การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ: คู่มือทางกฎหมายฉบับสมบูรณ์ปี 2026

อัพเดทล่าสุดเมื่อ วันที่ 22, 2026

ชายหาดของประเทศไทย ค่าครองชีพที่ไม่สูง และวัฒนธรรมที่อบอุ่น ดึงดูดชาวต่างชาติหลายพันคนทุกปีที่มองหา... ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย. แต่กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของไทยนั้นแตกต่างไปจากที่ผู้ซื้อชาวตะวันตกส่วนใหญ่คาดหวังอย่างสิ้นเชิง ต่างจากระบบกฎหมายจารีตประเพณีของอังกฤษและอเมริกาที่โดยทั่วไปอนุญาตให้มีการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์โดยไม่คำนึงถึงสัญชาติ กรอบกฎหมายของไทยนั้นสร้างขึ้นบนพื้นฐานที่... หลักการคุ้มครองทางการค้าที่เข้มงวด. โดยปกติแล้ว ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ มีข้อยกเว้นอยู่บ้าง ความจริงก็คือ จากประสบการณ์ส่วนตัวในการทำงานด้านนี้มาตั้งแต่ปี 2549 ผมไม่เคยเห็นชาวต่างชาติคนไหนเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยโดยมีโฉนดที่ดินระบุไว้เลย ไม่เคยเลย การเข้าใจถึงความแตกต่างปลีกย่อยของเรื่องนี้เป็นสิ่งสำคัญ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ เป็นสิ่งสำคัญ

นั่นไม่ได้หมายความว่าคุณไม่สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินได้ แต่หมายความว่าคุณจำเป็นต้องเข้าใจโครงสร้างทางกฎหมายที่มีอยู่ และความเสี่ยงที่แท้จริงหากทำผิดพลาด การหลีกเลี่ยงข้อจำกัดด้านการเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นผ่านโครงสร้างตัวแทนที่ไม่ได้รับอนุญาต การประกาศทางการเงินที่เป็นเท็จ หรือกลไกการถือครองบริษัทที่ไม่ได้รับการอนุมัติ ล้วนมีบทลงโทษทางแพ่งและทางอาญาอย่างรุนแรง รวมถึงการบังคับขายทรัพย์สิน ค่าปรับจำนวนมาก และอาจถูกจำคุก.

คู่มือนี้จัดทำขึ้นโดยอิงจากประสบการณ์จริงกว่า 30 ปี กฎหมายทรัพย์สินของไทย สำหรับลูกค้าต่างประเทศ บริการของเราครอบคลุมทุกช่องทางที่ถูกต้องตามกฎหมาย ตัวอย่างเช่น การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดมิเนียมอย่างสมบูรณ์ หรือโครงสร้างการเช่าระยะยาวที่ซับซ้อน สามารถทำได้เช่นเดียวกับการแยกสิทธิ์ความเป็นเจ้าของอาคาร นอกจากนี้ สิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เฉพาะด้านอื่นๆ เช่น สิทธิในการใช้ประโยชน์และสิทธิเหนือพื้นผิว ก็เป็นอีกวิธีหนึ่งในการปกป้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์.

สำหรับหลายๆ คน, การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ เปิดโอกาสที่น่าตื่นเต้นมากมาย แต่การได้รับข้อมูลที่ถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญ.

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ

กฎหลัก: ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้

กฎหมายพื้นฐานสองฉบับควบคุมสิทธิในทรัพย์สินที่ดินในประเทศไทย ได้แก่... พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (พ.ศ. 2497) และ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย (CCC). ปฏิสัมพันธ์ของพวกเขาเป็นตัวกำหนดขอบเขตว่าชาวต่างชาติสามารถทำอะไรได้บ้างและทำอะไรไม่ได้บ้าง.

หัวใจสำคัญของกฎหมายทรัพย์สินของไทยคือ มาตรา 86 แห่งพระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน. กฎหมายฉบับนี้ระบุอย่างชัดเจนว่า ชาวต่างชาติสามารถได้มาซึ่งที่ดินได้ก็ต่อเมื่อมีสนธิสัญญาที่ให้สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ณ ปี 2026 ไม่มีสนธิสัญญาใดที่มีผลบังคับใช้ซึ่งให้สิทธิ์ทั่วไปแก่ชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของที่ดิน ข้อห้ามนี้จึงมีผลเด็ดขาด ยกเว้นข้อยกเว้นตามกฎหมายในมาตรา 96 bis (ซึ่งจะกล่าวถึงต่อไป) การฝ่าฝืนมาตรา 86 ไม่ว่าจะโดยส่วนตัวหรือผ่านตัวแทน จะทำให้ต้องรับโทษตามมาตรา 111 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งรวมถึงค่าปรับ จำคุก และการขายที่ดินโดยบังคับภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยอธิบดีกรมที่ดิน กรมที่ดิน.

สิ่งที่สำคัญไม่แพ้กันคือ มาตรา 1299 ของ CCC, ซึ่งควบคุมความสมบูรณ์ของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้น จะไม่สมบูรณ์เว้นแต่จะทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนอย่างเป็นทางการโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ หมายความว่า สัญญาซื้อขายที่ดินส่วนตัวที่ไม่ได้จดทะเบียน สัญญาเช่าระยะยาว หรือสิทธิในการใช้ประโยชน์นั้น ไม่สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลที่สาม สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เอกสารทางกฎหมายทุกฉบับ ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าที่เกินสามปี สิทธิในการใช้ประโยชน์ หรือสิทธิในการครอบครองที่ดิน... ต้องลงทะเบียนที่กรมที่ดิน และได้รับการรับรองในโฉนดที่ดินอย่างเป็นทางการเพื่อรับประกันการคุ้มครองทางกฎหมาย สำหรับการวิเคราะห์เชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ข้อจำกัดการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติในประเทศไทย, โปรดดูบทความเฉพาะเรื่องของเรา.

กฎหมาย “สัญญาเช่า 99 ปี” ที่มีการพูดคุยกันอย่างกว้างขวางในปี 2025? ยังไม่ได้รับการประกาศใช้ ร่างกฎหมายที่เสนอให้ขยายระยะเวลาเช่าสูงสุดตามกฎหมายจาก 30 ปีเป็น 99 ปี ได้รับการพิจารณาอย่างเร่งด่วนในรัฐสภาในช่วงปลายปี 2025 แต่จนกว่าร่างกฎหมายจะได้รับการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากพระมหากษัตริย์และประกาศในราชกิจจานุเบกษา นักกฎหมายแนะนำให้ใช้เฉพาะกรอบสัญญาเช่า 30 ปีที่มั่นคงเท่านั้น ระยะเวลาเช่าสูงสุดที่สามารถจดทะเบียนได้ยังคงอยู่เช่นเดิม 30 ปี ภายใต้มาตรา 1337 ของ CCC สำหรับการวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับโครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาว โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับ ความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับสัญญาเช่า 90 ปี กับความเป็นจริง.

ยิ่งไปกว่านั้น บน 18 มีนาคม 2568, ศาลฎีกาไทยได้ออกคำพิพากษาครั้งสำคัญ (คดีเลขที่ 4655/2566) ซึ่งทำให้โครงสร้างการต่อสัญญาเช่าแบบ "30+30+30" ที่ใช้กันทั่วไปเป็นโมฆะอย่างถาวร โดยตัดสินว่าข้อตกลงการต่อสัญญาที่ทำไว้ล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาที่เกินกว่าระยะเวลาเริ่มต้น 30 ปีนั้นเป็นโมฆะและขัดต่อนโยบายสาธารณะ เราได้กล่าวถึงคำตัดสินนี้ในการวิเคราะห์ของเราเกี่ยวกับ คำตัดสินของศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่าในประเทศไทย. หากคุณได้ลงนามในสัญญาเช่ากับอาคารหลังนี้ คุณควรขอคำปรึกษาทางกฎหมายโดยทันที.

สิ่งที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้: ทางเลือกทางกฎหมายของคุณ

แม้ว่าชาวต่างชาติจะไม่สามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง แต่มีโครงสร้างทางกฎหมายหลายรูปแบบที่อนุญาตให้คุณเป็นเจ้าของหรือควบคุมทรัพย์สินได้ แต่ละรูปแบบมีข้อดี ข้อจำกัด และความเสี่ยงที่แตกต่างกัน.

1. กรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแบบถาวร — เส้นทางที่ง่ายที่สุดและปลอดภัยที่สุด

ภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2525 ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมได้ ในกรรมสิทธิ์ที่ดิน — การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์และถาวร พร้อมโฉนดที่ดินในชื่อของตนเอง นี่เป็นตัวเลือกที่ได้รับความนิยมและปลอดภัยที่สุดสำหรับชาวต่างชาติ การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย, ที่ให้ไว้:

• อาคารหลังนั้น โควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดของยูนิต โควต้านี้มี ไม่ อัตราส่วนที่ดินต่อพื้นที่ (TP3T) ถูกปรับเพิ่มขึ้นเป็น 75% แม้จะมีข้อเสนอจากรัฐบาลก็ตาม โดยยังคงอยู่ที่ 49% ณ เดือนมีนาคม 2026 ก่อนลงนามในเอกสารใดๆ ทนายความของคุณต้องตรวจสอบอัตราส่วนปัจจุบันโดยตรงกับทั้งนิติบุคคลของอาคาร (สำนักงานบริหารจัดการ) และกรมที่ดิน.
• ต้องโอนเงิน จากต่างประเทศ สามารถโอนเงินเป็นสกุลเงินต่างประเทศ (ดอลลาร์สหรัฐ ยูโร ปอนด์สเตอร์ลิง ฯลฯ) แล้วแปลงเป็นเงินบาทไทยที่ธนาคารในประเทศไทยได้ การโอนเงินบาทไทยโดยตรงจากบัญชีต่างประเทศจะถูกปฏิเสธโดยกรมที่ดิน.
• จากนั้นธนาคารผู้รับจะออกใบกำกับภาษี แบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FETF) — เดิมชื่อ ธอร์ท 3 หากไม่มี FETF คุณจะไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ ในปี 2026 คำสั่งโอนเงินผ่าน SWIFT ต้องระบุวัตถุประสงค์อย่างชัดเจน (เช่น “เพื่อซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม X ในโครงการ Y”) ข้อความโอนเงินที่ไม่ชัดเจนมักส่งผลให้ธนาคารปฏิเสธการออก FETF สำหรับการโอนเงินที่เกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ FETF อิเล็กทรอนิกส์ (e-FETF) เป็นมาตรฐาน สำหรับจำนวนเงินที่น้อยกว่านั้น ให้ขอหนังสือแจ้งรายละเอียดเครดิตเฉพาะจากธนาคารไทยล่วงหน้า.
• การซื้อจะต้องทำในชื่อของคุณเอง ไม่ใช่ชื่อบริษัท เว้นแต่ว่าบริษัทนั้นจะมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ.

เคล็ดลับที่นำไปใช้ได้จริง: ตรวจสอบเสมอ โฉนดที่ดิน ก่อนลงนามในข้อตกลงการจองใดๆ.

2. สิทธิการเช่า — สำหรับที่ดิน บ้าน และวิลล่า

หากคุณต้องการบ้าน วิลล่า หรือที่ดิน ช่องทางกฎหมายหลักคือ... สัญญาเช่าที่จดทะเบียน ภายใต้มาตรา 537–571 และ 1336–1337 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นี่คือเส้นทางมาตรฐานสำหรับชาวต่างชาติ การซื้อบ้านในประเทศไทย:

• ระยะเวลาสูงสุด: 30 ปี, สามารถจดทะเบียนได้ที่กรมที่ดิน
• สัญญาเช่าต้องจดทะเบียนจึงจะมีผลบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้ สัญญาเช่าที่ไม่จดทะเบียนที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีถือเป็นโมฆะ
• เดอะ โครงสร้างการต่ออายุ 30+30+30 คำตัดสินดังกล่าวถูกศาลฎีกาเพิกถอนอย่างเด็ดขาดแล้ว อย่านำไปอ้างอิง

สัญญาเช่าให้สิทธิ์คุณในการใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สิน แต่ คุณไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน. เจ้าของที่ดินยังคงถือครองโฉนดที่ดินอยู่ สำหรับคำแนะนำที่ครอบคลุมเกี่ยวกับการจัดทำสัญญาเช่าอย่างถูกต้อง โปรดดูที่... คู่มือข้อตกลงการเช่า.

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรในทางปฏิบัติ: หากเจ้าของที่ดินเสียชีวิต ล้มละลาย หรือขายที่ดิน สัญญาเช่าของคุณจะต้องได้รับการเคารพจากเจ้าของใหม่ — แต่เฉพาะในกรณีที่สัญญาเช่านั้นได้รับการจดทะเบียนอย่างถูกต้องเท่านั้น เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 30 ปี ผู้ให้เช่ามีสิทธิทางกฎหมายโดยเด็ดขาดว่าจะต่อสัญญาหรือยกเลิกสัญญา แม้ว่าคุณจะชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการต่อสัญญาแล้วก็ตาม เจ้าของที่ดินก็ไม่สามารถถูกบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาเหล่านั้นได้หลังจากคำตัดสินของศาลฎีกา สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้ ปัญหาการต่อสัญญาเช่าอัตโนมัติ, โปรดดูการวิเคราะห์โดยละเอียดของเรา.

3. สิทธิในการครอบครองพื้นที่ — กรรมสิทธิ์ในอาคารบนที่ดินเช่า

ภายใต้มาตรา 1410–1416 ของ CCC นั้น พื้นผิวที่ถูกต้อง ตามกฎหมายแล้ว การครอบครองที่ดินโดยมิชอบจะแยกออกจากการครอบครองอาคารและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น โดยหลักการแล้ว มาตรา 1337 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งกำหนดว่า ผู้ใดเป็นเจ้าของที่ดิน ผู้นั้นก็เป็นเจ้าของทุกสิ่งทุกอย่างที่สร้างอยู่บนที่ดินนั้นด้วย แต่การครอบครองที่ดินโดยมิชอบ (superficies) เป็นข้อยกเว้นตามกฎหมายของกฎข้อนี้.

โดยการจดทะเบียนสิทธิในที่ดินที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับการทำสัญญาเช่าที่ดินระยะเวลา 30 ปี นักลงทุนต่างชาติจะได้รับประโยชน์ดังนี้:

• กรรมสิทธิ์ในอาคารโดยสมบูรณ์ — ชื่อของคุณปรากฏอยู่ในใบอนุญาตก่อสร้างอย่างเป็นทางการและทะเบียนบ้าน ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ไม่มีใครโต้แย้งได้
• ความสามารถในการถ่ายโอน — สิทธิ์นี้สามารถขายให้กับบุคคลที่สามหรือตกทอดไปยังทายาทตามกฎหมายได้ ซึ่งเป็นการสร้างความมั่นคงในการวางแผนมรดกที่สัญญาเช่าทั่วไปไม่มี
• อำนาจต่อรองในการเจรจาใหม่ — หากสัญญาเช่าที่ดินหมดอายุ เจ้าของที่ดินไม่สามารถยึดอาคารได้โดยไม่ชดเชยค่าเสียหายแก่เจ้าของอาคาร ซึ่งทำให้คุณมีอำนาจต่อรองอย่างมาก

นี่เป็นวิธีที่ชาวต่างชาติเข้าใกล้การ "เป็นเจ้าของบ้าน" ในประเทศไทยมากที่สุด โดยไม่ต้องใช้โครงสร้างบริษัท สำหรับการเปรียบเทียบสิทธิ์ในที่ดินประเภทนี้และประเภทอื่นๆ โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ... สัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ และน้ำเลี้ยงซิธ.

4. สิทธิใช้ประโยชน์ตลอดชีพ

เอ สิทธิเก็บกิน (มาตรา 1417-1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ซึ่งในภาษาไทยเรียกว่า ซิด-ธี เค็บ-กิน, เป็นการมอบสิทธิ์โดยสมบูรณ์ในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินที่เป็นของบุคคลอื่น กลไกนี้มักใช้ในกรณีที่คู่สมรสชาวไทยซื้อทรัพย์สินและมอบสิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนแล้วให้แก่คู่สมรสชาวต่างชาติ.

• สามารถใช้งานได้นาน ตลอดช่วงชีวิต (ไม่จำกัดระยะเวลา 30 ปี) หรือสำหรับระยะเวลาที่กำหนดไว้สูงสุด 30 ปี
• จดทะเบียนที่กรมที่ดินแล้ว
• ให้ความคุ้มครองคุณแม้ว่าที่ดินจะถูกขายให้กับเจ้าของใหม่ก็ตาม
• คุณสามารถ ให้เช่าทรัพย์สินแก่บุคคลที่สาม และเก็บรวบรวมรายได้ค่าเช่าในระหว่างช่วงระยะเวลาการใช้ประโยชน์
• ไม่สามารถถ่ายทอดทางกรรมพันธุ์ได้ — ไฟจะดับลงโดยอัตโนมัติเมื่อคุณเสียชีวิต

ตัวเลือกที่เกี่ยวข้องแต่มีข้อจำกัดมากกว่าคือ สิทธิในการอยู่อาศัย (มาตรา 1402–1409 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ซึ่งให้สิทธิ์ในการอยู่อาศัยในอาคารโดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า ต่างจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดิน สิทธิการอยู่อาศัยนี้ใช้ได้เฉพาะกับตัวอาคาร (ไม่ใช่ที่ดิน) ไม่อนุญาตให้เช่าช่วง และจำกัดเฉพาะการอยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น อย่างไรก็ตาม การจดทะเบียนสิทธิการอยู่อาศัยนี้คุ้มค่า เนื่องจากกรมที่ดินอนุญาตให้แจ้งโดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยใดๆ ทำให้หลีกเลี่ยงภาษีการเช่าที่เกี่ยวข้องกับข้อตกลงทางการค้าได้.

5. มาตรา 96 บิส — กรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับนักลงทุนรายใหญ่

ภายใต้มาตรา 96 บิส แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติที่ลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท การลงทุนในประเทศไทยที่ได้รับการอนุมัติ (ประมาณ 1.1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) สามารถขออนุญาตครอบครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้สูงสุด 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) นี่เป็นเพียงช่องทางเดียวเท่านั้น การเป็นเจ้าของบ้านโดยตรงของชาวต่างชาติในประเทศไทย.

เงื่อนไขนั้นเข้มงวดมาก:

• ต้องมีการลงทุนเงินทุนอย่างแข็งขันใน สินทรัพย์ที่รัฐบาลอนุมัติ — ต้องเป็นการลงทุนในพันธบัตรของรัฐบาลไทย กองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือวิสาหกิจที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI โดยเฉพาะ — ไม่ใช่การฝากเงินไว้ในบัญชีธนาคารทั่วไป
• การลงทุนจะต้องเป็น รักษาไว้เป็นเวลา 3-5 ปีติดต่อกัน, ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของกระทรวงที่บังคับใช้ในขณะที่ยื่นคำขอ
• ที่ดินจะต้องอยู่ใน เขตที่กำหนดไว้กรุงเทพมหานคร, นครพัทยา, เทศบาลนครที่กำหนด หรือเขตที่อยู่อาศัยที่กำหนดไว้ภายใต้พระราชบัญญัติผังเมือง
• ต้องใช้เอกสารครบถ้วน การตรวจสอบประวัติ และอื่นๆ ได้รับอนุมัติอย่างชัดแจ้งจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย, ได้รับการรับรองจากคณะรัฐมนตรี
• หากมีการจำหน่ายการลงทุนก่อนกำหนด อธิบดีสามารถดำเนินการได้ เพิกถอนสิทธิ์, บังคับให้กำจัดทิ้งภายใน 180 วันถึง 1 ปี

เนื่องจากข้อจำกัดที่เข้มงวดและภาระผูกพันทางการเงินอย่างต่อเนื่อง ตัวเลือกนี้จึงพบได้น้อยมาก โดยส่วนใหญ่จะใช้โดยบุคคลที่มีฐานะร่ำรวยมากและนักลงทุนสถาบัน.

ตัวเลือกการเป็นเจ้าของโดยสังเขป

ความเสี่ยงที่คุณต้องรู้ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

บริษัทตัวแทน: กับดัก #1 สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

วิธีที่ชาวต่างชาติใช้กันบ่อยที่สุด และอันตรายที่สุด คือการจัดตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทย ผู้ถือหุ้นชาวไทยที่ได้รับการเสนอชื่อ เพื่อถือครองที่ดิน โดยการจัดโครงสร้างนิติบุคคลด้วยสัดส่วนการถือหุ้นของคนไทย 511,000 หุ้น และชาวต่างชาติ 491,000 หุ้น ทำให้บริษัทจัดอยู่ในประเภท "นิติบุคคลไทย" และสามารถซื้อที่ดินกรรมสิทธิ์ได้ การควบคุมโดยชาวต่างชาติยังคงดำเนินต่อไปผ่านสิทธิออกเสียงพิเศษ แบบฟอร์มโอนหุ้นเปล่า และอำนาจของกรรมการที่มีอำนาจเหนือกว่า. นี่เป็นสิ่งผิดกฎหมาย ภายใต้พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ พ.ศ. 2545 และประมวลกฎหมายที่ดิน.

สถานการณ์การบังคับใช้กฎหมายในปี 2026 นั้นแตกต่างไปจากที่เคยเป็นมา นำโดยกระทรวงพาณิชย์และกรมพัฒนาธุรกิจ (DBD) โดยความร่วมมือกับ หน่วยงานของรัฐ 21 แห่ง — รวมถึงกรมสรรพากร สำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (AMLO) กรมสอบสวนพิเศษ และอัยการ — รัฐบาลกำลังดำเนินการสอบสวนอย่างเป็นระบบในคดีต่างๆ มากกว่า บริษัท 46,000 แห่ง ต้องสงสัยว่าดำเนินการในรูปแบบโครงสร้างตัวแทนที่ผิดกฎหมาย เราได้รายงานการดำเนินการบังคับใช้กฎหมายนี้ในบทความของเราแล้ว การปราบปรามผู้ได้รับการเสนอชื่อในประเทศไทยเมื่อเร็ว ๆ นี้.

ขณะนี้เจ้าหน้าที่กำลังดำเนินการ “การสืบสวนที่เน้น ”เนื้อหาสำคัญกว่ารูปแบบ”, โดยได้รับการสนับสนุนจากคำพิพากษาของศาลฎีกา เจ้าหน้าที่สืบสวนจะเข้าตรวจสอบสถานที่โดยไม่แจ้งล่วงหน้าและสัมภาษณ์ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่เป็นชาวไทย หากผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่สามารถแสดงหลักฐานทางการเงินที่ยืนยันได้ว่าพวกเขาได้ใช้เงินทุนของตนเองในการซื้อหุ้นจริง โครงสร้างดังกล่าวจะถูกจัดว่าผิดกฎหมายทันที.

การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดในปี 2026: การละเมิดกฎหมายธุรกิจต่างประเทศอย่างร้ายแรงจะถูกจัดประเภทเป็น... ความผิดฐานก่อเหตุภายใต้พระราชบัญญัติป้องกันการฟอกเงิน (AMLA). กฎหมายนี้ให้อำนาจ AMLO ในการอายัดและยึดทรัพย์สินทั้งหมด รวมถึงที่ดิน วิลล่า และบัญชีธนาคาร ที่ได้มาจากการระดมทุนโดยใช้นามบุคคลอื่นอย่างผิดกฎหมาย บทลงโทษได้แก่:

• การดำเนินคดีอาญา: สูงสุดถึง จำคุก 3 ปี และปรับเงินตั้งแต่ 100,000 ถึง 1,000,000 บาท
• การบังคับปิดกิจการและการเพิกถอนใบอนุญาตประกอบธุรกิจอย่างถาวร
• การยึดทรัพย์สิน โดย AMLO ภายใต้พระราชบัญญัติป้องกันการฟอกเงิน
• ผู้กำกับชาวต่างชาติอาจถูกขึ้นบัญชีดำและเนรเทศ

เราเคยเห็นลูกค้าสูญเสียทรัพย์สินมูลค่าหลายล้านบาทมาแล้ว อย่าเสี่ยงเลย มีทางเลือกทางกฎหมายที่กล่าวไว้ข้างต้นแล้ว.

การคุ้มครองการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างเสร็จ

ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2568 สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (OCPB) ได้นำแบบสัญญาจองมาตรฐานมาใช้สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมแบบผ่อนชำระล่วงหน้า กฎเหล่านี้ห้ามข้อกำหนดที่ไม่เป็นธรรมและกำหนดมาตรฐานแบบฟอร์มสัญญาภาษาไทย ซึ่งถือเป็นการปรับปรุงที่สำคัญในการคุ้มครองผู้ซื้อ โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้พัฒนาโครงการปฏิบัติตามกฎ และควรตรวจสอบข้อมูลอยู่เสมอ ใบอนุญาตก่อสร้าง ก่อนชำระเงินมัดจำใดๆ.

รายการตรวจสอบการตรวจสอบสถานะก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ก่อนที่จะลงทุนเงินใดๆ ในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ควรทำการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนเสียก่อน การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย เรื่องนี้ไม่สามารถต่อรองได้ การขาดระบบบริการเอสโครว์ที่เป็นมาตรฐานในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของไทย ทำให้การเรียกคืนเงินหลังจากโอนไปแล้วเป็นเรื่องยากอย่างยิ่ง.

ขั้นตอนทีละขั้น: วิธีซื้อคอนโดในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ

1. ลงนามในข้อตกลงการจอง — เมื่อเลือกยูนิตที่ต้องการแล้ว คุณจะต้องจ่ายเงินมัดจำ (โดยทั่วไปประมาณ 100,000-200,000 บาท) เพื่อกันไม่ให้ทรัพย์สินนั้นถูกขายออกไป เงินมัดจำนี้โดยทั่วไปจะไม่สามารถขอคืนได้ เว้นแต่จะมีการเจรจาเงื่อนไข "ขึ้นอยู่กับการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างละเอียดถี่ถ้วน" โดยทนายความของคุณ.
2. ว่าจ้างทนายความไทยอิสระ — ไม่ใช่ทนายความของผู้พัฒนาโครงการ ทนายความของคุณจะจัดการเรื่องการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินทั้งหมด เช่น การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สถานะของผู้ขาย โควต้าสำหรับชาวต่างชาติ และการตรวจสอบภาระผูกพันต่างๆ.
3. ตรวจสอบและลงนามในสัญญาซื้อขาย (SPA) — ทนายความของคุณจะตรวจสอบและแก้ไขสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (SPA) ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับเงื่อนไขการรับประกันการก่อสร้าง ค่าปรับกรณีผิดนัด และการแบ่งภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (โดยทั่วไปคือ 50/50) อย่าลงนามโดยปราศจากการตรวจสอบจากทนายความ.
4. โอนเงินจากต่างประเทศ — โอนเงินส่วนที่เหลือของราคาซื้อจากบัญชีธนาคารต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ โดยคำสั่ง SWIFT ต้องระบุรายละเอียดของคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน.
5. รับ FETF ของคุณ — ธนาคารไทยผู้รับเงินจะแปลงเงินเป็นเงินบาทและออกใบแจ้งรายการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศให้ ซึ่งเป็นหลักฐานที่จำเป็นสำหรับการนำเข้าเงินทุนต่างประเทศ.
6. เตรียมเช็คธนาคาร — ยอดเงินคงเหลือสุดท้ายจะชำระผ่านเช็คแคชเชียร์อย่างเป็นทางการที่สั่งจ่ายให้กับผู้ขาย โดยจะจัดทำเช็คแยกต่างหากสำหรับกรมที่ดินเพื่อชำระค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ และภาษีต่างๆ.
7. ลงทะเบียนที่กรมที่ดิน — คุณหรือทนายความของคุณ (ผ่านหนังสือมอบอำนาจ) ไปพบผู้ขายที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ เมื่อแสดงหนังสือเดินทาง เอกสาร FETF ตัวจริง สัญญาซื้อขายที่ลงนามแล้ว และชำระเงินทั้งหมดแล้ว ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน, เจ้าหน้าที่ทำการโอนโฉนดที่ดินเรียบร้อยแล้ว อัปเดตข้อมูลของคุณ คนไทยจะ เพื่อรวมสินทรัพย์ใหม่เข้าไปด้วย.

ค่าใช้จ่ายและภาษีเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

สำหรับรายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนทั้งหมด โปรดดูที่หน้าของเรา กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน หน้าหนังสือ.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

บทสรุป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2026 นำเสนอแบบแผนที่ชัดเจน: การบังคับใช้กฎหมายที่เข้มงวดขึ้นต่อโครงสร้างบริษัทที่ผิดกฎหมาย ควบคู่ไปกับโอกาสการลงทุนจากต่างประเทศที่ถูกต้องตามกฎหมายและมีความมั่นคงสูง การปราบปรามบริษัทตัวแทนโดยหลายหน่วยงาน และการที่ศาลฎีกาประกาศให้การต่อสัญญาเช่าแบบ “30+30+30” เป็นโมฆะอย่างเด็ดขาด บ่งชี้ถึงการสิ้นสุดของช่องโหว่ทางกฎหมายในอดีต.

ในทางกลับกัน ความมั่นคงทางกฎหมายของกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียม ประโยชน์ใช้สอยในทางปฏิบัติของพื้นที่ผิวและสิทธิในการใช้ประโยชน์ และระยะเวลาการเช่า 99 ปี ล้วนเป็นเครื่องมือที่แข็งแกร่งสำหรับนักลงทุนที่รอบรู้ ในตลาดภายในประเทศที่กำลังเผชิญกับภาวะการเข้าถึงสินเชื่อในประเทศที่ตึงตัว ผู้ซื้อต่างชาติที่มีเงินทุนนอกประเทศที่โปร่งใสและปฏิบัติตามกฎหมาย จะอยู่ในตำแหน่งที่ได้เปรียบในการเจรจาต่อรองสินทรัพย์ระดับพรีเมียม — โดยมีเงื่อนไขว่าพวกเขาต้องละทิ้ง “ทางลัด” ทางกฎหมายที่ล้าสมัยและดำเนินการภายใต้กรอบกฎหมายที่ถูกต้อง.

ต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญหรือไม่? ThaiLawOnline.com ได้ให้ความช่วยเหลือลูกค้าชาวตะวันตกในการทำความเข้าใจกฎหมายที่ดินของไทยมานานกว่า 30 ปี. จองคิวปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหารือเกี่ยวกับสถานการณ์เฉพาะของคุณ.