ทำความเข้าใจภาษีที่ดินในประเทศไทย: คู่มือสำหรับชาวต่างชาติ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

ภาษีทรัพย์สินควบคู่ไปกับกฎเกณฑ์ภาษีเงินได้ที่กำหนดไว้ในคู่มือของเราเรื่อง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในประเทศไทย.

ควรทำอย่างไรต่อไป: หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ ให้จัดงบประมาณไว้สำหรับ 2% เต็มจำนวน การลดราคานี้ยังคงมีผลต่อคุณเมื่อขายต่อ เพราะผู้ซื้อชาวไทยที่ซื้อจากคุณก่อนวันที่ 30 มิถุนายน 2027 อาจมีสิทธิ์ได้รับประโยชน์จากนโยบายนี้.

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 31 กรกฎาคม 2026 คัดค้านประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026.

ภาษีที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็นสองประเภทที่คนส่วนใหญ่มักสับสนกัน คือ... ภาษีประจำปี คุณจ่ายภาษีทุกปีสำหรับการเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคาร และ ภาษีครั้งเดียว คุณต้องจ่ายภาษีเมื่อมีการเปลี่ยนมือของอสังหาริมทรัพย์ ภาษีเหล่านี้กำหนดโดยกฎหมายที่แตกต่างกันและคำนวณด้วยวิธีที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง หน้านี้แยกภาษีทั้งสองประเภทออกจากกันเพื่อให้คุณทราบว่าคุณกำลังจัดการกับภาษีประเภทใด.

ภาษีประจำปี: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

The Land and Buildings Tax Act B.E. 2562 (2019) took effect on 1 January 2020 and replaced the old House and Land Tax and Local Development Tax. It is collected by the local municipality, assessed on the government-appraised value, and due in April each year. The rate depends on how the property is used.

พระราชบัญญัติกำหนดอัตราสูงสุด และอัตราจริงจะถูกกำหนดต่ำกว่าโดยพระราชกฤษฎีกา และอาจเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละปี ดังนั้นควรตรวจสอบตัวเลขของปีปัจจุบันเสมอ อัตราสูงสุดมีดังนี้:

• การใช้งานทางการเกษตร: ไม่เกิน 0.15% ของมูลค่าที่ประเมินไว้.
• ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย: สูงสุด 0.30%.
• การใช้งานอื่นๆ (เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม): สูงสุด 1.2%.
• ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์: เพดานนั้นเป็น 1.2% เช่นเดียวกับกรณี “อื่น ๆ” หากที่ดินนั้นถูกทิ้งไว้โดยไม่ใช้ สามปีติดต่อกัน, ส่วนที่ 43 เพิ่มขึ้น 0.30 เปอร์เซ็นต์ จาก ที่สี่ ต่อปี และเพิ่มอีก 0.30 จุด สำหรับทุกสามปีที่เครื่องไม่ทำงาน โดยจำนวนรวมสูงสุดอยู่ที่ 3%.

อัตราภาษีที่อยู่อาศัยที่ใช้จริงนั้นต่ำกว่าเพดานที่กำหนดไว้มาก โดยอยู่ในช่วง 0.021 ถึง 0.101 สำหรับบ้านส่วนใหญ่ นอกจากนี้ยังมีข้อยกเว้นที่สำคัญสำหรับผู้ที่อยู่อาศัยเอง กล่าวคือ สำหรับบุคคลที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านและโฉนดที่ดิน มูลค่ารวมของที่ดินและอาคาร 50 ล้านบาทแรกของบ้านหลักจะได้รับการยกเว้นภาษี (10 ล้านบาทหากคุณเป็นเจ้าของเฉพาะอาคารบนที่ดินเช่า) ข้อยกเว้นนี้ใช้ได้กับที่อยู่อาศัยหนึ่งหลังต่อคน.

ภาษีครั้งเดียว: เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

These are paid at the สำนักงานที่ดิน when the transfer is registered, and they are usually the larger cost. There are up to four:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของมูลค่าประเมิน อัตราที่ลดลง 0.01% ใช้กับที่พักอาศัยที่เข้าเกณฑ์ซึ่งมีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท จนถึง 30 มิถุนายน 2570, ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026 แต่ประกาศทั้งสองฉบับกำหนดให้ผู้ซื้อต้องเป็น บุคคลสัญชาติไทย, ดังนั้น ผู้ซื้อต่างชาติที่ลงทะเบียนภายใต้โควตาสำหรับชาวต่างชาติยังคงต้องชำระ 2% เต็มจำนวน.
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินหรือราคาขายจริง แต่เฉพาะในกรณีที่ผู้ขายขายภายในห้าปีนับจากการได้มาซึ่งทรัพย์สิน ผู้ขายที่ถือครองทรัพย์สินมานานกว่าห้าปี หรือผู้ที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อยหนึ่งปี จะได้รับการยกเว้น.
• อากรแสตมป์: 0.5% จะเรียกเก็บเฉพาะในกรณีที่ SBT ไม่บังคับใช้ คุณจะไม่ต้องจ่ายทั้งสองอย่าง.
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา จะคำนวณค่าเสียหายตามสัดส่วน โดยอิงจากมูลค่าที่ประเมินและจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ สำหรับบริษัท จะคำนวณจากราคาที่ประเมินหรือราคาขายที่สูงกว่า.

ใครเป็นผู้จ่ายอะไรนั้นเป็นเรื่องของการเจรจา ไม่ใช่เรื่องของกฎหมาย สำนักงานที่ดินมีหน้าที่เก็บเงินทั้งหมดจากผู้ที่มาแสดงตัวเพื่อชำระเงิน ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะแบ่งค่าธรรมเนียมการโอน โดยผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบภาษีอากรแสตมป์และภาษีหัก ณ ที่จ่าย แต่ควรระบุเรื่องนี้ไว้ในสัญญาซื้อขายเพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในวันโอนกรรมสิทธิ์.

ตัวอย่างการใช้งาน

สมมติว่าคอนโดมิเนียมหลังหนึ่งมีราคาประเมิน 5 ล้านบาท ขายโดยบุคคลธรรมดาที่ซื้อมาเมื่อสองปีก่อน (จึงต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม) ค่าธรรมเนียมการโอนคือ 21,000 บาท หรือ 100,000 บาท ภาษีมูลค่าเพิ่มคือ 3.31,000 บาท หรือ 165,000 บาท ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ เพราะมีภาษีมูลค่าเพิ่มอยู่แล้ว จากนั้นจะมีการหักภาษี ณ ที่จ่าย โดยคำนวณจากราคาประเมินและระยะเวลาถือครองสองปี รวมแล้วมากกว่าหนึ่งในสี่ล้านบาท นี่คือเหตุผลว่าทำไมจึงต้องตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเซ็นสัญญา.

ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

Before you buy or sell, we calculate the exact transfer taxes on your specific property and holding period, write the cost split into the sale contract, and check the annual ภาษีที่ดินและอาคาร position so there are no surprise arrears attached to the title. We also handle the transfer itself at the Land Office. See our แพ็คเกจอสังหาริมทรัพย์ และของเรา ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย.

สิ่งหนึ่งที่เราตรวจสอบทุกครั้งและลูกค้ามักไม่ค่อยนึกถึงคือ ผู้ขายอยู่ในหรือนอกช่วงเวลา 5 ปีของ SBT หรือไม่ ส่วนต่างระหว่าง SBT 3.3% กับอากรแสตมป์ 0.5% สำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านบาทนั้นเป็นจำนวนเงินที่มาก และบางครั้งการเลือกเวลาขายให้เหมาะสมกับช่วงเวลานี้ก็เป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล. ติดต่อเรา สำหรับการคำนวณเกี่ยวกับทรัพย์สินของคุณ.

Last reviewed: 5 September 2026. The annual-tax half was checked against the Land and Buildings Tax Act B.E. 2562 itself and every figure matches: section 37 sets the ceilings at 0.15% agricultural, 0.3% residential and 1.2% for other uses and for vacant land; section 41 gives the 50 million baht exemption to an individual owner-occupier whose name is on the house registration on 1 January of the tax year, and 10 million where the individual owns only the building; section 43 adds 0.3 points in the fourth year of disuse and a further 0.3 every three years, capped at 3%. The 0.01% transfer and mortgage reduction is stated from the two Ministry of Interior announcements and carries its own verification date; those announcements are not in our statute corpus and were not re-read here.