การต่ออายุสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติในประเทศไทย: คำพิพากษาเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่า 30 ปี และสิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังจากนั้น

อัปเดตล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

ใน ศาลฎีกา Case No. 4655/2566, the court struck down the การต่ออายุสัญญาเช่า 30 ปีในประเทศไทย structure known as 30+30+30: a registered 30-year lease signed together with pre-agreed, pre-paid promises of two further 30-year terms. The court held that the renewal clauses circumvented Section 540 of the ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ and were void. The lease ended at year 30, and the tenant who stayed on became a trespasser paying ความเสียหาย.

ความเห็นส่วนใหญ่หยุดอยู่เพียงแค่นั้น หน้าเว็บนี้จะเจาะลึกยิ่งกว่านั้น เพราะ “การต่ออายุนั้นเป็นโมฆะ” คือจุดเริ่มต้นของปัญหา ไม่ใช่จุดจบของปัญหา หากคุณถือสัญญาเช่าประเภทนี้อยู่ สามคำถามจะเป็นตัวตัดสินเงินจำนวนมาก ได้แก่ สัญญาเช่า 30 ปีแรกของคุณปลอดภัยหรือไม่ เงินที่คุณจ่ายล่วงหน้าสำหรับปีที่ 31 ถึง 90 จะได้คืนหรือไม่ และโครงสร้างแบบใดที่จะยังคงมอบความมั่นคงให้แก่คุณได้นอกเหนือจากระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้เพียงครั้งเดียว.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 วินิจฉัยไว้อย่างไร

คู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมบ้านในจังหวัดภูเก็ตที่มีการจดทะเบียนมีกำหนดเวลา 30 ปี เมื่อปี พ.ศ. 2533 โดยชำระค่าเช่าตลอดระยะเวลา 30 ปีเต็ม เป็นจำนวนเงิน 1,500,000 บาท ล่วงหน้าแล้ว ในวันเดียวกันนั้น ได้มีเอกสารอีกฉบับหนึ่งให้คำมั่นว่าจะให้เช่าต่ออีกสองวาระๆ ละ 30 ปี และมีการบันทึกการรับเงินชำระล่วงหน้าสำหรับสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นจำนวนเงิน 600,000 บาท เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2563 ผู้เช่าปฏิเสธที่จะออกจากพื้นที่ โดยอ้างอิงคำมั่นในการต่อสัญญาเช่า เจ้าของจึงได้ฟ้องขับไล่.

The Supreme Court found that agreeing all three terms at once, with all the money paid in advance and no new rent or conditions for terms that would begin 30 and 60 years later, showed a clear intent by both parties to bypass the 30-year ceiling in Section 540. The renewal clauses were void. The court rejected the argument that the promise survived as a merely personal right between the parties, because that reading would empty Section 540 of its mandatory force. The lease ended on 22 May 2020, the tenant’s continued occupation was a wrongful act, and the court ordered eviction, demolition of the tenant’s buildings, and damages of 30,000 baht per month. Our full English summary of the judgment, with the procedural history and the named judges, is on our case page for คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566.

มาตรา 540 ตัวบทสั้นมาก การเช่าอสังหาริมทรัพย์จะมีกำหนดกว่าสาม十ปีไม่ได้ หากกำหนดไว้longer ก็จะถูกลดลงมาเหลือสาม十ปี มาตราเดียวกันนี้ยอมให้มีการต่อสัญญาได้เมื่อครบกำหนด แต่การต่อสัญญาแต่ละครั้งจำกัดไว้ที่ไม่เกินสาม十นับแต่วันที่ทำสัญญา ประเด็นของศาลคือการต่อสัญญาต้องเป็นการตัดสินใจที่แท้จริงในขณะที่ต่อสัญญา ไม่ใช่เรื่องสมมติที่มีการลงนามและจ่ายเงินล่วงหน้าเป็นเวลาหลายสิบปี.

สัญญาเช่า 30 ปีแรกของฉันยังมีผลใช้ได้อยู่หรือไม่

ใช่ หากมีการจดทะเบียน และนี่คือเหตุผลทางกฎหมายที่ไม่มีใครอธิบายอย่างละเอียด มาตรา 173 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า การใดๆ ￰ตกเป็นโมฆะทั้งหมด หากส่วนหนึ่งส่วนใดของนิติกLตkt... [เนื่องจากข้อความเป็นทางกฎหมายที่ยาวและซับซ้อน ขอแปลแบบตรงตัวตามความหมายที่ถูกต้องตามกฎหมายไทยดังนี้ครับ] ใช่ ถ้ามีการจดทะเบียน และนี่คือเหตุผลทางกฎหมายที่ไม่มีใครอธิบายให้ชัดเจน มาตรา 173 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า เมื่อส่วนหนึ่งส่วนใดของนิติกรรมตกเป็นโมฆะ นิติกรรมนั้นตกเป็นโมฆะทั้งสิ้น เว้นแต่พฤติการณ์ 173 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า เมื่อส่วนหนึ่งส่วนใดของนิติกรรมตกเป็นโมฆะ นิติกรรมนั้นตกเป็นโมฆะทั้งสิ้น เว้นแต่พฤติการณ์จะพึงสันนิษฐานได้ว่าคู่ความทั้งสองฝ่ายได้มุ่งจะให้ส่วนที่ยังไม่เป็นโมฆะแยกออกจากกันได้ สัญญาเช่า 30 ปีที่มีการจดทะเบียนนั้นเป็นข้อตกลงที่มาตรา 540 อนุญาตไว้อย่างแท้จริง ในคำพิพากษาฎีกาที่ 4655/2566 ระยะเวลาเช่าช่วงแรกได้สิ้นสุดลงตามกำหนดและไม่มีใครโต้แย้ง ข้อพิพาทมีเพียงเรื่องการต่อสัญญาเท่านั้น โครงสร้างของคำพิพากษาเป็นไปตามหลักเกณฑ์การแยกส่วนได้เสีย นั่นคือ ข้อสัญญาต่อสัญญาที่เป็นโมฆะได้ตกไป ส่วนระยะเวลาการเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ยังคงมีผลตามปกติจนกว่าจะถึงวันหมดอายุของตนเอง.

Two other sections do the protective work during those 30 years. Section 538 makes a lease over three years enforceable beyond year three only if it is in writing and registered at the สำนักงานที่ดิน, which is why registration is not paperwork but the right itself. Section 569 provides that a transfer of the property does not extinguish a registered lease: a buyer of the land takes it subject to your lease. What the buyer does not inherit is the seller’s personal promise to renew. The Supreme Court confirmed that limit in คำวินิจฉัยที่ 6763/2541คำสัญญาให้ต่อสัญญาเช่าไม่มีผลผูกพันเจ้าของที่ดินรายใหม่ หากผู้ให้เช่าของคุณขายที่ดิน หรือเสียชีวิตและที่ดินตกทอดถึงทายาท ระยะเวลาตามที่ได้จดทะเบียนไว้จะยังคงอยู่ แต่คำสัญญาให้ต่อสัญญาเช่ามักจะไม่ผูกพันตามไปด้วย.

ฉันสามารถขอเงินที่จ่ายล่วงหน้าสำหรับปีที่ 31 ถึง 90 คืนได้หรือไม่

นี่คือคำถามที่บทวิจารณ์ปี 2026 มองข้ามไป และคำตอบที่ตรงไปตรงมาก็คือ ประมวลกฎหมายนี้มอบเส้นทางให้คุณพร้อมกับอันตรายร้ายแรงอีกสองประการบนเส้นทางนั้น.

บทบัญญัติมาตรา 172 วรรคสอง บัญญัติว่า การคืนทรัพย์สินอันเกิดแต่มูลหนี้อัน ฯลฯ (ให้แปลตามบริบทกฎหมายไทย: มาตรา 172 วรรคสอง บัญญัติว่า การคืนทรัพย์สินอันเกิดจากนิติกรรมที่เป็นโมฆะให้นำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้ มาตรา 406 และสืบไปมาใช้บังคับ เงินที่ชำระเป็นค่าต่อสัญญาเช่าซึ่งไม่เคยมีอยู่ตามกฎหมายนั้น เป็นเงินที่ชำระโดยไม่มีมูลฐานทางกฎหมาย ในคดีหมายเลขแดงที่ 4655/2566 เอง ผู้เช่าได้ชำระเงินจำนวน 1,200,000 บาท สำหรับสัญญาเช่าที่ตกเป็นโมฆะทั้งสองฉบับ ศาลฎีกาได้วินิจฉัยเรื่องการขับไล่และฟ้องแย้งเรื่องการต่อสัญญาเช่า และคำพิพากษาตามรายงานกระบวนพิจารณามิได้สั่งให้คืนเงินดังกล่าว เนื่องจากการคืนเงินมิได้เป็นประเด็นข้อพิพาทที่เสนอต่อศาล).

ภัยคุกคามประการแรกคือเวลา มาตรา 419 ห้ามมิให้ฟ้องร้องเรื่องความได้เปรียบโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่ผู้เสียหายรู้ว่ามีสิทธิได้รับทรัพย์คืน และไม่ว่ากรณีใดๆ จะต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันที่สิทธิเรียกร้องเกิดขึ้น ระยะเวลาหนึ่งปีนั้นเริ่มต้นเมื่อใดสำหรับการจ่ายเงินล่วงหน้าต่ออายุสัญญาที่เป็นโมฆะ: เมื่อคุณเซ็นสัญญา เมื่อคุณทราบคำพิพากษา หรือเมื่อผู้ให้เช่าปฏิเสธที่จะต่อสัญญาในปีที่ 30? ศาลฎีกาที่ได้รับการเผยแพร่คำพิพากษาที่เราพบไม่มีคดีใดให้คำตอบสำหรับสถานการณ์นี้ ผู้เช่าที่ระมัดระวังย่อมถือว่าเวลานี้อาจกำลังเดินอยู่แล้ว เนื่องจากการรอจนถึงปีที่ 31เพื่อสอบถามอาจช้าเกินไปเป็นเวลาหลายทศวรรษ.

อันตรายอีกด้านหนึ่งยังมีอยู่ และสามารถมองได้ในทางตรงกันข้าม มาตรา 419 จะมีผลบังคับใช้ก็ต่อเมื่อการเรียกร้องนั้นถูกตีความว่าเป็นลาภมิควรได้ตั้งแต่แรก ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 545/2532 ศาลวินิจฉัยไว้อย่างชัดเจนว่าเงินที่ต้องส่งคืนอันเนื่องมาจากการเลิกสัญญานั้นไม่ใช่ลาภมิควรได้ และจะนำระยะเวลาอายุความตามมาตรา 419 มา ใชบังคับมิได้ ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8760/2556 ศาลวินิจฉัยว่า ในกรณีที่การชำระเงินไม่ใช่ลาภมิควรได้และไม่มีบทบัญญัติเรื่องอายุความใดบังคับไว้โดยเฉพาะ ให้ใช้อายุความทั่วไป 10 ปีตามมาตรา 193/30 แทน ดังนั้นกำหนดเวลาอายุความหนึ่งปีจึงเป็นเพียงกรณีที่แย่ที่สุด ไม่ใช่กรณีเดียวเท่านั้น หากตีความการชำระเงินเดียวกันนั้นเป็นอย่างอื่น ระยะเวลาจะมีกำหนด 10 ปี นั่นคือเหตุผลที่ควรขอคำปรึกษาตั้งแต่เนิ่นๆ ไม่ใช่เหตุผลที่จะด่วนสรุปว่าคดีขาดอายุความไปแล้ว.

The second hazard is Section 411: a person who performs an act whose purpose is contrary to a legal prohibition or คุณธรรมที่ดี cannot demand restitution. A court could reason that paying up front to circumvent Section 540 is exactly such a performance. It could also reason the other way, that an ordinary buyer who signed what a developer put in front of them was not pursuing an unlawful purpose in the sense of Section 411. We have found no Supreme Court decision applying Section 411 to renewal prepayments, so nobody can honestly promise you the money back, and nobody should tell you it is lost either. What you can do is act early, document what you paid and why, and get advice on your specific contract. This is precisely the situation our บริการให้คำปรึกษา มีไว้เพื่อ.

คำมั่นสัญญาในการต่ออายุจะยังคงสามารถบังคับใช้ได้เมื่อใด

คำพิพากษานี้ไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าระยะยาวทุกฉบับไร้ค่า และมีหลักกฎหมายอีกหลักหนึ่งที่ให้ผลตรงกันข้าม ศาลไทยยอมรับมานานแล้วเกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งเป็นสัญญาที่มีอะไรมากกว่าการเช่าธรรมดาเนื่องจากผู้เช่าได้ให้สิ่งที่มีมูลค่ามากแก่ผู้ให้เช่า นอกเหนือจากค่าเช่า โดยทั่วไปมักเป็นการก่อสร้างอาคารซึ่งจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ในกรณีที่หลักการนี้นำมาใช้ ศาลได้บังคับตามภาระผูกพันที่กฎหมายสัญญาเช่าธรรมดาไม่ครอบคลุม และข้อตกลงดังกล่าวผูกพันไปถึงทายาทในลักษณะที่คำมั่นสัญญาในการต่ออายุสัญญาเช่าธรรมดาทำไม่ได้ เราอธิบายคำพิพากษาบรรทัดฐานไว้ในหน้าของเราเกี่ยวกับ ข้อตกลงต่างตอบแทนตามกฎหมายไทย.

ขอบเขตมีความสำคัญเท่าเทียมกับหลักคำสอน ใน คำตัดสินที่ 5277/2540 ศาลฎีกาตีความคำมั่นสัญญาว่าจะให้ต่อสัญญาว่ามีผลเป็นดุลพินิจ และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541 ได้ทำให้คำมั่นสัญญาว่าจะต่อสัญญาไม่มีผลผูกพันผู้ซื้อที่ดิน ต่อมาคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ได้เพิ่มข้อจำกัดที่เฉียบขาดที่สุด นั่นคือ หากข้อตกลงทั้งหมดเป็นอุบายเพื่อหลีกเลี่ยงระยะเวลาเกินกว่า 30 ปี ศาลจะไม่คุ้มครองไม่ว่าจะใช้ชื่อเรียกใดก็ตาม ผู้เช่าในคดีนั้นได้สร้างบ้านและอาคารจอดรถ ซึ่งก็ไม่อาจช่วยเขาได้ ว่าท้ายที่สุดแล้วข้อตกลงแลกเปลี่ยนการลงทุนกับการได้มาซึ่งสิทธิการเช่าที่แท้จริง ซึ่งทำขึ้นโดยปราศจากโครงสร้างการจ่ายเงินล่วงหน้า 90 ปี จะยังคงรองรับภาระผูกพันในการต่อสัญญาที่สามารถบังคับใช้ได้หรือไม่นั้น นี่คือคำถามประเภทที่จำเป็นต้องมีทนายความมาอ่านเอกสารของคุณ ไม่ใช่บทความทั่วไป.

ศาลกำลังดำเนินการอย่างไรกับสัญญาเช่า 30+30+30 ในปี 2026

คำวินิจฉัยดังกล่าวมีหมายเลข 4655/2566 ซึ่งตรงกับปี พ.ศ. 2566 หรือ ค.ศ. 2023 และได้แพร่หลายในตลาดช่วงปี 2025 ตามที่มีรายงานจากบริษัทต่างๆ ภายในปี 2026 รายงานจากสำนักงานกฎหมายระบุว่าบรรทัดฐานดังกล่าวได้รับการเผยแพร่อย่างกว้างขวางและถูกนำไปปรับใช้โดยศาลชั้นต้นในข้อพิพาทใหม่ๆ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่มีการเช่าเป็นหลักได้ปรับเปลี่ยนเอกสารมาตรฐานของตนให้ออกห่างจากการต่อสัญญาเช่าแบบตกลงกันล่วงหน้าเป็นทอดๆ และผู้ซื้อกำลังเจรจาต่อรองกันใหม่ เราได้ปรับปรุงหน้านี้เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2026 เพื่อสะท้อนให้เห็นว่าคำถามที่เราได้ยินอยู่ในขณะนี้ไม่ใช่ “สัญญาเช่า 90 ปีของฉันปลอดภัยหรือไม่” อีกต่อไป แต่เป็น “ฉันจะทำอย่างไรกับสัญญาที่ฉันได้ลงนามไปแล้ว” หากศาลชั้นต้นได้นำคำวินิจฉัย 4655/2566 ไปปรับใช้หรือวินิจฉัยแยกแยะในคดีที่ท่านให้ความสนใจ ทีมงานของเราสามารถคัดลอกและอ่านคำวินิจฉัยนั้นๆ ได้ แนวปฏิบัติที่รายงานของศาลชั้นต้นนั้นไม่ใช่บรรทัดฐานที่มีผลผูกพันในตัวมันเองในประเทศไทย และแต่ละคดีจะขึ้นอยู่กับเอกสารของตนเอง.

อะไรยังใช้ได้แทน

โครงสร้างสามประการที่ให้ความมั่นคงอย่างแท้จริงตามกฎหมาย และเราเปรียบเทียบโครงสร้างเหล่านี้อย่างละเอียดในคู่มือของเราสำหรับ สิทธิเก็บกิน vs การเช่า vs สิทธิเหนือพื้นดิน.

เอ สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี ยังคงเป็นเครื่องมือหลัก หากร่างขึ้นอย่างสุจริต สัญญานี้จะผูกพันผู้ซื้อที่ดินทุกรายภายใต้มาตรา 569 จนครบกำหนดอายุสัญญา สามารถใส่ข้อสืบสิทธิ์ และสามารถรวมกรอบการต่อสัญญาที่สร้างการเจรจาที่แท้จริงในปีที่ 30 แทนที่จะเป็นเรื่องสมมติที่โมฆะ ระวังผู้ที่ยังคงทำการตลาดโดยรับประกัน 60 หรือ 90 ปี เพราะของเรา หน้าความเชื่อที่ผิดเรื่องสัญญาเช่า 90 ปี อธิบายว่าทำไมตัวเลขเหล่านั้นจึงไม่เคยเป็นจริงเลย.

เอ พื้นผิว under Section 1410 gives you ownership of the buildings on land you cannot own. Some published guides state that a superficies is capped at 30 years; that is incomplete. Section 1412 allows a superficies for a fixed period of up to 30 years, or for the life of the landowner, or for the life of the ผิวเผิน, and it is inheritable. The life-term option is what makes it powerful after this ruling. See our คู่มือซูเปอร์ฟิซีส.

เอ สิทธิเก็บกิน ภายใต้มาตรา 1417 ให้สิทธิในการครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน ซึ่งสามารถจดทะเบียนได้มีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน สิทธินี้ไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของอาคาร ซึ่งเป็นประเด็นที่ตำราความเห็นบางเล่มเข้าใจผิดไปในทางตรงกันข้าม การเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นคือสิ่งที่สิทธิเหนือพื้นดินกระทำ ส่วนของเรา หน้าสิทธิเก็บกิน ครอบคลุมรายละเอียด และการผสมผสานระหว่างสัญญาเช่ากับทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนมักจะเป็นคำตอบในทางปฏิบัติ.

ก่อนที่คุณจะเซ็นสัญญาใดๆ นำสัญญาเช่ามาตรวจสอบผ่านบริการฟรีของเรา เครื่องสแกนสัญญาเช่าภาษาไทย. มันตรวจสอบข้อกำหนดห้าข้อที่มักสร้างปัญหามากที่สุด รวมถึงถ้อยคำการต่ออายุที่คำตัดสินนี้ประณามอย่างแม่นยำ ข้อความฉบับเต็มของส่วนประมวลกฎหมายที่อ้างถึงในหน้านี้อยู่ในของเรา ห้องสมุดประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566: สรุปสาระสำคัญฉบับเต็ม

นี่คือบทสรุปและการแปลคำวินิจฉัยเป็นภาษาอังกฤษของเรา จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้น.

คู่สัญญา นางสาว ส. โจทก์ นาย ร. จำเลย. บทบัญญัติ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540.

ความจริง. โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 พร้อมบ้านเดิมเลขที่ 75/25 ต่อมาเปลี่ยนเป็นเลขที่ 159/3 วันที่ 10 พฤษภาคม 2533 คู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวมีกำหนด 30 ปี เป็นค่าเช่ารวม 1,500,000 บาท จดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 มีผลตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 จำเลยได้ก่อสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินดังกล่าว ตามสัญญาเช่าข้อ 3 ตกลงให้สิทธิจำเลยต่อสัญญาเช่าได้อีก 2คราว ๆ ละ 30 ปี หากจำเลยประสงค์จะเช่าต่อ และในวันเดียวกันมีบันทึกข้อตกลงต่างหากระบุว่าได้รับเงินล่วงหน้าสำหรับการต่อสัญญาแต่ละคราว ๆ ละ 600,000 บาท รวมเป็นเงินที่ได้รับทั้งสิ้น 2,700,000 บาท หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2520 โจทก์ได้เรียกร้องให้จำเลย 2020 โจทก์ได้เรียกร้องให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป แต่จำเลยปฏิเสธโดยอ้างสิทธิการเช่าต่ออีก 60 ปี.

การให้เหตุผล. ศาลวินิจฉัยว่าการลงนามในสัญญาเช่าฉบับเริ่มแรกและการต่อสัญญาพร้อมกันทั้งสองครั้ง โดยชำระเงินล่วงหน้าทั้งหมดและไม่มีค่าเช่าหรือเงื่อนไขใหม่สำหรับระยะเวลาที่จะเริ่มขึ้นในอีก 30 และ 60 ปีต่อมา แสดงให้เห็นถึงเจตนาของคู่สัญญาพยายามหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ข้อสัญญาต่อท้ายจึงเป็นโมฆะเนื่องจากวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนมาตราดังกล่าว ศาลปฏิเสธข้อต่อสู้เรื่องสิทธิเฉพาะตัว โดยเห็นว่าการบังคับตามคำมั่นสัญญาของคู่สัญญาจะทำให้ลักษณะที่เป็นบทบังคับเด็ดขาดของมาตรา 540 เสียเปล่า ดังนั้น สัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 และการที่จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์สินต่อไปหลังจากได้รับคำบอกกล่าวจึงเป็นการกระทำละเมิด.

ผลลัพธ์. The Supreme Court affirmed the ศาลอุทธรณ์ Region 8 on eviction, demolition and dismissal of the counterclaim, and set damages at 30,000 baht per month from 12 June 2020, the day after filing, until the defendant vacates. The ศาลชั้นต้น, which had ordered the plaintiff to register a renewal, was reversed on appeal. Judges: Thira Benjaratsamiroj, Narong Prachumart, Wayuree Wattanaworalak. Source: Office of the Assistant Judges of the Supreme Court. More lease decisions are collected on our หน้าคำตัดสินคดีการเช่าของศาลฎีกา.

คำถามที่พบบ่อย