Couples non mariés et propriété en Thaïlande : Dika 97/2569

Dernière mise à jour : 11 octobre 2026

De nombreux étrangers vivent avec un partenaire thaïlandais pendant des années avant de se marier, ou ne se marient jamais du tout. Les biens achetés pendant cette période sont souvent enregistrés sous un seul nom. Cour suprême La décision 97/2569 confirme que ce qui importe, c’est qui a acquis et payé l’actif, et non le nom qui figure sur le titre de propriété, et que les terres acquises avant le mariage restent conjointement possédées après cette transaction. Cette guide explique les règles applicables aux couples non mariés et aux couples mixtes en Thaïlande.

L'affaire : Dika 97/2569

Une femme et un homme ont commencé à vivre ensemble en tant que mari et femme en 1983 (année de l'ère chinoise 2526) sans s'être mariés. Dès le début, ils ont exploité un établissement de prêt en commun : des prêts., hypothèques et les transactions immobilières, le nom de l’homme apparaissant sur les documents. Ils ont enregistré leur mariage seulement le 28 février 1997 (année de l’ère chinezenne 2540) et se sont séparés le 2 août 2001 (année de l’ère chinezenne 2544). Après le divorce, la femme a réclamé une part de propriété sur deux parcelles de terrain (certificats de propriété 40379 et 20884) qui avaient été acquises grâce à l’activité commerciale et enregistrées au nom unique de l’homme.

Le Tribunal de première instance et le Cour d'appel (Special Family Division) treated the two plots as the man’s separate property. The La Cour suprême a renversé la décision. Il a statué que les biens avaient été acquis grâce à l’entreprise commune du couple au cours de la période de cohabitation, que la femme avait contribué à leur acquisition et que, par conséquent, ils faisaient partie de la succession de l’époux. partagé à parts égales, chacun de moitié, malgré la seule inscription. La Cour a ordonné à l’homme de faire inscrire la femme comme co-propriétaire sur les deux actes de propriété.

La décision repose sur les dispositions relatives à la copropriété de la loi sur les sociétés. Code civil et commercial plutôt que sur les règles relatives aux biens matrimoniaux, bien que le jugement lui-même ne cite aucun numéro d’article. L’homme avait consenti les prêts et pris des hypothèque en 1995 et 1996, pendant la cohabitation et avant l’enregistrement du mariage, et il n’a pas montré avoir utilisé ses propres fonds. Les parcelles étaient donc considérées comme acquises conjointement, à parts égales, et la Cour a déclaré expressément que le mariage ultérieur n’avait pas transformé ces biens en sin somros. Les règles relatives à la copropriété figurent aux articles 1356 à 1366, y compris la présomption d’égalité des parts dans l’article 1357 et le droit de division dans l’article 1363.

Deux mondes juridiques différents : mariés et non-mariés

La législation thaïlandaise ne reconnaît pas le “ mariage de fait ”. Conformément à la Article 1457 du Code civil et commercial, Un mariage n’existe que lorsqu’il est enregistré. Tout ce qui concerne les biens dépend donc de la partie du registre où un bien a été acquis.

Question	Mariage enregistré	Cohabitation non mariée
Règles régissant	Propriété matrimoniale: sin somros (s.1474) et sin suan tua (s.1471)	Co-propriété ordinaire : articles 1356 à 1366
Actif acquis au cours de la relation	Présumé sin somros, détenue conjointement (article 1474 dernier paragraphe)	Co-propriété uniquement si les deux parties ont contribué à l’acquérir ; sinon, la propriété appartient à l’acquéreur lui-même
Actions	Égalité en cas de divorce (art. 1533)	Supposé égal (art. 1357), sauf preuve contraire
Nom figurant sur le titre de propriété	Pas décisif ; sin somros même s'il est enregistré sous un seul nom	Pas non plus décisif (Dika 97/2569), mais le demandeur doit prouver l’acquisition commune
Terminer la relation	Divorce et division de la propriété sin somros	Tout copropriétaire peut demander la division des biens à tout moment (article 1363 du Code civil).
Mort d’un partenaire	Le conjoint survivant est un héritier statutaire (art. 1629, art. 1635)	Le partenaire n'hérite de rien à moins d'être désigné dans un testament ; il conserve uniquement sa part de copropriété.

La différence majeure réside dans la charge de la preuve. Un conjoint enregistré bénéficie de la présomption prévue à l'article 1474 selon laquelle tout ce qui est acquis pendant le mariage est acquis conjointement. sin somros. Un partenaire non marié n’a pas de présomption : il doit prouver que l’actif a été acquis grâce à un effort conjoint ou à des fonds communs. Dans l’affaire 97/2569, la preuve d’une activité de prêt commune menée pendant plus d’une décennie suffisait.

Que deviennent les biens acquis avant le mariage lorsque l'on se marie plus tard

Une hypothèse courante est que le mariage “ convertit ” tout en propriété conjugale. Ce n'est pas le cas. En vertu de la loi, Article 1471(1), propriété qui appartenait à un époux avant le mariage sin suan tua, c’est-à-dire les biens séparés du conjoint. Ainsi, si un des partenaires a acheté un condominium en 2015 et que le couple s’est marié en 2020, le condominium reste la propriété séparée du partenaire à la fin du divorce.

La décision 97/2569 complète l’autre moitié de l’image. Si l’actif était ensemble Les biens acquis avant le mariage, la moitié de chacun des partenaires constitue la propriété séparée de chacun, et le mariage ultérieur n’attribue pas l’ensemble de ces biens à la personne dont le nom figure sur le titre de propriété. En cas de divorce, le tribunal répartit sin somros et, séparément, reconnaît la part de copropriété existante de chaque partie. Notre guide La division des biens lors d'un divorce thaïlandais explique comment les deux catégories sont séparées en pratique.

Le partenaire étranger : ce que la copropriété peut et ne peut pas vous apporter

atterrir

La copropriété n'annule pas Code foncier. Un étranger ne peut être enregistré comme propriétaire ou copropriétaire de terres en Thaïlande, sauf dans des cas très restreints (article 86 et article 96 bis du Code foncier B.E. 2497). Un associé étranger qui prouve avoir payé pour des terres enregistrées au nom de son partenaire thaïlandais ne pourra généralement pas obtenir l’enregistrement en son nom ; les résultats réels sont une demande de remboursement de ses contributions ou une vente ordonnée par le tribunal avec répartition des bénéfices, et toute terre acquise par un étranger en violation du Code doit être cédée dans le délai fixé par le Directeur général en vertu de l’article 94. C’est pourquoi Bureau foncier demande à un acheteur thaïlandais avec un conjoint étranger de signer une déclaration selon laquelle les fonds de l’achat proviennent de la propre personne du conjoint thaïlandais ; voir notre explication à ce sujet. Lettre de confirmation pour un bien immobilier acheté par un conjoint thaïlandais et les règles plus générales sur Restrictions sur la propriété foncière étrangère.

Copropriétés, véhicules, comptes bancaires et entreprises

Pour les biens que peut légalement posséder un étranger, la copropriété fonctionne comme dans le cas de la loi 97/2569. Une unité de copropriété dans le cadre de la quota étrangère peut être enregistrée sous les deux noms dès le départ. Une voiture, un bateau, des parts dans une société ou le solde d’un compte commun peuvent tous être copropriétés, et les dispositions relatives à la copropriété permettent à chacun des partenaires de demander la division des biens. La leçon pratique est de enregistrer les deux noms au moment de l’acquisition Où que la loi le permette, plutôt que de devoir se battre devant les tribunaux pour déterminer les années de cotisations plus tard.

Se protéger : couples non mariés et mixtes

Que vous ayez l'intention de vous marier ou non, quatre documents accomplissent la majeure partie des tâches de protection.

• Un accord écrit de cohabitation ou de copropriété enregistrer qui a payé quoi pour chaque bien important et comment il doit être réparti. Les tribunaux thaïlandais accordent une importance particulière aux documents contemporains ; dans l’affaire 97/2569, les preuves d’une entreprise de prêt en commun qui existe depuis 1983 et le fait que l’homme n’ait pas prouvé avoir utilisé ses propres fonds ont décidé du sort de l’affaire.
• Un droit enregistré pour le partenaire étranger sur des terres détenues par le partenaire thaïlandais : a Usufruit, une superficie ou un bail enregistré auprès du registre foncier au moment de l’achat. Ces droits survivent à une vente par le propriétaire thaïlandais et, pour un usufruit, à la mort du propriétaire thaïlandais. Si vous vous mariez ultérieurement, consultez notre guide Usufruit et mariage.
• Un accord pré-nuptial si vous vous mariez. Aux termes des articles 1465 et 1466, ce mariage doit être enregistré le même jour au bureau du district avec le mariage ; un contrat de mariage signé mais non enregistré est nul. Il peut indiquer quels biens acquis avant le mariage, y compris ceux possédés conjointement, restent séparés. Consultez notre guide. contrats prénuptiaux en Thaïlande.
• Un Thaï. Un partenaire non marié n’est pas un héritier légal en vertu de l’article 1629. Sans testament, le partenaire survivant conserve uniquement sa part de copropriété et la part du défunt revient aux enfants, aux parents ou aux frères et sœurs du défunt.

Pour obtenir un aperçu des changements qui auront lieu le jour où vous enregistrerez votre mariage, consultez notre page sur conséquences juridiques du mariage en Thaïlande, et pour toute la famille-droit image notre Guide juridique sur le droit de la famille en Thaïlande.

Dernière mise à jour : 28 septembre 2026. L’arrêt de la Cour suprême n° 97/2569 a été lu en thaïlandais jusqu’à son dispositif, avec les articles 1356, 1357, 1363, 1457, 1465, 1466, 1471, 1474, 1533, 1629 et 1635 du Code civil et commercial. Les articles du Code foncier relatifs à la propriété étrangère (86, 94 et 96 bis) n’ont pas été lus à nouveau.

Foire aux questions

Points clés à retenir

La législation thaïlandaise exige de savoir qui a acquis le bien et avec quels fonds ; elle ne précise pas le nom de la personne qui figure sur le titre de propriété. Pour les couples non mariés, l’acquisition commune signifie une copropriété égale ; pour les couples mariés, l’acquisition au cours du mariage signifie sin somros; et un mariage ultérieur n’efface pas la part préexistante de l’un ou l’autre partenaire. Les étrangers sont soumis à une limite supplémentaire : les terres ne peuvent pas être enregistrées en leur nom, ce qui rend les usufructes enregistrés, les accords écrits, les préjugés et les testaments les outils pratiques. Si vous vivez avec un partenaire thaïlandais et que des biens sont en jeu, rédigez dès maintenant l’accord écrit.

À propos de l’auteur. Rédigé et révisé par Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., founder of ThaiLawOnline.com, which has assisted foreigners with Thai family, property and succession matters since 2006. To document a cohabitation arrangement, register a usufruct or draft a prenuptial agreement or a Thai will, Contactez ThaiLawOnline.

Cet article présente des informations générales concernant le droit thaïlandais et ne constitue pas un avis juridique. La décision de la Cour suprême 97/2569 est résumée à partir du texte publié ; les résultats dans un cas particulier dépendent de ses faits et de ses preuves.