Verified ตรวจสอบแล้ว Civil & Commercial Codeป.พ.พ. Decision 3801/2555 คำพิพากษาที่ 3801/2555 2012 (พ.ศ. 2555)

Uncertain rent and duration defeat a renewal claim คำมั่นต่อสัญญาที่ค่าเช่าและระยะเวลาไม่แน่นอนไม่อาจบังคับได้

CCC Sections: มาตรา ป.พ.พ.: มาตรา 537 §538

⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ

Vague wording about fair rent and duration did not establish an enforceable renewal commitment.

ข้อสัญญาเกี่ยวกับการปรับค่าเช่าหรือระยะเวลาให้เป็นธรรมไม่ได้กำหนดสาระสำคัญแน่นอนพอที่จะเป็นคำมั่นให้เช่าต่อ ผู้เช่าเสนอเงื่อนไขภายหลังแต่ผู้ให้เช่าไม่ได้สนองรับ จึงยังไม่มีสัญญาเช่าใหม่ที่บังคับได้

Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร

Wording referring to fair adjustments of rent or duration did not settle the essential terms needed for an enforceable renewal commitment. The tenant later proposed terms, but the owner did not accept them. The Court did not treat the clause and unilateral proposal as a completed further lease.

Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)

Vague wording about fair rent and duration did not establish an enforceable renewal commitment.

ข้อสัญญาเกี่ยวกับการปรับค่าเช่าหรือระยะเวลาให้เป็นธรรมไม่ได้กำหนดสาระสำคัญแน่นอนพอที่จะเป็นคำมั่นให้เช่าต่อ ผู้เช่าเสนอเงื่อนไขภายหลังแต่ผู้ให้เช่าไม่ได้สนองรับ จึงยังไม่มีสัญญาเช่าใหม่ที่บังคับได้

Legal Analysis การวิเคราะห์ทางกฎหมาย

An unaccepted later proposal could not fill the gap.

Compare 1925/2517, 2759/2534. Read the combined analysis of reciprocal agreements and lease renewal.

Thai judgment reproduced by ThaiDeka. The text on this page is an editorial summary.

เปรียบเทียบฎีกา 1925/2517, 2759/2534 และอ่านเรื่อง สัญญาต่างตอบแทนกับการต่ออายุการเช่า

อ่านคำพิพากษาภาษาไทยที่ ThaiDeka เนื้อหาหน้านี้เป็นบทสรุปและคำอธิบายของสำนักงาน

Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม

The following is the full text of Supreme Court Decision No. 3801/2555. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3801/2555 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th

English translation is being prepared and will be available soon.

สัญญาเช่ามีคำมั่นว่าก่อนครบสัญญาเช่า โจทก์และจำเลยจะปรับเปลี่ยนค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าในอัตราที่เป็นธรรม ดังที่ปฏิบัติมาเป็นปกติประเพณี ข้อความดังกล่าวไม่มีรายละเอียดชัดเจนเกี่ยวกับค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าที่แน่นอนอันเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า จึงยังไม่เข้าลักษณะคำมั่นจะให้เช่า ซึ่งเมื่อจำเลยเพิกเฉยไม่สนองรับคำเสนอที่โจทก์แจ้งไป ถือว่าคำเสนอของโจทก์ตกไป สัญญาเช่าจึงไม่เกิดขึ้น กรณีถือได้ว่าจำเลยไม่ได้กระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิหน้าที่ของโจทก์ ที่โจทก์จะบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับโจทก์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย
ในชั้นตรวจคำฟ้อง ศาลต้องปฏิบัติตาม ป.วิ.พ. มาตรา 172 วรรคท้าย ที่บัญญัติว่า "ให้ศาลตรวจคำฟ้องนั้นแล้วสั่งรับไว้ หรือให้ยกเสีย หรือให้คืนไป ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18" คำว่าให้ยกเสีย ตามบทบัญญัติดังกล่าว จึงเป็นการยกฟ้องของโจทก์ ศาลจึงมีอำนาจยกฟ้องในชั้นตรวจคำฟ้องได้โดยไม่จำต้องสั่งรับฟ้องไว้ก่อน เมื่อโจทก์ฟ้องคดีโดยไม่ปรากฏว่ามีการโต้แย้งสิทธิเนื่องจากโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลชอบที่จะยกฟ้องโจทก์เสีย
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยต่ออายุสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับโจทก์เป็นระยะเวลา 7 ปี อัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมตามข้อตกลงเดือนละ 49,300 บาท นับแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2548 จนกว่าจะครบกำหนดตามสัญญาเช่าฉบับใหม่ หากจำเลยต่อสัญญาเช่าไม่ได้ไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
ศาลชั้นต้นตรวจคำฟ้องแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า ฟ้องโจทก์เป็นฟ้องที่ชอบด้วยกฎหมายอันศาลชั้นต้นต้องรับไว้พิจารณาหรือไม่ โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์จากจำเลย ต่อมาเมื่อจำเลยแจ้งข้อกำหนดในสัญญาเกี่ยวกับเงื่อนไขการปรับเปลี่ยนค่าเช่าใหม่ให้แก่ผู้เช่า โจทก์จำยอมมีหนังสือถึงจำเลยเพื่อขยายอายุสัญญาเช่าใหม่ โดยมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือแสดงเจตจำนงในการต่อสัญญาขยายระยะเวลาเช่ากับจำเลย โดยกำหนดระยะเวลาการเช่าอีก 5 ปีนับแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2548 เป็นต้นไปในอัตราค่าเช่าใหม่ที่เป็นธรรม โดยปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นอีก ร้อยละ 40 ของค่าเช่าเดิม รวมเป็นค่าเช่าเดือนละ 49,300 บาท โดยขอให้จำเลยต่อสัญญาเช่าฉบับใหม่ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าว จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้ว แต่เพิกเฉย เห็นว่า โจทก์อ้างว่าสัญญาเช่ามีคำมั่นว่าก่อนครบสัญญาเช่า โจทก์และจำเลยจะปรับเปลี่ยนค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าในอัตราที่เป็นธรรมดังที่ปฏิบัติมาเป็นปกติประเพณี ข้อความดังกล่าวไม่มีรายละเอียดชัดเจนเกี่ยวกับค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าที่แน่นอน อันเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า จึงยังไม่เข้าลักษณะคำมั่นจะให้เช่า ซึ่งเมื่อจำเลยเพิกเฉยไม่สนองรับคำเสนอที่โจทก์แจ้งไป ถือว่าคำเสนอของโจทก์ตกไป สัญญาเช่าจึงไม่เกิดขึ้น กรณีถือได้ว่าจำเลยไม่ได้กระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิหน้าที่ของโจทก์ที่โจทก์จะบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับโจทก์ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 55 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย
ในชั้นตรวจคำฟ้อง ศาลชั้นต้นต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 วรรคท้าย ที่บัญญัติว่า "ให้ศาลตรวจคำฟ้องนั้นแล้วสั่งรับไว้ หรือให้ยกเสีย หรือให้คืนไป ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18 " คำว่า ให้ยกเสีย ตามบทบัญญัติดังกล่าว จึงเป็นการยกฟ้องของโจทก์ ศาลจึงมีอำนาจยกฟ้องในชั้นตรวจคำฟ้องได้โดยไม่จำต้องสั่งรับฟ้องไว้ก่อน เมื่อโจทก์ฟ้องคดีโดยไม่ปรากฏว่ามีการโต้แย้งสิทธิเนื่องจากโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลชอบที่จะยกฟ้องโจทก์เสีย ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์มา ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง

Section 537, Civil and Commercial Code มาตรา 537 ป.พ.พ. Section 538, Civil and Commercial Code มาตรา 538 ป.พ.พ.

💡 What This Means for You 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ

A clause that the parties would adjust the rent or the term at a fair rate, as customary, fixed neither rent nor duration, the essentials of a lease, so it was not a promise to lease and could not be enforced. The tenant's letter proposing new terms was only an offer, which lapsed when the landlord ignored it. With no infringement of a right, the claim was dismissed when the court examined the plaint. If a renewal right matters, fix the renewal rent and term in the lease itself.

ข้อสัญญาว่าคู่สัญญาจะปรับเปลี่ยนค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าในอัตราที่เป็นธรรมตามปกติประเพณี โดยไม่ระบุค่าเช่าหรือระยะเวลาที่แน่นอน ยังไม่เป็นคำมั่นจะให้เช่า ผู้เช่าจึงบังคับให้ต่อสัญญาไม่ได้ หนังสือที่ผู้เช่าเสนอเงื่อนไขใหม่เป็นเพียงคำเสนอ ซึ่งตกไปเมื่อผู้ให้เช่าเพิกเฉย ศาลยกฟ้องตั้งแต่ชั้นตรวจคำฟ้องเพราะไม่มีการโต้แย้งสิทธิ หากต้องการสิทธิต่อสัญญาที่บังคับได้ ควรกำหนดค่าเช่าและระยะเวลาต่อสัญญาให้แน่นอนไว้ในสัญญาเช่า

Frequently Asked Questions คำถามที่พบบ่อย

What did Supreme Court decision 3801/2555 establish? ฎีกาที่ 3801/2555 วินิจฉัยเรื่องใด

Vague wording about fair rent and duration did not establish an enforceable renewal commitment. An unaccepted later proposal could not fill the gap.

Supreme Court 3801/2555 การต่อสัญญาเช่าในประเทศไทย ข้อตกลงต่างตอบแทนพิเศษ ฎีกา 3801/2555

📖 Further Reading on ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline

Sebastien H. Brousseau นิติศาสตรบัณฑิต, วิทยาศาสตรบัณฑิต. ที่ปรึกษาด้านกฎหมายต่างประเทศ

Wichuda Atthamethakon ปริญญาโทด้านกฎหมาย. ทนายความและโนตารีไทย

Reviewed and annotated by qualified legal professionals with over 18 years of practice in Thai law.

ตรวจสอบและอธิบายโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีประสบการณ์การปฏิบัติงานด้านกฎหมายไทยมากกว่า 18 ปี

Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.

Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthamethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.

ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ

ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต