รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
เอ นิติบุคคลอาคารชุด (นิติบุคคลอาคารชุด, nitibukkhon akhan chut, ย่อว่า ซีเจพี และบ่อยครั้งก็ถูกเรียกว่า สำนักงานนิติบุคคล) เป็นนิติบุคคลที่ทุกคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนในประเทศไทยต้องมีเพื่อจัดการทรัพย์สินร่วม รวบรวมค่าใช้จ่ายร่วม และเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วม โดยจะจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดครั้งแรกให้กับผู้ซื้อ และจะกลายเป็นนิติบุคคลเมื่อมีการจดทะเบียนดังกล่าว (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 31 และ 33) และจะดำเนินการผ่าน ผู้จัดการนิติบุคคล แต่งตั้งโดยเจ้าร่วมกรรมสิทธิ์ สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ สำนักงานนี้คือหน่วยงานที่ออกหนังสือรับรองโควตาและหนังสือรับรองปลอดหนี้ ซึ่งหากไม่มีเอกสารเหล่านี้ จะไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ ได้เลย.
สารบัญ
นิติบุคคลคืออะไรและใครเป็นผู้ดำเนินกิจการ
CJP คือกลุ่มเจ้าของร่วมกันที่มีฐานะเป็นนิติบุคคล. นิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้เป็นเจ้าของอาคาร: ทรัพย์ส่วนกลาง (ที่ดิน โครงสร้าง ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ทางเดิน) เป็นของเจ้าของร่วมตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของแต่ละคน CJP มีบัญชีธนาคาร จ้างพนักงาน ลงนามในสัญญาบำรุงรักษา และสามารถฟ้องและถูกฟ้องในนามของตนเองได้ ธรรมนูญของนิติบุคคลคือข้อบังคับที่ได้ยื่นไว้ที่ สำนักงานที่ดิน เมื่อจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงได้โดยมติของที่ประชุมใหญ่เท่านั้น.
ผู้จัดการนิติบุคคล เป็นผู้แทนทางกฎหมายของ CJP ซึ่งเทียบได้กับบริษัท กรรมการ. ผู้จัดการอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือบริษัทจัดการ ได้รับการแต่งตั้งจากที่ประชุมใหญ่ภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด และได้รับการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน เพื่อให้บุคคลภายนอกสามารถตรวจสอบได้ว่าผู้ใดมีอำนาจลงนาม คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งได้รับเลือกตั้งในที่ประชุมเดียวกัน ทำหน้าที่ควบคุมดูแลผู้จัดการในระหว่างที่ไม่มีการประชุม ในแต่ละวัน อาคารมักจะบริหารจัดการโดยบริษัทบริหารจัดการที่จ้างมา แต่บริษัทดังกล่าวปฏิบัติหน้าที่ภายใต้อำนาจของผู้จัดการ มิใช่ในนามของตนเอง.
ในกรณีที่เจ้าของชาวต่างชาติทำธุรกรรมกับนิติบุคคล
ก่อนการซื้อ, สำนักงาน CJP ออกจดหมายโควต้าต่างชาติเพื่อยืนยันว่ายูนิตดังกล่าวสามารถถือครองโดยชาวต่างชาติได้ภายใน 49% โควตาชาวต่างชาติ, และหนังสือรับรองปลอดหนี้ตามมาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติ ซึ่งยืนยันว่าผู้ขายไม่มีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนการโอนหากไม่มีเอกสารทั้งสองฉบับ ผู้จัดการต้องออกหนังสือรับรองภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้รับคำขอ เมื่อชำระหนี้ค้างชำระครบแล้ว และผู้จัดการที่ไม่ปฏิบัติตามต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาทตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติ (มาตรา 68).
หลังจากการซื้อ, เจ้าของเป็นผู้จ่ายรายเดือนหรือรายปี ค่าส่วนกลาง ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด (CJP) เข้าร่วมหรือมอบฉันทะให้ผู้อื่นเข้าร่วมการประชุมใหญ่สามัญประจำปี และลงคะแนนเสียงเรื่องงบประมาณ การแต่งตั้งผู้จัดการ และการเรียกเก็บเงินพิเศษใดๆ คะแนนเสียงนับตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ตามจำนวนคน และเจ้าของร่วมรายเดียวที่มีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งจะถูกลดคะแนนเสียงลงให้เท่ากับคะแนนเสียงรวมของเจ้าของร่วมรายอื่นทั้งหมด (มาตรา 45) เจ้าของชาวต่างชาติที่ไม่เคยเข้าร่วมประชุมมักพบเมื่อสายเกินไปว่ามีการผ่านมติเรียกเก็บเงินกองทุนสำรองหรือกฎห้ามการให้เช่าระยะสั้นไปแล้วโดยที่พวกเขาไม่ได้มีส่วนร่วม.
ข้อผิดพลาดทั่วไปคือการมองว่าสำนักงานขายของผู้พัฒนาโครงการเป็นนิติบุคคล จนกระทั่งถึงการประชุมใหญ่ครั้งแรก โดยปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะเป็นผู้ควบคุมนิติบุคคลอาคารชุด และผลประโยชน์ของผู้พัฒนาโครงการ (ยูนิตที่ยังไม่ได้ขาย, พื้นที่จอดรถที่สงวนไว้, สิทธิ์ขาดบนชั้นล่าง) นั้นไม่ใช่ผลประโยชน์ของเจ้าของร่วม สำเนาข้อบังคับและบัญชีที่มีการตรวจสอบครั้งล่าสุดถือเป็นส่วนหนึ่งของสิ่งที่สมเหตุสมผล การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ.
เมื่อนิติบุคคลทำหน้าที่บกพร่อง
ข้อพิพาทเรื่องอาคารชุดส่วนใหญ่ในประเทศไทยเกิดขึ้นกับ CJP มากกว่ากับเพื่อนบ้าน ข้อร้องเรียนที่พบบ่อยคือ เจ้าของร่วมรายอื่นค้างชำระค่าส่วนกลาง ผู้จัดการที่ไม่สามารถชี้แจงเรื่องเงินได้ และผู้พัฒนาโครงการที่ปฏิเสธการส่งมอบการบริหารจัดการ การเยียวยามาจากพระราชบัญญัติและข้อบังคับ: เจ้าของร่วมที่มีคะแนนเสียงตามสัดส่วนที่กำหนด (อย่างน้อย 20% ตามมาตรา 42/2) สามารถเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ ถอดถอนผู้จัดการ แต่งตั้งผู้สอบบัญชี และในกรณีที่ตำแหน่งผู้จัดการว่างลงและการปล่อยให้ว่างอยู่น่าจะก่อให้เกิดความเสียหาย สามารถร้องขอให้ศาลแต่งตั้งผู้แทนชั่วคราวได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 73).
สำหรับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระ CJP สามารถเรียกเงินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของยอดค้างชำระ และเพิ่มเป็นไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีเมื่อค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปยังสามารถระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ตามที่ข้อบังคับกำหนด (เช่น คีย์การ์ดสระว่ายน้ำหรือห้องออกกำลังกาย) และเจ้าของรายนั้นไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ (มาตรา 18/1) CJP ยังสามารถปฏิเสธการออกหนังสือรับรองปลอดหนี้เพื่อไม่ให้ขายห้องชุดได้ และฟ้องเรียกหนี้ได้ แต่ CJP ไม่สามารถตัดน้ำหรือไฟฟ้าที่ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคจ่ายให้แก่ห้องชุด และไม่สามารถปิดกั้นไม่ให้เจ้าของเข้าห้องชุดของตนเองได้ ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553 ศาลสั่งให้นิติบุคคลคืนการใช้น้ำประปาแก่เจ้าของและส่งมอบบัตรผ่านเข้าออกและบัตรจอดรถของเจ้าของ: ค่าส่วนกลางเป็นหนี้ที่พระราชบัญญัติกำหนดให้บังคับผ่านศาล และข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนกลางไม่อาจนำมาใช้เป็นวิธีบังคับให้ชำระหนี้ได้ คำพิพากษาดังกล่าวไม่ได้ใช้มาตรา 18/1 ดังนั้นสำหรับหนี้ที่ค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป ปัจจุบันจึงใช้การระงับตามกฎหมายที่กล่าวไว้ข้างต้น.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18/1, 29, 31, 33, 35, 36, 37, 37/1, 42, 42/2, 45, 48 และ 68 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 73 และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553 (อ่านจนถึงผลแห่งคำพิพากษา) ได้รับการตรวจอ่านในภาษาไทย.
คำถามที่พบบ่อย
นิติบุคคลอาคารชุดในประเทศไทยคืออะไร
เป็นนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นโดยเจ้าของร่วมทั้งหมดของอาคารชุดที่จดทะเบียนแล้ว เพื่อจัดการทรัพย์ส่วนกลาง เรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วม โดยมีสภาพเป็นนิติบุคคลตั้งแต่วันที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนพร้อมกับการโอนห้องชุดครั้งแรก (มาตรา 31 และ 33 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด) และดำเนินการผ่านผู้จัดการที่ได้รับการแต่งตั้งจากเจ้าของร่วมและจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน.
ผู้จัดการนิติบุคคลคือใครและใครเป็นผู้แต่งตั้ง
ผู้จัดการเป็นผู้แทนโดยชอบด้วยกฎหมายของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ โดยได้รับการแต่งตั้งตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมและได้รับการจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน ผู้จัดการเป็นผู้ลงนามในสัญญา ออกใบรับรอง และบริหารจัดการอาคารภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการที่ได้รับเลือก .
นิติบุคคลสามารถปฏิเสธการออกหนังสือรับรองว่าไม่มีหนี้ค้างชำระได้หรือไม่
เฉพาะในขณะที่ค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดค้างชำระอยู่เท่านั้น เมื่อเคลียร์ยอดค้างชำระเรียบร้อยแล้ว ผู้จัดการต้องออกหนังสือรับรองภายใน 15 วัน เนื่องจากสำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์หากไม่มีหนังสือฉบับนี้ ในทางปฏิบัติค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระจึงขัดขวางการโอนห้องชุด.
ดูเพิ่มเติม: ค่าส่วนกลางและเงินกองทุนสำรอง, พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522, โควต้าชาวต่างชาติ (49%), นิติบุคคล และ การซื้อคอนโดในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.