อัพเดทล่าสุดเมื่อ วันที่ 18, 2026
สรุปโดยย่อ – ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่ดินที่มีผลบังคับใช้ได้นานที่สุดคือ 30 ปี การสัญญาว่าจะต่ออายุอัตโนมัติเพื่อสร้างสัญญาเช่า “30 + 30 + 30” หรือ 90 ปีในประเทศไทยนั้นเป็นโมฆะ ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาหลายครั้งแล้วว่าการต่ออายุที่ลงนามไว้ล่วงหน้าเช่นนั้นไม่มีผลผูกพัน หากคุณต้องการความมั่นคงในระยะยาว คุณต้องมีสัญญาเช่า 30 ปีที่แข็งแกร่งในปัจจุบัน คุณต้องมีเครื่องมือที่มีประโยชน์ ซึ่งรวมถึงโฉนดที่ดินในประเทศไทย สัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย และเงื่อนไขการสืบทอดที่ดี เตรียมพร้อมที่จะเจรจาเงื่อนไขใหม่เมื่อถึงเวลาต่ออายุ.
สารบัญ
กลยุทธ์การขายแบบ 30 + 30 + 30
ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รีสอร์ทมักให้คำมั่นสัญญากับชาวต่างชาติว่าจะให้สัญญาเช่าระยะยาว 90 ปี คุณลงทะเบียนเช่า 30 ปีในตอนนี้ และเซ็นสัญญาเช่าเพิ่มเติมอีกสองฉบับ “ในรูปแบบการฝากเงิน” แนวคิดนี้ฟังดูสมบูรณ์แบบ: ใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายสามทศวรรษติดต่อกันถึงสามครั้ง รู้สึกปลอดภัยกว่า การเป็นเจ้าของบริษัทตัวแทน, และเอกสารทางการตลาดอ้างว่าถูกต้องตามกฎหมาย.
ขีดจำกัดทางกฎหมาย: เพียงสามสิบปีเท่านั้น
มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของประเทศไทย ระบุว่าสัญญาเช่าใดๆ ที่มีระยะเวลาเกินสามสิบปี จะถูกลดระยะเวลาลงเหลือสามสิบปี แต่ละสัญญาใหม่จะต้องทำสัญญาใหม่ทั้งหมด ประทับตราและจดทะเบียนที่กรมที่ดิน เมื่อเร็วๆ นี้ ใน ในคำตัดสินที่ 4655/2566 ศาลฎีกาได้อธิบายว่าโทษจำคุกสูงสุดคือ 30 ปี. การต่ออายุอัตโนมัติไม่ถูกต้อง. การต่ออายุอัตโนมัติใดๆ นั้นไม่ถูกต้องตามกฎหมาย กฎหมายอนุญาตให้ต่ออายุได้ครั้งละ 30 ปี แต่ไม่สามารถต่ออายุก่อนกำหนดได้.
ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่เบื้องหลังความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับสัญญาเช่า 90 ปีในประเทศไทย
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีแรกสิ้นสุดลง เจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ได้รับมรดกที่ดินสามารถปฏิเสธการต่อสัญญาได้ หากเจ้าของเสียชีวิตหรือขายที่ดิน คุณจะเสียอำนาจต่อรองในสัญญาเช่า หากไม่มีข้อกำหนดเรื่องการสืบทอดมรดก สัญญาเช่าของคุณอาจสิ้นสุดลงได้แม้กระทั่งเมื่อคุณเสียชีวิตเอง ทำให้ทายาทไม่ได้รับอะไรเลยในกรณีของสัญญาเช่า ผู้ซื้อที่เชื่อในคำมั่นสัญญา 90 ปี มักจะละเลยการตรวจสอบอย่างรอบคอบ ลืมเพิ่มสิทธิคุ้มครอง และสุดท้ายก็ต้องประสบกับความเสี่ยง.
ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าในระยะยาว
การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินช่วยให้คุณเป็นเจ้าของวิลล่าหรือบ้านได้ในขณะที่เช่าที่ดิน ซึ่งหมายความว่าแม้สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง คุณก็ยังคงควบคุมตัวอาคารได้ การให้สิทธิใช้ประโยชน์ สิทธิ์ในการครอบครองและใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต ซึ่งเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เกษียณอายุที่กำลังพิจารณาทำสัญญาเช่า 30 ปี การใส่เงื่อนไขการสืบทอดและจัดทำพินัยกรรมภาษาไทยสองภาษาจะช่วยให้ทายาทสามารถรับมรดกในช่วงเวลาที่เหลืออยู่ของสัญญาเช่าได้อย่างง่ายดาย.
ค่าใช้จ่ายทั่วไปและค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าของรัฐบาลอยู่ที่ 1.1 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าที่แจ้งไว้สำหรับ ข้อตกลงการเช่า. การร่างและแปลสัญญาเช่าสองภาษาโดยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายประมาณ 20,000 ถึง 30,000 บาท ผู้เชี่ยวชาญจะให้บริการนี้ การค้นหาชื่อเรื่อง และ ชุดเอกสารตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมจะอยู่ระหว่างสิบถึงสองหมื่นห้าพัน เมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินแล้ว ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ถือว่าเป็นการประกันภัยที่ไม่สูงนัก.
การเป็นเจ้าของบริษัท กับการเช่า
ที่ปรึกษาบางรายสนับสนุนให้บริษัทไทยแสวงหาการเป็นเจ้าของที่ดิน อย่างไรก็ตาม การปราบปรามตัวแทนและการปฏิบัติตามกฎระเบียบรายปีอาจมากกว่าผลประโยชน์ที่ได้รับ สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีอาจเป็นประโยชน์ โดยอาจรวมถึงสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากผิวดิน สัญญาเช่าประเภทนี้มักจะง่ายกว่า ถูกกว่า และดีกว่าสำหรับบ้านพักอาศัย.
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการเช่าระยะยาว 90 ปีในประเทศไทย
สถานะทางกฎหมายของการเช่า 90 ปีในประเทศไทย
ในประเทศไทย การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลา 90 ปี ไม่ได้รับการยอมรับตามกฎหมาย ตามคำพิพากษาของศาลฎีกาของไทย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถมีกำหนดระยะเวลาเกินกว่า 30 ปี การต่ออายุอัตโนมัติถือเป็นโมฆะ ซึ่งหมายความว่าสัญญาเช่าที่ระบุระยะเวลา 90 ปีนั้นผิดกฎหมายและไม่สามารถบังคับใช้ได้.
ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ ชาวต่างชาติสามารถขอรับได้ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยระยะเวลา 30 ปี. สัญญาเช่าประเภทนี้มีผลผูกพันทางกฎหมาย และอาจมีเงื่อนไขการต่ออายุ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต่างชาติจำเป็นต้องปรึกษาทนายความเพื่อให้มั่นใจว่าปฏิบัติตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างถูกต้อง.
ตัวเลือกการต่ออายุสัญญาเช่าทำงานอย่างไรภายใต้กฎหมายเช่าของไทย
เงื่อนไขการต่อสัญญาเช่าช่วยให้คู่สัญญาสามารถเจรจาสัญญาเช่าฉบับใหม่ได้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา 30 ปีแรก นอกจากนี้ยังมีแนวคิดที่เรียกว่า “ข้อตกลงร่วมกัน” ซึ่งสามารถขยายสัญญาเช่าแบบธรรมดาที่มีระยะเวลา 30 ปีได้.
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีในประเทศไทยสิ้นสุดลง จะเกิดอะไรขึ้น?
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีสิ้นสุดลง สัญญาเช่าอาจได้รับการต่ออายุ แต่การต่ออายุนี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ คู่สัญญาต้องตกลงกันในเงื่อนไข และต้องร่างสัญญาเช่าฉบับใหม่ ซึ่งหมายความว่าทรัพย์สินจะไม่ถือว่ายังคงอยู่ภายใต้สัญญาเช่าเดิม เว้นแต่ทั้งสองฝ่ายจะยินยอม.
ในประเทศไทยมีข้อกำหนดใดบ้างสำหรับการต่ออายุสัญญาเช่า?
แม้ว่าจะสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้ แต่การต่ออายุใดๆ ต้องเป็นไปตามกฎหมายสัญญาเช่าของไทย การต่ออายุหรือต่อสัญญาเช่าต้องไม่เกินสามสิบปี และต้องทำสัญญาฉบับใหม่เพื่อจดทะเบียนกับกรมที่ดิน สัญญาแบบต่างตอบแทนสามารถต่ออายุได้มากกว่าหนึ่งครั้ง สัญญาเหล่านี้ไม่ได้อ้างอิงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย แต่เป็นแนวคิดที่ศาลฎีกาได้อธิบายไว้และพิจารณาในแต่ละสถานการณ์.
นักลงทุนต่างชาติควรรู้ข้อมูลอะไรบ้างเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต?
นักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตควรทราบว่า ระยะเวลาเช่าสูงสุดคือ 30 ปี และยังมีโอกาสต่อสัญญาเช่าได้ จึงควรขอคำปรึกษาด้านกฎหมายเพื่อทำความเข้าใจกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างมีประสิทธิภาพ.
ขั้นตอนการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานที่ดินในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
ในการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานที่ดินในประเทศไทย ทั้งสองฝ่ายต้องเตรียมเอกสารที่จำเป็นให้พร้อม จากนั้นต้องยื่นเอกสารเหล่านั้นต่อหน่วยงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง สัญญาเช่า ต้องระบุระยะเวลาการใช้งานให้ชัดเจน และต้องระบุตัวเลือกในการต่ออายุด้วย เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย.
ในประเทศไทย สามารถทำสัญญาเช่าระยะยาวเกิน 30 ปีได้หรือไม่?
ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีระยะเวลาไม่เกินสามสิบปี การพยายามทำสัญญาเช่านานกว่านั้นถือเป็นสิ่งผิดกฎหมายและไม่สามารถบังคับใช้ได้ ซึ่งได้รับการยืนยันจากคำพิพากษาของศาลฎีกาแล้ว.
ฉันควรขอคำปรึกษาด้านกฎหมายอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย?
ก่อนเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย สิ่งสำคัญคือต้องขอคำปรึกษาด้านกฎหมาย คำปรึกษานี้ควรครอบคลุมถึงเงื่อนไขการเช่า ตัวเลือกการต่อสัญญา และกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจระยะเวลาการเช่าเป็นสิ่งสำคัญ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อตกลงนั้นสามารถบังคับใช้ได้ ซึ่งจะช่วยปกป้องการลงทุนของคุณ คุณอาจต้องการปรึกษาสำนักงานกฎหมาย เพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารของคุณถูกต้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณลงทุนด้วยเงินจำนวนมาก.
ต้องการสัญญาเช่าในประเทศไทย
นับตั้งแต่ปี 2549 ThaiLawOnline ได้ร่างและจดทะเบียนสัญญาเช่า สิทธิในที่ดิน และสิทธิในการใช้ประโยชน์หลายร้อยฉบับ. นัดหมายเพื่อขอคำปรึกษาจากเรา. อย่าหลงเชื่อความเชื่อผิดๆ ที่ว่าการลงทุนจะปลอดภัยนาน 90 ปี จงปกป้องการลงทุนของคุณด้วยกลยุทธ์ที่ถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่วันนี้.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.