นิติบุคคลอาคารชุดและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 26 กันยายน 2569

เอ นิติบุคคลอาคารชุด (นิติบุคคลอาคารชุด, นิติบุคคลอาคารชุด, ย่อว่า ซีเจพี และบ่อยครั้งก็ถูกเรียกว่า สำนักงานนิติบุคคล) is the legal entity that every registered condominium in Thailand must have to manage its common property, collect the common expenses and represent the co-owners. It is registered at the Land Office together with the first transfer of a unit to a buyer and becomes a juristic person on that registration (Condominium Act B.E. 2522, Sections 31 and 33), and it acts through a ผู้จัดการนิติบุคคล แต่งตั้งโดยเจ้าร่วมกรรมสิทธิ์ สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ สำนักงานนี้คือหน่วยงานที่ออกหนังสือรับรองโควตาและหนังสือรับรองปลอดหนี้ ซึ่งหากไม่มีเอกสารเหล่านี้ จะไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ ได้เลย.

นิติบุคคลคืออะไรและใครเป็นผู้ดำเนินกิจการ

CJP คือกลุ่มเจ้าของร่วมกันที่มีฐานะเป็นนิติบุคคล. It does not own the building: the common property (land, structure, lifts, pool, corridors) belongs to the co-owners in proportion to their ownership ratios. The CJP holds a bank account, employs staff, signs maintenance contracts and can sue and be sued in its own name. Its constitution is the set of regulations filed at the สำนักงานที่ดิน เมื่อจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงได้โดยมติของที่ประชุมใหญ่เท่านั้น.

​ ผู้จัดการนิติบุคคล เป็นผู้แทนทางกฎหมายของ CJP ซึ่งเทียบได้กับบริษัท ผู้กำกับ. ผู้จัดการอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือบริษัทจัดการ ได้รับการแต่งตั้งจากที่ประชุมใหญ่ภายใต้ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม และได้รับการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน เพื่อให้บุคคลภายนอกสามารถตรวจสอบได้ว่าผู้ใดมีอำนาจลงนาม คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งได้รับเลือกตั้งในที่ประชุมเดียวกัน ทำหน้าที่ควบคุมดูแลผู้จัดการในระหว่างที่ไม่มีการประชุม ในแต่ละวัน อาคารมักจะบริหารจัดการโดยบริษัทบริหารจัดการที่จ้างมา แต่บริษัทดังกล่าวปฏิบัติหน้าที่ภายใต้อำนาจของผู้จัดการ มิใช่ในนามของตนเอง.

ในกรณีที่เจ้าของชาวต่างชาติทำธุรกรรมกับนิติบุคคล

ก่อนการซื้อ, สำนักงาน CJP ออกจดหมายโควต้าต่างชาติเพื่อยืนยันว่ายูนิตดังกล่าวสามารถถือครองโดยชาวต่างชาติได้ภายใน 49% โควตาชาวต่างชาติ, and the debt-free certificate under Section 29 of the Act confirming that the seller owes no common expenses. The Land Office will not register the transfer without both. The manager must issue the certificate within 15 days of a request once any arrears are settled, and a manager who fails to do so faces a fine of up to 50,000 baht plus up to 500 baht for each day the failure continues (Section 68).

หลังจากการซื้อ, เจ้าของเป็นผู้จ่ายรายเดือนหรือรายปี ค่าส่วนกลาง to the CJP, attends or gives a proxy for the annual general meeting, and votes on the budget, the manager’s appointment and any special assessment. Votes are counted by ownership ratio, not by head, and a single owner holding more than half the votes is cut back to the combined votes of all the others (Section 45). Foreign owners who never attend often discover too late that a sinking fund levy or a rule banning short-term rentals was passed without them.

ข้อผิดพลาดทั่วไปคือการมองว่าสำนักงานขายของผู้พัฒนาโครงการเป็นนิติบุคคล จนกระทั่งถึงการประชุมใหญ่ครั้งแรก โดยปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะเป็นผู้ควบคุมนิติบุคคลอาคารชุด และผลประโยชน์ของผู้พัฒนาโครงการ (ยูนิตที่ยังไม่ได้ขาย, พื้นที่จอดรถที่สงวนไว้, สิทธิ์ขาดบนชั้นล่าง) นั้นไม่ใช่ผลประโยชน์ของเจ้าของร่วม สำเนาข้อบังคับและบัญชีที่มีการตรวจสอบครั้งล่าสุดถือเป็นส่วนหนึ่งของสิ่งที่สมเหตุสมผล การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ.

เมื่อนิติบุคคลกระทำความผิด

Most condominium disputes in Thailand are with the CJP rather than with neighbours. The usual grievances are unpaid fees by other owners, a manager who cannot account for the money, and a developer that refuses to hand over control. The remedies come from the Act and the regulations: co-owners holding the required share of votes (at least 20%, Section 42/2) can call an extraordinary meeting, remove the manager, appoint an auditor and, where the manager’s post falls vacant and leaving it empty is likely to cause damage, ask the court to appoint a temporary representative (Civil and Commercial Code Section 73).

Against a defaulting owner, the CJP can charge a surcharge of up to 12% a year on arrears, rising to up to 20% once they are six months old; from six months it can also suspend common services or the use of common property as the regulations allow (key cards for the pool or gym, for example), and the owner loses the vote at general meetings (Section 18/1). It can also refuse the debt-free certificate so the unit cannot be sold, and sue for the debt. It cannot cut off water or electricity supplied by the utility to the unit, and it cannot lock an owner out of the unit itself. In Supreme Court decision 10230/2553 the court ordered a juristic person to restore an owner’s water supply and hand over the owner’s access and car-park cards: common fees are a debt the Act leaves to be enforced through the courts, and regulations on the use of common property could not be turned into a means of forcing payment. The judgment does not apply Section 18/1, so for arrears of six months or more the statutory suspension above now governs.

Last reviewed: 26 September 2026. Condominium Act B.E. 2522 sections 18/1, 29, 31, 33, 35, 36, 37, 37/1, 42, 42/2, 45, 48 and 68, Civil and Commercial Code section 73 and Supreme Court decision 10230/2553 (read to its disposition) were read in Thai.

คำถามที่พบบ่อย

ดูเพิ่มเติม: ค่าส่วนกลางและกองทุนส่วนกลาง, พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522, โควต้าชาวต่างชาติ (49%), นิติบุคคล และ การซื้อคอนโดในประเทศไทย.