ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
เอ ใบอนุญาตก่อสร้าง (ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1), the อร. 1, อร 1 หรือ ใบอนุญาตก่อสร้าง) คือใบอนุญาตที่ออกโดยราชการส่วนท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ก่อนที่จะมีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารใดๆ ในเขตควบคุม ซึ่งในปัจจุบันครอบคลุมเกือบทั่วประเทศ สำหรับชาวต่างชาติที่สร้างบ้านบนที่ดินเช่าหรือที่ดินที่มีสิทธิเก็บกิน ใบอนุญาตนี้ทำหน้าที่เป็นประการที่สอง คือ หากออกในนามของชาวต่างชาติโดยความยินยอมของเจ้าของที่ดิน จะเป็นหลักฐานชิ้นสำคัญที่แสดงว่าบ้านหลังดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ มิใช่ของเจ้าของที่ดิน.
สารบัญ
สิ่งที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคารกำหนด
มาตรา 21 ของพระราชบัญญัติบัญญัติให้การก่อสร้างโดยไม่มีใบอนุญาตเป็นความผิด. คำขอจะถูกส่งไปยังหน่วยงานท้องถิ่นในพื้นที่ นั่นคือเทศบาล (เทศบาล) ในเมืองหรือ ออร์ บอร์ ทอร์ ในตำบลต่าง ๆ และในกรุงเทพมหานครให้ยื่นที่สำนักงานเขต โดยต้องยื่นพร้อมกับแบบสถาปัตยกรรมและรายการคำนวณโครงสร้างที่ลงนามโดยสถาปนิกและวิศวกรที่ได้รับใบอนุญาตของไทย ผังบริเวณ สำเนาโฉนดที่ดิน บัตรประจำตัวประชาชนของเจ้าของที่ดิน และในกรณีที่ผู้ยื่นคำขอไม่ใช่เจ้าของที่ดิน ให้แนบหนังสือยินยอมให้ 3 ก่อสร้างจากเจ้าของที่ดินด้วย หน่วยงานมีเวลาพิจารณาประมาณ 45 วัน.
ใบอนุญาตที่ออกให้คือแบบ อ.1 ซึ่งครอบคลุมเฉพาะอาคารที่ระบุไว้ในแบบแปลนเท่านั้น ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงความสูง พื้นที่ฐานราก หรือการใช้งาน จำเป็นต้องยื่นคำขอใหม่ และใบอนุญาตจะหมดอายุหากไม่เริ่มงานภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ เมื่อการก่อสร้างอาคารควบคุมแล้วเสร็จ เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะเข้าตรวจสอบและออกใบรับรอง (อ.6) เพื่ออนุญาตให้ใช้อาคารได้ กฎกระทรวงกำหนดระยะถอยร่นจากถนนและเขตที่ดิน ความสูงที่จำกัด และในเขตชายฝั่งทะเลและเชิงเขา เช่น เกาะสมุยและภูเก็ต จะมีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับระยะห่างจากฝั่งและระดับความสูง ซึ่งมีผลเหนือกว่าสิ่งใดๆ ที่ผู้ขายได้สัญญาไว้.
ทำไมชาวต่างชาติจึงควรมีใบอนุญาตนี้
ประเทศไทยไม่มีโฉนดสำหรับบ้าน. ที่ดินได้รับการจดทะเบียนแล้ว ส่วนอาคารไม่ได้จดทะเบียน ยกเว้นเมื่อมีการขายแยกต่างหากหรือเมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ตามมาตรา 146 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิ่งปลูกสร้างซึ่งบุคคลผู้ใช้สิทธิเหนือที่ดินของผู้อื่น (ผู้เช่า ผู้มีสิทธิเก็บกิน หรือ ผิวเผินเป็นของบุคคลนั้น ไม่ใช่ของเจ้าของที่ดิน ใบอนุญาติน้ำก่อสร้างในนามของชาวต่างชาติ สัญญาจ้างก่อสร้าง และใบแจ้งหนี้ที่ชำระจากบัญชีของชาวต่างชาติ คือหลักฐานแห่งความเป็นเจ้าของนั้น หากการสมรสสิ้นสุดลง เจ้าของที่ดินเสียชีวิต หรือมีการขายที่ดิน.
ใบอนุญาตนี้ยังเป็นจุดเริ่มต้นของทะเบียนบ้านด้วยตะเบียน บาอัน), หมายเลขบ้าน และการเชื่อมต่อไฟฟ้าและน้ำ เจ้าของชาวต่างชาติสามารถขอทะเบียนบ้านสีเหลืองได้โดยอาศัยใบอนุญาตและตัวอาคารที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์.
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือการปล่อยให้ผู้รับเหมาหรือคู่สมรสชาวไทยยื่นขอในนามของตนเองเพราะเร็วกว่า ใบอนุญาตจึงระบุว่าบ้านเป็นของพวกเขา และการจะมาแก้ไขเปลี่ยนแปลงทีหลังนั้นหมายถึงการขายอาคารที่ สำนักงานที่ดิน พร้อมค่าธรรมเนียมและภาษี คู่มือเกี่ยวกับ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่ กำหนดลำดับขั้นตอนดังนี้: สิทธิ์ในที่ดินเป็นอันดับแรก ใบอนุญาตเป็นอันดับที่สอง และการก่อสร้างเป็นอันดับที่สาม.
การก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตและสิ่งที่ตามมา
การก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตเป็นเรื่องปกติในพื้นที่รีสอร์ท และเป็นความเสี่ยงที่มีอยู่เสมอสำหรับผู้ซื้อวิลล่าที่มีอยู่แล้ว เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นสามารถสั่งให้หยุดงาน กำหนดให้มีการปรับปรุงแก้ไขภายในระยะเวลาที่กำหนด และในกรณีที่ไม่สามารถทำให้สิ่งก่อสร้างนั้นถูกต้องตามกฎหมายได้ ก็สามารถสั่งรื้อถอนได้โดยเจ้าของเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง มีการปรับเงิน รวมถึงมีค่าปรับรายวันเพิ่มเติมในขณะที่ยังมีการฝ่าฝืนอยู่ และเจ้าหน้าที่ผู้ลงนามในคำสั่งจะไม่สนใจว่าเจ้าเป็นคนสร้างขึ้นมาหรือไม่.
ก่อนซื้อบ้าน สิ่งที่ต้องตรวจสอบคือ มีใบอนุญาตถูกต้อง ตัวอาคารตรงกับแบบแปลน มีการออกใบ อ.6 ในส่วนที่จำเป็น และผังเมืองอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ตามที่ต้องการ วิลล่าบนเขาที่สูงเกินกำหนดหรือบ้านริมหาดที่อยู่ในเขตห้ามก่อสร้างจะไม่สามารถทำให้ถูกกฎหมายได้ในภายหลัง การตรวจสอบเหล่านี้ควรอยู่ในขั้นตอน การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ, และการไม่มีใบอนุญาตก็เป็นเหตุผลในการต่อรองลดราคาหรือถอนตัวจากการซื้อขาย.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถขอใบอนุญาต 3 สร้างอาคารในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคารไม่ได้จำกัดสัญชาติของผู้ยื่นคำขอ ชาวต่างชาติที่มีสิทธิการเช่าที่ดิน สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนแล้ว สามารถยื่นขออนุญาตในนามของตนเองได้ โดยแนบหนังสือยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดิน จากนั้นใบอนุญาตจะบันทึกให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอาคาร.
ใบอนุญาตการก่อสร้างในประเทศไทยใช้เวลานานเท่าใด
โดยปกติแล้วหน่วยงานท้องถิ่นจะพิจารณาตัดสินใจภายใน 45 วันหลังจากได้รับคำขอที่สมบูรณ์ หรือนานกว่านั้นหากมีการส่งแบบกลับมาแก้ไข การเตรียมแบบที่ลงลายมือชื่อและรายการคำนวณโครงสร้างจากสถาปนิกและวิศวกรผู้ได้รับใบอนุญาตมักจะใช้เวลานานกว่าขั้นตอนการอนุมัติเสียอีก.
เกิดอะไรขึ้นหากคุณสร้างบ้านหรืออาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตในประเทศไทย
หน่วยงานท้องถิ่นสามารถสั่งระงับงาน สั่งให้แก้ไข ปรับเป็นเงินและปรับรายวันตราบเท่าที่การฝ่าฝืนยังคงดำเนินอยู่ และในกรณีที่ไม่สามารถปรับปรุงอาคารให้ สอดคล้องกับกฎหมายได้ ก็สามารถสั่งรื้อถอนโดยเจ้าของเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ผู้ซื้อที่ซื้อบ้านที่ไม่มีใบอนุญาตจะต้องรับภาระปัญหานั้นสืบทอดต่อไป.
ดูเพิ่มเติม: สิทธิ์เหนือพื้นดิน, สิทธิเก็บกิน, ทะเบียนบ้าน, เทซาบัน, ใบอนุญาตก่อสร้างเป็นหลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของ และ กฎหมายการก่อสร้างในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.