รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
บันทึกการปรับปรุง
- 3 พฤศจิกายน 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
ศาลไทยได้บังคับใช้ข้อตกลงต่างตอบแทนพิเศษเพื่อคุ้มครองผู้เช่าที่ออกทุนในการก่อสร้างหรือให้ผลประโยชน์อื่นใดที่ตกลงกันนอกเหนือจากค่าเช่าปกติ นอกจากนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ยังอนุญาตให้มีการต่ออายุสัญญาเช่าได้ ประเด็นสำคัญคือสิ่งที่คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้จริงๆ สัญญาเช่าฉบับใหม่เกิดขึ้นเมื่อใด และข้อตกลงดังกล่าวเป็นไปตามขีดจำกัดทางกฎหมายหรือไม่.
คำพิพากษาศาลฎีกา 4655/2566 ทำให้ความแตกต่างเหล่านั้นเป็นสิ่งสำคัญ ธุรกรรมระยะเวลา 90 ปีที่ได้ตกลงกันไว้ล่วงหน้าไม่อาจทำให้มีผลใช้ได้เพียงแค่การเรียกช่วงเวลาหลังจากนั้นว่าเป็นการ “ต่ออายุ” อย่างไรก็ตาม คำพิพากษาก่อนหน้านี้ยังคงรักษาสิทธิในการครอบครองที่อิงกับการก่อสร้างและคำสัญญาในการต่ออายุโดยเฉพาะ จำเป็นต้องอ่านคำวินิจฉัยเหล่านี้ร่วมกัน.
ตรวจทานล่าสุด: 27 กันยายน 2026 คำพิพากษาศาลฎีกาทั้งสิบสามฉบับด้านล่างได้อ่านจากตัวบทภาษาไทยจนถึงผลแห่งคำพิพากษา โดยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1627/2505 คงเหลืออยู่เพียงย่อฎีกาที่ได้รับการเผยแพร่ มาตรา 150, 168 ถึง 172, 360, 361, 368, 369, 538, 540, 541, 560, 569, 1410 ถึง 1412 และ 1754 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อ้างอิงตามที่ปรากฏในประมวลกฎหมายฉบับมีคำอธิบายของเรา.
สารบัญ
ข้อตกลงต่างตอบแทนคืออะไร?
สัญญาต่างตอบแทน หรือ สัญญาต่างตอบแทน, เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันทั้งสองฝ่าย สัญญาเช่าทั่วไปก็ตรงกับคำอธิบายนี้อยู่แล้ว คือ ผู้ให้เช่าจัดให้ใช้ทรัพย์สินและผู้เช่าจ่ายค่าเช่า การเพิ่มคำว่า “ต่างตอบแทน” ไม่ได้สร้างสิทธิในทรัพย์สินใหม่ขึ้นมา.
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 โดยทั่วไปอนุญาตให้คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งระงับการชำระหนี้ของตนไว้ได้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือเสนอให้ชำระหนี้ กฎนี้ใช้ไม่บังคับในกรณีที่หนี้ของอีกฝ่ายยังไม่ถึงกำหนดชำระ บทบัญญัตินี้ใช้บังคับกับการชำระหนี้ที่มีอยู่แล้ว แต่ไม่ได้สร้างสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่า.
มาตรา 369 ถึง 376 เป็นส่วนหนึ่งของหมวดที่กว้างขึ้นว่าด้วยผลแห่งสัญญา นอกจากนี้ยังกล่าวถึงเรื่องต่างๆ เช่น การชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัย และสิทธิประโยชน์ของบุคคลภายนอก บทบัญญัติเหล่านี้ไม่ใช่เกณฑ์ตามกฎหมายที่อนุญาตให้มีการขยายเวลาสัญญาเช่า.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 540
An ordinary fixed-term lease of immovable property is limited to 30 years. Section 540 permits renewal for up to 30 years from renewal. A lease made for a longer term is reduced to 30 years.
Full text
Immovable property may not be let for a period exceeding thirty years. If a contract has been made for a longer period, that period shall be reduced to thirty years. The period of hire referred to above may, on its expiry, be renewed, but the renewal must not exceed thirty years from the date of renewal.
ThaiLawOnline translation
Section 538
Any lease of immovable property is unenforceable by action without written evidence signed by the party liable. A lease for more than 3 years, or for the life of the lessee or lessor, must also be made in writing and registered, otherwise it is enforceable only for 3 years.
Full text
A hire of immovable property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years, or for the life of the hirer or of the letter, it is enforceable by action for three years only, unless it is made in writing and registered with the competent official.
ThaiLawOnline translation
Section 369
In a reciprocal contract, either party may decline to perform until the other party performs or tenders performance. This right does not apply if the other party's obligation is not yet due.
Full text
In a reciprocal contract, either party may refuse to perform until the other party performs or tenders performance. This does not apply if the obligation of the other party has not yet fallen due.
ThaiLawOnline translation
Section 569
Full text
A contract of hire of immovable property is not extinguished by the transfer of ownership of the property hired. The transferee is entitled to the rights and is subject to the duties of the transferor towards the hirer.
ThaiLawOnline translation
Section 1754
An inheritance claim is barred one year after the death, or after the statutory heir knew or ought to have known of the death. A claim under a will is barred one year after the legatee knew or ought to have known of the right. Subject to Section 193/27 (which preserves a secured creditor's right to enforce against the mortgaged, pledged or retained property), a creditor whose claim against the deceased has a prescription period longer than one year must sue within one year after he knew or ought to have known of the death. In every case no claim may be brought more than ten years after the death.
Full text
No action concerning an estate may be brought after one year from the death of the deceased, or from the time when the statutory heir knew or ought to have known of the death of the deceased. An action claiming under a provision of a will may not be brought after one year from the time when the legatee knew or ought to have known of the right that the legatee has under the will. Subject to section 193/27 of this Code, where a creditor's claim against the deceased has a prescription period longer than one year, that creditor may not bring an action after one year from the time when the creditor knew or ought to have known of the death of the deceased. In any event, the claims referred to in the preceding paragraphs may not be brought after ten years from the death of the deceased.
ThaiLawOnline translation
Section 541
Full text
A contract of hire may be made for the duration of the life of the letter or of the hirer.
ThaiLawOnline translation
Section 3 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Full text
In this Act: "lease" means a lease of immovable property for commerce or industry with a lease term exceeding 30 years but not exceeding 50 years; "Director-General" means the Director-General of the Department of Lands.
ThaiLawOnline translation
Section 150
Any agreement, gift or other juristic act whose object is expressly prohibited by law, impossible, or against public order or good morals has no legal effect from the start.
Full text
An act the object of which is expressly prohibited by law, or is impossible, or is contrary to public order or good morals, is void.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 540
ข้อความเต็ม
อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 538
ข้อความเต็ม
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 369
ข้อความเต็ม
ในสัญญาต่างตอบแทนนั้น คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหนี้ของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งยังไม่ถึงกำหนด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 569
ข้อความเต็ม
อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1754
ข้อความเต็ม
ห้ามมิให้ฟ้องคดีมรดกเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปี นับแต่เมื่อเจ้ามรดกตาย หรือนับแต่เมื่อทายาทโดยธรรมได้รู้ หรือควรได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดก คดีฟ้องเรียกตามข้อกำหนดพินัยกรรม มิให้ฟ้องเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เมื่อผู้รับพินัยกรรมได้รู้หรือควรได้รู้ถึงสิทธิซึ่งตนมีอยู่ตามพินัยกรรม ภายใต้บังคับแห่งมาตรา ๑๙๓/๒๗ แห่งประมวลกฎหมายนี้ ถ้าสิทธิเรียกร้องของเจ้าหนี้อันมีต่อเจ้ามรดกมีกำหนดอายุความยาวกว่าหนึ่งปี มิให้เจ้าหนี้นั้นฟ้องร้องเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เมื่อเจ้าหนี้ได้รู้ หรือควรได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดก ถึงอย่างไรก็ดี สิทธิเรียกร้องตามที่ว่ามาในวรรคก่อน ๆ นั้น มิให้ฟ้องร้องเมื่อพ้นกำหนดสิบปีนับแต่เมื่อเจ้ามรดกตาย หมายเหตุ: [เลขมาตรา ๑๙๓/๒๗ แก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา ๑๕ แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้บทบัญญัติบรรพ ๑ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. ๒๕๓๕]
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 541
ข้อความเต็ม
สัญญาเช่านั้นจะทำกันเป็นกำหนดว่าตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็ให้ทำได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 3 พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ในพระราชบัญญัตินี้ “การเช่า” หมายความว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่กำหนดเวลาเช่าไว้เกินสามสิบปีแต่ไม่เกินห้าสิบปี “อธิบดี” หมายความว่า อธิบดีกรมที่ดิน
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 150
ข้อความเต็ม
การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นการพ้นวิสัย หรือเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นเป็นโมฆะ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 540
Un immeuble ne peut être donné à bail pour une durée excédant trente ans. Si le contrat a été conclu pour une durée plus longue, celle-ci est réduite à trente ans. La durée du bail ci-dessus mentionnée peut, à son expiration, être renouvelée, mais sans excéder trente ans à compter du jour du renouvellement.
résumé non officiel
Article 538
Le louage d'un immeuble ne peut donner lieu à une action en exécution en justice s'il n'existe aucun écrit, de quelque nature que ce soit, signé par la partie tenue. Si le louage est conclu pour une durée supérieure à trois ans, ou pour la durée de la vie du preneur ou du bailleur, et qu'il n'a pas été fait par écrit et enregistré auprès de l'officier compétent, il ne peut donner lieu à une action en exécution que pour trois ans.
résumé non officiel
Article 369
Dans un contrat synallagmatique, une partie peut refuser d'exécuter tant que l'autre n'exécute pas ou n'offre pas d'exécuter. Cette règle ne s'applique pas si l'obligation de l'autre partie n'est pas encore exigible.
résumé non officiel
Article 569
Le bail d'un immeuble ne prend pas fin du fait du transfert de la propriété du bien loué. L'acquéreur reprend à la fois les droits et les obligations du cédant envers le preneur.
résumé non officiel
Article 1754
Aucune action successorale ne peut être intentée après l'expiration d'un délai d'un an à compter du décès du de cujus, ou à compter du moment où l'héritier légal a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance du décès du de cujus. L'action fondée sur une disposition testamentaire ne peut être intentée après l'expiration d'un délai d'un an à compter du moment où le légataire a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance du droit qu'il tient du testament. Sous réserve de l'article 193/27 du présent Code, lorsque la créance d'un créancier contre le de cujus est soumise à un délai de prescription supérieur à un an, ce créancier ne peut agir en justice après l'expiration d'un délai d'un an à compter du moment où il a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance du décès du de cujus. En tout état de cause, les droits visés aux alinéas précédents ne peuvent être exercés en justice après l'expiration d'un délai de dix ans à compter du décès du de cujus.
résumé non officiel
Article 541
Un bail peut être conclu pour la durée de la vie du bailleur ou du preneur.
résumé non officiel
Article 3 Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542
Dans cette loi, le bail s'entend d'un bail immobilier à usage commercial ou industriel de plus de 30 ans et d'au plus 50 ans ; le directeur général est celui du Département des terres.
résumé non officiel
Article 150
Est nul l'acte dont l'objet est expressément prohibé par la loi, est impossible, ou est contraire à l'ordre public ou aux bonnes mœurs.
résumé non officiel
คำพิพากษาศาลฎีกา
- 8534/2542 (1999): ข้อตกลงก่อสร้างคุ้มครองสิทธิการเช่าตามกำหนด 20 ปี
- 2526/2531 (1988): สัญญาเช่าต่างตอบแทนผูกพันทายาทแต่คำขอจดทะเบียนขาดอายุความ
- 1925/2517 (1974): การสนองรับคำมั่นเป็นหนังสือทำให้เกิดสัญญาเช่าใหม่
- 3279/2524 (1981): สัญญาก่อสร้างแลกสิทธิการเช่า 30 ปีผูกพันกองมรดก
- 6763/2541 (1998): คำมั่นจะให้เช่าต่อเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดิน และคำเสนอที่ไม่มีการสนองรับย่อมสิ้นผล
- 4872/2539 (1996): การต่ออายุการเช่าผูกพันทายาทและการรู้ถึงความตายก่อนสนองรับ
- 1213/2517 (1974): รู้ว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมก่อนสนองรับคำมั่นต่อสัญญา
- 4655/2566 (2023): สัญญาเช่า 30+30+30 ปีชำระค่าเช่าล่วงหน้า คำมั่นต่อสัญญาเป็นโมฆะ การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์
แหล่งที่มา
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- Act on Lease of Immovable Property for Commerce and Industry B.E. 2542, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569
อะไรที่ทำให้สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ
คำพิพากษาศาลฎีกาไทยยอมรับ สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา, ซึ่งมักถูกอธิบายในภาษาอังกฤษว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษที่ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ความแตกต่างขึ้นอยู่กับสาระสำคัญของข้อตกลง.
ตัวอย่างทั่วไปคือข้อตกลงที่ผู้เช่าเป็นผู้จัดหาเงินทุนและก่อสร้างอาคารให้กับเจ้าของที่ดินเพื่อแลกกับระยะเวลาการครอบครองที่ตกลงกัน กรรมสิทธิ์ของอาคารและกำหนดเวลาในการโอนถือเป็นส่วนหนึ่งของการแลกเปลี่ยนที่ตกลงกันไว้.
การใช้จ่ายเงินในการตกแต่ง การบำรุงรักษา หรือการปรับปรุงเพื่อความสะดวกของตนเองของผู้เช่าไม่ได้ทำให้เกิดสัญญาประเภทนี้โดยอัตโนมัติ ศาลจะพิจารณาภาระผูกพันที่ตกลงกัน ผลประโยชน์ที่ให้คำมั่นไว้แก่เจ้าของทรัพย์สิน และหลักฐานการปฏิบัติตามสัญญา ไม่มีจำนวนเงินลงทุนที่เป็นสากลจำนวนใดที่รับประกันว่าจะได้รับการยอมรับ.
การคุ้มครองในทางปฏิบัติมีนัยสำคัญ: ศาลได้บังคับใช้ระยะเวลาการครอบครองตามที่ตกลงกัน แม้ว่าจะขาดพิธีการทางกฎหมาย และในกรณีที่เหมาะสม ก็ยังบังคับใช้กับกองมรดกของผู้ให้เช่าด้วย คำพิพากษา 8534/2542, 3279/2524 และ 2526/2531 เป็นตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม “ซูเปอร์ลีส” เป็นคำเรียกอย่างไม่เป็นทางการ ไม่ใช่ประเภทตามกฎหมายแยกต่างหากที่มีสิทธิได้รับระยะเวลาเพิ่มอีกหลายทศวรรษโดยอัตโนมัติ.
การจดทะเบียน ข้อจำกัดอายุ 30 ปี และการต่ออายุ
สำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป, มาตรา 538 ต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรที่ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ถูกบังคับตามสัญญา การเช่าที่มีกำหนดเกินกว่าสามปี หรือเช่าตลอดชีวิต จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนจึงจะสามารถบังคับใช้ได้เกินกว่าสามปี.
ตาม มาตรา 540, สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาธรรมดาจำกัดไว้ที่ 30 ปี มาตราดังกล่าวยินยอมให้ต่ออายุออกไปได้อีกเป็นระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปีนับจากการต่ออายุ การต่ออายุในอนาคตที่สมบูรณ์จะต้องแยกแยะออกจากข้อตกลงที่มีเจตนาตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อให้ได้มาซึ่งระยะเวลาที่ยาวนานขึ้นซึ่งต้องห้าม.
ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566, คู่สัญญาได้รวมสัญญาเช่าระยะเวลาเริ่มต้น 30 ปีเข้ากับคำมั่นสัญญาเช่าระยะเวลา 30 ปีอีกสองฉบับที่ทำขึ้นในวันเดียวกัน โดยได้ชำระเงินค่าเช่าสำหรับช่วงเวลาหลังล่วงหน้าและยังคงเงื่อนไขการเช่าเดิมไว้ ศาลวินิจฉัยว่าคำมั่นสัญญาในการต่ออายุสัญญาดังกล่าวเป็นความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 และพิพากษาให้ส่วนเหล่านั้นตกเป็นโมฆะ.
มาตรา 538 เกี่ยวข้องกับพยานหลักฐานและการจดทะเบียน ส่วนมาตรา 540 เกี่ยวข้องกับระยะเวลาและการต่ออายุ ข้อยกเว้นทางตุลาการในประเด็นแรกย่อมไม่ก่อให้เกิดข้อยกเว้นสำหรับประเด็นที่สองหากไม่มีบรรทัดฐานอื่นสนับสนุน ใน 4655/2566, ศาลยังได้ปฏิเสธการบังคับตามคำมั่นสัญญาเรื่องการขยายเวลาในฐานะที่เป็นภาระผูกพันส่วนบุคคล การเปลี่ยนชื่อเรียกข้อตกลงที่ต้องห้ามแบบเดิมย่อมไม่สามารถแก้ไขข้อบกพร่องดังกล่าวได้.
ข้อความเกี่ยวกับ 30 ปีนี้จำเป็นต้องมีบริบทด้วย มาตรา 541 อนุญาตให้ทำสัญญาเช่าตลอดชีวิตของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า นอกจากนี้ พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มีบทบัญญัติรองรับสำหรับการจดทะเบียนการเช่าที่มีกำหนดเวลาเกินกว่า 30 ปี และสูงสุดไม่เกิน 50 ปี โดยเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด ข้อยกเว้นทั้งสองประการนี้จะไม่เกิดขึ้นเพียงเพราะผู้เช่าที่อยู่อาศัยลงทุนในการก่อสร้าง.
การต่ออายุครั้งหลังที่แท้จริงจะมีผลสมบูรณ์หรือไม่
ใช่ มาตรา 540 อนุญาตไว้โดยชัดแจ้งให้ต่ออายุได้อีกเป็นเวลาไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่ออายุ. สัญญาเช่าใหม่ที่ตกลงกันหลังจากหมดอายุมีพื้นฐานทางกฎหมาย ไม่จำเป็นต้องมีข้อผูกพันในการก่อสร้างพิเศษเพื่อให้มีผลสมบูรณ์ เพียงแค่ค่าเช่าปกติและการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินก็ก่อให้เกิดภาระผูกพันต่างตอบแทนอยู่แล้ว.
นอกจากนี้ยังมีบรรทัดฐานทางกฎหมายที่ระบุว่า สัญญาเช่าฉบับใหม่อาจเกิดขึ้นได้ผ่านการยอมรับคำมั่นสัญญาที่ถูกต้องซึ่งทำไว้ก่อนหน้านี้ ใน 1925/2517, สัญญาเช่าเดิมระยะเวลาสามปีระบุว่าจะต่อให้อีกสามปีหากผู้เช่าแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรภายในหนึ่งเดือนหลังจากหมดอายุ ซึ่งผู้เช่าได้ดำเนินการดังกล่าว ศาลวินิจฉัยว่าการยอมรับทำให้เกิดสัญญาเช่าใหม่ขึ้นทันทีโดยไม่ต้องทำเอกสารสัญญาฉบับอื่นอีก นี่คือบรรทัดฐานโดยตรงสำหรับการต่ออายุในภายหลัง แม้ว่าจะไม่ได้เกี่ยวข้องกับความพยายามให้ได้มาซึ่งระยะเวลามากกว่า 30 ปีก็ตาม.
ใน 4872/2539, ศาลได้พิพากษายืนยันสัญญาเช่าเพิ่มเติมอีกสามปีต่อจากสัญญาเช่าเริ่มต้น 15 ปี ข้อตกลงเดิมระบุเกณฑ์มาตรฐานค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่อสัญญา ศาลปฏิเสธข้อโต้แย้งที่ว่าข้อกำหนดการต่อสัญญาซ้ำๆ ขัดต่อความสงบเรียบร้อยตามข้อเท็จจริงเหล่านั้น แนวคำพิพากษานี้สมควรได้รับการพิจารณาควบคู่ไปกับ 4655/2566; ไม่ควรลดทอนทั้งสองกรณีให้กลายเป็นเพียงคำขวัญเกี่ยวกับสัญญาต่ออายุทั้งหมด.
ดังนั้น ความแตกต่างที่เสนอจึงมีความแม่นยำมากกว่า “การต่ออายุอัตโนมัติไม่ถูกต้อง แต่การต่ออายุในภายหลังถูกต้อง” ใน 4655/2566, ข้อสัญญานั้นขึ้นอยู่กับความประสงค์ของผู้เช่าที่จะเช่าต่ออยู่แล้ว แต่เอกสารในวันเดียวกันและการชำระเงินล่วงหน้ากลับเปิดเผยข้อตกลงระยะเวลา 90 ปีตั้งแต่เริ่มต้น ในทางกลับกัน, 1925/2517 แสดงให้เห็นว่าคำมั่นที่ให้ไว้ก่อนหน้านั้นสามารถก่อให้เกิดสัญญาเช่าระยะสั้นในภายหลังที่บังคับได้ตามกฎหมาย เมื่อได้รับการสนองรับอย่างถูกต้อง.
สำหรับข้อตกลงต่างตอบแทนพิเศษ, 1627/2505 เป็นอีกหนึ่งตัวอย่างเชิงบวก การออกค่าก่อสร้างเป็นฐานรองรับระยะเวลาการครอบครองรวมที่ตกลงกันไว้ 14 ปี ซึ่งแสดงออกผ่านช่วงเวลาสามปีที่ต่อเนื่องกัน ย่อฎีกาที่ได้รับการเผยแพร่ระบุว่าผู้เช่าสามารถบังคับตามข้อตกลงนั้นและขอให้จดทะเบียนได้ นี่คือการทำให้ครบกำหนดเวลารวมที่ตกลงกันไว้แต่แรก ไม่ใช่สิทธิใหม่ที่เกินกว่า 30 ปี.
ผลลัพธ์ที่แตกต่างตามมาใน 379/2511. ข้อตกลงฐานการก่อสร้างเดิมระยะเวลาหกปีได้หมดอายุลง การเช่าต่อมาเป็นแบบธรรมดาแม้จะมีการชำระเงินเป็นก้อนอีกครั้งก็ตาม ข้อสรุปของเราคือสถานะต่างตอบแทนพิเศษสำหรับวาระถัดไปจำเป็นต้องมีหลักฐานการแลกเปลี่ยนที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับวาระนั้น การลงทุนก่อนหน้าไม่ได้ให้สิ่งนั้นโดยอัตโนมัติ.
ตัวอย่างเช่น หลังจากสัญญาหมดอายุ คู่สัญญาอาจตกลงกำหนดระยะเวลาเช่าใหม่ที่ชอบด้วยกฎหมายเพื่อแลกกับค่าเช่าและการก่อสร้างใหม่ครั้งใหญ่ที่มีการระบุรายละเอียดไว้ชัดเจนซึ่งเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของ ข้อโต้แย้งจะอาศัยมาตรา 540 ว่าด้วยการต่อสัญญา และคดีเกี่ยวกับการก่อสร้างสำหรับลักษณะของการแลกเปลี่ยนใหม่นั้น. ข้อโต้แย้งที่รวมกันนั้นเป็นการปรับใช้ที่มีเหตุผลจากบรรทัดฐานทางกฎหมาย ไม่ใช่บรรทัดฐานคำพิพากษาในคดีที่อ้างถึงซึ่งอนุมัติการต่ออายุพิเศษแบบต่างตอบแทน 30 ปีครั้งใหม่ หลังจากผ่านพ้นช่วง 30 ปีแรกไปแล้ว.
ข้อตกลงภายหลังจะต้องมีความแน่นอนพอสมควรเช่นกัน ใน 3801/2555, ข้อความเกี่ยวกับการปรับค่าเช่าหรือระยะเวลาอย่างเป็นธรรมไม่ได้สร้างข้อผูกพันที่สามารถบังคับใช้ได้ และข้อเสนอต่อมาของผู้เช่าก็ไม่ได้รับการยอมรับ งานใหม่ ค่าเช่าที่แก้ไข หรือลายมือชื่อที่ลงภายหลัง ถือเป็นพยานหลักฐานที่เกี่ยวข้อง แต่ไม่มีสิ่งใดเพียงอย่างเดียวที่รับประกันความสมบูรณ์ได้.
การแสดงเจตนา: มาตรา 168, 169 และ 171
มาตรา 168 ระบุว่าการแสดงเจตนาต่อบุคคลที่อยู่เฉพาะหน้ามีผลเมื่อบุคคลนั้นได้ทราบข้อความ ซึ่งรวมถึงการติดต่อทางโทรศัพท์และการสื่อสารโดยตรงในทำนองเดียวกัน ส่วนมาตรา 169 โดยทั่วไปใช้บังคับกับการแสดงเจตนาต่อผู้ที่ไม่ได้อยู่เฉพาะหน้า ซึ่งจะมีผลเมื่อไปถึงผู้รับนั้น ดังนั้น สำหรับคำบอกกล่าวการต่ออายุ วิธีการสื่อสาร ผู้รับ และหลักฐานการได้รับจึงมีความสำคัญ.
มาตรา 171 กำหนดให้ต้องตีความตามเจตนารมณ์ที่แท้จริง ไม่ใช่ตามเนื้อหาที่เขียนไว้โดยตรง ส่วนมาตรา 368 เพิ่มเติม โดยสุจริต และการใช้ในทางปกติในการตีความสัญญา อ่านสัญญาเช่าฉบับเดิม ข้อตกลงเพิ่มเติม จดหมายที่ส่งมา การบันทึกการชำระเงิน และภาระผูกพันด้านการก่อสร้างร่วมกัน เอกสารฉบับหลังอาจเป็นหลักฐานว่ามีการตกลงกันใหม่ หรือเพียงแค่เป็นการย้อนกลับไปสู่ข้อตกลงเดิมเท่านั้น วันที่และชื่อฉบับดังกล่าวไม่สามารถพิสูจน์ข้อสงสัยดังกล่าวได้.
การสื่อสารและการทำสัญญาเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกันแต่มีความแตกต่างกัน โดยทั่วไปมาตรา 361 กำหนดให้การทำสัญญาระหว่างบุคคลซึ่งอยู่ห่างกันโดยระยะทางเกิดขึ้นในเวลาที่คำสนองไปถึงผู้เสนอ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1925/2517 แสดงขั้นตอนการปฏิบัติงาน: การยอมรับเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างทันท่วงทีต่อคำมั่นสัญญาในการต่ออายุที่มีความชัดเจนเพียงพอ ความปรารถนาที่จะอยู่ต่อ โดยปราศจากข้อผูกพันทางกฎหมายที่สอดคล้องกัน ไม่สามารถทดแทนเงื่อนไขที่ขาดหายไปทั้งหมดได้.
ความตายก่อนการยอมรับจำเป็นต้องมีการวิเคราะห์เพิ่มเติม ใน 1213/2517, ที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาปฏิเสธที่จะบังคับใช้คำมั่นสัญญาให้ต่อสัญญา ซึ่งยังไม่ได้รับการยอมรับก่อนที่ผู้ให้เช่าจะเสียชีวิต ในกรณีที่ผู้เช่าทราบถึงการเสียชีวิตแล้วก่อนที่จะมีการยอมรับ คำพิพากษาดังกล่าวได้นำมาตรา 360 และหมายเลขมาตราที่มีอยู่เดิมของประมวลกฎหมายมาใช้ ไม่ควรบรรยายว่าเป็นคำพิพากษาที่นำมาตรา 168 ในปัจจุบันมาใช้.
ในทางตรงกันข้าม ใน 4872/2539, ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้เช่าทราบเรื่องการตายก่อนการสนองรับ ศาลได้ปรับใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง ประกอบกับมาตรา 360 และพิพากษาให้ข้อผูกพันในการต่อสัญญามีผลผูกพันทายาท ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าเหตุใดลำดับเวลาที่แน่นอนของการแสดงเจตนา การที่เจตนาไปถึง การสนองรับ และการรู้ จึงมีความสำคัญ.
สุดท้าย มาตรา 150 และ 172 เกี่ยวข้องกับกรณีที่ไม่มีผลบังคับใช้ คือ กิจกรรมทางกฎหมายที่ผิดกฎหมาย อาจเป็นโมฆะ, และกฎหมายที่ไม่มีผลบังคับใช้ไม่สามารถได้รับการรับรองได้ ต้องแยกความแตกต่างระหว่างธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมายที่แท้จริงกับการพยายามยืนยันการขยายผลที่ไม่มีผลบังคับใช้ มาตรา 168 และ 169 กำหนดให้กฎหมายมีผลบังคับใช้ได้; มันไม่ได้ยืนยันว่าวัตถุประสงค์ที่ผิดกฎหมายนั้นถูกต้องตามกฎหมาย.
สิ่งที่คำพิพากษาของศาลฎีกากำหนดไว้
ข้อมูลอ้างอิงต่อไปนี้แยกสัญญาการก่อสร้างที่มีผลผูกพันทางกฎหมาย การต่ออายุโดยการแสดงความยินยอม และข้อจำกัดในการบังคับใช้ ลิงก์นำไปสู่บทสรุปคำพิพากษาของ ThaiLawOnline ซึ่งรวมถึงลิงก์ไปยังต้นฉบับคำพิพากษาภาษาไทยหรือคำพิพากษาที่ตีพิมพ์ซึ่งใช้เป็นแหล่งข้อมูล ปีของคดีใช้พุทธศักราช.
| คำพิพากษาศาลฎีกา | สิ่งที่คำพิพากษาสนับสนุน | ขอบเขตหรือข้อจำกัด |
|---|---|---|
| 4655/2566 | คำมั่นที่ทำในวันเดียวกันว่าจะให้เช่าต่ออีกสองช่วง ช่วงละ 30 ปี พร้อมการชำระเงินล่วงหน้า ตกเป็นโมฆะเนื่องจากเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540. | ไม่ยกเลิกการต่ออายุตามมาตรา 540. |
| 1627/2505 | เงินสนับสนุนด้านการก่อสร้างสนับสนุนข้อตกลงรวมเป็นเวลา 14 ปี ซึ่งแสดงออกผ่านช่วงเวลาสามปีที่ต่อเนื่องกัน. | การบังคับใช้ตามกำหนดเวลารวมที่ตกลงกันไว้ ไม่ใช่การขยายออกไปเกินกว่า 30 ปี. |
| 1925/2517 | การรับคำสัญญาต่อสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรในเวลาที่เหมาะสม ได้ก่อให้เกิดสัญญาเช่าใหม่ระยะเวลาสามปี โดยไม่ต้องมีเอกสารสัญญาเพิ่มเติม. | การสนับสนุนโดยตรงสำหรับการต่อสัญญาโดยการสนองรับ; คดีดังกล่าวเกี่ยวข้องกับระยะเวลาสั้น. |
| 4872/2539 | การต่อสัญญาเช่าอีก 3 ปี หลังจากสัญญาเช่า 15 ปี ได้รับการยืนยันว่าถูกต้องต่อผู้รับมรดก; มาตรา 169(2) และ 360 มีบทบาทสำคัญในเรื่องนี้. | ศาลได้ปฏิเสธข้อคัดค้านเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนบนพื้นฐานของข้อเท็จจริงดังกล่าว ไม่ใช่บนพื้นฐานของโครงสร้างสัญญา 90 ปีแบบจ่ายล่วงหน้า. |
| 8534/2542 | ภาระหน้าที่ในการก่อสร้างของผู้เช่าได้สนับสนุนการบังคับใช้ระยะเวลาการครอบครอง 20 ปีตามข้อตกลง แม้จะไม่มีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรและการจดทะเบียนก็ตาม. | ช่วงเวลาที่เหลือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแลกเปลี่ยนเดิม. |
| 3279/2524 | สัญญาการก่อสร้างระยะเวลา 30 ปี ซึ่งอาคารจะถูกโอนให้เจ้าของเมื่อสัญญาหมดอายุ มีผลผูกพันกองมรดกของเจ้าของ. | ศาลยืนยันการคุ้มครองตามระยะเวลา 30 ปีที่ได้ตกลงกันไว้. |
| 2526/2531 | ข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันไว้เป็นระยะเวลา 20 ปี ซึ่งเกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ได้ผูกมัดทายาทไว้; ส่วนฟ้องขับไล่ของฝ่ายกองมรดกนั้นไม่ประสบความสำเร็จ. | ฟ้องแย้งแยกต่างหากให้จดทะเบียนตกไปเพราะขาดอายุความมรดก. |
| 379/2511 | หลังจากที่สัญญาการก่อสร้างระยะเวลา 6 ปีหมดอายุ สัญญาเช่าที่ตามมาถือเป็นสัญญาเช่าทั่วไป แม้จะมีการชำระเงินครั้งเดียวเพิ่มเติมก็ตาม. | สถานะพิเศษแบบแลกเปลี่ยนกันจะไม่ต่ออายุโดยอัตโนมัติไปยังช่วงถัดไป. |
| 412/2511 | ข้อตกลงการก่อสร้างระยะเวลา 11 ปีมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการปฏิบัติเป็นกรณีพิเศษ แต่การบอกเลิกสัญญาเนื่องจากไม่ชำระเงินยังคงสามารถทำได้. | สถานะพิเศษไม่ได้ยกเว้นหน้าที่ของผู้เช่าในการชำระค่าเช่า. |
| 2759/2534 | ระยะเวลาตามข้อตกลงการก่อสร้างลานจอดรถเองเป็นตัวกำหนด; การเชิญชวนให้หารือเกี่ยวกับการเช่าต่อไม่ใช่คำเสนอ. | การลงทุนและสัญญาเช่าอาคารที่แยกต่างหากไม่ได้กำหนดระยะเวลาการเช่าที่จอดรถให้ยาวขึ้น. |
| 3801/2555 | ถ้อยคำที่คลุมเครือเกี่ยวกับค่าเช่าที่เหมาะสมและระยะเวลาไม่สามารถสร้างข้อผูกพันในการต่อสัญญาที่สามารถบังคับใช้ได้. | ข้อเสนอที่เสนอมาภายหลังแต่ไม่ได้รับการยอมรับนั้น ไม่สามารถเติมเต็มช่องว่างได้. |
| 1213/2517 | ที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาไม่บังคับตามคำมั่นว่าจะให้เช่าต่อที่ยังไม่ได้รับการสนองรับ ในกรณีที่ผู้เช่าทราบถึงความตายของผู้ให้เช่าก่อนการสนองรับ. | แยกความแตกต่างระหว่างภาระผูกพันตามสัญญาที่มีอยู่แล้ว กับคำมั่นที่ยังรอการสนองรับ. |
| 4208/2567 | ศาลฎีกาได้ยกเลิกคำพิพากษาและส่งคดีกลับไปยังศาลอุทธรณ์ เนื่องจากศาลอุทธรณ์ยังไม่ได้พิจารณาคำร้องแย้งอย่างครบถ้วน. | คำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์เกี่ยวกับสัญญาพิเศษนั้น ไม่ใช่คำพิพากษาของศาลฎีกาที่ตัดสินในสาระคดีอย่างเด็ดขาด. |
สัญญาผูกพันทายาทหรือผู้ซื้อหรือไม่
บรรทัดฐานคำพิพากษาสนับสนุนมากกว่าคำกล่าวทั่วไปที่ว่าการตอบแทนซึ่งกันและกันช่วยเพิ่มอำนาจในการเจรจาต่อรอง ใน 3279/2524, ผู้เช่าได้สร้างอาคารบนที่ดินดังกล่าวตามข้อตกลงระยะเวลา 30 ปี โดยอาคารดังกล่าวจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของเมื่อสัญญาหมดอายุ ศาลฎีกาพิพากษายืนให้ยกฟ้องคดีขับไล่ของฝ่ายกองมรดก เนื่องจากระยะเวลาที่ตกลงกันยังไม่สิ้นสุด.
ใน 2526/2531, เงินสมทบค่าก่อสร้างจำนวน 110,000 บาทสนับสนุนข้อตกลงระยะเวลา 20 ปี ซึ่งรวมถึงสิทธิในการให้เช่าช่วง ศาลวินิจฉัยว่าสิทธิและหน้าที่ต่างตอบแทนพิเศษตกทอดไปยังทายาท และปฏิเสธการขับไล่ อย่างไรก็ตาม ฟ้องแย้งเรื่องการจดทะเบียนแยกต่างหากของผู้เช่าขาดอายุความตามมาตรา 1754 วรรคสาม เนื่องจากการยื่นฟ้องกระทำขึ้นเกินกว่าหนึ่งปีนับแต่ทราบถึงความตายของผู้ให้เช่า การคุ้มครองจากการขับไล่และความสำเร็จในการเรียกร้องให้มีการจดทะเบียนถือเป็นผลลัพธ์ที่แยกออกจากกัน.
ต้องแยกความแตกต่างระหว่างภาระผูกพันที่มีอยู่ตามสัญญาดังกล่าวกับคำสัญญาต่ออายุที่ยังไม่ได้รับการยอมรับ เนื่องจากผลลัพธ์ที่แตกต่างกันใน 1213/2517 และ 4872/2539 แสดงให้เห็นว่า ข้อกำหนดเรื่อง “ผู้รับมรดกและผู้สืบทอด” ควรมาพร้อมกับการวิเคราะห์เกี่ยวกับภาระผูกพันที่แท้จริง กระบวนการก่อเกิดภาระผูกพันดังกล่าว และกฎการสืบทอดมรดกที่ใช้บังคับ.
การขายก่อให้เกิดปัญหาอีกประการหนึ่ง. มาตรา 569 รักษาสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ และโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าจากผู้โอนไปยังผู้รับโอน โดยไม่ได้กำหนดว่าสัญญาการก่อสร้าง การชำระคืน หรือสัญญาต่ออายุแต่ละข้อจะมีผลผูกพันผู้ซื้อโดยอัตโนมัติ ให้ระบุให้ชัดเจนว่าสิ่งใดถูกโอนตามกฎหมาย และสิ่งใดจำเป็นต้องมีการรับช่วงหน้าที่อย่างชัดแจ้ง พร้อมกับการจดทะเบียนที่เหมาะสม.
วิธีปกป้องการลงทุนด้านการก่อสร้างที่แท้จริง
เริ่มด้วยกำหนดระยะเวลาเช่าที่ชอบด้วยกฎหมาย และจดทะเบียนการเช่าที่ สำนักงานที่ดิน เมื่อจำเป็น การโต้แย้งในศาลเกี่ยวกับหลักการตอบแทนพิเศษเป็นทางออกที่เป็นไปได้หลังเกิดข้อพิพาท ไม่ใช่เหตุผลที่สมเหตุสมผลที่จะไม่จดทะเบียนการลงทุนระยะยาว.
บันทึกงานที่ตกลงกัน แผนงาน วันที่แล้วเสร็จ ต้นทุนที่ได้รับอนุมัติ และหลักฐานการชำระเงิน ระบุว่าใครเป็นเจ้าของอาคารระหว่างการครอบครองและเมื่อสิ้นสุดสัญญา และจะเกิดอะไรขึ้นบ้างหากมีการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด ความเสียหาย การละทิ้ง หรือการขาย.
หน้าที่ของเจ้าของควรชัดเจนไม่แพ้กัน ได้แก่ การส่งมอบสิทธิ์การครอบครอง การร่วมมือในการจดทะเบียนและขอใบอนุญาต การให้สิทธิ์เข้าถึง และบริการที่ตกลงกันไว้ ควรระบุขั้นตอนการแจ้งเตือนกรณีผิดสัญญาและให้โอกาสแก้ไขการละเมิดสัญญา เมื่อจำเป็น ควรกำหนดสูตรการชดเชยตามกฎหมายสำหรับกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามหน้าที่หรือการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด.
สำหรับข้อกำหนดเกี่ยวกับการต่อสัญญา ให้ระบุทรัพย์สิน ระยะเวลา ค่าเช่า หรือวิธีการคำนวณที่เหมาะสม กำหนดเวลาการสนองรับ ที่อยู่สำหรับการส่งคำแจ้งเตือน วิธีการส่งเอกสาร และหน้าที่ในการจดทะเบียน ให้แยกความแตกต่างระหว่างคำสัญญาที่มีผลผูกพันกับข้อตกลงในการเจรจา สำหรับข้อเสนอแลกเปลี่ยนด้วยการก่อสร้างในภายหลัง ให้ระบุงานเพิ่มเติมและสิทธิในการเข้าใช้ที่สอดคล้องกัน มาตรา 369 ช่วยกำกับดูแลการปฏิบัติตามภาระผูกพันซึ่งกันและกันที่มีอยู่; มาตราดังกล่าวไม่ได้สร้างระยะเวลาเช่าเพิ่มเติมขึ้นเอง.
อย่าเพิ่งด่วนสรุปว่าเงินค่าต่ออายุที่ชำระล่วงหน้าจะสูญเปล่าโดยอัตโนมัติหรือสามารถเรียกคืนได้โดยอัตโนมัติ การเรียกร้องเงินคืนทุกกรณีจำเป็นต้องมีการวิเคราะห์สัญญา เหตุผลที่ทำให้เป็นโมฆะ กฎเกณฑ์การคืนลาภมิควรได้ ระยะเวลาที่กำหนด และความสามารถในการชำระเงินของผู้รับเงินเฉพาะรายนั้นๆ.
การคุ้มครองอื่นๆ และข้อจำกัดของสิ่งเหล่านั้น
สิทธิเหนือพื้นดิน. ตามมาตรา 1410 ถึง 1412 สิทธินี้อนุญาตให้มีการเป็นเจ้าของอย่างแยกต่างหากของอาคาร โครงสร้าง หรือสวนพืชบนหรือใต้ที่ดินของบุคคลอื่น โดยต้องมีการจัดตั้งและจดทะเบียนอย่างถูกต้อง ระยะเวลาของสิทธินี้อาจเป็นระยะเวลาที่กำหนดไว้ หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือผู้ถือสิทธิ ตามกฎระเบียบที่ใช้บังคับ นี่ไม่ใช่เพียงชื่ออื่นของสัญญาเช่าหรือทรัพยอิงสิทธิเท่านั้น ควรปรับให้ข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะเวลาและเงื่อนไขการสิ้นสุดของสิทธินี้สอดคล้องกับสัญญาเช่า.
ทรัพยอิงสิทธิ. นี่เป็นสิทธิที่จดทะเบียนซึ่งแยกต่างหากตามกฎหมายปี 2019 ซึ่งมีกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับการใช้ การโอน การสืบทอด และการจำนอง โดยระยะเวลาสูงสุดคือ 30 ปี สิทธินี้ไม่ทำให้สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยกลายเป็นสิทธิการอยู่อาศัยที่ได้รับการรับประกันเป็นระยะเวลา 90 ปี.
หลักประกันโดยการจำนอง. อย่างถูกต้อง สินเชื่อจำนองที่จดทะเบียน สามารถรับรองหนี้ที่แท้จริงและมีผลบังคับตามกฎหมายได้ เช่น ข้อผูกพันในการชำระหนี้ที่ได้รับการบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษร มูลค่าของมันขึ้นอยู่กับข้อผูกพันที่ได้รับการค้ำประกัน อันดับของทรัพย์สิน และการบังคับใช้กฎหมาย การจำนองไม่ก่อให้เกิดสิทธิในการครอบครองต่อไปหรือยืนยันคำสัญญาการต่ออายุที่สิ้นสุดลงแล้ว.
การค้ำประกันและบริษัท. การรับประกัน ต้องมีการจัดทำข้อกำหนดอย่างรอบคอบเพื่อให้สอดคล้องกับข้อผูกพันตามกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นผู้รับรองหรือบริษัทใดก็ตามไม่สามารถรับประกันการต่อสัญญาเช่าได้ บริษัทที่ถือครองสัญญาเช่ายังคงต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ของสัญญาเช่าที่กำหนด และไม่ยกเลิกข้อจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ.
ก่อนเซ็นสัญญาที่สำนักงานที่ดิน
ตรวจสอบ โฉนดที่ดิน, ตรวจสอบสิทธิ์การเป็นเจ้าของ, บรรดาสัญญาจำนองและภาระผูกพันอื่น ๆ ที่มีอยู่ ก่อนจ่ายเงินจำนวนมาก ตรวจสอบความยินยอมที่จำเป็น การเข้าถึงที่ถูกต้องตามกฎหมาย และการใช้งานอาคารที่ตั้งใจไว้ หากมีหนี้สินจำนองอยู่แล้ว ให้ประเมินผลกระทบของการบังคับใช้กฎหมายต่อสิทธิการเช่าและการก่อสร้างที่เสนอไว้.
จัดเตรียมเอกสารภาษาไทยและภาษาอังกฤษที่สอดคล้องกันสำหรับคู่สัญญาและกระบวนการจดทะเบียน สัญญาระหว่างเอกชนไม่ตกเป็นโมฆะเพียงเพราะทำเป็นภาษาอังกฤษ อย่างไรก็ตาม การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินต้องใช้นิติกรรมและเอกสารประกอบภาษาไทยที่เหมาะสม คำแปลเพียงอย่างเดียวไม่สามารถทำให้สิทธิได้รับการจดทะเบียน.
แนวทางของเราคือการคุ้มครองระยะเวลาการครอบครองที่ชอบด้วยกฎหมาย บันทึกการแลกเปลี่ยนด้วยการก่อสร้างเป็นหลักฐาน และกำหนดว่าการเช่าในภายหลังจะเกิดขึ้นอย่างไร คดีเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าข้อตกลงต่างตอบแทนพิเศษสามารถให้การคุ้มครองที่บังคับได้ การวิเคราะห์การต่อสัญญาที่รอบคอบยังต้องพิจารณามาตรา 540 การมีผลของการสนองรับ และความแตกต่างระหว่างระยะเวลาเช่าใหม่ที่ชอบด้วยกฎหมายกับข้อตกลงระยะยาวที่ต้องห้ามซึ่งกำหนดไว้ตั้งแต่แรก.
ThaiLawOnline ตรวจสอบ สัญญาเช่า, ข้อผูกพันด้านการก่อสร้าง, การตรวจสอบกรรมสิทธิ์และภาระผูกพัน และการจัดหลักประกันที่เกี่ยวข้อง. ติดต่อทีมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเรา ก่อนที่จะลงทุนในสัญญาเช่าระยะยาว.
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาแลกเปลี่ยนพิเศษในสัญญาเช่าของชาวไทยคืออะไร?
นี่เป็นข้อตกลงเช่าที่เหนือกว่าค่าเช่าทั่วไป โดยปกติผู้เช่าจะเป็นผู้จัดหาเงินทุนและสร้างอาคารให้เจ้าของที่ดินเป็นค่าตอบแทนสำหรับการใช้ประโยชน์ในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ศาลจะพิจารณาเนื้อหาของข้อตกลงนี้ การใช้จ่ายเพื่อตกแต่งหรือปรับปรุงอาคารเพื่อความสะดวกสบายของผู้อยู่อาศัยนั้นไม่ถือเป็นเหตุผลที่ทำให้การเช่ามีคุณสมบัติถูกต้องตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ.
สามารถให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้นานกว่า 30 ปีหรือไม่?
ไม่ใช่สัญญาเช่าแบบปกติ โดยมาตรา 540 กำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดินไว้ที่ 30 ปี ซึ่งสามารถต่ออายุได้เมื่อหมดอายุสัญญาอีก 30 ปี นับจากวันต่ออายุ ในคดี 4655/2566 ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้ยกเลิกสัญญาอีกสองสัญญาที่ทำในวันเดียวกันและชำระเงินล่วงหน้าด้วย.
ข้อตกลงตอบแทนพิเศษมีผลผูกพันต่อผู้สืบทอดของเจ้าของบ้านหรือไม่
สามารถทำได้ ในปี 3279/2524 ข้อตกลงการก่อสร้างระยะ 30 ปีได้จำกัดทรัพย์สินของเจ้าของ และในปี 2526/2531 สิทธิพิเศษได้ถูกโอนให้แก่ผู้สืบทอด และการไล่คนเช่าออกก็ล้มเหลว ในปี 2526/2531 การฟ้องคัดค้านการจดทะเบียนของผู้เช่าก็ยังล้มเหลว เนื่องจากถูกยื่นมากกว่าหนึ่งปีหลังจากที่ทราบข่าวการเสียชีวิตของเจ้าของบ้าน.
สัญญาเช่าจะยังคงมีผลบังคับใช้ต่อไปหลังจากที่ที่ดินถูกขายไปหรือไม่
ใช่. มาตรา 569 กำหนดให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีผลบังคับใช้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ และผู้ซื้อจะรับผิดชอบต่อสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิมตามสัญญาดังกล่าว นั่นไม่ได้หมายความว่าทุกข้อตกลงแยกต่างหาก เช่น การก่อสร้าง การชำระเงิน หรือการต่ออายุสัญญา จะผูกมัดผู้ซื้อโดยอัตโนมัติ.
การอ้างอิงตามกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150, 168 ถึง 172, 360 ถึง 361 และ 368: ความสมบูรณ์ การสื่อสาร การตีความ และการเกิดขึ้นของสัญญา. มาตรา 369 และบทที่เกี่ยวกับผลของสัญญา: การชำระหนี้ตอบแทนกัน. มาตรา 538, 540, 541, 560 และ 569: แบบของสัญญาเช่า ระยะเวลาและการต่อสัญญาเช่า การเช่าตลอดชีวิต การไม่ชำระเงิน และการโอนกรรมสิทธิ์ มาตรา 1754 วรรคสาม (สิทธิเรียกร้องของเจ้าหนี้ต่อกองมรดก หนึ่งปีนับแต่รู้ถึงความตาย) ซึ่งปรับใช้ใน 2526/2531, เกี่ยวข้องกับอายุความของการเรียกร้องต่อกองมรดกในคดีนั้น.
ข้อความประมวลกฎหมายภาษาอังกฤษที่ลิงก์ไว้เป็นคำแปล ตัวบทกฎหมายภาษาไทยเป็นฉบับที่ใช้บังคับ ส่วนระบบการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมซึ่งแยกต่างหากนั้นกล่าวไว้ใน พระราชบัญญัติปี 1999 ที่เผยแพร่ผ่านกรมที่ดิน.
อ่านประมวลกฎหมายฉบับมีคำอธิบายควบคู่กับคำพิพากษาเหล่านี้: มาตรา 168; มาตรา 169; มาตรา 171; มาตรา 360; มาตรา 361; มาตรา 369; มาตรา 538; มาตรา 540; มาตรา 560; มาตรา 569; มาตรา 1599; มาตรา 1600; มาตรา 1754. บทสรุปคดีเกี่ยวกับการเช่า อธิบายหลักที่ศาลวินิจฉัยและข้อจำกัดที่เกี่ยวข้อง.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.