ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
คุณโอนเงินค่าซื้อขายเต็มจำนวนให้กับผู้ขายที่คุณเพิ่งรู้จักเมื่อสามสัปดาห์ก่อน และคุณไว้วางใจว่าโฉนดที่ดินจะโอนมาเป็นชื่อของคุณ ณ สำนักงานที่ดิน เช้าวันรุ่งขึ้น ในประเทศส่วนใหญ่ บุคคลที่สามที่เป็นกลางจะถือเงินนั้นไว้จนกว่าการโอนจะเสร็จสมบูรณ์ แต่ในประเทศไทย ผู้ซื้อมักจะส่งมอบเงินให้ทันที ก บัญชีพักทรัพย์ บัญชีในประเทศไทย ช่วยปิดช่องว่างนั้นได้ โดยจะนำเงินของคุณไปฝากไว้กับตัวแทนที่ได้รับอนุญาตและเป็นกลาง ซึ่งจะปล่อยเงินให้กับผู้ขายก็ต่อเมื่อเงื่อนไขที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันไว้ครบถ้วนแล้ว โดยปกติคือการโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อของคุณ.
ประเทศไทยมีกฎหมายว่าด้วยเอสโครว์โดยเฉพาะมาตั้งแต่ปี 2008 แต่ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่เคยได้รับการเสนอให้ใช้ คู่มือนี้อธิบายว่าเอสโครว์สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทำงานอย่างไรภายใต้พระราชบัญญัติเอสโครว์ พ.ศ. 2551 ควรใช้เมื่อใด มีค่าใช้จ่ายเท่าใด และขั้นตอนในทางปฏิบัติในการจัดให้มีบัญชีเอสโครว์ หากคุณยังตัดสินใจไม่ได้ว่าจะจัดโครงสร้างการซื้ออย่างไร โปรดอ่านคู่มือนี้ควบคู่กับคู่มือฉบับภาพรวมของเราเกี่ยวกับ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
สารบัญ
ประเด็นสำคัญ: การใช้บริการเอสโครว์ในประเทศไทยนั้นถูกกฎหมาย มีกฎระเบียบ และเป็นไปโดยสมัครใจ บริการนี้จะช่วยปกป้องเงินมัดจำและยอดเงินคงเหลือของคุณจากผู้ขายที่ไม่สามารถส่งมอบกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องได้ แต่จะใช้ได้ผลก็ต่อเมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะใช้ตัวแทนเอสโครว์ที่ได้รับอนุญาตก่อนที่จะมีการแลกเปลี่ยนเงิน ควรเจรจาเรื่องนี้ไว้ในสัญญาซื้อขาย ไม่ใช่หลังจากนั้น.
เหตุใดการวางเงินประกันจึงมีความสำคัญสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในประเทศไทย
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีความเสี่ยงเชิงโครงสร้างที่ทำให้ผู้ซื้อจากอเมริกาเหนือ ยุโรป และออสเตรเลียประหลาดใจ ไม่มีขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อัตโนมัติภายใต้การกำกับดูแลของศาล โดยปกติผู้ซื้อและผู้ขายจะนัดพบกันที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อชำระเงิน และเจ้าหน้าที่ทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่าดูเหมือนจะเกิดขึ้นพร้อมกัน แต่ผู้ซื้อมีความเสี่ยงอย่างแท้จริงในช่วงก่อนการนัดพบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเงินมัดจำหรือเงินงวดถูกหักออกจากบัญชีธนาคารก่อนกำหนด.
จุดที่มักเกิดความล้มเหลวบ่อยครั้ง ได้แก่ ผู้ขายที่รับเงินมัดจำแล้วยืดเยื้อ โฉนดที่ดินที่ปรากฏว่ามีภาระผูกพันโดย จำนอง ผู้ซื้อไม่เคยเห็นหน้า นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เก็บเงินงวดโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จแต่กลับไม่เคยสร้างตึกให้เสร็จเลย และยังเชิดเงินหนีไปอย่างหน้าตาเฉย การฉ้อโกง การใช้เอกสารปลอมหรือเอกสารซ้ำ โฉนดที่ดิน. เมื่อเงินของคุณออกจากประเทศและเข้าบัญชีของผู้ขายชาวไทยแล้ว การเรียกคืนเงินผ่านการฟ้องร้องนั้นช้า มีค่าใช้จ่ายสูง และไม่แน่นอน.
ระบบเอสโครว์ช่วยขจัดช่วงเวลาที่อันตรายที่สุดในธุรกรรม นั่นคือช่องว่างระหว่างการชำระเงินและการจดทะเบียน ตัวแทนจะเป็นผู้ถือเงินไว้ ผู้ขายไม่สามารถแตะต้องเงินได้ คุณไม่สามารถเรียกเงินคืนได้ตามอำเภอใจ เงินจะถูกโอนก็ต่อเมื่อเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ครบถ้วนแล้วเท่านั้น นี่คือการคุ้มครองแบบเดียวกับที่ผู้ซื้อในตลาดตะวันตกส่วนใหญ่ได้รับ และกฎหมายไทยได้บัญญัติไว้ตั้งแต่ปี 2551.
กรอบกฎหมาย: พระราชบัญญัติเอสโครว์ พ.ศ. 2551 (2008)
พระราชบัญญัติเอสโครว์ BE 2551 กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2551 เป็นกฎหมายที่ให้ความชอบธรรมทางกฎหมายแก่ข้อตกลงการฝากเงินในประเทศไทย และกำหนดกฎเกณฑ์ว่าใครบ้างที่สามารถถือครองเงินได้ และต้องจัดการเงินอย่างไร มีสามประเด็นสำคัญในกฎหมายฉบับนี้ที่ผู้ซื้อควรพิจารณา.
ใครบ้างที่สามารถทำหน้าที่เป็นตัวแทนรับฝากเงินได้
เฉพาะตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตเท่านั้นที่สามารถถือครองเงินพักบัญชี (escrow funds) ได้ กระทรวงการคลังเป็นผู้ออกใบอนุญาต และตัวแทนที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ได้แก่ ธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงิน และบุคคลหรือหน่วยงานอื่น ๆ นิติบุคคล ที่ระบุไว้ในกฎกระทรวง พระราชบัญญัติกำหนดให้คนกลางต้องเป็นกลางอย่างแท้จริง คนกลางต้องไม่มีความเกี่ยวข้องโดยตรงหรือโดยอ้อมกับคู่สัญญาฝ่ายใด ดังนั้นธนาคารที่มีส่วนได้เสียในผู้พัฒนาโครงการตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการกำกับดูแลกำหนด จึงไม่อาจเป็นคนกลางในการขายของผู้พัฒนาโครงการรายนั้นได้ (มาตรา 12) ความเป็นกลางนี้คือแกนหลักของการคุ้มครอง
เงินได้รับการปกป้องอย่างไร
เงินที่เก็บไว้ในบัญชีฝากเงินที่ได้รับอนุญาตนั้นถูกจัดสรรแยกต่างหาก ไม่ใช่ของตัวแทน และไม่สามารถถูกยึดเพื่อชำระหนี้ของตัวแทนได้ หากตัวแทนฝากเงินไม่สามารถชำระหนี้ได้ เงินที่ผู้ซื้อจ่ายไปจะไม่ถูกนำไปรวมกับทรัพย์สินของตัวแทน ตัวแทนต้องจัดทำบัญชีอย่างถูกต้อง ออกใบเสร็จรับเงิน และรายงานต่อหน่วยงานกำกับดูแล.
การวางเงินประกันสอดคล้องกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อย่างไร
สัญญาฝากทรัพย์เพื่อเป็นประกัน (Escrow) อยู่เหนือกฎหมายสัญญาปกติในประเทศไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) มันไม่ได้เข้ามาแทนที่ บทบัญญัติ CCC สองข้อเป็นตัวกำหนดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกรายการ และอธิบายว่าเหตุใดบริการรับฝากทรัพย์ (Escrow) จึงเพิ่มคุณค่าได้อย่างไร.
มาตรา 456 ของ CCC กฎหมายระบุว่า การขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นโมฆะ เว้นแต่จะทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ กล่าวโดยง่ายคือ คุณยังไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินหรือคอนโดมิเนียมจนกว่าสำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ทุกอย่างก่อนการจดทะเบียนนั้นเป็นเพียงคำสัญญา และคำสัญญานั้นจะมีผลก็ต่อเมื่อผู้ให้คำสัญญานั้นมีความน่าเชื่อถือ บริการเอสโครว์ช่วยให้คุณเก็บเงินไว้ได้จนกว่าการจดทะเบียนจะเกิดขึ้นจริง.
มาตรา 377 และ 378 ของ CCC ปกครอง จริงจัง เงินมัดจำ เป็นเงินที่ผู้ซื้อมักจะจ่ายเพื่อเป็นการยืนยันข้อตกลง โดยตามมาตรา 378 หากไม่มีข้อกำหนดระบุไว้ในสัญญา ผู้ขายจะเก็บเงินมัดจำไว้ หากผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตาม และต้องคืนเงินดังกล่าวหากผู้ขายเป็นฝ่ายผิดนัดตามสัญญา กฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้น ผู้ซื้อที่ต้องการเงินคืนมากกว่าเงินมัดจำจะต้องตกลงในข้อตกลงหรือเรียกร้องค่าเสียหาย โดยทั้งสองกรณี การได้เงินคืนจากผู้ขายที่ลังเลนั้นหมายถึงการต้องตามล่าตัวเขาผ่านกระบวนการทางกฎหมาย การทำสัญญาส่งมอบเงิน (Escrow) มอบแนวทางปฏิบัติที่ใกล้เคียงกันแก่คุณ: เงินมัดจำจะยังคงเป็นเงินที่ไม่มีผลต่อการตัดสินใจของทั้งสองฝ่าย และคุณจึงไม่ต้องฟ้องร้องเพื่อขอเงินคืนหากข้อตกลงล้มเหลวแม้จะเป็นความผิดของคุณก็ตาม.
ปัญหาหลักที่บริการเอสโครว์ช่วยแก้ไขคือ: มาตรา 456 ระบุว่าคุณยังไม่มีกรรมสิทธิ์ใดๆ จนกว่าจะมีการจดทะเบียน แต่ผู้ขายมักต้องการเงินก่อนหรือในขณะที่ทำการจดทะเบียน บริการเอสโครว์จะช่วยลดช่องว่างความไว้วางใจนี้ โดยมีผู้ดูแลที่เป็นกลางและอยู่ภายใต้การกำกับดูแล แทนที่จะอาศัยความเชื่อใจแบบไร้เงื่อนไข.
ขั้นตอนการทำงานของระบบเอสโครว์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในทางปฏิบัติ: ทีละขั้นตอน
กระบวนการวางเงินประกันซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้นเป็นไปอย่างราบรื่นและเป็นไปตามขั้นตอนที่คาดการณ์ได้ รายละเอียดต่างๆ อยู่ในสัญญาวางเงินประกัน ดังนั้นโปรดอ่านอย่างละเอียดและให้ทนายความตรวจสอบว่าเงื่อนไขการปล่อยเงินประกันตรงกับสัญญาซื้อขายของคุณหรือไม่.
| ขั้นตอน | สิ่งที่ต้องดำเนินการ | ใครเป็นผู้แสดง |
|---|---|---|
| 1. ตกลงที่จะใช้บริการเอสโครว์ | ผู้ซื้อและผู้ขายต้องระบุกลไกการฝากเงินไว้ในสัญญาซื้อขายก่อนที่จะมีการโอนเงินใดๆ. | ผู้ซื้อ ผู้ขาย ทนายความ |
| 2. แต่งตั้งตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาต | คู่สัญญาจะเลือกตัวแทนรับฝากเงินที่ได้รับอนุญาตจากกระทรวงการคลัง ซึ่งโดยปกติจะเป็นธนาคารพาณิชย์ที่ไม่มีความผูกพันกับฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง. | ผู้ซื้อ ผู้ขาย |
| 3. ลงนามในข้อตกลงเอสโครว์ | ข้อตกลงนี้กำหนดเงื่อนไขการปล่อยตัว ระยะเวลา ค่าธรรมเนียม และสิ่งที่เกิดขึ้นหากการเจรจาไม่สำเร็จ. | ผู้ซื้อ ผู้ขาย ตัวแทน |
| 4. ผู้ซื้อฝากเงิน | ผู้ซื้อโอนเงินค่าซื้อ (หรือจำนวนเงินที่แบ่งชำระเป็นงวดๆ) เข้าบัญชีเอสครอว์ ผู้ขายไม่สามารถถอนเงินจากบัญชีนี้ได้. | ผู้ซื้อ |
| 5. ตรงตามเงื่อนไข | เมื่อการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินเสร็จสิ้น การโอนกรรมสิทธิ์จะดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน และเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้จะได้รับการบันทึกไว้เป็นเอกสาร. | ผู้ซื้อ ผู้ขาย สำนักงานที่ดิน |
| 6. ตัวแทนปล่อยเงิน | เมื่อเงื่อนไขครบถ้วน ตัวแทนจะจ่ายเงินให้ผู้ขาย หากเงื่อนไขไม่เป็นไปตามที่ตกลงกัน ตัวแทนจะคืนเงินให้ผู้ซื้อ. | ตัวแทนเอสโครว์ |
เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อเป็นจุดชี้ชะตาของคุณ ควรผูกเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อไว้กับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อของคุณ ไม่ใช่แค่การเซ็นเอกสาร ควรใช้บริการเอสโครว์ควบคู่ไปกับการจัดการทรัพย์สินอย่างเหมาะสม การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างละเอียด ดังนั้น การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องจึงกลายเป็นหนึ่งในเงื่อนไขที่ผู้ขายต้องปฏิบัติตามก่อนที่จะได้รับเงิน.
โดยทั่วไปแล้วค่าบริการเอสโครว์เป็นเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมคนกลาง (Escrow) ในประเทศไทยค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่มีความเสี่ยง โดยทั่วไปธนาคารเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามมูลค่าธุรกรรม ซึ่งมักอยู่ที่เศษเสี้ยวของหนึ่งเปอร์เซ็นต์ และบางครั้งมีค่าธรรมเนียมขั้นต่ำ เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น มาตรา 8 ของพระราชบัญญัติกำหนดให้ผู้ซื้อและผู้ขายชำระค่าธรรมเนียมของคนกลางคนละครึ่ง ตามอัตราที่คณะกรรมการกำกับดูแลกำหนด เมื่อเทียบกับการซื้อที่อาจมีมูลค่าหลายล้านบาท ค่าธรรมเนียมนี้เป็นเพียงประกันเล็กน้อยเพื่อป้องกันการสูญเสียทั้งหมด
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและวิธีหลีกเลี่ยง
โดยถือว่าการวางเงินประกันเป็นไปตามมาตรฐาน
ไม่ใช่ การฝากเงินไว้กับเอสโครว์เป็นไปโดยสมัครใจในประเทศไทย และโดยปกติแล้วจะเป็นการชำระเงินโดยตรง หากคุณต้องการใช้เอสโครว์ คุณต้องแจ้งตั้งแต่เนิ่นๆ และกำหนดให้เป็นเงื่อนไขของข้อตกลง ผู้ขายและตัวแทนบางรายอาจบอกคุณว่าไม่จำเป็น ให้ถือว่าการปฏิเสธนั้นเป็นข้อมูล และพิจารณาตามความเหมาะสม.
การใช้ตัวแทนที่ไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่เป็นกลาง
“บริษัทตัวกลางรับฝากเงิน” ที่ดำเนินการโดยผู้พัฒนาโครงการ ทนายความของผู้ขาย หรือคนกลางที่เป็นมิตร ไม่ถือเป็นการรับฝากเงินตามกฎหมาย มันเป็นเพียงบุคคลอื่นที่ถือเงินของคุณไว้ ควรยืนยันที่จะใช้ตัวแทนที่ได้รับอนุญาตจากกระทรวงการคลัง ซึ่งโดยปกติจะเป็นธนาคารพาณิชย์ และไม่มีความเกี่ยวข้องกับผู้ขาย หากอีกฝ่ายไม่สามารถชี้แนะตัวแทนที่ได้รับอนุญาตให้คุณได้ ข้อตกลงนั้นจะไม่ให้ความคุ้มครองทางกฎหมายตามพระราชบัญญัติการรับฝากเงิน.
เงื่อนไขการปล่อยตัวที่ไม่ชัดเจน
หากข้อตกลงระบุว่าเงินจะถูกปล่อยเมื่อ “เสร็จสมบูรณ์” โดยไม่ได้กำหนดความหมายที่ชัดเจน คุณก็อาจสูญเสียการคุ้มครองไปแล้ว ควรระบุให้ชัดเจนว่าการเสร็จสมบูรณ์หมายถึงการโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อของคุณที่สำนักงานที่ดินอย่างเป็นทางการ โดยมีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ฉบับใหม่เป็นหลักฐาน สำหรับคอนโดมิเนียม ควรเชื่อมโยงการปล่อยเงินกับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์และการออกเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของห้องชุด อ่านคำแนะนำของเราเพิ่มเติมได้ที่นี่ การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย สำหรับขั้นตอนเฉพาะของคอนโด.
การเพิกเฉยต่อการคุ้มครองก่อนการก่อสร้าง
การวางเงินประกัน (Escrow) เป็นเพียงเครื่องมือหนึ่ง ไม่ใช่เครื่องมือเดียว ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2568 สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้กำหนดให้ใช้สัญญาจองแบบมาตรฐาน “ควบคุม” สำหรับการขายคอนโดมิเนียมแบบผ่อนชำระ โดยห้ามข้อกำหนดที่ไม่เป็นธรรมและกำหนดแบบฟอร์มสัญญาภาษาไทยให้ชัดเจน สำหรับการซื้อแบบผ่อนชำระ ควรใช้การคุ้มครองตามสัญญาดังกล่าวร่วมกับการวางเงินประกัน (Escrow) สำหรับการชำระเงินเป็นงวด เพื่อให้ผู้พัฒนาโครงการได้รับเงินแต่ละงวดตามความคืบหน้าของการก่อสร้างจริง.
สับสนระหว่างโครงสร้างเอสโครว์กับโครงสร้างนอมินี
บริการเอสโครว์ช่วยปกป้องเงินของคุณ แต่ไม่ได้ช่วยให้การซื้อที่ดินที่ชาวต่างชาติไม่สามารถทำได้อย่างถูกกฎหมายกลายเป็นเรื่องถูกกฎหมาย ชาวต่างชาติยังคงไม่สามารถถือครองที่ดินได้โดยตรง และไม่มีบัญชีเอสโครว์ใดที่จะแก้ไขความผิดกฎหมายได้ นอมินี การจัดการ เก็บคำถามสองข้อนี้ไว้แยกต่างหาก: คุณสามารถถือครองสินทรัพย์นี้ได้อย่างถูกกฎหมายหรือไม่ และเงินของคุณปลอดภัยหรือไม่ในระหว่างการโอน สำหรับคำถามเรื่องความเป็นเจ้าของ โปรดดู ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย, และสำหรับทางเลือกในระยะยาว โปรดดูคู่มือของเรา สัญญาเช่าในประเทศไทย.
คำถามที่พบบ่อย
การทำสัญญาสมัครจ่ายเงินกู้เป็นที่ถูกกฎหมายในประเทศไทยหรือไม่?ใช่ กฎหมายการทำสัญญาสมัครจ่ายเงินกู้ฉบับ B.E. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 พฤษภาคม 2008 ได้ให้ผลทางกฎหมายที่สมบูรณ์แก่การทำสัญญาสมัครจ่ายเงินกู้ โดยกระทรวงการคลังเป็นผู้ออกใบอนุญาตให้แก่ตัวแทน และเงินที่เก็บไว้ในบัญชีการทำสัญญาสมัครจ่ายเงินกู้ดังกล่าวจะได้รับการคุ้มครองและแยกต่างหากจากทรัพย์สินส่วนตัวของตัวแทนหรือไม่?ไม่ การทำสัญญาสมัครจ่ายเงินกู้เป็นความสมัครใจ โดยหลักการปฏิบัติคือการชำระเงินโดยตรงที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งนั่นก็เป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อต้องรับความเสี่ยง หากต้องการการคุ้มครอง คุณต้องตกลงทำสัญญาสมัครจ่ายเงินกู้เข้ากับสัญญาการขายก่อนที่จะมีการโอนเงินใดๆ ธนาคารของนักพัฒนาโครงการไม่สามารถเป็นตัวแทนในการเก็บเงินมัดจำสำหรับยอดขายของนักพัฒนาโครงการได้. ในประเทศไทย บัญชีมัดจำมีค่าใช้จ่ายเท่าไร? ค่าธรรมเนียมมักจะเป็นเปอร์เซ็นต์เล็กน้อยของมูลค่าการทำธุรกรรม โดยมักจะอยู่ที่เศษหนึ่งเปอร์เซ็นต์ ซึ่งบางครั้งอาจมีค่าใช้จ่ายขั้นต่ำด้วย. ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันในสัญญาว่าจะแบ่งเงินมัดจำกันอย่างไร. ค่าใช้จ่ายนั้นน้อยมากเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่บัญชีมัดจำปกป้อง. เมื่อใดที่ตัวแทนมัดจำจะปล่อยเงินให้ผู้ขาย? เฉพาะเมื่อเงื่อนไขในข้อตกลงมัดจำได้รับการปฏิบัติตาม. สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การปล่อยเงินมัดจำต้องเชื่อมโยงกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อของคุณที่สำนักงานที่ดิน หากเงื่อนไขไม่เป็นไปตามที่กำหนด ตัวแทนจะส่งเงินกลับคืนให้คุณได้หรือไม่. บัญชีมัดจำจะปกป้องคุณได้หรือไม่หากเอกสารโอนกรรมสิทธิ์มีข้อบกพร่อง? ได้ หากคุณร่างเงื่อนไขการปล่อยเงินอย่างถูกต้อง ทำการค้นหาข้อมูลโอนกรรมสิทธิ์อย่างละเอียด และกำหนดเงื่อนไขการปล่อยเงินมัดจำให้ถูกต้อง บัญชีมัดจำจะเก็บเงินของคุณไว้ในบัญชีของตัวแทนจนกว่าเงื่อนไขดังกล่าวจะได้รับการปฏิบัติตามอย่างครบถ้วน. รวมกับมาตรการตรวจสอบอย่างละเอียด การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ เพื่อการคุ้มครองอย่างเต็มรูปแบบ ชาวต่างชาติสามารถใช้บัญชีเอสโครว์ (Escrow Account) ในประเทศไทยได้หรือไม่? ได้ ไม่มีข้อกำหนดใดในพระราชบัญญัติการฝากทรัพย์ประเภทEscrow ที่จำกัดการใช้บัญชีเอสโครว์เฉพาะชาวไทย ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถและควรใช้บริการเอสโครว์ โปรดจำไว้ว่าเอสโครว์ทำหน้าที่ปกป้องเงินของคุณ ไม่ใช่สิทธิในการถือครองทรัพย์สิน ดังนั้นจึงควรตรวจสอบแยกต่างหากด้วยว่าการซื้อนั้นถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติหรือไม่.
สรุป: ก้าวเล็กๆ ที่ช่วยลดความเสี่ยงใหญ่หลวงลงได้
ช่วงเวลาที่เสี่ยงที่สุดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคือช่วงเวลาระหว่างการชำระเงินและการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ กฎหมายไทยระบุไว้อย่างชัดเจนในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ว่าคุณไม่ได้เป็นเจ้าจนกว่าจะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ บัญชีเอสโครว์ (Escrow account) ในประเทศไทยช่วยให้คุณยอมรับความจริงข้อนั้นแทนที่จะเสี่ยงโชคกับมัน คุณฝากเงินไว้กับตัวแทนที่เป็นกลางและได้รับใบอนุญาต กำหนดเงื่อนไขการปล่อยเงินที่ผูกติดกับการจดทะเบียนโอนที่ถูกต้องสมบูรณ์ และคุณรับเอาของ โดยสุจริต ตัดออกจากสมการ.
การใช้บริการเอสโครว์ไม่ใช่ทางออกสำหรับความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกอย่าง มันจะไม่ทำให้ข้อตกลงที่ชาวต่างชาติไม่สามารถทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายนั้นถูกต้องตามกฎหมาย และจะไม่สามารถทดแทนการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และผู้ขายอย่างรอบคอบได้ สิ่งที่เอสโครว์ทำนั้นเรียบง่ายและมีคุณค่า: มันช่วยรักษาเงินของคุณให้ปลอดภัยในขณะที่ทุกคนทำตามที่สัญญาไว้ สำหรับการซื้อขายที่มีมูลค่าหลายล้านบาท การคุ้มครองเช่นนี้คุ้มค่าที่จะขอและยืนยัน หากคุณกำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ โปรดปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยเกี่ยวกับการรวมเอสโครว์ไว้ในสัญญาซื้อขายตั้งแต่เริ่มต้น และตรวจสอบรายละเอียดทั้งหมดของเรา กฎหมายทรัพย์สินของไทย ตรวจสอบข้อมูลให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ.
Escrow เป็นเพียงหนึ่งในมาตรการคุ้มครองที่มีให้สำหรับผู้ซื้อ. ส่วนอื่นๆ คือเงื่อนไขสัญญาและการตรวจสอบความรอบคอบ: ดู วิธีที่ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยคุ้มครองการซื้อคอนโดมิเนียม.
ตรวจทานล่าสุด: 27 กันยายน 2026 อ่านจากตัวบทภาษาไทย: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377, 378 และ 456 รายละเอียดของพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (วันเริ่มใช้บังคับ การขออนุญาต ความเป็นกลาง การแยกเงิน และกฎ 30 วัน) รวมทั้งข้อมูลเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมและสัญญาซื้อขายโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จ ไม่ได้ตรวจสอบกับตัวบทกฎหมาย เนื่องจากไม่อยู่ในแหล่งข้อมูลที่เราเข้าถึงได้ เมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2026 ได้อ่านพระราชบัญญัตินี้ (พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ๒๕๕๑ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมในปี 2560 และ 2562) จากตัวบทภาษาไทย: ใช้บังคับเมื่อพ้น 90 วันนับแต่วันประกาศในวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2008 การอนุญาตโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง (มาตรา 4, 9, 10) ข้อห้ามเรื่องดอกเบี้ย (มาตรา 12) การแยกทรัพย์สิน (มาตรา 14) และการคุ้มครองจากเจ้าหนี้ (มาตรา 25) ตรงกับที่ระบุในหน้านี้; ได้เพิ่มหลักการแบ่งค่าธรรมเนียมเท่ากันโดยปริยาย (มาตรา 8); และได้ลบกฎการจ่ายเงินภายใน 30 วันที่เคยระบุไว้ ซึ่งพระราชบัญญัติไม่ได้กำหนดไว้ออกแล้ว.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.