การต่ออายุสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติในประเทศไทย: คำพิพากษาเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่า 30 ปี และสิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังจากนั้น

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 5 ตุลาคม 2569

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ตรวจทานครั้งล่าสุด: 19 กันยายน 2026. กฎหมายในหน้านี้ได้รับการอ่านเป็นภาษาไทยเทียบกับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 172, 173, 193/30, 411, 419, 538, 540, 566, 569, 570, 1410 ถึง 1412, 1417 และ 1418) และเทียบกับเนื้อหาฉบับเต็มของคำพิพากษาศาลฎีกา 4655/2566, 6763/2541, 5277/2540, 545/2532 และ 8760/2556. ยังไม่ได้รับการตรวจสอบที่นี่: ว่าที่ศาลชั้นต้นได้ใช้คำตัดสินที่ 4655/2566 มาตั้งแต่เมื่อใด และแนวปฏิบัติในตลาดของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองฝ่าย ซึ่งทั้งสองฝ่ายอ้างอิงข้อมูลจากบริษัทกฎหมายในการพิจารณาคดีดังกล่าว การตรวจสอบซ้ำเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2569: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 และ 4872/2539 ในภาษาไทย; คำพิพากษาเกี่ยวกับการเสียชีวิตของเจ้าของบ้านไม่กล่าวอีกต่อไปว่าการสัญญาว่าจะต่อสัญญาจะล้มเหลวกับผู้สืบทอดมรดก เนื่องจากผลลัพธ์จะขึ้นอยู่กับว่าผู้เช่ารู้ตัวว่าเจ้าของบ้านเสียชีวิตก่อนที่จะยอมรับข้อตกลงหรือไม่ ไม่มีคำพิพากษาใดๆ ที่ได้รับการตรวจสอบซ้ำอีก.

ใน ศาลฎีกา คดีที่ 4655/2566 ศาลได้วินิจฉัยไม่ให้ใช้บังคับ การต่ออายุสัญญาเช่า 30 ปีในประเทศไทย โครงสร้างที่รู้จักกันในชื่อ 30+30+30: สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแล้ว ซึ่งทำขึ้นพร้อมกับคำมั่นสัญญาที่ตกลงและชำระเงินล่วงหน้าแล้วสำหรับระยะเวลา 30 ปีอีกสองครั้ง ศาลวินิจฉัยว่าข้อสัญญาต่ออายุนั้นเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และเป็นโมฆะ สัญญาเช่าสิ้นสุดลงในปีที่ 30 และผู้เช่าที่ยังคงอยู่ต่อกลายเป็นผู้บุกรุกที่ชำระ ค่าเสียหาย.

ความเห็นส่วนใหญ่หยุดอยู่เพียงแค่นั้น หน้าเว็บนี้จะเจาะลึกยิ่งกว่านั้น เพราะ “การต่ออายุนั้นเป็นโมฆะ” คือจุดเริ่มต้นของปัญหา ไม่ใช่จุดจบของปัญหา หากคุณถือสัญญาเช่าประเภทนี้อยู่ สามคำถามจะเป็นตัวตัดสินเงินจำนวนมาก ได้แก่ สัญญาเช่า 30 ปีแรกของคุณปลอดภัยหรือไม่ เงินที่คุณจ่ายล่วงหน้าสำหรับปีที่ 31 ถึง 90 จะได้คืนหรือไม่ และโครงสร้างแบบใดที่จะยังคงมอบความมั่นคงให้แก่คุณได้นอกเหนือจากระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้เพียงครั้งเดียว.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 วินิจฉัยไว้อย่างไร

คู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าที่ดินและบ้านในจังหวัดภูเก็ตที่มีการจดทะเบียนมีกำหนดเวลา 30 ปี เมื่อปี พ.ศ. 2533 โดยชำระค่าเช่าตลอดระยะเวลา 30 ปี เป็นจำนวนเงิน 1,500,000 บาท ล่วงหน้าจนครบถ้วน ในวันเดียวกันนั้น ได้มีเอกสารฉบับแยกต่างหากให้คำมั่นว่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้อีก 2 วาระ วาระละ 30 ปี และมีการบันทึกการรับเงินชำระล่วงหน้าวาระละ 600,000 บาท ศาลพิเคราะห์แล้วเห็นว่าผู้ให้เช่าได้รับเงินรวมทั้งสิ้น 2,700,000 บาท เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2563 ผู้เช่าปฏิเสธที่จะออกไป โดยอ้างคำมั่นในการต่อสัญญา เจ้าของจึงฟ้องขับไล่.

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การตกลงเงื่อนไขทั้งสามข้อพร้อมกัน โดยชำระเงินทั้งหมดล่วงหน้าและไม่มีการกำหนดค่าเช่าหรือเงื่อนไขใหม่สำหรับระยะเวลาที่จะเริ่มต้นขึ้นในอีก 30 และ 60 ปีข้างหน้า แสดงให้เห็นเจตนาที่ชัดเจนของคู่สัญญาคู่นี้ในการหลีกเลี่ยงเพดานระยะเวลา 30 ปีตามมาตรา 540 ข้อสัญญาต่อสัญญาจึงตกเป็นโมฆะ ศาลปฏิเสธข้อต่อสู้ที่ว่าคำมั่นดังกล่าวยังคงมีผลผูกพันในฐานะสิทธิเฉพาะตัวระหว่างคู่สัญญา เนื่องจากหากตีความเช่นนั้นจะทำให้มาตรา 540 ปราศจากสภาพบังคับ สัญญาเช่าสิ้นสุดลงในวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 การที่ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่จึงเป็นการ การกระทำละเมิด, และศาลมีคำสั่งให้ขับไล่ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่า และให้ชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท บทสรุปคำพิพากษาภาษาอังกฤษฉบับเต็มของเรา พร้อมด้วยกระบวนพิจารณาและรายชื่อผู้พิพากษา อยู่ในหน้าคดีของเราที่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566.

Section 540 itself is short. A lease of immovable property cannot exceed 30 years; a longer term is cut down to 30. The same section allows renewal on expiry, but each renewal is capped at 30 years from its own date. The court’s point is that a renewal must be a real decision made at renewal time, not a fiction signed and paid for decades in advance.

การต่อสัญญาเพียงอย่างเดียวที่ประมวลกฎหมายกำหนดให้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัตินั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง ตามมาตรา 570 หากผู้เช่ายังคงอยู่ในทรัพย์สินต่อไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาและผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง คู่สัญญาจะถือว่าได้ทำสัญญาเช่าใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งให้ความมั่นคงเพียงเล็กน้อย: ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลานี้ได้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการชำระค่าเช่าใด ๆ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าระยะเวลาหนึ่ง และไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเกินกว่าสองเดือน (มาตรา 566) ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวให้Yออกเมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว จึงไม่มีการต่อสัญญาดังกล่าวเกิดขึ้น.

สัญญาเช่า 30 ปีแรกของฉันยังมีผลใช้ได้อยู่หรือไม่

ใช่ หากมีการจดทะเบียน และนี่คือเหตุผลทางกฎหมายที่ไม่มีใครอธิบายให้ชัดเจน มาตรา 173 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า ถ้าส่วนหนึ่งส่วนใดของนิติกรรมเป็นโมฆะ นิติกรรมนั้นย่อมเป็นโมฆะทั้งสิ้น เว้นแต่จะพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่าคู่กรณีได้เจตนาจะให้ส่วนที่ไม่เป็นโมฆะนั้นแยกออกจากส่วนที่เป็นโมฆะได้ สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแล้วเป็นข้อตกลงที่มาตรา 540 อนุญาตไว้โดยแท้ ในคดีที่ 4655/2566 ระยะเวลาเช่าวาระแรกได้ดำเนินไปจนครบกำหนดและไม่มีผู้ใดโต้แย้ง ข้อพิพาทมีเพียงเรื่องการต่อสัญญาเท่านั้น โครงสร้างของคำพิพากษาเป็นไปตามหลักการแยกส่วนที่เป็นโมฆะออก กล่าวคือ ข้อสัญญาต่อสัญญาที่เป็นโมฆะตกไป ส่วนระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนไว้ยังคงมีผลตามปกติจนถึงวันสิ้นสุดของตนเอง.

อีกสองมาตราทำหน้าที่คุ้มครองในช่วง 30 ปีดังกล่าว มาตรา 538 กำหนดให้การเช่าเกินกว่าสามปีจะสามารถบังคับคดีได้เกินกว่าปีที่สามก็ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ สำนักงานที่ดิน, ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการจดทะเบียนจึงไม่ใช่เรื่องของเอกสารแต่คือตัวสิทธิเอง มาตรา 569 บัญญัติว่าการโอนทรัพย์สินไม่ระงับสัญญาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ ผู้ซื้อที่ดินรับไปโดยต้องรับภาระตามสัญญาเช่าของคุณ สิ่งที่ผู้ซื้อไม่ได้สืบทอดมาด้วยคือคำมั่นส่วนตัวของผู้ขายที่จะให้เช่าต่อ ศาลฎีกายืนยันขอบเขตดังกล่าวไว้ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541สัญญาการต่ออายุไม่ผูกพันเจ้าของที่ดินคนใหม่ หากเจ้าของที่ดินของคุณขายลงไป ปีที่จดทะเบียนจะยังคงอยู่ และสัญญาการต่ออายุก็ไม่ผูกพันผู้ซื้อ หากเจ้าของที่ดินของคุณเสียชีวิต ปีที่จดทะเบียนก็ยังคงอยู่เช่นกัน แต่ว่าคำถามว่าสัญญาการต่ออายุที่เจ้าของที่ดินยังไม่ได้ยอมรับนั้นผูกพันผู้สืบทอดหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของที่ดินรู้ตัวว่าเจ้าของที่เสียชีวิตแล้วเมื่อเจ้าของที่ดินยอมรับคำขอต่ออายุ (มาตรา 169 และ 360): ในคำตัดสิน 1213/2517 เจ้าของที่ดินรู้ตัวและผู้สืบทอดก็ไม่ถูกผูกพัน แต่ในคำตัดสิน 4872/2539 เจ้าของที่ดินไม่รู้ตัวและสัญญาการต่ออายุจึงผูกพันบุคคลที่ได้ครอบครองที่ดินนั้น.

ฉันสามารถขอเงินที่จ่ายล่วงหน้าสำหรับปีที่ 31 ถึง 90 คืนได้หรือไม่

นี่คือคำถามที่บทวิจารณ์ปี 2026 มองข้ามไป และคำตอบที่ตรงไปตรงมาก็คือ ประมวลกฎหมายนี้มอบเส้นทางให้คุณพร้อมกับอันตรายร้ายแรงอีกสองประการบนเส้นทางนั้น.

เส้นทาง: มาตรา 172 วรรคสอง บัญญัติว่า การคืนทรัพย์สินอันเกิดแต่มูลหนี้ที่ตกเป็นโมฆะให้นำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้ ตามมาตรา 406 และเพลิงตามมาตรการดังกล่าวมาใช้บังคับ เงินที่ชำระเป็นค่าต่อสัญญาซึ่งไม่มีอยู่จริงตามกฎหมายนั้น ถือเป็นเงินที่ชำระโดยปราศจากมูลฐาน ในคดีหมายเลข 4655/2566 เอง ผู้เช่าได้ชำระเงินจำนวน 1,200,000 บาท สำหรับสัญญาที่ตกเป็นโมฆะทั้งสองฉบับ ศาลฎีกาได้วินิจฉัยเรื่องการขับไล่และคำฟ้องแย้งเรื่องการต่อสัญญา และคำพิพากษาตามที่รายงานไว้ไม่ได้สั่งให้คืนเงินดังกล่าว เนื่องจากการเรียกร้องนั้นมิได้เสนอต่อศาล เงินจำนวนดังกล่าวยังมีผลในทางกฎหมาย คือ ในการกำหนดค่าเสียหายแก่ผู้เช่าจากการอยู่ต่อ ศาลฎีกานำค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ชำระไว้แล้วมาหักกลบลบหนี้ และลดจำนวนเงินค่าเสียหายที่ศาลอุทธรณ์กำหนดไว้เดือนละ 50,000 บาท เหลือ 30,000 บาท.

ภัยคุกคามประการแรกคือเวลา มาตรา 419 ห้ามมิให้ฟ้องเรียกคืนลาภมิควรได้เมื่อพ้นหนึ่งปีนับแต่วันที่ผู้เสียหายรู้ว่ามีสิทธิได้รับทรัพย์คืน และไม่ว่ากรณีใดๆ จะต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันที่สิทธิเรียกร้องเกิดขึ้น ระยะเวลาหนึ่งปีนั้นเริ่มต้นเมื่อใดสำหรับการจ่ายเงินล่วงหน้าต่ออายุสัญญาที่เป็นโมฆะ: เมื่อคุณเซ็นสัญญา เมื่อคุณทราบคำพิพากษา หรือเมื่อผู้ให้เช่าปฏิเสธที่จะต่อสัญญาในปีที่ 30? เท่าที่เราค้นพบ ยังไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่เผยแพร่ฉบับใดตอบคำถามนี้สำหรับสถานการณ์ดังกล่าว ผู้เช่าที่ระมัดระวังย่อมถือว่าเวลานี้อาจกำลังเดินอยู่แล้ว เนื่องจากการรอจนถึงปีที่ 31เพื่อสอบถามอาจช้าเกินไปเป็นเวลาหลายทศวรรษ.

อันตรายอีกด้านหนึ่งยังมีอยู่ และสามารถมองได้ในทางตรงกันข้าม มาตรา 419 จะมีผลบังคับใช้ก็ต่อเมื่อการเรียกร้องนั้นถูกตีความว่าเป็นลาภมิควรได้ตั้งแต่แรก ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 545/2532 ศาลวินิจฉัยไว้อย่างชัดเจนว่าเงินที่ต้องส่งคืนอันเนื่องมาจากการเลิกสัญญานั้นไม่ใช่ลาภมิควรได้ และจะนำระยะเวลาอายุความตามมาตรา 419 มาใช้บังคับมิได้ ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8760/2556 ศาลวินิจฉัยว่า ในกรณีที่การชำระเงินไม่ใช่ลาภมิควรได้และไม่มีบทบัญญัติเรื่องอายุความใดบังคับไว้โดยเฉพาะ ให้ใช้อายุความทั่วไป 10 ปีตามมาตรา 193/30 แทน ดังนั้นกำหนดเวลาอายุความหนึ่งปีจึงเป็นเพียงกรณีที่แย่ที่สุด ไม่ใช่กรณีเดียวเท่านั้น หากตีความการชำระเงินเดียวกันนั้นเป็นอย่างอื่น ระยะเวลาจะมีกำหนด 10 ปี นั่นคือเหตุผลที่ควรขอคำปรึกษาตั้งแต่เนิ่นๆ ไม่ใช่เหตุผลที่จะด่วนสรุปว่าคดีขาดอายุความไปแล้ว.

อันตรายประการที่สองคือมาตรา 411: บุคคลผู้กระทำการซึ่งมีวัตถุประสงค์ขัดต่อข้อห้ามตามกฎหมายหรือ ศีลธรรมอันดีของประชาชน ไม่สามารถเรียกร้องเงินคืนได้ ศาลอาจให้เหตุผลว่าการจ่ายเงินล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงมาตรา 540 คือการชำระหนี้ในลักษณะเช่นนั้น ศาลยังอาจให้เหตุผลในทางกลับกันว่า ผู้ซื้อทั่วไปที่ลงชื่อในสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นำมาวางไว้ตรงหน้าไม่ได้มีจุดประสงค์ที่ผิดกฎหมายในความหมายของมาตรา 411 เราไม่พบคำพิพากษาของศาลฎีกาที่นำมาตรา 411มาใช้กับการจ่ายเงินล่วงหน้าเพื่อการต่อสัญญา ดังนั้นจึงไม่มีใครสามารถสัญญากับคุณได้อย่างจริงใจว่าจะได้เงินคืน และก็ไม่มีใครควรบอกคุณว่าเงินจำนวนนั้นสูญเปล่าเช่นกัน สิ่งที่คุณทำได้คือดำเนินการแต่เนิ่นๆ จัดทำเอกสารสิ่งที่คุณได้จ่ายไปและเหตุผล และขอคำปรึกษาเกี่ยวกับสัญญาเฉพาะของคุณ นี่คือสถานการณ์ที่ตรงกับของเรา บริการให้คำปรึกษา มีไว้เพื่อ.

คำมั่นสัญญาในการต่ออายุจะยังคงสามารถบังคับใช้ได้เมื่อใด

คำพิพากษานี้ไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าระยะยาวทุกฉบับไร้ค่า และมีหลักกฎหมายอีกหลักหนึ่งที่ให้ผลตรงกันข้าม ศาลไทยยอมรับมานานแล้วเกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งเป็นสัญญาที่มีอะไรมากกว่าการเช่าธรรมดาเนื่องจากผู้เช่าได้ให้สิ่งที่มีมูลค่ามากแก่ผู้ให้เช่า นอกเหนือจากค่าเช่า โดยทั่วไปมักเป็นการก่อสร้างอาคารซึ่งจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ในกรณีที่หลักการนี้นำมาใช้ ศาลได้บังคับตามภาระผูกพันที่กฎหมายสัญญาเช่าธรรมดาไม่ครอบคลุม และข้อตกลงดังกล่าวผูกพันไปถึงทายาทในลักษณะที่คำมั่นสัญญาในการต่ออายุสัญญาเช่าธรรมดาทำไม่ได้ เราอธิบายคำพิพากษาบรรทัดฐานไว้ในหน้าของเราเกี่ยวกับ ข้อตกลงต่างตอบแทนตามกฎหมายไทย.

ขอบเขตมีความสำคัญเท่าเทียมกับหลักกฎหมาย ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5277/2540 ตัวสัญญาเช่าเองได้สงวนสิทธิ์ของ ผู้ให้เช่าในการปฏิเสธการต่ออายุ และศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการต่ออายุภายใต้ข้อสัญญาดังกล่าวต้องมีการทำสัญญาฉบับใหม่ขึ้นจริง ๆ ไม่ใช่เกิดจากผลของกฎหมาย และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541 ได้ระงับไม่ให้คำมั่นในการต่ออายุผูกพันผู้ซื้อที่ดิน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ได้เพิ่มขีดจำกัดที่เฉียบขาดที่สุดในตอนนี้ คือ หากข้อตกลงทั้งหมดเป็นอุบายเพื่อหลีกเลี่ยงระยะเวลาเกิน 30 ปี ศาลจะไม่คุ้มครองไม่ว่าจะใช้ชื่อเรียกใดก็ตาม ผู้เช่าในคดีดังกล่าวได้สร้างบ้านและอาคารจอดรถ และมันก็ไม่ได้ช่วยอะไรเขาเลย ว่ากันว่าการตกลงแลกเปลี่ยนการลงทุนกับการได้สิทธิการเช่าที่แท้จริง ซึ่งทำขึ้นโดยไม่มีโครงสร้างการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 90 ปี จะยังคงรองรับภาระผูกพันในการต่อสัญญาที่สามารถบังคับใช้ได้หรือไม่นั้น นี่คือคำถามประเภทที่ต้องอาศัยทนายความมาอ่านเอกสารของคุณ ไม่ใช่บทความทั่วไป.

ศาลกำลังดำเนินการอย่างไรกับสัญญาเช่า 30+30+30 ในปี 2026

คำวินิจฉัยดังกล่าวมีหมายเลข 4655/2566 ซึ่งตรงกับปี พ.ศ. 2566 หรือ ค.ศ. 2023 และได้แพร่หลายในตลาดช่วงปี 2025 ตามที่มีรายงานจากบริษัทต่างๆ ภายในปี 2026 รายงานจากสำนักงานกฎหมายระบุว่าบรรทัดฐานดังกล่าวได้รับการเผยแพร่อย่างกว้างขวางและถูกนำไปปรับใช้โดยศาลชั้นต้นในข้อพิพาทใหม่ๆ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่มีการเช่าเป็นหลักได้ปรับเปลี่ยนเอกสารมาตรฐานของตนให้ออกห่างจากการต่อสัญญาเช่าแบบตกลงกันล่วงหน้าเป็นทอดๆ และผู้ซื้อกำลังเจรจาต่อรองกันใหม่ เราได้ปรับปรุงหน้านี้เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2026 เพื่อสะท้อนให้เห็นว่าคำถามที่เราได้ยินอยู่ในขณะนี้ไม่ใช่ “สัญญาเช่า 90 ปีของฉันปลอดภัยหรือไม่” อีกต่อไป แต่เป็น “ฉันจะทำอย่างไรกับสัญญาที่ฉันได้ลงนามไปแล้ว” หากศาลชั้นต้นได้นำคำวินิจฉัย 4655/2566 ไปปรับใช้หรือวินิจฉัยแยกแยะในคดีที่ท่านให้ความสนใจ ทีมงานของเราสามารถคัดลอกและอ่านคำวินิจฉัยนั้นๆ ได้ แนวปฏิบัติที่รายงานของศาลชั้นต้นนั้นไม่ใช่บรรทัดฐานที่มีผลผูกพันในตัวมันเองในประเทศไทย และแต่ละคดีจะขึ้นอยู่กับเอกสารของตนเอง.

อะไรยังใช้ได้แทน

โครงสร้างสามประการที่ให้ความมั่นคงอย่างแท้จริงตามกฎหมาย และเราเปรียบเทียบโครงสร้างเหล่านี้อย่างละเอียดในคู่มือของเราสำหรับ สิทธิเก็บกิน vs การเช่า vs สิทธิเหนือพื้นดิน.

เอ สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี ยังคงเป็นเครื่องมือหลัก หากร่างขึ้นอย่างสุจริต สัญญานี้จะผูกพันผู้ซื้อที่ดินทุกรายภายใต้มาตรา 569 จนครบกำหนดอายุสัญญา สามารถใส่ข้อสืบสิทธิ์ และสามารถรวมกรอบการต่อสัญญาที่สร้างการเจรจาที่แท้จริงในปีที่ 30 แทนที่จะเป็นเรื่องสมมติที่โมฆะ ระวังผู้ที่ยังคงทำการตลาดโดยรับประกัน 60 หรือ 90 ปี เพราะของเรา หน้าความเชื่อที่ผิดเรื่องสัญญาเช่า 90 ปี อธิบายว่าทำไมตัวเลขเหล่านั้นจึงไม่เคยเป็นจริงเลย.

เอ พื้นผิว ภายใต้มาตรา 1410 ให้สิทธิความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่คุณไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ คู่มือที่ตีพิมพ์บางฉบับระบุว่าทรัพยสิทธิเหนือพื้นดินมีกำหนดเวลาสูงสุด 30 ปี ซึ่งยังไม่ครบถ้วน มาตรา 1412 อนุญาตให้มีทรัพยสิทธิเหนือพื้นดินตามกำหนดเวลาเป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตของ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, และมันสามารถตกทอดเป็นมรดกได้ ตัวเลือกตลอดชีพนี่แหละที่ทำให้มันทรงพลังหลังจากคำตัดสินนี้ ดูของเรา คู่มือสิทธิเหนือพื้นดิน.

เอ สิทธิเก็บกิน ภายใต้มาตรา 1417 ให้สิทธิในการครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน ซึ่งสามารถจดทะเบียนได้มีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน สิทธินี้ไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของอาคาร ซึ่งเป็นประเด็นที่ตำราความเห็นบางเล่มเข้าใจผิดไปในทางตรงกันข้าม การเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นคือสิ่งที่สิทธิเหนือพื้นดินกระทำ ส่วนของเรา หน้าสิทธิเก็บกิน ครอบคลุมรายละเอียด และการผสมผสานระหว่างสัญญาเช่ากับทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนมักจะเป็นคำตอบในทางปฏิบัติ.

ก่อนที่คุณจะเซ็นสัญญาใดๆ นำสัญญาเช่ามาตรวจสอบผ่านบริการฟรีของเรา เครื่องสแกนสัญญาเช่าภาษาไทย. มันตรวจสอบข้อกำหนดห้าข้อที่มักสร้างปัญหามากที่สุด รวมถึงถ้อยคำการต่ออายุที่คำตัดสินนี้ประณามอย่างแม่นยำ ข้อความฉบับเต็มของมาตราในประมวลกฎหมายที่อ้างถึงในหน้านี้อยู่ในของเรา ห้องสมุดประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566: สรุปสาระสำคัญฉบับเต็ม

นี่คือบทสรุปและการแปลคำวินิจฉัยเป็นภาษาอังกฤษของเรา จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้น.

คู่สัญญา นาง ส. โจทก์ นาย ร. จำเลย. บทบัญญัติ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540.

ข้อเท็จจริง. โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 พร้อมบ้านเดิมเลขที่ 75/25 ต่อมาเปลี่ยนเป็นเลขที่ 159/3 วันที่ 10 พฤษภาคม 2533 คู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวมีกำหนด 30 ปี เป็นค่าเช่ารวม 1,500,000 บาท จดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 มีผลตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 จำเลยได้ก่อสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินดังกล่าว ตามสัญญาเช่าข้อ 3 ตกลงให้สิทธิจำเลยต่อสัญญาเช่าได้อีก 2คราว ๆ ละ 30 ปี หากจำเลยประสงค์จะเช่าต่อ และในวันเดียวกันมีบันทึกข้อตกลงต่างหากระบุว่าได้รับเงินล่วงหน้าสำหรับการต่อสัญญาแต่ละคราว ๆ ละ 600,000 บาท รวมเป็นเงินที่ได้รับทั้งสิ้น 2,700,000 บาท หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 โจทก์ได้เรียกร้องให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป แต่จำเลยปฏิเสธโดยอ้างสิทธิการเช่าต่ออีก 60 ปี.

การให้เหตุผล. ศาลวินิจฉัยว่าการลงนามในสัญญาเช่าฉบับเริ่มแรกและการต่อสัญญาพร้อมกันทั้งสองครั้ง โดยชำระเงินล่วงหน้าทั้งหมดและไม่มีค่าเช่าหรือเงื่อนไขใหม่สำหรับระยะเวลาที่จะเริ่มขึ้นในอีก 30 และ 60 ปีต่อมา แสดงให้เห็นถึงเจตนาของคู่สัญญาพยายามหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ข้อสัญญาต่อท้ายจึงเป็นโมฆะเนื่องจากวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนมาตราดังกล่าว ศาลปฏิเสธข้อต่อสู้เรื่องสิทธิเฉพาะตัว โดยเห็นว่าการบังคับตามคำมั่นสัญญาของคู่สัญญาจะทำให้ลักษณะที่เป็นบทบังคับเด็ดขาดของมาตรา 540 เสียเปล่า ดังนั้น สัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 และการที่จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์สินต่อไปหลังจากได้รับคำบอกกล่าวจึงเป็นการกระทำละเมิด.

ผลลัพธ์. ศาลฎีกายืนยัน ศาลอุทธรณ์ ภาค 8 พิพากษาให้ขับไล่ รื้อถอน และยกฟ้องแย้ง พร้อมทั้งลดค่าเสียหายจาก 50,000 บาท เหลือ 30,000 บาทต่อเดือน นับตั้งแต่วันถัดจากวันฟ้องคือวันที่ 12 มิถุนายน 2563 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะย้ายออก ส่วน ศาลชั้นต้น, which had ordered the plaintiff to register a renewal, was reversed on appeal. Judges: Thira Benjaratsamiroj, Narong Prachumart, Wayuree Wattanaworalak. Source: Office of the Assistant Judges of the Supreme Court. More lease decisions are collected on our หน้าคำตัดสินคดีการเช่าของศาลฎีกา.

คำถามที่พบบ่อย