ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.
อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569
TL;DR. Under Thai law the longest enforceable land lease is thirty years. Any promise of automatic renewals to create a “30 + 30 + 30” or 90-year lease in Thailand is void. The ศาลฎีกา has ruled several times that such pre-signed extensions are not binding. If you want long-term security, you need a strong thirty-year lease today. You need useful tools. These include a Thailand พื้นผิว, a usufruct agreement in Thailand, and a good succession clause. Be ready to negotiate new terms when it is time to renew.
สารบัญ
กลยุทธ์การขายแบบ 30 + 30 + 30
Resort-area agents often promise foreigners a guaranteed 90-year lease. You register thirty years now and sign two further leases “in escrow.” The idea sounds perfect: three decades of effortless living three times in a row. It feels safer than การเป็นเจ้าของบริษัทตัวแทน, และเอกสารทางการตลาดอ้างว่าถูกต้องตามกฎหมาย.
ขีดจำกัดทางกฎหมาย: เพียงสามสิบปีเท่านั้น
มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของประเทศไทย ระบุว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะเกินสามสิบปีไม่ได้ และหากกำหนดระยะเวลาไว้นานกว่านั้น ก็จะถูกลดลงเหลือสามสิบปี มาตราเดียวกันนี้ยังอนุญาตให้ต่ออายุสัญญาเช่าได้เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว แต่ระยะเวลาที่ต่ออายุนั้นเองก็ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันที่ต่ออายุ โปรดอ่านอย่างละเอียด เนื่องจากข้อจำกัดดังกล่าวมีไว้สำหรับแต่ละวาระและสำหรับการต่ออายุล่วงหน้า มาตรานี้ไม่ได้กำหนดเพดานว่าสัญญาเช่าสามารถต่ออายุได้กี่ครั้ง สิ่งที่ไม่ยอมให้ทำคือการตกลงต่ออายุสัญญาก่อนที่วาระปัจจุบันจะสิ้นสุดลง แต่ละวาระใหม่จะต้องเป็นสัญญาฉบับใหม่ ที่ต้องลงลายมือชื่อและจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินหลังจากสัญญาฉบับก่อนหน้าหมดอายุลง ใน คำพิพากษาที่ 4655/2566 ศาลสูงสุดได้ล้มเลิกวิธีหลีกเลี่ยงกฎหมายมาตรฐาน เจ้าของที่ดินได้ทำสัญญาเช่าสามสิบปีและในวันเดียวกันนั้นได้สัญญาว่าจะให้เช่าต่ออีกสองวาระๆ ละสามสิบปี โดยค่าเช่าสำหรับทั้งเก้าสิบปีได้ชำระล่วงหน้าพร้อมกับค่าเช่าสำหรับสามสิบปีแรก ศาลวินิจฉัยว่าคู่สัญญาตั้งใจอย่างชัดเจนที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ดังนั้นส่วนของการต่อสัญญาจึงเป็นโมฆะ ศาลยังได้ปฏิเสธข้อต่อสู้สำรองของผู้เช่าที่ว่าคำสัญญานั้นควรมีผลผูกพันตัวเจ้าของที่ดินเป็นการส่วนตัวอย่างน้อยที่สุด เนื่องจากหากวิธีนั้นใช้ได้ผล มาตรา 540 ก็จะไม่มีผลบังคับใช้อีกต่อไป ผู้เช่าถูกขับไล่และสูญเสียเงินที่จ่ายไปสำหรับระยะเวลาหกสิบปีส่วนเกิน.
สัญญาเช่า 99 ปี และโควตาคอนโดมิเนียม 75 เปอร์เซ็นต์
มาตรการสองประการถูกนำไปเสนออ้างต่อผู้ซื้อชาวต่างชาติราวกับว่ามีผลบังคับAใช้เป็นกฎหมายแล้ว ได้แก่ การขยายเวลาการเช่าสูงสุดเป็น 99 ปี และการเพิ่มโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารชุดจากร้อยละ 49 เป็นร้อยละ 75 ทั้งสองประการยังไม่ได้ตราเป็นกฎหมาย มาตรา 540 ยังคงมีข้อความตามที่ระบุไว้ข้างต้น และเพดานการเช่าสามสิบปีคือสิ่งที่ศาลไทยนำมาใช้กับสัญญาเช่าที่ลงนามในวันนี้ ตรวจสอบสถานะเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2026.
ดังนั้น ให้ปฏิบัติต่อข้อเสนอ 99 ปีในลักษณะเดียวกับที่คุณปฏิบัติต่อข้อเสนอ 90 ปี คือ สิทธิ์ที่บังคับใช้ได้สาม十ปี ตามด้วยความหวัง หากมีการตรากฎหมายเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในอนาคต ก็จะไม่มีผลย้อนหลังในการรับรองโครงสร้างที่ศาลได้พิพากษาเพิกถอนไปแล้ว หน้าของเราเกี่ยวกับ โควต้าการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในประเทศไทย ติดตามข้อเสนอทั้งสองรายการและบันทึกขั้นตอนที่แต่ละรายการไปถึงจริง ๆ.
ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่เบื้องหลังความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับสัญญาเช่า 90 ปีในประเทศไทย
When the first thirty-year term expires the landowner, or whoever inherits the land, can simply refuse to renew. If the owner dies or sells, you lose leverage in the สิทธิการเช่า agreement. Without a succession clause, your lease can even end on your own death, leaving heirs with nothing in the case of a lease contract. Buyers who believe the 90-year promise often skip การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ, forget to add protective rights and end up exposed.
ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าในระยะยาว
การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินช่วยให้คุณเป็นเจ้าของวิลล่าหรือบ้านได้ในขณะที่เช่าที่ดิน ซึ่งหมายความว่าแม้สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง คุณก็ยังคงควบคุมตัวอาคารได้ การให้สิทธิเก็บกิน สิทธิ์ในการครอบครองและใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต ซึ่งเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เกษียณอายุที่กำลังพิจารณาทำสัญญาเช่า 30 ปี การใส่เงื่อนไขการสืบทอดและจัดทำพินัยกรรมภาษาไทยสองภาษาจะช่วยให้ทายาทสามารถรับมรดกในช่วงเวลาที่เหลืออยู่ของสัญญาเช่าได้อย่างง่ายดาย.
ค่าใช้จ่ายทั่วไปและค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าของรัฐบาลอยู่ที่ 1.1 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าที่แจ้งไว้สำหรับ ข้อตกลงการเช่า. การร่างและแปลสัญญาเช่าสองภาษาโดยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายประมาณ 20,000 ถึง 30,000 บาท ผู้เชี่ยวชาญจะให้บริการนี้ การค้นหาชื่อเรื่อง และ ชุดเอกสารตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมจะอยู่ระหว่างสิบถึงสองหมื่นห้าพัน เมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินแล้ว ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ถือว่าเป็นการประกันภัยที่ไม่สูงนัก.
การเป็นเจ้าของบริษัท กับการเช่า
Some advisers encourage Thai companies to pursue land ownership. However, ผู้ได้รับการเสนอชื่อ crack-downs and yearly compliance costs can often be more than the benefits. A thirty-year lease agreement can be beneficial. It may include superficies rights. This type of lease is often easier, cheaper, and better for a home.
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการเช่าระยะยาว 90 ปีในประเทศไทย
สถานะทางกฎหมายของการเช่า 90 ปีในประเทศไทย
ในประเทศไทย การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลา 90 ปี ไม่ได้รับการยอมรับตามกฎหมาย ตามคำพิพากษาของศาลฎีกาของไทย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถมีกำหนดระยะเวลาเกินกว่า 30 ปี การต่ออายุอัตโนมัติถือเป็นโมฆะ ซึ่งหมายความว่าสัญญาเช่าที่ระบุระยะเวลา 90 ปีนั้นผิดกฎหมายและไม่สามารถบังคับใช้ได้.
ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ ชาวต่างชาติสามารถขอรับได้ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยระยะเวลา 30 ปี. สัญญาเช่าประเภทนี้มีผลผูกพันทางกฎหมาย และอาจมีเงื่อนไขการต่ออายุ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต่างชาติจำเป็นต้องปรึกษาทนายความเพื่อให้มั่นใจว่าปฏิบัติตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างถูกต้อง.
ตัวเลือกการต่ออายุสัญญาเช่าทำงานอย่างไรภายใต้กฎหมายเช่าของไทย
คู่สัญญาอาจเจรจาทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ได้เมื่อครบกำหนดเวลาสามสิบปีแรกแล้ว และระยะเวลาที่ต่อใหม่อาจมีกำหนดได้ถึงสามสิบปีนับแต่วันที่ต่อสัญญา สิ่งที่ทำไม่ได้คือการตกลงกำหนดการต่อสัญญาไว้ล่วงหน้า คำมั่นว่าจะให้ต่อสัญญาที่ให้ไว้ตั้งแต่เริ่มทำสัญญาเช่าตกเป็นโมฆะตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 สัญญาต่างตอบแทนที่มีค่าตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นหลักกฎหมายแท้จริงและเป็นเอกเทศต่างหากในกฎหมายไทย แต่ก็ไม่ได้ยกเว้นเพดานระยะเวลาสามสิบปี เรื่องนี้มีความสำคัญเพราะสามารถผูกพันทายาทของผู้ให้เช่าและสามารถบังคับคดีได้แม้ว่าจะไม่ได้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์เรื่องหลักฐานเป็นหนังสือและการจดทะเบียนตามมาตรา 538 ก็ตาม.
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีในประเทศไทยสิ้นสุดลง จะเกิดอะไรขึ้น?
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีสิ้นสุดลง สัญญาเช่าอาจได้รับการต่ออายุ แต่การต่ออายุนี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ คู่สัญญาต้องตกลงกันในเงื่อนไข และต้องร่างสัญญาเช่าฉบับใหม่ ซึ่งหมายความว่าทรัพย์สินจะไม่ถือว่ายังคงอยู่ภายใต้สัญญาเช่าเดิม เว้นแต่ทั้งสองฝ่ายจะยินยอม.
ในประเทศไทยมีข้อกำหนดใดบ้างสำหรับการต่ออายุสัญญาเช่า?
สัญญาเช่าสามารถขยายระยะเวลาได้ แต่การขยายนั้นจะต้องเป็นข้อตกลงใหม่ที่ทำขึ้นหลังจากระยะเวลาปัจจุบันสิ้นสุดลง นโยบายไปจดทะเบียนที่สำนักงานดิน และมีกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบนับจากวันที่ต่ออายุสัญญา สัญญาต่างตอบแทนที่มีค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาเป็นประเภททรัพยากรที่มีอยู่จริงในกฎหมายไทย ซึ่งถูกสร้างขึ้นโดยคำพิพากษาของศาลมากกว่าที่จะถูกบัญญัติไว้ในมาตราเดียว และอยู่บนพื้นฐานของกฎเกณฑ์เรื่องหนี้ต่างตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ถึงมาตรา 376 เป็นเรื่องที่ควรรู้ เนื่องจากสัญญาดังกล่าวสามารถผูกพันทายาทของเจ้าของที่ดินและสามารถบังคับใช้ได้แม้ว่าจะไม่เคยมีการจดทะเบียนการเช่าเลยก็ตาม อย่างไรก็ตาม สัญญานี้ไม่ได้ทำให้ได้ระยะเวลาการเช่าเกินกว่าสามสิบปี และไม่สามารถช่วยการต่ออายุสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ได้.
นักลงทุนต่างชาติควรรู้ข้อมูลอะไรบ้างเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต?
นักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตควรทราบว่า ระยะเวลาเช่าสูงสุดคือ 30 ปี และยังมีโอกาสต่อสัญญาเช่าได้ จึงควรขอคำปรึกษาด้านกฎหมายเพื่อทำความเข้าใจกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างมีประสิทธิภาพ.
ขั้นตอนการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานที่ดินในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
ในการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานที่ดินในประเทศไทย ทั้งสองฝ่ายต้องเตรียมเอกสารที่จำเป็นให้พร้อม จากนั้นต้องยื่นเอกสารเหล่านั้นต่อหน่วยงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง สัญญาเช่า ต้องระบุระยะเวลาการใช้งานให้ชัดเจน และต้องระบุตัวเลือกในการต่ออายุด้วย เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย.
ในประเทศไทย สามารถทำสัญญาเช่าระยะยาวเกิน 30 ปีได้หรือไม่?
ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีระยะเวลาไม่เกินสามสิบปี การพยายามทำสัญญาเช่านานกว่านั้นถือเป็นสิ่งผิดกฎหมายและไม่สามารถบังคับใช้ได้ ซึ่งได้รับการยืนยันจากคำพิพากษาของศาลฎีกาแล้ว.
ฉันควรขอคำปรึกษาด้านกฎหมายอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย?
ก่อนเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย สิ่งสำคัญคือต้องขอคำปรึกษาด้านกฎหมาย คำปรึกษานี้ควรครอบคลุมถึงเงื่อนไขการเช่า ตัวเลือกการต่อสัญญา และกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจระยะเวลาการเช่าเป็นสิ่งสำคัญ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อตกลงนั้นสามารถบังคับใช้ได้ ซึ่งจะช่วยปกป้องการลงทุนของคุณ คุณอาจต้องการปรึกษาสำนักงานกฎหมาย เพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารของคุณถูกต้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณลงทุนด้วยเงินจำนวนมาก.
ต้องการสัญญาเช่าในประเทศไทย
นับตั้งแต่ปี 2549 ThaiLawOnline ได้ร่างและจดทะเบียนสัญญาเช่า สิทธิในที่ดิน และสิทธิในการใช้ประโยชน์หลายร้อยฉบับ. นัดหมายเพื่อขอคำปรึกษาจากเรา. อย่าพึ่งพาความเชื่อแบบผิดๆ อายุ 90 ปี ปกป้องการลงทุนของคุณด้วยกลยุทธ์ที่ถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่วันนี้.
ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี
คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.
เครื่องตรวจสัญญาเช่า ฟรี
วางสัญญาเช่าของท่าน เราจะตรวจกับห้าข้อสัญญาที่มักก่อปัญหาบ่อยที่สุด
เปิดเครื่องมือถามผู้ช่วย AI ของเรา ฟรี
เรียนรู้จากกฎหมายไทยและคำพิพากษาศาลฎีกากว่า 84,000 คดี ถามได้ทุกเรื่อง ฟรี
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.