การริบเงินมัดจำคอนโดมิเนียมในประเทศไทย: คำพิพากษาฎีกาที่ 1511/2569

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 11 ตุลาคม 2569

ประเทศไทย ศาลฎีกา ได้จัดสรรงบประมาณไว้ การอนุญาโตตุลาการ คำตัดสินนี้ทำให้ผู้พัฒนาสามารถเก็บเงินจากผู้ซื้อที่ไม่ได้ดำเนินการซื้อคอนโดได้เกือบ 3 ล้านบาทได้ โดยคำตัดสินที่ 1511/2569 ได้กำหนดข้อจำกัดอย่างชัดเจนระหว่างเงินมัดจำที่แท้จริงซึ่งสามารถถูกยึดคืนได้ และเงินส่วนที่ต้องชำระในภายหลัง ซึ่งไม่สามารถเก็บไว้ได้ โดยคำตัดสินนี้มีผลต่อชาวต่างชาติที่กำลังซื้อคอนโดในโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้างในประเทศไทย.

คำพิพากษาในหนึ่งย่อหน้า: ฎีกาที่ 1511/2569

ผู้ซื้อได้ลงนามในสัญญาเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2018 เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมจากผู้พัฒนาโครงการ 11,643,120 บาท. เขาก็ได้จ่ายเงินไปแล้ว ค่าธรรมเนียมการจอง 100,000 บาท เมื่อวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2018 ก่อนที่สัญญาจะลงนาม และต่อมาได้โอนเงินเพิ่มเติม 2,810,780 บาท เมื่อวันที่ 10 เมษายน 2018 ซึ่งเป็นเวลา 8 วันหลังจากที่ตกลงซื้อขายเสร็จสิ้น ผู้ซื้อได้ชำระเงินส่วนที่เหลือเป็นงวดๆ และเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้พัฒนาได้ยุติสัญญาโดยจดหมายวันที่ 22 มิถุนายน 2021 และเก็บรักษาทรัพย์สินที่ตนได้รับไว้ทั้งหมด.

สัญญาการขายได้ส่งผลให้เกิดข้อพิพาทขึ้นต่อการไกล่เกลี่ย ในเดือนมีนาคมปี 2022 ผู้ซื้อได้ยื่นฟ้องขอคืนเงินตามคำสั่งของสถาบันอนุญาโตตุลาการแห่งราชทัณฑ์ของสำนักงานศาล โดยคณะอนุญาโตตุลาการได้เพิกถอนคำสั่งดังกล่าว โดยระบุว่าเงินทั้ง 100,000 บาทและ 2,810,780 บาทเป็นเงินที่ต้องชำระทั้งคู่ จริงจัง เงิน (มัดจำ, มัดจำและว่าผู้พัฒนามีสิทธิ์ที่จะเพิกถอนเงินทั้งหมดนั้น ผู้ซื้อจึงขอให้ศาลยกคำตัดสินนั้นออก ศาลชั้นต้น ปฏิเสธ. ศาลฎีกาจึงยกฟ้อง เก็บรางวัลไว้เป็นความลับ.

เหตุผลนั้นค่อนข้างสั้น และเกี่ยวข้องกับเงิน 2,810,780 บาทเท่านั้น ศาลไม่ได้ตัดสินเรื่องการชำระเงินมัดจำ 100,000 บาท; ศาลได้ถือว่ามันเป็นเงินมัดจำตามมาตรา 377 ของกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ไม่สามารถฟ้องร้องได้ภายใต้มาตรา 378(2) และศาลฎีกาไม่ได้กล่าวอะไรเพื่อขัดขวางมุมมองนั้น. เงิน 2,810,780 บาทนั้นแตกต่างกันในสองประเด็นแรก ประการแรก เงินดังกล่าวถูกจ่ายไปแล้ว หลังจาก สัญญาได้ถูกทำขึ้นแล้ว ดังนั้นจึงไม่สามารถให้ “ในขณะที่ทำสัญญา” ได้ตามที่มาตรา 377 กำหนดได้ ในอีกด้านหนึ่ง สัดส่วนของราคาที่สูงเกินไปจึงไม่สามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาได้ ในสาระสำคัญแล้ว การให้ค่ามัดจำเป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อถือเป็นเงินมัดจำที่ต้องสูญหายไป ซึ่งในความเห็นของศาลถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายและศีลธรรมของสังคม ศีลธรรมอันดีของประชาชน, ซึ่งเป็นเหตุให้เพิกถอนคำพิพากษาตามมาตรา 40 วรรคสาม (2)(b) แห่งพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545.

มีข้อแม้ว่ากันว่า ผู้ซื้อยังได้ขอให้ศาลสั่งให้ผู้พัฒนาคืนเงินจำนวน 2,910,780 บาท พร้อมดอกเบี้ยด้วย ศาลจึงปฏิเสธคำร้อง: การขอเพิกถอนคำพิพากษาจะตัดสินเพียงว่าคำพิพากษาจะยังคงมีผลบังคับหรือไม่เท่านั้น ดังนั้นจึงไม่สามารถออกคำสั่งชำระเงินได้ การเพิกถอนคำพิพากษาจึงทำให้ผู้ซื้อได้เงินคืนกลับมา ซึ่งเงินดังกล่าวยังต้องดำเนินการขอคืนเงินแยกต่างหาก.

สิ่งที่กฎหมายไทยระบุไว้อย่างแท้จริงเกี่ยวกับเงินมัดจำ

สามบทบัญญัติของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ รับผิดชอบงานส่วนใหญ่ในเรื่องข้อพิพาทการโอนเงิน.

• มาตรา 377หากมีการมอบเงินมัดจำเมื่อมีการทำสัญญาขึ้นมา เงินดังกล่าวจะถือเป็นหลักฐานว่าสัญญาได้ถูกทำขึ้นแล้ว และเป็นหลักประกันว่าสัญญาจะถูกปฏิบัติตาม.
• มาตรา 378เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น เงินมัดจำจะถูกคืนหรือนำไปรวมเป็นส่วนหนึ่งของราคาเมื่อทำสัญญาเสร็จสิ้น (1) หรือจะถูกยึดเป็นค่าเสียหายหากฝ่ายที่มอบเงินดังกล่าวไม่ปฏิบัติตามสัญญา (2) หรือจะถูกคืนเป็นเงินมัดจำหากฝ่ายที่รับเงินดังกล่าวไม่ปฏิบัติตามสัญญา (3).
• มาตรา 383: การลงโทษทางสัญญาที่สูงเกินควรอาจถูกศาลลดลงเหลือจำนวนที่สมเหตุสมผล.

ผลที่ตามมาในทางปฏิบัติ ซึ่งได้รับการยืนยันอีกครั้งโดยคำตัดสินที่ 1511/2569 คือ เวลาและความสมดุลเป็นสิ่งที่กำหนดลักษณะของค่าชำระเงิน. เงินที่มอบให้ในขณะที่ข้อตกลงได้รับการทำข้อตกลง เงินจำนวนนั้นดูเหมือนเป็นเงินประกันมากกว่าเป็นราคา โดยเงินจำนวนนั้นถือเป็นเงินมัดจำ เงินที่จ่ายภายหลังภายใต้กรอบระยะเวลาชำระเงินเป็นส่วนของการชำระเงิน หากในสัญญาระบุว่าผู้พัฒนาอาจเก็บเงินมัดจำไว้ในกรณีที่ลูกบ้านไม่ชำระเงินตามกำหนดเวลา ข้อกำหนดดังกล่าวไม่ได้เป็นการสูญเสียเงินมัดจำ แต่เป็น เบี้ยปรับ (เบี้ยปรับ), และศาลไทยมีอำนาจตามมาตรา 383 ในการลดค่าปรับให้เหลือเพียงความสูญเสียที่แท้จริงของนักพัฒนาโครงการ.

ชั้นการคุ้มครองผู้บริโภคสำหรับคอนโดมิเนียม

ยอดขายคอนโดมิเนียมของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็น ธุรกิจที่ควบคุมโดยสัญญา. ภายใต้ มาตรา 6/2 ของ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 a developer must use the standard sale-and-purchase form prescribed by notification of the Minister, and any part of the contract that departs from the form and is not more favourable to the buyer is unenforceable. The Contract Committee’s notification on condominium sales (B.E. 2543, under the Consumer Protection Act B.E. 2522) limits when a developer may terminate for the buyer’s default (for example, only after three consecutive missed instalments where the price is payable in 24 or more) and requires a written notice giving the buyer at least 30 days to pay before termination. A clause that lets the developer keep ทุกอย่าง การชำระเงิน ไม่ว่าจะในจำนวนเท่าใดก็ตาม เป็นสิ่งที่กฎข้อบังคับเหล่านี้ถูกเขียนขึ้นเพื่อป้องกันอย่างแท้จริง.

เงินมัดจำ เงินงวด หรือค่าปรับ: วิธีที่ศาลจัดประเภทเงินของคุณ

การชำระเงิน	เมื่อชำระเงิน	ลักษณะทางกฎหมาย	กรณีผู้ซื้อไม่ชำระหนี้
ค่าธรรมเนียมการจอง/การสำรองที่นั่ง	ก่อนหรือในระหว่างการเซ็นสัญญา	เงินที่ได้มาอย่างสุจริต (CCC s.377) หากเป็นจำนวนน้อยและมอบเป็นหลักประกัน	เป็นทรัพย์สินที่สูญหายไปตามมาตรา 378(2) แต่มีมูลค่าเพียงเท่านี้
“เงินมัดจำตามสัญญา” ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่สูงมาก	เมื่อหรือทันทีหลังจากการเซ็นสัญญา	ชำระเงินส่วนหนึ่ง ไม่ใช่เงินมัดจำ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569)	ไม่สามารถนำไปเป็นหลักประกันได้; การเก็บรักษาใดๆ ก็ถือเป็นค่าปรับตามมาตรา 383
ชำระเงินตามกำหนดในช่วงการก่อสร้าง	รายเดือน / ตามเกณฑ์สำคัญ	การชำระเงินส่วนหนึ่งของราคา	คืนเงินส่วนค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้แล้ว; การเก็บรักษาตามสัญญาได้รับการตรวจสอบภายใต้มาตรา 383
ความสมดุลในเรื่องการโอนย้าย	การลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน	ราคาซื้อ	ยังไม่ได้จ่ายเงิน จึงไม่มีอะไรต้องเสีย; ผู้พัฒนาอาจเรียกร้องค่าเสียหาย

ทำไมประเด็นเรื่องอนุญาโตตุลาการจึงสำคัญ

สัญญาของนักพัฒนาโครงการในประเทศไทยในปัจจุบันมักจะมีข้อกำหนดเรื่องอนุญาโตตุลาการ ซึ่งมักระบุชื่อสถาบันอนุญาโตตุลาการแห่งประเทศไทย การอนุญาโตตุลาการนั้นรวดเร็วและเป็นส่วนตัว แต่ทางเลือกในการฟ้องร้องของฝ่ายที่แพ้กลับสู่ศาลนั้นค่อนข้างจำกัด มาตรา 40 แห่งพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545 ศาลอาจเพิกถอนคำพิพากษาได้เพียงตามเหตุผลที่ระบุไว้เท่านั้น เช่น กรณีที่ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดละเมิดข้อกำหนด ภาวะที่ไม่สามารถขัดขืนได้, การที่ไม่มีการแจ้งให้ทราบอย่างถูกต้อง การให้รางวัลนอกขอบเขตของการยื่นคำขอ หรือการให้รางวัลที่มีการรับรองว่าไม่ถูกต้อง ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน (มาตรา 40 วรรคสาม; ความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นส่วนหนึ่งของ (2)(b)) ศาลฎีกายังถือว่าการปฏิบัติของคณะวินิจฉัยในเรื่องเงิน 2,810,780 บาทนั้นไม่เหมาะสมภายใต้มาตรา 25 วรรคสอง เนื่องจากขัดกับข้อเท็จจริงที่คณะวินิจฉัยได้ยอมรับด้วยตนเอง.

คำตัดสินที่ 1511/2569 แสดงให้เห็นว่าเหตุผลเรื่องความสงบเรียบร้อยของประชาชนมีผลบังคับอย่างแท้จริง เมื่ออนุญาโตตุลาการใช้กฎหมายบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อย่างผิดพลาด ไม่ได้ทำให้ศาลกลายเป็นอุทธรณ์ทั่วไปจากอนุญาโตตุลาการ การที่ผู้ซื้อชนะนั้นเป็นผลมาจากการกำหนดลักษณะทางกฎหมายว่า “เงินงวดเหล่านี้เป็นเงินมัดจำ” ซึ่งเป็นสิ่งที่ประมวลกฎหมายไม่อนุญาต ผู้ซื้อที่คิดเพียงว่าอนุญาโตตุลาการเข้าใจผิดในข้อเท็จจริงดังกล่าวจะไม่ได้รับผลลัพธ์ที่เหมือนกัน การที่คำตัดสินถูกบังคับใช้และถูกคัดค้านในทางปฏิบัติ สามารถดูได้จากคู่มือของเรา การบังคับใช้คำพิพากษาและคำสั่งอนุญาโตตุลาการในประเทศไทย.

นี่คือความหมายหากคุณกำลังซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

ก่อนที่จะเซ็นต์สัญญา

โปรดอ่านตารางการชำระเงินโดยคำนึงถึงข้อกำหนดในมาตรา 377 การเก็บค่าธรรมเนียมการจอง 50,000 ถึง 200,000 บาทเป็นเรื่องปกติ และคุณควรคาดหวังว่าจะสูญเสียเงินดังกล่าวหากตัดสินใจถอนตัว การเก็บเงินมัดจำ 20 หรือ 25 เปอร์เซ็นต์ของราคาเมื่อลงนามในสัญญาไม่ได้ถือว่าเป็นเงินมัดจำตามกฎหมาย ไม่ว่าสัญญาจะเรียกมันว่าอย่างไรก็ตาม ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้พัฒนาใช้แบบฟอร์มมาตรฐานที่กำหนดไว้และข้อกำหนดเบื้องต้นให้คุณได้รับแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรและระยะเวลาในการแก้ไขปัญหา หากโครงการเป็นโครงการที่ต้องขอรับสิทธิ์จากต่างประเทศ ให้ตรวจสอบสถานะสิทธิ์ในหนังสือรับรองก่อนจ่ายเงินใดๆ นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมการจองของเรา จะทำอย่างไรเมื่อโควต้าชาวต่างชาติเต็ม อธิบายว่าทำไม.

ถ้าคุณไม่สามารถทำได้

อย่าเพียงแค่หยุดจ่ายและรออยู่ดี เขียนจดหมายถึงผู้พัฒนาอธิบายสถานการณ์และขอสำเนาเงินที่จ่ายไป ผู้พัฒนาต้องแจ้งให้คุณทราบและให้โอกาสคุณในการแก้ไขปัญหาก่อนที่จะยุติสัญญา หากผู้พัฒนายุติสัญญาและเก็บเงินส่วนที่เหลือไว้ คุณมีสิทธิ์ขอคืนเงินส่วนที่จ่ายไปลบด้วยค่าเสียหายที่สามารถพิสูจน์ได้ของฝ่ายผู้พัฒนา และศาล (หรือผู้พิพากษาที่พิจารณาอย่างถูกต้อง) สามารถลดการเก็บเงินตามสัญญาภายใต้มาตรา 383 ได้ คุณควรเก็บสำเนาการโอนเงินทุกฉบับไว้: ใน 1511/2569 วันที่โอนเงินคือวันที่สำคัญ คือแปดวันหลังจากที่ทำสัญญา.

ถ้าผู้พัฒนาทำผิดพลาด

กฎระเบียบนี้มีผลบังคับทั้งสองทาง ตามมาตรา 378(3) ผู้พัฒนาที่ไม่ได้ดำเนินการตามกฎหมายจะต้องคืนเงินมัดจำ และตามแบบฟอร์มมาตรฐาน ผู้ซื้อที่ยกเลิกสัญญาเนื่องจากความผิดของเจ้าของโครงการ (เช่น โครงการที่ล่าช้ามาเป็นเวลานาน) มีสิทธิ์ได้รับเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ ครอบคลุมขั้นตอนการตรวจสอบความเหมาะสมที่ช่วยลดความเสี่ยงนี้ก่อนที่คุณจะดำเนินการใดๆ.

ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569 ได้ถูกอ่านเป็นภาษาไทยให้ผู้รับฟังได้อ่าน โดยมีบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 377, 378, 379, 383 และ 391 เป็นอ้างอิง คำสั่งแบบฟอร์มมาตรฐานของพระราชบัญญัติอาคารชุด คำแจ้งของคณะกรรมการสัญญา และข้อความของพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ ไม่มีการอ่านซ้ำ และช่วงค่าธรรมเนียมการจองที่กำหนดไว้เป็นแนวปฏิบัติของตลาด.

คำถามที่พบบ่อย

ประเด็นสำคัญ

ค่าธรรมเนียมการจองที่จ่ายเมื่อทำข้อตกลงถือเป็นเงินมัดจำและอาจถูกยึดคืนได้ เงินงวดที่จ่ายภายหลังเป็นส่วนหนึ่งของราคา และผู้พัฒนาที่เก็บเงินเหล่านี้ไม่ชำระตามกำหนดเวลาจะถูกปรับด้วยค่าปรับซึ่งศาลสามารถลดลงได้ ข้อกำหนดการอนุญาโตตุลาการไม่สามารถปกป้องผลประโยชน์ที่เกิดจากการใช้กฎหมายบังคับเหล่านี้อย่างผิดพลาดได้ หากคุณกำลังจะเซ็นสัญญาการพัฒนาโครงการร่วมกับผู้พัฒนา หรือคุณได้สูญเสียเงินมัดจำไปแล้ว โปรดตรวจสอบตารางการชำระเงินและข้อกำหนดการไม่ชำระเงินก่อนที่จะจ่ายเงินหรือยอมรับข้อตกลงใดๆ แพ็คเกจทางกฎหมายสำหรับอสังหาริมทรัพย์แบบชำระเงินล่วงหน้า รวมถึงการตรวจสอบสัญญาสำหรับสถานการณ์นี้อย่างแม่นยำ.

เกี่ยวกับผู้เขียน. เขียนและตรวจสอบโดย Sebastien H. Brousseau, LL.B., บี.สค. ผู้ก่อตั้ง ThaiLawOnline.com ซึ่งให้บริการด้านทรัพย์สินครอบครัวและมรดกแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006 หากคุณกำลังมีปัญหาเรื่องเงินมัดจำคอนโด หรือข้อตกลงอนุญาโตตุลาการในสัญญาขายบ้านในประเทศไทย, ติดต่อ ThaiLawOnline เพื่อขอคำปรึกษา.

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายไทย ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569 มีการสรุปจากเนื้อหาที่เผยแพร่; ผลลัพธ์ในกรณีใดๆ ก็ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและข้อกำหนดของสัญญา.