ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
มัดจำ (มัดจำ, มัดจำ หรือ มัดจำ, และ เงินมัดจำ หรือ เงินฝาก) คือเงินหรือสิ่งของที่มีค่าที่มอบให้เมื่อทำสัญญา โดยมีไว้เป็นหลักฐานว่าสัญญาได้เกิดขึ้นและเป็นหลักประกันสำหรับการปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งเป็นไปตามมาตรา 377 และ 378 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. หากฝ่ายที่วางมัดจำไม่ชำระหนี้ มัดจำจะถูกริบ; หากฝ่ายที่รับมัดจำไม่ชำระหนี้ ต้องคืนมัดจำนั้น โดยคืนเพียงจำนวนเดียว ไม่ใช่สองเท่า เว้นแต่สัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น มัดจำเป็นรูปแบบทางกฎหมายที่อยู่เบื้องหลังค่าจองและเงินมัดจำแทบทุกรายการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และกฎเกณฑ์ของมัดจำเข้มงวดกว่าที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คิด.
สารบัญ
สิ่งที่ระบุในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 377 นิยามมัดจำโดยพิจารณาจากเวลาที่ส่งมอบ. จะเป็นมัดจำได้ ต้องส่งมอบเงินในเวลาที่เข้าทำสัญญา; เงินที่ชำระภายหลังเป็นการชำระราคาบางส่วน ไม่ใช่มัดจำ ไม่ว่าสัญญาจะเรียกเงินนั้นว่าอะไร จากนั้นมาตรา 378 กำหนดผลไว้สามประการ คือ เมื่อมีการชำระหนี้ มัดจำจะถูกส่งคืนหรือนำไปหักเป็นส่วนหนึ่งของราคา; หากการชำระหนี้ไม่เกิดขึ้นเพราะความผิดของฝ่ายที่วางมัดจำ มัดจำจะถูกริบ; หากการชำระหนี้ไม่เกิดขึ้นเพราะความผิดของฝ่ายที่รับมัดจำ มัดจำจะถูกส่งคืน (ให้ส่งคืน) ประมวลกฎหมายไม่ได้กำหนดให้คืนเป็นสองเท่า.
การได้รับมัดจำคืนเพียงอย่างเดียวเป็นการคุ้มครองที่อ่อนแอต่อผู้ขายที่รับมัดจำแล้วนำไปขายให้ผู้อื่นในราคาที่สูงกว่า หรือผู้ขายที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ด้วยเหตุนี้สัญญาจะซื้อจะขายของไทยจำนวนมากจึงเพิ่มข้อกำหนดให้ผู้ขายที่ผิดนัดต้องคืนเงินเป็นสองเท่า ข้อกำหนดดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับตามสัญญา ซึ่งศาลอาจลดลงได้หากสูงเกินส่วน (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383) และหากไม่มีข้อกำหนดนี้ ช่องทางเดียวที่ผู้ซื้อจะได้รับมากกว่าเงินมัดจำคือการเรียกค่าเสียหาย นี่ยังเป็นเหตุผลที่ผู้ขายนิยมเรียกเงินนั้นว่า “ค่าจอง” และเขียนเงื่อนไขการคืนเงินขึ้นเอง คู่สัญญาอาจตกลงให้แตกต่างจากผลตามกฎหมายได้ ดังนั้นสัญญาที่ทำเป็นหนังสือจึงเป็นตัวชี้ขาด มาตรา 377 และ 378 จะใช้บังคับเต็มที่เฉพาะเมื่อสัญญาไม่ได้กำหนดไว้เท่านั้น ในกรณีที่มัดจำสูงเกินส่วนเมื่อเทียบกับความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง ศาลอาจลดจำนวนที่ริบได้ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540.
เงินมัดจำในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ในกรณีขายต่อ, ผู้ซื้อมักจะชำระเงิน 5% ถึง 10% ของราคาในขณะลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย และชำระส่วนที่เหลือ สำนักงานที่ดิน ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จำนวนเงินดังกล่าวเป็นเงินมัดจำ ผู้ซื้อจะสูญเสียเงินดังกล่าวไปหากไม่สามารถดำเนินการตามสัญญาได้ และจะได้รับเงินคืนกลับมา หากผู้ขายถอนตัวออกไป ส่วนมาตรา 378 จะคืนเงินเพียงจำนวนเดียวเท่านั้น ดังนั้น ผู้ซื้อที่ต้องการให้ผู้ขายต้องจ่ายเงินสองเท่าในกรณีที่ผู้ขายไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงจะต้องระบุไว้ในข้อตกลงนั้นด้วย.
กรณีซื้อห้องชุดที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง (Off-plan), ค่าจองที่ชำระในวันจองถือเป็นมัดจำและอาจถูกริบได้ แต่เงินงวดที่ชำระภายหลังเป็นการชำระราคาบางส่วน และไม่อาจถูกริบอย่างมัดจำได้ ไม่ว่าแบบฟอร์มของผู้พัฒนาโครงการจะระบุไว้อย่างไร สัญญามาตรฐานที่กำหนดตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด สำหรับห้องชุดที่ขายโดยผู้พัฒนาโครงการ กำหนดให้ผู้พัฒนาโครงการต้องคืนเงินทุกงวดที่ได้รับพร้อมดอกเบี้ยเมื่อผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาเพราะผู้พัฒนาโครงการผิดสัญญา และให้ผู้ซื้อได้รับค่าปรับกรณีล่าช้ารายวันไม่น้อยกว่า 0.01% ของราคา โดยสูงสุดไม่เกิน 10%.
ความผิดพลาดที่พบบ่อยคือการจ่ายค่าจองจำนวนมากก่อนจะมีการ การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ, โดยมีหลักฐานเป็นแบบฟอร์มที่ระบุว่า “ไม่สามารถคืนเงินได้ในทุกกรณี” หากพบว่าหน่วยนั้นอยู่นอกเขต โควตาชาวต่างชาติ หรือที่ดินติดจำนอง ทางแก้คือการฟ้องคดีเรียกเงินคืน ไม่ใช่การได้รับเงินคืนโดยอัตโนมัติ.
มัดจำเปรียบเทียบกับการชำระราคาบางส่วนและเบี้ยปรับ
การชำระเงินสามประเภทดูคล้ายกันในใบเสร็จ แต่มีผลแตกต่างกันในชั้นศาล.
| การชำระเงิน | เวลาที่ชำระ | หากผู้ซื้อไม่ชำระหนี้ |
|---|---|---|
| มัดจำ | ในขณะที่ทำสัญญา | ถูกริบตามมาตรา 378 ศาลลดได้หากสูงเกินส่วน |
| ชำระส่วนหนึ่งของราคา | หลังจากการทำสัญญา โดยชำระเป็นงวดๆ | ต้องคืนเงิน โดยหักค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริง |
| ข้อกำหนดเบี้ยปรับ (เบี้ยปรับ) | กำหนดไว้ในสัญญา และต้องชำระเมื่อผิดสัญญา | สามารถเรียกเก็บได้ แต่ศาลอาจลดจำนวนเงินตามมาตรา 383 |
Escrow ก็แตกต่างออกไปอีก: เงินที่เก็บไว้โดยผู้ได้รับอนุญาต บัญชีพักทรัพย์ ไม่เป็นของคู่สัญญาฝ่ายใดจนกว่าเงื่อนไขที่กำหนดจะสำเร็จ ดังนั้นจึงไม่ใช่ทั้งมัดจำและการชำระราคาบางส่วน ในข้อพิพาทเรื่องเงินมัดจำ ผู้พิพากษาจะพิจารณาก่อนว่าเงินถูกชำระเมื่อใด และสัญญาเรียกเงินนั้นว่าอะไร จากนั้นจึงพิจารณาว่าจำนวนเงินที่ถูกริบนั้นสัมพันธ์อย่างสมเหตุสมผลกับความเสียหายที่แท้จริงของผู้ขายหรือไม่.
ตรวจทานล่าสุด: 30 กันยายน 2026. ได้อ่านประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377, 378 และ 383 จากตัวบทภาษาไทยแล้ว สิ่งที่แก้ไข: ตอนต้นของบทความเคยระบุว่าเมื่อฝ่ายที่รับมัดจำผิดนัด จะต้องคืนมัดจำเป็นสองเท่า แต่มาตรา 378(3) ให้คืนเพียงจำนวนเดียว ตามที่ส่วนอื่นของบทความระบุไว้แล้ว ข้อกำหนดในสัญญามาตรฐานตามพระราชบัญญัติอาคารชุดไม่ได้อ่านซ้ำในการตรวจทานครั้งนี้.
คำถามที่พบบ่อย
หากผู้ซื้อเปลี่ยนใจจะคืนเงินมัดจำได้หรือไม่ในประเทศไทย?
ไม่ได้ หากเป็นมัดจำ เงินที่ชำระในขณะทำสัญญาจะถูกริบตามมาตรา 378 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เมื่อผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตามสัญญาให้เสร็จสิ้น เว้นแต่สัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ศาลสามารถลดจำนวนที่ริบได้หากจำนวนเงินนั้นไม่ได้สัดส่วนกับความเสียหายที่แท้จริงของผู้ขาย.
จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้ขายถอนตัวหลังจากรับเงินมัดจำในประเทศไทย
ตามมาตรา 378 ผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำ โดยจะคืนเพียงครั้งเดียว ไม่ใช่คืนเป็นสองเท่า ยกเว้นในกรณีที่สัญญาระบุว่าผู้ขายต้องจ่ายเงินสองเท่า ซึ่งเป็นเรื่องปกติในข้อตกลงการขายของชาวไทยจำนวนมาก ผู้ซื้ออาจเรียกร้องค่าเสียหายสำหรับความสูญเสียเพิ่มเติมได้ แต่โดยปกติจะต้องฟ้องร้องเพื่อเรียกค่าเสียหายดังกล่าว.
ค่าธรรมเนียมการจองคอนโดนั้นเหมือนกับค่ามัดจำหรือไม่
ใช่ หากชำระในขณะทำสัญญาจอง ซึ่งเป็นกรณีปกติ ส่วนเงินงวดที่ชำระภายหลังตามสัญญาจะซื้อจะขายเป็นการชำระราคาบางส่วน ไม่ใช่มัดจำ และผู้พัฒนาโครงการจะเก็บเงินนั้นไว้เฉยๆ ไม่ได้เมื่อผู้ซื้อผิดนัด อย่างมากที่สุดสัญญาอาจกำหนดให้ถือเป็นค่าเสียหายที่กำหนดไว้ล่วงหน้า ซึ่งศาลสามารถลดลงได้.
ดูเพิ่มเติม: ข้อกำหนดเบี้ยปรับ (เบี้ยปรับ), สัญญาฝากทรัพย์กลาง, พระราชบัญญัติอาคารชุด, คอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้สร้างในประเทศไทย, การริบเงินมัดจำคอนโดในประเทศไทย และ ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.