Last updated on août 7, 2026
Short answer: yes, a foreigner can buy a condominium in Thailand and own it outright in their own name. The unit must sit inside the building’s 49% foreign ownership quota under the Condominium Act B.E. 2522, and the purchase money must be remitted from abroad and evidenced by a Foreign Exchange Transaction (FET) form, or the Land Office will not register the unit in your name. Budget roughly 2% to 6% of the price in transfer costs on top of the price itself.
A condo is one of several ways to hold l'immobilier en Thaïlande, compared in our main property guide.
This guide covers the quota, the process, the contract and the full cost breakdown. If you want the legal work done for you, our fixed-fee packages start at THB 19,900: see condo lawyer in Thailand. Jump straight to the costs.
What changed: Transfer and mortgage registration fees are cut to 0.01% on qualifying residential property up to 7 million baht. The standard rates are 2% transfer and 1% mortgage.
Effective: 1 July 2026 to 30 June 2027, under two Ministry of Interior announcements published in the Royal Gazette on 1 July 2026.
Who it affects: Individual Thai nationals only. Both announcements require the buyer to be a Thai national, so a foreign buyer registering under the foreign quota pays the standard 2% transfer fee.
What to do now: If you are a foreign buyer, budget the full 2%. The reduction still matters to you on resale, because a Thai buyer purchasing from you before 30 June 2027 may qualify.
Dernière vérification : 31 July 2026 against the two Ministry of Interior announcements published in the Royal Gazette on 1 July 2026.
Yes, foreigners can legally own condominiums in Thailand in their own name under the “Foreign Quota” rule. If you want to improve your lifestyle for retirement or vacation, consider Thailand. It is also a good place to invest. The rental yields and potential for capital growth are attractive. The process is easier than many people think. However, failing to follow specific financial steps – particularly obtaining the Foreign Exchange Transaction (FET) form – can block your ownership registration entirely. This comprehensive 2026 guide walks you through everything you need to know to buy a condo in Thailand safely and successfully.
Table des matières
Les étrangers peuvent-ils acheter des appartements en Thaïlande ? (Cadre juridique)
La loi thaïlandaise autorise les étrangers à acheter un appartement en Thaïlande, sous réserve du respect de certaines réglementations. Cette section explique les principales exigences légales que tout acheteur étranger doit connaître.
Comprendre le quota étranger 49%
Foreigners can hold freehold title to a condominium unit only if foreign ownership in the building does not exceed 49% of the total sellable area. This quota is a critical factor in determining whether you can legally own your condo outright. Before paying any deposit, always verify the quota status with the juristic office or Land Department to ensure foreign ownership slots are still available. See our detailed explainer on the Thailand condo foreign ownership quota.
Freehold vs. Leasehold: What’s the Difference?
Freehold (Chanote) means permanent ownership. I personally think “Freehold” is a foreign term and “full ownership” is more appropriate to civil law. Most foreign buyers want this as it is the best type ownership. If the foreign quota is already full, foreigners can opt for a 30-year leasehold instead. A leasehold (better called “Lease Agreement’)provides possession and usage rights but not ownership title. While leases can sometimes be renewed, they offer less security than freehold ownership.
The “Company Ownership” Route
Some foreigners consider using a Thai company to purchase property, allowing them to bypass the foreign quota restrictions. This approach needs strict legal compliance. The company must be a real, active business, not just a shell company for owning property. Using nominee shareholders or inactive companies can result in severe legal penalties. If you’re considering this route, consult with a qualified corporate lawyer to ensure full compliance with Thai law.
Le processus d'achat étape par étape
L'achat d'un appartement en Thaïlande comprend plusieurs étapes clés. Comprendre chacune d'elles permet de garantir une transaction sans accroc et de protéger votre investissement.
Step 1: Due Diligence (Don’t Skip This)
Before committing to any purchase, perform thorough due diligence. This involves doing a title search at the Land Office. This helps confirm that the seller is the real owner. It also checks for any claims like mortgages or liens. Physically inspect the property to confirm access to public roads and check zoning regulations. For off-plan projects, make sure the developer has valid construction permits, and read our guide to off-plan condos in Thailand for the contract traps and your rights if it runs late. It is also worth reading six Supreme Court decisions every condo buyer should know, which are the real cases behind each of these checks. Check their track record to avoid investing in poorly managed projects.
Étape 2 : Le contrat de vente et d'achat (SPA)
The Sales and Purchase Agreement is the most critical document in your transaction. Pay close attention to “exit clauses” about deposits. Make sure you have protection if your mortgage fails or if title issues come up. Have a qualified property lawyer review the contract before signing.
Étape 3 : Jour du transfert au bureau foncier
The final step involves registering the transfer at the Land Department. Both parties (or their representatives via Power of Attorney) must be present. You’ll need the original FET form proving your funds came from abroad. Once the transfer is registered, you officially own the property.
Want the three steps above handled for you? Our fixed-fee packages cover the 25-point due diligence, the contract review, the FET paperwork with your bank, and the Land Office transfer itself. THB 19,900 if you attend the transfer yourself, THB 34,900 if we attend with you and translate. No hourly billing.
See what a condo lawyer in Thailand actually checks, and what it costs | The full property due diligence guide
The Term “Freehold”
The Civil and Commercial Code never uses the word “freehold.” The code only talks about “ownership” (กรรมสิทธิ์, kamma-sit). This is the highest right a person can have over land or property under Thai law. It is explained in sections 1336 and 1337. “Freehold” is a borrowed term from common-law countries.
Developers and agents like it because it sounds familiar to foreign buyers. It suggests the same idea as a fee-simple estate. In practice, it does not add anything that “ownership” already covers. It can confuse marketing language with the exact legal right. Sometimes, you may see the term “freehold” in unofficial English translations of the Condominium Act. In these translations, unit owners are said to have a “freehold interest.” Even there, the Thai version uses the same word, กรรมสิทธิ์. So we believe it is wrong to use “freehold”.
Guide d'acquisition immobilière et de résidence en Thaïlande pour les investisseurs étrangers
| Sujet | Exigences et conditions | Frais ou taxes applicables | Structure de propriété | Cadre juridique et réglementaire | Conseils stratégiques pour les étrangers |
|---|---|---|---|---|---|
| Propriété en copropriété | Les parts doivent être acquises avec des fonds provenant de l'étranger. Cette acquisition doit être confirmée par un formulaire d'opération de change (FET). Chaque part peut être détenue intégralement par des investisseurs étrangers. | Frais de transfert (2% de la valeur estimée), généralement partagés à 50/50 entre l'acheteur et le vendeur. | Freehold (full legal ownership in the foreigner’s name) or Leasehold (typically 30 years). | Loi sur les condominiums BE 2522 (1979); 49% limite de quota étranger par bâtiment. | Consultez le bureau du cadastre pour une recherche de titre de propriété. Cela vous permettra de confirmer la propriété et les éventuelles charges grevant le bien. Investissez tôt dans les nouveaux projets immobiliers pour garantir votre participation. |
| Taxes foncières et frais courants | Les taxes sont payables au bureau foncier lors du transfert de propriété ; les revenus locatifs doivent être déclarés annuellement. | Taxe spécifique sur les entreprises (3,3%) si détenue <5 ans ou droit de timbre (0,5%) si >5 ans ; Retenue à la source (progressive 0−35%) ; Taxe foncière et immobilière (0,02%−0,1% pour les résidences). | — | Article 457 du Code civil et commercial ; Loi sur l'aménagement du territoire (zonage) ; Règlements du Département du revenu. | Vérifiez les exemptions pour résidence principale si elle est inscrite au registre foncier et si sa valeur est inférieure à 50 millions de THB. |
| Visa de résident de longue durée (LTR) | Citoyens du monde fortunés : actifs de 1 TP4T1M + investissement thaïlandais de 1 TP4T500 000. Retraités fortunés : plus de 50 ans + revenu passif annuel de 1 TP4T80 000 (ou revenu de 1 TP4T40 000 + investissement de 1 TP4T250 000). | Frais de traitement de 50 000 THB pour un visa de 10 ans ; impôt sur le revenu personnel 17% pour les professionnels hautement qualifiés. | Privilège de résidence (statut de non-immigrant) permettant un séjour de 10 ans et un permis de travail. | Programme LTR du Conseil d'investissement (BOI). | Maintenez vos niveaux d'investissement, d'assurance (couverture minimale de $50k) et vos soldes bancaires pendant toute la durée du visa. |
| Processus de vérification préalable et d'acquisition | Examiner les documents fonciers (Chanote, Nor Sor 3 Gor), les permis de construire et les réglementations environnementales ; effectuer une étude sur place. | — | Freehold, Nor Sor 3 Gor, ou droits possessifs. | Code civil et commercial ; Loi sur le contrôle des bâtiments. | Effectuez une recherche de litiges afin de vous assurer qu'il n'existe aucun différend en cours contre le propriétaire ; évitez de verser des acomptes sans clause de sortie. |
| Tendances et stratégie du marché | Concentrez-vous sur les zones à fort potentiel (quartier central des affaires de Bangkok, Phuket, CEE). | Rendements de 5−8% ciblés dans les zones touristiques. | La fuite vers la qualité : actifs de premier ordre en pleine propriété dans le centre-ville contre baux emphytéotiques en banlieue. | Application des réglementations anti-manipulation pour la propriété foncière. | Target ‘Buy-to-Rent’ for Gen Z/Y renters near mass transit; focus on Branded Residences for quality management. |
| Prêt hypothécaire pour étrangers | Généralement réservé aux appartements en copropriété ; nécessite un permis de travail (le plus souvent), un revenu stable et un apport initial plus important (formulaire 30-50%). Ceci n’est pas prévu par la loi, mais reste une pratique courante. |
Comment un étranger peut-il posséder un appartement en copropriété en Thaïlande ?
L'acquisition d'un appartement en copropriété en Thaïlande par un étranger est soumise à une réglementation spécifique. La principale condition est que l'étranger prouve l'achat. Il doit démontrer que l'acquisition a été effectuée avec un justificatif de domicile. devises étrangères ou provenant de l'étranger. Vous recevez généralement un formulaire de transaction de change de la banque. Ce formulaire atteste de la devise étrangère utilisée lors de la transaction. Les étrangers titulaires d'un visa de tourisme ou DTV n'ont généralement pas de compte bancaire. Ils peuvent envoyer de l'argent à un promoteur ou à un tiers, à condition de prouver que le transfert a été effectué en devises étrangères, depuis l'étranger et pour l'achat de ce bien immobilier.
The foreign ownership quota is a critical aspect of purchasing a condominium in Thailand. According to the Condominium Act, foreigners can own no more than 49% of a condominium’s total floor space. This quota makes sure that most ownership of condominium buildings stays with Thai nationals. This shows the country’s preference for local ownership in real estate sales in Thailand.
La loi sur la copropriété constitue le cadre législatif régissant la propriété et la gestion des copropriétés en Thaïlande. L'article 19 de cette loi énonce les droits et obligations des propriétaires étrangers et prévoit les règles d'enregistrement des lots de copropriété. Les acheteurs étrangers doivent s'assurer que les lots qu'ils souhaitent acquérir sont bien enregistrés conformément à la loi sur la copropriété. Cette loi leur confère le droit légal de posséder un bien immobilier en Thaïlande.
How Much Does It Cost to Buy a Condo in Thailand? Transfer Fees and Taxes (2026)
| Article de coût | Rate and base | Customarily paid by | Amount (THB) |
|---|---|---|---|
| Frais de transfert | 2% of the appraised value | Often split 50/50, but negotiable | 80,000 |
| Droit de timbre | 0.5% of the higher of sale price or appraised value | Vendeur | 25,000 |
| Taxe spécifique sur les entreprises | 3.3% of the higher of sale price or appraised value, and it replaces stamp duty | Vendeur | Not due here: the seller has owned the unit more than 5 years |
| Retenue à la source | Progressive, on the appraised value after a holding-period deduction, for an individual seller. 1% of the higher of sale price or appraised value for a company seller. | Vendeur | Varies with holding period, commonly 1% to 3% of price |
| Sinking fund (new build only) | One-off, per square metre, set by the developer | Acheteur | Typically 400 to 600 per sq m |
| Common area fee | Monthly, per square metre | Buyer, often 1 year in advance | 20 to 70 per sq m per month |
Three things that trip buyers up. First, taxes are computed on the government appraised value, not the price you agreed, and the appraised value is usually lower. Second, who pays what is a contract term, not a rule: developers routinely push the whole transfer fee onto the buyer in the fine print, which is worth tens of thousands of baht. Third, the temporary reduction of the transfer fee to 0.01% announced for 1 July 2026 to 30 June 2027 applies to Thai nationals only, so a foreign buyer still pays the standard 2%.
We calculate the exact figures for your unit before you sign, as part of every property package.
Il est crucial de comprendre les implications fiscales. Impôt foncier is levied on real estate in Thailand, and the tax rates vary based on the property’s value and location. Additionally, a business tax may apply if the seller is a company. It also applies if the property has been owned for less than five years before the sale.
La retenue à la source est un autre élément à prendre en compte pour les étrangers qui achètent un appartement en copropriété en Thaïlande. Cet impôt est généralement prélevé à la source par l'acheteur et reversé au gouvernement pour le compte du vendeur. Son taux peut varier, notamment si le vendeur est une entité étrangère. Afin de faciliter la transaction, les acheteurs ouvrent souvent un compte en devises étrangères pour se conformer à la réglementation financière thaïlandaise.
Les taxes font partie intégrante de l'achat d'un appartement en copropriété en Thaïlande. Outre la taxe foncière et les retenues à la source, les acheteurs doivent se renseigner sur les frais de mutation. Ces frais sont généralement partagés entre l'acheteur et le vendeur. Connaître ces taxes facilite la planification financière et permet d'éviter les mauvaises surprises.
Que devez-vous savoir sur le contrat de vente et d'achat ?
Le contrat de vente est un document contractuel liant l'acheteur et le vendeur, qui définit les modalités d'achat du condominium. Il comprend notamment le prix d'achat, l'échéancier de paiement et les conditions du bien. Ce document fait foi pour les deux parties. Il doit être rédigé clairement et conformément à la loi.
Des protections juridiques sont en place pour acheteurs de condominiums en Thaïlande to safeguard their interests. These include making sure the condominium is registered under the Condominium Act. The sale agreement should show all agreed terms. Legal counsel can provide valuable assistance in ensuring that the buyer’s rights are protected throughout the transaction process.
When you buy a condominium, you also get access to shared property. This includes pools, gyms, and other facilities in new developments. The management of these areas is usually handled by a condominium juristic person. They make sure the common property is kept up and that all unit owners’ rights are respected. Understanding the role of the condominium juristic is essential for buyers to fully benefit from their investment.
Exigences financières : Formulaire FET et transferts d'argent
Full detail: the USD 50,000 threshold, exactly what your bank must record, the third-party payer trap and how to fix a wrong form are covered in the FET form in Thailand.
Financer l'achat d'un appartement en Thaïlande implique de se familiariser avec la réglementation des changes et d'explorer différentes options de paiement. Les acheteurs doivent souvent transférer des fonds en Thaïlande via un compte en devises étrangères, ce qui leur permet de respecter la réglementation de la Banque de Thaïlande. La compréhension de ces aspects financiers est essentielle à la réussite de l'acquisition.
Les acheteurs étrangers souhaitant financer l'achat d'un appartement en copropriété en Thaïlande disposent de plusieurs options. banques locales Nous proposons des services de crédit immobilier aux étrangers, mais les conditions peuvent varier. Il est conseillé de comparer les différentes options de financement et de consulter des conseillers financiers afin de déterminer la solution la plus adaptée à votre situation personnelle.
L'ouverture d'un compte en devises étrangères est une étape cruciale pour les étrangers souhaitant acquérir un appartement en Thaïlande. Ce compte facilite le transfert de fonds depuis l'étranger et garantit la conformité avec la réglementation financière thaïlandaise. Il permet également de conserver une trace des devises étrangères utilisées pour l'achat, document indispensable au transfert de propriété.
Appartements en location-achat en Thaïlande
Rent-to-Own (RTO): A Private Contract OptionRent-to-Own (RTO) is a good option for expatriates or investors. It helps those who cannot get a Thai bank mortgage right away. With RTO, you can own property. This is called a “Lease with Option to Purchase.” It lets you move in right away as a tenant. A part of your monthly rent goes toward the final purchase price of the property.
La location avec option d'achat en Thaïlande est un accord privé.
Cet accord est conclu entre l'acheteur et le vendeur (ou le promoteur). pas a standardized banking product regulated by financial institutions. The title deed (Chanote) stays with the seller until the last “balloon payment” is made. This means your investment’s security relies completely on the strength of this private contract. We strongly recommend doing careful research on the developer’s financial health. Make sure the contract clearly explains exit clauses, default terms, and how your “rental credits” are calculated. If you wish, ThaiLawOnline can help for that.
Prêts hypothécaires et visas : financement et résidence
Cette section traite des options de financement et des voies d'accès aux visas pour les investisseurs immobiliers en Thaïlande.
Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire ?
Obtenir un prêt immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger est difficile, mais possible. Prévoyez un apport personnel de 30 à 50 000 THB (3 000 à 3 000 THB), des taux d'intérêt généralement plus élevés pour les étrangers (5 à 80 000 THB/3 000 THB) et des durées de remboursement plus courtes (10 à 20 ans). Des banques internationales comme UOB et ICBC, ou des programmes de financement proposés par les promoteurs immobiliers, peuvent être des solutions envisageables.
FAQ sur l'achat d'un condominium en Thaïlande
Quel est le quota de propriété étrangère pour les appartements en copropriété en Thaïlande ?
Foreigners can own up to 49% of the total floor area of all condo units in a building. It is measured in square metres of sellable area across the whole building, not by counting units, so a building can still have quota left overall while the particular unit you want sits in the Thai portion. Always get the position in writing from the juristic person before you pay a deposit.
Combien coûte le transfert de propriété d'un appartement en copropriété en Thaïlande ?
Les frais de mutation standard s'élèvent à 2% de la valeur d'expertise officielle. D'autres frais peuvent s'appliquer, tels que les droits d'enregistrement (0,5%) ou la taxe professionnelle spécifique (3,3%), selon les cas. Ces taxes sont généralement acquittées au bureau du cadastre lors du transfert de propriété.
Quels documents sont nécessaires à un étranger pour acheter un appartement en Thaïlande ?
– A valid passport
– Proof of funds from abroad (with a Foreign Exchange Transaction Form or FET)
– A sales agreement or contract
– Title deed (Chanote) of the condo
– Thai ID and signatures of the seller if the seller is Thai. Passport for foreigners
D'autres documents peuvent être demandés selon le bureau foncier local.
Ai-je besoin d'un avocat spécialisé en droit immobilier acheter un appartement en Thaïlande ?
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Un bon avocat vérifiera le titre de propriété, examinera le contrat, vous expliquera vos droits et s'assurera que toutes les procédures sont conformes au droit thaïlandais. Cela vous évitera des erreurs coûteuses par la suite. Il est judicieux de procéder à une vérification approfondie. vérification préalable des biens immobiliers en Thaïlande avant d'acheter
Qu’est-ce que le formulaire FET (Tor Tor 3) et pourquoi est-il requis ?
Le formulaire de transaction de change atteste du transfert de devises étrangères en Thaïlande pour l'achat du condominium. Ce document est obligatoire pour l'enregistrement de la propriété auprès du Bureau du cadastre si la valeur du condominium dépasse 50 000 USD.
Comment les frais et taxes de transfert sont-ils répartis entre l'acheteur et le vendeur ?
Cela peut varier. Souvent, c'est négocié dans le contrat. Toutefois, il est courant que l'acheteur doive payer des frais de transfert 2% lors de l'acquisition d'un appartement en copropriété. Le vendeur prend en charge la taxe professionnelle spécifique, les droits d'enregistrement et la retenue à la source. Il est toujours conseillé de clarifier ces points par écrit avant de signer.
Qu’est-ce que la taxe spécifique sur les entreprises (SBT) pour les copropriétés en Thaïlande ?
La SBT (taxe sur les plus-values immobilières) est une taxe de 3,31 TP3T appliquée lors de la vente d'un bien immobilier dans les cinq ans suivant son acquisition. Elle est généralement à la charge du vendeur. Si le vendeur a détenu le bien pendant plus de cinq ans (et y a résidé), les droits d'enregistrement peuvent s'appliquer.
Existe-t-il des restrictions concernant le financement de l'achat d'un appartement en copropriété pour un étranger ?
Oui. Les banques thaïlandaises accordent rarement des prêts hypothécaires aux étrangers, sauf s'ils possèdent un visa de longue durée, des revenus thaïlandais ou s'ils sont copropriétaires avec un partenaire thaïlandais. La plupart des étrangers achètent des appartements en copropriété avec des fonds transférés de l'étranger.
Quelles vérifications préalables dois-je effectuer avant d'acheter un appartement en copropriété ?
Vérifiez le titre de propriété, les permis de construire, le quota de propriété étrangère, la réputation du promoteur, la santé financière de la personne morale, et dettes impayées. Un avocat peut vous aider dans cette démarche et s'assurer que le bien n'est pas contesté ou grevé d'une hypothèque.
Les étrangers peuvent-ils hériter d'un appartement en copropriété en Thaïlande ?
Yes, the foreign heir must sell the unit if the foreign quota is full. A Thai will covering the unit makes the estate far faster to administer: see Rédiger un testament en Thaïlande. This affects their ability to own a condominium. Thai law allows inheritance, but continued ownership may depend on quota availability and how the transfer is registered.
Quels sont les frais d'entretien courants pour les appartements en copropriété en Thaïlande ?
Chaque copropriété est soumise à des charges mensuelles couvrant le ménage, la sécurité, la piscine et l'entretien des parties communes. Ces charges varient selon l'immeuble, mais se situent généralement entre 20 et 70 bahts par mètre carré et par mois.
Comment la valeur estimée par le gouvernement influe-t-elle sur les coûts de transfert ?
Les taxes et frais perçus au bureau du cadastre sont calculés sur la base de la valeur estimée (et non de la valeur marchande). Ces valeurs sont généralement inférieures aux prix du marché, mais dépendent de la localisation et de l'ancienneté du bien.
Y a-t-il des frais cachés lors de l'achat d'un condo neuf par rapport à un condo d'occasion ?
Oui. Les appartements neufs incluent souvent les frais de fonds de réserve, l'installation des compteurs et parfois des forfaits meubles. Les appartements d'occasion peuvent présenter des frais d'entretien impayés ou nécessiter des rénovations. Avant d'envisager l'achat d'un appartement en Thaïlande, demandez toujours un devis détaillé.
Comment puis-je vérifier les informations concernant un condo ? titre de propriété au bureau foncier ?
Vous (ou votre avocat) pouvez demander une copie du Chanote auprès du bureau du cadastre. Vous pourrez ainsi vérifier la propriété, rechercher d'éventuelles dettes ou hypothèques et confirmer que le logement fait bien partie du projet de copropriété enregistré. Pour ce faire, vous aurez besoin d'une procuration et de copies de pièces d'identité. Ce document n'est pas entièrement public et facilement accessible.
Un étranger peut-il louer légalement son appartement en Thaïlande ?
Oui, les étrangers peuvent louer leur appartement. Les locations de courte durée (comme Airbnb) peuvent être soumises à des restrictions liées au règlement de l'immeuble ou à la législation hôtelière thaïlandaise. Les locations de longue durée (30 jours ou plus) sont généralement autorisées.
Quelle est la procédure pour transférer la propriété d'un appartement en copropriété par héritage ?
L'héritier doit se présenter au bureau du cadastre. Il devra fournir une ordonnance du tribunal, le cas échéant, un acte de décès et les documents attestant de la succession. Si l'héritier est étranger, il devra justifier de fonds et respecter les règles relatives à la propriété étrangère.
Les animaux domestiques et les rénovations sont-ils autorisés dans les copropriétés thaïlandaises selon la réglementation juridique ?
Cela dépend de l'immeuble. Certaines copropriétés acceptent les animaux domestiques, d'autres non ; vérifiez donc le règlement lorsque vous visitez des appartements à vendre. Les rénovations nécessitent généralement une autorisation du syndic, notamment pour les travaux de structure ou les travaux bruyants. Renseignez-vous toujours sur la réglementation avant d'entrer en Thaïlande pour acheter un appartement.
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Links
- Département des terres en Thaïlande (Lien officiel en thaï et en anglais)
- Propriété DD est l'un des meilleurs sites web pour trouver des biens immobiliers en Thaïlande. Vous pouvez effectuer vos recherches en thaï et en anglais. Par exemple, vous pouvez rechercher un appartement en copropriété à Tambon Hat Yai.
Considering a usufruct over the unit instead of, or alongside, ownership? See usufruct over a condominium unit in Thailand.
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