Article 540 — Durée maximale du bail : 30 ans pour les biens immobiliers

Cela dépend de la finalité. Pour un bail résidentiel ordinaire, non : l’article 540 limite la durée de location d’un bien immobilier à 30 ans, et toute durée supérieure est automatiquement ramenée à 30 ans. En revanche, un bail à des fins commerciales ou industrielles peut aller jusqu’à 50 ans en vertu de la loi BE 2542 (1999) relative aux baux immobiliers à des fins commerciales et industrielles, si les conditions sont remplies (le terrain se situe dans une zone commerciale/industrielle ou un parc industriel agréé, l’investissement est admissible et le bail est enregistré). Dans les deux cas, la durée est unique et enregistrée ; un renouvellement n’est valable que comme un nouvel accord conclu après l’expiration du bail en cours ; il ne peut être automatique ni convenu à l’avance (arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566).

Oui. La limite de 30 ans prévue à l'article 540 constitue la règle générale, mais la loi de 1999 relative aux baux immobiliers à des fins commerciales et industrielles (BE 2542) autorise un bail à des fins commerciales ou industrielles d'une durée maximale de 50 ans, renouvelable une fois pour une période équivalente à 50 ans supplémentaires. Cette disposition s'applique uniquement aux activités éligibles – en résumé, un investissement commercial d'au moins 20 millions de bahts ou une activité industrielle éligible aux promotions du BOI – sur un bien situé dans une zone agréée, et le bail doit être enregistré auprès du Département du cadastre.

Non. Une clause de renouvellement n'est qu'une option ; le renouvellement doit faire l'objet d'un nouveau contrat à l'expiration du bail en cours. Un renouvellement automatique, prépayé ou convenu à l'avance pour prolonger la durée du bail au-delà de 30 ans est nul, car il constitue une tentative de contournement de l'article 540 (arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566). Le bailleur ne peut être contraint de renouveler le bail, et la Cour suprême a refusé de faire appliquer un renouvellement anticipé, même au titre d'un droit personnel, lorsque son but était de contourner la limite de 30 ans.

Un " contrat réciproque dépassant le cadre d'un bail ordinaire " (สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา) est constitué lorsque le locataire fournit une contrepartie autre que le loyer ordinaire, par exemple en finançant la construction du bâtiment ou d'importants travaux d'amélioration. La Cour suprême le considère comme un contrat personnel contraignant : il est exécutoire entre les parties même s'il n'a pas été enregistré et se transmet à leurs héritiers au lieu de s'éteindre automatiquement. Il demeure un droit personnel et ne lie donc pas un acquéreur de bonne foi ultérieur du bien immobilier. De plus, il ne peut être utilisé pour contourner la limite de 30 ans. La qualification d'un contrat est déterminée au cas par cas.