Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour le 5 septembre 2026
Ce qui a changé : Nothing in the foreign ownership quota. Proposals to raise the condominium foreign quota from 49 percent to 75 percent, and to allow 99-year leases, have circulated since late 2024. Neither has been enacted. No bill has been tabled in parliament. Le plafond de 49 pour cent et la limite de bail de 30 ans restent tous deux la loi.
Le quota est l'une des premières vérifications de notre guide pour achat immobilier en Thaïlande.
Effectif Non applicable, car il n'y a rien en vigueur qui puisse être effectif. Quoi a fait change in 2026: the transfer and hypothèque fee cut to 0.01 percent was renewed by Ministry of Interior announcements published in the Royal Gazette on 1 July 2026, running au 30 juin 2027. Lisez attentivement la ligne suivante, car la plupart des reportages l'omettent : Cette réduction de frais est réservée aux ressortissants thaïlandais individuels et ne s'applique pas aux acheteurs étrangers.
Qui cela concerne : Acheteurs étrangers envisageant un condominium thaïlandais, à qui l'on aurait proposé une structure de bail de 90 ou 99 ans, et propriétaires dans des immeubles ayant déjà atteint la limite de 49 % d'étrangers. Le quota détermine si un logement donné peut être enregistré à votre nom, alors vérifiez-le avant de payer quoi que ce soit.
Que faire maintenant : Achetez en l'état actuel de la loi. Ne payez jamais de prime pour un bien dont le prix est basé sur un changement de règle attendu. Vérifiez par écrit le quota d'étrangers restant dans l'immeuble avant de signer, et considérez toute offre de bail de 99 ans comme une structure qu'un tribunal thaïlandais a déjà examinée.
Dernière vérification : 1 August 2026, against the Loi sur les condominiums B.E. 2522 section 19 bis, section 540 of the Code civil et commercial, Cour suprême Decision 4655/2566, and a negative check of the Royal Gazette for any amending instrument.
Table des matières
La règle qui s'applique toujours : 49 pour cent
L'article 19 bis de la loi sur la copropriété (B.E. 2522) permet aux étrangers de posséder des unités dans une copropriété enregistrée jusqu'à concurrence de 49 pour cent de la superficie totale de toutes les unités du bâtiment. Les 51 pour cent restants doivent être détenus par des ressortissants thaïlandais ou des entités à majorité thaïlandaise.
Deux détails piègent les acheteurs. La mesure est la surface au sol, et non le nombre d'unités, de sorte qu'un bâtiment peut atteindre sa limite pour les étrangers avec moins de la moitié de ses unités vendues à des étrangers. Et le quota appartient au bâtiment, pas à vous. La possibilité de vous enregistrer dans le quota étranger dépend de ce que les acheteurs précédents ont déjà pris.
You also need to bring the purchase funds in from abroad in foreign currency and obtain the bank’s Foreign Exchange Transaction form. Without it the Bureau foncier will not register you under the foreign quota. Our guide to achat d'un condominium en Thaïlande parcourt la séquence, et transférer de l'argent en Thaïlande depuis l'étranger couvre les mécanismes de transfert.
Qu'est-ce qui est réellement proposé
Deux mesures distinctes sont discutées ensemble et sont fréquemment confondues dans le marketing immobilier.
| Mesurer | Loi actuelle | Proposé | État au 1er août 2026 |
|---|---|---|---|
| Quota d'étrangers en copropriété | 49% de la superficie totale de toutes les unités | Jusqu'à 75%, dans certaines versions limité à des zones spécifiques ou à des prix planchers | Proposition seulement. À l'étude depuis fin 2024. Aucun projet de loi déposé. |
| Durée maximale du bail | 30 ans (CEC art. 540) | Jusqu'à 99 ans | Proposition seulement. Aucun amendement adopté. |
| Frais de mutation et d'hypothèque | Transfert standard 2%, prêt immobilier 1% | Réduit à 0.01% pour les logements éligibles jusqu'à 7 millions de bahts, Réservé aux ressortissants thaïlandais | EN VIGUEUR. Publié au Journal officiel le 1er juill. 2026, valable jusqu'au 30 juin 2027. Non disponible pour les acheteurs étrangers. |
The contrast in that last row is the whole lesson, and it cuts two ways. One measure actually completed the legislative journey while the other two have been discussed for two years. But completing the journey is not the same as helping you. Both announcements state that the buyer must be an individual Thai national, so a foreign buyer pays the standard 2 percent transfer fee regardless.
Les deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées au Journal officiel le 1er juillet 2026 exigent que l'acheteur soit une personne physique de nationalité thaïlandaise. Une grande partie de la couverture médiatique immobilière en langue anglaise annonce le taux de base sans mentionner cette condition, ce qui amène les acheteurs étrangers à budgéter 700 bahts pour un achat de 7 millions de bahts alors que le chiffre réel est de 140 000 bahts. Si vous achetez en votre nom propre dans le cadre du quota étranger, prévoyez le budget standard frais de transfert de 2 pour cent. Là où cette réduction peut vous concerner, c'est lors d'une revente : un acheteur thaïlandais qui vous achète pourrait y être éligible, ce qui influence le prix que le marché peut accepter avant le 30 juin 2027.
Pourquoi la proposition de quota continue de piétiner
L'argument économique est facile à formuler. Les promoteurs thaïlandais détiennent des stocks d'inventaire non vendus, la demande étrangère existe, et l'augmentation du plafond permettrait d'écouler ces stocks. L'argument politique opposé est tout aussi simple, et il s'est avéré plus fort : les opposants présentent un plafond de 75 pour cent comme autorisant des bâtiments à majorité étrangère, et l'angoisse des enclaves est puissante dans la politique thaïlandaise.
Les gouvernements successifs ont étudié la mesure sans la déposer. Des versions préliminaires l'ont restreinte à certaines provinces ou ont imposé des prix minimaux, ce qui témoigne de la difficulté politique plutôt que de la résoudre. Traitez tout chiffre spécifique que vous lisez comme provisoire jusqu'à ce qu'un projet de loi existe.
Le bail de 99 ans : un tribunal a déjà tranché
La proposition de bail mérite un traitement distinct, car l'écart entre ce qui est commercialisé et ce qui est exécutoire relève déjà d'une jurisprudence établie.
L'article 540 du Code civil et commercial plafonne le bail d'un bien immobilier à 30 ans. Les agents commercialisent depuis longtemps une solution de contournement : un bail de 30 ans assorti de deux renouvellements de 30 ans convenus à l'avance, vendu comme une garantie de 90 ans.
Le plafond de 30 ans prévu à l'article 540 est absolu. Toute clause prévoyant une durée supérieure à 30 ans à compter de la prise d'effet est nulle pour le surplus.
La Cour s'est attachée à la substance plutôt qu'à la forme. Les reconductions tacites préétablies et les montages multi-contrats conçus pour contourner le plafond sont inapplicables, et une reconduction payée d'avance ne peut être imposée. À l'expiration de la période enregistrée de 30 ans, le bailleur décide s'il y a lieu de proroger. Cette décision est de plus en plus invoquée dans l'exécution par les juridictions inférieures.
Ainsi, un acheteur qui paie aujourd'hui pour 90 ans paie pour 30 ans de droit exécutoire assorti d'un espoir. Si le Parlement autorise ultérieurement des baux de 99 ans, cela ne valide pas rétroactivement une structure qu'un tribunal a déjà invalidée. Nous traitons de cette question en profondeur sur le mythe du bail de 90 ans, avec les mécaniciens chez renouvellement automatique d'un bail ET options de renouvellement sur un bail de 30 ans. Les décisions associées se trouvent à Décisions de la Cour suprême concernant les baux.
Renforcement des contrôles pendant que les propositions étaient au point mort
C'est la partie que la plupart des reportages oublient. Les règles de propriété ne se sont pas assouplies en 2026. L'application des règles existantes est devenue plus stricte.
Entre le 15 et le 25 mai 2026, le Département des Terres a émis trois circulaires consécutives marquées comme très urgentes à chaque Bureau Provincial des Terres, concernant les terres détenues pour des étrangers par l'intermédiaire de prête-noms thaïlandais. La référence principale est MT 0515.2/W 10722, datée du 15 mai 2026.
Soyez précis sur ce que c'est. Ce sont circulaires administratives, et non pas de la législation. They create no new law and impose no new reporting duty on the public. What they do is consolidate existing Code foncier powers into a single operational framework and direct officers to apply it consistently. The legal exposure of a candidat arrangement is unchanged. The likelihood of it being examined is not.
Toute personne possédant un bien immobilier en thaïlande par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais, d'une société thaïlandaise ou d'un ami thaïlandais devrait lire ceci actionnaires désignés thaïlandais ET répressions récentes contre les candidats. La règle selon laquelle les étrangers ne peuvent pas posséder de terres directement est énoncée à Des étrangers achètent des terres en Thaïlande, avec la vue d'ensemble à Restrictions relatives à la propriété étrangère en Thaïlande.
Que faire au lieu d'attendre
- Vérifiez par écrit le quota d'étrangers de l'immeuble. Demandez à la personne morale le pourcentage actuel de propriété étrangère de la superficie totale de toutes les unités, daté et signé. Une assurance verbale d'un agent immobilier ne vaut rien au Bureau foncier.
- Prévoyez au budget la totalité des 2 pour cent de frais de transfert. Le taux de 0,01 pour cent est réservé aux ressortissants thaïlandais, il ne réduira donc pas votre facture si vous achetez à votre nom dans le cadre du quota étranger. Intégrez plutôt cette réduction dans votre planification de revente : un acheteur thaïlandais qui vous achète avant le 30 juin 2027 pourrait y avoir droit.
- Évaluer un bail sur 30 ans. Si une structure n'a de sens financier que sur 60 ou 90 ans, elle n'a pas de sens.
- Considérez les alternatives légales. A Usufruit confère un droit d'usage sa vie durant, et bail, usufruit et sap ing sith compare honnêtement les options.
- Menez une due diligence approfondie. Titre, charges, finances de la personne morale et dossier du promoteur. Voir diligence raisonnable en Thaïlande.
Deux changements connexes concernent les mêmes acheteurs. L'argent que vous transférez pour financer un achat interagit avec le régime fiscal thaïlandais sur les transferts de fonds, abordé dans notre article sur revenus étrangers et résidence fiscale thaïlandaise. Et si vous prévoyez de passer beaucoup de temps dans la propriété, le Changements des règles de visa en 2026 influer sur la durée de votre séjour.
La position des quotas concernant votre unité spécifique doit être confirmée par écrit par la personne morale. Nous recevons cette lettre à chaque achat : regardez avocat spécialisé en copropriété en Thaïlande.
Foire aux questions
Les étrangers peuvent-ils posséder 75 pour cent d'un bâtiment en copropriété en Thaïlande en 2026 ?
Non. La limite de 49 pour cent prévue à l'article 19 bis de la loi sur la copropriété B.E. 2522 reste en vigueur. Le chiffre de 75 pour cent provient d'une proposition qui est à l'étude depuis fin 2024 et n'a pas été promulguée. Aucun projet de loi n'a été déposé au parlement.
Les baux de 99 ans sont-ils déjà légaux en Thaïlande ?
Non. L'article 540 du Code civil et commercial plafonne la location d'un bien immobilier à trente ans, et une durée stipulée plus longue est réduite de plein droit à trente ans. L'article permet toutefois un renouvellement une fois le terme échu, mais le terme renouvelé ne peut lui-même excéder trente ans à compter de la date du renouvellement, c'est pourquoi les renouvellements signés à l'avance ne créent pas un droit de 99 ans. Voir le mythe du bail de 90 ans.
Que se passe-t-il si un bâtiment a déjà épuisé son quota de 49 pour cent pour les étrangers ?
Vous ne pouvez pas enregistrer cette unité dans le quota étranger. Vous achèteriez une unité sous quota thaïlandais, qu'un étranger ne peut pas détenir à son propre nom. Les agents proposent parfois une société ou un montage par prête-nom à ce stade, ce qui comporte les risques décrits dans répressions récentes contre les candidats. Confirmez toujours le quota restant par écrit au préalable.
Les circulaires du Department of Lands ont-elles créé de nouvelles obligations pour les propriétaires étrangers ?
Non. Les circulaires de mai 2026 sont des directives administratives internes destinées aux bureaux fonciers provinciaux. Elles ne créent aucune nouvelle loi ni aucune nouvelle obligation de rapport public. Elles consolident les pouvoirs existants du Code foncier en un seul cadre d'application, de sorte que l'examen minutieux des structures de prête-noms s'est intensifié sans que la loi sous-jacente ne change.
Un étranger peut-il bénéficier de la réduction des frais de transfert de 0,01 pour cent ?
Non. La réduction est réelle et court jusqu'au 30 juin 2027, mais les deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées au Journal officiel le 1er juillet 2026 exigent que l'acheteur soit une personne physique de nationalité thaïlandaise. Un acheteur étranger enregistrant un lot dans le cadre du quota étranger paie les frais de transfert standard de 2 pour cent. La plupart des reportages en anglais mentionnent le taux phare de 0,01 pour cent sans cette condition, ce qui amène les acheteurs étrangers à budgétiser 700 bahts pour des frais qui s'élèveront en réalité à 140 000 bahts pour un achat de 7 millions de bahts. Voir impôts fonciers en Thaïlande.
Devrais-je attendre que le quota change avant d'acheter ?
Achetez en l'état de la législation ou n'achetez pas. La proposition est discutée depuis deux ans sans projet de loi, fait face à une réelle opposition politique et pourrait ne jamais être adoptée ou l'être sous une forme restreinte limitée à certaines zones. Pendant ce temps, la réduction des frais publiée au Journal officiel expire le 30 juin 2027, donc attendre a un coût mesurable.
Vérifiez la structure de propriété avant de signer
Au service des étrangers en Thaïlande depuis 2006, ThaiLawOnline.com vérifie la disponibilité des quotas pour étrangers, examine les contrats de location et d'achat, et indique clairement aux clients lorsqu'une structure ne tiendra pas la route. Nous préférons empêcher un mauvais achat plutôt que d'avoir à engager des poursuites judiciaires plus tard.
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