Sap-Ing-Sith : Le droit de propriété enregistrable thaïlandais de 30 ans (Loi de 2019)

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 21 octobre 2026

Sap-ing-sith (ทรัพย์อิงสิทธิ, également écrit Sap Ing Sith, sub-ing-sith ou droit fondé sur la propriété) est un droit réel sur un bien immobilier créé par la loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), qui confère au titulaire l’usage d’un terrain, d’un bâtiment ou d’un lot de copropriété pour une durée enregistrée de 30 ans au maximum, avec le droit de vendre, hypothèque et léguer ce droit sans le consentement du propriétaire. Il a été conçu pour attirer l’investissement dans l’immobilier thaïlandais en offrant une formule intermédiaire entre le bail et la propriété. Pour les étrangers, qui ne peuvent pas posséder de terrain, il constitue, avec le droit de superficie, l’un des deux droits enregistrés cessibles et transmissibles par succession par défaut, et contrairement au droit de superficie, il confère l’usage du terrain ou du lot lui-même.

Qu’est-ce que la loi Sap-Ing-Sith crée ?

La loi a été publiée dans la Royal Gazette en avril 2019 et est entrée en vigueur en octobre 2019. Seul le propriétaire du bien peut constituer un sap-ing-sith, et uniquement sur un terrain couvert par un chanote, ces terrains ainsi que leurs bâtiments, ou les unités immobilières composant un condominium, sous la Loi sur les copropriétés. Le droit est enregistré au bureau foncier, qui l’inscrit sur le titre de propriété et délivre un certificat de sap-ing-sith, portant un Garuda bleu, en deux exemplaires, l’un pour le propriétaire et l’autre conservé au bureau (article 5) ; les transferts ultérieurs y sont mentionnés. Le propriétaire présente seul la demande (article 4), de sorte qu’un investisseur acquiert normalement le droit par une cession consentie par le propriétaire, qui doit être faite par écrit et enregistrée, après quoi le bureau en informe le propriétaire (article 12). Il ne peut pas être constitué sur une partie d’un titre, et un bien déjà hypothéqué ou grevé d’un autre droit enregistré nécessite le consentement écrit du titulaire de ce droit (article 4). Une fois le droit constitué, le propriétaire ne peut pas créer un autre droit réel sur le bien sans le consentement écrit du titulaire, bien qu’il puisse toujours vendre ou hypothéquer le bien lui-même (article 9).

Le titulaire se comporte presque comme un propriétaire pendant cette période. Le sap-ing-sith peut être vendu, donné en cadeau, hypothéqué en garantie d’un prêt et transmis aux héritiers par testament ou succession ab intestat, sans l’approbation du propriétaire terrien. Le titulaire dispose des droits, des devoirs et des obligations d’un propriétaire, à l’exception des actions visant à récupérer le bien ou à mettre fin à toute ingérence dans celui-ci, qui restent celles du propriétaire, et le titulaire doit en informer immédiatement le propriétaire dès leur survenance (article 11). Le titulaire peut construire et modifier, dans les limites des conditions inscrites. Ce qui lui est interdit est de dépasser les 30 ans : la loi fixe ce plafond et ne prévoit pas de renouvellement automatique, de sorte que la poursuite nécessite une nouvelle convention et une nouvelle inscription avant l’expiration.

Utiliser un sap-ing-sith comme étranger

Un étranger peut être titulaire d’un sap-ing-sith ; la loi ne restreint pas les titulaires en fonction de leur nationalité, et l’interdiction faite par le Code foncier aux étrangers de posséder des terres n’entre pas en jeu, car le terrain reste la propriété du propriétaire thaïlandais. L’enregistrement se fait auprès du bureau foncier qui détient le titre, en présence du propriétaire et du titulaire ou de leurs représentants munis d’une procuration Tor Dor 21, avec un accord rédigé en thaï, les passeports ou cartes d’identité et le titre original. Les frais sont fixés par règlement ministériel dans les limites des plafonds figurant à l’annexe de la loi : jusqu’à 20 000 bahts pour l’enregistrement de la constitution, jusqu’à 10 000 bahts pour le certificat, jusqu’à 2 % de la valeur déclarée pour l’enregistrement d’une cession et jusqu’à 1 % pour l’enregistrement d’une hypothèque. Le guide de ThaiLawOnline liste les montants actuels.

L’obstacle le plus courant est le manque de familiarité. Des années après l’entrée en vigueur de la loi, de nombreux bureaux fonciers provinciaux n’ont enregistré que peu de sap-ing-sith, et certains agents orienteront les parties vers un bail. Les promoteurs ont également tardé à l’adopter. L’acheteur qui en souhaite un doit vérifier à l’avance que le bureau dispose des formulaires et que le terrain est sous chanote, et non sous Nor Sor 3 Gor, que la loi ne couvre pas.

Sap-ing-sith comparé au bail et à l’usufruit

Un bail est un contrat personnel qui prend fin au décès du locataire, sauf stipulation contraire ; l’usufruit est personnel et prend toujours fin au décès. Le sap-ing-sith est un bien à part entière, c’est pourquoi il peut être revendu ou utilisé comme garantie bancaire. Ses faiblesses sont la même limite de 30 ans que le bail, des frais plus élevés et le fait qu’à l’expiration du terme, tout, y compris les bâtiments, revient au propriétaire, sauf si l’accord prévoit une indemnisation.

Dernière révision : 27 septembre 2026. La loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (Journal officiel volume 136, partie 56 Kor, 30 avril 2019, entrée en vigueur 180 jours plus tard), ses articles 2 à 16 ainsi que son barème des droits, ainsi que les articles 544, 1411 et 1417 à 1428 du Code civil et commercial, ont été lus en thaïlandais. Le règlement ministériel fixant les droits effectifs et la pratique des bureaux fonciers n’ont pas été revérifiés ici.

Foire aux questions

Voir aussi : bail, usufruit, droit de superficie, Comprendre le sap-ing-sith en Thaïlande, Loi Sap-Ing-Sith BE 2562 (2019) et usufruit, bail et droit de superficie comparés.