Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
A permis de construire (ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1), the Or. 1, Aor 1 ou permis de construction) est l’autorisation délivrée par l’autorité locale en vertu de la loi sur la réglementation des bâtiments B.E. 2522 avant que toute construction ne puisse être réalisée, modifiée ou déplacée dans une zone réglementée (la démolition nécessite une autorisation ou une notification uniquement pour une construction d’une hauteur supérieure à 15 mètres située plus près d’autres bâtiments ou de terrains publics que sa propre hauteur, ou située à moins de 2 mètres de ceux-ci, article 22), qui couvre aujourd’hui presque tout le pays. Pour un étranger qui construit une maison sur un terrain loué ou grevé d’un usufruit, l’autorisation accomplit une deuxième fonction : délivrée au nom de l’étranger avec le consentement du propriétaire terrien, elle constitue la preuve principale que la maison appartient à l’étranger et non au propriétaire du terrain.
Table des matières
Ce qu'exige la loi sur le contrôle de la construction
L’article 21 de la loi exige une autorisation ou une notification formelle auprès de l’autorité locale en vertu de l’article 39 bis avant la construction. La demande est adressée à l’autorité locale de la zone, à la municipalité (Tesaban) dans les villes ou Aor Bor Tor dans les sous-districts ruraux, et à Bangkok auprès du bureau du district. Il est accompagné de plans architecturaux et de calculs structurels signés par un architecte et un ingénieur agréés en Thaïlande, d’un plan de site, d’une copie du titre de propriété, de la carte d’identité du propriétaire et, si le demandeur n’est pas le propriétaire, du consentement écrit du propriétaire à construire. L’autorité dispose de 45 jours pour décider, pouvant être prorogés deux fois de 45 jours chacun par notification écrite (article 25).
Le permis délivré est le formulaire Or. 1. Il ne couvre que le bâtiment décrit sur les plans, donc toute modification de hauteur, de surface ou d’utilisation nécessite une nouvelle demande, et il est valable uniquement pour la période indiquée dessus ; le titulaire doit donc demander son renouvellement avant son expiration (article 35). Une fois un bâtiment contrôlé achevé, l’autorité inspecte et délivre un certificat (Or. 6) permettant l’utilisation de l’immeuble. Les règlements ministériels fixent les marges de recul par rapport aux routes et aux limites, les limites de hauteur et, dans les zones côtières et en colline telles que Samui et Phuket, les règles de distance de la côte et d’élévation qui priment sur tout ce que le vendeur a promis.
Pourquoi un étranger devrait détenir le permis
La Thaïlande n'a pas de titre de propriété pour une maison. Les terres sont inscrites au registre foncier ; les bâtiments ne le sont pas, sauf dans le cas où ils sont vendus séparément ou lorsqu’un droit de superficie est inscrite au registre foncier. Conformément à l’article 146 du Code civil et commercial un bâtiment construit par une personne exerçant un droit sur le sol d’autrui (un locataire, un usufructuaire ou superficiaire) appartient à cette personne, et non au propriétaire foncier. Le permis de construire sous le nom de l’étranger, le contrat de construction et les factures payées sur le compte de l’étranger constituent la preuve de cette propriété si le mariage se termine, le propriétaire foncier décède ou si le bien immobilier est vendu.
Le permis est également le point de départ du registre des bâtiments (tabien baan), le numéro de la maison, ainsi que les connexions électriques et d’eau. Une fois que la maison aura son numéro et son livret d’enregistrement de domicile, un propriétaire étranger y vivant pourra être inscrit dans le livre jaune correspondant à cette adresse.
L’erreur courante est de laisser le contractant ou le conjoint thaïlandais s’enregistrer sous son propre nom, car cela est plus rapide. Le permis indique alors que la maison appartient à celui-ci, et revenir dessus plus tard suppose une vente du bâtiment au Bureau foncier avec les frais et taxes. Le guide sur la possibilité pour les étrangers de posséder une maison en Thaïlande présente la séquence suivante : d’abord le droit sur le terrain, ensuite le permis, puis la construction.
Construire sans permis et ses suites
La construction non autorisée est courante dans les zones touristiques et constitue un risque permanent pour les acheteurs de villas existantes. L’autorité locale peut ordonner l’arrêt des travaux, exiger des modifications dans un délai déterminé et, si le bâtiment ne peut pas être conforme, ordonner sa démolition aux frais du propriétaire. La construction sans permis entraîne jusqu’à trois mois de prison ou une amende de jusqu’à 60 000 bahts, plus jusqu’à 10 000 bahts par jour pendant la durée du non-respect (article 65), et le fonctionnaire signataire de l’ordonnance n’est pas intéressé par le fait que le propriétaire actuel l’ait construite.
Avant d’acheter une maison, il faut vérifier que le permis est en place, que le bâtiment correspond aux plans, que l’Or. 6 a été délivré si nécessaire, et que le plan d’urbanisme autorise l’usage prévu. Une villa sur une colline qui dépasse la limite d’altitude ou une maison de plage située dans la bande interdite à la construction ne peuvent pas être régularisées ultérieurement. Ces vérifications s’inscrivent dans les vérification préalable, et le manque d’autorisation est une raison de réduire le prix ou de renoncer à la vente.
Dernière mise à jour : 28 septembre 2026. Les articles 21, 25 et 65 de la loi sur la réglementation de la construction de l’année 2522 (texte consolidé du Conseil d’État) ainsi que l’article 146 du Code civil et commercial ont été lus en thaïlandais. Les règles de recul et les règles côtières des règlements ministériels n’ont pas été relues.
Foire aux questions
Un étranger peut-il obtenir un permis de construire en Thaïlande ?
Oui. La loi sur la réglementation des bâtiments ne limite pas la nationalité du demandeur. Un étranger qui détient un bail enregistré, un usufruit ou un droit de superficie sur un bien immobilier peut déposer une demande en son nom propre, en joignant le consentement écrit du propriétaire. Le permis enregistre alors l’étranger en tant que propriétaire du bâtiment.
Combien de temps faut-il pour obtenir un permis de construire en Thaïlande ?
L'autorité locale statue généralement dans un délai d'environ 45 jours à compter d'une demande complète, et ce délai est prolongé si les plans sont renvoyés pour correction. La préparation de plans signés et de notes de calculs structurels par un architecte et un ingénieur agréés prend généralement plus de temps que l'approbation elle-même.
Que se passe-t-il si l'on construit sans permis de construire en Thaïlande ?
L’autorité locale peut interrompre les travaux, ordonner des modifications, imposer une amende ainsi qu’une amende journalière tant que la violation se poursuivra et, si le bâtiment ne peut pas être remis en conformité, ordonner sa démolition aux frais du propriétaire. Un acheteur qui achète une maison non autorisée hérite du problème.
Voir aussi : Droits de superficie, Usufruit, tabien baan, Tesaban, Les permis de construire comme preuve de propriété et Droit de la construction en Thaïlande.
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