การต่ออายุสัญญาเช่าอัตโนมัติในประเทศไทย: คำวินิจฉัยของศาลฎีกาในคดีเลขที่ 4655/2566

อัพเดทล่าสุดเมื่อ วันที่ 18, 2026

ในคดีหมายเลขดำที่ 4655/2566 ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการต่ออายุสัญญาเช่า ‘อัตโนมัติ’ ที่มีกำหนดระยะเวลา 30 ปี โดยศาลเน้นย้ำว่า การตกลงต่ออายุสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติใดๆ ที่เกินกว่ากำหนด 30 ปีตามกฎหมาย ถือเป็นโมฆะไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมายไทย การทำความเข้าใจถึงนัยสำคัญของการต่ออายุสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า.

คำตัดสินนี้แสดงให้เห็นว่าทั้งเจ้าของและผู้เช่าจำเป็นต้องพูดคุยและดำเนินการต่อสัญญาเช่าให้เสร็จสิ้นเมื่อสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลง การพึ่งพาข้อสัญญาต่ออายุอัตโนมัติไม่ใช่ทางเลือกที่ดีอีกต่อไป เป็นเรื่องสำคัญสำหรับคู่สัญญาในการจัดการการต่ออายุอย่างแข็งขัน ซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่าข้อตกลงการเช่าของพวกเขายังคงดำเนินต่อไปอย่างราบรื่น นี่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญสำหรับ ชาวต่างชาติในประเทศไทยใช้สัญญาเช่าสำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์. ทนายความจะต้องมีความคิดสร้างสรรค์อย่างมากเพื่อให้การต่ออายุมีผลบังคับใช้ แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะทำไม่ได้เลย 540 ระบุว่าการต่ออายุสามารถทำได้.

เมื่อสัญญาเช่ามีการเปลี่ยนแปลง การต่ออายุอัตโนมัติควรได้รับการจัดการอย่างรอบคอบ สิ่งนี้จะกระตุ้นให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเจรจาต่อรองได้ทันเวลา แทนที่จะพึ่งพิงข้อกำหนดที่อาจไม่สมบูรณ์ เราขอแนะนำให้อ่านบทความของเราเกี่ยวกับ “ข้อตกลงแบบต่างตอบแทน” ตามกฎหมายไทย. ข้อตกลงเหล่านี้มีความถูกต้องและสามารถเป็นทางออกได้.

นี่คือบทสรุปและการแปลการตัดสินใจนี้เป็นภาษาอังกฤษ โปรดทราบว่านี่มีไว้เพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้น.

============

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566

นางสาว ส. ผู้ฟ้อง
นายอาร์. จำเลย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540

ประเด็นทางกฎหมายที่ศาลฎีกาพิจารณา

สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าการต่ออายุสัญญาเช่าอัตโนมัติช่วยปกป้องสิทธิของผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระหว่างปัญหาทางกฎหมาย.

ศาลฎีกาได้พิจารณาข้อพิพาททางกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าระหว่างโจทก์ (นาง ส.) และจำเลย (นาย ร.) ประเด็นหลักคือโจทก์สามารถขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายได้หรือไม่หลังจากสัญญาเช่า 30 ปีสิ้นสุดลง นี่เป็นเรื่องสำคัญเป็นพิเศษเนื่องจากมีการอ้างว่ามีการตกลงต่ออายุสัญญาเช่าอีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี รวมเป็น 90 ปี.

ศาลพิจารณาว่าข้อกำหนดในการต่ออายุสัญญาเช่ามีผลสมบูรณ์ตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือไม่ มาตรานี้ระบุว่า:

• สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ห้ามมิให้เช่ามีกำหนดเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญาไว้เกินกว่านั้น ให้ลดลงเหลือสามสิบปี“
• ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า สัญญาอาจได้รับการต่ออายุ แต่จะต้องไม่เกินสามสิบปีนับจากวันที่ต่ออายุ“

กฎนี้จำกัดสัญญาเช่าทรัพย์สินไม่เกิน 30 ปี เพื่อป้องกันผู้คนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าทรัพย์สินหรือเศรษฐกิจที่ไม่คาดคิดเมื่อเวลาผ่านไป.

ข้อมูลเบื้องต้นตามข้อเท็จจริง

• ความเป็นเจ้าของและสัญญาเช่าเริ่มต้น: โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเดิมเลขที่ 75/25 (ต่อมาเปลี่ยนเป็น 159/3) เมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 โจทก์และจำเลยได้ลงนามในสัญญาเช่าที่ดินและบ้าน สัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี และค่าเช่ารวม 1,500,000 บาท สัญญาเช่าได้จดทะเบียนเมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 และโจทก์ได้รับเงิน 1,500,000 บาท จากจำเลย.
• การก่อสร้างเพิ่มเติม: จำเลยได้ปลูกสร้างอาคารที่จอดรถ และบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1692.
• ข้อตกลงขยายสัญญา: สัญญาเช่ามีข้อตกลง (ในข้อ 3) ว่าเมื่อครบกำหนด 30 ปีแรก โจทก์จะอนุญาตให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไปอีก 2 งวด งวดละ 30 ปี หากจำเลยประสงค์จะเช่าต่อ ในวันเดียวกับสัญญาฉบับแรก มีเอกสารแยกต่างหากระบุว่าจำเลยจะชำระเงินล่วงหน้า 600,000 บาท สำหรับการเช่า 2 งวด 30 ปี ที่จะขยายออกไป (รวมเป็น 2,700,000 บาท จากเงิน 1,500,000 บาท ในงวดแรก) หลักฐานต่างๆ รวมถึงใบเสร็จรับเงินที่ลงนาม และคำให้การโดยละเอียดเกี่ยวกับการโอนเงินจากเยอรมนีไปยังสวิตเซอร์แลนด์ ยืนยันว่าโจทก์ได้รับเงินเต็มจำนวนนี้.
• ข้อพิพาทหลังหมดสัญญาเช่า: หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 โจทก์เรียกร้องให้จำเลยออกจากทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง แต่จำเลยปฏิเสธ โดยอ้างว่าข้อตกลงขยายเวลาเช่าทำให้เขามีสิทธิ์อยู่ต่ออีก 60 ปี.

การให้เหตุผลทางกฎหมาย

ศาลฎีกาได้วินิจฉัยว่า

1. เจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมาย: การจัดทำสัญญาเช่าที่ทำข้อตกลงในครั้งเดียวทั้งสัญญาเช่า 30 ปีแรกและคำมั่นว่าจะต่ออายุอีก 30 ปีสองครั้ง โดยมีการชำระค่าเช่าสำหรับทั้ง 90 ปีล่วงหน้า แสดงให้เห็นถึงเจตนาที่ชัดเจนของทั้งสองฝ่ายที่จะหลีกเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปีตามมาตรา 540 การที่ไม่มีการกำหนดอัตราค่าเช่าใหม่หรือเงื่อนไขสำหรับการต่ออายุ แม้จะเป็นระยะเวลานาน ก็ยิ่งสนับสนุนข้อสรุปนี้ โดยทั่วไป สภาพที่ดินและสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลงไปตลอดช่วง 30 ปี แต่คู่สัญญายังคงรักษาสภาพเดิมไว้ ซึ่งเป็นการสร้างสัญญาเช่า 90 ปีอย่างมีผล.
2. ข้อสัญญาทำให้เป็นโมฆะ: ศาลวินิจฉัยว่าข้อสัญญาที่ให้ต่ออายุอีก 30 ปีสองครั้งนั้นเป็นโมฆะ เนื่องจากวัตถุประสงค์ขัดต่อมาตรา 540 อย่างชัดแจ้ง สัญญาเช่าที่เกิน 30 ปีไม่ได้รับอนุญาต และการตกลงต่ออายาล่วงหน้าพร้อมชำระเงินล่วงหน้าก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงข้อจำกัดนี้ได้.
3. ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัว: จำเลยโต้แย้งว่าสัญญาให้ขยายเวลา constitutes a personal right enforceable between the parties ศาลปฏิเสธข้อโต้แย้งนี้ โดยระบุว่าการตีความในลักษณะดังกล่าวจะบ่อนทำลายลักษณะที่ต้องปฏิบัติตามของมาตรา 540 และทำให้วัตถุประสงค์ในการคุ้มครองไร้ผล.
4. การสิ้นสุดสัญญาเช่า: เนื่องจากข้อสัญญาต่ออายุเป็นโมฆะ สัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงโดยชอบด้วยกฎหมายหลังจาก 30 ปีแรก สิ้นสุดเมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2020 การที่จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์สินหลังจากวันที่ดังกล่าว แม้จะได้รับแจ้งให้ออกจากทรัพย์สินโดยโจทก์แล้วก็ตาม ถือเป็นละเมิดต่อโจทก์.

การประเมินความเสียหาย

ศาลกำหนดว่าการที่จำเลยไม่ยอมย้ายออกมีสิทธิทำให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายโดยพิจารณาจากมูลค่าที่ดินในปัจจุบันและสภาวะเศรษฐกิจ ศาลเห็นว่า 30,000 บาทต่อเดือนนั้นเหมาะสม โดยเงินจำนวนนี้จะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 12 มิถุนายน 2563 ซึ่งเป็นวันถัดจากวันยื่นฟ้อง และจะคิดไปเรื่อยๆ จนกว่าจำเลยจะย้ายออกและขนย้ายทรัพย์สินทั้งหมดของตนเอง.

ประวัติการดำเนินกระบวนพิจารณา

• คำฟ้องโจทก์: โจทก์ต้องการขับไล่จำเลย โจทก์ต้องการให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลย เช่น บ้านเลขที่ 159/8 และอาคารที่จอดรถ โจทก์ขอให้ฟื้นฟูที่ดินและบ้านเลขที่ 159/3 โจทก์เรียกค่าเสียหายจำนวน 120,000 บาทต่อเดือน นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดิน.
• คำฟ้องแย้งของจำเลย: จำเลยขอให้ยกฟ้องโจทก์ นอกจากนี้ จำเลยยังต้องการบังคับให้ต่ออายุสัญญาเช่า 30 ปี สัญญาเช่านี้จะเริ่มในวันที่ 22 พฤษภาคม 2020 ในราคาปีละ 20,000 บาท รวมเป็นเงิน 600,000 บาท จำเลยอ้างว่าได้ชำระเงินล่วงหน้าแล้ว.
• ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โดยให้โจทก์จดทะเบียนการต่ออายุสัญญาเช่า 30 ปี สำหรับจำเลย โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2563.
• ศาลอุทธรณ์ภาค 8: ศาลพิพากษากลับคำพิพากษาเดิม โดยสั่งให้ขับไล่ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง และให้ผู้ถูกร้องคืนทรัพย์สิน และให้ชำระค่าเสียหาย 50,000 บาทต่อเดือน นับแต่วันที่ 12 มิถุนายน 2563 โดยให้ยกฟ้องแย้ง.
• ศาลฎีกา: พิพากษายืนตามคำสั่งขับไล่และยกฟ้องแย้ง แต่ปรับลดค่าเสียหายเป็นเดือนละ 30,000 บาท.

คำพิพากษาถึงที่สุด

ศาลฎีกาพิพากษาว่า:

• จำเลยและบริวารต้องออกจากที่ดินตามโฉนด น.ส. 3 ก. เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3 และส่งมอบทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องให้แก่โจทก์ในสภาพดี.
• จำเลยต้องรื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารจอดรถ และสิ่งปลูกสร้างอื่นใดที่อยู่บนที่ดิน หากจำเลยดำเนินการดังกล่าวไม่สำเร็จ โจทก์มีสิทธิรื้อถอนสิ่งเหล่านั้นโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย.
• ห้ามจำเลยเข้าก้าวก่าย หรือเกี่ยวข้องกับที่ดินและบ้านของโจทก์.
• จำเลยต้องชำระเงินให้โจทก์เดือนละ 30,000 บาท โดยเริ่มชำระตั้งแต่วันถัดจากวันที่ยื่นฟ้องคดี ซึ่งคือวันที่ 12 มิถุนายน 2563 การชำระเงินนี้จะดำเนินต่อไปจนกว่าทรัพย์สินทั้งหมดจะถูกขนย้ายออกไป และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างว่างเปล่า.
• คำฟ้องแย้งของจำเลยถูกยกฟ้อง.
• ค่าธรรมเนียมศาลสำหรับคำฟ้องของโจทก์และคำให้การแย้งของจำเลยในศาลฎีกา ได้รับการยกเว้น.
• คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ภาค 8 ให้เป็นไปตามนั้น.

ผู้ปฏิบัติงานในสายงานควรทำความเข้าใจว่าการต่ออายุสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติส่งผลกระทบต่อสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับทรัพย์สินภายใต้กฎหมายไทยอย่างไร.

กรรมการ

• ธีระ เบญจรัตน์สมโรจน์
• ณรงค์ ประชุมมาศ
• วายุรี วัฒนวรลักษณ์

ศาลชั้นต้น

ขณะที่ศาลพิจารณาความสมเหตุสมผลของการต่ออายุสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติ ผลลัพธ์ของการเพิกเฉยต่อแนวทางกฎหมายก็ปรากฏชัดเจน.

• ศาลจังหวัดภูเก็ต: นายชัยวัฒน์ บุญเรืองศักดิ์
• ศาลอุทธรณ์ภาค 8: นายสุทธิพงศ์ วัชรินทร์

สำนักงานผู้พิพากษาศาลฎีกา

โดยสรุป การต่ออายุสัญญาเช่าอัตโนมัติควรดำเนินการด้วยความรอบคอบและการทำความเข้าใจกฎหมายอย่างครอบคลุม.

• ฐานข้อมูลค้นหาของศาลฎีกา

คำถามที่พบบ่อย