Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Droit de superficie (สิทธิเหนือพื้นดิน, sitthi nuea phuen din, parfois écrit droit de superficie ou droit de superficie) est un droit réel, enregistré auprès du bureau foncier, par lequel le propriétaire d’un terrain permet à une autre personne d’être propriétaire de bâtiments, d’ouvrages ou de plantations sur, au-dessus ou au-dessous de ce terrain. Il est régi par les articles 1410 à 1416 du Code civil et commercial. Comme le droit thaïlandais permet de posséder une maison séparément du sol sur lequel elle se trouve, le droit de superficie est l’instrument qui permet à un étranger, qui ne peut pas posséder de terrain, de détenir une maison en son propre nom sur un terrain appartenant à un conjoint thaïlandais, à un ami ou à un bailleur.
Table des matières
Comment fonctionne le droit de superficie selon le Code civil et commercial
L’article 1410 permet à un propriétaire foncier de constituer un droit de superficie en faveur d’une autre personne, qui devient alors propriétaire de ce qui est construit ou planté sur le terrain. Conformément à l’article 1412, ce droit peut être accordé pour une durée déterminée allant jusqu’à 30 ans ou pour la vie du propriétaire foncier ou du superficiaire ; une durée déterminée plus longue est ramenée à 30 ans, et la durée peut être renouvelée à son expiration. L’article 1411 rend le droit cessible et transmissible par succession, sauf si l’enregistrement en dispose autrement, ce qui constitue l’avantage principal par rapport à un usufruit.
L’enregistrement en fait un droit réel. L’accord est inscrit au verso du chanote ou Nor Sor 3 Gor au registre foncier. Une fois enregistré, il lie tout acheteur ultérieur de la propriété et survit à la mort du propriétaire, à moins que cette inscription n’ait été accordée uniquement pour la durée de la vie du propriétaire. Une superficie non enregistrée n’est qu’un contrat entre les deux signataires ; celui qui a construit la maison n’a aucun droit contre un nouveau propriétaire de la propriété.
Utiliser le droit de superficie en tant qu'étranger en Thaïlande
Le schéma habituel est un terrain détenu par un conjoint thaïlandais ou acquis au moyen d’un bail de 30 ans, l’étranger étant désigné comme superficiaire et comme demandeur du permis de construire. La maison devient alors la propriété de l’étranger : elle peut être vendue, hypothéquée si un prêteur l’accepte, et léguée par testament. Les deux parties se présentent au Bureau foncier avec le titre de propriété, les passeports ou les cartes d’identité, le livret d'enregistrement de domicile si la maison existe, et un contrat en langue thaïe ; une procuration Tor Dor 21 permet de représenter toute personne qui ne peut pas être présente.
L'office foncier facture une taxe d'enregistrement d'un montant égal à 1% de la somme déclarée, plus 0,5% de droits de timbre, et un droit fixe uniquement lorsque le droit est accordé sans contrepartie, ce qui est courant entre les époux. Une retenue d'impôts peut être exigée lorsque le paiement est déclaré.
L'erreur courante consiste à enregistrer un droit de superficie sur un terrain que l’étranger a financé par l’intermédiaire d’un prête-nom, ou à l’accorder pour la durée de vie du propriétaire foncier alors que le superficiaire est la partie la plus jeune : le droit prend alors fin au décès du propriétaire foncier, et le superficiaire se retrouve dans la situation prévue à l’article 1416 : enlever la maison et remettre le terrain en état, ou la vendre aux héritiers au prix du marché s’ils choisissent de l’acheter.
Le droit de superficie comparé à l'usufruit et au bail
| Caractéristique | Droit de superficie | Usufruit | Bail enregistré |
|---|---|---|---|
| Articles du CCC | De 1410 à 1416 | 1417 à 1428 | À partir de 537 ; 538 et 540 |
| Durée maximale | 30 ans ou une vie entière, renouvelable | 30 ans ou la durée de vie de l’usufruiteur | 30 ans, renouvelable |
| Propriétaire de l'immeuble | Oui | Non, seulement l’utilisation | Non, sauf si le bail le stipule. |
| Cessible ou héréditaire | Oui, à moins que cela ne soit exclu | Non héréditaire (cessant à la mort); son exercice est transférable à moins qu’il ne soit exclu (article 1422) | Personnel ; prend fin au décès du locataire, sauf accord contraire |
| Opposable à l’acquéreur du terrain | Oui | Oui | Oui, tant qu’il est enregistré |
Le droit de superficie confère la propriété de la construction ; un usufruit Il accorde l’usage de la terre et de la maison pour la vie, mais rien pour la succession ; un bail donne possession pour une durée déterminée. De nombreux étrangers associent un bail immobilier enregistré à une superficie sur la maison, de sorte que la maison leur appartient même lorsque le bail est réévalué. Lorsqu’une superficie prend fin, l’article 1416 permet au bénéficiaire de démolir le bâtiment et de restituer la terre, sauf si le propriétaire choisit d’acheter le bien au prix du marché, auquel le bénéficiaire ne peut s’opposer que pour cause raisonnable.
Dernière révision : 27 septembre 2026. Les articles 540, 1299, 1403 et 1410 à 1416 du Code civil et commercial ont été lus en thaï. Les montants des frais d’enregistrement et du droit de timbre ont été vérifiés par rapport aux montants révisés de notre page sur l’usufruit, et n’ont pas été relus dans le règlement ministériel lors de cette révision.
Foire aux questions
Un étranger peut-il enregistrer un droit de superficie en Thaïlande ?
Oui. L'interdiction dans le Code foncier concerne la propriété des terres et non des bâtiments. Un étranger peut être enregistré comme superficiaire sur un terrain appartenant à un Thaïlandais et ainsi posséder la maison qui s'y trouve. Ce droit est enregistré au Bureau foncier au dos du titre de propriété et est transférable et transmissible par héritage, sauf si l'enregistrement l'exclut.
Combien de temps dure un droit de superficie ?
Une durée déterminée pouvant aller jusqu’à 30 ans, ou la durée de vie du propriétaire foncier ou du superficiaire, selon l’article 1412 du Code civil et commercial. Une durée déterminée peut être renouvelée par une nouvelle inscription. Choisir une durée viagère est une arme à double tranchant : s’il s’agit de la vie du propriétaire foncier, le droit prend fin au décès de celui-ci.
Quelle est la différence entre le droit de superficie et l'usufruit ?
Le droit de superficie fait de son titulaire le propriétaire du bâtiment situé sur le terrain d’autrui et peut être vendu ou transmis par succession. L’usufruit donne à son titulaire le droit d’utiliser le terrain et toute maison qui s’y trouve et d’en jouir, mais il est personnel et prend fin au décès de l’usufruitier. Le droit de superficie est la meilleure option lorsque l’objectif est de posséder ou de transmettre la maison.
Voir aussi : superficiaire, usufruit, bail, permis de construire, guide du droit de superficie en Thaïlande et les étrangers peuvent-ils posséder une maison en Thaïlande.
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