Reviewed by ThaiLawOnline, a licensed Thai law firm practising in Thailand since 2006. Thai lawyer of record: Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556.
Last updated on สิงหาคม 7, 2026
สรุปโดยย่อ – ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่ดินที่มีผลบังคับใช้ได้นานที่สุดคือ 30 ปี การสัญญาว่าจะต่ออายุอัตโนมัติเพื่อสร้างสัญญาเช่า “30 + 30 + 30” หรือ 90 ปีในประเทศไทยนั้นเป็นโมฆะ ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาหลายครั้งแล้วว่าการต่ออายุที่ลงนามไว้ล่วงหน้าเช่นนั้นไม่มีผลผูกพัน หากคุณต้องการความมั่นคงในระยะยาว คุณต้องมีสัญญาเช่า 30 ปีที่แข็งแกร่งในปัจจุบัน คุณต้องมีเครื่องมือที่มีประโยชน์ ซึ่งรวมถึงโฉนดที่ดินในประเทศไทย สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทย และเงื่อนไขการสืบทอดที่ดี เตรียมพร้อมที่จะเจรจาเงื่อนไขใหม่เมื่อถึงเวลาต่ออายุ.
สารบัญ
กลยุทธ์การขายแบบ 30 + 30 + 30
ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รีสอร์ทมักให้คำมั่นสัญญากับชาวต่างชาติว่าจะให้สัญญาเช่าระยะยาว 90 ปี คุณลงทะเบียนเช่า 30 ปีในตอนนี้ และเซ็นสัญญาเช่าเพิ่มเติมอีกสองฉบับ “ในรูปแบบการฝากเงิน” แนวคิดนี้ฟังดูสมบูรณ์แบบ: ใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายสามทศวรรษติดต่อกันถึงสามครั้ง รู้สึกปลอดภัยกว่า การเป็นเจ้าของบริษัทตัวแทน, และเอกสารทางการตลาดอ้างว่าถูกต้องตามกฎหมาย.
ขีดจำกัดทางกฎหมาย: เพียงสามสิบปีเท่านั้น
มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของประเทศไทย ระบุว่าสัญญาเช่าใดๆ ที่มีระยะเวลาเกินสามสิบปี จะถูกลดระยะเวลาลงเหลือสามสิบปี แต่ละสัญญาใหม่จะต้องทำสัญญาใหม่ทั้งหมด ประทับตราและจดทะเบียนที่กรมที่ดิน เมื่อเร็วๆ นี้ ใน ในคำตัดสินที่ 4655/2566 ศาลฎีกาได้อธิบายว่าโทษจำคุกสูงสุดคือ 30 ปี. Automatic renewals are not valid. Any automatic renewals are not valid. The law allows for 30 years with one renewal. However, the renewal cannot be accepted early.
ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่เบื้องหลังความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับสัญญาเช่า 90 ปีในประเทศไทย
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีแรกสิ้นสุดลง เจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ได้รับมรดกที่ดินสามารถปฏิเสธการต่อสัญญาได้ หากเจ้าของเสียชีวิตหรือขายที่ดิน คุณจะเสียอำนาจต่อรองในสัญญาเช่า หากไม่มีข้อกำหนดเรื่องการสืบทอดมรดก สัญญาเช่าของคุณอาจสิ้นสุดลงได้แม้กระทั่งเมื่อคุณเสียชีวิตเอง ทำให้ทายาทไม่ได้รับอะไรเลยในกรณีของสัญญาเช่า ผู้ซื้อที่เชื่อในคำมั่นสัญญา 90 ปี มักจะละเลยการตรวจสอบอย่างรอบคอบ ลืมเพิ่มสิทธิคุ้มครอง และสุดท้ายก็ต้องประสบกับความเสี่ยง.
ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าในระยะยาว
การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินช่วยให้คุณเป็นเจ้าของวิลล่าหรือบ้านได้ในขณะที่เช่าที่ดิน ซึ่งหมายความว่าแม้สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง คุณก็ยังคงควบคุมตัวอาคารได้ การให้สิทธิเก็บกิน สิทธิ์ในการครอบครองและใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต ซึ่งเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เกษียณอายุที่กำลังพิจารณาทำสัญญาเช่า 30 ปี การใส่เงื่อนไขการสืบทอดและจัดทำพินัยกรรมภาษาไทยสองภาษาจะช่วยให้ทายาทสามารถรับมรดกในช่วงเวลาที่เหลืออยู่ของสัญญาเช่าได้อย่างง่ายดาย.
ค่าใช้จ่ายทั่วไปและค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าของรัฐบาลอยู่ที่ 1.1 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าที่แจ้งไว้สำหรับ ข้อตกลงการเช่า. การร่างและแปลสัญญาเช่าสองภาษาโดยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายประมาณ 20,000 ถึง 30,000 บาท ผู้เชี่ยวชาญจะให้บริการนี้ การค้นหาชื่อเรื่อง และ ชุดเอกสารตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมจะอยู่ระหว่างสิบถึงสองหมื่นห้าพัน เมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินแล้ว ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ถือว่าเป็นการประกันภัยที่ไม่สูงนัก.
การเป็นเจ้าของบริษัท กับการเช่า
ที่ปรึกษาบางรายสนับสนุนให้บริษัทไทยแสวงหาการเป็นเจ้าของที่ดิน อย่างไรก็ตาม การปราบปรามตัวแทนและการปฏิบัติตามกฎระเบียบรายปีอาจมากกว่าผลประโยชน์ที่ได้รับ สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีอาจเป็นประโยชน์ โดยอาจรวมถึงสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากผิวดิน สัญญาเช่าประเภทนี้มักจะง่ายกว่า ถูกกว่า และดีกว่าสำหรับบ้านพักอาศัย.
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการเช่าระยะยาว 90 ปีในประเทศไทย
สถานะทางกฎหมายของการเช่า 90 ปีในประเทศไทย
ในประเทศไทย การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลา 90 ปี ไม่ได้รับการยอมรับตามกฎหมาย ตามคำพิพากษาของศาลฎีกาของไทย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถมีกำหนดระยะเวลาเกินกว่า 30 ปี การต่ออายุอัตโนมัติถือเป็นโมฆะ ซึ่งหมายความว่าสัญญาเช่าที่ระบุระยะเวลา 90 ปีนั้นผิดกฎหมายและไม่สามารถบังคับใช้ได้.
ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ ชาวต่างชาติสามารถขอรับได้ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยระยะเวลา 30 ปี. สัญญาเช่าประเภทนี้มีผลผูกพันทางกฎหมาย และอาจมีเงื่อนไขการต่ออายุ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต่างชาติจำเป็นต้องปรึกษาทนายความเพื่อให้มั่นใจว่าปฏิบัติตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างถูกต้อง.
ตัวเลือกการต่ออายุสัญญาเช่าทำงานอย่างไรภายใต้กฎหมายเช่าของไทย
เงื่อนไขการต่อสัญญาเช่าช่วยให้คู่สัญญาสามารถเจรจาสัญญาเช่าฉบับใหม่ได้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา 30 ปีแรก นอกจากนี้ยังมีแนวคิดที่เรียกว่า “ข้อตกลงร่วมกัน” ซึ่งสามารถขยายสัญญาเช่าแบบธรรมดาที่มีระยะเวลา 30 ปีได้.
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีในประเทศไทยสิ้นสุดลง จะเกิดอะไรขึ้น?
เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีสิ้นสุดลง สัญญาเช่าอาจได้รับการต่ออายุ แต่การต่ออายุนี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ คู่สัญญาต้องตกลงกันในเงื่อนไข และต้องร่างสัญญาเช่าฉบับใหม่ ซึ่งหมายความว่าทรัพย์สินจะไม่ถือว่ายังคงอยู่ภายใต้สัญญาเช่าเดิม เว้นแต่ทั้งสองฝ่ายจะยินยอม.
ในประเทศไทยมีข้อกำหนดใดบ้างสำหรับการต่ออายุสัญญาเช่า?
แม้ว่าจะสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้ แต่การต่ออายุใดๆ ต้องเป็นไปตามกฎหมายสัญญาเช่าของไทย การต่ออายุหรือต่อสัญญาเช่าต้องไม่เกินสามสิบปี และต้องทำสัญญาฉบับใหม่เพื่อจดทะเบียนกับกรมที่ดิน สัญญาแบบต่างตอบแทนสามารถต่ออายุได้มากกว่าหนึ่งครั้ง สัญญาเหล่านี้ไม่ได้อ้างอิงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย แต่เป็นแนวคิดที่ศาลฎีกาได้อธิบายไว้และพิจารณาในแต่ละสถานการณ์.
นักลงทุนต่างชาติควรรู้ข้อมูลอะไรบ้างเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต?
นักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตควรทราบว่า ระยะเวลาเช่าสูงสุดคือ 30 ปี และยังมีโอกาสต่อสัญญาเช่าได้ จึงควรขอคำปรึกษาด้านกฎหมายเพื่อทำความเข้าใจกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างมีประสิทธิภาพ.
ขั้นตอนการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานที่ดินในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
ในการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานที่ดินในประเทศไทย ทั้งสองฝ่ายต้องเตรียมเอกสารที่จำเป็นให้พร้อม จากนั้นต้องยื่นเอกสารเหล่านั้นต่อหน่วยงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง สัญญาเช่า ต้องระบุระยะเวลาการใช้งานให้ชัดเจน และต้องระบุตัวเลือกในการต่ออายุด้วย เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย.
ในประเทศไทย สามารถทำสัญญาเช่าระยะยาวเกิน 30 ปีได้หรือไม่?
ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีระยะเวลาไม่เกินสามสิบปี การพยายามทำสัญญาเช่านานกว่านั้นถือเป็นสิ่งผิดกฎหมายและไม่สามารถบังคับใช้ได้ ซึ่งได้รับการยืนยันจากคำพิพากษาของศาลฎีกาแล้ว.
ฉันควรขอคำปรึกษาด้านกฎหมายอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย?
ก่อนเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย สิ่งสำคัญคือต้องขอคำปรึกษาด้านกฎหมาย คำปรึกษานี้ควรครอบคลุมถึงเงื่อนไขการเช่า ตัวเลือกการต่อสัญญา และกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจระยะเวลาการเช่าเป็นสิ่งสำคัญ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อตกลงนั้นสามารถบังคับใช้ได้ ซึ่งจะช่วยปกป้องการลงทุนของคุณ คุณอาจต้องการปรึกษาสำนักงานกฎหมาย เพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารของคุณถูกต้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณลงทุนด้วยเงินจำนวนมาก.
ต้องการสัญญาเช่าในประเทศไทย
นับตั้งแต่ปี 2549 ThaiLawOnline ได้ร่างและจดทะเบียนสัญญาเช่า สิทธิในที่ดิน และสิทธิในการใช้ประโยชน์หลายร้อยฉบับ. นัดหมายเพื่อขอคำปรึกษาจากเรา. อย่าหลงเชื่อความเชื่อผิดๆ ที่ว่าการลงทุนจะปลอดภัยนาน 90 ปี จงปกป้องการลงทุนของคุณด้วยกลยุทธ์ที่ถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่วันนี้.
ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี
คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.
เครื่องตรวจสัญญาเช่า ฟรี
วางสัญญาเช่าของท่าน เราจะตรวจกับห้าข้อสัญญาที่มักก่อปัญหาบ่อยที่สุด
เปิดเครื่องมือถามผู้ช่วย AI ของเรา ฟรี
เรียนรู้จากกฎหมายไทยและคำพิพากษาศาลฎีกากว่า 84,000 คดี ถามได้ทุกเรื่อง ฟรี
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.