Last updated on กรกฎาคม 31, 2026
What changed: Transfer and mortgage registration fees are cut to 0.01% on qualifying residential property up to 7 million baht. The standard rates are 2% transfer and 1% mortgage.
Effective: 1 July 2026 to 30 June 2027, under two Ministry of Interior announcements published in the Royal Gazette on 1 July 2026.
Who it affects: Individual Thai nationals only. Both announcements require the buyer to be a Thai national, so a foreign buyer registering under the foreign quota pays the standard 2% transfer fee.
What to do now: If you are a foreign buyer, budget the full 2%. The reduction still matters to you on resale, because a Thai buyer purchasing from you before 30 June 2027 may qualify.
ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 31 July 2026 against the two Ministry of Interior announcements published in the Royal Gazette on 1 July 2026.
ภาษีที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็นสองประเภทที่คนส่วนใหญ่มักสับสนกัน คือ... ภาษีประจำปี คุณจ่ายภาษีทุกปีสำหรับการเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคาร และ ภาษีครั้งเดียว คุณต้องจ่ายภาษีเมื่อมีการเปลี่ยนมือของอสังหาริมทรัพย์ ภาษีเหล่านี้กำหนดโดยกฎหมายที่แตกต่างกันและคำนวณด้วยวิธีที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง หน้านี้แยกภาษีทั้งสองประเภทออกจากกันเพื่อให้คุณทราบว่าคุณกำลังจัดการกับภาษีประเภทใด.
ภาษีประจำปี: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและอาคาร พ.ศ. 2562 (2019) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2563 และแทนที่ภาษีบ้านและที่ดิน และภาษีพัฒนาท้องถิ่นเดิม ภาษีนี้จัดเก็บโดยเทศบาลท้องถิ่น โดยประเมินจากมูลค่าที่รัฐบาลประเมิน และต้องชำระในเดือนเมษายนของทุกปี อัตราภาษีขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ที่ดิน.
พระราชบัญญัติกำหนดอัตราสูงสุด และอัตราจริงจะถูกกำหนดต่ำกว่าโดยพระราชกฤษฎีกา และอาจเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละปี ดังนั้นควรตรวจสอบตัวเลขของปีปัจจุบันเสมอ อัตราสูงสุดมีดังนี้:
- การใช้งานทางการเกษตร: ไม่เกิน 0.15% ของมูลค่าที่ประเมินไว้.
- ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย: สูงสุด 0.30%.
- การใช้งานอื่นๆ (เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม): สูงสุด 1.2%.
- ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์: เริ่มต้นที่อัตรา "อื่นๆ" และเพิ่มขึ้น 0.30 จุดเปอร์เซ็นต์ทุกๆ สามปี จนถึงเพดานสูงสุดที่ 3% เพื่อเป็นการยับยั้งการปล่อยที่ดินทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์.
อัตราภาษีที่อยู่อาศัยที่ใช้จริงนั้นต่ำกว่าเพดานที่กำหนดไว้มาก โดยอยู่ในช่วง 0.021 ถึง 0.101 สำหรับบ้านส่วนใหญ่ นอกจากนี้ยังมีข้อยกเว้นที่สำคัญสำหรับผู้ที่อยู่อาศัยเอง กล่าวคือ สำหรับบุคคลที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านและโฉนดที่ดิน มูลค่ารวมของที่ดินและอาคาร 50 ล้านบาทแรกของบ้านหลักจะได้รับการยกเว้นภาษี (10 ล้านบาทหากคุณเป็นเจ้าของเฉพาะอาคารบนที่ดินเช่า) ข้อยกเว้นนี้ใช้ได้กับที่อยู่อาศัยหนึ่งหลังต่อคน.
ภาษีครั้งเดียว: เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะชำระที่สำนักงานที่ดินเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และโดยปกติแล้วจะเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงกว่า โดยมีทั้งหมดไม่เกินสี่รายการ:
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% of the appraised value. A reduced rate of 0.01% applies to qualifying residential property valued up to 7 million baht until 30 June 2027, under Ministry of Interior announcements published in the Royal Gazette on 1 July 2026, but both announcements require the buyer to be an individual Thai national, so a foreign buyer registering under the foreign quota still pays the full 2%.
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินหรือราคาขายจริง แต่เฉพาะในกรณีที่ผู้ขายขายภายในห้าปีนับจากการได้มาซึ่งทรัพย์สิน ผู้ขายที่ถือครองทรัพย์สินมานานกว่าห้าปี หรือผู้ที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อยหนึ่งปี จะได้รับการยกเว้น.
- อากรแสตมป์: 0.5% จะเรียกเก็บเฉพาะในกรณีที่ SBT ไม่บังคับใช้ คุณจะไม่ต้องจ่ายทั้งสองอย่าง.
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา จะคำนวณค่าเสียหายตามสัดส่วน โดยอิงจากมูลค่าที่ประเมินและจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ สำหรับบริษัท จะคำนวณจากราคาที่ประเมินหรือราคาขายที่สูงกว่า.
ใครเป็นผู้จ่ายอะไรนั้นเป็นเรื่องของการเจรจา ไม่ใช่เรื่องของกฎหมาย สำนักงานที่ดินมีหน้าที่เก็บเงินทั้งหมดจากผู้ที่มาแสดงตัวเพื่อชำระเงิน ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะแบ่งค่าธรรมเนียมการโอน โดยผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบภาษีอากรแสตมป์และภาษีหัก ณ ที่จ่าย แต่ควรระบุเรื่องนี้ไว้ในสัญญาซื้อขายเพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในวันโอนกรรมสิทธิ์.
ตัวอย่างการใช้งาน
สมมติว่าคอนโดมิเนียมหลังหนึ่งมีราคาประเมิน 5 ล้านบาท ขายโดยบุคคลธรรมดาที่ซื้อมาเมื่อสองปีก่อน (จึงต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม) ค่าธรรมเนียมการโอนคือ 21,000 บาท หรือ 100,000 บาท ภาษีมูลค่าเพิ่มคือ 3.31,000 บาท หรือ 165,000 บาท ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ เพราะมีภาษีมูลค่าเพิ่มอยู่แล้ว จากนั้นจะมีการหักภาษี ณ ที่จ่าย โดยคำนวณจากราคาประเมินและระยะเวลาถือครองสองปี รวมแล้วมากกว่าหนึ่งในสี่ล้านบาท นี่คือเหตุผลว่าทำไมจึงต้องตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเซ็นสัญญา.
ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร
ก่อนที่คุณจะซื้อหรือขาย เราจะคำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่แน่นอนสำหรับอสังหาริมทรัพย์และระยะเวลาการถือครองของคุณ ระบุรายละเอียดการแบ่งค่าใช้จ่ายลงในสัญญาซื้อขาย และตรวจสอบสถานะภาษีที่ดินและอาคารประจำปี เพื่อป้องกันหนี้ค้างชำระที่อาจเกิดขึ้นโดยไม่คาดคิด นอกจากนี้เรายังดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินให้ด้วย ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่... แพ็คเกจอสังหาริมทรัพย์ และของเรา ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย.
สิ่งหนึ่งที่เราตรวจสอบทุกครั้งและลูกค้ามักไม่ค่อยนึกถึงคือ ผู้ขายอยู่ในหรือนอกช่วงเวลา 5 ปีของ SBT หรือไม่ ส่วนต่างระหว่าง SBT 3.3% กับอากรแสตมป์ 0.5% สำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านบาทนั้นเป็นจำนวนเงินที่มาก และบางครั้งการเลือกเวลาขายให้เหมาะสมกับช่วงเวลานี้ก็เป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล. ติดต่อเรา สำหรับการคำนวณเกี่ยวกับทรัพย์สินของคุณ.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.