Acheter un appartement en Thaïlande : le guide complet 2026 pour les étrangers

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour le 23 août 2026

Oui, les étrangers peuvent légalement posséder des condominiums en Thaïlande à leur propre nom en vertu de la règle du “ quota étranger ”. Si vous souhaitez améliorer votre style de vie pour la retraite ou les vacances, pensez à la Thaïlande. C'est également un bon endroit pour investir. Les rendements locatifs et le potentiel de plus-value sont attrayants. La procédure est plus simple que beaucoup ne le pensent. Cependant, ne pas suivre des étapes financières spécifiques, en particulier l'obtention du formulaire de transaction de change (FET), peut bloquer complètement l'enregistrement de votre propriété. Ce guide complet de 2026 vous accompagne à travers tout ce que vous devez savoir pour acheter un condo en Thaïlande en toute sécurité et avec succès.

Les étrangers peuvent-ils acheter des appartements en Thaïlande ? (Cadre juridique)

La loi thaïlandaise autorise les étrangers à acheter un appartement en Thaïlande, sous réserve du respect de certaines réglementations. Cette section explique les principales exigences légales que tout acheteur étranger doit connaître.

Comprendre le quota étranger 49%

Les étrangers ne peuvent détenir un titre de propriété en pleine propriété sur un appartement en copropriété que si la part détenue par des étrangers dans l'immeuble ne dépasse pas 49% de la surface totale commercialisable. Ce quota est un facteur déterminant pour savoir si vous pouvez légalement devenir propriétaire à part entière de votre appartement. Avant de verser un acompte, vérifiez toujours l’état de ce quota auprès du greffe ou du service cadastral afin de vous assurer que des places réservées à la propriété étrangère sont encore disponibles. Consultez notre guide détaillé sur le Quota d'acquisition de copropriétés en Thaïlande par des étrangers.

La règle est section 19 bis de la loi sur la copropriété B.E. 2522, dont deux dispositions permettent de trancher des affaires concrètes. Il s'agit de l'article 49% de la aire de toutes les unités dans cette copropriété, il s'agit donc de mètres carrés et non d'un nombre de lots. Et le dénominateur est fixé au moment où la copropriété a été enregistrée en vertu de l'article 6, ce qui explique pourquoi il ne bouge pas lorsque les espaces communs sont réaménagés par la suite. Article 19 quater qui, en réalité, vérifie cela : le fonctionnaire compétent n'enregistre le transfert qu'après avoir vérifié que le ratio, en tenant compte des propriétaires étrangers existants, avec vous, figure toujours dans la section 19 bis limite.

Objet de la loi pas Ce que l'on vous remet, c'est une lettre de quota. Il n'existe pas de formulaire type pour ce document, ni de règle précisant à quel point il doit être récent ; considérez donc cette déclaration de la personne morale comme une preuve de votre mandat plutôt que comme un document garanti par la loi, et veillez à ce qu'elle soit datée aussi près que possible de la date du transfert. Un certificat que la loi garantit bel et bien est un document différent que les acheteurs confondent régulièrement avec celui-ci. Sous article 29 l'agent officiel ne peut enregistrer un transfert qu'une fois que le lot est libéré des charges des parties communes de l'article 18, comme en atteste le document le plus récent certificat de non-endettement de la personne morale, et le gérant doit délivrer ce certificat dans un délai de quinze jours de la demande une fois ces frais acquittés. Cela ne s'applique pas à un premier transfert enregistré avant même que la personne morale n'existe, ce qui explique pourquoi les acquéreurs de logements neufs n'y sont jamais confrontés.

Pleine propriété ou bail emphytéotique : quelle est la différence ?

La pleine propriété (Chanote) désigne la propriété à titre définitif. Je pense personnellement que le terme “ pleine propriété ” est d'origine étrangère et que l'expression “ propriété intégrale ” est plus appropriée dans le cadre du droit civil. La plupart des acheteurs étrangers recherchent ce type de propriété, car il s'agit du meilleur. Si le quota réservé aux étrangers est déjà atteint, ceux-ci peuvent opter à la place pour un bail de 30 ans. Un bail (qu'il vaut mieux appeler “ contrat de location ’) confère des droits de jouissance et d'utilisation, mais pas le titre de propriété. Bien que les baux puissent parfois être renouvelés, ils offrent moins de sécurité que la pleine propriété.

La voie de la “ propriété d'entreprise ”

Certains étrangers envisagent de recourir à une société thaïlandaise pour acheter un logement, estimant que cela leur permet de contourner le quota 49%. Ce n'est pas le cas, et la raison en relève de la loi plutôt que de la pratique d'application. L'article 19, paragraphe 3, de la loi sur la copropriété énumère, parmi les étrangers qui peut être propriétaire d'un logement, les personnes morales relevant de articles 97 et 98 du Code foncier. Une entreprise implantée dans ces zones détient donc as a foreigner ET consumes quota, exactly like an individual foreign buyer. The company route does not create space in the 49%; it competes for it.

Land Code section 97 catches a company on either of two independent limbs: foreigners hold more than 49% of the registered capital, ou foreigners are more than half the number of shareholders. The second limb is the one people miss, because a company can sit inside the capital limit and still be foreign for this purpose. Section 98 extends it up the chain, so if a section 97 company holds shares in another company that second company is foreign too, and a Thai holding company changes nothing.

That leaves one way for a company to be genuinely outside those sections, which is for the Thai shareholders to be real investors with their own money at risk. Where they are not, the arrangement is caught by section 36 of the Foreign Business Act B.E. 2542, which reaches both sides: the Thai national or Thai-majority company holding on a foreigner behalf, and the foreigner who lets them. The penalty is imprisonment not exceeding three years, or a fine of 100,000 to 1,000,000 baht, or both. The part usually left out is what follows the sentence: the court must also order the shareholding unwound, and defying that order carries a further fine of 10,000 to 50,000 baht for every day the breach continues. See our guides to actionnaires désignés thaïlandais et le 2026 nominee enforcement campaign.

Le processus d'achat étape par étape

L'achat d'un appartement en Thaïlande comprend plusieurs étapes clés. Comprendre chacune d'elles permet de garantir une transaction sans accroc et de protéger votre investissement.

Étape 1 : Vérification préalable (Ne sautez pas cette étape)

Before committing to any purchase, perform thorough due diligence. This involves doing a title search at the Land Office. This helps confirm that the seller is the real owner. It also checks for any claims like mortgages or liens. Physically inspect the property to confirm access to public roads and check zoning regulations. For off-plan projects, make sure the developer has valid construction permits, and read our guide to off-plan condos in Thailand for the contract traps and your rights if it runs late. It is also worth reading six Supreme Court decisions every condo buyer should know, which are the real cases behind each of these checks. Check their track record to avoid investing in poorly managed projects.

Étape 2 : Le contrat de vente et d'achat (SPA)

The Sales and Purchase Agreement is the most critical document in your transaction. Pay close attention to “exit clauses” about deposits. Make sure you have protection if your mortgage fails or if title issues come up. Have a qualified property lawyer review the contract before signing.

Étape 3 : Jour du transfert au bureau foncier

The final step involves registering the transfer at the Land Department. Both parties (or their representatives via Power of Attorney) must be present. You’ll need the original FET form proving your funds came from abroad. Once the transfer is registered, you officially own the property.

Le terme “ freehold ”

The Civil and Commercial Code never uses the word “freehold.” The code only talks about “ownership” (กรรมสิทธิ์, kamma-sit). This is the highest right a person can have over land or property under Thai law. It is explained in sections 1336 and 1337. “Freehold” is a borrowed term from common-law countries.

Developers and agents like it because it sounds familiar to foreign buyers. It suggests the same idea as a fee-simple estate. In practice, it does not add anything that “ownership” already covers. It can confuse marketing language with the exact legal right. Sometimes, you may see the term “freehold” in unofficial English translations of the Condominium Act. In these translations, unit owners are said to have a “freehold interest.” Even there, the Thai version uses the same word, กรรมสิทธิ์. So we believe it is wrong to use “freehold”.

Guide d'acquisition immobilière et de résidence en Thaïlande pour les investisseurs étrangers

Sujet	Exigences et conditions	Frais ou taxes applicables	Structure de propriété	Cadre juridique et réglementaire	Conseils stratégiques pour les étrangers
Propriété en copropriété	Les parts doivent être acquises avec des fonds provenant de l'étranger. Cette acquisition doit être confirmée par un formulaire d'opération de change (FET). Chaque part peut être détenue intégralement par des investisseurs étrangers.	Frais de transfert (2% de la valeur estimée), généralement partagés à 50/50 entre l'acheteur et le vendeur.	Freehold (full legal ownership in the foreigner’s name) or Leasehold (typically 30 years).	Loi sur les condominiums BE 2522 (1979); 49% limite de quota étranger par bâtiment.	Consultez le bureau du cadastre pour une recherche de titre de propriété. Cela vous permettra de confirmer la propriété et les éventuelles charges grevant le bien. Investissez tôt dans les nouveaux projets immobiliers pour garantir votre participation.
Taxes foncières et frais courants	Les taxes sont payables au bureau foncier lors du transfert de propriété ; les revenus locatifs doivent être déclarés annuellement.	Specific Business Tax (3.3%) if held <5 years or Stamp Duty (0.5%) if >5 years; Withholding Tax (progressive 0-35%); Land and Building Tax (0.02%, 0.1% for residential).	,	Article 457 du Code civil et commercial ; Loi sur l'aménagement du territoire (zonage) ; Règlements du Département du revenu.	Vérifiez les exemptions pour résidence principale si elle est inscrite au registre foncier et si sa valeur est inférieure à 50 millions de THB.
Visa de résident de longue durée (LTR)	Citoyens du monde fortunés : actifs de 1 TP4T1M + investissement thaïlandais de 1 TP4T500 000. Retraités fortunés : plus de 50 ans + revenu passif annuel de 1 TP4T80 000 (ou revenu de 1 TP4T40 000 + investissement de 1 TP4T250 000).	Frais de traitement de 50 000 THB pour un visa de 10 ans ; impôt sur le revenu personnel 17% pour les professionnels hautement qualifiés.	Privilège de résidence (statut de non-immigrant) permettant un séjour de 10 ans et un permis de travail.	Conseil d'investissement (BOI) LTR Program.	Maintenez vos niveaux d'investissement, d'assurance (couverture minimale de $50k) et vos soldes bancaires pendant toute la durée du visa.
Processus de vérification préalable et d'acquisition	Examiner les documents fonciers (Chanote, Nor Sor 3 Gor), les permis de construire et les réglementations environnementales ; effectuer une étude sur place.	,	Freehold, Nor Sor 3 Gor, ou droits possessifs.	Code civil et commercial ; Loi sur le contrôle des bâtiments.	Effectuez une recherche de litiges afin de vous assurer qu'il n'existe aucun différend en cours contre le propriétaire ; évitez de verser des acomptes sans clause de sortie.
Tendances et stratégie du marché	Concentrez-vous sur les zones à fort potentiel (quartier central des affaires de Bangkok, Phuket, CEE).	Yields of 5-8% targeted in tourist zones.	La fuite vers la qualité : actifs de premier ordre en pleine propriété dans le centre-ville contre baux emphytéotiques en banlieue.	Application des réglementations anti-manipulation pour la propriété foncière.	Target ‘Buy-to-Rent’ for Gen Z/Y renters near mass transit; focus on Branded Residences for quality management.
Prêt hypothécaire pour étrangers	Typically limited to condominiums; requires work permit (usually), stable income, and higher down payments (30-50%). This is not in the law but in practices.

Comment un étranger peut-il posséder un appartement en copropriété en Thaïlande ?

L'acquisition d'un appartement en copropriété en Thaïlande par un étranger est soumise à une réglementation spécifique. La principale condition est que l'étranger prouve l'achat. Il doit démontrer que l'acquisition a été effectuée avec un justificatif de domicile. devises étrangères ou provenant de l'étranger. Vous recevez généralement un formulaire de transaction de change de la banque. Ce formulaire atteste de la devise étrangère utilisée lors de la transaction. Les étrangers titulaires d'un visa de tourisme ou DTV n'ont généralement pas de compte bancaire. Ils peuvent envoyer de l'argent à un promoteur ou à un tiers, à condition de prouver que le transfert a été effectué en devises étrangères, depuis l'étranger et pour l'achat de ce bien immobilier.

The foreign ownership quota is a critical aspect of purchasing a condominium in Thailand. According to the Condominium Act, foreigners can own no more than 49% of a condominium’s total floor space. This quota makes sure that most ownership of condominium buildings stays with Thai nationals. This shows the country’s preference for local ownership in real estate sales in Thailand.

La loi sur la copropriété constitue le cadre législatif régissant la propriété et la gestion des copropriétés en Thaïlande. L'article 19 de cette loi énonce les droits et obligations des propriétaires étrangers et prévoit les règles d'enregistrement des lots de copropriété. Les acheteurs étrangers doivent s'assurer que les lots qu'ils souhaitent acquérir sont bien enregistrés conformément à la loi sur la copropriété. Cette loi leur confère le droit légal de posséder un bien immobilier en Thaïlande.

How Much Does It Cost to Buy a Condo in Thailand? Transfer Fees and Taxes (2026)

Worked example: a resale condo at a 5,000,000 THB sale price, government appraised value 4,000,000 THB, seller has owned it for more than 5 years.

Article de coût	Rate and base	Customarily paid by	Amount (THB)
Frais de transfert	2% of the appraised value	Often split 50/50, but negotiable	80,000
Droit de timbre	0.5% of the higher of sale price or appraised value	Vendeur	25,000
Taxe spécifique sur les entreprises	3.3% of the higher of sale price or appraised value, and it replaces stamp duty	Vendeur	Not due here: the seller has owned the unit more than 5 years
Retenue à la source	Progressive, on the appraised value after a holding-period deduction, for an individual seller. 1% of the higher of sale price or appraised value for a company seller.	Vendeur	Varies with holding period, commonly 1% to 3% of price
Sinking fund (new build only)	One-off, per square metre, set by the developer	Acheteur	Typically 400 to 600 per sq m
Common area fee	Monthly, per square metre	Buyer, often 1 year in advance	20 to 70 per sq m per month

Three things that trip buyers up. First, taxes are computed on the government appraised value, not the price you agreed, and the appraised value is usually lower. Second, who pays what is a contract term, not a rule: developers routinely push the whole transfer fee onto the buyer in the fine print, which is worth tens of thousands of baht. Third, the temporary reduction of the transfer fee to 0.01% announced for 1 July 2026 to 30 June 2027 applies to Thai nationals only, so a foreign buyer still pays the standard 2%.

We calculate the exact figures for your unit before you sign, as part of every property package.

Il est crucial de comprendre les implications fiscales. Impôt foncier is levied on real estate in Thailand, and the tax rates vary based on the property’s value and location. Additionally, a business tax may apply if the seller is a company. It also applies if the property has been owned for less than five years before the sale.

La retenue à la source est un autre élément à prendre en compte pour les étrangers qui achètent un appartement en copropriété en Thaïlande. Cet impôt est généralement prélevé à la source par l'acheteur et reversé au gouvernement pour le compte du vendeur. Son taux peut varier, notamment si le vendeur est une entité étrangère. Afin de faciliter la transaction, les acheteurs ouvrent souvent un compte en devises étrangères pour se conformer à la réglementation financière thaïlandaise.

Les taxes font partie intégrante de l'achat d'un appartement en copropriété en Thaïlande. Outre la taxe foncière et les retenues à la source, les acheteurs doivent se renseigner sur les frais de mutation. Ces frais sont généralement partagés entre l'acheteur et le vendeur. Connaître ces taxes facilite la planification financière et permet d'éviter les mauvaises surprises.

Que devez-vous savoir sur le contrat de vente et d'achat ?

Le contrat de vente est un document contractuel liant l'acheteur et le vendeur, qui définit les modalités d'achat du condominium. Il comprend notamment le prix d'achat, l'échéancier de paiement et les conditions du bien. Ce document fait foi pour les deux parties. Il doit être rédigé clairement et conformément à la loi.

Des protections juridiques sont en place pour acheteurs de condominiums en Thaïlande to safeguard their interests. These include making sure the condominium is registered under the Condominium Act. The sale agreement should show all agreed terms. Legal counsel can provide valuable assistance in ensuring that the buyer’s rights are protected throughout the transaction process.

When you buy a condominium, you also get access to shared property. This includes pools, gyms, and other facilities in new developments. The management of these areas is usually handled by a condominium juristic person. They make sure the common property is kept up and that all unit owners’ rights are respected. Understanding the role of the condominium juristic is essential for buyers to fully benefit from their investment.

Exigences financières : Formulaire FET et transferts d'argent

Full detail: the USD 50,000 threshold, exactly what your bank must record, the third-party payer trap and how to fix a wrong form are covered in the FET form in Thailand.

The statutory test is not the banking one, and they are easy to confuse. Article 19 ter of the Condominium Act requires a buyer relying on the foreign-currency route in section 19(5) to show evidence of bringing the money into Thailand, or of withdrawing it from a non-resident baht account or a foreign-currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit. That is the legal requirement and it scales with what you pay. The USD 50,000 figure is a banking reporting threshold that decides which document your bank issues, not the test the official applies.

Financer l'achat d'un appartement en Thaïlande implique de se familiariser avec la réglementation des changes et d'explorer différentes options de paiement. Les acheteurs doivent souvent transférer des fonds en Thaïlande via un compte en devises étrangères, ce qui leur permet de respecter la réglementation de la Banque de Thaïlande. La compréhension de ces aspects financiers est essentielle à la réussite de l'acquisition.

Les acheteurs étrangers souhaitant financer l'achat d'un appartement en copropriété en Thaïlande disposent de plusieurs options. banques locales Nous proposons des services de crédit immobilier aux étrangers, mais les conditions peuvent varier. Il est conseillé de comparer les différentes options de financement et de consulter des conseillers financiers afin de déterminer la solution la plus adaptée à votre situation personnelle.

L'ouverture d'un compte en devises étrangères est une étape cruciale pour les étrangers souhaitant acquérir un appartement en Thaïlande. Ce compte facilite le transfert de fonds depuis l'étranger et garantit la conformité avec la réglementation financière thaïlandaise. Il permet également de conserver une trace des devises étrangères utilisées pour l'achat, document indispensable au transfert de propriété.

Appartements en location-achat en Thaïlande

Rent-to-Own (RTO): A Private Contract OptionRent-to-Own (RTO) is a good option for expatriates or investors. It helps those who cannot get a Thai bank mortgage right away. With RTO, you can own property. This is called a “Lease with Option to Purchase.” It lets you move in right away as a tenant. A part of your monthly rent goes toward the final purchase price of the property.

La location avec option d'achat en Thaïlande est un accord privé.

Cet accord est conclu entre l'acheteur et le vendeur (ou le promoteur). pas a standardized banking product regulated by financial institutions. The title deed (Chanote) stays with the seller until the last “balloon payment” is made. This means your investment’s security relies completely on the strength of this private contract. We strongly recommend doing careful research on the developer’s financial health. Make sure the contract clearly explains exit clauses, default terms, and how your “rental credits” are calculated. If you wish, ThaiLawOnline can help for that.

Prêts hypothécaires et visas : financement et résidence

Cette section traite des options de financement et des voies d'accès aux visas pour les investisseurs immobiliers en Thaïlande.

Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire ?

Obtenir un prêt immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger est difficile, mais possible. Prévoyez un apport personnel de 30 à 50 000 THB (3 000 à 3 000 THB), des taux d'intérêt généralement plus élevés pour les étrangers (5 à 80 000 THB/3 000 THB) et des durées de remboursement plus courtes (10 à 20 ans). Des banques internationales comme UOB et ICBC, ou des programmes de financement proposés par les promoteurs immobiliers, peuvent être des solutions envisageables.

FAQ sur l'achat d'un condominium en Thaïlande

All-Inclusive Legal Package, 34 900 THB

Un forfait unique couvre tout ce dont vous avez besoin pour l'achat d'un appartement en Thaïlande :

• Complet vérifications nécessaires sur le titre de propriété, les permis de construire et toutes les charges grevant le bien ;
• Écrit comments and red-flags sur les contrats de réservation et de vente ;
• Aide à obtenir de l'aide auprès de la banque pour sécuriser le Formulaire FET / FETF;
• Présence et traduction à la Bureau foncier le jour du transfert ;
• Unlimited consultations (email, phone, video) until hand-over.

No hourly billing, no hidden extras, just clear legal support.

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Nous pouvons vous aider à protéger vos intérêts.

Links

• Département des terres en Thaïlande (Lien officiel en thaï et en anglais)
• Propriété DD est l'un des meilleurs sites web pour trouver des biens immobiliers en Thaïlande. Vous pouvez effectuer vos recherches en thaï et en anglais. Par exemple, vous pouvez rechercher un appartement en copropriété à Tambon Hat Yai.

Considering a usufruct over the unit instead of, or alongside, ownership? See usufruct over a condominium unit in Thailand.

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