Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.
Update log
- 4 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Por Bor Tor 5 (ภ.บ.ท.5) is the form on which land was declared for the local maintenance tax under the Local Maintenance Tax Act B.E. 2508. The Land and Building Tax Act B.E. 2562 repealed that Act (section 3(6)) and has governed the tax on land since 1 January 2020 (section 2), so no new PBT 5 receipts are issued. Old receipts remain the usual paperwork for untitled land held by possession. Land owned by the State for official use is a different category, Ratchaphatsadu land.
Not every document at the Land Office is a title: see our guide to property in Thailand.
The documents called “Por Bor Tor 5 in Thailand” is overseen by the Subdistrict Administrative Organization (SAO) in Thailand. It is not under the Department of Lands or “Land Department” Office. The documents related Por Bor Tor are some kind of tax receipts showing the taxpayers name, . A Por Bor Tor 5 in Thailand is not a right in itself. The holder’s right of possession comes from actually holding the land (Civil and Commercial Code section 1367), and the receipt is only evidence that the tax was paid. The real owner is the government but the people can use this land for farm purposes.
Do note that researching Por Bor Tor 5 could be complicated. Due, to the absence of computerization locating the landowner may involve spending a day sifting through books at the SAO office to find information about a particular land.
Table of Contents
Dealing with Agreements and Tax Obligations
Contracts related to Por Bor Tor 5 in Thailand are often informal and might be endorsed by the village headman (known as Poo Yai Baan) for some semblance of authority. They are often some “templates” from the land department, sometimes without proper witnesses, or without dates, clear indications of the land and what should protect a buyer or seller.
Until 2020 the local maintenance tax was paid every year, and the receipts were issued by the SAO or Amphur. These records are meticulously maintained in books. Confirming ownership entails a thorough manual investigation. The value of the land is normally much lower than a “chanotte” title deed.
Unpacking Por Bor Tor 5 in Thailand (PBT 5)
Por Bor Tor 5 in Thailand (PBT 5) also referred to as ” maintenance tax” or colloquially as the “grass tax ” was the tax the PBT 5 recorded. The receipt showed that the occupier had paid that tax to the local authority, usually the SAO, which kept the records and issued the receipt. It never proved ownership.
Difference Between PBT 5 and Land Title Documents
It’s important to note that Por Bor Tor 5 in Thailand is not a land title document and is not issued by the Department of Lands. The SAO lacks the jurisdiction to confirm land ownership. Nor can a PBT 5 holder apply for a Sor Kor 1: that form was a notification of possession filed with the district officer within 180 days after the Land Code came into force on 1 December 1954, and none are issued today. It is not an “ownership” but rather a right to “possess” the land. The government is the ultimate owner of this property.
Important Factors for Land Transactions
To prevent fraud in land transactions it’s crucial to verify ownership of these “possessory rights” through either the village headman (Poo Yai Baan) or the local authority (SAO). The origin of PBT 5 dates back decades when there was farmland available for the growing population. This situation led individuals to occupy land or clear forests for agriculture. By paying the maintenance tax they could acquire a PBT 5 certification as proof of land occupation.
The law behind this page
English
Section 1 General Provisions
Full text
In this Code: “Land” means the land surface everywhere, and includes mountains, hills, streams, ponds, canals, swamps, marshes, waterways, lakes, islands and the sea coast. “Rights in land” means ownership, and includes possessory rights. “Pre-emption certificate” means the document showing authorisation of temporary occupation of land. “Certificate of use” means the document from the competent official certifying that the land has already been put to use. “Land particulars certificate” means the paper showing the inquiry for the purpose of issuing a title deed, and includes the plot identification slip. “Title deed” means the document showing ownership of the land, and includes a land title deed with map, a pre-emption title deed, and a pre-emption certificate stamped “ALREADY PUT TO USE”. “Survey” means the survey and recording of boundaries, or the computation of area, in order to determine the location of the boundary lines or the area of the land. “Land trading”: repealed by the Land Code Amendment Act (No.12), B.E. 2551 (2008). “Public body” means (1) central administration, provincial administration or local administration; (2) other agencies of the State which are not State enterprises. “Committee” means the Land Allocation Committee. “Competent official” means the official acting under this Code, and any other official appointed by the Minister to act under this Code. “Director-General” means the Director-General of the Department of Lands. “Minister” means the Minister having charge under the Act Promulgating the Land Code and under this Code.
ThaiLawOnline translation
Section 1367
A person who holds a thing with intention to hold it for themselves acquires possession of it.
Full text
A person who holds property with the intention of holding it for himself acquires the right of possession.
ThaiLawOnline translation
Section 1378
Transfer of possession is effected by delivery of the property possessed. Transfer without physical delivery, by declaration of intention, is governed by Sections 1379 and 1380, not by this section.
Full text
Possession is transferred by delivery of the property possessed.
ThaiLawOnline translation
Section 4 bis General Provisions
Full text
As from the date this Announcement of the National Executive Council comes into force, transfer of ownership of or possessory right to land with a title deed or certificate of utilization shall be made in writing and registered with the competent officer.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 3 Land and Buildings Tax Act B.E. 2562
Full text
The following shall be repealed: (1) the Building and Land Tax Act, B.E. 2475; (2) the Building and Land Tax Amendment Act, B.E. 2475; (3) the Building and Land Tax Act (No. 3), B.E. 2485; (4) the Building and Land Tax Act (No. 4), B.E. 2534; (5) the Building and Land Tax Act (No. 5), B.E. 2543; (6) the Local Development Tax Act, B.E. 2508; (7) the Announcement of the Revolutionary Council No. 156 dated 4 June B.E. 2515; (8) the Local Development Tax Act (No. 2), B.E. 2516; (9) the Emergency Decree Amending the Local Development Tax Act, B.E. 2508, B.E. 2524; (10) the Emergency Decree Amending the Local Development Tax Act, B.E. 2508 (No. 2), B.E. 2529; (11) the Local Development Tax Act (No. 3), B.E. 2543; (12) the Act Prescribing the Medium Price of Land for the Assessment of Local Development Tax, B.E. 2529.
ThaiLawOnline translation
Section 2 Land and Buildings Tax Act B.E. 2562
Full text
This Act shall come into force from the day following the date of its publication in the Government Gazette, except that the collection of tax on land and buildings under this Act shall come into force from 1 January B.E. 2563 (2020) onwards.
ThaiLawOnline translation
Section 59 Issuance of Documents Showing Rights in Land
Full text
Where a person who has land possessory right applies for issuance of a title deed or certificate of utilization as an individual case whether there is an announcement of the Minister under Section 58 or not, the competent officer shall arrange for issuance of a title deed or certificate of utilization, as the case may be, in accordance with the rules and procedure prescribed in this Code if he thinks appropriate. For the purposes of this Section, a person having land possessory right under paragraph one shall include any person who has possessed and utilized the land subsequently to the person having the evidence of notice of possession.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 58 Issuance of Documents Showing Rights in Land
Full text
When the Minister deems it appropriate to issue title deeds or certificates of utilization in any province in any year, he shall announce the province for which a survey, mapping or investigation of utilization will be made that year in the Government Gazette. The areas of the province specified by the Minister shall not include the areas designated by the authorities as permanent forests. After the announcement of the Minister under paragraph one, the Provincial Governor shall specify the locality and the commencement date for pedestrian survey in that locality by posting announcement at the land office, district office, sub-district office, kamnan’s office and village headman’s office of the locality not less than thirty days before the date of commencement of the survey. After the announcement of the Provincial Governor under paragraph two, the person under paragraph two of Section 58 bis or his representative shall escort the competent officer or a person assigned by him to make a survey and mapping or to investigate the utilization of his land on the day and at the time appointed by the competent officer. The land official has the power to appoint a person trained in investigation of land utilization as an official to perform such investigation on his behalf for the purposes of pedestrian survey and investigation of utilization in order to issue a certificate of utilization. In performing the function assigned under paragraph four, that official shall be deemed an official under the Penal Code.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
ไทย
มาตรา 1
ข้อความเต็ม
ในประมวลกฎหมายนี้ “ ที่ดิน ” หมายความว่า พื้นที่ดินทั่วไป และให้หมายความรวมถึง ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย “ สิทธิในที่ดิน ” หมายความว่า กรรมสิทธิ์ และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย “ ใบจอง ” หมายความว่า หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว “ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ” หมายความว่า หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว “ ใบไต่สวน ” หมายความว่า หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน และให้หมายความรวมถึงใบนำด้วย “ โฉนดที่ดิน ” หมายความว่า หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และให้หมายความรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ ได้ทำประโยชน์แล้ว ” “ การรังวัด ” หมายความว่า การรังวัดปักเขต และทำเขต จด หรือคำนวณการรังวัด เพื่อให้ทราบที่ตั้งแนวเขตที่ดิน หรือทราบที่ตั้งและเนื้อที่ของที่ดิน “ การค้าที่ดิน ” (ยกเลิก) “ ทบวงการเมือง ” หมายความว่า (๑) ราชการส่วนกลาง ราชการส่วนภูมิภาค หรือราชการส่วนท้องถิ่น (๒) หน่วยงานอื่นของรัฐที่ไม่ใช่รัฐวิสาหกิจ “ คณะกรรมการ ” หมายความว่า คณะกรรมการจัดที่ดิน “ พนักงานเจ้าหน้าที่ ” หมายความว่า เจ้าพนักงานซึ่งเป็นผู้ปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายนี้ และพนักงานอื่นซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้ปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายนี้ “ อธิบดี ” หมายความว่า อธิบดีกรมที่ดิน “ รัฐมนตรี ” หมายความว่า รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน และตามประมวลกฎหมายนี้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1367
ข้อความเต็ม
บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1378
ข้อความเต็ม
การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้นย่อมทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 4 ทวิ
ข้อความเต็ม
นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 3 พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
ข้อความเต็ม
ให้ยกเลิก (๑) พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พุทธศักราช ๒๔๗๕ (๒) พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินแก้ไขเพิ่มเติม พุทธศักราช ๒๔๗๕ (๓) พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ฉบับที่ ๓) พุทธศักราช ๒๔๘๕ (๔) พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๓๔ (๕) พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ฉบับที่ ๕) พ.ศ. ๒๕๔๓ (๖) พระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. ๒๕๐๘ (๗) ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๑๕๖ ลงวันที่ ๔ มิถุนายน พุทธศักราช ๒๕๑๕ (๘) พระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๑๖ (๙) พระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. ๒๕๐๘ พ.ศ. ๒๕๒๔ (๑๐) พระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. ๒๕๐๘ (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๒๙ (๑๑) พระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๓ (๑๒) พระราชบัญญัติกำหนดราคาปานกลางของที่ดินสำหรับการประเมินภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. ๒๕๒๙
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 2 พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
ข้อความเต็ม
พระราชบัญญัตินี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป เว้นแต่การจัดเก็บภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๖๓ เป็นต้นไป
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 59
ข้อความเต็ม
ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นการเฉพาะรายไม่ว่าจะได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา ๕๘ แล้วหรือไม่ก็ตาม เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามวรรคหนึ่งให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 58
ข้อความเต็ม
เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษากำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์สำหรับปีนั้น เขตจังหวัดที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร เมื่อได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามวรรคหนึ่ง ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการเดินสำรวจรังวัดในท้องที่นั้นโดยปิดประกาศไว้ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอ ที่ว่าการกิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน และที่ทำการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ก่อนวันเริ่มต้นสำรวจไม่น้อยกว่าสามสิบวัน เมื่อได้มีประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดตามวรรคสอง ให้บุคคลตามมาตรา ๕๘ ทวิ วรรคสอง หรือตัวแทนของบุคคลดังกล่าว นำพนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มอบหมายเพื่อทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินของตนตามวันและเวลาที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้นัดหมาย ในการเดินสำรวจพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์เพื่อออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจแต่งตั้งผู้ซึ่งได้รับการอบรมในการพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ เป็นเจ้าหน้าที่ออกไปพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์แทนตนได้ ในการปฏิบัติหน้าที่ตามวรรคสี่ ให้เจ้าหน้าที่เป็นเจ้าพนักงานตามประมวลกฎหมายอาญา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 1
Définit notamment terrain (y compris montagnes, cours d'eau, lacs, îles, rivage), droits fonciers (propriété et droit de possession), bai chong, certificat d'utilisation, titre foncier (chanote), arpentage, organisme public, comité, agent compétent, directeur général et ministre.
résumé non officiel
Article 1367
Une personne acquiert le droit de possession lorsqu'elle détient un bien avec l'intention de le détenir pour elle-même. La détention matérielle du bien, jointe à cette intention de le garder pour son propre compte, suffit donc à faire naître ce droit.
résumé non officiel
Article 1378
Le transfert de la possession s'opère par la remise du bien possédé. La possession passe donc d'une personne à une autre lorsque le bien qui fait l'objet de cette possession est remis à celle qui doit l'acquérir.
résumé non officiel
Article 4 bis
Le transfert de la propriété ou du droit de possession d'un terrain avec chanote ou certificat d'utilisation doit être fait par écrit et enregistré auprès de l'agent compétent.
résumé non officiel
Article 3 Land and Buildings Tax Act B.E. 2562
Sont abrogés 12 textes (années de l'ère bouddhique, E.B.) : la loi sur la taxe sur les bâtiments et terrains de 2475 et ses modifications (2475, 2485, 2534, 2543) ; la loi sur la taxe de développement local de 2508, ses modifications (2516, 2543) et les décrets d'urgence de 2524 et 2529 ; l'annonce no 156 du Conseil révolutionnaire du 4 juin 2515 ; et la loi de 2529 sur le prix moyen des terrains pour cette taxe.
résumé non officiel
Article 2 Land and Buildings Tax Act B.E. 2562
La loi entre en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel, sauf la perception de la taxe sur les terrains et constructions prévue par la loi, qui s'applique à partir du 1er janvier 2563 de l'ère bouddhique (2020).
résumé non officiel
Article 59
Lorsqu'un titulaire du droit de possession demande individuellement un titre foncier ou un certificat d'exploitation, qu'un avis ministériel au titre de l'article 58 ait été publié ou non, l'agent compétent peut, s'il l'estime approprié, le délivrer selon les règles du présent Code. Ce titulaire comprend aussi la personne qui possède et exploite le terrain à la suite d'une personne détenant une preuve de déclaration de possession.
résumé non officiel
Article 58
Le ministre désigne au Journal officiel les provinces des levés cartographiques ou enquêtes annuels pour titres fonciers ou certificats d'exploitation, hors forêts permanentes. Trente jours avant au moins, le gouverneur affiche localités et date de début aux bureaux (foncier, district, sous-district, kamnan, chef de village). Les personnes de l'article 58 bis, alinéa 2, ou leurs représentants guident les agents. L'officier foncier peut déléguer l'enquête des certificats à des agents formés, fonctionnaires selon le Code pénal.
résumé non officiel
Sources
- Land Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Civil and Commercial Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Land and Buildings Tax Act B.E. 2562, retrieved 4 November 2026
Features of Por Bor Tor 5 in Thailand
One feature of PBT 5 designated land is its lack of a title deed, from the Department of Lands confirming possession or ownership.
PBT 5 land can be sold. Unlike transactions involving titled land this process only transfers the right to use the land, not ownership. The government maintains ownership.
In law, possession of untitled land passes when the seller hands the land over to the buyer (Civil and Commercial Code section 1378); no registration is needed (Supreme Court Decision 7740/2555). Under the old tax, the buyer then had the taxpayer’s name changed at the SAO, which is administrative evidence of the handover, not a title.
Risks Associated with Buying PBT 5 Land
As PBT 5 land lacks certification from the Department of Lands there are risks involved. The land could already be occupied by another party, or classified as public land, reserved forest, mangrove forest, national park or military zone. The holder of a PBT 5 document has no authority to challenge any government reclamation of that land. These risks need to be acknowledged.
However consulting with the Forest Department and military authorities can help determine if the land is categorized as forest or military territory. Checking with the Land Department can establish if someone else holds ownership rights, over that land. Key details needed for verification include map coordinates and survey numbers listed on the PBT 5 document.
Discrepancies, in PBT 5 Land Size
There is a possibility that the size of the purchased PBT 5 land may not match the information provided in the document. The declared area in Por Bor Tor 5 in Thailand is based on the occupants approximation not on surveying according to the Department of Lands mapping guidelines. If a survey is conducted later for the issuance of a land title document it could reveal a smaller area than the one stated in the PBT 5.
Is it Possible to Convert PBT 5 Land into Title Deeds?
PBT 5 landowners can apply for title deeds when instructed by the government to convert their documents. The PBT 5 documentation will be used as supporting evidence for obtaining title deeds as long as the land is not within forest areas, military zones or land already titled to someone else.
Buyers have the option to ask sellers to initiate the process of obtaining land title deeds under the Land Code Act to confirm whether title deeds can indeed be granted when required by authorities. This verification can be done at the Land Office overseeing the location of the land.
Building on PBT 5 Land
Occupants are allowed to construct buildings on Por Bor Tor 5 in Thailand after obtaining construction approval, from SAO (Sub district Administrative Organization).
With the approval of the construction permit, from SAO they can then request a house number from the village headman. Upon receiving the house number they are eligible to apply for household registration at the district office. Officially registered they can proceed with applications for electricity and telephone services.
It is possible to mortgage structures and buildings on PBT 5 land; however the mortgagor must also be the owner of these buildings/structures as per mortgage laws. The owner of the property being mortgaged must include any improvements attached to the land. It is worth noting that banks typically do not accept mortgages on PBT 5 land and such land cannot be foreclosed and sold at auction like land with a Chanote title.
Supreme Court Decisions related to Por Bor Tor 5 in Thailand
In terms of Supreme Court rulings on PBT 5 land, Supreme Court Decision 15551/2553 (2010) held that a sale of PBT 5 land transfers possession, not ownership, and is complete once the land is handed over and the price paid (sections 1377 and 1378). The seller then owes nothing more, so the buyer could not force a boundary survey or claim the price back.
Supreme Court Decision 7740/2555 (2012) held that a printed agreement to sell PBT 5 land was in substance a sale of possession, completed by handing over the land; when the buyer stopped paying and the seller sued for eviction instead of the price, the court treated the contract as mutually rescinded and ordered the 730,000 baht deposit returned (section 391). Whether a title deed can later be issued is a separate question for the Land Office, which will look at whether the land has been surveyed and whether neighbouring plots already carry title deeds or Nor Sor 3 documents.
Last reviewed: 25 September 2026. Sections 2 and 3(6) of the Land and Building Tax Act B.E. 2562 were read in the Thai text, and Supreme Court Decisions 15551/2553 and 7740/2555 were read in full. The practical points on SAO records, building permits, mortgages of buildings and title-deed conversion describe practice and were not checked against an instrument.
Please be aware that good information regarding Por Bor Tor 5 in Thailand is scarce so please refrain from using the information above without our permission.
- Department of Fisheries, explanation of Por Bor Tor 5. (In Thai language)
Frequently asked questions
What is a Por Bor Tor 5?
It was the form on which land was declared for the local maintenance tax under the Local Maintenance Tax Act B.E. 2508. The receipt showed that the occupier had paid that tax to the local authority, usually the SAO. It never proved ownership.
Are Por Bor Tor 5 receipts still issued?
No. The Land and Building Tax Act B.E. 2562 repealed the Local Maintenance Tax Act and has governed the tax on land since 1 January 2020, so no new PBT 5 receipts are issued.
How is PBT 5 land sold?
A sale transfers possession, not ownership. Possession of untitled land passes when the seller hands the land over to the buyer (Civil and Commercial Code section 1378), and no registration is needed.
Can PBT 5 land get a title deed?
The PBT 5 can be used as supporting evidence when title deeds are issued, as long as the land is not within a forest area, a military zone or land already titled to someone else. Check at the Land Office for the area.
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.