มาตรา 538 — การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน
ตัวบทกฎหมาย
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
คัดลอกจากราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
คำแปลภาษาอังกฤษ
A hire of immovable property is not enforceable by action unless there be some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years or for the life of the letter or hirer, it is enforceable only for three years unless it is made in writing and registered by the competent official.
คำแปลนี้ยังไม่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน — โปรดอ้างอิงตัวบทภาษาไทยเป็นหลัก
หมายเหตุของสำนักงาน
มาตรา 538 เป็นกับดักที่แพงที่สุดสำหรับนักลงทุนต่างชาติในไทย สัญญาเช่า 30 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียนจะถูกถือว่าเป็นเพียง 3 ปี อีก 27 ปีบังคับไม่ได้ ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (ทด.13) สำหรับสัญญาเช่าเกิน 3 ปีทุกฉบับ ค่าธรรมเนียมประมาณ 1.1% ของค่าเช่ารวม (ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน + อากรแสตมป์) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8245/2559 ยืนยันว่ากฎนี้ใช้บังคับเคร่งครัด ศาลไม่ขยายระยะเวลาตามเจตนาเพียงของคู่สัญญา
ข้อพิจารณาเชิงปฏิบัติ
ทนายความ: สัญญาเช่าเกิน 3 ปีที่ไม่จดทะเบียนไม่ถือว่าเป็นโมฆะ แต่บังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น ส่วนที่เกินจาก 3 ปีไม่ผูกพันบุคคลภายนอกและฟ้องไม่ได้ ประชาชนทั่วไป: สัญญาเช่า 30 ปีที่ไม่จดทะเบียนสามารถบังคับได้แค่ 3 ปี ต้องยืนยันให้มีการจดทะเบียน
ความเป็นมาทางกฎหมาย
บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับเดิม ไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมที่สำคัญในภายหลัง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ตีความมาตรานี้
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5373/2552 (2009) ★ คดีนำ
การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียนบังคับได้เพียง 3 ปี ไม่คำนึงถึงเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่ชำระไปแล้ว
สัญญาเช่าที่ดินกำหนดอายุ 21 ปี ชำระค่าเช่าล่วงหน้า 8,000,000 บาท เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี เมื่อไม่ได้จดทะเบียนจึงบังคับได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 563/2540 (1997)
ระยะเวลาเช่าส่วนที่เกิน 3 ปีในสัญญาเช่าที่ไม่จดทะเบียนไม่มีผลบังคับและฟ้องร้องไม่ได้
สัญญาเช่าเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียน ระยะเวลาที่เกิน 3 ปีไม่มีผลบังคับ ศาลฎีกายืนยันว่าระยะเวลาเช่าเกินจาก 3 ปีที่ไม่จดทะเบียนใช้บังคับไม่ได้
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13288/2556 (2013)
มาตรา 538 ใช้บังคับกับการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ด้วย สัญญาเช่าช่วงที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือฟ้องบังคับไม่ได้
การเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ต้องอยู่ภายใต้มาตรา 538 เช่นกัน และต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้เช่าช่วงที่ไม่มีสัญญาเช่าช่วงเป็นหนังสือไม่อาจบังคับสิทธิต่อผู้ให้เช่าเดิมได้
คำพิพากษาที่คัดสรรและตรวจสอบเลขคดีจากฐานข้อมูลศาลฎีกา คำแปลภาษาอังกฤษโดยสำนักงานเพื่อการศึกษา
คำถามที่พบบ่อย
หากมีสัญญาเช่า 10 ปีแต่ไม่เคยจดทะเบียน สามารถบังคับได้นานเท่าไร?
บังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น ตามมาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีที่ไม่จดทะเบียนบังคับได้เพียง 3 ปีนับจากวันเริ่มสัญญา ส่วนที่เกิน 3 ปีฟ้องบังคับในศาลไม่ได้
การต่อสัญญาเช่าต้องจดทะเบียนใหม่หรือไม่?
ต้องจดทะเบียนหากระยะเวลาที่ต่อจะเกิน 3 ปี การต่อสัญญาแต่ละครั้งถือเป็นสัญญาเช่าใหม่ตามมาตรา 540 หากระยะเวลาใหม่รวมกันเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนเพื่อให้บังคับได้เกิน 3 ปี