ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
คุณโอนเงินค่าซื้อขายเต็มจำนวนให้กับผู้ขายที่คุณเพิ่งรู้จักเมื่อสามสัปดาห์ก่อน และคุณไว้วางใจว่าโฉนดที่ดินจะโอนมาเป็นชื่อของคุณ ณ สำนักงานที่ดิน เช้าวันรุ่งขึ้น ในประเทศส่วนใหญ่ บุคคลที่สามที่เป็นกลางจะถือเงินนั้นไว้จนกว่าการโอนจะเสร็จสมบูรณ์ แต่ในประเทศไทย ผู้ซื้อมักจะส่งมอบเงินให้ทันที ก บัญชีพักทรัพย์ บัญชีในประเทศไทย ช่วยปิดช่องว่างนั้นได้ โดยจะนำเงินของคุณไปฝากไว้กับตัวแทนที่ได้รับอนุญาตและเป็นกลาง ซึ่งจะปล่อยเงินให้กับผู้ขายก็ต่อเมื่อเงื่อนไขที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันไว้ครบถ้วนแล้ว โดยปกติคือการโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อของคุณ.
ประเทศไทยมีกฎหมายเกี่ยวกับการฝากทรัพย์สินไว้กับเจ้าหน้าที่ดูแล (Escrow) มาตั้งแต่ปี 2551 แต่ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่เคยได้รับข้อเสนอนี้มาก่อน คู่มือนี้จะอธิบายวิธีการทำงานของการฝากทรัพย์สินไว้กับเจ้าหน้าที่ดูแลภายใต้พระราชบัญญัติการฝากทรัพย์สินไว้กับเจ้าหน้าที่ดูแล (พ.ศ. 2551) เมื่อไหร่จึงเหมาะสม ค่าใช้จ่าย และขั้นตอนปฏิบัติในการจัดตั้งระบบดังกล่าว หากคุณยังตัดสินใจไม่ได้ว่าจะจัดโครงสร้างการซื้อของคุณอย่างไร โปรดอ่านคู่มือนี้ควบคู่ไปกับคู่มือฉบับเต็มของเราเกี่ยวกับ... การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
สารบัญ
ประเด็นสำคัญ: การใช้บริการเอสโครว์ในประเทศไทยนั้นถูกกฎหมาย มีกฎระเบียบ และเป็นไปโดยสมัครใจ บริการนี้จะช่วยปกป้องเงินมัดจำและยอดเงินคงเหลือของคุณจากผู้ขายที่ไม่สามารถส่งมอบกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องได้ แต่จะใช้ได้ผลก็ต่อเมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะใช้ตัวแทนเอสโครว์ที่ได้รับอนุญาตก่อนที่จะมีการแลกเปลี่ยนเงิน ควรเจรจาเรื่องนี้ไว้ในสัญญาซื้อขาย ไม่ใช่หลังจากนั้น.
เหตุใดการวางเงินประกันจึงมีความสำคัญสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในประเทศไทย
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีความเสี่ยงเชิงโครงสร้างที่ทำให้ผู้ซื้อจากอเมริกาเหนือ ยุโรป และออสเตรเลียประหลาดใจ ไม่มีขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อัตโนมัติภายใต้การกำกับดูแลของศาล โดยปกติผู้ซื้อและผู้ขายจะนัดพบกันที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อชำระเงิน และเจ้าหน้าที่ทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่าดูเหมือนจะเกิดขึ้นพร้อมกัน แต่ผู้ซื้อมีความเสี่ยงอย่างแท้จริงในช่วงก่อนการนัดพบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเงินมัดจำหรือเงินงวดถูกหักออกจากบัญชีธนาคารก่อนกำหนด.
จุดที่มักเกิดความล้มเหลวบ่อยครั้ง ได้แก่ ผู้ขายที่รับเงินมัดจำแล้วยืดเยื้อ โฉนดที่ดินที่ปรากฏว่ามีภาระผูกพันโดย จำนอง ผู้ซื้อไม่เคยเห็นหน้า นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เก็บเงินงวดโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จแต่กลับไม่เคยสร้างตึกให้เสร็จเลย และยังเชิดเงินหนีไปอย่างหน้าตาเฉย การฉ้อโกง การใช้เอกสารปลอมหรือเอกสารซ้ำ โฉนดที่ดิน. เมื่อเงินของคุณออกจากประเทศและเข้าบัญชีของผู้ขายชาวไทยแล้ว การเรียกคืนเงินผ่านการฟ้องร้องนั้นช้า มีค่าใช้จ่ายสูง และไม่แน่นอน.
ระบบเอสโครว์ช่วยขจัดช่วงเวลาที่อันตรายที่สุดในธุรกรรม นั่นคือช่องว่างระหว่างการชำระเงินและการจดทะเบียน ตัวแทนจะเป็นผู้ถือเงินไว้ ผู้ขายไม่สามารถแตะต้องเงินได้ คุณไม่สามารถเรียกเงินคืนได้ตามอำเภอใจ เงินจะถูกโอนก็ต่อเมื่อเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ครบถ้วนแล้วเท่านั้น นี่คือการคุ้มครองแบบเดียวกับที่ผู้ซื้อในตลาดตะวันตกส่วนใหญ่ได้รับ และกฎหมายไทยได้บัญญัติไว้ตั้งแต่ปี 2551.
กรอบกฎหมาย: พระราชบัญญัติเอสโครว์ พ.ศ. 2551 (2008)
พระราชบัญญัติเอสโครว์ BE 2551 กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2551 เป็นกฎหมายที่ให้ความชอบธรรมทางกฎหมายแก่ข้อตกลงการฝากเงินในประเทศไทย และกำหนดกฎเกณฑ์ว่าใครบ้างที่สามารถถือครองเงินได้ และต้องจัดการเงินอย่างไร มีสามประเด็นสำคัญในกฎหมายฉบับนี้ที่ผู้ซื้อควรพิจารณา.
ใครบ้างที่สามารถทำหน้าที่เป็นตัวแทนรับฝากเงินได้
เฉพาะตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตเท่านั้นที่สามารถถือครองเงินพักบัญชี (escrow funds) ได้ กระทรวงการคลังเป็นผู้ออกใบอนุญาต และตัวแทนที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ได้แก่ ธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงิน และบุคคลหรือหน่วยงานอื่น ๆ นิติบุคคล ที่ระบุไว้ในกฎกระทรวง พระราชบัญญัติดังกล่าว ำหนดให้ตัวแทนต้องมีความเป็นกลางอย่างแท้จริง ตัวแทนต้องไม่มีความเกี่ยวข้องโดยตรงหรือโดยอ้อมกับคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ดังนั้น ธนาคารของตัวผู้พัฒนาโครงการเอง จึงไม่สามารถทำหน้าที่เป็นตัวแทนรับฝากทรัพย์ (Escrow agent) สำหรับการขายของบริษัทพัฒนาโครงการนั้นๆ ได้ ความเป็นกลางนี้คือหัวใจสำคัญของการคุ้มครอง.
เงินได้รับการปกป้องอย่างไร
เงินที่เก็บไว้ในบัญชีเอสโครว์ที่ได้รับอนุญาตจะถูกแยกไว้ต่างหาก เงินนั้นไม่ได้เป็นของตัวแทนและไม่สามารถถูกยึดเพื่อชำระหนี้ของตัวแทนได้ หากตัวแทนเอสโครว์ประสบปัญหาทางการเงิน เงินที่คุณใช้ซื้อจะไม่ถูกรวมเข้ากับทรัพย์สินของตัวแทน ตัวแทนต้องเก็บรักษาบันทึกอย่างถูกต้อง ออกใบเสร็จรับเงิน และรายงานต่อหน่วยงานกำกับดูแล เมื่อข้อตกลงเอสโครว์สิ้นสุดลง กฎหมายกำหนดให้ตัวแทนต้องโอนเงินและดอกเบี้ยใดๆ ให้กับฝ่ายที่ถูกต้องภายใน 30 วัน.
การวางเงินประกันสอดคล้องกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อย่างไร
สัญญาฝากทรัพย์เพื่อเป็นประกัน (Escrow) อยู่เหนือกฎหมายสัญญาปกติในประเทศไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) มันไม่ได้เข้ามาแทนที่ บทบัญญัติ CCC สองข้อเป็นตัวกำหนดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกรายการ และอธิบายว่าเหตุใดบริการรับฝากทรัพย์ (Escrow) จึงเพิ่มคุณค่าได้อย่างไร.
มาตรา 456 ของ CCC กฎหมายระบุว่า การขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นโมฆะ เว้นแต่จะทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ กล่าวโดยง่ายคือ คุณยังไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินหรือคอนโดมิเนียมจนกว่าสำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ทุกอย่างก่อนการจดทะเบียนนั้นเป็นเพียงคำสัญญา และคำสัญญานั้นจะมีผลก็ต่อเมื่อผู้ให้คำสัญญานั้นมีความน่าเชื่อถือ บริการเอสโครว์ช่วยให้คุณเก็บเงินไว้ได้จนกว่าการจดทะเบียนจะเกิดขึ้นจริง.
มาตรา 377 และ 378 ของ CCC ปกครอง จริงจัง money, the deposit a buyer commonly pays to lock in a deal. Under Section 378, unless the contract says otherwise, the seller keeps the earnest if the buyer defaults, and must return it if the seller is the one who defaults. The Code does not double it: a buyer who wants more than the deposit back must agree a penalty in the contract or claim damages. Either way, getting the money back from a reluctant seller means chasing them through the courts. Escrow gives you the practical version of the same idea: the deposit stays neutral, and you do not have to sue to get it back if the deal collapses through no fault of yours.
ปัญหาหลักที่บริการเอสโครว์ช่วยแก้ไขคือ: มาตรา 456 ระบุว่าคุณยังไม่มีกรรมสิทธิ์ใดๆ จนกว่าจะมีการจดทะเบียน แต่ผู้ขายมักต้องการเงินก่อนหรือในขณะที่ทำการจดทะเบียน บริการเอสโครว์จะช่วยลดช่องว่างความไว้วางใจนี้ โดยมีผู้ดูแลที่เป็นกลางและอยู่ภายใต้การกำกับดูแล แทนที่จะอาศัยความเชื่อใจแบบไร้เงื่อนไข.
ขั้นตอนการทำงานของระบบเอสโครว์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในทางปฏิบัติ: ทีละขั้นตอน
กระบวนการวางเงินประกันซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้นเป็นไปอย่างราบรื่นและเป็นไปตามขั้นตอนที่คาดการณ์ได้ รายละเอียดต่างๆ อยู่ในสัญญาวางเงินประกัน ดังนั้นโปรดอ่านอย่างละเอียดและให้ทนายความตรวจสอบว่าเงื่อนไขการปล่อยเงินประกันตรงกับสัญญาซื้อขายของคุณหรือไม่.
| ขั้นตอน | สิ่งที่ต้องดำเนินการ | ใครเป็นผู้แสดง |
|---|---|---|
| 1. ตกลงที่จะใช้บริการเอสโครว์ | ผู้ซื้อและผู้ขายต้องระบุกลไกการฝากเงินไว้ในสัญญาซื้อขายก่อนที่จะมีการโอนเงินใดๆ. | ผู้ซื้อ ผู้ขาย ทนายความ |
| 2. แต่งตั้งตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาต | คู่สัญญาจะเลือกตัวแทนรับฝากเงินที่ได้รับอนุญาตจากกระทรวงการคลัง ซึ่งโดยปกติจะเป็นธนาคารพาณิชย์ที่ไม่มีความผูกพันกับฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง. | ผู้ซื้อ ผู้ขาย |
| 3. ลงนามในข้อตกลงเอสโครว์ | ข้อตกลงนี้กำหนดเงื่อนไขการปล่อยตัว ระยะเวลา ค่าธรรมเนียม และสิ่งที่เกิดขึ้นหากการเจรจาไม่สำเร็จ. | ผู้ซื้อ ผู้ขาย ตัวแทน |
| 4. ผู้ซื้อฝากเงิน | ผู้ซื้อโอนเงินค่าซื้อ (หรือจำนวนเงินที่แบ่งชำระเป็นงวดๆ) เข้าบัญชีเอสครอว์ ผู้ขายไม่สามารถถอนเงินจากบัญชีนี้ได้. | ผู้ซื้อ |
| 5. ตรงตามเงื่อนไข | เมื่อการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินเสร็จสิ้น การโอนกรรมสิทธิ์จะดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน และเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้จะได้รับการบันทึกไว้เป็นเอกสาร. | ผู้ซื้อ ผู้ขาย สำนักงานที่ดิน |
| 6. ตัวแทนปล่อยเงิน | เมื่อเงื่อนไขครบถ้วน ตัวแทนจะจ่ายเงินให้ผู้ขาย หากเงื่อนไขไม่เป็นไปตามที่ตกลงกัน ตัวแทนจะคืนเงินให้ผู้ซื้อ. | ตัวแทนเอสโครว์ |
เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อเป็นจุดชี้ชะตาของคุณ ควรผูกเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อไว้กับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อของคุณ ไม่ใช่แค่การเซ็นเอกสาร ควรใช้บริการเอสโครว์ควบคู่ไปกับการจัดการทรัพย์สินอย่างเหมาะสม การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างละเอียด ดังนั้น การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องจึงกลายเป็นหนึ่งในเงื่อนไขที่ผู้ขายต้องปฏิบัติตามก่อนที่จะได้รับเงิน.
โดยทั่วไปแล้วค่าบริการเอสโครว์เป็นเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมการฝากเงินในประเทศไทยนั้นค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับมูลค่าของธุรกรรม ธนาคารโดยทั่วไปจะคิดค่าธรรมเนียมตามมูลค่าของธุรกรรม ซึ่งมักอยู่ในช่วงเศษส่วนของหนึ่งเปอร์เซ็นต์ และบางครั้งอาจมีค่าธรรมเนียมขั้นต่ำ ผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงกันในสัญญาว่าจะแบ่งค่าใช้จ่ายอย่างไร เมื่อเทียบกับการซื้อขายที่อาจมีมูลค่าหลายล้านบาท ค่าธรรมเนียมนี้จึงถือเป็นการประกันความเสี่ยงเล็กน้อยในกรณีที่เกิดความเสียหายทั้งหมด.
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและวิธีหลีกเลี่ยง
โดยถือว่าการวางเงินประกันเป็นไปตามมาตรฐาน
ไม่ใช่ การฝากเงินไว้กับเอสโครว์เป็นไปโดยสมัครใจในประเทศไทย และโดยปกติแล้วจะเป็นการชำระเงินโดยตรง หากคุณต้องการใช้เอสโครว์ คุณต้องแจ้งตั้งแต่เนิ่นๆ และกำหนดให้เป็นเงื่อนไขของข้อตกลง ผู้ขายและตัวแทนบางรายอาจบอกคุณว่าไม่จำเป็น ให้ถือว่าการปฏิเสธนั้นเป็นข้อมูล และพิจารณาตามความเหมาะสม.
การใช้ตัวแทนที่ไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่เป็นกลาง
“บริษัทตัวกลางรับฝากเงิน” ที่ดำเนินการโดยผู้พัฒนาโครงการ ทนายความของผู้ขาย หรือคนกลางที่เป็นมิตร ไม่ถือเป็นการรับฝากเงินตามกฎหมาย มันเป็นเพียงบุคคลอื่นที่ถือเงินของคุณไว้ ควรยืนยันที่จะใช้ตัวแทนที่ได้รับอนุญาตจากกระทรวงการคลัง ซึ่งโดยปกติจะเป็นธนาคารพาณิชย์ และไม่มีความเกี่ยวข้องกับผู้ขาย หากอีกฝ่ายไม่สามารถชี้แนะตัวแทนที่ได้รับอนุญาตให้คุณได้ ข้อตกลงนั้นจะไม่ให้ความคุ้มครองทางกฎหมายตามพระราชบัญญัติการรับฝากเงิน.
เงื่อนไขการปล่อยตัวที่ไม่ชัดเจน
หากข้อตกลงระบุว่าเงินจะถูกปล่อยเมื่อ “เสร็จสมบูรณ์” โดยไม่ได้กำหนดความหมายที่ชัดเจน คุณก็อาจสูญเสียการคุ้มครองไปแล้ว ควรระบุให้ชัดเจนว่าการเสร็จสมบูรณ์หมายถึงการโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อของคุณที่สำนักงานที่ดินอย่างเป็นทางการ โดยมีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ฉบับใหม่เป็นหลักฐาน สำหรับคอนโดมิเนียม ควรเชื่อมโยงการปล่อยเงินกับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์และการออกเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของห้องชุด อ่านคำแนะนำของเราเพิ่มเติมได้ที่นี่ การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย สำหรับขั้นตอนเฉพาะของคอนโด.
การเพิกเฉยต่อการคุ้มครองก่อนการก่อสร้าง
การวางเงินประกัน (Escrow) เป็นเพียงเครื่องมือหนึ่ง ไม่ใช่เครื่องมือเดียว ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2568 สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้กำหนดให้ใช้สัญญาจองแบบมาตรฐาน “ควบคุม” สำหรับการขายคอนโดมิเนียมแบบผ่อนชำระ โดยห้ามข้อกำหนดที่ไม่เป็นธรรมและกำหนดแบบฟอร์มสัญญาภาษาไทยให้ชัดเจน สำหรับการซื้อแบบผ่อนชำระ ควรใช้การคุ้มครองตามสัญญาดังกล่าวร่วมกับการวางเงินประกัน (Escrow) สำหรับการชำระเงินเป็นงวด เพื่อให้ผู้พัฒนาโครงการได้รับเงินแต่ละงวดตามความคืบหน้าของการก่อสร้างจริง.
สับสนระหว่างโครงสร้างเอสโครว์กับโครงสร้างนอมินี
บริการเอสโครว์ช่วยปกป้องเงินของคุณ แต่ไม่ได้ช่วยให้การซื้อที่ดินที่ชาวต่างชาติไม่สามารถทำได้อย่างถูกกฎหมายกลายเป็นเรื่องถูกกฎหมาย ชาวต่างชาติยังคงไม่สามารถถือครองที่ดินได้โดยตรง และไม่มีบัญชีเอสโครว์ใดที่จะแก้ไขความผิดกฎหมายได้ นอมินี การจัดการ เก็บคำถามสองข้อนี้ไว้แยกต่างหาก: คุณสามารถถือครองสินทรัพย์นี้ได้อย่างถูกกฎหมายหรือไม่ และเงินของคุณปลอดภัยหรือไม่ในระหว่างการโอน สำหรับคำถามเรื่องความเป็นเจ้าของ โปรดดู ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย, และสำหรับทางเลือกในระยะยาว โปรดดูคู่มือของเรา สัญญาเช่าในประเทศไทย.
คำถามที่พบบ่อย
การทำสัญญาEscrow (การวางเงินพักไว้กับบุคคลที่สาม) ถูกต้องตามกฎหมายในประเทศไทยหรือไม่? ใช่ พระราชบัญญัติการฝากทรัพย์ตามสัญญา พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 พฤษภาคม 2551 ให้ผลทางกฎหมายอย่างเต็มที่แก่ข้อตกลงการทำ Escrow กระทรวงการคลังเป็นผู้ออกใบอนุญาตให้แก่ตัวแทน และเงินที่ถืออยู่ในบัญชี Escrow ที่ได้รับใบอนุญาตจะได้รับการคุ้มครองและแยกออกจากทรัพย์สินของตัวแทนเอง การทำ Escrow เป็นสิ่งจำเป็นหรือไม่เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย? ไม่ การทำ Escrow เป็นความสมัครใจ แนวปฏิบัติมาตรฐานคือการชำระเงินโดยตรงที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งนั่นคือเหตุผลว่าทำไมผู้ซื้อจึงแบกรับความเสี่ยง หากคุณต้องการความคุ้มครอง คุณต้องเจรจาเรื่องการทำ Escrow ลงในสัญญาจะซื้อจะขายก่อนที่จะมีการโอน ใครบ้างที่สามารถเป็นตัวแทน Escrow ในประเทศไทยได้? เฉพาะตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตจากกระทรวงการคลัง ซึ่งโดยทั่วไปคือธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงิน ตัวแทนจะต้องเป็นกลาง โดยไม่มีความเกี่ยวข้องทางตรงหรือทางอ้อมกับผู้ซื้อหรือผู้ขาย ธนาคารของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถทำหน้าที่เป็นตัวแทน Escrow สำหรับการขายของบริษัทนั้นๆ ได้ บัญชี Escrow ในประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่? ค่าธรรมเนียมมักจะเป็นสัดส่วนเล็กน้อยของมูลค่าธุรกรรม มักจะเป็นเศษส่วนของหนึ่งเปอร์เซ็นต์ และบางครั้งอาจมีค่าธรรมเนียมขั้นต่ำ ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันในสัญญาว่าจะแบ่งจ่ายอย่างไร ค่าใช้จ่ายนี้ถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่ได้รับการคุ้มครอง ตัวแทน Escrow จะปล่อยเงินให้กับผู้ขายเมื่อใด? ต่อเมื่อเงื่อนไขในสัญญา Escrow ได้รับการปฏิบัติครบถ้วนแล้ว สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ให้ผูกเงื่อนไขการปล่อยเงินกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อของคุณที่สำนักงานที่ดิน หากเงื่อนไขไม่เป็นไปตามที่กำหนด ตัวแทนจะคืนเงินให้กับคุณ และต้องโอนยอดคงเหลือและดอกเบี้ยทั้งหมดให้กับฝ่ายที่ถูกต้องภายใน 30 วันนับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดลง การทำ Escrow จะช่วยปกป้องฉันหรือไม่หากโฉนดที่ดินมีข้อบกพร่อง? สามารถช่วยได้ หากคุณร่างเงื่อนไขการปล่อยเงินไว้อย่างถูกต้อง กำหนดให้มีการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของโฉนดที่สะอาดและเงื่อนไขการโอนที่ถูกต้องตามกฎหมายเป็นเงื่อนไขในการปล่อยเงิน จากนั้น Escrow จะเก็บเงินของคุณให้อยู่ห่างจากมือผู้ขายจนกว่าจะบรรลุเงื่อนไขเหล่านั้น ควบคู่ไปกับกา การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ เพื่อการคุ้มครองอย่างเต็มรูปแบบ ชาวต่างชาติสามารถใช้บัญชีเอสโครว์ (Escrow Account) ในประเทศไทยได้หรือไม่? ได้ ไม่มีข้อกำหนดใดในพระราชบัญญัติการฝากทรัพย์ประเภทEscrow ที่จำกัดการใช้บัญชีเอสโครว์เฉพาะชาวไทย ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถและควรใช้บริการเอสโครว์ โปรดจำไว้ว่าเอสโครว์ทำหน้าที่ปกป้องเงินของคุณ ไม่ใช่สิทธิในการถือครองทรัพย์สิน ดังนั้นจึงควรตรวจสอบแยกต่างหากด้วยว่าการซื้อนั้นถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติหรือไม่.
สรุป: ก้าวเล็กๆ ที่ช่วยลดความเสี่ยงใหญ่หลวงลงได้
ช่วงเวลาที่เสี่ยงที่สุดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคือช่วงเวลาระหว่างการชำระเงินและการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ กฎหมายไทยระบุไว้อย่างชัดเจนในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ว่าคุณไม่ได้เป็นเจ้าจนกว่าจะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ บัญชีเอสโครว์ (Escrow account) ในประเทศไทยช่วยให้คุณยอมรับความจริงข้อนั้นแทนที่จะเสี่ยงโชคกับมัน คุณฝากเงินไว้กับตัวแทนที่เป็นกลางและได้รับใบอนุญาต กำหนดเงื่อนไขการปล่อยเงินที่ผูกติดกับการจดทะเบียนโอนที่ถูกต้องสมบูรณ์ และคุณรับเอาของ โดยสุจริต ตัดออกจากสมการ.
การใช้บริการเอสโครว์ไม่ใช่ทางออกสำหรับความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกอย่าง มันจะไม่ทำให้ข้อตกลงที่ชาวต่างชาติไม่สามารถทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายนั้นถูกต้องตามกฎหมาย และจะไม่สามารถทดแทนการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และผู้ขายอย่างรอบคอบได้ สิ่งที่เอสโครว์ทำนั้นเรียบง่ายและมีคุณค่า: มันช่วยรักษาเงินของคุณให้ปลอดภัยในขณะที่ทุกคนทำตามที่สัญญาไว้ สำหรับการซื้อขายที่มีมูลค่าหลายล้านบาท การคุ้มครองเช่นนี้คุ้มค่าที่จะขอและยืนยัน หากคุณกำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ โปรดปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยเกี่ยวกับการรวมเอสโครว์ไว้ในสัญญาซื้อขายตั้งแต่เริ่มต้น และตรวจสอบรายละเอียดทั้งหมดของเรา กฎหมายทรัพย์สินของไทย ตรวจสอบข้อมูลให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ.
Escrow เป็นเพียงหนึ่งในมาตรการคุ้มครองที่มีให้สำหรับผู้ซื้อ. ส่วนอื่นๆ คือเงื่อนไขสัญญาและการตรวจสอบความรอบคอบ: ดู วิธีที่ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยคุ้มครองการซื้อคอนโดมิเนียม.
Last reviewed: 27 September 2026. Read in Thai: Civil and Commercial Code sections 377, 378 and 456. The details of the Escrow Act B.E. 2551 (commencement date, licensing, neutrality, segregation of funds and the 30-day rule) and the fee and off-plan contract information were not checked against the instruments, which were not in the sources we could reach.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.