Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Journal des mises à jour
- 2 novembre 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Ce qui a changé : Rien concernant le quota de propriété étrangère. Les propositions visant à relever, pour les copropriétés, le quota d'étrangers de 49 pour cent à 75 pour cent, et d'autoriser des baux de 99 ans, circulent depuis 2024. Aucune des deux n'a été adoptée. Aucun projet de loi n'a été déposé au Parlement. Le plafond de 49 pour cent et la limite de bail de 30 ans restent tous deux la loi.
Le quota est l'une des premières vérifications de notre guide achat immobilier en Thaïlande.
En vigueur : Sans objet, car rien n'est en vigueur qui pourrait prendre effet. Ce qui a fait l'objet d'un changement en 2026 : la réduction des frais de mutation et d' hypothèque à 0,01 pour cent a été renouvelée par des annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026, valable jusqu'au 30 juin 2027. Lisez attentivement la ligne suivante, car la plupart des reportages l'omettent : Cette réduction de frais est réservée aux ressortissants thaïlandais individuels et ne s'applique pas aux acheteurs étrangers.
Qui cela concerne : Acheteurs étrangers envisageant un condominium thaïlandais, toute personne à qui l'on propose une structure de bail de 90 ou 99 ans, et propriétaires dans des immeubles ayant déjà atteint la limite de 49 % d'étrangers. Le quota détermine si un logement donné peut être enregistré à votre nom, alors vérifiez-le avant de payer quoi que ce soit.
Que faire maintenant : Achetez en l'état actuel de la loi. Ne payez jamais de prime pour un bien dont le prix est basé sur un changement de règle attendu. Vérifiez par écrit le quota d'étrangers restant dans l'immeuble avant de signer, et considérez toute offre de bail de 99 ans comme une structure dont un tribunal thaïlandais a déjà percé à jour le montage.
Dernière vérification : 1er août 2026, au regard de la Loi sur les copropriétés B.E. 2522 article 19 bis, article 540 du Code civil et commercial, Cour suprême Décision 4655/2566, et une vérification négative de la Gazette royale concernant tout instrument modificatif.
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Achats de condos en Thaïlande : liste de contrôle pour les acheteurs étrangers (Word + PDF, anglais et thaïlandais)
Le quota étranger de 49%, comment faire entrer les fonds pour que le bureau foncier les accepte (formulaire FET), quoi vérifier avant l’acompte, taxes et frais, jour du transfert, six signaux d’alerte et une fiche récapitulative d’achat. Texte anglais complet d’abord, puis le texte complet en thaïlandais. Vérifié le 3 octobre 2026.
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Table des matières
La règle qui s'applique toujours : 49 pour cent
L'article 19 bis de la loi sur la copropriété (B.E. 2522) permet aux étrangers de posséder des unités dans une copropriété enregistrée jusqu'à concurrence de 49 pour cent de la superficie totale de toutes les unités du bâtiment. Les 51 pour cent restants doivent être détenus par des ressortissants thaïlandais ou des entités à majorité thaïlandaise.
Deux détails piègent les acheteurs. La mesure est la surface au sol, et non le nombre d'unités, de sorte qu'un bâtiment peut atteindre sa limite pour les étrangers avec moins de la moitié de ses unités vendues à des étrangers. Et le quota appartient au bâtiment, pas à vous. La possibilité de vous enregistrer dans le quota étranger dépend de ce que les acheteurs précédents ont déjà pris.
Sauf si vous détenez Résidence permanente thaïlandaise ou si vous faites partie des personnes éligibles en vertu de la loi sur la promotion de l’investissement, vous êtes éligible en vertu de l’article 19(5), ce qui signifie que les fonds de l’achat doivent provenir de l’étranger en devises étrangères (ou être prélevés sur un compte en baht détenu par un non-résident ou un compte en devises étrangères), dans un montant ne devant pas être inférieur au prix de l’unité, et que vous devez avoir la permission du banquier. formulaire de transaction de change. Sans lui, le bureau foncier ne vous enregistrera pas sous le quota étranger. Notre guide pour achat d'un condominium en Thaïlande parcourt la séquence, et transférer de l'argent en Thaïlande depuis l'étranger couvre les mécanismes de transfert.
Le droit applicable à cette page
English
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 19 Condominium Act B.E. 2522
Full text
Aliens and juristic persons deemed by law to be aliens may hold ownership of condominium units if they are the following aliens and juristic persons: (1) an alien permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in sections 97 and 98 of the Land Code that is registered as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person that is an alien under Announcement of the Revolutionary Council No. 281 dated 24 November B.E. 2515 and has received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien, or a juristic person deemed by law to be an alien, who brings foreign currency into the Kingdom, or withdraws money from a baht account of a person residing outside the country, or withdraws money from a foreign currency deposit account.
ThaiLawOnline translation
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Full text
When the competent official has received the documents and evidence under section 19 ter and, having examined them, finds that they are correct under section 19 ter, and that the ratio of ownership of units in the condominium by aliens or juristic persons under section 19, counting both those who already hold ownership and those applying to take the transfer, does not exceed the ratio prescribed in section 19 bis, the competent official shall register the rights and juristic acts relating to the unit under Chapter 4 for the alien or juristic person applying to take the transfer.
ThaiLawOnline translation
Section 540
An ordinary fixed-term lease of immovable property is limited to 30 years. Section 540 permits renewal for up to 30 years from renewal. A lease made for a longer term is reduced to 30 years.
Full text
Immovable property may not be let for a period exceeding thirty years. If a contract has been made for a longer period, that period shall be reduced to thirty years. The period of hire referred to above may, on its expiry, be renewed, but the renewal must not exceed thirty years from the date of renewal.
ThaiLawOnline translation
Section 19 quinquies Condominium Act B.E. 2522
Full text
An alien or juristic person specified in section 19 must dispose of a condominium unit in the following cases: (1) when an alien or juristic person specified in section 19 acquires a unit by inheritance as a statutory heir or legatee, or otherwise, as the case may be, and, when combined with the units already owned by aliens or juristic persons specified in section 19 in that condominium, the ratio prescribed in section 19 bis is exceeded; (2) when the permission of an alien specified in section 19 (1) to reside in the Kingdom is revoked or the alien's residence certificate becomes invalid; (3) when an alien specified in section 19 (1), (2) and (5) is ordered to be deported from the Kingdom and is not granted a reprieve, or is sent to engage in an occupation at any place in lieu of deportation; (4) when an alien specified in section 19 (2) is not permitted by the Board of Investment to stay in the Kingdom; (5) when a juristic person specified in section 19 (4) has its investment promotion certificate revoked. An alien or juristic person required to dispose of a unit under paragraph one must notify the competent official in writing within sixty days from the date on which the cause for disposal under paragraph one arises. In case (1), only the units exceeding the prescribed ratio shall be disposed of; in cases (2), (3), (4) and (5), all units owned shall be disposed of. The disposal of units under paragraph three shall be made within a period not exceeding one year from the date of acquiring ownership of the unit, or the date on which the permission to reside in the Kingdom is revoked or the residence certificate becomes invalid, or the date of the deportation order, or the date on which the Board of Investment revokes the permission to stay in the Kingdom, or the date on which the investment promotion certificate is revoked, as the case may be. If the disposal is not made within that period, the Director-General of the Department of Lands shall have the power to dispose of the unit, and the provisions on compulsory disposal of land in Chapter 3 of the Land Code, and the Ministerial Regulations issued under those provisions, shall apply mutatis mutandis to the disposal of that unit.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ถ้าเป็นคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังต่อไปนี้ (๑) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) นิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๑๕ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 จัตวา พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับเอกสารและหลักฐานตามมาตรา ๑๙ ตรี และตรวจสอบแล้วเห็นว่าเป็นเอกสารและหลักฐานที่ถูกต้องตามมาตรา ๑๙ ตรี และอัตราส่วนการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ ทั้งผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วและผู้ที่ขอรับโอนไม่เกินอัตราที่กำหนดไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามหมวด ๔ ให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 540
ข้อความเต็ม
อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 เบญจ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ต้องจำหน่ายห้องชุดในกรณีดังต่อไปนี้ (๑) เมื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ได้มาซึ่งห้องชุดโดยได้รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรม หรือโดยประการอื่น แล้วแต่กรณี เมื่อรวมกับห้องชุดที่มีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วในอาคารชุดนั้นเกินอัตราที่กำหนดตามมาตรา ๑๙ ทวิ (๒) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรหรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ของคนต่างด้าวใช้ไม่ได้ (๓) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) (๒) และ (๕) ถูกสั่งเนรเทศออกไปนอกราชอาณาจักรและไม่ได้รับการผ่อนผันหรือถูกส่งไปประกอบอาชีพ ณ ที่ใดแทนการเนรเทศ (๔) เมื่อคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนให้อยู่ในราชอาณาจักร (๕) เมื่อนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งต้องจำหน่ายห้องชุดตามวรรคหนึ่ง ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในกำหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันที่มีเหตุต้องจำหน่ายตามวรรคหนึ่ง ทั้งนี้ สำหรับกรณี (๑) ให้จำหน่ายเฉพาะห้องชุดที่เกินอัตราที่กำหนด สำหรับกรณี (๒) (๓) (๔) และ (๕) ให้จำหน่ายห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์อยู่ทั้งหมด การจำหน่ายห้องชุดตามวรรคสาม ให้จำหน่ายภายในกำหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด หรือวันที่ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร หรือใบสำคัญถิ่นที่อยู่ใช้ไม่ได้ หรือวันที่ถูกสั่งเนรเทศ หรือวันที่ถูกคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิกถอนการอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักร หรือวันที่ถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน แล้วแต่กรณี ถ้าไม่จำหน่ายภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายห้องชุดนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด ๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงที่ออกตามบทบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับแก่การจำหน่ายห้องชุดดังกล่าวด้วยโดยอนุโลม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 19 Condominium Act B.E. 2522
Peuvent posséder un lot: étrangers autorisés à résider; étrangers admis via la promotion des investissements; personnes morales des articles 97 et 98 du Code foncier enregistrées en Thaïlande; personnes morales étrangères promues; étrangers ou personnes morales étrangères finançant par devises importées, compte en bahts de non-résident ou compte en devises.
résumé non officiel
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Si les documents de l'article 19 ter sont conformes et que la quote-part étrangère (détenteurs actuels et cessionnaire) ne dépasse pas le plafond de l'article 19 bis, le fonctionnaire compétent enregistre les droits et actes juridiques sur le lot au profit de l'étranger ou de la personne morale cessionnaire.
résumé non officiel
Article 540
Un immeuble ne peut être donné à bail pour une durée excédant trente ans. Si le contrat a été conclu pour une durée plus longue, celle-ci est réduite à trente ans. La durée du bail ci-dessus mentionnée peut, à son expiration, être renouvelée, mais sans excéder trente ans à compter du jour du renouvellement.
résumé non officiel
Article 19 quinquies Condominium Act B.E. 2522
Vente obligatoire: l'excédent de quota acquis par héritage ou autrement; tous les lots si résidence révoquée, expulsion sans dispense ni affectation de remplacement, refus ou révocation BOI. Avis écrit sous soixante jours; vente sous un an, sinon le Directeur général des Terres vend selon le Code foncier.
résumé non officiel
Arrêts de la Cour suprême
- 4655/2566 (2023): A 30+30+30 Lease Paid Up Front: the Renewal Promise Is Void, the First 30 Years Stand
- 17923/2557 (2014): Lease That Was Really a Sale: Foreign Buyers Cannot Compel Transfer to a Nominee Company
Sources
- Condominium Act B.E. 2522, consulté le 31 octobre 2026
- Code civil et commercial, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), consulté le 19 février 2026
Qu'est-ce qui est réellement proposé
Deux mesures distinctes sont discutées ensemble et sont fréquemment confondues dans le marketing immobilier.
| Mesure | Loi actuelle | Proposé | État au 1er août 2026 |
|---|---|---|---|
| Quota d'étrangers en copropriété | 49% de la superficie totale de toutes les unités | Jusqu'à 75%, dans certaines versions limité à des zones spécifiques ou à des prix planchers | Proposition seulement. En cours d'étude depuis 2024. Aucune proposition de loi déposée. |
| Durée maximale du bail | 30 ans (CEC art. 540) | Jusqu'à 99 ans | Proposition seulement. Aucun amendement adopté. |
| Frais de mutation et d'hypothèque | Standard : mutation 2%, hypothèque 1% | Réduit à 0.01% pour les logements éligibles jusqu'à 7 millions de bahts, Réservé aux ressortissants thaïlandais | EN VIGUEUR. Publié au Journal officiel le 1er juill. 2026, valable jusqu'au 30 juin 2027. Non disponible pour les acheteurs étrangers. |
Le contraste dans cette dernière ligne est toute la leçon, et cela va dans les deux sens. Une mesure est effectivement allée au bout du parcours législatif tandis que les deux autres sont discutées depuis deux ans. Mais aller au bout du parcours ne revient pas à vous aider. Les deux annonces stipulent que l'acheteur doit être une personne physique de nationalité thaïlandaise, de sorte qu'un acheteur étranger paie les 2 pour cent habituels de frais de transfert quoi qu'il en soit.
Les deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées au Journal officiel le 1er juillet 2026 exigent que l'acheteur soit une personne physique de nationalité thaïlandaise. Une grande partie de la couverture médiatique immobilière en langue anglaise annonce le taux de base sans mentionner cette condition, ce qui amène les acheteurs étrangers à budgéter 700 bahts pour un achat de 7 millions de bahts alors que le chiffre réel est de 140 000 bahts. Si vous achetez en votre nom propre dans le cadre du quota étranger, prévoyez le budget standard frais de transfert de 2 pour cent. Là où cette réduction peut vous concerner, c'est lors d'une revente : un acheteur thaïlandais qui vous achète pourrait y être éligible, ce qui influence le prix que le marché peut accepter avant le 30 juin 2027.
Pourquoi la proposition de quota continue de piétiner
L'argument économique est facile à formuler. Les promoteurs thaïlandais détiennent des stocks d'inventaire non vendus, la demande étrangère existe, et l'augmentation du plafond permettrait d'écouler ces stocks. L'argument politique opposé est tout aussi simple, et il s'est avéré plus fort : les opposants présentent un plafond de 75 pour cent comme autorisant des bâtiments à majorité étrangère, et l'angoisse des enclaves est puissante dans la politique thaïlandaise.
Les gouvernements successifs ont étudié la mesure sans la déposer. Des versions préliminaires l'ont restreinte à certaines provinces ou ont imposé des prix minimaux, ce qui témoigne de la difficulté politique plutôt que de la résoudre. Traitez tout chiffre spécifique que vous lisez comme provisoire jusqu'à ce qu'un projet de loi existe.
Le bail de 99 ans : un tribunal a déjà tranché
La proposition de bail mérite un traitement distinct, car l'écart entre ce qui est commercialisé et ce qui est exécutoire relève déjà d'une jurisprudence établie.
Article 540 du Code civil et commercial termine un bail d’un bien immobilier à 30 ans. Les agents proposent depuis longtemps une solution de contournement : une Location de 30 ans Avec deux renouvellements de 30 ans préalablement convenus, vendus comme une garantie de 90 ans.
Une promesse, faite le même jour qu'un bail enregistré de 30 ans, de le renouveler encore deux fois pour 30 ans chacune au loyer initial et aux conditions initiales est nulle en tant que manœuvre visant à contourner l'article 540, même si le locataire avait payé d'avance l'intégralité des 90 années.
Le locataire avait payé 2,7 millions de bahts pour le premier bail et les deux renouvellements. La Cour a jugé les deux promesses de renouvellement nulles car leur objet était manifestement interdit par la loi, et a refusé de les faire exécuter même en tant qu'obligation personnelle entre les deux parties, car cela tiendrait en échec l'article 540. À l'expiration des 30 premières années, le locataire a été expulsé et condamné à payer des dommages-intérêts pour s'être maintenu dans les lieux.
Ainsi, un acheteur qui paie aujourd'hui pour 90 ans paie pour 30 ans de droit exécutoire assorti d'un espoir. Si le Parlement autorise ultérieurement des baux de 99 ans, cela ne valide pas rétroactivement une structure qu'un tribunal a déjà invalidée. Nous traitons de cette question en profondeur sur le mythe du bail de 90 ans, avec les mécanismes dans renouvellement automatique d'un bail et options de renouvellement sur un bail de 30 ans. Les décisions associées se trouvent à Décisions de la Cour suprême concernant les baux.
Renforcement des contrôles pendant que les propositions étaient au point mort
C'est la partie que la plupart des reportages oublient. Les règles de propriété ne se sont pas assouplies en 2026. L'application des règles existantes est devenue plus stricte.
Entre le 15 et le 25 mai 2026, le Département des Terres a émis trois circulaires consécutives marquées comme très urgentes à chaque Bureau Provincial des Terres, concernant les terres détenues pour des étrangers par l'intermédiaire de prête-noms thaïlandais. La référence principale est MT 0515.2/W 10722, datée du 15 mai 2026.
Soyez précis sur ce que c'est. Ce sont circulaires administratives, et non pas de la législation. Elles ne créent aucune nouvelle loi et n'imposent aucune nouvelle obligation de déclaration au public. Ce qu'elles font, c'est regrouper les pouvoirs existants du Code foncier en un seul cadre opérationnel et donner instruction aux agents de l'appliquer de manière cohérente. L'exposition juridique d'un montage par prête-nom reste inchangée. La probabilité qu'il soit examiné ne l'est pas.
Toute personne qui détient des biens immobiliers en Thaïlande grâce à un conjoint thaïlandais, entreprise thaïlandaise, ou un ami thaïlandais devrait le lire actionnaires prête-noms thaïlandais et répressions récentes contre les prête-noms. La règle selon laquelle les étrangers ne peuvent pas posséder de terres directement est énoncée à l'achat de terres par des étrangers en Thaïlande, avec la vue d'ensemble à restrictions relatives à la propriété étrangère en Thaïlande.
Que faire au lieu d'attendre
- Vérifiez par écrit le quota d'étrangers de l'immeuble. Demandez à la personne morale le pourcentage actuel de propriété étrangère de la superficie totale de toutes les unités, daté et signé. Une assurance verbale d'un agent immobilier ne vaut rien au Bureau foncier.
- Prévoyez au budget la totalité des 2 pour cent de frais de transfert. Le taux de 0,01 pour cent est réservé aux ressortissants thaïlandais, il ne réduira donc pas votre facture si vous achetez à votre nom dans le cadre du quota étranger. Intégrez plutôt cette réduction dans votre planification de revente : un acheteur thaïlandais qui vous achète avant le 30 juin 2027 pourrait y avoir droit.
- Évaluer un bail sur 30 ans. Si une structure n'a de sens financier que sur 60 ou 90 ans, elle n'a pas de sens.
- Considérez les alternatives légales. Un usufruit confère un droit d'usage sa vie durant, et bail, usufruit et sap ing sith compare honnêtement les options.
- Menez une due diligence approfondie. Titre, charges, finances de la personne morale et dossier du promoteur. Voir diligence raisonnable en Thaïlande.
Deux changements liés concernent les mêmes acheteurs. L’argent que vous remettez pour financer un achat interagit avec le système financier thaïlandais. imposition des fonds rapatriés le régime, couvert dans notre article sur revenus étrangers et résidence fiscale thaïlandaise. Et si vous prévoyez de passer beaucoup de temps dans la propriété, les changements des règles de visa en 2026 influer sur la durée pendant laquelle vous pouvez rester.
La position des quotas concernant votre unité spécifique doit être confirmée par écrit par la personne morale. Nous recevons cette lettre à chaque achat : regardez avocat spécialisé en copropriété en Thaïlande.
Dernière révision : 27 septembre 2026. Les articles 19 et 19 bis de la loi sur les condominiums B.E. 2522 ainsi que l’article 540 du Code civil et commercial ont été lus en thaïlandais, l’arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 a été lu intégralement jusqu’à son dispositif et les circulaires du Département des terres des 15, 21 et 25 mai 2026, ainsi que la circulaire du 30 juin 2026 concernant la réduction des frais, ont été vérifiées. Pas vérifiées indépendamment : l’histoire des propositions de 75 % et de 99 ans, qui repose sur des rapports de presse, ainsi que la date de publication au Journal officiel des annonces de réduction des frais.
Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils posséder 75 pour cent d'un bâtiment en copropriété en Thaïlande en 2026 ?
Non. La limite de 49 % prévue à l’article 19 bis de la loi sur les condominiums de 1979 reste en vigueur. La valeur de 75 % résulte d’une proposition qui fait l’objet d’une étude depuis 2024 et n’a pas encore été adoptée. Aucun projet de loi n’a été déposé au Parlement.
Les baux de 99 ans sont-ils déjà légaux en Thaïlande ?
Non. L'article 540 du Code civil et commercial plafonne la location d'un bien immobilier à trente ans, et une durée stipulée plus longue est réduite de plein droit à trente ans. L'article permet toutefois un renouvellement une fois le terme échu, mais le terme renouvelé ne peut lui-même excéder trente ans à compter de la date du renouvellement, c'est pourquoi les renouvellements signés à l'avance ne créent pas un droit de 99 ans. Voir le mythe du bail de 90 ans.
Que se passe-t-il si un bâtiment a déjà épuisé son quota de 49 pour cent pour les étrangers ?
Vous ne pouvez pas enregistrer cette unité dans le quota étranger. Vous achèteriez une unité sous quota thaïlandais, qu'un étranger ne peut pas détenir à son propre nom. Les agents proposent parfois une société ou un montage par prête-nom à ce stade, ce qui comporte les risques décrits dans répressions récentes contre les prête-noms. Confirmez toujours le quota restant par écrit au préalable.
Les circulaires du Département des terres ont-elles créé de nouvelles obligations pour les propriétaires étrangers ?
Non. Les circulaires de mai 2026 sont des directives administratives internes destinées aux bureaux fonciers provinciaux. Elles ne créent aucune nouvelle loi ni aucune nouvelle obligation de rapport public. Elles consolident les pouvoirs existants du Code foncier en un seul cadre d'application, de sorte que l'examen minutieux des structures de prête-noms s'est intensifié sans que la loi sous-jacente ne change.
Un étranger peut-il bénéficier de la réduction des frais de mutation à 0,01 pour cent ?
Non. La réduction est réelle et court jusqu'au 30 juin 2027, mais les deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées au Journal officiel le 1er juillet 2026 exigent que l'acheteur soit une personne physique de nationalité thaïlandaise. Un acheteur étranger enregistrant un lot dans le cadre du quota étranger paie les frais de transfert standard de 2 pour cent. La plupart des reportages en anglais mentionnent le taux phare de 0,01 pour cent sans cette condition, ce qui amène les acheteurs étrangers à budgétiser 700 bahts pour des frais qui s'élèveront en réalité à 140 000 bahts pour un achat de 7 millions de bahts. Voir impôts fonciers en Thaïlande.
Devrais-je attendre que le quota change avant d'acheter ?
Achetez en l'état de la législation ou n'achetez pas. La proposition est discutée depuis deux ans sans projet de loi, fait face à une réelle opposition politique et pourrait ne jamais être adoptée ou l'être sous une forme restreinte limitée à certaines zones. Pendant ce temps, la réduction des frais publiée au Journal officiel expire le 30 juin 2027, donc attendre a un coût mesurable.
Vérifiez la structure de propriété avant de signer
Au service des étrangers en Thaïlande depuis 2006, ThaiLawOnline.com vérifie la disponibilité des quotas pour étrangers, examine les contrats de location et d'achat, et indique clairement aux clients lorsqu'une structure ne tiendra pas la route. Nous préférons empêcher un mauvais achat plutôt que d'avoir à engager des poursuites judiciaires plus tard.
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