Restrictions de propriété foncière en Thaïlande : droit et droits

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 5 septembre 2026

Vous avez trouvé un magnifique terrain à Chiang Mai. Le prix est correct, la vue est parfaite et l'agent immobilier vous dit que vous pouvez l'acheter par le biais d'une société thaïlandaise. Arrêtez-vous là. Cette “ structure d'entreprise ” pourrait vous envoyer en prison.

La loi foncière thaïlandaise repose sur une règle fondamentale : les étrangers ne peuvent pas posséder de terres. La Code foncier La loi de 1954 le clarifie. L'article 86 ferme la porte. L'article 96 bis l'entrouvre, mais seulement pour ceux qui sont disposés à investir 40 millions de THB.

Nous pratiquons le droit immobilier thaïlandais depuis 2006. Pendant cette période, nous avons vu des centaines d'étrangers commettre cette erreur. Certains ont perdu de l'argent. Certains ont perdu leur terrain. Quelques-uns ont fait l'objet de poursuites pénales. Le nouveau Système d'analyse décisionnelle des affaires (IBAS) est désormais activement utilisé par le Département du développement des entreprises (DBD) pour faire des renvois actionnaire revenus par rapport à leurs montants d'investissement. Un actionnaire thaïlandais ayant un revenu déclaré faible et possédant un bien immobilier de plusieurs millions de bahts déclenchera désormais une enquête automatique. Ce guide couvre tous les aspects juridiques, y compris l'importante restriction sur la propriété foncière, afin que vous ne vous retrouviez pas sur cette liste.

Le Code foncier : la fondation de la propriété foncière en Thaïlande

Le Loi sur le Code foncier BE 2497 (1954) régit toute la propriété foncière en Thaïlande. Considérez-le comme la constitution de la Thaïlande en matière de biens immobiliers. Chaque achat, transfert, bail et titre de propriété découle de cette loi.

Pour les ressortissants thaïlandais, le Code foncier confère la pleine propriété. Un citoyen thaïlandais peut acheter, vendre, hypothèque, Ils peuvent subdiviser et hériter de terres sans restriction. Ces mêmes règles ne s'appliquent pas aux étrangers.

Ce que dit le Code foncier sur la propriété étrangère : Comprendre les restrictions en matière de propriété foncière en Thaïlande

L'article 86 du Code foncier est clair : seuls les étrangers peuvent acquérir des terres. “ en vertu des dispositions d'un traité conférant le droit de posséder des biens immeubles. ” Aucun traité de ce type n'existe aujourd'hui. Pas avec les États-Unis. Pas avec le Royaume-Uni. Pas avec aucun pays.

Le code définit le terme “ étranger ” de manière large. Il inclut les personnes physiques et morales étrangères lorsque des étrangers détiennent 50% ou plus des parts ou du capital. Une entreprise avec 51% d'actionnaires thaïlandais peut posséder des terres. Une entreprise avec 49% d'actionnaires thaïlandais ne le peut pas.

L'article 87 fixe des limites de quantité même pour les étrangers qui remplissent les conditions requises en vertu d'un traité. Le terrain résidentiel atteint un maximum de 1 raï. Le terrain commercial est limité à 1 rai. Le terrain industriel autorise jusqu'à 10 rai. Le terrain agricole permet jusqu'à 10 rai.

Que se passe-t-il lorsqu'un étranger acquiert illégalement un terrain ?

L'article 94 énonce les conséquences. Le Directeur-Général de Département des terres ordonne à l'étranger de vendre le terrain. Le délai est compris entre 180 jours et un an. Si l'étranger ne vend pas, le gouvernement le vend à sa place. En vertu d'un nouveau proposition législative de 2026, les terres détenues illégalement seraient confisquées au profit de l'État sans aucune compensation, entraînant une perte totale en capital.

Les articles 111 à 113 prévoient des sanctions pénales. Les contrevenants encourent jusqu'à deux ans de prison et amendes jusqu'à 20 000 THB. Cette amende semble faible, mais le vrai coup dur, c'est de perdre la terre elle-même.

Il existe également un nouveau règlement DBD (arrêté n° 1/2026) qui est entré en vigueur le 1er avril 2026. Elle exige que les administrateurs de la société signent une déclaration sous serment certifiant que tous les actionnaires thaïlandais ont utilisé leurs propres fonds et n'agissent pas en tant que prête-noms.

Types de terrains Titres de propriété en Thaïlande

Tous les documents fonciers n'ont pas le même poids. La Thaïlande possède une hiérarchie de titres de propriété, et comprendre cette hiérarchie est essentiel avant de signer quoi que ce soit. Nous avons vu des acheteurs investir des sommes importantes dans des terres garanties par des documents qui ne prouvent en rien la propriété.

Titre de propriété	Nom thaïlandais	Niveau de propriété	Méthode d'enquête	Peut être vendu ?
Chanote (Nor Sor 4 Jor)	โฉนด (น.ส.4 จ.)	Propriété entièrement privée	Coordonnées GPS	Oui, immédiatement
Ni Sor 3 Gor	น.ส.3 ก.	Possession confirmée	relevé aérien	Oui, immédiatement
Ni Sor 3	น.ส.3	Possession confirmée	Non interrogé	Oui, avec un préavis de 30 jours.
Sor Kor 1	ส.ค.1	notification de réclamation uniquement	Aucun	Non (transfert uniquement)
Por Bor Tor 5 (Aussi appelé Terre de Ratchaphatsadu)	ภ.บ.ท.5	reçu de paiement d'impôt	Aucun	Non (ce n'est pas un titre)

Chanote : La référence absolue

A Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le seul document qui prouve la pleine propriété foncière privée. Il porte l'emblème du Garuda rouge. Le département des terres arpente la parcelle à l'aide de coordonnées de grille GPS et plante des repères en béton à chaque coin de limite.

Avec un Chanote, le propriétaire peut vendre, louer, hypothéquer, accorder un usufruit, accorder des droits de superficie ou subdiviser le terrain. Toutes les transactions sont enregistrées auprès du Bureau foncier. Si vous achetez un bien immobilier en Thaïlande (ou si vous y organisez des droits), insistez pour obtenir un terrain Chanote.

Nor Sor 3 Gor : Proche de Chanote

Le terrain de Nor Sor 3 Gor a fait l'objet d'un levé topographique aérien avec des bornes fixes. Son fonctionnement est quasiment identique à celui d'une chanote. Les ventes, les baux, les hypothèques et les usufruits sont tous enregistrés au cadastre.

La principale différence : un Nor Sor 3 Gor peut être transformé en Chanote par le biais d'une demande officielle de arpentage. Si vous possédez un terrain sous NS3G, nous vous recommandons d'entamer cette procédure de mise à niveau. Cela augmente la valeur du terrain et élimine toute ambiguïté sur les limites.

Nor Sor 3 : À manipuler avec précaution

Le terrain de Nor Sor 3 n'a jamais fait l'objet d'un bornage précis. Ses limites sont approximatives, ce qui engendre des risques. Les litiges avec les voisins concernant les limites de propriété sont fréquents. NS3 atterrir.

La vente de terrains classés NS3 est soumise à un préavis public de 30 jours. Ce délai s'explique par l'absence de limites précises, ce qui peut engendrer des revendications concurrentes de la part de tiers. Il est toujours possible de louer ou d'hypothéquer un terrain classé NS3, mais l'absence de bornage rend les transactions plus lentes et plus risquées.

Conseil pratique : N’achetez ni ne louez jamais de terrain avec pour seul document un Sor Kor 1 ou un Por Bor Tor 5. Ces documents ne constituent pas des titres de propriété. Un Sor Kor 1 est une notification de revendication datant de 1954. Por Bor Tor 5 Il s'agit d'un reçu de paiement d'impôt. Aucun des deux ne prouve que vous êtes propriétaire du terrain.

Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Thaïlande ?

La réponse courte : presque jamais. L'article 86 du Code foncier l'interdit. La loi prévoit toutefois une seule exception restreinte, et il est important de la comprendre. Si vous souhaitez comparer les options côte à côte avant de passer aux détails ci-dessous, commencez par notre aperçu de si un étranger peut acheter des terres en Thaïlande.

Article 96 bis : L'exception des 40 millions de bahts

L’article 96 bis du Code foncier autorise un étranger à posséder jusqu’à 1 rai (1 600 mètres carrés) de terrain résidentiel. Les conditions sont strictes :

Tout d'abord, vous devez investir au moins 40 millions de THB (environ 1,1 million de USD) dans des obligations du gouvernement thaïlandais, des fonds communs de placement approuvés ou d'autres actifs “ bénéfiques pour l'économie thaïlandaise ”. L'investissement doit rester en Thaïlande pendant une période minimale de cinq ans. Si vous retirez l'argent prématurément, vous perdez le droit de propriété foncière.

Deuxièmement, le ministre de l'Intérieur doit approuver votre achat. Il ne s'agit pas d'une simple formalité. Le ministère examine la demande, les documents relatifs à l'investissement et l'utilisation prévue du terrain.

Troisièmement, le terrain ne peut être utilisé qu'à des fins résidentielles. Aucun développement commercial, aucune agriculture, aucun lotissement en vue de la revente.

En plus de 20 ans de pratique, on peut compter sur les doigts d'une main le nombre de clients qui ont emprunté cette voie. Je connais d'ailleurs un cas, mais il ne s'agissait pas de notre client. Le seuil de 40 millions de THB le rend inaccessible à la plupart des gens. Et pour ceux qui en ont les moyens, les lourdeurs administratives et les restrictions persistantes le rendent peu attractif comparé à d'autres options comme l'achat d'un appartement en copropriété.

L'accession à la propriété en copropriété : une véritable option pour les étrangers

Article 19 de la Loi sur les condominiums BE 2522 (1979) C'est là que la plupart des étrangers s'installent. Vous pouvez devenir propriétaire d'un appartement en pleine propriété, à votre nom. Pas besoin de conjoint thaïlandais, de société thaïlandaise ni de seuil d'investissement.

La seule limite : la propriété étrangère dans un même immeuble en copropriété ne peut dépasser 49% de la surface totale de toutes les unités de cet immeuble. Une fois ce quota atteint, les acheteurs étrangers supplémentaires doivent louer plutôt que d'acheter. Vérifiez le quota étranger de l'immeuble avant de faire une offre. Votre avocat peut en faire la demande auprès du Bureau foncier ou copropriété personne morale.

Le paiement doit provenir de l'étranger. L'acheteur transfère des fonds depuis l'étranger vers un compte bancaire thaïlandais. La banque délivre un formulaire de transaction de change (FETF), attestant de l'origine étrangère des fonds. Sans ce formulaire, le bureau du cadastre n'enregistrera pas le transfert.

Alternatives légales à la propriété foncière

Vous ne pouvez pas posséder la terre. Soit. Cela ne signifie pas que vous n'avez aucun droit sur elle. La loi thaïlandaise offre plusieurs mécanismes qui confèrent aux étrangers des intérêts légitimes et exécutoires sur les terres. Chacun comporte des conditions, des protections et des compromis différents.

Bail enregistré (jusqu'à 30 ans)

Le Code civil et commercial La durée des baux est plafonnée à 30 ans (article 540). Tout bail d'une durée supérieure à trois ans doit être enregistré au cadastre (article 538). Les baux non enregistrés sont exécutoires, mais leur durée est limitée à trois ans.

L'enregistrement est important car il engage les futurs propriétaires. Si le propriétaire vend le terrain pendant la durée de votre bail, le nouvel acquéreur est tenu de respecter le bail enregistré. Un bail non enregistré ne vous offre aucune protection de ce type.

Affaire n° 4655/2566 de la Cour suprême de 2025 : Confirme que toute clause de reconduction “ tacite ” au-delà de 30 ans est un promesse contractuelle personnelle Seulement. Elle n'est pas opposable aux héritiers ni aux nouveaux propriétaires en cas de vente du bien ou de décès du propriétaire. La Cour suprême a invalidé les structures de baux “ 30+30+30 ”. Ces arrangements, où le contrat de bail promettait deux reconductions automatiques de 30 ans pour un total de 90 ans, avaient été largement commercialisés auprès des étrangers. Le tribunal a statué que les clauses de renouvellement sont des promesses contractuelles, et non des droits garantis. Les héritiers d'un propriétaire ou un nouveau propriétaire peuvent refuser de renouveler. Si vous détenez un bail de 30+30+30, seule la période actuelle de 30 ans vous est garantie. Planifiez en conséquence.

Des propositions visant à instaurer une durée maximale de bail de 99 ans ont été soumises au Parlement en 2025. En avril 2026, elles n'ont toujours pas été adoptées. Ne comptez pas sur de futures modifications législatives pour prendre vos décisions d'investissement.

Usufruit : droits d'usage des terres viagers

Un usufruit (articles 1417 à 1428 du Code civil thaïlandais) confère le droit de posséder, d'utiliser et de percevoir les revenus de la terre d'autrui. Avocats occidentaux : considérez-le comme similaire à un usufruit viager (*life estate*) dans les juridictions de common law.

Le principal avantage par rapport à un bail ? Un usufruit peut durer toute la vie de son titulaire. Il n'y a pas de plafond de 30 ans. Si vous enregistrez un usufruit à vie, vous conservez le droit d'habiter et d'utiliser le terrain jusqu'à votre mort, quel que soit le sort de la propriété du terrain.

Vous pouvez également établir un usufruit pour une durée déterminée (par exemple, 30 ans). Dans les deux cas, il doit être enregistré au bureau foncier sur un terrain Chanote ou NS3G pour lier les futurs propriétaires. Un usufruit est personnel. Vous ne pouvez pas le vendre ni le transmettre à vos héritiers. Lorsque le usufruitier Si le propriétaire décède, le droit s'éteint et le terrain retourne libre de toute charge à son propriétaire.

Pour plus de détails sur les coûts et l'inscription, consultez notre guide sur les accords d'usufruit.

Apparences superficielles : Posséder le bâtiment, pas le terrain

Les droits de superficie (articles 1410 à 1416 du Code civil) permettent à un étranger de posséder des structures construites sur le terrain d'une autre personne. Vous possédez la maison. Quelqu'un d'autre possède le terrain sous celle-ci.

La durée maximale est de 30 ans, ou pour la durée de vie du propriétaire foncier ou du superficiel (Au premier décès). L'inscription au cadastre est obligatoire. À l'expiration du bail de superficie, le bâtiment revient généralement au propriétaire du terrain, sauf stipulation contraire dans le contrat.

On associe généralement le droit de superficie à un bail, mais attention, un seul de ces droits peut être enregistré. L'étranger loue le terrain pour 30 ans et détient un droit de superficie sur le bâtiment. Cette combinaison offre une double protection : le droit d'occuper le terrain et la propriété distincte de la construction qui s'y trouve. Superficie demeure l'outil supérieur pour les propriétaires de villas car, contrairement à un bail ou un usufruit classique, il est héréditaire par la loi et dissocie la propriété du bâtiment du titre foncier.

Sap Ing Sith : une option plus récente

Loi Sap Ing Sith BE 2562 (2019) Il a créé un nouveau type de droit immobilier. Il confère à son titulaire le droit de posséder, d'utiliser et de jouir d'un terrain ou d'un bâtiment pendant une durée maximale de 30 ans. Contrairement à l'usufruit, le droit Sap Ing Sith est transmissible par héritage.

C'est là toute la différence cruciale. Si vous détenez un droit de Sap Ing Sith et que vous décédez, vos héritiers héritent de la durée restante. Si vous devez vendre, vous pouvez transférer le droit à un acheteur. Un usufruit s'éteint avec vous. Un Sap Ing Sith vous survit.

C'est encore relativement nouveau, et le personnel des bureaux fonciers de certaines provinces est moins familiarisé avec la procédure d'enregistrement. Mais la loi est claire, et nous avons enregistré des droits Sap Ing Sith pour des clients dans plusieurs provinces. Lisez notre analyse détaillée de Sap Ing Sith à droite et le Loi Sap Ing Sith BE 2562.

Comparaison de vos options : bail vs usufruit vs superficiel vs sève Ing Sith

Fonctionnalité	Location	Usufruit	Superficie	Sap Ing Sith
Loi applicable	CCC art. 537-571	CCC art. 1417-1428	CCC art. 1410-1416	Loi Sap Ing Sith 2562
Durée maximale	30 ans	À vie ou à durée déterminée	30 ans ou à vie	30 ans
Transférable?	Avec l'accord du propriétaire	Non	Avec le consentement du propriétaire foncier	Oui
Héréditaire ?	Oui (durée restante)	Non (matrice avec support)	Oui (durée restante)	Oui (durée restante)
Couvre les bâtiments ?	Utilisation des terres uniquement	Terrains et bâtiments	propriété immobilière	Terrains et bâtiments
Droits à revenu ?	Sous-location possible	Oui (loyer, récoltes, etc.)	Générer des revenus	Oui
Inscription requise ?	Plus de 3 ans : oui	Oui	Oui	Oui
Lie les futurs propriétaires ?	Si enregistré	Si enregistré	Si enregistré	Si enregistré

Le choix de la structure la plus adaptée à votre situation dépend de votre âge, de votre budget, de vos objectifs et de la durée de votre séjour. Un retraité de 65 ans privilégiera peut-être une rente viagère. Un investisseur de 35 ans pourrait opter pour un Sap Ing Sith en raison de sa cessibilité. Nous accompagnons nos clients dans le choix de la structure la plus appropriée chaque semaine. Contactez-nous avant de s'engager.

Le piège du prête-nom : pourquoi les structures de type “ société thaïlandaise ” échouent

Voici le stratagème : un étranger crée une société à responsabilité limitée thaïlandaise. Des prête-noms thaïlandais détiennent 51% des parts. L'étranger détient 49% mais contrôle la société par le biais d'accords parallèles, d'actions privilégiées ou d'accords de procuration. La société achète des terres. L'étranger “possède” effectivement les terres par l'intermédiaire de la société.

C'est illégal. Et en 2025 et 2026, les autorités thaïlandaises sévissent plus que jamais.

La loi

Le Loi sur les entreprises étrangères La loi BE 2542 (1999) interdit aux étrangers d'exploiter des entreprises soumises à restrictions par l'intermédiaire de prête-noms. La détention de terres par des étrangers est concernée par cette interdiction. Le Code foncier prévoit des sanctions supplémentaires aux articles 94, 96 et 111 à 113.

Les chiffres de l'application de la loi

En 2025, les autorités thaïlandaises avaient recensé plus de 46 000 sociétés écrans soupçonnées de détenir des terres pour le compte d'étrangers. 852 poursuites ont été engagées. Le préjudice estimé s'élevait à 15,1 milliards de bahts thaïlandais. Le gouvernement a déployé des outils de détection basés sur l'intelligence artificielle afin de repérer les schémas de sociétés écrans au sein des structures d'actionnariat.

Un projet de loi sur les transactions de prête-noms classifierait la propriété foncière par prête-nom comme une infraction sous-jacente aux lois anti-blanchiment d'argent. Cela permettrait la saisie d'avoirs sans condamnation pénale. En date d'avril 2026, la loi n'a pas encore été adoptée. Mais la direction est claire.

Les pénalités

Violation	Peine	Source
Propriété foncière détenue par des candidats étrangers	Jusqu'à 3 ans de prison, amende de 100 000 à 1 000 000 THB.	Loi sur les entreprises étrangères
Acquisition illégale de terres	Jusqu'à deux ans de prison et une amende pouvant atteindre 20 000 THB.	Code foncier, art. 111-113
Défaut de cession de terres illégales	Vente forcée par le gouvernement	Code foncier, art. 94
Candidat thaïlandais (la personne de devant)	Jusqu'à 3 ans de prison, amende de 100 000 à 1 000 000 THB.	Loi sur les entreprises étrangères

Scénario réel : Nous avons vu des clients qui avaient acheté des terres par l'intermédiaire d'une société prête-nom il y a 15 ans, sans aucun problème. Puis la répression frappe. Le Département foncier signale la société. Les enquêteurs examinent la structure de l'actionnariat. Les “ actionnaires ” thaïlandais ne peuvent pas expliquer d'où ils tiennent l'argent pour investir. La société est dissoute. Le terrain fait l'objet d'une vente forcée. L'étranger perd tout. Ne présumez pas que le temps rend une structure de prête-nom sûre. Ce n'est pas le cas.

Pour une analyse plus approfondie des récentes mesures d'application de la loi, consultez notre article sur Répression des candidats désignés en Thaïlande.

Acquisition d'un bien immobilier par le biais d'un conjoint thaïlandais

De nombreux étrangers mariés à des ressortissants thaïlandais supposent qu'ils peuvent acheter des terres par l'intermédiaire de leur conjoint. C'est en partie vrai, mais les règles sont plus strictes que la plupart des gens ne le réalisent.

Un conjoint thaïlandais peut acheter un terrain à son propre nom. Le Code foncier n'interdit pas aux citoyens thaïlandais de posséder des terres simplement parce qu'ils sont mariés à un étranger. Mais le Bureau foncier exigera que les deux conjoints signent une déclaration confirmant que les fonds d'achat sont les biens propres du conjoint thaïlandais (Sin Suan Tua), et non biens matrimoniaux (Sin Somros).

L'article 1474 du Code civil et commercial définit les biens communs comme tout bien acquis pendant le mariage. Si vous utilisez des fonds communs pour acheter un terrain, le conjoint étranger a des droits sur ce bien. Le Bureau foncier veut s'assurer que cela ne crée pas une porte dérobée permettant la propriété foncière par des étrangers.

En pratique, le conjoint thaïlandais signe un document attestant que l'argent lui appartient exclusivement. Le conjoint étranger signe un document renonçant à tout droit sur le terrain. Ces déclarations sont courantes, mais elles ont des conséquences bien réelles. En cas de divorce, le conjoint étranger ne peut prétendre à aucun droit sur le terrain acquis de cette manière, même si son achat a été financé par les fonds du mariage.

Nous conseillons à chaque client issu d'un mariage mixte de se faire conseiller par un professionnel. prénuptial accord qui traite de la propriété des biens. Il protège les deux conjoints et évite les mauvaises surprises pendant procédure de divorce.

Vérifications nécessaires Avant d'acheter ou de louer un terrain

Chaque transaction foncière en Thaïlande nécessite une vérification diligente appropriée. Nous avons évité à des clients de faire des achats désastreux plus de fois que nous ne pouvons compter. Voici ce que couvre une vérification approfondie :

Étape 1 : Vérifier le titre de propriété

Rendez-vous au bureau foncier local. Demandez une recherche de titre sur le numéro de Chanote ou NS3G du terrain. Confirmez que le propriétaire inscrit correspond au vendeur. Vérifiez s'il y a des hypothèques, liens, Servitudes, usufruits, baux ou ordonnances judiciaires enregistrés au titre de propriété : tous ces éléments figurent dans les registres du Bureau du cadastre.

Étape 2 : Confirmer les limites

Pour les terrains Chanote, les bornes GPS doivent correspondre aux limites physiques de la parcelle. Parcourez le terrain. Vérifiez les bornes d'angle. Comparez les mesures indiquées sur le titre de propriété avec celles que vous voyez sur le terrain. sol. Pour les terrains NS3 ou NS3G, il est conseillé de faire appel à un géomètre agréé pour vérifier les limites avant de signer quoi que ce soit.

Étape 3 : Vérifier le zonage et l’utilisation des sols

La Thaïlande possède une réglementation d'urbanisme. Certains terrains se situent dans des zones forestières protégées, des zones tampons de parcs nationaux ou des zones exclusivement agricoles. La construction d'une maison sur un terrain agricole nécessite une modification du zonage, qui peut être accordée ou non. Renseignez-vous auprès de votre municipalité. tambon organisation administrative.

Étape 4 : Questions environnementales et d'accès

Le terrain bénéficie-t-il d'un accès routier ? Des parcelles enclavées existent en Thaïlande, et y accéder peut nécessiter une servitude (un droit de passage) sur le terrain d'un voisin. Vérifiez les zones inondables, le risque d'érosion côtière et les arrêtés de protection de l'environnement.

Étape 5 : Engager un avocat

Ne vous fiez pas à l'agent du vendeur, à l'avocat du promoteur ou à Google. Engagez votre propre avocat thaïlandais indépendant spécialisé dans l'immobilier. Ils travaillent pour vous, pas pour l'autre partie. Un bon ensemble de vérification préalable coûte une fraction de ce que vous perdrez si quelque chose tourne mal.

Frais et taxes de transfert de propriété

Le transfert de propriété foncière auprès du Bureau du cadastre entraîne divers frais et taxes. Leur répartition entre l'acheteur et le vendeur est négociable, mais la coutume en Thaïlande est généralement de les partager équitablement.

Frais/Taxes	Taux	Base
Frais de transfert	2% de valeur estimée	Valeur estimée par le Service foncier. Un taux réduit de 0,011 TP3T s'applique jusqu'au 30 juin 2027 aux biens immobiliers résidentiels éligibles d'une valeur maximale de 7 millions de bahts, mais uniquement lorsque l'acheteur est un particulier de nationalité thaïlandaise ; les acheteurs étrangers doivent donc prévoir le taux plein de 21 TP3T.
Droit de timbre	0,5% du prix d'évaluation ou du prix de vente (le plus élevé des deux)	Uniquement si aucun SBT ne s'applique
Taxe spécifique sur les entreprises (SBT)	3,3% du prix d'évaluation ou du prix de vente (le plus élevé des deux)	Si vendu dans les 5 ans suivant l'acquisition
Retenue à la source	Taux progressif (1-35%)	D'après la valeur estimée et la durée de détention
Frais d'enregistrement du bail	1% du loyer total sur la durée du bail	Pour les baux enregistrés de plus de 3 ans

Le Bureau du cadastre utilise sa propre estimation, généralement inférieure à la valeur marchande. Le calcul des impôts fonciers se base sur la valeur estimée ou le prix de vente déclaré, selon la plus élevée des deux. Tenter de déclarer un prix de vente inférieur pour réduire ses impôts est risqué. Le Bureau du cadastre peut refuser un prix déclaré inférieur à son estimation. Pour plus de détails, consultez notre [lien/lien/section]. guide des taxes foncières.

Foire aux questions

Comment ThaiLawOnline peut vous aider

Nous gérons des transactions immobilières dans toute la Thaïlande depuis plus de deux décennies. Notre équipe examine les titres de propriété, négocie les baux, enregistre les usufruits et structure Droits de Sap Ing Sith. Nous intervenons également pour nettoyer les dégâts lorsque nos clients font appel à nous après que les choses aient mal tourné.

Que vous achetiez un appartement à Bangkok, louiez un terrain à Phuket ou cherchiez à sécuriser la maison de votre famille par le biais d'un usufruit, nous pouvons vous guider tout au long du processus juridique du début à la fin.

Découvrez notre gamme complète de Services juridiques immobiliers thaïlandais, ou planifier une consultation avec l'un de nos avocats spécialisés en droit immobilier.

Points clés à retenir

• Les étrangers ne peuvent pas posséder de terres en Thaïlande. L'article 86 du Code foncier l'interdit. La seule exception (article 96 bis) exige un investissement de 40 millions de bahts thaïlandais.
• Un titre de propriété Chanote est le seul document attestant la pleine propriété d'un terrain. Exigez toujours un titre Chanote.
• Les étrangers peuvent posséder des condominiums en pleine propriété en vertu de la loi sur les condominiums, dans la limite du quota étranger de 49% par immeuble.
• Les baux enregistrés ont une durée maximale de 30 ans. L'arrêt de la Cour suprême de 2025 a mis fin à la structure de renouvellement 30+30+30.
• L'usufruit peut durer toute la vie. Les droits Sap Ing Sith durent jusqu'à 30 ans, mais sont transmissibles et héréditaires.
• Les structures de prête-nom sont illégales. Les sanctions comprennent l'emprisonnement, les amendes et la vente forcée des terrains par l'État. L'application de la loi s'intensifie.
• Faites toujours preuve de diligence raisonnable. Engagez un avocat indépendant. Vérifiez le titre de propriété au bureau du cadastre avant de signer quoi que ce soit.