การต่ออายุสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติในประเทศไทย: คำพิพากษาเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่า 30 ปี และสิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังจากนั้น

รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.

ตรวจทานครั้งล่าสุด: 19 กันยายน 2026. กฎหมายในหน้านี้ได้รับการอ่านเป็นภาษาไทยเทียบกับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 172, 173, 193/30, 411, 419, 538, 540, 566, 569, 570, 1410 ถึง 1412, 1417 และ 1418) และเทียบกับเนื้อหาฉบับเต็มของคำพิพากษาศาลฎีกา 4655/2566, 6763/2541, 5277/2540, 545/2532 และ 8760/2556. ยังไม่ได้รับการตรวจสอบที่นี่: ศาลล่างได้นำคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ไปปรับใช้อย่างไรนับแต่นั้น และแนวปฏิบัติทางการตลาดในหมู่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทั้งสองเรื่องอาศัยรายงานของสำนักงานกฎหมาย ตรวจสอบซ้ำเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2026: ได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 และ 4872/2539 จากต้นฉบับภาษาไทยแล้ว ประโยคเกี่ยวกับการถึงแก่ความตายของผู้ให้เช่าไม่ได้ระบุอีกต่อไปว่าคำมั่นว่าจะให้เช่าต่อมักไม่มีผลต่อทายาท เนื่องจากผลขึ้นอยู่กับว่าผู้เช่ารู้ถึงความตายนั้นก่อนสนองรับหรือไม่ ไม่มีส่วนอื่นที่ได้ตรวจสอบซ้ำ.

ใน ศาลฎีกา คดีที่ 4655/2566 ศาลได้วินิจฉัยไม่ให้ใช้บังคับ การต่ออายุสัญญาเช่า 30 ปีในประเทศไทย โครงสร้างที่เรียกว่า 30+30+30: a สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี มีการลงนามร่วมกันโดยมีข้อตกลงล่วงหน้าและเงินมัดจำล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาอีก 30 ปี โดยศาลได้ตัดสินว่าข้อกำหนดการต่ออายุดังกล่าวเป็นการละเมิดมาตรา 540 ของกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และ ไม่เป็นผลตามกฎหมาย. สัญญาเช่าสิ้นสุดลงในปีที่ 30 และผู้เช่าที่ยังคงอยู่ก็กลายเป็นผู้บุกรุกที่ต้องจ่ายค่าเช่า ค่าเสียหาย.

ความเห็นส่วนใหญ่หยุดอยู่เพียงแค่นั้น หน้าเว็บนี้จะเจาะลึกยิ่งกว่านั้น เพราะ “การต่ออายุนั้นเป็นโมฆะ” คือจุดเริ่มต้นของปัญหา ไม่ใช่จุดจบของปัญหา หากคุณถือสัญญาเช่าประเภทนี้อยู่ สามคำถามจะเป็นตัวตัดสินเงินจำนวนมาก ได้แก่ สัญญาเช่า 30 ปีแรกของคุณปลอดภัยหรือไม่ เงินที่คุณจ่ายล่วงหน้าสำหรับปีที่ 31 ถึง 90 จะได้คืนหรือไม่ และโครงสร้างแบบใดที่จะยังคงมอบความมั่นคงให้แก่คุณได้นอกเหนือจากระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้เพียงครั้งเดียว.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 วินิจฉัยไว้อย่างไร

คู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าที่ดินและบ้านในจังหวัดภูเก็ตที่มีการจดทะเบียนมีกำหนดเวลา 30 ปี เมื่อปี พ.ศ. 2533 โดยชำระค่าเช่าตลอดระยะเวลา 30 ปี เป็นจำนวนเงิน 1,500,000 บาท ล่วงหน้าจนครบถ้วน ในวันเดียวกันนั้น ได้มีเอกสารฉบับแยกต่างหากให้คำมั่นว่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้อีก 2 วาระ วาระละ 30 ปี และมีการบันทึกการรับเงินชำระล่วงหน้าวาระละ 600,000 บาท ศาลพิเคราะห์แล้วเห็นว่าผู้ให้เช่าได้รับเงินรวมทั้งสิ้น 2,700,000 บาท เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2563 ผู้เช่าปฏิเสธที่จะออกไป โดยอ้างคำมั่นในการต่อสัญญา เจ้าของจึงฟ้องขับไล่.

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การตกลงเงื่อนไขทั้งสามข้อพร้อมกัน โดยชำระเงินทั้งหมดล่วงหน้าและไม่มีการกำหนดค่าเช่าหรือเงื่อนไขใหม่สำหรับระยะเวลาที่จะเริ่มต้นขึ้นในอีก 30 และ 60 ปีข้างหน้า แสดงให้เห็นเจตนาที่ชัดเจนของคู่สัญญาคู่นี้ในการหลีกเลี่ยงเพดานระยะเวลา 30 ปีตามมาตรา 540 ข้อสัญญาต่อสัญญาจึงตกเป็นโมฆะ ศาลปฏิเสธข้อต่อสู้ที่ว่าคำมั่นดังกล่าวยังคงมีผลผูกพันในฐานะสิทธิเฉพาะตัวระหว่างคู่สัญญา เนื่องจากหากตีความเช่นนั้นจะทำให้มาตรา 540 ปราศจากสภาพบังคับ สัญญาเช่าสิ้นสุดลงในวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 การที่ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่จึงเป็น การกระทำละเมิด, และศาลมีคำสั่งให้ขับไล่ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่า และให้ชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท บทสรุปคำพิพากษาภาษาอังกฤษฉบับเต็มของเรา พร้อมด้วยกระบวนพิจารณาและรายชื่อผู้พิพากษา อยู่ในหน้าคดีของเราที่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566.

ตัวมาตรา 540 เองนั้นสั้น การเช่าอสังหาริมทรัพย์จะทำเกิน 30 ปีไม่ได้ หากทำไว้นานกว่านั้นให้ลดลงเหลือ 30 ปี มาตราเดียวกันอนุญาตให้ต่อสัญญาเช่าได้เมื่อครบกำหนด แต่การต่อแต่ละครั้งต้องไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา ประเด็นของศาลคือ การต่อสัญญาเช่าต้องเป็นการตัดสินใจจริงที่ทำขึ้นในเวลาต่อสัญญา ไม่ใช่เรื่องสมมติที่ลงนามและจ่ายเงินไว้ล่วงหน้าหลายสิบปี

การต่อสัญญาเพียงอย่างเดียวที่ประมวลกฎหมายกำหนดให้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัตินั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง ตามมาตรา 570 หากผู้เช่ายังคงอยู่ในทรัพย์สินต่อไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาและผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง คู่สัญญาจะถือว่าได้ทำสัญญาเช่าใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งให้ความมั่นคงเพียงเล็กน้อย: ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลานี้ได้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการชำระค่าเช่าใด ๆ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่าหนึ่งระยะเวลาชำระค่าเช่า และไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเกินกว่าสองเดือน (มาตรา 566) ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวให้ผู้เช่าออกเมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว จึงไม่มีการต่อสัญญาดังกล่าวเกิดขึ้น.

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้

English

Section 540

An ordinary fixed-term lease of immovable property is limited to 30 years. Section 540 permits renewal for up to 30 years from renewal. A lease made for a longer term is reduced to 30 years.

Full text

Immovable property may not be let for a period exceeding thirty years. If a contract has been made for a longer period, that period shall be reduced to thirty years. The period of hire referred to above may, on its expiry, be renewed, but the renewal must not exceed thirty years from the date of renewal.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 570

Full text

If, on the expiry of the agreed period of hire, the hirer remains in possession of the property and the letter, knowing this, does not object, the parties are deemed to have made a new contract for an indefinite period.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 538

Any lease of immovable property is unenforceable by action without written evidence signed by the party liable. A lease for more than 3 years, or for the life of the lessee or lessor, must also be made in writing and registered, otherwise it is enforceable only for 3 years.

Full text

A hire of immovable property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years, or for the life of the hirer or of the letter, it is enforceable by action for three years only, unless it is made in writing and registered with the competent official.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 569

Full text

A contract of hire of immovable property is not extinguished by the transfer of ownership of the property hired. The transferee is entitled to the rights and is subject to the duties of the transferor towards the hirer.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 173

Full text

If any part of a juristic act is void, the whole juristic act is void, unless it may be presumed from the circumstances of the case that the parties intended the part which is not void to be separable from the void part.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 172

A void act cannot be ratified, and any interested person may invoke its nullity. If property must be returned, the provisions on undue enrichment (Section 406 onward) apply.

Full text

A void act cannot be ratified, and its nullity may be alleged by any interested person. The return of property arising from a void act shall be governed by the provisions on undue enrichment of this Code.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 419

Full text

No action for undue enrichment may be brought after one year from the time the injured party knew of his right to restitution, or after ten years from the time the right arose.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 411

Full text

A person who has performed an act in performance of an obligation in contravention of a legal prohibition or of good morals cannot claim restitution of the property.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

ไทย

มาตรา 540

ข้อความเต็ม

อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 570

ข้อความเต็ม

ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 538

ข้อความเต็ม

เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 569

ข้อความเต็ม

อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 173

ข้อความเต็ม

ถ้าส่วนหนึ่งส่วนใดของนิติกรรมเป็นโมฆะ นิติกรรมนั้นย่อมตกเป็นโมฆะทั้งสิ้น เว้นแต่จะพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่า คู่กรณีเจตนาจะให้ส่วนที่ไม่เป็นโมฆะนั้นแยกออกจากส่วนที่เป็นโมฆะได้

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 172

ข้อความเต็ม

โมฆะกรรมนั้นไม่อาจให้สัตยาบันแก่กันได้ และผู้มีส่วนได้เสียคนหนึ่งคนใดจะยกความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นกล่าวอ้างก็ได้ถ้าจะต้องคืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆะกรรม ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้แห่งประมวลกฎหมายนี้มาใช้บังคับ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 419

ข้อความเต็ม

ในเรื่องลาภมิควรได้นั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดปีหนึ่งนับแต่เวลาที่ฝ่ายผู้เสียหายรู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน หรือเมื่อพ้นสิบปีนับแต่เวลาที่สิทธินั้นได้มีขึ้น

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 411

ข้อความเต็ม

บุคคลใดได้กระทำการเพื่อชำระหนี้ เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายหรือศีลธรรมอันดี ท่านว่าบุคคลนั้นหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

Français

Article 540

Un immeuble ne peut être donné à bail pour une durée excédant trente ans. Si le contrat a été conclu pour une durée plus longue, celle-ci est réduite à trente ans. La durée du bail ci-dessus mentionnée peut, à son expiration, être renouvelée, mais sans excéder trente ans à compter du jour du renouvellement.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 570

Si, à l'expiration du bail, le locataire reste en possession du bien et que le bailleur, le sachant, ne s'y oppose pas, les parties sont réputées avoir conclu un nouveau bail à durée indéterminée.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 538

Le louage d'un immeuble ne peut donner lieu à une action en exécution en justice s'il n'existe aucun écrit, de quelque nature que ce soit, signé par la partie tenue. Si le louage est conclu pour une durée supérieure à trois ans, ou pour la durée de la vie du preneur ou du bailleur, et qu'il n'a pas été fait par écrit et enregistré auprès de l'officier compétent, il ne peut donner lieu à une action en exécution que pour trois ans.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 569

Le bail d'un immeuble ne prend pas fin du fait du transfert de la propriété du bien loué. L'acquéreur reprend à la fois les droits et les obligations du cédant envers le preneur.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 173

Si une partie d'un acte juridique est nulle, l'acte entier est nul, sauf s'il peut être présumé, selon les circonstances, que les parties entendaient séparer la partie valable de la partie nulle.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 172

Un acte nul ne peut être confirmé, et toute personne intéressée peut invoquer sa nullité. La restitution des biens issus d'un acte nul est régie par les règles de l'enrichissement sans cause.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 419

L'action en enrichissement sans cause se prescrit par un an à compter du jour où la partie appauvrie a connu son droit à restitution, ou par dix ans à compter de la naissance de ce droit.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 411

Celui qui a exécuté une prestation en paiement d'une dette en violation d'une interdiction légale ou des bonnes mœurs ne peut en réclamer la restitution.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

คำพิพากษาศาลฎีกา

• 4655/2566 (2023): สัญญาเช่า 30+30+30 ปีชำระค่าเช่าล่วงหน้า คำมั่นต่อสัญญาเป็นโมฆะ การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์
• 6763/2541 (1998): คำมั่นจะให้เช่าต่อเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดิน และคำเสนอที่ไม่มีการสนองรับย่อมสิ้นผล
• 1213/2517 (1974): รู้ว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมก่อนสนองรับคำมั่นต่อสัญญา
• 4872/2539 (1996): การต่ออายุการเช่าผูกพันทายาทและการรู้ถึงความตายก่อนสนองรับ

แหล่งที่มา

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569

สัญญาเช่า 30 ปีแรกของฉันยังมีผลใช้ได้อยู่หรือไม่

Yes, if it was registered, and here is the legal reason nobody spells out. Section 173 of the Civil and Commercial Code provides that where part of a juristic act is void, the whole act is void, unless the circumstances allow the assumption that the parties intended the valid part to stand on its own. A registered 30-year lease is exactly the bargain Section 540 permits. In Case 4655/2566 the first term had run its full course and nobody questioned it; the fight was only about the renewals. The structure of the decision follows the severability logic: the void renewal clauses fell away, and the registered term produced its normal effects until its own expiry date.

อีกสองมาตราทำหน้าที่คุ้มครองในช่วง 30 ปีดังกล่าว มาตรา 538 กำหนดให้การเช่าเกินกว่าสามปีจะสามารถบังคับคดีได้เกินกว่าปีที่สามก็ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ สำนักงานที่ดิน, ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการจดทะเบียนจึงไม่ใช่เรื่องของเอกสารแต่คือตัวสิทธิเอง มาตรา 569 บัญญัติว่าการโอนทรัพย์สินไม่ระงับสัญญาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ ผู้ซื้อที่ดินรับไปโดยต้องรับภาระตามสัญญาเช่าของคุณ สิ่งที่ผู้ซื้อไม่ได้สืบทอดมาด้วยคือคำมั่นส่วนตัวของผู้ขายที่จะให้เช่าต่อ ศาลฎีกายืนยันขอบเขตดังกล่าวไว้ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541: คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อไม่ผูกพันเจ้าของที่ดินรายใหม่ หากผู้ให้เช่าของคุณขายที่ดิน ระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้ยังคงอยู่ และคำมั่นว่าจะให้เช่าต่อไม่ผูกพันผู้ซื้อ หากผู้ให้เช่าของคุณถึงแก่ความตาย ระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้ก็ยังคงอยู่เช่นกัน แต่คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อที่คุณยังไม่ได้สนองรับจะผูกพันทายาทหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับว่าคุณรู้ถึงความตายนั้นหรือไม่ในขณะที่คุณสนองรับ (มาตรา 169 และ 360): ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 ผู้เช่ารู้และทายาทไม่ถูกผูกพัน ส่วนในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4872/2539 ผู้เช่าไม่รู้และคำมั่นนั้นผูกพันผู้ที่ได้รับทรัพย์สินนั้นไป.

ฉันสามารถขอเงินที่จ่ายล่วงหน้าสำหรับปีที่ 31 ถึง 90 คืนได้หรือไม่

นี่คือคำถามที่บทวิจารณ์ปี 2026 มองข้ามไป และคำตอบที่ตรงไปตรงมาก็คือ ประมวลกฎหมายนี้มอบเส้นทางให้คุณพร้อมกับอันตรายร้ายแรงอีกสองประการบนเส้นทางนั้น.

เส้นทาง: มาตรา 172 วรรคสอง บัญญัติว่า การคืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆกรรมให้นำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้ มาตรา 406 และมาตราถัดไปมาใช้บังคับ เงินที่ชำระเป็นค่าต่อสัญญาซึ่งไม่มีอยู่จริงตามกฎหมายนั้น ถือเป็นเงินที่ชำระโดยปราศจากมูลฐาน ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 เอง ผู้เช่าได้ชำระเงินจำนวน 1,200,000 บาท สำหรับสัญญาที่ตกเป็นโมฆะทั้งสองฉบับ ศาลฎีกาได้วินิจฉัยเรื่องการขับไล่และคำฟ้องแย้งเรื่องการต่อสัญญา และคำพิพากษาตามที่รายงานไว้ไม่ได้สั่งให้คืนเงินดังกล่าว เนื่องจากการเรียกร้องนั้นมิได้เสนอต่อศาล เงินจำนวนดังกล่าวยังมีผลในทางกฎหมาย คือ ในการกำหนดค่าเสียหายที่ผู้เช่าต้องชำระจากการอยู่ต่อ ศาลฎีกานำค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ชำระไว้แล้วมาพิจารณาประกอบ และลดจำนวนเงินค่าเสียหายที่ศาลอุทธรณ์กำหนดไว้เดือนละ 50,000 บาท เหลือ 30,000 บาท.

ภัยคุกคามประการแรกคือเวลา มาตรา 419 ห้ามมิให้ฟ้องเรียกคืนลาภมิควรได้เมื่อพ้นหนึ่งปีนับแต่วันที่ผู้เสียหายรู้ว่ามีสิทธิได้รับทรัพย์คืน และไม่ว่ากรณีใดๆ จะต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันที่สิทธิเรียกร้องเกิดขึ้น ระยะเวลาหนึ่งปีนั้นเริ่มต้นเมื่อใดสำหรับการจ่ายเงินล่วงหน้าต่ออายุสัญญาที่เป็นโมฆะ: เมื่อคุณเซ็นสัญญา เมื่อคุณทราบคำพิพากษา หรือเมื่อผู้ให้เช่าปฏิเสธที่จะต่อสัญญาในปีที่ 30? เท่าที่เราค้นพบ ยังไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่เผยแพร่ฉบับใดตอบคำถามนี้สำหรับสถานการณ์ดังกล่าว ผู้เช่าที่ระมัดระวังย่อมถือว่าเวลานี้อาจกำลังเดินอยู่แล้ว เนื่องจากการรอจนถึงปีที่ 31เพื่อสอบถามอาจช้าเกินไปเป็นเวลาหลายทศวรรษ.

มีส่วนที่สองของข้อผิดพลาดนี้ ซึ่งมีผลกระทบในทิศทางตรงกันข้ามด้วย มาตรา 419 จะมีผลบังคับใช้ได้ก็ต่อเมื่อการเรียกร้องดังกล่าวถูกระบุว่าเป็นการเพิ่มผลประโยชน์โดยมิชอบเสียก่อน ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 545/2532 ศาลฎีกาได้ระบุว่าเงินที่ต้องคืนเนื่องจากสัญญาถูกยกเลิกนั้นไม่ใช่การเพิ่มผลประโยชน์โดยมิชอบ และว่า ข้อจำกัดตามมาตรา 419 ไม่สามารถนำมาใช้กับกรณีนี้ได้ ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8760/2556 ศาลได้ระบุว่า ในกรณีที่การชำระเงินนั้นไม่เป็นการเพิ่มพูนความมั่งคั่งโดยมิชอบ และไม่มีข้อกำหนดการจำกัดสิทธิใดๆ ที่กำหนดไว้โดยเฉพาะในกรณีนั้น ก็ให้ใช้ระยะเวลาสิบปีตามปกติตามมาตรา 193/30 แทน ดังนั้นระยะเวลาหนึ่งปีจึงเป็นกรณีที่เลวร้ายที่สุดมากกว่าที่จะเป็นกรณีเดียว: ในกรณีที่กำหนดลักษณะการชำระเงินแตกต่างกันเพียงเล็กน้อย ระยะเวลาจะเท่ากับสิบปี ดังนั้นนั่นจึงเป็นเหตุผลให้ต้องปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่เนิ่นๆ ไม่ใช่เป็นเหตุผลที่จะสันนิษฐานว่าข้อเรียกร้องนั้นหมดความน่าจะเป็นไปแล้ว.

อันตรายประการที่สองคือมาตรา 411: บุคคลผู้กระทำการซึ่งมีวัตถุประสงค์ขัดต่อข้อห้ามตามกฎหมายหรือ ศีลธรรมอันดีของประชาชน ไม่สามารถเรียกร้องเงินคืนได้ ศาลอาจให้เหตุผลว่าการจ่ายเงินล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงมาตรา 540 คือการชำระหนี้ในลักษณะเช่นนั้น ศาลยังอาจให้เหตุผลในทางกลับกันว่า ผู้ซื้อทั่วไปที่ลงชื่อในสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นำมาวางไว้ตรงหน้าไม่ได้มีจุดประสงค์ที่ผิดกฎหมายในความหมายของมาตรา 411 เราไม่พบคำพิพากษาของศาลฎีกาที่นำมาตรา 411มาใช้กับการจ่ายเงินล่วงหน้าเพื่อการต่อสัญญา ดังนั้นจึงไม่มีใครสามารถสัญญากับคุณได้อย่างจริงใจว่าจะได้เงินคืน และก็ไม่มีใครควรบอกคุณว่าเงินจำนวนนั้นสูญเปล่าเช่นกัน สิ่งที่คุณทำได้คือดำเนินการแต่เนิ่นๆ จัดทำเอกสารสิ่งที่คุณได้จ่ายไปและเหตุผล และขอคำปรึกษาเกี่ยวกับสัญญาเฉพาะของคุณ นี่คือสถานการณ์ที่ตรงกับของเรา บริการให้คำปรึกษา ของเรามีไว้รองรับโดยเฉพาะ.

คำมั่นสัญญาในการต่ออายุจะยังคงสามารถบังคับใช้ได้เมื่อใด

คำพิพากษานี้ไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าระยะยาวทุกฉบับไร้ค่า และมีหลักกฎหมายอีกหลักหนึ่งที่ให้ผลตรงกันข้าม ศาลไทยยอมรับมานานแล้วเกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งเป็นสัญญาที่มีอะไรมากกว่าการเช่าธรรมดาเนื่องจากผู้เช่าได้ให้สิ่งที่มีมูลค่ามากแก่ผู้ให้เช่า นอกเหนือจากค่าเช่า โดยทั่วไปมักเป็นการก่อสร้างอาคารซึ่งจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ในกรณีที่หลักการนี้นำมาใช้ ศาลได้บังคับตามภาระผูกพันที่กฎหมายสัญญาเช่าธรรมดาไม่ครอบคลุม และข้อตกลงดังกล่าวผูกพันไปถึงทายาทในลักษณะที่คำมั่นสัญญาในการต่ออายุสัญญาเช่าธรรมดาทำไม่ได้ เราอธิบายคำพิพากษาบรรทัดฐานไว้ในหน้าของเราเกี่ยวกับ ข้อตกลงต่างตอบแทนตามกฎหมายไทย.

ขอบเขตมีความสำคัญเท่าเทียมกับหลักกฎหมาย ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5277/2540 ตัวสัญญาเช่าเองได้สงวนสิทธิ์ของผู้ให้เช่าในการปฏิเสธการต่ออายุ และศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการต่ออายุภายใต้ข้อสัญญาดังกล่าวต้องมีการทำสัญญาฉบับใหม่ขึ้นจริง ๆ ไม่ใช่เกิดจากผลของกฎหมาย และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541 ได้ระงับไม่ให้คำมั่นในการต่ออายุผูกพันผู้ซื้อที่ดิน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ได้เพิ่มขีดจำกัดที่เฉียบขาดที่สุดในตอนนี้ คือ หากข้อตกลงทั้งหมดเป็นอุบายเพื่อหลีกเลี่ยงระยะเวลาเกิน 30 ปี ศาลจะไม่คุ้มครองไม่ว่าจะใช้ชื่อเรียกใดก็ตาม ผู้เช่าในคดีดังกล่าวได้สร้างบ้านและอาคารจอดรถ และมันก็ไม่ได้ช่วยอะไรเขาเลย ส่วนที่ว่าการตกลงแลกเปลี่ยนการลงทุนกับการได้สิทธิการเช่าที่แท้จริง ซึ่งทำขึ้นโดยไม่มีโครงสร้างการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 90 ปี จะยังคงรองรับภาระผูกพันในการต่อสัญญาที่สามารถบังคับใช้ได้หรือไม่นั้น นี่คือคำถามประเภทที่ต้องอาศัยทนายความมาอ่านเอกสารของคุณ ไม่ใช่บทความทั่วไป.

ศาลกำลังดำเนินการอย่างไรกับสัญญาเช่า 30+30+30 ในปี 2026

คำวินิจฉัยดังกล่าวมีหมายเลข 4655/2566 ซึ่งตรงกับปี พ.ศ. 2566 หรือ ค.ศ. 2023 และได้แพร่หลายในตลาดช่วงปี 2025 ตามที่มีรายงานจากสำนักงานกฎหมายต่างๆ ภายในปี 2026 รายงานจากสำนักงานกฎหมายระบุว่าบรรทัดฐานดังกล่าวได้รับการเผยแพร่อย่างกว้างขวางและถูกนำไปปรับใช้โดยศาลล่างในข้อพิพาทใหม่ๆ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่มีการเช่าเป็นหลักได้ปรับเปลี่ยนเอกสารมาตรฐานของตนให้ออกห่างจากการต่อสัญญาเช่าแบบตกลงกันล่วงหน้าเป็นทอดๆ และผู้ซื้อกำลังเจรจาต่อรองกันใหม่ เราได้ปรับปรุงหน้านี้เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2026 เพื่อสะท้อนให้เห็นว่าคำถามที่เราได้ยินอยู่ในขณะนี้ไม่ใช่ “สัญญาเช่า 90 ปีของฉันปลอดภัยหรือไม่” อีกต่อไป แต่เป็น “ฉันจะทำอย่างไรกับสัญญาที่ฉันได้ลงนามไปแล้ว” หากศาลล่างได้นำคำวินิจฉัย 4655/2566 ไปปรับใช้หรือวินิจฉัยแยกแยะในคดีที่ท่านให้ความสนใจ ทีมงานของเราสามารถคัดลอกและอ่านคำวินิจฉัยนั้นๆ ได้ แนวปฏิบัติของศาลล่างที่มีการรายงานนั้นไม่ใช่บรรทัดฐานที่มีผลผูกพันในตัวมันเองในประเทศไทย และแต่ละคดีจะขึ้นอยู่กับเอกสารของตนเอง.

อะไรยังใช้ได้แทน

มีโครงสร้างสามแบบที่ให้ความมั่นคงอย่างแท้จริงภายในกรอบของกฎหมาย และเราเปรียบเทียบโครงสร้างเหล่านี้อย่างละเอียดในคู่มือของเราเรื่อง สิทธิเก็บกิน vs การเช่า vs สิทธิเหนือพื้นดิน.

เอ สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี ยังคงเป็นเครื่องมือหลัก หากร่างขึ้นอย่างสุจริต สัญญานี้จะผูกพันผู้ซื้อที่ดินทุกรายภายใต้มาตรา 569 จนครบกำหนดอายุสัญญา สามารถใส่ข้อสืบสิทธิ์ และสามารถรวมกรอบการต่อสัญญาที่สร้างการเจรจาที่แท้จริงในปีที่ 30 แทนที่จะเป็นเรื่องสมมติที่โมฆะ ระวังผู้ที่ยังคงทำการตลาดโดยรับประกัน 60 หรือ 90 ปี หน้าความเชื่อที่ผิดเรื่องสัญญาเช่า 90 ปี ของเราอธิบายว่าทำไมตัวเลขเหล่านั้นจึงไม่เคยเป็นจริงเลย.

เอ สิทธิเหนือพื้นดิน ตามมาตรา 1410 ทำให้คุณมีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่คุณไม่อาจเป็นเจ้าของได้ คู่มือบางฉบับที่เผยแพร่ระบุว่าสิทธิเหนือพื้นดินจำกัดอยู่ที่ 30 ปี ซึ่งไม่ครบถ้วน มาตรา 1412 อนุญาตให้ก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีกำหนดระยะเวลา (จำกัดไม่เกิน 30 ปีตามมาตรา 1403 วรรคสาม) หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือของ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, และเว้นแต่นิติกรรมก่อตั้งสิทธิจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น สิทธินั้นสามารถโอนและตกทอดทางมรดกได้ (มาตรา 1411) ทางเลือกแบบตลอดชีวิตนี้เองที่ทำให้สิทธินี้มีพลังหลังคำพิพากษานี้ โปรดดู คู่มือสิทธิเหนือพื้นดิน.

เอ สิทธิเก็บกิน ภายใต้มาตรา 1417 ให้สิทธิในการครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน ซึ่งสามารถจดทะเบียนได้มีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน สิทธินี้ไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของอาคาร ซึ่งเป็นประเด็นที่ตำราความเห็นบางเล่มเข้าใจผิดไปในทางตรงกันข้าม การเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นคือสิ่งที่สิทธิเหนือพื้นดินกระทำ ส่วน หน้าสิทธิเก็บกิน ของเราครอบคลุมรายละเอียด และการผสมผสานระหว่างสัญญาเช่ากับทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนมักจะเป็นคำตอบในทางปฏิบัติ.

Before you sign anything, run the lease through our เครื่องมือตรวจสอบสัญญาเช่าภาษาไทย, included with Silver membership and above. It checks the five clauses that most often cause trouble, including exactly the renewal wording this ruling condemned. The full text of the Code sections cited on this page is in our ห้องสมุดประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566: สรุปสาระสำคัญฉบับเต็ม

นี่คือบทสรุปและการแปลคำวินิจฉัยเป็นภาษาอังกฤษของเรา จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้น.

คู่ความ: นาง ส. โจทก์ นาย ร. จำเลย. บทบัญญัติ: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540.

ข้อเท็จจริง. โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 พร้อมบ้านเดิมเลขที่ 75/25 ต่อมาเปลี่ยนเป็นเลขที่ 159/3 วันที่ 10 พฤษภาคม 2533 คู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวมีกำหนด 30 ปี เป็นค่าเช่ารวม 1,500,000 บาท จดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 มีผลตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 จำเลยได้ก่อสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินดังกล่าว ตามสัญญาเช่าข้อ 3 ตกลงให้สิทธิจำเลยต่อสัญญาเช่าได้อีก 2คราว ๆ ละ 30 ปี หากจำเลยประสงค์จะเช่าต่อ และในวันเดียวกันมีบันทึกข้อตกลงต่างหากระบุว่าได้รับเงินล่วงหน้าสำหรับการต่อสัญญาแต่ละคราว ๆ ละ 600,000 บาท รวมเป็นเงินที่ได้รับทั้งสิ้น 2,700,000 บาท หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 โจทก์ได้เรียกร้องให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป แต่จำเลยปฏิเสธโดยอ้างสิทธิการเช่าต่ออีก 60 ปี.

การให้เหตุผล. ศาลวินิจฉัยว่าการลงนามในสัญญาเช่าฉบับเริ่มแรกและการต่อสัญญาทั้งสองครั้งพร้อมกัน โดยชำระเงินล่วงหน้าทั้งหมดและไม่มีค่าเช่าหรือเงื่อนไขใหม่สำหรับระยะเวลาที่จะเริ่มขึ้นในอีก 30 และ 60 ปีต่อมา แสดงให้เห็นถึงเจตนาของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ข้อสัญญาต่ออายุจึงเป็นโมฆะเนื่องจากวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนมาตราดังกล่าว ศาลปฏิเสธข้อต่อสู้เรื่องสิทธิเฉพาะตัว โดยเห็นว่าการบังคับตามคำมั่นสัญญาระหว่างคู่สัญญาจะทำให้ลักษณะที่เป็นบทบังคับเด็ดขาดของมาตรา 540 เสียเปล่า ดังนั้น สัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 และการที่จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์สินต่อไปหลังจากได้รับคำบอกกล่าวจึงเป็นการกระทำละเมิด.

ผลลัพธ์. ศาลฎีกายืนยัน ศาลอุทธรณ์ ภาค 8 ในส่วนที่ให้ขับไล่ รื้อถอน และยกฟ้องแย้ง และพิพากษาแก้ให้ลดค่าเสียหายจากเดือนละ 50,000 บาท เหลือเดือนละ 30,000 บาท นับตั้งแต่วันถัดจากวันฟ้องคือวันที่ 12 มิถุนายน 2563 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะย้ายออก ส่วน ศาลชั้นต้น, ซึ่งได้สั่งให้โจทก์จดทะเบียนต่อสัญญาเช่า ถูกศาลอุทธรณ์กลับคำพิพากษา องค์คณะ: Thira Benjaratsamiroj, Narong Prachumart, Wayuree Wattanaworalak แหล่งที่มา: สำนักผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา คำพิพากษาเกี่ยวกับการเช่าอื่น ๆ รวบรวมไว้ใน หน้าคำตัดสินคดีการเช่าของศาลฎีกา.

คำถามที่พบบ่อย