ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (พ.ศ. 2522) (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522, Phra Ratchabanyat Akhan Chut, บางครั้งก็ พ.ร.บ.คอนโด) คือกฎหมายไทยที่สร้างอาคารชุดขึ้นเป็นรูปแบบทางกฎหมาย: กรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นของแต่ละบุคคล ควบคู่กับกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินและทรัพย์ส่วนกลาง เป็นช่องทางปกติที่คนต่างด้าวสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้โดยสมบูรณ์ ภายใต้โควตาคนต่างด้าวร้อยละ 49 ส่วนการเป็นเจ้าของที่ดินเองทำได้เฉพาะผ่านช่องทางการลงทุน 40 ล้านบาทตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีและแทบไม่มีการใช้ พระราชบัญญัตินี้ยังจัดตั้งอาคารชุด นิติบุคคล, กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และนับแต่การแก้ไขเพิ่มเติมปี 2551 (2008) ได้บังคับให้ผู้ประกอบการต้องใช้สัญญาซื้อขายตามแบบมาตรฐาน.
สารบัญ
สิ่งที่พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดไว้
คอนโดมิเนียมจะถูกจัดตั้งขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนแล้วเท่านั้น ต่อกรมที่ดินตามพระราชบัญญัตินี้ ผู้ประกอบการต้องยื่นแบบแปลนอาคาร บัญชีห้องชุด และข้อบังคับ และ สำนักงานที่ดิน ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแยกสำหรับแต่ละห้องชุด (อ.ช. 2) ซึ่งแสดงพื้นที่ห้องชุดและอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง นับแต่นั้นห้องชุดแต่ละห้องสามารถขาย จำนอง และตกทอดทางมรดกได้โดยลำพัง ซึ่งเป็นสิ่งที่ทำให้อาคารชุดแตกต่างจากอาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีเจ้าของเพียงรายเดียว.
มาตรา 19 กำหนดว่าใครบ้างที่สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเป็นชาวต่างชาติได้: ชาวต่างชาติที่มี ถิ่นที่อยู่ถาวร, ผู้ที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน นิติบุคคลต่างด้าว และในทางปฏิบัติซึ่งเป็นประเภทหลัก คือชาวต่างชาติที่นำเงินค่าซื้อเข้ามาในประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ ส่วนมาตรา 19 ทวิ จำกัดพื้นที่รวมที่ชาวต่างชาติทั้งหมดถือครองไว้ไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด และมาตรา 19 ตรี กำหนดหลักฐานที่สำนักงานที่ดินต้องการ ซึ่งหลัก ๆ คือ หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET). มาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของร่วมทุกคนต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของตน หรือตามประโยชน์ที่ห้องชุดของตนได้รับ หากข้อบังคับกำหนดไว้เช่นนั้น และมาตรา 29 ห้ามการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยไม่มีหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดว่าได้ชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวแล้ว.
จุดที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องเกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัติในทางปฏิบัติ
การแก้ไขเพิ่มเติมปี 2551 (พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551) เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ. กฎหมายนี้บังคับให้ผู้ประกอบการที่ขายห้องชุดแก่ประชาชนต้องใช้สัญญามาตรฐานตามที่กำหนดโดยกฎกระทรวง และข้อสัญญาใดที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อน้อยกว่าแบบมาตรฐานถือเป็นโมฆะ นอกจากนี้ยังกำหนดหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดให้เข้มงวดขึ้น และให้สิทธิแก่เจ้าของร่วมในการตรวจสอบบัญชี.
ในการโอนกรรมสิทธิ์ สำนักงานที่ดินจะตรวจสอบสี่สิ่งตามที่พระราชบัญญัติกำหนด ได้แก่ หนังสือรับรองโควตาชาวต่างชาติ (quota letter) หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา (FET) หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 และเอกสารประจำตัวของทั้งสองฝ่าย ค่าธรรมเนียมการโอน ในอัตรา 2% ของราคาประเมิน และภาษีของผู้ขายจะชำระที่เคาน์เตอร์เดียวกัน เจ้าของร่วมจะเกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัตินี้อีกครั้งในการประชุมใหญ่สามัญประจำปี ซึ่งที่ประชุมจะลงมติเรื่องงบประมาณ การแต่งตั้งผู้จัดการ และการแก้ไขข้อบังคับ ตามสัดส่วนอัตราส่วนกรรมสิทธิ์.
ความผิดพลาดที่พบบ่อยคือการเซ็นสัญญาที่ผู้ประกอบการร่างเองโดยไม่ตรวจสอบกับสัญญาแบบมาตรฐาน หรือการซื้อห้องในอาคารที่ไม่เคยจดทะเบียนเป็นอาคารชุดเลย (อาคารอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับอนุญาตแต่ขายในชื่อ “คอนโด”) ซึ่งในกรณีนี้การคุ้มครองตามพระราชบัญญัติจะไม่มีผลใช้บังคับเลย.
พระราชบัญญัติอาคารชุดเทียบกับประมวลกฎหมายที่ดิน
ประมวลกฎหมายที่ดินควบคุมที่ดิน และตามมาตรา 86 ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดข้อยกเว้นสำหรับห้องชุดเท่านั้น โดยเจ้าของชาวต่างชาติจะเป็นเจ้าของร่วมในที่ดินที่อยู่ใต้อาคารผ่านอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ แต่ส่วนนั้นไม่สามารถแยกออกจากห้องชุดได้ นี่คือเหตุผลที่ชาวต่างชาติอาจเป็นเจ้าของห้องชุดแบบ freehold ได้ แต่ไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินของตนเองได้.
| คำถาม | กฎหมายที่ดิน | พระราชบัญญัติอาคารชุด |
|---|---|---|
| ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (freehold) ได้หรือไม่ | ไม่ ยกเว้นตามสนธิสัญญา หรือการลงทุน 40 ล้านบาท (มาตรา 96 ทวิ) | ได้ ภายในโควตา 49% |
| เอกสารการลงทะเบียน | โฉนด หรือ น.ส. 3 ก. | หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) |
| องค์กรบริหาร | ไม่มี | นิติบุคคลอาคารชุด |
เมื่อไม่มีการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ของพระราชบัญญัติ ผู้ซื้อจะเป็นผู้ได้รับผลกระทบ: ห้องชุดที่ซื้อเกินโควตาไม่สามารถจดทะเบียนได้ ห้องชุดที่มีค่าส่วนกลางค้างชำระไม่สามารถโอนได้ และชาวต่างชาติที่สูญเสียสิทธิในการถือกรรมสิทธิ์จะต้องจำหน่ายห้องชุดภายในระยะเวลาที่กำหนด มิฉะนั้นจะถูกบังคับขาย.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 6/2, 18, 19, 19 ทวิ, 19 ตรี, 19 จัตวา และ 29 (ฉบับรวมแก้ไขของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา) ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย.
คำถามที่พบบ่อย
พระราชบัญญัติอาคารชุดอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอะไรได้บ้าง?
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้โดยสมบูรณ์ พร้อมกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางโดยไม่แบ่งแยก โดยมีเงื่อนไขว่าชาวต่างชาติทั้งหมดรวมกันถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร และผู้ซื้อต้องพิสูจน์ได้ว่าได้นำเงินค่าซื้อเข้ามาในประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ ส่วนตัวที่ดินยังคงเป็นสิ่งที่ชาวต่างชาติถือครองไม่ได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน.
ส่วนใดของพระราชบัญญัติอาคารชุดที่มีความสำคัญมากที่สุดสำหรับผู้ซื้อ?
มาตรา 19 และมาตราย่อยที่ว่าด้วยกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวและโควตา 49% มาตรา 18 ว่าด้วยหน้าที่ในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มาตรา 29 ว่าด้วยหนังสือรับรองการปลอดหนี้ที่ต้องมีก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ และมาตรา 6/2 ว่าด้วยสัญญามาตรฐานที่บังคับใช้สำหรับห้องชุดที่ผู้ประกอบการขาย.
พระราชบัญญัติอาคารชุดได้รับการแก้ไขหรือไม่
ใช่ หลายครั้ง การแก้ไขที่สำคัญที่สุดคือพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 (2008) ซึ่งได้นำสัญญามาตรฐานสำหรับผู้ประกอบการมาใช้ เพิ่มความเข้มงวดของหลักเกณฑ์เกี่ยวกับผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และให้เจ้าของร่วมมีอำนาจควบคุมบัญชีและการประชุมของอาคารมากขึ้น ส่วนโควตา 49% นั้นยังไม่มีการเปลี่ยนแปลง.
ดูเพิ่มเติม: โควต้าชาวต่างชาติ (49%), นิติบุคคลอาคารชุด, ค่าส่วนกลางและกองทุนส่วนกลาง, ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497, การซื้อคอนโดในประเทศไทย และ คำตัดสินของศาลฎีกา 6 ฉบับที่ผู้ซื้อคอนโดควรทราบ.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.