ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
เอ ใบอนุญาตก่อสร้าง (ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1), the อ.1, อ.1 หรือ ใบอนุญาตก่อสร้าง) คือการอนุญาตที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นออกให้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ก่อนที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารใดในเขตที่มีการควบคุมอาคาร (การรื้อถอนต้องได้รับอนุญาตหรือแจ้งเฉพาะกรณีอาคารที่สูงเกิน 15 เมตรซึ่งอยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของอาคาร หรืออาคารที่อยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่า 2 เมตร มาตรา 22) ซึ่งปัจจุบันครอบคลุมเกือบทั่วประเทศ สำหรับชาวต่างชาติที่สร้างบ้านบนที่ดินเช่าหรือที่ดินที่มีสิทธิเก็บกิน ใบอนุญาตยังมีหน้าที่ที่สองด้วย: เมื่อออกในชื่อของชาวต่างชาติโดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน ใบอนุญาตนี้เป็นหลักฐานสำคัญว่าบ้านเป็นของชาวต่างชาติ ไม่ใช่ของเจ้าของที่ดิน.
สารบัญ
สิ่งที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคารกำหนด
มาตรา 21 ของกฎหมายกำหนดให้ต้องมีใบอนุญาต หรือการแจ้งให้หน่วยงานท้องถิ่นทราบตามมาตรา 39 ทวิ ก่อนที่จะก่อสร้าง. คำขอจะถูกส่งไปยังหน่วยงานท้องถิ่นในพื้นที่ นั่นคือเทศบาล (เทศบาล) ในเมืองหรือ ออร์ บอร์ ทอร์ ในเขตชนบท และในกรุงเทพฯ ยื่นที่สำนักงานเขต พร้อมแบบแปลนอาคารและรายการคำนวณโครงสร้างที่ลงนามโดยสถาปนิกและวิศวกรผู้ได้รับใบอนุญาตในประเทศไทย แผนผังบริเวณ สำเนาโฉนดที่ดิน สำเนาบัตรประจำตัวของเจ้าของที่ดิน และในกรณีที่ผู้ยื่นคำขอไม่ใช่เจ้าของที่ดิน ต้องมีหนังสือยินยอมให้ก่อสร้างจากเจ้าของที่ดิน หน่วยงานดังกล่าวต้องพิจารณาภายใน 45 วัน และขยายได้อีกไม่เกินสองคราว คราวละไม่เกิน 45 วัน โดยแจ้งเป็นหนังสือ (มาตรา 25)
ใบอนุญาตที่ออกให้คือแบบ อ.1 ซึ่งครอบคลุมเฉพาะอาคารตามแบบแปลนเท่านั้น ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงความสูง พื้นที่ฐานอาคาร หรือการใช้อาคารต้องยื่นขออนุญาตใหม่ และใบอนุญาตมีอายุเฉพาะตามระยะเวลาที่ระบุไว้ ผู้ถือใบอนุญาตจึงต้องยื่นขอต่ออายุก่อนใบอนุญาตสิ้นอายุ (มาตรา 35) เมื่อก่อสร้างอาคารควบคุมเสร็จแล้ว เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจสอบและออกใบรับรอง (อ.6) ให้ใช้อาคารได้ กฎกระทรวงกำหนดระยะร่นจากถนนและแนวเขตที่ดิน ความสูงของอาคาร และในเขตชายฝั่งและพื้นที่ไหล่เขา เช่น เกาะสมุยและภูเก็ต ยังกำหนดระยะห่างจากชายฝั่งและเกณฑ์ระดับความสูง ซึ่งอยู่เหนือสิ่งใดก็ตามที่ผู้ขายได้สัญญาไว้.
ทำไมชาวต่างชาติจึงควรมีใบอนุญาตนี้
ประเทศไทยไม่มีโฉนดสำหรับบ้าน. ที่ดินได้รับการจดทะเบียนแล้ว ส่วนอาคารไม่ได้จดทะเบียน ยกเว้นเมื่อมีการขายแยกต่างหากหรือเมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ตามมาตรา 146 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิ่งปลูกสร้างซึ่งบุคคลผู้ใช้สิทธิเหนือที่ดินของผู้อื่น (ผู้เช่า ผู้มีสิทธิเก็บกิน หรือ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน) เป็นของบุคคลนั้น ไม่ใช่ของเจ้าของที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างในนามของชาวต่างชาติ สัญญาจ้างก่อสร้าง และใบแจ้งหนี้ที่ชำระจากบัญชีของชาวต่างชาติ คือหลักฐานความเป็นเจ้าของนั้น หากการสมรสสิ้นสุดลง เจ้าของที่ดินเสียชีวิต หรือมีการขายที่ดิน
ใบอนุญาตนี้ยังเป็นจุดเริ่มต้นของทะเบียนบ้าน (ทะเบียนบ้าน), เลขที่บ้าน และการเชื่อมต่อไฟฟ้าและน้ำ เมื่อบ้านมีเลขที่และทะเบียนบ้านแล้ว เจ้าของชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในบ้านนั้นก็สามารถมีชื่อในทะเบียนบ้านเล่มเหลืองของที่อยู่นั้นได้.
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือการปล่อยให้ผู้รับเหมาหรือคู่สมรสชาวไทยยื่นขอในนามของตนเองเพราะเร็วกว่า ใบอนุญาตจึงระบุว่าบ้านเป็นของพวกเขา และการจะมาแก้ไขเปลี่ยนแปลงทีหลังนั้นหมายถึงการขายอาคารที่ สำนักงานที่ดิน พร้อมค่าธรรมเนียมและภาษี คู่มือเกี่ยวกับ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่ กำหนดลำดับขั้นตอนดังนี้: สิทธิ์ในที่ดินเป็นอันดับแรก ใบอนุญาตเป็นอันดับที่สอง และการก่อสร้างเป็นอันดับที่สาม.
การก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตและสิ่งที่ตามมา
การก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตเป็นเรื่องปกติในพื้นที่รีสอร์ท และเป็นความเสี่ยงที่เกิดขึ้นอยู่เสมอสำหรับผู้ซื้อวิลล่าที่สร้างเสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นสามารถสั่งให้หยุดการก่อสร้าง ขอให้มีการปรับปรุงภายในระยะเวลาที่กำหนด และในกรณีที่การก่อสร้างไม่สามารถปฏิบัติตามได้ เจ้าหน้าที่สามารถสั่งให้ทำการรื้อถอนบ้านดังกล่าวด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของได้ การก่อสร้างโดยไม่มีใบอนุญาตมีโทษจำคุกสูงสุดสามเดือน หรือปรับสูงสุด 60,000 บาท และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดระยะเวลาที่การฝ่าฝืนยังคงดำเนินอยู่ (มาตรา 65) และเจ้าหน้าที่ที่ลงนามในคำสั่งดังกล่าวไม่สนใจว่าเจ้าของบ้านคนปัจจุบันได้สร้างบ้านดังกล่าวหรือไม่.
ก่อนซื้อบ้าน สิ่งที่ต้องตรวจสอบคือ มีใบอนุญาตถูกต้อง ตัวอาคารตรงกับแบบแปลน มีการออกใบ อ.6 ในส่วนที่จำเป็น และผังเมืองอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ตามที่ต้องการ วิลล่าบนเขาที่สูงเกินกำหนดหรือบ้านริมหาดที่อยู่ในเขตห้ามก่อสร้างจะไม่สามารถทำให้ถูกกฎหมายได้ในภายหลัง การตรวจสอบเหล่านี้ควรอยู่ในขั้นตอน การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ, และการไม่มีใบอนุญาตก็เป็นเหตุผลในการต่อรองลดราคาหรือถอนตัวจากการซื้อขาย.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 ได้อ่านพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21, 25 และ 65 (ฉบับรวมแก้ไขของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา) และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 เป็นภาษาไทย ไม่ได้อ่านหลักเกณฑ์เรื่องระยะถอยร่นและเขตชายฝั่งในกฎกระทรวงซ้ำ
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคารไม่ได้จำกัดสัญชาติของผู้ยื่นคำขอ ชาวต่างชาติที่มีสิทธิการเช่าที่ดิน สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนแล้ว สามารถยื่นขออนุญาตในนามของตนเองได้ โดยแนบหนังสือยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดิน จากนั้นใบอนุญาตจะบันทึกให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอาคาร.
ใบอนุญาตการก่อสร้างในประเทศไทยใช้เวลานานเท่าใด
โดยปกติแล้วหน่วยงานท้องถิ่นจะพิจารณาตัดสินใจภายใน 45 วันหลังจากได้รับคำขอที่สมบูรณ์ หรือนานกว่านั้นหากมีการส่งแบบกลับมาแก้ไข การเตรียมแบบที่ลงลายมือชื่อและรายการคำนวณโครงสร้างจากสถาปนิกและวิศวกรผู้ได้รับใบอนุญาตมักจะใช้เวลานานกว่าขั้นตอนการอนุมัติเสียอีก.
เกิดอะไรขึ้นหากคุณสร้างบ้านหรืออาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตในประเทศไทย
หน่วยงานท้องถิ่นสามารถสั่งระงับงาน สั่งให้แก้ไข ปรับเป็นเงินและปรับรายวันตราบเท่าที่การฝ่าฝืนยังคงดำเนินอยู่ และในกรณีที่ไม่สามารถปรับปรุงอาคารให้สอดคล้องกับกฎหมายได้ ก็สามารถสั่งรื้อถอนโดยเจ้าของเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ผู้ซื้อที่ซื้อบ้านที่ไม่มีใบอนุญาตจะต้องรับภาระปัญหานั้นสืบทอดต่อไป.
ดูเพิ่มเติม: สิทธิ์เหนือพื้นดิน, สิทธิเก็บกิน, ทะเบียนบ้าน, เทซาบัน, ใบอนุญาตก่อสร้างเป็นหลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของ และ กฎหมายการก่อสร้างในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.