ทำความเข้าใจภาษีที่ดินในประเทศไทย: คู่มือสำหรับชาวต่างชาติ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 17 กันยายน 2569

ภาษีทรัพย์สินควบคู่ไปกับกฎเกณฑ์ภาษีเงินได้ที่กำหนดไว้ในคู่มือของเราเรื่อง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในประเทศไทย.

ควรทำอย่างไรต่อไป: หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ ให้จัดงบประมาณไว้สำหรับ 2% เต็มจำนวน การลดราคานี้ยังคงมีผลต่อคุณเมื่อขายต่อ เพราะผู้ซื้อชาวไทยที่ซื้อจากคุณก่อนวันที่ 30 มิถุนายน 2027 อาจมีสิทธิ์ได้รับประโยชน์จากนโยบายนี้.

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 31 กรกฎาคม 2026 คัดค้านประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026.

ภาษีที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็นสองประเภทที่คนส่วนใหญ่มักสับสนกัน คือ... ภาษีประจำปี คุณจ่ายภาษีทุกปีสำหรับการเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคาร และ ภาษีครั้งเดียว คุณต้องจ่ายภาษีเมื่อมีการเปลี่ยนมือของอสังหาริมทรัพย์ ภาษีเหล่านี้กำหนดโดยกฎหมายที่แตกต่างกันและคำนวณด้วยวิธีที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง หน้านี้แยกภาษีทั้งสองประเภทออกจากกันเพื่อให้คุณทราบว่าคุณกำลังจัดการกับภาษีประเภทใด.

ภาษีประจำปี: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 และเข้ามาแทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีท้องถิ่นแบบเดิม โดยจัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ประเมินตาม-มูลค่าที่ประเมิน, และครบกำหนดชำระในเดือนเมษายนของทุกปี อัตราดังกล่าวจะขึ้นอยู่กับการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ.

พระราชบัญญัติกำหนดอัตราสูงสุด และอัตราจริงจะถูกกำหนดต่ำกว่าโดยพระราชกฤษฎีกา และอาจเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละปี ดังนั้นควรตรวจสอบตัวเลขของปีปัจจุบันเสมอ อัตราสูงสุดมีดังนี้:

• การใช้งานทางการเกษตร: ไม่เกิน 0.15% ของมูลค่าที่ประเมินไว้.
• ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย: สูงสุด 0.30%.
• การใช้งานอื่นๆ (เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม): สูงสุด 1.2%.
• ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์: เพดานนั้นเป็น 1.2% เช่นเดียวกับกรณี “อื่น ๆ” หากที่ดินนั้นถูกทิ้งไว้โดยไม่ใช้ สามปีติดต่อกัน, ส่วนที่ 43 เพิ่มขึ้น 0.30 เปอร์เซ็นต์ จาก ที่สี่ ต่อปี และเพิ่มอีก 0.30 จุด สำหรับทุกสามปีที่เครื่องไม่ทำงาน โดยจำนวนรวมสูงสุดอยู่ที่ 3%.

The applied residential rates in practice have been far below the ceiling, in the range of 0.02% to 0.10% for most homes. There is also a significant exemption for owner-occupiers: for an individual whose name is on the house registration and the title, the first 50 million THB of the combined land-and-building value of a primary home is tax-free (10 million THB if you own only the building on leased land). The exemption applies to one dwelling per person.

ภาษีครั้งเดียว: เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

สิ่งเหล่านี้ชำระเงินที่ สำนักงานที่ดิน เมื่อมีการจดทะเบียนการโอน และมักจะเป็นค่าใช้จ่ายที่มากกว่า โดยมีสูงสุดถึงสี่รายการ:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของมูลค่าประเมิน อัตราที่ลดลง 0.01% ใช้กับที่พักอาศัยที่เข้าเกณฑ์ซึ่งมีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท จนถึง 30 มิถุนายน 2570, ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026 แต่ประกาศทั้งสองฉบับกำหนดให้ผู้ซื้อต้องเป็น บุคคลสัญชาติไทย, ดังนั้น ผู้ซื้อต่างชาติที่ลงทะเบียนภายใต้โควตาสำหรับชาวต่างชาติยังคงต้องชำระ 2% เต็มจำนวน.
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินหรือราคาขายจริง แต่เฉพาะในกรณีที่ผู้ขายขายภายในห้าปีนับจากการได้มาซึ่งทรัพย์สิน ผู้ขายที่ถือครองทรัพย์สินมานานกว่าห้าปี หรือผู้ที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อยหนึ่งปี จะได้รับการยกเว้น.
• อากรแสตมป์: 0.5% จะเรียกเก็บเฉพาะในกรณีที่ SBT ไม่บังคับใช้ คุณจะไม่ต้องจ่ายทั้งสองอย่าง.
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา จะคำนวณค่าเสียหายตามสัดส่วน โดยอิงจากมูลค่าที่ประเมินและจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ สำหรับบริษัท จะคำนวณจากราคาที่ประเมินหรือราคาขายที่สูงกว่า.

ใครเป็นผู้จ่ายอะไรนั้นเป็นเรื่องของการเจรจา ไม่ใช่เรื่องของกฎหมาย สำนักงานที่ดินมีหน้าที่เก็บเงินทั้งหมดจากผู้ที่มาแสดงตัวเพื่อชำระเงิน ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะแบ่งค่าธรรมเนียมการโอน โดยผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบภาษีอากรแสตมป์และภาษีหัก ณ ที่จ่าย แต่ควรระบุเรื่องนี้ไว้ในสัญญาซื้อขายเพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในวันโอนกรรมสิทธิ์.

ค่าจดทะเบียนจำนองเป็นค่าใช้จ่ายต่างหาก. อัตราปกติคือ % ของวงเงินจดทะเบียนจำนอง สำหรับอัตราพิเศษชั่วคราว 0.01% การจำนองจะต้องเกิดขึ้นและจดทะเบียนพร้อมกับการโอนที่เข้าเกณฑ์ ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการนี้มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 การจำนองภายหลังหรือการรีไฟแนนซ์ไม่เข้าเกณฑ์เพียงเพราะซื้อทรัพย์สินในช่วงเวลานี้ ดู คำชี้แจงจากกรมที่ดิน, ตรวจสอบเมื่อวันที่ 17 กันยายน 2026.

ตัวอย่างการใช้งาน

Take a condominium with an appraised value of 5 million THB, sold by an individual who bought it two years ago (so SBT applies). The transfer fee is 2%, or 100,000 THB. SBT is 3.3%, or 165,000 THB. No stamp duty, because SBT applies. Withholding tax is added on top, calculated on the appraised value and the two-year holding period. The total is well over a quarter of a million baht, which is exactly why the split needs to be agreed in writing before you sign.

ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

ก่อนที่คุณจะซื้อหรือขาย เราคำนวณภาษีโอนที่แน่นอนสำหรับอสังหาริมทรัพย์และระยะเวลาการถือครองเฉพาะของคุณ ระบุการแบ่งค่าใช้จ่ายลงในสัญญาจะซื้อจะขาย และตรวจสอบภาษีประจำปี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จัดตำแหน่งเพื่อไม่ให้มีค้างชำระติดอยู่กับโฉนด เรายังจัดการเรื่องการโอนที่สำนักงานที่ดินด้วย ดูของเรา แพ็กเกจบริการอสังหาริมทรัพย์ และ ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย.

สิ่งหนึ่งที่เราตรวจสอบทุกครั้งและลูกค้ามักไม่ค่อยนึกถึงคือ ผู้ขายอยู่ในหรือนอกช่วงเวลา 5 ปีของ SBT หรือไม่ ส่วนต่างระหว่าง SBT 3.3% กับอากรแสตมป์ 0.5% สำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านบาทนั้นเป็นจำนวนเงินที่มาก และบางครั้งการเลือกเวลาขายให้เหมาะสมกับช่วงเวลานี้ก็เป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล. ติดต่อเรา สำหรับการคำนวณเกี่ยวกับทรัพย์สินของคุณ.

วันที่ตรวจสอบครั้งสุดท้าย: 5 กันยายน 2569 ส่วนภาษีรายปีได้ตรวจสอบเทียบกับพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เอง และทุกตัวเลขตรงกัน: มาตรา 37 กำหนดเพดานภาษีไว้ที่ 0.15% สำหรับที่ดินเกษตรกรรม, 0.3% สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย และ 1.2% สำหรับที่ดินประเภทอื่นและที่ดินว่างเปล่า; มาตรา 41 กำหนดการยกเว้นภาษี 50 ล้านบาท สำหรับเจ้าของที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง ซึ่งชื่อปรากฏในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี และ 10 ล้านบาท ในกรณีที่บุคคลดังกล่าวเป็นเจ้าของเฉพาะอาคารเท่านั้น; มาตรา 43 เพิ่ม 0.3 จุดในปีที่สี่ที่ไม่ได้ใช้งาน และเพิ่มอีก 0.3 ทุกสามปี โดยจำกัดสูงสุดที่ 3%. การลดภาษีการโอนและจำนอง 0.01% ระบุไว้ในประกาศสองฉบับของกระทรวงมหาดไทย และมีวันที่ตรวจสอบเป็นของตนเอง; ประกาศดังกล่าวไม่อยู่ในฐานข้อมูลกฎหมายของเรา และไม่ได้ถูกอ่านซ้ำในที่นี้.