Restrictions de propriété foncière en Thaïlande : droit et droits

Dernière mise à jour : 17 avril 2026

Vous avez trouvé un magnifique terrain à Chiang Mai. Le prix est correct, la vue est imprenable, et l'agent immobilier vous assure que vous pouvez l'acheter par le biais d'une société thaïlandaise. Attention ! Ce type de montage financier pourrait vous valoir un séjour en prison.

Le droit foncier thaïlandais repose sur un principe fondamental : les étrangers ne peuvent posséder de terres. La loi foncière de 1954 le stipule clairement. L’article 86 interdit formellement toute propriété foncière. L’article 96 bis ouvre une brèche, mais uniquement pour ceux qui sont prêts à investir 40 millions de bahts thaïlandais.

Nous pratiquons le droit immobilier thaïlandais depuis 2006. Durant cette période, nous avons vu des centaines d'étrangers commettre des erreurs. Certains ont perdu de l'argent, d'autres leurs terres, et quelques-uns ont même fait l'objet de poursuites pénales. Système d'analyse décisionnelle des affaires (IBAS) est désormais activement utilisé par le Département du développement des entreprises (DBDIl est désormais nécessaire de vérifier les revenus des actionnaires en les comparant à leurs investissements. Un actionnaire thaïlandais déclarant un faible revenu et possédant un bien immobilier d'une valeur de plusieurs millions de bahts fera l'objet d'une enquête automatique. Ce guide aborde tous les aspects juridiques, notamment l'importante restriction relative à la propriété foncière, afin que vous ne soyez pas concerné.

Le Code foncier : fondement de la propriété foncière en Thaïlande

Le Loi sur le Code foncier BE 2497 (1954) Elle régit la propriété foncière en Thaïlande. On peut la considérer comme la constitution du droit immobilier thaïlandais. Chaque achat, transfert, bail et titre de propriété découle de cette loi.

Pour les ressortissants thaïlandais, le Code foncier confère la pleine propriété. Un citoyen thaïlandais peut acheter, vendre, hypothèque, Ils peuvent subdiviser et hériter de terres sans restriction. Ces mêmes règles ne s'appliquent pas aux étrangers.

Ce que dit le Code foncier sur la propriété étrangère : Comprendre les restrictions en matière de propriété foncière en Thaïlande

L'article 86 du Code foncier est clair : seuls les étrangers peuvent acquérir des terres. “ En vertu des dispositions d'un traité conférant le droit de propriété immobilière. ” Un tel traité n'existe aujourd'hui. Ni avec les États-Unis. Ni avec le Royaume-Uni. Ni avec aucun pays.

Le code définit le terme “ étranger ” au sens large. Il inclut les personnes physiques et morales (sociétés) étrangères dont les actionnaires détiennent 50% ou plus d'actions ou de capital. Une société comptant 51% d'actionnaires thaïlandais peut posséder des terrains. Une société comptant 49% d'actionnaires thaïlandais ne le peut pas.

L'article 87 fixe des limites de superficie, même pour les étrangers bénéficiant d'un traité. La superficie maximale autorisée pour les terrains résidentiels est de 1 rai. La superficie maximale autorisée pour les terrains commerciaux est également de 1 rai. Les terrains industriels peuvent atteindre 10 rai. Les terrains agricoles sont autorisés jusqu'à 10 rai.

Que se passe-t-il lorsqu'un étranger acquiert illégalement un terrain ?

L'article 94 énonce les conséquences. Le directeur général de la Département des terres L'État ordonne à l'étranger de vendre le terrain. Le délai est compris entre 180 jours et un an. Si l'étranger ne vend pas, l'État procède à la vente à sa place. Dans le cadre d'une nouvelle proposition législative de 2026, les terres détenues illégalement seraient confisquées au profit de l'État sans aucune compensation, entraînant une perte totale en capital.

Les articles 111 à 113 prévoient des sanctions pénales. Les contrevenants s'exposent à une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à deux ans et à une amende pouvant atteindre 20 000 THB. Cette amende peut paraître modique, mais le véritable préjudice réside dans la perte du terrain lui-même.

Il existe également un nouveau règlement DBD (arrêté n° 1/2026) qui est entré en vigueur le 1er avril 2026. Elle exige que les administrateurs de la société signent une déclaration sous serment certifiant que tous les actionnaires thaïlandais ont utilisé leurs propres fonds et n'agissent pas en tant que prête-noms.

Types de terrains Titres de propriété en Thaïlande

Tous les documents fonciers n'ont pas la même valeur. En Thaïlande, il existe une hiérarchie des titres de propriété, et il est essentiel de la comprendre avant de signer quoi que ce soit. Nous avons vu des acheteurs investir des sommes considérables dans des terrains en se basant sur des documents qui ne prouvent absolument pas la propriété.

Chanote : La référence absolue

Le Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le seul document attestant la pleine propriété privée d'un terrain. Il porte l'emblème du Garuda rouge. Le service du cadastre effectue un relevé topographique de la parcelle à l'aide des coordonnées GPS et installe des bornes en béton à chaque angle de la limite.

Avec un Chanote, le propriétaire peut vendre, louer, hypothéquer, concéder un usufruit, une superficie ou subdiviser la parcelle. Toutes les transactions sont enregistrées au Bureau du cadastre. Si vous achetez un bien immobilier en Thaïlande (ou si vous en acquérez des droits), exigez un Chanote.

Nor Sor 3 Gor : Proche de Chanote

Le terrain de Nor Sor 3 Gor a fait l'objet d'un levé topographique aérien avec des bornes fixes. Son fonctionnement est quasiment identique à celui d'une chanote. Les ventes, les baux, les hypothèques et les usufruits sont tous enregistrés au cadastre.

La principale différence : un terrain Nor Sor 3 Gor peut être transformé en Chanote par le biais d’une demande officielle de levé topographique. Si vous possédez un terrain NS3G, nous vous recommandons d’entamer cette procédure de transformation. Cela augmente la valeur du terrain et lève toute ambiguïté quant à ses limites.

Nor Sor 3 : À manipuler avec précaution

Le terrain de Nor Sor 3 n'a jamais fait l'objet d'un bornage précis. Ses limites sont approximatives, ce qui engendre des risques. Les litiges avec les voisins concernant les limites de propriété sont fréquents. NS3 atterrir.

La vente de terrains classés NS3 est soumise à un préavis public de 30 jours. Ce délai s'explique par l'absence de limites précises, ce qui peut engendrer des revendications concurrentes de la part de tiers. Il est toujours possible de louer ou d'hypothéquer un terrain classé NS3, mais l'absence de bornage rend les transactions plus lentes et plus risquées.

Conseil pratique : N’achetez ni ne louez jamais de terrain avec pour seul document un Sor Kor 1 ou un Por Bor Tor 5. Ces documents ne constituent pas des titres de propriété. Un Sor Kor 1 est une notification de revendication datant de 1954. Por Bor Tor 5 Il s'agit d'un reçu de paiement d'impôt. Aucun des deux ne prouve que vous êtes propriétaire du terrain.

Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Thaïlande ?

En bref : presque jamais. L’article 86 du Code foncier l’interdit. La loi prévoit toutefois une exception limitée, qu’il est important de comprendre. Mais ces exceptions sont rares.

Article 96 bis : L'exception des 40 millions de bahts

L’article 96 bis du Code foncier autorise un étranger à posséder jusqu’à 1 rai (1 600 mètres carrés) de terrain résidentiel. Les conditions sont strictes :

Vous devez d'abord investir au moins 40 millions de THB (environ 1,1 million de dollars US) en obligations d'État thaïlandaises, en fonds communs de placement agréés ou en d'autres actifs “ bénéfiques à l'économie thaïlandaise ”. Cet investissement doit rester en Thaïlande pendant au moins cinq ans. Si vous retirez les fonds avant la fin de cette période, vous perdez vos droits de propriété foncière.

Deuxièmement, le ministre de l'Intérieur doit approuver votre achat. Il ne s'agit pas d'une simple formalité. Le ministère examine la demande, les documents relatifs à l'investissement et l'utilisation prévue du terrain.

Troisièmement, le terrain ne peut être utilisé qu'à des fins résidentielles. Aucun développement commercial, aucune agriculture, aucun lotissement en vue de la revente.

En plus de 20 ans de pratique, on peut compter sur les doigts d'une main le nombre de clients qui ont emprunté cette voie. Je connais d'ailleurs un cas, mais il ne s'agissait pas de notre client. Le seuil de 40 millions de THB le rend inaccessible à la plupart des gens. Et pour ceux qui en ont les moyens, les lourdeurs administratives et les restrictions persistantes le rendent peu attractif comparé à d'autres options comme l'achat d'un appartement en copropriété.

L'accession à la propriété en copropriété : une véritable option pour les étrangers

Article 19 de la Loi sur les condominiums BE 2522 (1979) C'est là que la plupart des étrangers s'installent. Vous pouvez devenir propriétaire d'un appartement en pleine propriété, à votre nom. Pas besoin de conjoint thaïlandais, de société thaïlandaise ni de seuil d'investissement.

La seule limite : la propriété étrangère dans un même immeuble en copropriété ne peut excéder 491 TP3T de surface de plancher enregistrable totale. Une fois ce quota atteint, les acheteurs étrangers supplémentaires devront louer plutôt qu’acheter. Vérifiez le quota d’achat pour les étrangers de l’immeuble avant de faire une offre. Votre avocat peut se renseigner auprès de la commission compétente. Bureau foncier ou copropriété personne morale.

Le paiement doit provenir de l'étranger. L'acheteur transfère des fonds depuis l'étranger vers un compte bancaire thaïlandais. La banque délivre un formulaire de transaction de change (FETF), attestant de l'origine étrangère des fonds. Sans ce formulaire, le bureau du cadastre n'enregistrera pas le transfert.

Alternatives légales à la propriété foncière

Vous ne pouvez pas être propriétaire du terrain. Soit. Cela ne signifie pas pour autant que vous n'avez aucun droit dessus. Le droit thaïlandais prévoit plusieurs mécanismes permettant aux étrangers de bénéficier de droits fonciers légitimes et exécutoires. Chacun de ces mécanismes comporte des conditions, des protections et des contreparties différentes.

Bail enregistré (jusqu'à 30 ans)

Le Code civil et commercial La durée des baux est plafonnée à 30 ans (article 540). Tout bail d'une durée supérieure à trois ans doit être enregistré au cadastre (article 538). Les baux non enregistrés sont exécutoires, mais leur durée est limitée à trois ans.

L'enregistrement est important car il engage les futurs propriétaires. Si le propriétaire vend le terrain pendant la durée de votre bail, le nouvel acquéreur est tenu de respecter le bail enregistré. Un bail non enregistré ne vous offre aucune protection de ce type.

Affaire n° 4655/2566 de la Cour suprême de 2025 : Confirme que toute clause de renouvellement “ automatique ” au-delà de 30 ans est une promesse contractuelle personnelle Seulement. Elle n'est pas opposable aux héritiers ni aux nouveaux propriétaires en cas de vente du bien ou de décès du propriétaire. La Cour suprême a invalidé les structures de bail “ 30+30+30 ”.. Ces formules, où le contrat de bail prévoyait deux renouvellements automatiques de 30 ans pour une durée totale de 90 ans, étaient largement proposées aux étrangers. Le tribunal a statué que les clauses de renouvellement constituent des promesses contractuelles, et non des droits garantis. Les héritiers du propriétaire ou un nouvel acquéreur peuvent refuser le renouvellement. Si vous détenez un bail 30+30+30, seule la durée actuelle de 30 ans est garantie. Prévoyez en conséquence.

Des propositions visant à limiter la durée maximale des baux à 99 ans ont été présentées au Parlement en 2025. En avril 2026, elles n'avaient toujours pas été adoptées. Il est donc déconseillé de fonder ses décisions d'investissement sur de futures modifications législatives.

Usufruit : droits d'usage des terres viagers

L'usufruit (articles 1417 à 1428 du Code civil canadien) confère le droit de posséder, d'utiliser et de percevoir les revenus d'un bien appartenant à autrui. Pour les juristes occidentaux : il s'agit d'un équivalent de l'usufruit en droit coutumier.

L'avantage principal par rapport à un bail ? L'usufruit peut durer toute la vie de son titulaire. Il n'y a pas de limite de 30 ans. Si vous enregistrez un usufruit viager, vous conservez le droit d'habiter et d'utiliser le terrain jusqu'à votre décès, indépendamment de l'évolution de la propriété foncière.

Vous pouvez également établir un usufruit pour une durée déterminée (par exemple, 30 ans). Dans les deux cas, il doit être enregistré au Bureau foncier sur les terres Chanote ou NS3G pour être opposable aux futurs propriétaires. Un usufruit est personnel. Vous ne pouvez ni le vendre ni le transmettre à vos héritiers. usufruitier Si le propriétaire décède, le droit s'éteint et le terrain retourne libre de toute charge à son propriétaire.

Pour plus de détails sur les coûts et l'inscription, consultez notre guide sur les accords d'usufruit.

Apparences superficielles : Posséder le bâtiment, pas le terrain

Les droits de surface (articles 1410 à 1416 du Code civil canadien) permettent à un étranger de posséder des constructions érigées sur le terrain d'autrui. Vous êtes propriétaire de la maison, mais le terrain sur lequel elle repose appartient à quelqu'un d'autre.

La durée maximale est de 30 ans, ou pour la durée de vie du propriétaire foncier ou du superficiel (Au premier décès). L'inscription au cadastre est obligatoire. À l'expiration du bail de superficie, le bâtiment revient généralement au propriétaire du terrain, sauf stipulation contraire dans le contrat.

On associe généralement le droit de superficie à un bail, mais attention, un seul de ces droits peut être enregistré. L'étranger loue le terrain pour 30 ans et détient un droit de superficie sur le bâtiment. Cette combinaison offre une double protection : le droit d'occuper le terrain et la propriété distincte de la construction qui s'y trouve. Superficie demeure l'outil supérieur pour les propriétaires de villas car, contrairement à un bail ou un usufruit classique, il est héréditaire par la loi et dissocie la propriété du bâtiment du titre foncier.

Sap Ing Sith : une option plus récente

Loi Sap Ing Sith BE 2562 (2019) Il a créé un nouveau type de droit immobilier. Il confère à son titulaire le droit de posséder, d'utiliser et de jouir d'un terrain ou d'un bâtiment pendant une durée maximale de 30 ans. Contrairement à l'usufruit, le droit Sap Ing Sith est transmissible par héritage.

Voilà la différence essentielle. Si vous détenez un droit de Sap Ing Sith et que vous décédez, vos héritiers héritent de la durée restante. Si vous souhaitez vendre, vous pouvez céder ce droit à un acquéreur. Un usufruit s'éteint avec vous. Un Sap Ing Sith, lui, vous survit.

C’est encore relativement nouveau, et le personnel des bureaux fonciers de certaines provinces est moins familiarisé avec le processus d’enregistrement. Mais la loi est claire, et nous avons enregistré des droits Sap Ing Sith pour des clients dans plusieurs provinces. Consultez notre analyse détaillée. Sap Ing Sith à droite et le Loi Sap Ing Sith BE 2562.

Comparaison de vos options : bail vs usufruit vs superficiel vs sève Ing Sith

Le choix de la structure la plus adaptée à votre situation dépend de votre âge, de votre budget, de vos objectifs et de la durée de votre séjour. Un retraité de 65 ans privilégiera peut-être une rente viagère. Un investisseur de 35 ans pourrait opter pour un Sap Ing Sith en raison de sa cessibilité. Nous accompagnons nos clients dans le choix de la structure la plus appropriée chaque semaine. Contactez-nous avant de s'engager.

Le piège du candidat désigné : pourquoi les structures de type “ société thaïlandaise ” échouent

Voici le stratagème : un étranger crée une société à responsabilité limitée en Thaïlande. Des prête-noms thaïlandais détiennent 511 000 000 actions. L’étranger détient 491 000 000 actions, mais contrôle la société par le biais d’accords parallèles, d’actions préférentielles ou de procurations. La société acquiert un terrain. L’étranger en devient de fait propriétaire par l’intermédiaire de la société.

C'est illégal. Et en 2025 et 2026, les autorités thaïlandaises vont sévir plus durement que jamais.

La loi

Le Loi sur les entreprises étrangères La loi BE 2542 (1999) interdit aux étrangers d'exploiter des entreprises soumises à restrictions par l'intermédiaire de prête-noms. La détention de terres par des étrangers est concernée par cette interdiction. Le Code foncier prévoit des sanctions supplémentaires aux articles 94, 96 et 111 à 113.

Les chiffres de l'application de la loi

En 2025, les autorités thaïlandaises avaient recensé plus de 46 000 sociétés écrans soupçonnées de détenir des terres pour le compte d'étrangers. 852 poursuites ont été engagées. Le préjudice estimé s'élevait à 15,1 milliards de bahts thaïlandais. Le gouvernement a déployé des outils de détection basés sur l'intelligence artificielle afin de repérer les schémas de sociétés écrans au sein des structures d'actionnariat.

Un projet de loi sur les transactions par prête-nom classerait la propriété foncière par prête-nom comme une infraction sous-jacente aux lois anti-blanchiment d'argent. Cela permettrait la saisie d'actifs sans condamnation pénale. En avril 2026, le projet de loi n'avait pas encore été adopté, mais la tendance est claire.

Les pénalités

Scénario réel : Nous avons vu des clients acheter des terrains par le biais d'une société écran il y a 15 ans sans aucun problème. Puis, la répression éclate. Le Département du cadastre repère la société. Les enquêteurs examinent la structure de l'actionnariat. Les “ actionnaires ” thaïlandais sont incapables d'expliquer la provenance des fonds investis. La société est dissoute. Le terrain est vendu de force. L'étranger perd tout. Ne croyez pas que le temps rende une structure de prête-nom infaillible. Ce n'est pas le cas.

Pour une analyse plus approfondie des récentes mesures d'application de la loi, consultez notre article sur Répression des candidats désignés en Thaïlande.

Acquisition d'un bien immobilier par le biais d'un conjoint thaïlandais

De nombreux étrangers mariés à des Thaïlandais pensent pouvoir acquérir un terrain par le biais de leur conjoint. C'est en partie vrai, mais les règles sont plus strictes qu'on ne le croit généralement.

Un conjoint thaïlandais peut acquérir un terrain à son nom. Le Code foncier n'interdit pas aux citoyens thaïlandais de posséder un terrain du seul fait de leur mariage avec un étranger. Toutefois, le Bureau du cadastre exigera que les deux conjoints signent une déclaration confirmant que les fonds provenant de l'acquisition constituent la propriété exclusive du conjoint thaïlandais (Sin Suan Tua). biens matrimoniaux (Sin Somros).

L'article 1474 du Code civil et commercial définit les biens matrimoniaux comme tout bien acquis pendant le mariage. Si vous utilisez des fonds matrimoniaux pour acheter un terrain, le conjoint étranger peut y prétendre. Le Bureau du cadastre souhaite s'assurer que cela ne constitue pas un moyen détourné d'acquérir des terres par des étrangers.

En pratique, le conjoint thaïlandais signe un document attestant que l'argent lui appartient exclusivement. Le conjoint étranger signe un document renonçant à tout droit sur le terrain. Ces déclarations sont courantes, mais elles ont des conséquences bien réelles. En cas de divorce, le conjoint étranger ne peut prétendre à aucun droit sur le terrain acquis de cette manière, même si son achat a été financé par les fonds du mariage.

Nous conseillons à chaque client issu d'un mariage mixte de se faire conseiller par un professionnel. prénuptial Un accord qui encadre la propriété des biens. Il protège les deux époux et évite les mauvaises surprises lors du divorce. procédure de divorce.

Vérifications nécessaires Avant d'acheter ou de louer un terrain

Toute transaction immobilière en Thaïlande nécessite une vérification préalable approfondie. Nous avons empêché nos clients de réaliser des achats désastreux à maintes reprises. Voici ce que comprend une vérification complète :

Étape 1 : Vérifier le titre de propriété

Rendez-vous au bureau du cadastre local. Demandez une recherche de titre de propriété à partir du numéro Chanote ou NS3G du terrain. Vérifiez que le propriétaire enregistré correspond bien au vendeur. Vérifiez également la présence d'hypothèques., liens, Servitudes, usufruits, baux ou ordonnances judiciaires enregistrés au titre de propriété : tous ces éléments figurent dans les registres du Bureau du cadastre.

Étape 2 : Confirmer les limites

Pour les terrains Chanote, les bornes GPS doivent correspondre aux limites physiques de la parcelle. Parcourez le terrain. Vérifiez les bornes d'angle. Comparez les mesures indiquées sur le titre de propriété avec celles que vous voyez sur le terrain. sol. Pour les terrains NS3 ou NS3G, il est conseillé de faire appel à un géomètre agréé pour vérifier les limites avant de signer quoi que ce soit.

Étape 3 : Vérifier le zonage et l’utilisation des sols

La Thaïlande possède une réglementation d'urbanisme. Certains terrains se situent dans des zones forestières protégées, des zones tampons de parcs nationaux ou des zones exclusivement agricoles. La construction d'une maison sur un terrain agricole nécessite une modification du zonage, qui peut être accordée ou non. Renseignez-vous auprès de votre municipalité. tambon organisation administrative.

Étape 4 : Questions environnementales et d'accès

Le terrain est-il accessible par la route ? En Thaïlande, il existe des parcelles enclavées, et leur accès peut nécessiter une servitude de passage sur le terrain du voisin. Vérifiez les zones inondables, les risques d'érosion côtière et les réglementations environnementales.

Étape 5 : Engager un avocat

Ne vous fiez ni à l'agent du vendeur, ni à l'avocat du promoteur, ni à Google. Engagez votre propre avocat indépendant spécialisé en droit immobilier thaïlandais. Il travaillera pour vous, et non pour la partie adverse. Un avocat compétent ensemble de vérification préalable Cela coûte une fraction de ce que vous perdrez en cas de problème.

Frais et taxes de transfert de propriété

Le transfert de propriété foncière auprès du Bureau du cadastre entraîne divers frais et taxes. Leur répartition entre l'acheteur et le vendeur est négociable, mais la coutume en Thaïlande est généralement de les partager équitablement.

Le Bureau du cadastre utilise sa propre estimation, généralement inférieure à la valeur marchande. Le calcul des impôts fonciers se base sur la valeur estimée ou le prix de vente déclaré, selon la plus élevée des deux. Tenter de déclarer un prix de vente inférieur pour réduire ses impôts est risqué. Le Bureau du cadastre peut refuser un prix déclaré inférieur à son estimation. Pour plus de détails, consultez notre [lien/lien/section]. guide des taxes foncières.

Foire aux questions

Comment ThaiLawOnline peut vous aider

Nous gérons des transactions immobilières à travers toute la Thaïlande depuis plus de vingt ans. Notre équipe examine les titres de propriété, négocie les baux, enregistre les usufruits et structure les biens. Droits de Sap Ing Sith. Nous intervenons également pour nettoyer les dégâts lorsque nos clients font appel à nous après que les choses aient mal tourné.

Que vous achetiez un appartement à Bangkok, louiez un terrain à Phuket ou cherchiez à sécuriser votre maison familiale par le biais d'un usufruit, nous pouvons vous accompagner tout au long du processus juridique.

Découvrez notre gamme complète de Services juridiques immobiliers thaïlandais, ou planifier une consultation avec l'un de nos avocats spécialisés en droit immobilier.

Points clés à retenir

• Les étrangers ne peuvent pas posséder de terres en Thaïlande. L'article 86 du Code foncier l'interdit. La seule exception (article 96 bis) exige un investissement de 40 millions de bahts thaïlandais.
• Un titre de propriété Chanote est le seul document attestant la pleine propriété d'un terrain. Exigez toujours un titre Chanote.
• Les étrangers peuvent posséder des condominiums en pleine propriété en vertu de la loi sur les condominiums, dans la limite du quota étranger de 49% par immeuble.
• Les baux enregistrés ont une durée maximale de 30 ans. L'arrêt de la Cour suprême de 2025 a mis fin à la structure de renouvellement 30+30+30.
• L'usufruit peut durer toute la vie. Les droits Sap Ing Sith durent jusqu'à 30 ans, mais sont transmissibles et héréditaires.
• Les structures de prête-nom sont illégales. Les sanctions comprennent l'emprisonnement, les amendes et la vente forcée des terrains par l'État. L'application de la loi s'intensifie.
• Faites toujours preuve de diligence raisonnable. Engagez un avocat indépendant. Vérifiez le titre de propriété au bureau du cadastre avant de signer quoi que ce soit.