Dernière mise à jour : 18 juillet 2026
Veuillez noter que cet article fait référence à l'ancien nom du document fiscal intitulé “ Por Bor Tor 5 ”. Nous avons publié un nouvel article concernant le changement de nom en 2019. Ces terres appartiennent à l'État.”” Terre de Ratchaphatsadu » et maintenant souvent appelé “ Por Dor Som 3 ”
Table des matières
Les titres fonciers appelés “ Por Bor Tor 5 ” en Thaïlande sont gérés par l'Organisation administrative de sous-district (SAO). Ils ne relèvent pas du Département des terres ni du Bureau du cadastre. Les documents relatifs au Por Bor Tor sont des reçus fiscaux mentionnant le nom du contribuable. Un Por Bor Tor 5 en Thaïlande confère un droit de possession. Bien que le véritable propriétaire soit l'État, la population peut exploiter ces terres à des fins agricoles.
Veuillez noter que les recherches concernant Por Bor Tor 5 peuvent s'avérer complexes. En raison de l'absence d'informatisation, localiser le propriétaire peut nécessiter une journée entière de consultation des registres du bureau du SAO pour trouver des informations sur une parcelle en particulier.
Gestion des accords et des obligations fiscales
Les contrats relatifs à Por Bor Tor 5 en Thaïlande sont souvent informels et peuvent être entérinés par le chef du village (appelé Poo Yan Baan) pour leur conférer une apparence d'autorité. Il s'agit généralement de modèles fournis par le service foncier, parfois sans témoins, sans dates, sans indications claires sur le terrain et sans garanties pour l'acheteur ou le vendeur.
Les taxes foncières annuelles sont payées régulièrement et les documents fiscaux sont délivrés par le SAO ou l'Amphur. Ces registres sont tenus avec soin. La confirmation de la propriété nécessite une enquête manuelle approfondie. Compte tenu des idées fausses répandues concernant Por Bor Tor 5, je souhaite en clarifier les aspects. La valeur du terrain est généralement bien inférieure à celle indiquée sur un titre de propriété “ chanotte ”.
Déballage de Por Bor Tor 5 en Thaïlande (PBT 5)
En Thaïlande, la taxe Por Bor Tor 5 (PBT 5), également appelée ” taxe d'entretien ” ou familièrement “ taxe sur l'herbe ”, est un élément important à prendre en compte. Le certificat PBT 5 atteste que le propriétaire foncier s'est acquitté de cette taxe auprès de l'autorité gouvernementale compétente, le SAO (Singapore Office). Le SAO est chargé de la collecte et de la documentation des paiements de taxes et délivre le certificat PBT 5 comme preuve de paiement.
Différence entre le formulaire PBT 5 et les titres fonciers
Il est important de noter que Por Bor Tor 5 en Thaïlande est pas un document de titre foncier et n'est pas délivré par le Département des terres. Le Bureau d'enregistrement foncier (SAO) n'est pas compétent pour confirmer la propriété foncière. Bien qu'il soit possible de demander un document Sor Kor 1, pouvant aboutir à un titre de propriété, son approbation n'est pas garantie. Il ne s'agit pas d'un droit de propriété, mais d'un droit de possession. L'État demeure le propriétaire légitime de ce bien.
Facteurs importants pour les transactions foncières
Pour prévenir la fraude foncière, il est essentiel de vérifier la propriété de ces “ droits possessifs ” auprès du chef de village (Poo Yai Baan) ou de l'autorité locale (SAO). L'origine du PBT 5 remonte à plusieurs décennies, à une époque où les terres agricoles étaient disponibles pour une population croissante. Cette situation a incité des particuliers à occuper des terres ou à défricher des forêts pour l'agriculture. En s'acquittant de la taxe d'entretien, ils pouvaient obtenir un certificat PBT 5 attestant de leur occupation des terres.
Caractéristiques de Por Bor Tor 5 en Thaïlande
L'une des caractéristiques des terrains désignés PBT 5 est l'absence de titre de propriété, délivré par le Département des terres, confirmant la possession ou la propriété.
Les terrains PBT 5 peuvent être vendus. Contrairement aux transactions portant sur des terrains titrés, ce processus ne transfère que le droit d'usage, et non la propriété. L'État conserve la propriété.
Le transfert des droits implique la mise à jour du nom du contribuable assujetti à la cotisation alimentaire, du vendeur à l'acheteur, auprès du bureau d'enregistrement des cotisations (SAO). Un agent du SAO fera office de témoin durant cette procédure. Le transfert est gratuit.
Risques liés à l'achat de terrains PBT 5
Comme les terrains PBT 5 ne sont pas certifiés par le Département des terres, des risques subsistent. Ces terrains peuvent déjà être occupés par un tiers et classés comme terres, forêts protégées, mangroves, parcs nationaux ou zones militaires. Le titulaire d'un document PBT 5 n'a aucun pouvoir pour contester toute opération de remblaiement menée par le gouvernement sur ces terrains. Il est essentiel de prendre en compte ces risques.
Toutefois, consulter le service des forêts et les autorités militaires peut aider à déterminer si le terrain est classé comme forêt ou territoire militaire. Se renseigner auprès du service foncier permet de vérifier si quelqu'un d'autre détient des droits de propriété sur ce terrain. Les informations essentielles à la vérification comprennent les coordonnées cartographiques et les numéros de cadastre figurant sur le document PBT 5.
Écarts, dans la taille des terrains PBT 5
Il est possible que la superficie du terrain PBT 5 acquis ne corresponde pas aux informations fournies dans le document. La superficie déclarée à Por Bor Tor 5 en Thaïlande repose sur une estimation des occupants et non sur un levé topographique réalisé conformément aux directives du Département des terres. Si un levé est effectué ultérieurement en vue de la délivrance d'un titre de propriété, il pourrait révéler une superficie différente de celle indiquée dans le PBT 5.
Est-il possible de convertir un terrain PBT 5 en titres de propriété ?
Les propriétaires fonciers titulaires d'un permis PBT 5 peuvent demander un titre de propriété lorsque le gouvernement leur demande de convertir leurs documents. La documentation PBT 5 servira de justificatif pour l'obtention du titre de propriété, à condition que le terrain ne soit pas situé dans des zones protégées, des zones militaires ou des propriétés privées.
Les acheteurs peuvent demander aux vendeurs d'entamer les démarches d'obtention des titres de propriété conformément à la loi foncière afin de vérifier si ces titres peuvent effectivement être délivrés lorsque les autorités l'exigent. Cette vérification peut être effectuée auprès du bureau du cadastre compétent pour le lieu où se situe le terrain.
Construction sur un terrain PBT 5
Les occupants sont autorisés à construire des structures commerciales sur Por Bor Tor 5 en Thaïlande après avoir obtenu l'approbation de construction de la SAO (Organisation administrative du sous-district).
Une fois le permis de construire approuvé par le SAO, ils peuvent demander un numéro de maison au chef du village. Ce numéro leur permettra de faire une demande d'enregistrement de leur foyer auprès du bureau de district. Après leur enregistrement officiel, ils pourront procéder aux démarches pour le raccordement à l'électricité et au téléphone.
Il est possible d'hypothéquer des structures et des bâtiments sur des terrains classés PBT 5 ; toutefois, l'emprunteur doit également en être le propriétaire, conformément à la législation en vigueur. Le propriétaire du bien hypothéqué doit inclure toutes les améliorations qui y sont rattachées. Il convient de noter que les banques n'acceptent généralement pas les hypothèques sur les terrains classés PBT 5 et que ces terrains ne peuvent faire l'objet d'une saisie et être vendus aux enchères comme les terrains relevant du régime foncier Chanotte.
Décisions de la Cour suprême relatives à l'affaire Por Bor Tor 5 en Thaïlande
Concernant les arrêts de la Cour suprême relatifs aux terrains relevant du régime PBT 5, l'arrêt n° 15551/2010 stipule que l'achat et la vente de terrains constituent un transfert de droits de possession plutôt qu'un transfert de propriété. La transaction entre l'acheteur et le vendeur prend fin dès le transfert de possession, sans obligation de procéder à un bornage ou à un remboursement en cas de litige relatif aux limites de propriété.
L'arrêt 7740/2012 de la Cour suprême a réaffirmé que les droits de propriété ne sont pas acquis avec les terrains relevant du programme PBT 5 ; seuls les droits de possession sont accordés. Les titres de propriété ne sont délivrés que pour les propriétés situées dans les zones communautaires, et non pour les terres agricoles non exploitées à long terme. Si le terrain a fait l'objet d'un bornage et que les terrains voisins possèdent des titres de propriété ou des documents Nor Sor 3, il est possible d'obtenir des titres de propriété. Pour savoir si votre terrain se situe dans une zone où des titres de propriété sont requis, vous pouvez vous renseigner auprès du bureau du cadastre.
Veuillez noter que les informations fiables concernant Por Bor Tor 5 en Thaïlande sont rares ; veuillez donc vous abstenir d'utiliser les informations ci-dessus sans notre autorisation.
Sébastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., fondateur et associé directeur de ThaiLawOnline. Avocat canadien fort de plus de 30 ans d'expérience, M<sup>e</sup> Brousseau réside en Thaïlande depuis 2004. Il a traité avec succès plus de 5 000 dossiers pour des clients expatriés et thaïlandais. Ses domaines d'expertise comprennent les contrats prénuptiaux, le droit de la famille, le droit immobilier, le droit des sociétés, le contentieux, le droit pénal et l'immigration. Membre du Barreau du Québec et de l'Association internationale du Barreau, M<sup>e</sup> Brousseau est également titulaire de diplômes en criminologie et en sciences politiques. Il a fondé Isaan Lawyers (directeur général de 2007 à 2022) et fut l'un des premiers avocats étrangers à s'installer dans la région d'Isaan. Il a publié plus de 500 articles juridiques au cours de sa carrière. Notre équipe cumule 20 ans d'expérience et se spécialise dans le droit des expatriés. Tous les conseils et la représentation sont assurés par des membres inscrits au Barreau de Thaïlande. En dehors du bureau, il écrit sur les voyages, la gastronomie et la vie en Thaïlande. sebastienbrousseau.com.
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