Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Ce qui a changé : Les frais de mutation et d'enregistrement hypothécaire sont réduits à 0.01% sur les biens immobiliers résidentiels éligibles d'une valeur maximale de 7 millions de bahts. Les taux standard sont de 2% pour les transferts et de 1% pour l'enregistrement des hypothèques.
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Contrat de superficie (bilingue anglais et thaïlandais) : Devenez propriétaire de la maison sur un terrain que vous ne pouvez pas posséder
Un droit réel enregistré, annoté sur le titre de propriété lui-même : il survit à la vente du terrain et est transmis à vos héritiers. Adapté d'un accord que nos avocats ont réellement enregistré, avec le cadre de renouvellement honnête issu de l'arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566, indications pratiques et liste de contrôle avant signature. Word + PDF, mis à jour en août 2026. สัญญาให้สิทธิเหนือพื้นดิน ฉบับสองภาษา
En vigueur : 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, en vertu de deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.
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Contrat de vente et d'achat de terrain et de maison (bilingue anglais et thaï)
Arrhes avec la règle de restitution au double, garanties de titre libre de charges incluant l'accès routier, la répartition des taxes, et la clause pour acheteur étranger enregistrant votre bail, votre droit de superficie ou votre usufruit le jour même du transfert. Word + PDF, mis à jour en août 2026. Contrat de promesse de vente de terrain avec bâtiments
Qui cela concerne : Uniquement les particuliers de nationalité thaïlandaise. Les deux annonces exigent que l'acheteur soit de nationalité thaïlandaise, de sorte qu'un acheteur étranger s'inscrivant sous le quota d'étrangers paie le taux standard de 2% frais de transfert.
Que faire maintenant : Si vous êtes un acquéreur étranger, prévoyez la totalité du montant de 2%. Cette réduction reste importante pour vous en cas de revente, car un acquéreur thaïlandais qui vous rachèterait le bien avant le 30 juin 2027 pourrait en bénéficier.
Dernière vérification : 1er août 2026 au regard des deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.
Vous avez trouvé un magnifique terrain à Chiang Mai. Le prix est correct, la vue est parfaite et l'agent immobilier vous dit que vous pouvez l'acheter par le biais d'une société thaïlandaise. Arrêtez-vous là. Cette “ structure d'entreprise ” pourrait vous envoyer en prison.
Table des matières
La loi foncière thaïlandaise repose sur une règle fondamentale : les étrangers ne peuvent pas posséder de terres. Le Code foncier (loi de 1954) le dit clairement. L'article 86 ferme la porte. L'article 96 bis l'entrouvre, mais seulement pour ceux qui sont disposés à investir 40 millions de THB.
Nous pratiquons le droit immobilier thaïlandais depuis 2006. Pendant cette période, nous avons vu des centaines d'étrangers commettre cette erreur. Certains ont perdu de l'argent. Certains ont perdu leur terrain. Quelques-uns ont fait l'objet de poursuites pénales. Le nouveau Système d'analyse décisionnelle des affaires (IBAS) est désormais activement utilisé par le Département du développement des entreprises (DBD) pour comparer les revenus de chaque actionnaire à ses montants investis. Un actionnaire thaïlandais ayant un revenu déclaré faible et possédant un bien immobilier de plusieurs millions de bahts déclenchera désormais une enquête automatique. Ce guide couvre tous les aspects juridiques, y compris l'importante restriction sur la propriété foncière, afin que vous ne vous retrouviez pas sur cette liste.
Le Code foncier : la fondation de la propriété foncière en Thaïlande
Le Loi sur le Code foncier B.E. 2497 (1954) régit toute la propriété foncière en Thaïlande. Considérez-le comme la constitution de la Thaïlande en matière de biens immobiliers. Chaque achat, transfert, bail et titre de propriété découle de cette loi.
Pour les ressortissants thaïlandais, le Code foncier confère la pleine propriété. Un citoyen thaïlandais peut acheter, vendre, hypothèque, subdiviser et hériter de terres sans restriction. Ces mêmes règles ne s'appliquent pas aux étrangers.
Ce que dit le Code foncier sur la propriété étrangère : Comprendre les restrictions en matière de propriété foncière en Thaïlande
L'article 86 du Code foncier est sans détour. Les étrangers ne peuvent acquérir des terres que “ en vertu des dispositions d'un traité conférant le droit de posséder des biens immeubles. ” Aucun traité de ce type n'existe aujourd'hui. Pas avec les États-Unis. Pas avec le Royaume-Uni. Avec aucun pays.
Le code définit le terme « étranger » de manière large. En vertu de l’article 97, une société est considérée comme étrangère si les étrangers détiennent plus de 49 % de son capital social, ou si les étrangers constituent plus de la moitié de ses actionnaires en nombre. Ainsi, une société doit disposer d’une majorité thaïlandaise du capital, et les étrangers ne doivent pas représenter plus de la moitié de ses actionnaires en nombre, avant de pouvoir détenir des terrains.
L'article 87 fixe des limites de quantité même pour les étrangers qui remplissent les conditions requises en vertu d'un traité. Le terrain résidentiel atteint un maximum de 1 rai. Le terrain commercial est limité à 1 rai. Le terrain industriel autorise jusqu'à 10 rai. Le terrain agricole permet jusqu'à 10 rai.
Que se passe-t-il lorsqu'un étranger acquiert illégalement un terrain ?
L'article 94 énonce les conséquences. Le directeur général du Département foncier ordonne au ressortissant étranger de vendre le terrain. Le délai est compris entre 180 jours et un an. Si le ressortissant étranger ne vend pas, le gouvernement le vend pour lui. Le Médiateur a recommandé de modifier l’article 94 afin que ces terres soient confisquées à l’État au lieu d’être vendues, et le Cabinet a pris note de cette recommandation le 24 juin 2025. Aucune modification n’a été adoptée.
Les articles 111 et 113 ajoutent des sanctions pénales, à l’encontre de l’étranger qui acquiert un bien immobilier en violation de l’article 86 et à l’encontre de toute personne qui acquiert un bien immobilier en qualité d’agent de l’étranger : jusqu’à deux ans de prison et amendes jusqu'à 20 000 THB. Cette amende semble faible, mais le vrai coup dur, c'est de perdre la terre elle-même.
L’arrêté n° 1/2569 du Département du développement des entreprises, en vigueur depuis le 1er avril 2026, obligeait les administrateurs des sociétés à signer une déclaration indiquant que les actionnaires thaïlandais avaient investi leur propre argent. Il a été abrogé par l’arrêté n° 2/2569, signé le 15 juillet 2026 et en vigueur depuis le 1er août 2026, qui fixe désormais les contrôles relatifs aux prête-noms lors de l’enregistrement de la société. Notre note sur la répression des prête-noms explique l’arrêté actuellement en vigueur.
Types de terrains Titres de propriété en Thaïlande
Tous les documents fonciers n'ont pas le même poids. La Thaïlande possède une hiérarchie de titres de propriété, et comprendre cette hiérarchie est essentiel avant de signer quoi que ce soit. Nous avons vu des acheteurs investir des sommes importantes dans des terres adossées à des documents qui ne prouvent en rien la propriété.
| Titre de propriété | Nom thaïlandais | Niveau de propriété | Méthode d'arpentage | Peut être vendu ? |
|---|---|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) | โฉนด (น.ส.4 จ.) | Propriété entièrement privée | Coordonnées GPS | Oui, immédiatement |
| Nor Sor 3 Gor | น.ส.3 ก. | Possession confirmée | relevé aérien | Oui, immédiatement |
| Nor Sor 3 | น.ส.3 | Possession confirmée | Non arpenté | Oui, avec un préavis de 30 jours |
| Sor Kor 1 | ส.ค.1 | notification de réclamation uniquement | Aucun | Non (transfert uniquement) |
| Por Bor Tor 5 (non terre de Ratchaphatsadu, qui est une propriété de l’État) | ภ.บ.ท.5 | reçu de paiement d'impôt | Aucun | Non (ce n'est pas un titre) |
Chanote : La référence absolue
Un Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le seul document qui prouve la pleine propriété foncière privée. Il porte l'emblème du Garuda rouge. Le département des terres arpente la parcelle à l'aide de coordonnées de grille GPS et plante des repères en béton à chaque coin de limite.
Avec un Chanote, le propriétaire peut vendre, louer, hypothéquer, accorder un usufruit, accorder des droits de superficie ou subdiviser le terrain. Toutes les transactions sont enregistrées auprès du bureau foncier. Si vous achetez un bien immobilier en Thaïlande (ou si vous y organisez des droits), insistez pour obtenir un terrain Chanote.
Nor Sor 3 Gor : Proche de Chanote
Le terrain de Nor Sor 3 Gor a fait l'objet d'un levé topographique aérien avec des bornes fixes. Son fonctionnement est quasiment identique à celui d'une chanote. Les ventes, les baux, les hypothèques et les usufruits sont tous enregistrés au bureau foncier.
La principale différence : un Nor Sor 3 Gor peut être transformé en Chanote par le biais d'une demande officielle d'arpentage. Si vous possédez un terrain sous NS3G, nous vous recommandons d'entamer cette procédure de mise à niveau. Cela augmente la valeur du terrain et élimine toute ambiguïté sur les limites.
Nor Sor 3 : À manipuler avec précaution
Le terrain de Nor Sor 3 n'a jamais fait l'objet d'un bornage précis. Ses limites sont approximatives, ce qui engendre des risques. Les litiges avec les voisins concernant les limites de propriété sont fréquents avec les terrains NS3 .
La vente de terrains classés NS3 est soumise à un préavis public de 30 jours. Ce délai s'explique par l'absence de limites précises, ce qui peut engendrer des revendications concurrentes de la part de tiers. Il est toujours possible de louer ou d'hypothéquer un terrain classé NS3, mais l'absence de bornage rend les transactions plus lentes et plus risquées.
Conseil pratique : N’achetez ni ne louez jamais de terrain avec pour seul document un Sor Kor 1 ou un Por Bor Tor 5. Ces documents ne constituent pas des titres de propriété. Un Sor Kor 1 est une notification de revendication datant de 1954. Un Por Bor Tor 5 est un reçu de paiement d'impôt. Aucun des deux ne prouve que vous êtes propriétaire du terrain.
Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Thaïlande ?
La réponse courte : presque jamais. L'article 86 du Code foncier l'interdit. La loi prévoit toutefois une seule exception restreinte, et il est important de la comprendre. Si vous souhaitez comparer les options côte à côte avant de passer aux détails ci-dessous, commencez par notre aperçu sur la question de savoir si un étranger peut acheter des terres en Thaïlande.
Article 96 bis : L'exception des 40 millions de bahts
L’article 96 bis du Code foncier autorise un étranger à posséder jusqu’à 1 rai (1 600 mètres carrés) de terrain résidentiel. Les conditions sont strictes :
Premièrement, vous devez investir au moins 40 millions de THB (environ 1,1 million de dollars américains) dans des obligations du gouvernement thaïlandais, des fonds communs de placement agréés ou d’autres actifs “ bénéfiques pour l’économie thaïlandaise ”. L’investissement doit être maintenu pendant au moins trois ans (article 96 bis, paragraphe deux (2)). Si vous ne respectez pas les conditions, l’article 96 ter vous oblige à vendre les terres dans le délai fixé par le directeur général, soit entre 180 jours et un an ; faute de quoi le directeur général peut les vendre.
Deuxièmement, le ministre de l'Intérieur doit approuver votre achat. Il ne s'agit pas d'une simple formalité. Le ministère examine la demande, les documents relatifs à l'investissement et l'utilisation prévue du terrain.
Troisièmement, le terrain ne peut être utilisé qu'à des fins résidentielles. Aucun développement commercial, aucune agriculture, aucun lotissement en vue de la revente.
Quatrièmement, le terrain doit se trouver à Bangkok, dans la ville de Pattaya, dans une municipalité ou dans une zone classée résidentielle en vertu de la loi sur l’urbanisme (article 96 bis, alinéa 2 (3)).
En plus de 20 ans de pratique, on peut compter sur les doigts d'une main le nombre de clients qui ont emprunté cette voie. Je connais d'ailleurs un cas, mais il ne s'agissait pas de notre client. Le seuil de 40 millions de THB le rend inaccessible à la plupart des gens. Et pour ceux qui en ont les moyens, les lourdeurs administratives et les restrictions persistantes le rendent peu attractif comparé à d'autres options comme l'achat d'un appartement en copropriété.
L'accession à la propriété en copropriété : une véritable option pour les étrangers
Article 19 de la Loi sur les condominiums BE 2522 (1979) est la voie par laquelle la plupart des étrangers accèdent à la propriété. Vous pouvez devenir propriétaire d'un appartement en pleine propriété, à votre nom. Pas besoin de conjoint thaïlandais, de société thaïlandaise ni de seuil d'investissement.
La seule limite : la propriété étrangère dans un même immeuble en copropriété ne peut dépasser 49% de la surface totale de toutes les unités de cet immeuble. Une fois ce quota atteint, les acheteurs étrangers supplémentaires doivent louer plutôt que d'acheter. Vérifiez le quota étranger de l'immeuble avant de faire une offre. Votre avocat peut en faire la demande auprès du bureau foncier ou, pour la copropriété, de la personne morale.
Le paiement doit provenir de l'étranger. L'acheteur transfère des fonds depuis l'étranger vers un compte bancaire thaïlandais. La banque délivre un formulaire de transaction de change (FETF), attestant de l'origine étrangère des fonds. Sans ce formulaire, le bureau foncier n'enregistrera pas le transfert.
Alternatives légales à la propriété foncière
Vous ne pouvez pas posséder la terre. Soit. Cela ne signifie pas que vous n'avez aucun droit sur elle. La loi thaïlandaise offre plusieurs mécanismes qui confèrent aux étrangers des intérêts légitimes et exécutoires sur les terres. Chacun comporte des conditions, des protections et des compromis différents.
Bail enregistré (jusqu'à 30 ans)
Le Code civil et commercial plafonne la durée des baux à 30 ans (article 540). Tout bail d'une durée supérieure à trois ans doit être enregistré au bureau foncier (article 538). Les baux non enregistrés sont exécutoires, mais leur durée est limitée à trois ans.
L'enregistrement est important car il engage les futurs propriétaires. Si le propriétaire vend le terrain pendant la durée de votre bail, le nouvel acquéreur est tenu de respecter le bail enregistré. Un bail non enregistré ne vous offre aucune protection de ce type.
Arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 (2023) : Un propriétaire terrien a accordé un bail de 30 ans et, le même jour, a promis deux autres baux de 30 ans, avec le paiement anticipé de la location pour les 90 années suivantes. La Cour a considéré que les parties visaient à contourner l’article 540, de sorte que la partie concernant le renouvellement était nulle, et elle a refusé de la faire tenir en vigueur même en tant que promesse personnelle entre les parties, car cela violerait l’article 540. Le locataire a été expulsé à la fin des 30 premières années. Structures pré-organisées “ 30+30+30 ” de ce type avaient été largement commercialisées auprès des étrangers. L’article 540 ne permet un renouvellement qu’une fois la période en cours expirée, pour 30 ans au maximum à compter du renouvellement. Si vous détenez un bail 30+30+30, considérez la période actuelle de 30 ans comme la seule dont vous disposez.
Des propositions visant à instaurer une durée maximale de bail de 99 ans ont été soumises au Parlement en 2025. En avril 2026, elles n'ont toujours pas été adoptées. Ne comptez pas sur de futures modifications législatives pour prendre vos décisions d'investissement.
Usufruit : droits d'usage des terres viagers
Un usufruit (articles 1417 à 1428 du Code civil thaïlandais) confère le droit de posséder, d'utiliser et de percevoir les revenus de la terre d'autrui. Avocats occidentaux : considérez-le comme similaire à un usufruit viager (*life estate*) dans les juridictions de common law.
Le principal avantage par rapport à un bail ? Un usufruit peut durer toute la vie de son titulaire. Il n'y a pas de plafond de 30 ans. Si vous enregistrez un usufruit à vie, vous conservez le droit d'habiter et d'utiliser le terrain jusqu'à votre mort, quel que soit le sort de la propriété du terrain.
Vous pouvez également constituer un usufruit pour une durée déterminée, qui ne peut pas dépasser 30 ans (article 1418, renvoyant à l’article 1403). Dans tous les cas, il doit être enregistré au bureau foncier pour être opposable aux futurs propriétaires. Un usufruit est personnel : vous ne pouvez pas vendre le droit lui-même ni le transmettre à vos héritiers (article 1418), bien que, sauf si l’acte constitutif l’interdit, vous puissiez transférer son exercice à une autre personne (article 1422). Lorsque l’ usufruitier , le droit s'éteint et le terrain retourne libre de toute charge à son propriétaire.
Pour plus de détails sur les coûts et l'inscription, consultez notre guide sur les accords d'usufruit.
Superficie : posséder le bâtiment, pas le terrain
Les droits de superficie (articles 1410 à 1416 du Code civil) permettent à un étranger de posséder des structures construites sur le terrain d'une autre personne. Vous possédez la maison. Quelqu'un d'autre possède le terrain sous celle-ci.
La durée maximale est de 30 ans, ou pour la durée de vie du propriétaire foncier ou du superficiaire (article 1412). L’inscription au bureau foncier est obligatoire. Lorsque le droit de superficie prend fin, vous pouvez enlever votre bâtiment et remettre le terrain en état ; si le propriétaire foncier fait savoir qu’il achètera le bâtiment à la valeur du marché, vous ne pouvez pas refuser sans motif raisonnable (article 1416).
Nous associons généralement le droit de superficie à un bail, et les deux sont enregistrés au bureau foncier. L’étranger loue le terrain pendant 30 ans et détient un droit de superficie sur le bâtiment. Cette combinaison vous offre deux niveaux de protection : le droit d’occuper le terrain et la propriété distincte de la construction qui s’y trouve. Droit de superficie demeure l'outil supérieur pour les propriétaires de villas car, contrairement à un bail ou un usufruit classique, il est héréditaire par la loi et dissocie la propriété du bâtiment du titre foncier.
Sap Ing Sith : une option plus récente
Loi Sap Ing Sith BE 2562 (2019) a créé un nouveau type de droit réel immobilier. Il confère à son titulaire le droit de posséder, d'utiliser et de jouir d'un terrain ou d'un bâtiment pendant une durée maximale de 30 ans. Contrairement à l'usufruit, le droit Sap Ing Sith est cessible et transmissible par succession.
C'est là toute la différence cruciale. Si vous détenez un droit de Sap Ing Sith et que vous décédez, vos héritiers héritent de la durée restante. Si vous devez vendre, vous pouvez transférer le droit à un acheteur. Un usufruit s'éteint avec vous. Un Sap Ing Sith vous survit.
C'est encore relativement nouveau, et le personnel des bureaux fonciers de certaines provinces est moins familiarisé avec la procédure d'enregistrement. Mais la loi est claire, et nous avons enregistré des droits Sap Ing Sith pour des clients dans plusieurs provinces. Lisez notre analyse détaillée de droit de Sap Ing Sith et les Loi Sap Ing Sith BE 2562.
Comparaison de vos options : bail vs usufruit vs superficie vs Sap Ing Sith
| Caractéristique | Bail | Usufruit | Droit de superficie | Sap Ing Sith |
|---|---|---|---|---|
| Loi applicable | CCC art. 537-571 | CCC art. 1417-1428 | CCC art. 1410-1416 | Loi Sap Ing Sith 2562 |
| Durée maximale | 30 ans | À vie, ou durée déterminée allant jusqu’à 30 ans (art. 1418, art. 1403) | 30 ans ou à vie | 30 ans |
| Transférable ? | Avec le consentement du propriétaire (article 544) | Seul son exercice (article 1422) | Oui, sauf disposition contraire de l’acte constitutif (article 1411) | Oui |
| Transmissible par succession ? | En règle générale, non : un bail ordinaire prend fin au décès du locataire (arrêt de la Cour suprême n° 3254/2545), sauf s’il comporte des obligations réciproques particulières | Non (s'éteint avec le titulaire) | Oui, sauf disposition contraire de l’acte constitutif (article 1411) | Oui (durée restante) |
| Couvre les bâtiments ? | Terres, bâtiments ou les deux | Terrains et bâtiments | Propriété du bâtiment | Terrains et bâtiments |
| Droits à revenu ? | Sous-location possible | Oui (loyer, récoltes, etc.) | Revenus du bâtiment | Oui |
| Inscription requise ? | Plus de 3 ans : oui | Oui | Oui | Oui |
| Lie les futurs propriétaires ? | Si enregistré | Si enregistré | Si enregistré | Si enregistré |
Le choix de la structure la plus adaptée à votre situation dépend de votre âge, de votre budget, de vos objectifs et de la durée de votre séjour. Un retraité de 65 ans privilégiera peut-être un usufruit viager. Un investisseur de 35 ans pourrait opter pour un Sap Ing Sith en raison de sa cessibilité. Nous accompagnons nos clients dans le choix de la structure la plus appropriée chaque semaine. Contactez-nous avant de s'engager.
Le piège du prête-nom : pourquoi les structures de type “ société thaïlandaise ” échouent
Voici le stratagème : un étranger crée une société à responsabilité limitée thaïlandaise. Des prête-noms thaïlandais détiennent 51% des parts. L'étranger détient 49% mais contrôle la société par le biais d'accords parallèles, d'actions privilégiées ou d'accords de procuration. La société achète des terres. L'étranger “possède” effectivement les terres par l'intermédiaire de la société.
C'est illégal. Et en 2025 et 2026, les autorités thaïlandaises sévissent plus que jamais.
La loi
Le Loi sur les activités commerciales des étrangers B.E. 2542 (1999) interdit aux étrangers d’exploiter des activités réservées par l’intermédiaire de prête-noms. La détention de terrains pour le compte d’un étranger relève du Code foncier lui-même : un Thaïlandais qui acquiert un terrain en tant qu’agent d’un étranger commet une infraction en vertu de l’article 113, et la vente du terrain peut être ordonnée en vertu de l’article 94. Lorsque la société prête-nom exerce également une activité réservée aux Thaïlandais, la loi sur les entreprises étrangères ajoute sa propre infraction (article 36).
Les chiffres de l'application de la loi
En 2025, les autorités thaïlandaises auraient identifié plus de 46 000 sociétés prête-noms soupçonnées de détenir des terrains pour des étrangers. 852 poursuites ont été engagées. Les dommages estimés ont atteint 15,1 milliards de bahts thaïlandais. Le gouvernement a déployé des outils de détection basés sur l’IA pour repérer les schémas de prête-noms dans les structures d’actionnariat.
Un projet de loi sur les transactions de prête-noms classifierait la propriété foncière par prête-nom comme une infraction sous-jacente aux lois anti-blanchiment d'argent. Cela permettrait la saisie d'avoirs sans condamnation pénale. En date d'avril 2026, la loi n'a pas encore été adoptée. Mais la direction est claire.
Les pénalités
| Violation | Peine | Source |
|---|---|---|
| Étranger exerçant une activité réservée par l’intermédiaire de prête-noms | Jusqu’à 3 ans de prison ou une amende de 100 000 à 1 000 000 THB, ou les deux | Loi sur les entreprises étrangères, art. 36 |
| Un étranger acquérant un terrain en violation de l’article 86, ou un Thaïlandais en acquérant ce terrain en tant qu’agent de l’étranger | Jusqu’à 2 ans de prison ou une amende allant jusqu’à 20 000 THB, ou les deux | Code foncier, articles 111, 113 |
| Défaut de cession de terres illégales | Vente forcée par le gouvernement | Code foncier, art. 94 |
| Actionnaire thaïlandais prête-nom dans une activité réservée | Jusqu’à 3 ans de prison ou une amende de 100 000 à 1 000 000 THB, ou les deux | Loi sur les entreprises étrangères, art. 36 |
Scénario réel : Nous avons vu des clients qui avaient acheté des terres par l'intermédiaire d'une société prête-nom il y a 15 ans, sans aucun problème. Puis la répression frappe. Le Département foncier signale la société. Les enquêteurs examinent la structure de l'actionnariat. Les “ actionnaires ” thaïlandais ne peuvent pas expliquer d'où ils tiennent l'argent pour investir. La société est dissoute. Le terrain fait l'objet d'une vente forcée. L'étranger perd tout. Ne présumez pas que le temps rend une structure de prête-nom sûre. Ce n'est pas le cas.
Pour une analyse plus approfondie des récentes mesures d'application de la loi, consultez notre article sur Répression des prête-noms désignés en Thaïlande.
Acquisition d'un bien immobilier par le biais d'un conjoint thaïlandais
De nombreux étrangers mariés à des ressortissants thaïlandais supposent qu'ils peuvent acheter des terres par l'intermédiaire de leur conjoint. C'est en partie vrai, mais les règles sont plus strictes que la plupart des gens ne le réalisent.
Un conjoint thaïlandais peut acheter un terrain à son propre nom. Le Code foncier n'interdit pas aux citoyens thaïlandais de posséder des terres simplement parce qu'ils sont mariés à un étranger. Mais le Bureau foncier exigera que les deux conjoints signent une déclaration confirmant que les fonds d'achat sont les biens propres du conjoint thaïlandais (Sin Suan Tua), et non biens matrimoniaux (Sin Somros).
Selon l’article 1474 du Code civil et commercial, les biens acquis pendant le mariage sont des biens communs, sauf s’il s’agit de biens propres de l’un des époux au sens de l’article 1471, comme une donation ou une succession. Si vous utilisez des fonds communs pour acheter un terrain, le conjoint étranger a un droit sur ce bien. Le bureau foncier veut s’assurer que cela ne crée pas une voie détournée vers la propriété foncière par un étranger.
En pratique, le conjoint thaïlandais signe un document attestant que l'argent lui appartient exclusivement. Le conjoint étranger signe un document renonçant à tout droit sur le terrain. Ces déclarations sont courantes, mais elles ont des conséquences bien réelles. En cas de divorce, le conjoint étranger ne peut prétendre à aucun droit sur le terrain acquis de cette manière, même si son achat a été financé par les fonds du mariage.
Nous conseillons à chaque client issu d'un mariage mixte de conclure un prénuptial accord qui traite de la propriété des biens. Il protège les deux conjoints et évite les mauvaises surprises pendant procédure de divorce.
Vérification préalable Avant d'acheter ou de louer un terrain
Chaque transaction foncière en Thaïlande nécessite une vérification diligente appropriée. Nous avons évité à des clients de faire des achats désastreux plus de fois que nous ne pouvons compter. Voici ce que couvre une vérification approfondie :
Étape 1 : Vérifier le titre de propriété
Rendez-vous au bureau foncier local. Demandez une recherche de titre sur le numéro de Chanote ou NS3G du terrain. Confirmez que le propriétaire inscrit correspond au vendeur. Vérifiez s'il y a des hypothèques, privilèges, servitudes, usufruits, baux ou ordonnances judiciaires inscrits sur le titre de propriété. Tous ces éléments figurent dans les registres du bureau foncier.
Étape 2 : Confirmer les limites
Pour les terrains Chanote, les bornes GPS doivent correspondre aux limites physiques de la parcelle. Parcourez le terrain. Vérifiez les bornes d'angle. Comparez les mesures indiquées sur le titre de propriété avec ce que vous constatez sur le motif. Pour les terrains NS3 ou NS3G, il est conseillé de faire appel à un géomètre agréé pour vérifier les limites avant de signer quoi que ce soit.
Étape 3 : Vérifier le zonage et l’utilisation des sols
La Thaïlande possède une réglementation d'urbanisme. Certains terrains se situent dans des zones forestières protégées, des zones tampons de parcs nationaux ou des zones exclusivement agricoles. La construction d'une maison sur un terrain agricole nécessite une modification du zonage, qui peut être accordée ou non. Renseignez-vous auprès de la municipalité locale ou de l'organisation administrative du tambon .
Étape 4 : Questions environnementales et d'accès
Le terrain bénéficie-t-il d'un accès routier ? Des parcelles enclavées existent en Thaïlande, et y accéder peut nécessiter une servitude (un droit de passage) sur le terrain d'un voisin. Vérifiez les zones inondables, le risque d'érosion côtière et les arrêtés de protection de l'environnement.
Étape 5 : Engager un avocat
Ne vous fiez pas à l'agent du vendeur, à l'avocat du promoteur ou à Google. Engagez votre propre avocat thaïlandais indépendant spécialisé dans l'immobilier. Ils travaillent pour vous, pas pour l'autre partie. Un bon ensemble de vérification préalable coûte une fraction de ce que vous perdrez si quelque chose tourne mal.
Frais et taxes de transfert de propriété
Le transfert d'un terrain auprès du bureau foncier entraîne divers frais et taxes. Leur répartition entre l'acheteur et le vendeur est négociable, mais l'usage, dans la plupart des régions de Thaïlande, est de partager à parts égales les frais de transfert.
| Frais/Taxes | Taux | Base |
|---|---|---|
| Frais de transfert | 2% de la valeur estimée | valeur d’estimation du Land Office. Un taux réduit de 0.01% s’applique jusqu’au 30 juin 2027 aux biens résidentiels éligibles jusqu’à 7 millions de bahts, mais uniquement lorsque l’acheteur est une personne physique de nationalité thaïlandaise ; les acheteurs étrangers doivent donc prévoir les 2% complets. |
| Droit de timbre | 0,5% du prix d'évaluation ou du prix de vente (le plus élevé des deux) | Uniquement si aucun SBT ne s'applique |
| Taxe spécifique sur les entreprises (SBT) | 3,3% du prix d'évaluation ou du prix de vente (le plus élevé des deux) | Si vendu dans les 5 ans suivant l'acquisition |
| Retenue à la source | Taux progressif (1-35%) | D'après la valeur estimée et la durée de détention |
| Frais d'enregistrement du bail | 1% du loyer total sur la durée du bail | Pour les baux enregistrés de plus de 3 ans |
Le bureau foncier utilise sa propre valeur d’évaluation, qui est généralement inférieure à la valeur marchande. Les frais de transfert et la retenue à la source due par un vendeur personne physique sont calculés sur la valeur d’évaluation ; la taxe spécifique sur les entreprises et le droit de timbre sont calculés sur la valeur d’évaluation ou sur le prix de vente déclaré, selon le montant le plus élevé. Il est risqué d’essayer de déclarer un prix de vente inférieur afin de réduire les taxes. Le bureau foncier peut refuser un prix déclaré inférieur à son évaluation. Pour une analyse complète, consultez notre guide des taxes foncières.
Dernière révision : 26 septembre 2026. Lus en thaïlandais : articles 86, 87, 94, 96 bis, 97, 111, 112 et 113 du Code foncier ; articles 540, 544, 1411, 1412, 1416, 1418 et 1422 du Code civil et commercial ; article 36 de la loi sur les entreprises étrangères ; clause 1 de l’arrêté n° 2/2569 du Département du développement des entreprises, telle que consignée dans notre dossier de référence ; et arrêts de la Cour suprême n° 4655/2566 et 3254/2545, chacun lu jusqu’à son dispositif. Non vérifié : les statistiques relatives à l’application de la loi, qui sont des chiffres de presse.
Foire aux questions
Un étranger peut-il posséder des terres en Thaïlande ?
Normalement, non. L’article 86 du Code foncier le permet uniquement lorsqu’un traité accorde ce droit, et aucun traité n’est en vigueur. La seule exception concerne l’article 96 bis, qui exige un investissement de 40 millions de THB et l’approbation ministérielle. Cela vous permet d’acquérir jusqu’à 1 rai de terres résidentielles.
Qu'est-ce qu'un titre de propriété Chanote en Thaïlande ?
Un Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le titre foncier le plus élevé de Thaïlande. Il atteste d'une pleine propriété privée, avec des limites foncières relevées par GPS. Vous pouvez vendre, louer, hypothéquer ou subdiviser un terrain en Chanote sans restriction.
Que se passe-t-il si un étranger utilise un prête-nom thaïlandais pour acheter un terrain ?
La détention de terrains par prête-nom est illégale. Un Thaïlandais qui acquiert un terrain en tant qu’agent d’un étranger, ainsi que l’étranger qui l’acquiert, encourent jusqu’à deux ans de prison ou une amende allant jusqu’à 20 000 THB en vertu du Code foncier (articles 111 et 113), et la vente du terrain peut être ordonnée (article 94). Si la société exerce également une activité réservée aux Thaïlandais, la loi sur les entreprises étrangères ajoute jusqu’à trois ans de prison ou une amende de 100 000 à 1 000 000 THB.
Combien de temps un étranger peut-il louer un terrain en Thaïlande ?
La durée maximale du bail est de 30 ans en vertu de l’article 540 du CCC, et un bail de plus de trois ans doit être enregistré auprès du bureau foncier en vertu de l’article 538. Les clauses de renouvellement sont contractuelles et non garanties. Dans l’arrêt n° 4655/2566 (2023), la Cour suprême a jugé nul un renouvellement convenu à l’avance.
Quelle est la différence entre un usufruit et un bail en Thaïlande ?
Un usufruit (articles 1417-1428 du CCC) confère le droit d’utiliser un terrain et de percevoir des revenus pendant toute la vie ou pour une durée déterminée. Un bail (article 540 du CCC) ne peut excéder 30 ans par période. Un usufruit peut durer toute la vie de la personne qui le possède. Un bail ne peut pas durer aussi longtemps.
Un étranger peut-il posséder un appartement en Thaïlande ?
Oui. L'article 19 de la loi sur la copropriété énumère les étrangers qui peuvent posséder un lot en pleine propriété, et l'article 19 bis plafonne ensuite la propriété étrangère dans un même immeuble à 49% de la superficie combinée de tous les lots, mesurée lors de l'enregistrement de la copropriété.
Qu’est-ce que l’article 96 bis du Code foncier thaïlandais ?
L'article 96 bis autorise un étranger à posséder jusqu'à 1 rai (1 600 m²) de terrain résidentiel. Il doit investir au moins 40 millions de THB en obligations thaïlandaises ou en actifs éligibles. L'acquisition doit être approuvée par le ministre de l'Intérieur.
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Points clés à retenir
- Les étrangers ne peuvent posséder de terres en Thaïlande. L’article 86 du Code foncier ne permet cela que lorsqu’un traité accorde ce droit, et aucun traité n’est en vigueur. L’unique exception (article 96 bis) exige un investissement de 40 millions de THB.
- Un titre de propriété Chanote est le seul document attestant la pleine propriété d'un terrain. Exigez toujours un titre Chanote.
- Les étrangers peuvent posséder des condominiums en pleine propriété en vertu de la loi sur les condominiums, dans la limite du quota étranger de 49% par immeuble.
- Les baux enregistrés ne peuvent durer plus de 30 ans. L’arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 (2023) a jugé nul un renouvellement 30+30+30 convenu à l’avance.
- L'usufruit peut durer toute la vie. Les droits Sap Ing Sith durent jusqu'à 30 ans, mais sont transmissibles et héréditaires.
- Les structures de prête-nom sont illégales. Les sanctions comprennent l'emprisonnement, les amendes et la vente forcée des terrains par l'État. L'application de la loi s'intensifie.
- Procédez toujours à une vérification préalable. Engagez un avocat indépendant. Vérifiez le titre de propriété au bureau foncier avant de signer quoi que ce soit.
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