ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
สิ่งที่เปลี่ยนแปลง: โอนและ จำนอง ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนถูกปรับลดลงเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่ตรงตามเงื่อนไข มูลค่าสูงสุด 7 ล้านบาท อัตราค่าธรรมเนียมปกติคือ 2% สำหรับการจดทะเบียนโอน และ 1% สำหรับการจดทะเบียนจำนอง.
มีผลบังคับใช้: 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570, ภายใต้ประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026.
ผู้ที่ได้รับผลกระทบ: เฉพาะบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น. ประกาศทั้งสองฉบับกำหนดให้ผู้ซื้อต้องมีสัญชาติไทย ดังนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จดทะเบียนภายใต้ โควตาชาวต่างชาติ ชำระตามอัตรามาตรฐาน 2% ค่าธรรมเนียมการโอน.
ภาษีทรัพย์สินควบคู่ไปกับกฎเกณฑ์ภาษีเงินได้ที่กำหนดไว้ในคู่มือของเราเรื่อง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในประเทศไทย.
ควรทำอย่างไรต่อไป: หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ ให้จัดงบประมาณไว้สำหรับ 2% เต็มจำนวน การลดค่าธรรมเนียมนี้ยังคงมีผลต่อคุณเมื่อขายต่อ เพราะผู้ซื้อชาวไทยที่ซื้อจากคุณก่อนวันที่ 30 มิถุนายน 2027 อาจมีสิทธิ์ได้รับประโยชน์จากนโยบายนี้.
ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 31 กรกฎาคม 2026 โดยเทียบกับประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026.
ภาษีที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็นสองประเภทที่คนส่วนใหญ่มักสับสนกัน คือ ภาษีประจำปี คุณจ่ายภาษีทุกปีสำหรับการเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคาร และ ภาษีครั้งเดียว คุณต้องจ่ายภาษีเมื่อมีการเปลี่ยนมือของอสังหาริมทรัพย์ ภาษีเหล่านี้กำหนดโดยกฎหมายที่แตกต่างกันและคำนวณด้วยวิธีที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง หน้านี้แยกภาษีทั้งสองประเภทออกจากกันเพื่อให้คุณทราบว่าคุณกำลังจัดการกับภาษีประเภทใด.
สารบัญ
ภาษีประจำปี: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 และเข้ามาแทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม โดยจัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ประเมินตาม-มูลค่าที่ประเมิน, และครบกำหนดชำระในเดือนเมษายนของทุกปี อัตราดังกล่าวจะขึ้นอยู่กับการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ.
พระราชบัญญัติกำหนดอัตราสูงสุด และอัตราจริงจะถูกกำหนดต่ำกว่าโดยพระราชกฤษฎีกา และอาจเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละปี ดังนั้นควรตรวจสอบตัวเลขของปีปัจจุบันเสมอ อัตราสูงสุดมีดังนี้:
- การใช้งานทางการเกษตร: ไม่เกิน 0.15% ของมูลค่าที่ประเมินไว้.
- ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย: สูงสุด 0.30%.
- การใช้งานอื่นๆ (เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม): สูงสุด 1.2%.
- ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์: เพดานนั้นเป็น 1.2% เช่นเดียวกับกรณี “อื่น ๆ” หากที่ดินนั้นถูกทิ้งไว้โดยไม่ใช้ สามปีติดต่อกัน, มาตรา 43 ให้เพิ่มอีก 0.30 จุดร้อยละ ตั้งแต่ปี ที่สี่ เป็นต้นไป และเพิ่มอีก 0.30 จุดทุกสามปีที่ที่ดินยังคงไม่ได้ใช้ประโยชน์ โดยรวมแล้วไม่เกิน 3%.
The applied residential rates in practice have been far below the ceiling, in the range of 0.02% to 0.10% for most homes. There is also a significant exemption for owner-occupiers: for an individual whose name is on the house registration and the title, the first 50 million THB of the combined land-and-building value of a primary home is tax-free (10 million THB if you own only the building on leased land). The exemption applies to one dwelling per person.
ภาษีครั้งเดียว: เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
สิ่งเหล่านี้ชำระเงินที่ สำนักงานที่ดิน เมื่อมีการจดทะเบียนการโอน และมักจะเป็นค่าใช้จ่ายที่มากกว่า โดยมีสูงสุดถึงสี่รายการ:
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของมูลค่าประเมิน อัตราที่ลดลง 0.01% ใช้กับที่พักอาศัยที่เข้าเกณฑ์ซึ่งมีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท จนถึง 30 มิถุนายน 2570, ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026 แต่ประกาศทั้งสองฉบับกำหนดให้ผู้ซื้อต้องเป็น บุคคลสัญชาติไทย, ดังนั้น ผู้ซื้อต่างชาติที่ลงทะเบียนภายใต้โควตาสำหรับชาวต่างชาติยังคงต้องชำระ 2% เต็มจำนวน.
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): 3.3% of the higher of the appraised value or the actual sale price, but only if the seller sells within five years of acquiring the property. A seller who has held the property for more than five years is exempt, and so, under section 4(6) of Royal Decree No. 342 B.E. 2541, is an individual who sells inherited property, or who sells the home they live in after having their name in its house registration (tabien baan) for at least one year from acquiring it.
- อากรแสตมป์: 0.5% จะเรียกเก็บเฉพาะในกรณีที่ SBT ไม่บังคับใช้ คุณจะไม่ต้องจ่ายทั้งสองอย่าง.
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา คำนวณในอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ สำหรับบริษัท 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า.
Who pays what can be agreed in the sale contract, and the Land Office simply collects the total from whoever presents to pay. If the contract is silent, section 457 of the Civil and Commercial Code makes the costs of a contract of sale payable by buyer and seller equally, which is where the usual half-and-half split of the transfer fee comes from. In practice buyer and seller often split the transfer fee, with the seller carrying the SBT or stamp duty and the withholding tax, but this should be written into the sale contract so there is no argument on the transfer day.
ค่าจดทะเบียนจำนองเป็นค่าใช้จ่ายต่างหาก. อัตราปกติคือ 1% ของวงเงินจดทะเบียนจำนอง สำหรับอัตราพิเศษชั่วคราว 0.01% การจำนองจะต้องเกิดขึ้นและจดทะเบียนพร้อมกับการโอนที่เข้าเกณฑ์ ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการนี้มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 การจำนองภายหลังหรือการรีไฟแนนซ์ไม่เข้าเกณฑ์เพียงเพราะซื้อทรัพย์สินในช่วงเวลานี้ ดู คำชี้แจงจากกรมที่ดิน, ตรวจสอบเมื่อวันที่ 17 กันยายน 2026.
ตัวอย่างการคำนวณ
Take a condominium with an appraised value of 5 million THB, sold by an individual who bought it two years ago (so SBT applies). The transfer fee is 2%, or 100,000 THB. SBT is 3.3%, or 165,000 THB. No stamp duty, because SBT applies. Withholding tax is added on top, calculated on the appraised value and the two-year holding period. The total is well over a quarter of a million baht, which is exactly why the split needs to be agreed in writing before you sign.
ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร
ก่อนที่คุณจะซื้อหรือขาย เราคำนวณภาษีโอนที่แน่นอนสำหรับอสังหาริมทรัพย์และระยะเวลาการถือครองเฉพาะของคุณ ระบุการแบ่งค่าใช้จ่ายลงในสัญญาจะซื้อจะขาย และตรวจสอบภาษีประจำปี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อไม่ให้มีภาษีค้างชำระติดมากับโฉนดโดยไม่คาดคิด เรายังจัดการเรื่องการโอนที่สำนักงานที่ดินด้วย ดูของเรา แพ็กเกจบริการอสังหาริมทรัพย์ และ ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย.
สิ่งหนึ่งที่เราตรวจสอบทุกครั้งและลูกค้ามักไม่ค่อยนึกถึงคือ ผู้ขายอยู่ในหรือนอกช่วงเวลา 5 ปีของ SBT หรือไม่ ส่วนต่างระหว่าง SBT 3.3% กับอากรแสตมป์ 0.5% สำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านบาทนั้นเป็นจำนวนเงินที่มาก และบางครั้งการเลือกเวลาขายให้เหมาะสมกับช่วงเวลานี้ก็เป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล. ติดต่อเรา สำหรับการคำนวณเกี่ยวกับทรัพย์สินของคุณ.
ภาษีการโอนสามารถเจรจากันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา. เราคำนวณตัวเลขที่แน่นอนก่อนที่คุณจะลงนาม: ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
วันที่ตรวจสอบครั้งสุดท้าย: 5 กันยายน 2569 ส่วนภาษีรายปีได้ตรวจสอบเทียบกับพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เอง และทุกตัวเลขตรงกัน: มาตรา 37 กำหนดเพดานภาษีไว้ที่ 0.15% สำหรับที่ดินเกษตรกรรม, 0.3% สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย และ 1.2% สำหรับที่ดินประเภทอื่นและที่ดินว่างเปล่า; มาตรา 41 กำหนดการยกเว้นภาษี 50 ล้านบาท สำหรับเจ้าของที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง ซึ่งชื่อปรากฏในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี และ 10 ล้านบาท ในกรณีที่บุคคลดังกล่าวเป็นเจ้าของเฉพาะอาคารเท่านั้น; มาตรา 43 เพิ่ม 0.3 จุดในปีที่สี่ที่ไม่ได้ใช้งาน และเพิ่มอีก 0.3 ทุกสามปี โดยจำกัดสูงสุดที่ 3%. การลดภาษีการโอนและจำนอง 0.01% ระบุไว้ในประกาศสองฉบับของกระทรวงมหาดไทย และมีวันที่ตรวจสอบเป็นของตนเอง; ประกาศดังกล่าวไม่อยู่ในฐานข้อมูลกฎหมายของเรา และไม่ได้ถูกอ่านซ้ำในที่นี้.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.