Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Ce qui a changé : Les frais de mutation et d'enregistrement hypothécaire sont réduits à 0.01% sur les biens immobiliers résidentiels éligibles d'une valeur maximale de 7 millions de bahts. Les taux standard sont de 2% pour les transferts et de 1% pour l'enregistrement des hypothèques.
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Un droit réel enregistré, annoté sur le titre de propriété lui-même : il survit à la vente du terrain et est transmis à vos héritiers. Adapté d'un accord que nos avocats ont réellement enregistré, avec le cadre de renouvellement honnête issu de l'arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566, indications pratiques et liste de contrôle avant signature. Word + PDF, mis à jour en août 2026. สัญญาให้สิทธิเหนือพื้นดิน ฉบับสองภาษา
En vigueur : 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, en vertu de deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.
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Qui cela concerne : Uniquement les particuliers de nationalité thaïlandaise. Les deux annonces exigent que l'acheteur soit de nationalité thaïlandaise, de sorte qu'un acheteur étranger s'inscrivant sous le quota d'étrangers paie le taux standard de 2% frais de transfert.
Que faire maintenant : Si vous êtes un acquéreur étranger, prévoyez la totalité du montant de 2%. Cette réduction reste importante pour vous en cas de revente, car un acquéreur thaïlandais qui vous rachèterait le bien avant le 30 juin 2027 pourrait en bénéficier.
Dernière vérification : 1er août 2026 au regard des deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.
Vous avez trouvé un magnifique terrain à Chiang Mai. Le prix est correct, la vue est parfaite et l'agent immobilier vous dit que vous pouvez l'acheter par le biais d'une société thaïlandaise. Arrêtez-vous là. Cette “ structure d'entreprise ” pourrait vous envoyer en prison.
Table des matières
La loi foncière thaïlandaise repose sur une règle fondamentale : les étrangers ne peuvent pas posséder de terres. La Code foncier La loi de 1954 le clarifie. L'article 86 ferme la porte. L'article 96 bis l'entrouvre, mais seulement pour ceux qui sont disposés à investir 40 millions de THB.
Nous pratiquons le droit immobilier thaïlandais depuis 2006. Pendant cette période, nous avons vu des centaines d'étrangers commettre cette erreur. Certains ont perdu de l'argent. Certains ont perdu leur terrain. Quelques-uns ont fait l'objet de poursuites pénales. Le nouveau Système d'analyse décisionnelle des affaires (IBAS) est désormais activement utilisé par le Département du développement des entreprises (DBD) pour faire des renvois actionnaire revenus par rapport à leurs montants d'investissement. Un actionnaire thaïlandais ayant un revenu déclaré faible et possédant un bien immobilier de plusieurs millions de bahts déclenchera désormais une enquête automatique. Ce guide couvre tous les aspects juridiques, y compris l'importante restriction sur la propriété foncière, afin que vous ne vous retrouviez pas sur cette liste.
Le Code foncier : la fondation de la propriété foncière en Thaïlande
Le Loi sur le Code foncier BE 2497 (1954) régit toute la propriété foncière en Thaïlande. Considérez-le comme la constitution de la Thaïlande en matière de biens immobiliers. Chaque achat, transfert, bail et titre de propriété découle de cette loi.
Pour les ressortissants thaïlandais, le Code foncier confère la pleine propriété. Un citoyen thaïlandais peut acheter, vendre, hypothèque, Ils peuvent subdiviser et hériter de terres sans restriction. Ces mêmes règles ne s'appliquent pas aux étrangers.
Ce que dit le Code foncier sur la propriété étrangère : Comprendre les restrictions en matière de propriété foncière en Thaïlande
L'article 86 du Code foncier est clair : seuls les étrangers peuvent acquérir des terres. “ en vertu des dispositions d'un traité conférant le droit de posséder des biens immeubles. ” Aucun traité de ce type n'existe aujourd'hui. Pas avec les États-Unis. Pas avec le Royaume-Uni. Pas avec aucun pays.
The code defines “foreigner” broadly. Under section 97 a company is treated as a foreigner if foreigners hold more than 49% of its registered capital, or if foreigners make up more than half of its shareholders by number. So a company needs both a Thai majority of the capital and a Thai majority of the shareholders before it can hold land.
L'article 87 fixe des limites de quantité même pour les étrangers qui remplissent les conditions requises en vertu d'un traité. Le terrain résidentiel atteint un maximum de 1 raï. Le terrain commercial est limité à 1 rai. Le terrain industriel autorise jusqu'à 10 rai. Le terrain agricole permet jusqu'à 10 rai.
Que se passe-t-il lorsqu'un étranger acquiert illégalement un terrain ?
L'article 94 énonce les conséquences. Le directeur général de la Département des terres orders the foreigner to sell the land. The deadline falls between 180 days and one year. If the foreigner doesn’t sell, the government sells it for them. The Ombudsman has recommended amending section 94 so that such land is forfeited to the state instead of sold, and the Cabinet noted that recommendation on 24 June 2025. No amendment has been enacted.
Sections 111 and 113 add criminal penalties, for the foreigner who acquires land in breach of section 86 and for anyone who acquires land as a foreigner’s agent: up to two years in prison and amendes jusqu'à 20 000 THB. Cette amende semble faible, mais le vrai coup dur, c'est de perdre la terre elle-même.
The Department of Business Development’s Order No. 1/2569, in force from 1 April 2026, required company directors to sign a statement that the Thai shareholders had invested their own money. It was repealed by Order No. 2/2569, signed on 15 July 2026 and in force from 1 August 2026, which now sets the nominee checks at company registration. Our note on the nominee crackdown explains the current order.
Types de terrains Titres de propriété en Thaïlande
Tous les documents fonciers n'ont pas le même poids. La Thaïlande possède une hiérarchie de titres de propriété, et comprendre cette hiérarchie est essentiel avant de signer quoi que ce soit. Nous avons vu des acheteurs investir des sommes importantes dans des terres garanties par des documents qui ne prouvent en rien la propriété.
| Titre de propriété | Nom thaïlandais | Niveau de propriété | Méthode d'enquête | Peut être vendu ? |
|---|---|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) | โฉนด (น.ส.4 จ.) | Propriété entièrement privée | Coordonnées GPS | Oui, immédiatement |
| Nor Sor 3 Gor | น.ส.3 ก. | Possession confirmée | relevé aérien | Oui, immédiatement |
| Nor Sor 3 | น.ส.3 | Possession confirmée | Non interrogé | Oui, avec un préavis de 30 jours. |
| Sor Kor 1 | ส.ค.1 | notification de réclamation uniquement | Aucun | Non (transfert uniquement) |
| Por Bor Tor 5 (not Terre de Ratchaphatsadu, which is State land) | ภ.บ.ท.5 | reçu de paiement d'impôt | Aucun | Non (ce n'est pas un titre) |
Chanote : La référence absolue
A Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le seul document qui prouve la pleine propriété foncière privée. Il porte l'emblème du Garuda rouge. Le département des terres arpente la parcelle à l'aide de coordonnées de grille GPS et plante des repères en béton à chaque coin de limite.
Avec un Chanote, le propriétaire peut vendre, louer, hypothéquer, accorder un usufruit, accorder des droits de superficie ou subdiviser le terrain. Toutes les transactions sont enregistrées auprès du Bureau foncier. Si vous achetez un bien immobilier en Thaïlande (ou si vous y organisez des droits), insistez pour obtenir un terrain Chanote.
Nor Sor 3 Gor : Proche de Chanote
Le terrain de Nor Sor 3 Gor a fait l'objet d'un levé topographique aérien avec des bornes fixes. Son fonctionnement est quasiment identique à celui d'une chanote. Les ventes, les baux, les hypothèques et les usufruits sont tous enregistrés au cadastre.
La principale différence : un Nor Sor 3 Gor peut être transformé en Chanote par le biais d'une demande officielle de arpentage. Si vous possédez un terrain sous NS3G, nous vous recommandons d'entamer cette procédure de mise à niveau. Cela augmente la valeur du terrain et élimine toute ambiguïté sur les limites.
Nor Sor 3 : À manipuler avec précaution
Le terrain de Nor Sor 3 n'a jamais fait l'objet d'un bornage précis. Ses limites sont approximatives, ce qui engendre des risques. Les litiges avec les voisins concernant les limites de propriété sont fréquents. NS3 atterrir.
La vente de terrains classés NS3 est soumise à un préavis public de 30 jours. Ce délai s'explique par l'absence de limites précises, ce qui peut engendrer des revendications concurrentes de la part de tiers. Il est toujours possible de louer ou d'hypothéquer un terrain classé NS3, mais l'absence de bornage rend les transactions plus lentes et plus risquées.
Conseil pratique : N’achetez ni ne louez jamais de terrain avec pour seul document un Sor Kor 1 ou un Por Bor Tor 5. Ces documents ne constituent pas des titres de propriété. Un Sor Kor 1 est une notification de revendication datant de 1954. Por Bor Tor 5 Il s'agit d'un reçu de paiement d'impôt. Aucun des deux ne prouve que vous êtes propriétaire du terrain.
Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Thaïlande ?
La réponse courte : presque jamais. L'article 86 du Code foncier l'interdit. La loi prévoit toutefois une seule exception restreinte, et il est important de la comprendre. Si vous souhaitez comparer les options côte à côte avant de passer aux détails ci-dessous, commencez par notre aperçu de si un étranger peut acheter des terres en Thaïlande.
Article 96 bis : L'exception des 40 millions de bahts
L’article 96 bis du Code foncier autorise un étranger à posséder jusqu’à 1 rai (1 600 mètres carrés) de terrain résidentiel. Les conditions sont strictes :
First, you must invest at least 40 million THB (roughly USD 1.1 million) in Thai government bonds, approved mutual funds, or other assets “beneficial to Thailand’s economy.” The investment must be maintained for at least three years (section 96 bis, paragraph two (2)). If you breach the conditions, section 96 ter requires you to sell the land within the period the Director-General sets, between 180 days and one year, failing which the Director-General may sell it.
Deuxièmement, le ministre de l'Intérieur doit approuver votre achat. Il ne s'agit pas d'une simple formalité. Le ministère examine la demande, les documents relatifs à l'investissement et l'utilisation prévue du terrain.
Troisièmement, le terrain ne peut être utilisé qu'à des fins résidentielles. Aucun développement commercial, aucune agriculture, aucun lotissement en vue de la revente.
En plus de 20 ans de pratique, on peut compter sur les doigts d'une main le nombre de clients qui ont emprunté cette voie. Je connais d'ailleurs un cas, mais il ne s'agissait pas de notre client. Le seuil de 40 millions de THB le rend inaccessible à la plupart des gens. Et pour ceux qui en ont les moyens, les lourdeurs administratives et les restrictions persistantes le rendent peu attractif comparé à d'autres options comme l'achat d'un appartement en copropriété.
L'accession à la propriété en copropriété : une véritable option pour les étrangers
Article 19 de la Loi sur les condominiums BE 2522 (1979) C'est là que la plupart des étrangers s'installent. Vous pouvez devenir propriétaire d'un appartement en pleine propriété, à votre nom. Pas besoin de conjoint thaïlandais, de société thaïlandaise ni de seuil d'investissement.
La seule limite : la propriété étrangère dans un même immeuble en copropriété ne peut dépasser 49% de la surface totale de toutes les unités de cet immeuble. Une fois ce quota atteint, les acheteurs étrangers supplémentaires doivent louer plutôt que d'acheter. Vérifiez le quota étranger de l'immeuble avant de faire une offre. Votre avocat peut en faire la demande auprès du Bureau foncier ou copropriété personne morale.
Le paiement doit provenir de l'étranger. L'acheteur transfère des fonds depuis l'étranger vers un compte bancaire thaïlandais. La banque délivre un formulaire de transaction de change (FETF), attestant de l'origine étrangère des fonds. Sans ce formulaire, le bureau du cadastre n'enregistrera pas le transfert.
Alternatives légales à la propriété foncière
Vous ne pouvez pas posséder la terre. Soit. Cela ne signifie pas que vous n'avez aucun droit sur elle. La loi thaïlandaise offre plusieurs mécanismes qui confèrent aux étrangers des intérêts légitimes et exécutoires sur les terres. Chacun comporte des conditions, des protections et des compromis différents.
Bail enregistré (jusqu'à 30 ans)
Le Code civil et commercial La durée des baux est plafonnée à 30 ans (article 540). Tout bail d'une durée supérieure à trois ans doit être enregistré au cadastre (article 538). Les baux non enregistrés sont exécutoires, mais leur durée est limitée à trois ans.
L'enregistrement est important car il engage les futurs propriétaires. Si le propriétaire vend le terrain pendant la durée de votre bail, le nouvel acquéreur est tenu de respecter le bail enregistré. Un bail non enregistré ne vous offre aucune protection de ce type.
Supreme Court Decision 4655/2566 (2023): a landowner granted a 30-year lease and, on the same day, promised two further 30-year terms, with the rent for all 90 years paid up front. The Court held that the parties meant to evade section 540, so the renewal part was void, and it refused to let it survive even as a personal promise between the parties, because that would defeat section 540. The tenant was evicted at the end of the first 30 years. Pre-arranged “30+30+30” structures of this kind had been widely marketed to foreigners. Section 540 allows a renewal only once the current term has ended, for up to 30 years from the renewal. If you hold a 30+30+30 lease, treat the current 30-year term as all you have.
Des propositions visant à instaurer une durée maximale de bail de 99 ans ont été soumises au Parlement en 2025. En avril 2026, elles n'ont toujours pas été adoptées. Ne comptez pas sur de futures modifications législatives pour prendre vos décisions d'investissement.
Usufruit : droits d'usage des terres viagers
Un usufruit (articles 1417 à 1428 du Code civil thaïlandais) confère le droit de posséder, d'utiliser et de percevoir les revenus de la terre d'autrui. Avocats occidentaux : considérez-le comme similaire à un usufruit viager (*life estate*) dans les juridictions de common law.
Le principal avantage par rapport à un bail ? Un usufruit peut durer toute la vie de son titulaire. Il n'y a pas de plafond de 30 ans. Si vous enregistrez un usufruit à vie, vous conservez le droit d'habiter et d'utiliser le terrain jusqu'à votre mort, quel que soit le sort de la propriété du terrain.
You can also set a usufruct for a fixed term (say, 30 years). Either way, it must be registered at the Land Office to bind future owners. A usufruct is personal: you can’t sell the right itself or pass it to your heirs (section 1418), though unless the grant forbids it you may transfer its exercise to someone else (section 1422). When the usufruitier Si le propriétaire décède, le droit s'éteint et le terrain retourne libre de toute charge à son propriétaire.
Pour plus de détails sur les coûts et l'inscription, consultez notre guide sur les accords d'usufruit.
Apparences superficielles : Posséder le bâtiment, pas le terrain
Les droits de superficie (articles 1410 à 1416 du Code civil) permettent à un étranger de posséder des structures construites sur le terrain d'une autre personne. Vous possédez la maison. Quelqu'un d'autre possède le terrain sous celle-ci.
La durée maximale est de 30 ans, ou pour la durée de vie du propriétaire foncier ou du superficiaire (section 1412). Registration at the Land Office is required. When the superficies ends, you may remove your building and restore the land; if the landowner gives notice that they will buy the building at market value, you cannot refuse without reasonable ground (section 1416).
On associe généralement le droit de superficie à un bail, mais attention, un seul de ces droits peut être enregistré. L'étranger loue le terrain pour 30 ans et détient un droit de superficie sur le bâtiment. Cette combinaison offre une double protection : le droit d'occuper le terrain et la propriété distincte de la construction qui s'y trouve. Droit de superficie demeure l'outil supérieur pour les propriétaires de villas car, contrairement à un bail ou un usufruit classique, il est héréditaire par la loi et dissocie la propriété du bâtiment du titre foncier.
Sap Ing Sith : une option plus récente
Loi Sap Ing Sith BE 2562 (2019) Il a créé un nouveau type de droit immobilier. Il confère à son titulaire le droit de posséder, d'utiliser et de jouir d'un terrain ou d'un bâtiment pendant une durée maximale de 30 ans. Contrairement à l'usufruit, le droit Sap Ing Sith est transmissible par héritage.
C'est là toute la différence cruciale. Si vous détenez un droit de Sap Ing Sith et que vous décédez, vos héritiers héritent de la durée restante. Si vous devez vendre, vous pouvez transférer le droit à un acheteur. Un usufruit s'éteint avec vous. Un Sap Ing Sith vous survit.
C'est encore relativement nouveau, et le personnel des bureaux fonciers de certaines provinces est moins familiarisé avec la procédure d'enregistrement. Mais la loi est claire, et nous avons enregistré des droits Sap Ing Sith pour des clients dans plusieurs provinces. Lisez notre analyse détaillée de Sap Ing Sith à droite et le Loi Sap Ing Sith BE 2562.
Comparaison de vos options : bail vs usufruit vs superficiel vs Sap Ing Sith
| Caractéristique | Location | Usufruit | Droit de superficie | Sap Ing Sith |
|---|---|---|---|---|
| Loi applicable | CCC art. 537-571 | CCC art. 1417-1428 | CCC art. 1410-1416 | Loi Sap Ing Sith 2562 |
| Durée maximale | 30 ans | À vie ou à durée déterminée | 30 ans ou à vie | 30 ans |
| Transférable? | With landlord consent (s.544) | Only its exercise (s.1422) | Yes, unless the grant says otherwise (s.1411) | Oui |
| Héréditaire ? | As a rule no: an ordinary lease ends on the tenant’s death (Supreme Court 3254/2545), unless it carries special reciprocal obligations | Non (matrice avec support) | Yes, unless the grant says otherwise (s.1411) | Oui (durée restante) |
| Couvre les bâtiments ? | Land, buildings or both | Terrains et bâtiments | propriété immobilière | Terrains et bâtiments |
| Droits à revenu ? | Sous-location possible | Oui (loyer, récoltes, etc.) | Générer des revenus | Oui |
| Inscription requise ? | Plus de 3 ans : oui | Oui | Oui | Oui |
| Lie les futurs propriétaires ? | Si enregistré | Si enregistré | Si enregistré | Si enregistré |
Le choix de la structure la plus adaptée à votre situation dépend de votre âge, de votre budget, de vos objectifs et de la durée de votre séjour. Un retraité de 65 ans privilégiera peut-être une rente viagère. Un investisseur de 35 ans pourrait opter pour un Sap Ing Sith en raison de sa cessibilité. Nous accompagnons nos clients dans le choix de la structure la plus appropriée chaque semaine. Contactez-nous avant de s'engager.
Le piège du prête-nom : pourquoi les structures de type “ société thaïlandaise ” échouent
Voici le stratagème : un étranger crée une société à responsabilité limitée thaïlandaise. Des prête-noms thaïlandais détiennent 51% des parts. L'étranger détient 49% mais contrôle la société par le biais d'accords parallèles, d'actions privilégiées ou d'accords de procuration. La société achète des terres. L'étranger “possède” effectivement les terres par l'intermédiaire de la société.
C'est illégal. Et en 2025 et 2026, les autorités thaïlandaises sévissent plus que jamais.
La loi
Le Loi sur les activités commerciales des étrangers B.E. 2542 (1999) prohibits foreigners from operating restricted businesses through nominees. Holding land for a foreigner is caught by the Land Code itself: a Thai who acquires land as a foreigner’s agent commits an offence under section 113, and the land can be ordered sold under section 94. Where the nominee company also runs a business reserved to Thais, the Foreign Business Act adds its own offence (section 36).
Les chiffres de l'application de la loi
By 2025, Thai authorities were reported to have identified over 46,000 nominee companies suspected of holding land for foreigners. 852 prosecutions were launched. The estimated damages reached 15.1 billion THB. The government deployed AI-powered screening tools to detect nominee patterns in shareholder structures.
Un projet de loi sur les transactions de prête-noms classifierait la propriété foncière par prête-nom comme une infraction sous-jacente aux lois anti-blanchiment d'argent. Cela permettrait la saisie d'avoirs sans condamnation pénale. En date d'avril 2026, la loi n'a pas encore été adoptée. Mais la direction est claire.
Les pénalités
| Violation | Peine | Source |
|---|---|---|
| Foreigner operating a reserved business through nominees | Up to 3 years prison or a 100,000 to 1,000,000 THB fine, or both | Foreign Business Act s.36 |
| Foreigner acquiring land in breach of s.86, or a Thai acquiring it as the foreigner’s agent | Up to 2 years prison or a fine up to 20,000 THB, or both | Land Code ss.111, 113 |
| Défaut de cession de terres illégales | Vente forcée par le gouvernement | Code foncier, art. 94 |
| Thai nominee shareholder in a reserved business | Up to 3 years prison or a 100,000 to 1,000,000 THB fine, or both | Foreign Business Act s.36 |
Scénario réel : Nous avons vu des clients qui avaient acheté des terres par l'intermédiaire d'une société prête-nom il y a 15 ans, sans aucun problème. Puis la répression frappe. Le Département foncier signale la société. Les enquêteurs examinent la structure de l'actionnariat. Les “ actionnaires ” thaïlandais ne peuvent pas expliquer d'où ils tiennent l'argent pour investir. La société est dissoute. Le terrain fait l'objet d'une vente forcée. L'étranger perd tout. Ne présumez pas que le temps rend une structure de prête-nom sûre. Ce n'est pas le cas.
Pour une analyse plus approfondie des récentes mesures d'application de la loi, consultez notre article sur Répression des prête-noms désignés en Thaïlande.
Acquisition d'un bien immobilier par le biais d'un conjoint thaïlandais
De nombreux étrangers mariés à des ressortissants thaïlandais supposent qu'ils peuvent acheter des terres par l'intermédiaire de leur conjoint. C'est en partie vrai, mais les règles sont plus strictes que la plupart des gens ne le réalisent.
Un conjoint thaïlandais peut acheter un terrain à son propre nom. Le Code foncier n'interdit pas aux citoyens thaïlandais de posséder des terres simplement parce qu'ils sont mariés à un étranger. Mais le Bureau foncier exigera que les deux conjoints signent une déclaration confirmant que les fonds d'achat sont les biens propres du conjoint thaïlandais (Sin Suan Tua), et non biens matrimoniaux (Sin Somros).
Under section 1474 of the Civil and Commercial Code, property acquired during the marriage is marital property unless it is one spouse’s personal property under section 1471, such as a gift or inheritance. If you use marital funds to buy land, the foreigner spouse has a claim to that property. The Land Office wants to make sure that doesn’t create a back-door path to foreign land ownership.
En pratique, le conjoint thaïlandais signe un document attestant que l'argent lui appartient exclusivement. Le conjoint étranger signe un document renonçant à tout droit sur le terrain. Ces déclarations sont courantes, mais elles ont des conséquences bien réelles. En cas de divorce, le conjoint étranger ne peut prétendre à aucun droit sur le terrain acquis de cette manière, même si son achat a été financé par les fonds du mariage.
Nous conseillons à chaque client issu d'un mariage mixte de se faire conseiller par un professionnel. prénuptial accord qui traite de la propriété des biens. Il protège les deux conjoints et évite les mauvaises surprises pendant procédure de divorce.
Vérifications nécessaires Avant d'acheter ou de louer un terrain
Chaque transaction foncière en Thaïlande nécessite une vérification diligente appropriée. Nous avons évité à des clients de faire des achats désastreux plus de fois que nous ne pouvons compter. Voici ce que couvre une vérification approfondie :
Étape 1 : Vérifier le titre de propriété
Rendez-vous au bureau foncier local. Demandez une recherche de titre sur le numéro de Chanote ou NS3G du terrain. Confirmez que le propriétaire inscrit correspond au vendeur. Vérifiez s'il y a des hypothèques, privilèges, Servitudes, usufruits, baux ou ordonnances judiciaires enregistrés au titre de propriété : tous ces éléments figurent dans les registres du Bureau du cadastre.
Étape 2 : Confirmer les limites
Pour les terrains Chanote, les bornes GPS doivent correspondre aux limites physiques de la parcelle. Parcourez le terrain. Vérifiez les bornes d'angle. Comparez les mesures indiquées sur le titre de propriété avec celles que vous voyez sur le terrain. sol. Pour les terrains NS3 ou NS3G, il est conseillé de faire appel à un géomètre agréé pour vérifier les limites avant de signer quoi que ce soit.
Étape 3 : Vérifier le zonage et l’utilisation des sols
La Thaïlande possède une réglementation d'urbanisme. Certains terrains se situent dans des zones forestières protégées, des zones tampons de parcs nationaux ou des zones exclusivement agricoles. La construction d'une maison sur un terrain agricole nécessite une modification du zonage, qui peut être accordée ou non. Renseignez-vous auprès de votre municipalité. tambon organisation administrative.
Étape 4 : Questions environnementales et d'accès
Le terrain bénéficie-t-il d'un accès routier ? Des parcelles enclavées existent en Thaïlande, et y accéder peut nécessiter une servitude (un droit de passage) sur le terrain d'un voisin. Vérifiez les zones inondables, le risque d'érosion côtière et les arrêtés de protection de l'environnement.
Étape 5 : Engager un avocat
Ne vous fiez pas à l'agent du vendeur, à l'avocat du promoteur ou à Google. Engagez votre propre avocat thaïlandais indépendant spécialisé dans l'immobilier. Ils travaillent pour vous, pas pour l'autre partie. Un bon ensemble de vérification préalable coûte une fraction de ce que vous perdrez si quelque chose tourne mal.
Frais et taxes de transfert de propriété
Le transfert de propriété foncière auprès du Bureau du cadastre entraîne divers frais et taxes. Leur répartition entre l'acheteur et le vendeur est négociable, mais la coutume en Thaïlande est généralement de les partager équitablement.
| Frais/Taxes | Taux | Base |
|---|---|---|
| Frais de transfert | 2% de valeur estimée | Land Office appraised value. A reduced rate of 0.01% applies until 30 June 2027 on qualifying residential property up to 7 million baht, but only where the buyer is an individual Thai national, so foreign buyers should budget the full 2%. |
| Droit de timbre | 0,5% du prix d'évaluation ou du prix de vente (le plus élevé des deux) | Uniquement si aucun SBT ne s'applique |
| Taxe spécifique sur les entreprises (SBT) | 3,3% du prix d'évaluation ou du prix de vente (le plus élevé des deux) | Si vendu dans les 5 ans suivant l'acquisition |
| Retenue à la source | Taux progressif (1-35%) | D'après la valeur estimée et la durée de détention |
| Frais d'enregistrement du bail | 1% du loyer total sur la durée du bail | Pour les baux enregistrés de plus de 3 ans |
The Land Office uses its own appraised value, which is typically lower than market value. The transfer fee and an individual seller’s withholding tax are calculated on the appraised value; specific business tax and stamp duty use the appraised value or the declared sale price, whichever is higher. Trying to declare a lower sale price to reduce taxes is risky. The Land Office can reject a declared price that falls below their appraisal. For a full breakdown, see our guide des taxes foncières.
Dernière mise à jour : 26 septembre 2026. Read in Thai: Land Code sections 86, 87, 94, 96 bis, 97, 111, 112 and 113; Civil and Commercial Code sections 540, 544, 1411, 1412, 1416, 1418 and 1422; Foreign Business Act section 36; Department of Business Development Order No. 2/2569 clause 1 as recorded in our reference file; and Supreme Court decisions 4655/2566 and 3254/2545, each read to its disposition. Not verified: the enforcement statistics, which are press figures.
Foire aux questions
Un étranger peut-il posséder des terres en Thaïlande ?
Normally no. Section 86 of the Land Code allows it only where a treaty grants that right, and none is in force. The only exception is Section 96 bis, which requires a 40 million THB investment and ministerial approval. That buys you up to 1 rai of residential land.
Qu'est-ce qu'un titre de propriété Chanote en Thaïlande ?
Un Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le titre foncier le plus élevé de Thaïlande. Il atteste d'une pleine propriété privée, avec des limites foncières relevées par GPS. Vous pouvez vendre, louer, hypothéquer ou subdiviser un terrain en Chanote sans restriction.
Que se passe-t-il si un étranger utilise un prête-nom thaïlandais pour acheter un terrain ?
Nominee land ownership is illegal. A Thai who acquires land as a foreigner’s agent, and the foreigner who acquires it, face up to two years in prison or a fine up to 20,000 THB under the Land Code (sections 111 and 113), and the land can be ordered sold (section 94). If the company also runs a business reserved to Thais, the Foreign Business Act adds up to three years or a fine of 100,000 to 1,000,000 THB.
Combien de temps un étranger peut-il louer un terrain en Thaïlande ?
The maximum lease term is 30 years under CCC Section 540, and a lease of more than three years must be registered at the Land Office under Section 538. Renewal clauses are contractual, not guaranteed. In Decision 4655/2566 (2023) the Supreme Court held a pre-arranged renewal void.
Quelle est la différence entre un usufruit et un bail en Thaïlande ?
A usufruct (CCC Sections 1417-1428) grants the right to use land and collect income for life or a fixed term. A lease (CCC Section 540) is capped at 30 years per term. A usufruct can last for your entire lifetime. A lease cannot.
Un étranger peut-il posséder un appartement en Thaïlande ?
Oui. L'article 19 de la loi sur la copropriété énumère les étrangers qui peuvent posséder un lot en pleine propriété, et l'article 19 bis plafonne ensuite la propriété étrangère dans un même immeuble à 49% de la superficie combinée de tous les lots, mesurée lors de l'enregistrement de la copropriété.
Qu’est-ce que l’article 96 bis du Code foncier thaïlandais ?
L'article 96 bis autorise un étranger à posséder jusqu'à 1 rai (1 600 m²) de terrain résidentiel. Il doit investir au moins 40 millions de THB en obligations thaïlandaises ou en actifs éligibles. L'acquisition doit être approuvée par le ministre de l'Intérieur.
Comment ThaiLawOnline peut vous aider
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Points clés à retenir
- Foreigners cannot own land in Thailand. Section 86 of the Land Code allows it only where a treaty grants that right, and none is in force. The only exception (Section 96 bis) requires 40 million THB in investment.
- Un titre de propriété Chanote est le seul document attestant la pleine propriété d'un terrain. Exigez toujours un titre Chanote.
- Les étrangers peuvent posséder des condominiums en pleine propriété en vertu de la loi sur les condominiums, dans la limite du quota étranger de 49% par immeuble.
- Registered leases max out at 30 years. Supreme Court Decision 4655/2566 (2023) held a pre-arranged 30+30+30 renewal void.
- L'usufruit peut durer toute la vie. Les droits Sap Ing Sith durent jusqu'à 30 ans, mais sont transmissibles et héréditaires.
- Les structures de prête-nom sont illégales. Les sanctions comprennent l'emprisonnement, les amendes et la vente forcée des terrains par l'État. L'application de la loi s'intensifie.
- Faites toujours preuve de diligence raisonnable. Engagez un avocat indépendant. Vérifiez le titre de propriété au bureau du cadastre avant de signer quoi que ce soit.
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