Article 540Durée maximale du bail : 30 ans pour les biens immobiliers

Cela dépend du but. Pour un bail locatif habituel, non : l’article 540 limite le bail d’un bien immobilier à 30 ans, et toute durée supérieure est automatiquement réduite à 30 ans. Mais un bail destiné à des fins commerciales ou industrielles véritables peut durer jusqu’à 50 ans en vertu de la loi B.E. 2542 (1999) sur le bail de biens immobiliers à des fins commerciales ou industrielles, si les conditions sont remplies (le bien se situe dans une zone commerciale ou industrielle agréée ou dans un parc industriel, l’investissement est qualifié et le bail est enregistré). Dans les deux cas, le bail est d’une durée unique et enregistrée ; un renouvellement n’est valable que comme nouvel accord conclu après la fin du bail actuel : il ne peut être automatique ni convenu d’avance (Décision de la Cour suprême 4655/2566).

Oui. La limite de 30 ans prévue à l’article 540 est une règle générale, mais la loi B.E. 2542 (1999) relative à la location de biens immobiliers à des fins commerciales ou industrielles permet une location à des fins commerciales ou industrielles pouvant aller jusqu’à 50 ans, renouvelable pour une durée supplémentaire de 50 ans. Elle s’applique uniquement à une activité qualifiée : en gros, un investissement commercial d’au moins 20 millions de bahts, ou une activité industrielle éligible à la promotion du BOI : sur un bien situé dans un lieu agréé, et le bail doit être enregistré auprès du Département des Terres.

Non. Une clause de renouvellement n'est qu'une option ; le renouvellement doit faire l'objet d'un nouveau contrat à l'expiration du bail en cours. Un renouvellement automatique, prépayé ou convenu à l'avance pour prolonger la durée du bail au-delà de 30 ans est nul, car il constitue une tentative de contournement de l'article 540 (arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566). Le bailleur ne peut être contraint de renouveler le bail, et la Cour suprême a refusé de faire appliquer un renouvellement anticipé, même au titre d'un droit personnel, lorsque son but était de contourner la limite de 30 ans.

Un " contrat réciproque, plutôt qu’un simple bail " (un ' reciprocal contract more than an ordinary lease ») existe lorsque le locataire verse une contrepartie en plus de la location ordinaire : par exemple, en construisant le bâtiment ou en payant des améliorations majeures. La Cour suprême le considère comme un contrat personnel contraignant : il est exécutoire entre les parties même s’il n’a pas été enregistré et il passe aux héritiers des parties plutôt que de disparaître automatiquement. Il reste un droit personnel, donc il n’oblige pas un acheteur de bonne foi ultérieur de la propriété, et il ne peut pas être utilisé pour contourner le plafond de trente ans. La qualification d’un contrat dépend de chaque cas.