน สิทธิการเช่า ตามสัญญา หากไม่มีข้อสัญญาเรื่องการสืบทอดสิทธิ สัญญาเช่าของคุณอาจสิ้นสุดลงได้แม้กระทั่งเมื่อคุณถึงแก่ความตายเอง ทำให้ทายาทไม่ได้รับสิ่งใดเลยในกรณีของสัญญาเช่า ผู้ซื้อที่เชื่อคำสัญญาเรื่อง 90 ปีมักจะข้าม การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ, ลืมกำหนดสิทธิเพื่อคุ้มครองตนเอง และสุดท้ายก็ตกอยู่ในความเสี่ยง.
ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าในระยะยาว
สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนแล้วช่วยให้คุณเป็นเจ้าของวิลล่าหรือบ้านได้ในขณะที่เช่าที่ดิน ซึ่งหมายความว่าแม้สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง คุณก็ยังคงควบคุมตัวอาคารได้ สิทธิเก็บกินให้ การครอบครองและใช้ประโยชน์เพื่อประโยชน์ของเจ้าของตลอดชีวิตหรือเป็นระยะเวลาที่กำหนดไม่เกินสามสิบปี (มาตรา 1418 และ 1403) และจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของเสียชีวิต ซึ่งเหมาะสำหรับผู้เกษียณที่ต้องการความมั่นคงในชีวิต โดยรวมถึงข้อกำหนดเกี่ยวกับการสืบทอดและเขียนเป็นภาษาสองภาษา พินัยกรรมไทย ช่วยให้ผู้สืบทอดได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เหลืออยู่ตามสัญญาเช่าของคุณได้อย่างง่ายดาย.
ค่าใช้จ่ายทั่วไปและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
ค่าธรรมเนียมราชการสำหรับการจดทะเบียนการเช่าอยู่ที่ร้อยละ 1.1 ของค่าเช่าที่แจ้งไว้สำหรับ ข้อตกลงการเช่า. การร่างและแปลสัญญาเช่าสองภาษาโดยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายประมาณ 20,000 ถึง 30,000 บาท บริการระดับมืออาชีพด้าน การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ และ ชุดบริการตรวจสอบสถานะ (due diligence) สำหรับอสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายระหว่าง 10,000 ถึง 25,000 เมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินแล้ว ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ถือว่าเป็นการประกันภัยที่ไม่สูงนัก.
การถือกรรมสิทธิ์โดยบริษัท กับการเช่า
ผู้ให้คำปรึกษาบางรายสนับสนุนให้บริษัทไทยเข้าถือครองที่ดิน แต่ว่า, นอมินี มาตรการควบคุมและค่าใช้จ่ายในการปฏิบัติตามกฎระเบียบประจำปีมักจะมากกว่าผลประโยชน์ที่ได้รับ การทำสัญญาสัมปทานระยะ 30 ปีอาจเป็นประโยชน์ได้ สิทธิเหนือพื้นดิน. ประเภทสัญญาเช่าประเภทนี้มักจะง่ายกว่า ถูกกว่า และเหมาะกับบ้านมากกว่า.
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการเช่าระยะยาว 90 ปีในประเทศไทย
สถานะทางกฎหมายของการเช่า 90 ปีในประเทศไทยเป็นอย่างไร?
สัญญาเช่าที่ดินหรือบ้าน 90 ปีไม่สามารถจดทะเบียนเป็นการเช่า 90 ปีได้ มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จำกัดการเช่าไว้ไม่เกินสามสิบปี และลดกำหนดเวลาที่ยาวกว่านั้นลงเหลือสามสิบปี ดังนั้นสัญญาเช่าจึงไม่เป็นโมฆะ แต่มีผลใช้ได้สามสิบปี สิ่งที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเป็นโมฆะในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 คือการต่อสัญญาอีกสองคราว คราวละสามสิบปี ที่กำหนดไว้ล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดนั้น.
ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ ชาวต่างชาติสามารถทำ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยระยะเวลา 30 ปี. สัญญาเช่าประเภทนี้มีผลผูกพันทางกฎหมาย หากทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียน (มาตรา 538) โดยสัญญาดังกล่าวอาจมีข้อตกลงว่าจะต่อสัญญาได้ แต่ข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้ขยายระยะเวลาการเช่าที่จดทะเบียนไว้ และศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาว่าข้อตกลงดังกล่าวรายหนึ่งเป็นโมฆะเมื่อใช้เพื่อหลบเลี่ยงข้อกำหนดของมาตรา 540 (4655/2566) อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนต่างชาติควรปรึกษาทนายความเพื่อตรวจสอบให้แน่ใจว่าปฏิบัติตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย.
ตัวเลือกการต่ออายุสัญญาเช่าทำงานอย่างไรภายใต้กฎหมายเช่าของไทย
คู่สัญญาสามารถเจรจาทำสัญญาเช่าใหม่ได้เมื่อระยะเวลาสามสิบปีแรกสิ้นสุดลง และระยะเวลาที่ต่อใหม่นั้นอาจมีกำหนดได้ไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา คำมั่นว่าจะให้ต่อสัญญาเช่าที่ให้ไว้ตั้งแต่เริ่มทำสัญญาเช่าเป็นข้อผูกพันแยกต่างหากที่สามารถบังคับได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4872/2539) แต่ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ศาลวินิจฉัยว่าคำมั่นที่จะให้เช่าต่ออีกสองคราว คราวละสามสิบปี ซึ่งให้ไว้ในวันเดียวกัน โดยใช้ค่าเช่าเดิมและชำระล่วงหน้า เป็นโมฆะ เพราะมีเจตนาอย่างชัดแจ้งเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดสามสิบปี สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นหลักกฎหมายที่มีอยู่จริงและแยกต่างหากในกฎหมายไทย แต่ไม่ได้ทำให้เพดานสามสิบปีหมดไป ความสำคัญของหลักนี้อยู่ที่สามารถผูกพันทายาทของผู้ให้เช่า และสามารถบังคับได้แม้ไม่ได้ปฏิบัติตามหลักเรื่องการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามปกติในมาตรา 538 สิ่งที่คุณต้องเสียไปจริงๆ หากละเลยมาตรา 538 คือระยะเวลาเช่าส่วนที่เหลือ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาเกินสามปีจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปีเท่านั้น เว้นแต่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นสัญญาเช่าสามสิบปีที่ลงนามแล้วแต่ไม่เคยนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จึงไม่ใช่สัญญาเช่าสามสิบปีที่มีปัญหาด้านเอกสาร แต่เป็นสัญญาเช่าสามปี และตามมาตรา 564 สัญญาเช่าย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้โดยอัตโนมัติ โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน ซึ่งเป็นเหตุผลที่ไม่มีการต่อสัญญาใดเกิดขึ้นเองโดยปริยาย.
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีในประเทศไทยสิ้นสุดลง จะเกิดอะไรขึ้น?
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีสิ้นสุดลง สัญญาเช่าอาจได้รับการต่ออายุ แต่การต่ออายุนี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ คู่สัญญาต้องตกลงกันในเงื่อนไข และต้องร่างสัญญาเช่าฉบับใหม่ ซึ่งหมายความว่าทรัพย์สินจะไม่ถือว่ายังคงอยู่ภายใต้สัญญาเช่าเดิม เว้นแต่ทั้งสองฝ่ายจะยินยอม.
ในประเทศไทยมีข้อกำหนดใดบ้างสำหรับการต่ออายุสัญญาเช่า?
สัญญาเช่าสามารถขยายระยะเวลาได้ แต่การขยายนั้นจะต้องเป็นข้อตกลงใหม่ที่ทำขึ้นหลังจากระยะเวลาเช่าปัจจุบันสิ้นสุดลง จดทะเบียนที่กรมที่ดิน และมีกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบปีนับจากวันที่ต่อสัญญา สัญญาต่างตอบแทนที่มีค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาเป็นประเภทสัญญาที่มีอยู่จริงในกฎหมายไทย ซึ่งสร้างขึ้นโดยคำพิพากษาของศาลมากกว่าที่จะบัญญัติไว้ในมาตราใดมาตราหนึ่ง และอยู่บนพื้นฐานของหลักเกณฑ์เรื่องหนี้ต่างตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ถึงมาตรา 376 เป็นเรื่องที่ควรรู้ เนื่องจากสัญญาดังกล่าวสามารถผูกพันทายาทของเจ้าของที่ดินและสามารถบังคับได้แม้ว่าจะไม่เคยมีการจดทะเบียนการเช่าเลยก็ตาม อย่างไรก็ตาม สัญญานี้ไม่ได้ทำให้ได้ระยะเวลาการเช่าเกินกว่าสามสิบปี และไม่สามารถช่วยการต่อสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ได้.
นักลงทุนต่างชาติควรรู้ข้อมูลอะไรบ้างเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต?
นักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตควรทราบว่า ระยะเวลาเช่าสูงสุดคือ 30 ปี และยังมีโอกาสต่อสัญญาเช่าได้ จึงควรขอคำปรึกษาด้านกฎหมายเพื่อทำความเข้าใจกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างมีประสิทธิภาพ.
ขั้นตอนการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานที่ดินในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
ในการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานที่ดินในประเทศไทย ทั้งสองฝ่ายต้องเตรียมเอกสารที่จำเป็นให้พร้อม จากนั้นต้องยื่นเอกสารเหล่านั้นต่อหน่วยงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง สัญญาเช่า ต้องระบุให้ชัดเจนว่ามีระยะเวลาเท่าใด ระยะเวลาที่จดทะเบียนไม่อาจเกินสามสิบปี คำมั่นว่าจะต่อสัญญาที่เขียนไว้ในสัญญาไม่ถือเป็นระยะเวลาเพิ่มเติมที่จดทะเบียนไว้.
ในประเทศไทย สามารถทำสัญญาเช่าระยะยาวเกิน 30 ปีได้หรือไม่?
ไม่ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: มาตรา 540 ลดระยะเวลาการเช่าที่ยาวกว่านั้นลงเหลือสามสิบปี ดังนั้นสัญญาเช่าจึงมีผลสามสิบปี และส่วนที่เกินจะตกไป ข้อยกเว้นตามกฎหมายเพียงประการเดียวคือ พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ซึ่งอนุญาตให้เช่าได้นานกว่าสามสิบปีแต่ไม่เกินห้าสิบปี และต่อสัญญาได้อีกไม่เกินห้าสิบปี แต่เฉพาะเพื่อการพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมเท่านั้น ต้องจดทะเบียนเท่านั้น (มิฉะนั้นจะเป็นโมฆะ) และไม่สามารถใช้กับบ้านพักอาศัยส่วนตัวได้.
ฉันควรขอคำปรึกษาด้านกฎหมายอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย?
ก่อนเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย สิ่งสำคัญคือต้องขอคำปรึกษาด้านกฎหมาย คำปรึกษานี้ควรครอบคลุมถึงเงื่อนไขการเช่า ตัวเลือกการต่อสัญญา และกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจระยะเวลาการเช่าเป็นสิ่งสำคัญ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อตกลงนั้นสามารถบังคับใช้ได้ ซึ่งจะช่วยปกป้องการลงทุนของคุณ คุณอาจต้องการปรึกษาสำนักงานกฎหมาย เพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารของคุณถูกต้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณลงทุนด้วยเงินจำนวนมาก.
ต้องการสัญญาเช่าในประเทศไทย
นับตั้งแต่ปี 2549 ThaiLawOnline ได้ร่างและจดทะเบียนสัญญาเช่า สิทธิในที่ดิน และสิทธิเก็บกินหลายร้อยฉบับ. นัดหมายเพื่อขอคำปรึกษาจากเรา. อย่าพึ่งพาความเชื่อผิดๆ เรื่อง 90 ปี ปกป้องการลงทุนของคุณด้วยกลยุทธ์ที่ถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่วันนี้.
ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี
คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.
ตรวจทานล่าสุด: 15 กันยายน 2569 ได้อ่านประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538, 540, 541 และ 564 ทั้งฉบับภาษาไทยและภาษาอังกฤษจากคลังตัวบทกฎหมายของเว็บไซต์นี้เอง ได้แก่ มาตรา 540 ในเรื่องเพดานสามสิบปี การลดกำหนดเวลาเช่าที่ยาวกว่านั้นลงเหลือสามสิบปี และการต่อสัญญาที่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา มาตรา 538 ในเรื่องหลักที่ว่าการเช่าที่มีกำหนดเกินสามปีฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี เว้นแต่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน และมาตรา 564 ในเรื่องสัญญาเช่าที่ระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลาโดยไม่ต้องบอกกล่าว ยังไม่ได้ตรวจสอบในการตรวจทานครั้งนี้: คำพิพากษาศาลฎีกาที่อ้างถึงข้างต้น ขั้นตอนในทางปฏิบัติที่สำนักงานที่ดิน และความเห็นเกี่ยวกับโครงสร้างที่โฆษณาว่าเป็นสัญญาเช่าเก้าสิบปี ตรวจสอบอีกครั้งเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2569: ได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ฉบับภาษาไทยจนถึงผลคำพิพากษา (สัญญาเช่าในภูเก็ตปี พ.ศ. 2533; ค่าเช่าตลอดเก้าสิบปี 2,700,000 บาท ศาลฟังว่าชำระไว้ตั้งแต่ต้น; คำมั่นที่ให้ไว้ในวันเดียวกันว่าจะให้เช่าต่ออีกสองคราว คราวละสามสิบปี เป็นโมฆะเพราะเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540 และไม่อาจบังคับได้ในฐานะข้อผูกพันส่วนบุคคล; พิพากษายืนให้ขับไล่ ยกฟ้องแย้ง และกำหนดค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท) และได้อ่านมาตรา 1403 และ 1418 และพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 (มาตรา 3 และ 4) ฉบับภาษาไทย; ได้แก้ไขข้อเท็จจริงในคดี คำตอบในส่วนคำถามที่พบบ่อยที่ระบุว่าสัญญาเช่าเกินสามสิบปีเป็นโมฆะ และข้อความเรื่องสิทธิเก็บกิน และได้เพิ่มข้อยกเว้นห้าสิบปีสำหรับการเช่าเพื่อพาณิชยกรรม ยังไม่ได้ตรวจสอบ: ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน ตัวเลขค่าธรรมเนียม และสถานะของข้อเสนอเรื่องการเช่า 99 ปีและร้อยละ 75 หลังวันที่ 22 สิงหาคม 2569 ตรวจสอบอีกครั้งเมื่อวันที่ 10 ตุลาคม 2569: ได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ฉบับภาษาไทยจนถึงผลคำพิพากษา (ศาลจังหวัดภูเก็ต; ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาทของศาลอุทธรณ์ภาค 8 ถูกลดลงเหลือ 30,000 บาท) ซึ่งตรงกับเนื้อหาในหน้านี้; ได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4872/2539 ด้วย เพราะหน้านี้เคยระบุว่าการต่อสัญญาใดๆ ที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเป็นโมฆะ ซึ่งกว้างกว่าคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 และขัดกับคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4872/2539 จึงได้แก้ไขข้อความสามแห่งที่ระบุเช่นนั้นแล้ว.
เครื่องตรวจสัญญาเช่า ฟรี
วางสัญญาเช่าของท่าน เราจะตรวจกับห้าข้อสัญญาที่มักก่อปัญหาบ่อยที่สุด
เปิดเครื่องมือถามผู้ช่วย AI ของเรา ฟรี
เรียนรู้จากกฎหมายไทยและคำพิพากษาศาลฎีกากว่า 77,000 คดี ถามได้ทุกเรื่อง ฟรี
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.