ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
เอ นิติบุคคลอาคารชุด (นิติบุคคลอาคารชุด, นิติบุคคลอาคารชุด, ย่อว่า ซีเจพี และบ่อยครั้งก็ถูกเรียกว่า สำนักงานนิติบุคคล) เป็นนิติบุคคลที่ทุกคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนในประเทศไทยต้องมีเพื่อจัดการทรัพย์สินร่วม รวบรวมค่าใช้จ่ายร่วม และเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วม โดยจะจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกให้กับผู้ซื้อ และจะกลายเป็นนิติบุคคลเมื่อมีการจดทะเบียนดังกล่าว (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 31 และ 33) และจะดำเนินการผ่านตัวแทน ผู้จัดการนิติบุคคล แต่งตั้งโดยเจ้าร่วมกรรมสิทธิ์ สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ สำนักงานนี้คือหน่วยงานที่ออกหนังสือรับรองโควตาและหนังสือรับรองปลอดหนี้ ซึ่งหากไม่มีเอกสารเหล่านี้ จะไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ ได้เลย.
สารบัญ
นิติบุคคลคืออะไรและใครเป็นผู้ดำเนินกิจการ
CJP คือกลุ่มเจ้าของร่วมกันที่มีฐานะเป็นนิติบุคคล. บริษัทไม่ได้เป็นเจ้าของอาคาร: ทรัพย์สินร่วม (ที่ดิน โครงสร้าง ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ทางเดิน) เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ถือหุ้นร่วมตามสัดส่วนการถือหุ้นของแต่ละคน CJP มีบัญชีธนาคารของตนเอง มีพนักงานประจำ และสามารถดำเนินคดีและถูกฟ้องร้องในนามของตนเองได้ โดยรัฐธรรมนูญของบริษัทเป็นข้อกำหนดที่ยื่นต่อสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ สำนักงานที่ดิน เมื่อจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงได้โดยมติของที่ประชุมใหญ่เท่านั้น.
ผู้จัดการนิติบุคคล เป็นผู้แทนทางกฎหมายของ CJP ซึ่งเทียบได้กับบริษัท กรรมการ. ผู้จัดการอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือบริษัทจัดการ ได้รับการแต่งตั้งจากที่ประชุมใหญ่ภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด และได้รับการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน เพื่อให้บุคคลภายนอกสามารถตรวจสอบได้ว่าผู้ใดมีอำนาจลงนาม คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งได้รับเลือกตั้งในที่ประชุมเดียวกัน ทำหน้าที่ควบคุมดูแลผู้จัดการในระหว่างที่ไม่มีการประชุม ในแต่ละวัน อาคารมักจะบริหารจัดการโดยบริษัทบริหารจัดการที่จ้างมา แต่บริษัทดังกล่าวปฏิบัติหน้าที่ภายใต้อำนาจของผู้จัดการ มิใช่ในนามของตนเอง.
ในกรณีที่เจ้าของชาวต่างชาติทำธุรกรรมกับนิติบุคคล
ก่อนการซื้อ, สำนักงาน CJP ออกจดหมายโควต้าต่างชาติเพื่อยืนยันว่ายูนิตดังกล่าวสามารถถือครองโดยชาวต่างชาติได้ภายใน 49% โควตาชาวต่างชาติ, และใบรับรองปลอดหนี้ตามมาตรา 29 ของพระราชบัญญัติที่ยืนยันว่าผู้ขายไม่มีภาระค่าใช้จ่ายร่วมกัน สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่มีทั้งสองอย่าง ผู้จัดการต้องออกใบรับรองภายใน 15 วันนับจากคำขอ เมื่อค่าชำระหนี้ทั้งหมดได้รับการชำระแล้ว และผู้จัดการที่ละเมิดข้อกำหนดดังกล่าวจะถูกปรับสูงสุด 50,000 บาท พร้อมด้วยค่าปรับอีก 500 บาทสำหรับแต่ละวันที่ความล่าช้ายังคงดำเนินต่อไป (มาตรา 68).
หลังจากการซื้อ, เจ้าของเป็นผู้จ่ายรายเดือนหรือรายปี ค่าส่วนกลาง ผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท (CJP) ต้องเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญประจำปี หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นเข้าร่วมประชุม และลงคะแนนเสียงในเรื่องงบประมาณ การแต่งตั้งผู้จัดการ และการจัดเก็บภาษีพิเศษ โดยคะแนนเสียงจะถูกนับตามสัดส่วนการถือหุ้น ไม่ใช่ตามชื่อผู้ถือหุ้นแต่ละคน และผู้ถือหุ้นรายเดียวที่มีสัดส่วนการถือหุ้นมากกว่าครึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมดจะถูกตัดออกเหลือเพียงคะแนนเสียงรวมของทุกคน (มาตรา 45) ผู้ถือหุ้นต่างชาติที่ไม่มีความประสงค์จะเข้าร่วมประชุมมักจะพบว่ามีการผ่านกฎหมายเรื่องกองทุนสำรองหนี้สูญ หรือกฎระเบียบห้ามการเช่าระยะสั้นโดยที่พวกเขาไม่รู้ตัว.
ข้อผิดพลาดทั่วไปคือการมองว่าสำนักงานขายของผู้พัฒนาโครงการเป็นนิติบุคคล จนกระทั่งถึงการประชุมใหญ่ครั้งแรก โดยปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะเป็นผู้ควบคุมนิติบุคคลอาคารชุด และผลประโยชน์ของผู้พัฒนาโครงการ (ยูนิตที่ยังไม่ได้ขาย, พื้นที่จอดรถที่สงวนไว้, สิทธิ์ขาดบนชั้นล่าง) นั้นไม่ใช่ผลประโยชน์ของเจ้าของร่วม สำเนาข้อบังคับและบัญชีที่มีการตรวจสอบครั้งล่าสุดถือเป็นส่วนหนึ่งของสิ่งที่สมเหตุสมผล การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ.
เมื่อนิติบุคคลทำหน้าที่บกพร่อง
ข้อพิพาทในคอนโดส่วนใหญ่ในประเทศไทยมักเกิดขึ้นกับ CJP มากกว่ากับเพื่อนบ้าน ข้อพิพาทที่พบได้บ่อยที่สุดคือค่าธรรมเนียมที่ผู้เช่ารายอื่นไม่จ่าย ค่าใช้จ่ายที่ผู้จัดการไม่สามารถแสดงบัญชีได้ และการปฏิเสธของเจ้าของโครงการที่จะมอบอำนาจการบริหารให้แก่ผู้เช่า ข้อเรียกร้องเหล่านี้สามารถดำเนินการได้ตามกฎหมายและระเบียบข้อบังคับ: ผู้เช่าร่วมที่มีสัดส่วนเสียงที่กำหนดไว้ (อย่างน้อย 20% ตามมาตรา 42/2) สามารถเรียกประชุมพิเศษได้ ลาออกผู้จัดการ และแต่งตั้งผู้สอบบัญชี และในกรณีที่ตำแหน่งผู้จัดการว่างลงและปล่อยให้ว่างไปโดยไม่มีผู้มาดำรงตำแหน่งอาจก่อให้เกิดความเสียหาย ผู้เช่าร่วมสามารถขอให้ศาลแต่งตั้งตัวแทนชั่วคราว (มาตรา 73 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์).
ในกรณีเจ้าของที่ไม่ได้ชำระหนี้ คณะกรรมการการจัดการทรัพย์สินแห่งชาติ (CJP) สามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นสูงสุด 12% ดอลลาร์ต่อปีสำหรับค่าส่วนต่างที่ค้างชำระ ซึ่งจะเพิ่มขึ้นเป็นสูงสุด 20% ดอลลาร์เมื่ออายุครบ 6 เดือน; ตั้งแต่ 6 เดือนเป็นต้นไป คณะกรรมการการจัดการทรัพย์สินแห่งชาติยังสามารถระงับการให้บริการทั่วไปหรือการใช้ทรัพย์สินร่วมได้ตามที่กฎหมายกำหนด (เช่น การใช้กุญแจสำหรับสระว่ายน้ำหรือห้องออกกำลังกาย) และเจ้าของก็จะไม่สามารถมีสิทธิ์ลงคะแนนเสียงในการประชุมใหญ่ (มาตรา 18/1) คณะกรรมการการจัดการทรัพย์สินแห่งชาติยังสามารถปฏิเสธการออกใบรับรองปลอดหนี้ได้ เพื่อไม่ให้สามารถขายอพาร์ตเมนต์ได้ และฟ้องร้องเพื่อเรียกเงินหนี้ได้ คณะกรรมการการจัดการทรัพย์สินแห่งชาติไม่สามารถตัดน้ำหรือไฟฟ้าที่ให้บริการโดยผู้ให้บริการไปยังอพาร์ตเมนต์ได้ และไม่สามารถล็อคเจ้าของออกจากอพาร์ตเมนต์ได้ ในคำตัดสินหมายเลข 10230/2553 ของศาลฎีกา ศาลได้สั่งให้บุคคลธรรมดาคืนน้ำประปาให้กับเจ้าของและมอบบัตรเข้าออกและบัตรจอดรถของเจ้าของ: ค่าธรรมเนียมทั่วไปเป็นหนี้ที่กฎหมายมอบให้ต้องบังคับใช้ผ่านศาล และข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนรวมไม่สามารถเปลี่ยนเป็นวิธีการบังคับให้ชำระได้ คำตัดสินดังกล่าวไม่ได้ใช้บังคับตามมาตรา 18/1 ดังนั้นสำหรับหนี้ที่ค้างชำระเป็นเวลา 6 เดือนขึ้นไป การระงับการชำระเงินตามกฎหมายที่กำหนดไว้ในขณะนี้จะบังคับใช้แทน.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18/1, 29, 31, 33, 35, 36, 37, 37/1, 42, 42/2, 45, 48 และ 68, มาตรา 73 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และคำพิพากษาของศาลฎีกาที่ 10230/2553 (อ่านเพื่อพิจารณา) ได้ถูกอ่านเป็นภาษาไทย.
คำถามที่พบบ่อย
นิติบุคคลอาคารชุดในประเทศไทยคืออะไร
เป็นนิติบุคคลที่ก่อตั้งขึ้นโดยผู้ถือหุ้นทั้งหมดของคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนเพื่อบริหารจัดการทรัพย์สินร่วม จัดเก็บค่าใช้จ่ายร่วม และเป็นตัวแทนของเจ้าของ โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน ซึ่งต้องดำเนินการพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรก (มาตรา 31 และ 33 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด) และดำเนินการผ่านผู้จัดการที่ได้รับการแต่งตั้งจากผู้ถือหุ้นและจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน.
ผู้จัดการนิติบุคคลคือใครและใครเป็นผู้แต่งตั้ง
ผู้จัดการเป็นผู้แทนโดยชอบด้วยกฎหมายของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ โดยได้รับการแต่งตั้งตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมและได้รับการจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน ผู้จัดการเป็นผู้ลงนามในสัญญา ออกใบรับรอง และบริหารจัดการอาคารภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการที่ได้รับเลือก .
นิติบุคคลสามารถปฏิเสธการออกหนังสือรับรองว่าไม่มีหนี้ค้างชำระได้หรือไม่
เฉพาะในขณะที่ค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดค้างชำระอยู่เท่านั้น เมื่อเคลียร์ยอดค้างชำระเรียบร้อยแล้ว ผู้จัดการต้องออกหนังสือรับรองภายใน 15 วัน เนื่องจากสำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์หากไม่มีหนังสือฉบับนี้ ในทางปฏิบัติค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระจึงขัดขวางการโอนห้องชุด.
ดูเพิ่มเติม: ค่าส่วนกลางและกองทุนส่วนกลาง, พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522, โควต้าชาวต่างชาติ (49%), นิติบุคคล และ การซื้อคอนโดในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.