Comprendre les contrats de location en Thaïlande : votre guide complet

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 18 septembre 2026

TL;DR : A contrat de location en Thaïlande est un contrat légal qui vous permet d'utiliser un terrain ou un bien. Les baux enregistrés peuvent durer jusqu'à 30 ans et peuvent ãtre renouvelés, mais les renouvellements ne sont pas automatiques. Les locaux loués pour plus de trois ans doivent ãtre enregistrés en thaïlandais auprès du département foncier pour ãtre exécutoires. L'enregistrement protège le preneur, mème si la propriété change de propriétaire. Il comprend également de petits frais d'environ 1,1% du loyer total pour la durée (des frais d'enregistrement de 1% plus 0,1% droits de timbre).

📝 Points clés concernant le contrat de location en Thaïlande

• Les étrangers ne peuvent pas posséder de terres en pleine propriété. Cela fait des baux à long terme un moyen important d'utiliser un bien immobilier. Ils peuvent également construire et posséder des structures par le biais de “droits de superficie.”
• Exigence écrite (Article 538)Tout bail d'une durée supérieure à trois ans doit être établi par écrit et enregistré auprès du service foncier local pour être valable pour toute sa durée.
• Durée maximale du bail (Article 540)La durée maximale de location autorisée par la loi thaïlandaise est de : 30 ans. Les baux commerciaux régis par certaines lois sur les investissements peuvent autoriser des durées allant jusqu'à 50 ans, mais ce sont des exceptions.
• Exigence linguistiquePour l'inscription, un version en langue thaï Le bail doit être rédigé en anglais uniquement. Le service foncier n'accepte pas les baux rédigés exclusivement en anglais.
• Pas de renouvellement automatique pour un contrat de location en Thaïlande : Les tribunaux thaïlandais, y compris les Cour suprême, ont statué que Les renouvellements automatiques convenus au préalable ne sont pas exécutoires.. Un nouveau bail doit être signé si les parties souhaitent le prolonger au-delà de la durée initiale. (Voir notre article : Clauses de renouvellement automatique dans les contrats de location thaïlandais)

Comprendre les contrats de location en Thaïlande

Un contrat de location, connu sous le nom de สัญญาเช่าที่ดิน en thaï pour un terrain, est un contrat simple. Dans ce contrat, le propriétaire autorise quelqu'un à utiliser le bien pour une durée déterminée. En échange, cette personne paie un loyer. Vous ne serez pas propriétaire du bien, mais vous disposerez de solides droits légaux. C'est le cas si votre bail est bien rédigé et enregistré auprès du Bureau foncier.

Dernière révision : 4 septembre 2026. Articles 537, 538, 540, 546, 547, 548, 550, 551, 552, 553, 560, 568 et 569 du Code civil et commercial ont chacun été comparés au texte dans notre propre Code annoté. Cour suprême La décision 4655/2566 a été lue par rapport à notre résumé complet de celle-ci. Les frais du Bureau foncier, la convention de dépôt de garantie et les étapes d'enregistrement décrites ci-dessous relèvent de la pratique plutôt que de dispositions du Code et n'ont pas été vérifiés par rapport à une loi.

Pourquoi choisir un bail enregistré de 30 ans ?
• Vous bénéficiez d'une jouissance légale pour toute la durée du bail, même en cas de vente du terrain.
• Vous pouvez vous inscrire droits de superficie en Thaïlande Posséder toute maison que vous construisez.
• Vous évitez candidat risques pour l'entreprise liés au respect de la loi thaïlandaise

Étant donné que les étrangers ne peuvent pas posséder de terres en Thaïlande, la location (souvent appelée bail) est un moyen populaire de garantir l'utilisation à long terme des terres. Un bail emphytéotique permet à un étranger d'utiliser un terrain pour une durée maximale de 30 ans. Il peut le renouveler par un nouvel accord. Cette structure permet aux ressortissants étrangers et aux investisseurs de participer au marché immobilier thaïlandais sans enfreindre les restrictions de propriété.

Si vous souhaitez louer un appartement à Bangkok, acquérir un terrain pour y construire la maison de vos rêves ou créer une entreprise, prenez le temps de vous renseigner sur le fonctionnement des baux en Thaïlande. Cette information est essentielle avant de signer quoi que ce soit. Ce guide vous aidera à comprendre le cadre juridique et ses points clés. Il vous expliquera la procédure d'enregistrement et les erreurs courantes à éviter. Vous y trouverez également des conseils pratiques tirés de cas concrets.

Loi thaïlandaise sur le bail : Explication des articles 537 à 571

Les règles relatives aux contrats de location en Thaïlande sont appelées “ location de biens ”. Elles se trouvent dans articles 537 à l'article 571 du Code civil et commercial thaïlandais. Ces dispositions définissent les droits et devoirs des propriétaires et des locataires, notamment les obligations relatives au loyer, à l'entretien et à la résiliation.

Les tribunaux thaïlandais ont souvent interprété les contrats de bail en se fondant sur ces principes. Cela est particulièrement vrai pour les clauses de renouvellement, les droits de succession et la validité des contrats. Pour connaître la jurisprudence de la Cour suprême thaïlandaise en la matière, consultez notre article : « Décisions de la Cour suprême concernant les baux en Thaïlande ».

Éléments clés d'un contrat de location en Thaïlande

Un contrat de location bien structuré protège les deux parties et minimise les risques de litiges. Voici les éléments essentiels qui doivent être clairement définis dans tout bail thaïlandais :

Composant	Description
Durée du bail	Durée maximale de 30 ans (50 ans pour certains baux commerciaux). Indiquer clairement les dates de début et de fin.
Montant de la location	Loyer mensuel ou annuel, avec clauses optionnelles d'augmentation.
Conditions de paiement	Dates d'échéance, modalités de paiement et pénalités en cas de retard de paiement.
dépôt de garantie	Généralement 2 à 3 mois de loyer, remboursables en l'absence de dommages ou de factures impayées.
Entretien et réparations	Clarifiez qui s'occupe de quoi : le locataire pour les problèmes mineurs, le propriétaire pour les problèmes majeurs.
Services publics	Précisez qui paie l'électricité, l'eau, internet, etc.
Utilisation de la propriété	Définir l'usage (résidentiel, commercial) et toute restriction relative à la sous-location.
Clause de résiliation	Précisez la durée du préavis et les motifs acceptables pour une résiliation anticipée.
Options de renouvellement	Notez que le renouvellement nécessite un nouveau contrat. Les renouvellements automatiques sont non exécutoire en vertu de la loi thaïlandaise.
Juridiction légale	Précisez que le droit thaïlandais est applicable et indiquez le tribunal compétent pour traiter les litiges.

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Obligations du locataire : Maintenir le logement en bon état. Payer les charges courantes. Signaler au propriétaire toute réparation nécessaire.
Obligations du bailleur : Délivrer le bien en bon état de réparation et effectuer les réparations qui deviennent nécessaires au cours du bail, à l'exception de celles que la loi ou l'usage met à la charge du preneur (Code civil et commercial) article 546 ET section 550Si une partie du bien est perdue sans qu'il y ait de faute de la part du locataire, celui-ci peut demander une réduction du loyer proportionnelle à la partie perdue, et peut résilier le contrat si ce qui reste ne peut plus servir à l'usage prévu par le bailarticle 568). Lorsque le bien est délivré dans un état impropre à sa destination, ou qu'un défaut que le bailleur peut rectifier n'est pas rectifié après mise en demeure et revêt une gravité suffisante, le preneur peut résilier (article 548 ET article 551). L'article 552 est une obligation du locataire, et non du bailleur : il interdit au locataire d'utiliser le bien à une fin autre que l'usage ordinaire ou celle prévue par le contrat.

En Thaïlande, un contrat de bail peut être établi par écrit, verbalement, voire tacitement. Toutefois, pour être valable pendant plus de trois ans, il doit être établi par écrit et enregistré auprès du Département du cadastre.

Un contrat de bail emphytéotique ou de location de terrain peut être établi sans aucun bâtiment. Cela vous permet de posséder les structures grâce à superficie droits.

Cas particulier : Baux fonciers et Droits de surface en Thaïlande

Pour les baux fonciers sans bâtiments existants, vous pouvez enregistrer un droit de superficie (สิทธิเหนือพื้นดิน). Cela confère au locataire le droit légal de posséder des structures Ils construisent sur le terrain, même si celui-ci reste loué. Il s'agit d'une option courante et stratégique pour les investisseurs étrangers dans le développement immobilier.

Comparaison des types de baux en Thaïlande

Fonctionnalité	Bail de moins de 3 ans	Bail 3-30 ans (enregistré)
Inscription requise	Non	Oui (Bureau foncier)
applicabilité	Difficile à faire appliquer devant les tribunaux	Pleinement applicable en vertu du droit thaïlandais
Durée maximale	2 ans et 11 mois (moins de 3 ans)	30 ans (renouvelable)
Capacité de renouvellement	Informel, non garanti	Doit être stipulé dans le contrat
Transférable	Cela dépend du contrat	Souvent transférable si inclus
Recommandé pour	courts séjours ou locations à faible risque	logement à long terme ou investissement
Frais du bureau foncier	Aucun	1,11 TP3T du montant total du bail

Le contrat de location doit clairement indiquer le montant du loyer et les modalités de paiement, notamment la périodicité des échéances et les modes de paiement acceptés. Cette transparence est essentielle pour prévenir tout litige pendant la durée du bail. Les frais d'enregistrement du bail s'élèvent à 1% du montant total du loyer. Les deux parties doivent prendre en compte ces frais lors de la négociation des conditions du bail. Cela garantit que toutes les obligations financières sont clairement définies dans le contrat. Un droit d'enregistrement de 0,1% est ajouté à ce montant.

Les clauses de résiliation sont importantes dans les contrats de location. Elles expliquent les conditions qui permettent à l'une ou l'autre des parties de mettre fin au bail. Ces clauses doivent préciser délais de préavis et toutes les pénalités applicables en cas de résiliation anticipée. Des termes clairs sont importants pour protéger à la fois les propriétaires et les locataires. Cela aide à éviter les malentendus pendant le bail ou la location. Une clause de résiliation claire garantit que les deux parties connaissent leurs droits et devoirs si elles doivent mettre fin au bail.

Assurez-vous que votre le contrat de location est définit clairement les responsabilités de chaque partie.

Par conséquent, tant les propriétaires que les locataires devraient accorder la priorité à la compréhension du contrat de location en Thaïlande afin de garantir un accord mutuellement avantageux.

Comment enregistrer un bail de 30 ans au bureau foncier et coûts

Si vous signez un bail en Thaïlande pour plus de trois ans, un contrat signé ne suffit pas. Le bail doit être enregistré au bureau foncier. pour être juridiquement contraignante au-delà des trois premières années. Beaucoup de gens l'ignorent, et négliger cette étape peut mettre en péril l'intégralité de votre bail. C'est pourquoi il est important de comprendre contrat de location en Thaïlande inscription Ce processus est crucial pour les deux parties concernées. L'enregistrement du bail protège les droits du locataire pour toute la durée du bail. Cela signifie que le bail sera officiellement inscrit sur le titre de propriété foncière (Chanote). Cette mention reste en vigueur même en cas de changement de propriétaire.

Guide étape par étape pour sécuriser votre bail en Thaïlande

Avant de signer tout accord, utilisez cette liste de contrôle téléchargeable pour vérifier :

• Les limites de la propriété correspondent au titre de propriété
• Les services publics fonctionnent correctement
• Aucune modification non autorisée n'existe

Au bureau du cadastre, vous devrez signer un formulaire de bail d'une page, délivré par le gouvernement. Ce formulaire, rédigé en thaï et portant le sceau officiel de Garuda, constitue la base légale de votre bail. Votre avocat peut par ailleurs rédiger un contrat de bail détaillé (en thaï, en anglais ou dans les deux langues). Ce contrat fera office d'avenant au formulaire officiel et vous permettra d'y ajouter des clauses protégeant mieux vos intérêts, notamment concernant la prise en charge des frais d'entretien, le droit de sous-louer, les options de renouvellement et les dispositions relatives à la vente du bien.

Étape	Ce qu'il faut faire	Pourquoi c'est important	Conseils de pro
1. Présélection des propriétés	Faites des recherches en ligne, contactez les agents immobiliers locaux et visitez les propriétés en personne.	Vous assure de trouver un bien immobilier qui corresponde à vos besoins et à votre budget.	Prenez des photos et des notes lors des visites pour faciliter la comparaison.
2. Vérifier la propriété	Demandez au propriétaire le Chanote (titre de propriété) et vérifier leur identité.	Confirme que le propriétaire a l'autorité légale pour louer le bien.	Vérifiez que le nom figurant sur le titre de propriété correspond bien à celui présenté sur la pièce d'identité du propriétaire.
3. Négocier les conditions	Discutez du loyer, du dépôt de garantie, de la durée du bail, des options de renouvellement et de l'entretien.	Permet de définir des attentes claires et d'éviter les malentendus ultérieurs.	Mettez tous les accords par écrit, les promesses verbales sont difficiles à faire respecter.
4. Rédiger le contrat de location	Utilisez un contrat bilingue (thaï-anglais) et incluez-y toutes les clauses négociées. Cela vous permettra de comprendre l'ensemble des clauses.	Protège vos droits et garantit la validité du contrat.	Il est conseillé de faire relire le projet par un avocat, surtout pour les baux de longue durée. ThaiLawOnline peut s'en charger pour vous.
5. Enregistrer le bail (s'il est supérieur à 3 ans)	Rendez-vous au service du cadastre avec le propriétaire pour enregistrer le bail.	Rend le bail juridiquement contraignant et protège vos droits à long terme.	Les frais d'inscription s'élèvent à environ 1,1 % du loyer pour tout le trimestre (1 % de frais d'inscription plus 0,1 % de droit de timbre).
6. Payer les dépôts et le premier loyer	Transférez les fonds et obtenez des reçus officiels.	Fournit une preuve de paiement et sécurise votre location.	Utilisez toujours des méthodes de paiement traçables (virement bancaire, pas d'espèces).
7. État des lieux d'emménagement et des documents	Prenez des photos/vidéos de l'état du logement le jour de votre emménagement.	Permet de résoudre les litiges relatifs aux dommages lors d'un déménagement.	Partagez les documents avec le propriétaire pour obtenir un accord mutuel.

Une exécutoire contrat de location en Thaïlande est essentiel pour garantir vos droits en tant que locataire.

Que vous louiez une maison, un appartement ou un terrain, l'enregistrement en bonne et due forme est essentiel pour protéger vos droits en Thaïlande. Nous vous recommandons vivement de faire appel à un avocat qualifié. Il pourra vous aider à rédiger le bail officiel et le contrat y afférent, garantissant ainsi la sécurité de votre investissement.

Lors de la signature d'un bail ou d'un contrat de location en Thaïlande, pensez à prendre en compte les frais supplémentaires éventuels. Il peut s'agir, par exemple, de dépenses liées à des travaux de construction ou de rénovation, si le bail le prévoit. Ces frais peuvent impacter significativement le budget global. De plus, les propriétaires doivent s'acquitter des impôts sur les revenus locatifs, dont le taux varie selon la réglementation locale. Connaître ces coûts permet aux propriétaires et aux locataires de mieux se préparer à la location en Thaïlande et de prendre conscience de leurs obligations financières.

Le renouvellement d'un bail en Thaïlande exige l'implication des deux parties avant son terme. Les conditions de renouvellement n'étant pas automatiques, il est essentiel de négocier et de rédiger avec soin les clauses de renouvellement dans le contrat de bail. Des clauses de renouvellement bien rédigées permettent au propriétaire et au locataire de connaître leurs droits et obligations respectifs. Cela facilite la transition vers une nouvelle période de bail si les deux parties sont d'accord. Cette clarté est primordiale pour maintenir une relation locative positive.

Pièges courants : 30 + 30 + 30 Mythes et décisions de justice

Louer un bien immobilier en Thaïlande peut sembler facile, mais il existe des erreurs courantes qui peuvent entraîner de gros problèmes par la suite. Voici quelques-uns des pièges les plus fréquents que nous constatons et comment les éviter.

Erreurs courantes à éviter :

• Se fier à des accords verbaux ou à des documents non signés
  Exigez toujours un contrat écrit, signé par les deux parties et attesté par des témoins. Les promesses verbales, même de la part de propriétaires ou de promoteurs de confiance, sont souvent irrecevables devant les tribunaux.
• Croire que le bail se poursuit automatiquement en cas de décès du locataire
  En droit thaïlandais, un bail Le contrat prend fin au décès du locataire, À moins que des démarches juridiques très spécifiques ne soient entreprises, beaucoup pensent que leur conjoint ou leurs enfants peuvent prendre la relève, mais la loi ne fonctionne pas ainsi. Il est indispensable de bien s'y préparer.
• Ne pas comprendre la terminologie juridique thaïlandaise
  Les contrats de location contiennent souvent du langage juridique thaïlandais que les locataires étrangers ne comprennent pas toujours. Faire traduire et expliquer le contrat par un avocat permet d'éviter les malentendus et de protéger vos droits.

Le tristement célèbre contrat de location de 30 + 30 + 30 = 90 ans

Vous avez peut-être entendu des promoteurs ou des agents en Thaïlande parler d'un “ bail de 30+30+30 ans ”. Ils affirment que cela permet aux étrangers d'avoir des droits de propriété alliant jusqu'à 90 ans. Cela semble attrayant, mais il est important de savoir qu'en vertu de la loi thaïlandaise, seul le premier bail de 30 ans est juridiquement exécutoire. Le contrat peut comporter des options de renouvellement pour des périodes supplémentaires de 30 ans. Une promesse de renouvellement n'est pas un droit attaché au terrain, elle ne lie donc pas automatiquement le prochain acheteur du terrain. Pire encore, lorsque les renouvellements sont ajoutés au premier bail de sorte que l'ensemble de l'accord dépasse 30 ans, les tribunaux ne les appliqueront pas. du tout.

La Cour suprême a tranché cette question dans Décision n° 4655/2566. Un bailleur a accordé un bail de 30 ans et, le même jour, a promis de le renouveler pour deux autres périodes de 30 ans au même loyer et aux mêmes conditions, le loyer pour les trois périodes étant payé d'avance. La Cour a jugé que cet arrangement démontrait l'intention des parties d'éluder Article 540 du Code civil et commercial, qui interdit les baux de plus de 30 ans, de sorte que les promesses de renouvellement étaient vide. Le preneur a alors soutenu que les promesses devaient au moins subsister en tant que contrat personnel liant le bailleur, ce que la Cour a refusé, car une telle interprétation aurait privé l'article 540 de tout effet. Seules les 30 premières années subsistent. Un renouvellement n'est pas interdit en principe, mais il doit être négocié et enregistré à nouveau à l'expiration du terme, et un nouveau propriétaire du terrain n'a aucune obligation d'en accorder un. Nous exposons la décision dans son intégralité dans notre résumé et traduction de l'arrêt de la Cour suprême 4655/2566.

Pour une sécurité à long terme, il est important de comprendre ces limites légales. Il est également conseillé d'explorer d'autres options. Envisagez par exemple de rédiger un contrat séparé ou de consulter un avocat. Cliquez ici pour en savoir plus. Décision de la Cour suprême invalidant le renouvellement automatique de 30 ans.

Sécurisation des droits de propriété à long terme : bail, usufruit et superficies

Le bail de 30 ans est la méthode la plus courante pour les étrangers souhaitant acquérir des droits de propriété à long terme, mais ce n'est pas la seule option. Il est important de comprendre les différences entre un bail, droits d'usufruit, et un droits de superficie en Thaïlande. Chacune de ces protections comporte ses propres limites. Nombreux sont ceux qui les utilisent à tort indifféremment, ce qui engendre des risques juridiques importants.

Fonctionnalité	Bail (bail emphytéotique)	Usufruit (สิทธิเก็บกิน)	Superficiences (สิทธิเหนือพื้นดิน)
Droit primaire	Droit à utiliser et posséder la propriété.	Droit à utiliser, posséder et apprécier les fruits (par exemple, les revenus locatifs) du bien.	Droit à bâtiments, structures ou plantations propres sur le terrain d'autrui.
Durée maximale	30 ans (renouvelable par nouvel accord).	Durée de vie de la personne à qui le droit est accordé (l'usufruitier).	Jusqu'à 30 ans ou pour toute la durée de vie de la personne qui bénéficie de ce droit.
Est-ce héréditaire ?	Non. Un bail est un droit personnel qui prend fin au décès du locataire, sauf stipulation contraire.	Non. Ce droit s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier.	Oui. Le droit de propriété sur la structure est cessible et peut être transmis aux héritiers.
Pouvez-vous vendre/transférer ce droit ?	Uniquement si le contrat de location autorise explicitement la sous-location ou la cession.	Non, le droit d'usufruit lui-même ne peut être transféré.	Oui. Le droit de superficie peut être vendu ou transféré à une autre personne.
Idéal pour	Sécurisation d'une résidence à long terme, construction d'une maison (en combinaison avec des superficies), ou utilisation générale de la propriété.	Conjoints étrangers de propriétaires fonciers thaïlandais qui souhaitent avoir le droit de vivre et de gérer une propriété leur vie durant.	Les étrangers qui veulent construire et posséder une maison sur un terrain qui ne leur appartient pas. Notez qu'il est extrêmement difficile de vendre une maison sans le bâtiment.
Risque clé	Le bail prend fin au décès du locataire. Son renouvellement n'est pas garanti et dépend du propriétaire, sauf stipulation contraire. En Thaïlande, il est primordial qu'un contrat de bail soit rédigé avec soin.	Elle prend fin au décès, n'offrant aucune sécurité à long terme aux héritiers.	Le droit de propriété de la maison est garanti, mais le terrain sur lequel elle repose reste soumis à l'accord foncier.

Risques critiques à éviter pour les étrangers

Bien qu'un bail soit un instrument juridique sûr, plusieurs malentendus peuvent avoir des conséquences désastreuses pour les locataires étrangers. Soyez conscient de ces risques importants :

1. Le bail prend fin en cas de décès : En droit thaïlandais, un bail est un droit personnel attaché au locataire, sauf stipulation contraire. Le bail prend fin automatiquement au décès de la personne qui l'a signé.. Il n'est pas transmissible par défaut. Bien qu'une clause de succession puisse être ajoutée au contrat, elle ne crée qu'une obligation pour le propriétaire foncier de considérer Conclure un nouveau bail avec vos héritiers ne le garantit pas.
2. Le mythe du “ bail de 90 ans ” (30+30+30) : De nombreux promoteurs commercialisent des baux de 90 ans structurés comme une durée initiale de 30 ans avec deux options de renouvellement garanties. Ces clauses de renouvellement ne sont pas applicables en vertu du droit thaïlandais. A L'arrêt de la Cour suprême a confirmé que seule la première période enregistrée de 30 ans est juridiquement contraignante.. Tout renouvellement ultérieur nécessite un nouveau contrat et un nouvel enregistrement, que le propriétaire foncier n'est pas tenu d'accorder. Cliquez ici pour obtenir plus d'informations. Décision de la Cour suprême relative aux baux en Thaïlande.
3. Défaut d'enregistrement du bailUn bail d'une durée supérieure à trois ans doit être enregistré auprès du service du cadastre. Cet enregistrement est nécessaire pour qu'il soit juridiquement valable pendant toute sa durée. Un bail de 10 ans non enregistré, par exemple, n'est valable que pendant les trois premières années. Si le bien est vendu après la troisième année, le nouvel acquéreur peut vous expulser. Consultez article 538 du Code commercial et civil thaïlandais.
4. S'appuyer sur un Société thaïlandaise avec actionnaires désignés: Il est conseillé à certains étrangers de détenir des biens par l'intermédiaire d'une société thaïlandaise où des ressortissants thaïlandais agissent en tant qu' prénoms (prête-noms) actionnaires. Cette structure est illégale en vertu de la Loi sur les entreprises étrangères. Cela peut entraîner de graves sanctions, telles que des amendes, des peines de prison et la perte du bien immobilier. Un bail enregistré est une solution alternative beaucoup plus sûre et totalement légale.

Exemples de cas réels

En abordant ces aspects dans un contrat de location en Thaïlande, Les locataires peuvent ainsi atténuer les risques potentiels.

Examen détaillé de contrat de location en Thaïlande est essentiel pour la conformité et la sécurité.

Étude de cas 1 : Le bail non enregistré qui a mené à l'expulsion

John, un expatrié canadien à la retraite, a signé un bail de 5 ans pour une maison à Chiang Mai. Il a payé le loyer à l'avance pour toute la durée et se sentait en confiance parce que le bail était écrit, signé et témoigné. Cependant, le bail n'a jamais été enregistré au bureau foncier.

Ce qui s'est mal passé :
Au cours de la quatrième année, le propriétaire a décidé de vendre le terrain. Le nouvel acquéreur souhaitait que John quitte les lieux afin de réaménager la propriété. John pensait qu'il lui restait un an de bail. Cependant, selon la loi thaïlandaise, seules les trois premières années d'un bail non enregistré sont prises en compte. Le tribunal a donné raison au nouvel acquéreur. John a reçu un délai de 30 jours pour quitter les lieux.

Leçon:
Si le bail avait été enregistré, il aurait été juridiquement valable pour toute la durée de cinq ans et aurait été opposable au nouveau propriétaire. John a finalement perdu son logement et le loyer payé d'avance pour la dernière année. Ce cas illustre parfaitement pourquoi l'enregistrement des baux d'une durée supérieure à trois ans est essentiel.

Étude de cas 2 : L'illusion d'un bail de 90 ans

Mark et Lisa, un couple britannique, ont loué un terrain en bord de mer à Phuket dans le cadre d'un bail présenté comme un “ bail de 30+30+30 ans ”. Cet accord s'inscrivait dans un projet de développement immobilier. L'équipe commerciale leur avait assuré une sécurité à long terme pour une durée totale de 90 ans.

Ce qui s'est mal passé :
Leur bail initial de 30 ans a été dûment enregistré. Cependant, les clauses de renouvellement pour les deuxième et troisième périodes n'étaient pas juridiquement exécutoires. Des années plus tard, le terrain a changé de propriétaire. Le nouveau propriétaire a refusé d'honorer les renouvellements promis. Mark et Lisa voulaient faire valoir leurs droits. Deux règles distinctes les ont déboutés. Une promesse de renouvellement est un droit contractuel personnel et non un droit attaché au terrain, de sorte qu'un acheteur qui n'y a pas consenti n'et pas lié par celui-ci. Et dans la décision de la Cour suprême 4655/2566, la Cour a jugé que lorsqu'un bailleur accorde un bail de trente ans et, le même jour, promet deux autres périodes de trente ans aux mêmes conditions avec le loyer pour les trois périodes payé d'avance, cet arrangement montre que les parties avaient l'intention de contourner l'article 540 et que les promesses de renouvellement sont nulles. Seules les trente premières années demeurent valables.

Il est conseillé aux deux parties d'examiner attentivement le contrat de location en Thaïlande. Cela permet de s'assurer que toutes les clauses sont acceptables et de réduire les risques de conflits.

Leçon:
Mark et Lisa ont été surpris d'apprendre qu'ils ne pouvaient pas se fier à la promesse des 30+30+30 ans. En Thaïlande, seule la durée initiale du bail est protégée par la loi. Toute prolongation doit être renégociée et n'est pas garantie. Un bail correctement rédigé par une équipe juridique compétente leur aurait permis de comprendre cela et de s'organiser en conséquence.

Pourquoi la rédaction d'un contrat de location solide est importante (avec exemple)

Si vous signez un bail en Thaïlande, vous constaterez peut-être que le formulaire officiel est très sommaire. Cela est particulièrement vrai si le bail est enregistré au Bureau du cadastre.

Comme vous pouvez le voir sur l'image ci-dessus, ceci Un contrat de location standard ne comprend que six clauses de base., Ce contrat, rédigé en thaï, comprend des clauses standard telles que la durée du bail, les modalités de paiement et les conditions de résiliation. Toutefois, il ne prévoit pas de protections importantes pour le locataire, notamment pour les étrangers louant un bien immobilier en Thaïlande sur le long terme.

Voici une simple traduction des six clauses qui figurent sur le formulaire officiel :

1. Le preneur accepte de louer le terrain tel que spécifié pour une durée totale de 29 ans et 6 mois.
2. Le locataire a payé l'intégralité du loyer, soit 585 273,46 bahts. (Oui, c'est un gros contrat !)
3. Le locataire accepte de ne demander aucune indemnisation si le bail est résilié ou interrompu avant son terme.
4. Ce bail prend fin le 31 mai 2586 BE (2043 CE).
5. Ce bail a été signé et enregistré le 18 décembre 2557 BE (2014 CE).
6. Ce bail ne peut être transféré, renouvelé ni hérité, sauf accord contraire.

C'est ça.

Ces clauses de base peuvent satisfaire aux exigences d'enregistrement, mais elles ne protègent pas pleinement vos droits. Cela est particulièrement vrai si vous investissez dans un bail de longue durée portant sur une maison ou un terrain.

Comment un cabinet d'avocats renforce la protection de votre bail

Un bon cabinet d'avocats peut rédiger un avenant au bail. Ce document, parfois appelé extension de bail ou contrat complémentaire, comprend des protections plus détaillées et juridiquement valables. Cet accord privé peut être joint au formulaire officiel et signé lors de l'enregistrement. Voici ce qui peut y être inclus :

✅ Clauses avantageuses pour le locataire :

• Nantissement du titre de propriété : Le locataire peut conserver le acte de propriété foncière original (Chanote) À titre de garantie. Cela assure la validité du bail. Cela protège contre la vente ou l'hypothèque secrète du bien.
• Interdiction de vendre ou d'hypothéquer le terrain : Vous pouvez inclure une clause interdisant au bailleur de vendre ou d'hypothéquer le bien. Cette clause requiert votre accord écrit pendant toute la durée du bail.
• Clauses successorales : En droit thaïlandais, le bail prend généralement fin au décès du locataire. Toutefois, un contrat bien conçu peut prévoir des dispositions pour les colocataires. Il peut également autoriser la sous-location ou faciliter les échanges entre les héritiers et le bailleur.
• Restrictions d'utilisation : Vous pouvez préciser l'usage prévu du terrain : habitation, commerce, etc. Ainsi, vous avez l'assurance que le bailleur ne pourra pas contester votre choix.
• Conditions de résiliation : Protégez-vous en précisant clairement les conditions dans lesquelles le bailleur peut résilier le bail. Par exemple, en cas de rupture de contrat. Indiquez également les indemnités ou le délai applicables.
• Éviter les renouvellements automatiques : Suite à décision récente de la Cour suprême, Les clauses de renouvellement automatique sont désormais juridiquement invalides. Un avocat peut structurer le bail avec renouvellements conditionnels ou procédures de renouvellement claires qui sont conformes à la loi thaïlandaise.

FAQ sur les contrats de location en Thaïlande

Besoin d'aide pour rédiger ou réviser un contrat de location en Thaïlande ?

N'oubliez pas que les modèles téléchargés sur Internet peuvent être obsolètes. Ils ne sont pas personnalisés et peuvent s'avérer risqués. Vous investissez une somme importante dans un bien immobilier ? Protégez-vous, c'est la meilleure chose à faire. ThaiLawOnline, Nous avons aidé des centaines d'expatriés et de ressortissants thaïlandais à établir des baux sécurisés et exécutoires dans toute la Thaïlande. Besoin d'un bail thaïlandais en toute conformité ? Notre équipe bilingue rédige et enregistre un bail thaïlandais pour 4 900 bahts, plus tous les documents supplémentaires requis selon votre situation. Prenez rendez-vous pour une consultation vidéo ou contactez-nous par e-mail. info@thailawonline.com Aujourd'hui. Bien sûr, nous pouvons vous fournir nos contrats aux formats PDF ou Word, faciles à télécharger. Restez prudents et respectez la loi thaïlandaise.

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• Département des terres en Thaïlande

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