Can Foreigners Legally Own a House in Thailand? Your Complete 2026 Guide

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 29 กันยายน 2569

เป็นคำถามที่ชาวต่างชาติและนักลงทุนทุกคนถามตัวเอง: “ฉันจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในฝันที่ประเทศไทยได้จริงหรือ?” คำตอบสั้นๆ คือ... ใช่ คุณสามารถเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยได้อย่างแน่นอน. อย่างไรก็ตาม และนี่คือความแตกต่างที่สำคัญ คุณโดยทั่วไปไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินที่อาคารนั้นตั้งอยู่ได้.

ข้อจำกัดดังกล่าวมาจากประมวลกฎหมายที่ดินเอง ได้แก่: บทที่ 8 ส่วนที่ 86 ถึง 96 ว่าด้วยสิทธิในที่ดินของคนต่างด้าว.

อาคารและที่ดินจะถูกแยกออกจากกัน ซึ่งเราได้ครอบคลุมไว้ในคู่มือของเราเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

กฎหมายไทยแยกกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารออกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการเป็นเจ้าของที่ดิน กฎข้อนี้ช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างถูกกฎหมาย ไม่ว่าคุณจะสร้างวิลล่าในภูเก็ตหรือซื้อบ้านสำหรับครอบครัวในเชียงใหม่ การรู้ถึงทางเลือกต่างๆ นั้นสำคัญมาก ความรู้เหล่านี้จะช่วยปกป้องการลงทุนของคุณ.

ที่ ThaiLawOnline เราได้ให้คำแนะนำแก่ชาวต่างชาติหลายร้อยรายเกี่ยวกับกระบวนการนี้มาตั้งแต่ปี 2549 คู่มือนี้จะอธิบายความซับซ้อนของการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้เป็นคำแนะนำที่เข้าใจง่ายและนำไปปฏิบัติได้จริง เราจะพิจารณาโครงสร้างทางกฎหมายที่ดีที่สุด ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายล่าสุด และแสดงให้คุณเห็นถึงวิธีการหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดทั่วไปและมีค่าใช้จ่ายสูง.

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 17 กันยายน 2026. The statements on this page were read in Thai against the ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (sections 139 and 456 on selling a house, 538 and 540 on the 30-year lease, 1403, 1410 to 1416 on superficies, 1418 and 1422 on usufruct), Supreme Court decision 4655/2566 read in full, and section 21 of the Building Control Act B.E. 2522. The May 2026 circular box above was verified separately on 31 July 2026. ยังไม่ได้รับการตรวจสอบที่นี่: the Land Code sections cited (86, 61, 94, 96, 97 and 100), which are in none of the statute stores we hold; and the registration fees and stamp duty. The news section was re-checked on 27 September 2026: the 30-year cap in section 540 is unchanged, the 99-year and 75% proposals are still proposals, and DBD Order 2/2569 was checked against its Thai text.

ทำความเข้าใจหลักการทางกฎหมายที่สำคัญ: การแยกบ้านและที่ดิน

หลักการพื้นฐานของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเทศไทยนั้นตรงไปตรงมา คือ อาคารถือเป็นทรัพย์สินแยกต่างหากจากที่ดิน กฎหมายระบุไว้ดังนี้:

• Foreigners Cannot Own Land: Section 86 of the Thai Land Code says most foreigners cannot own land. Marrying a Thai national does not change this. Where a Thai spouse buys land, the Land Department requires both spouses to sign a declaration that the money used is the Thai spouse’s personal property (บาปสวนตัว), and the land is registered in the Thai spouse’s name alone. Trying to get around this by using Thai “nominees” is against the law. It can result in serious penalties, like losing assets and going to jail.
• ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารได้: ต้องทำความเข้าใจกฎระเบียบเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ lets people own a building separately from the land it sits on. This means you can register your name as the legal owner of the house, ensuring clear ownership of a house. A Thai national or a company can hold the land title deed (โฉนด).

เพื่อให้การแยกทางตามกฎหมายมีผลสมบูรณ์ จำเป็นต้องมีการจดทะเบียน โดยต้องทำเป็นสัญญาที่จดทะเบียนแล้ว คุณต้องไปที่สำนักงานที่ดินที่ถูกต้อง.

ขั้นตอนที่ 1: บทบาทสำคัญของการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะอย่างละเอียดถี่ถ้วน

ก่อนที่จะพิจารณาว่าจะใช้โครงสร้างทางกฎหมายแบบใด ควรทำการศึกษาอย่างละเอียดถี่ถ้วนก่อน การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ กระบวนการนี้เป็นสิ่งที่ไม่สามารถต่อรองได้ นี่เป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในการปกป้องการลงทุนของคุณ การรีบร้อนทำข้อตกลงโดยปราศจากกระบวนการนี้อาจนำไปสู่หายนะทางการเงินได้.

การตรวจสอบสถานะกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างครอบคลุม เป็นบริการที่จำเป็นต่อการทำความเข้าใจเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย. ThaiLawOnline ให้บริการ, ควรมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์และข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่เสมอ.

1. การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์: ตรวจสอบว่าที่ดินมีโฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) ที่ถูกต้องหรือไม่ นี่คือเอกสารสิทธิ์เพียงฉบับเดียวที่ให้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์ ซึ่งสำคัญมากสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน เราจะตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่กรมที่ดิน.
2. Checking for Encumbrances: เราตรวจสอบโฉนดที่ดิน ซึ่งจะช่วยให้เราค้นหาการจดทะเบียนใดๆ ได้ สิทธิยึดหน่วง, การจำนอง, leases, or other legal claims. These claims could impact your rights when attempting to buy a property in Thailand.
3. การตรวจสอบกรรมสิทธิ์และสิทธิ์ของผู้ขาย: เราตรวจสอบว่าบุคคลที่ขายหรือให้เช่าที่ดินนั้นเป็นเจ้าของโดยถูกต้องตามกฎหมาย พวกเขาต้องมีสิทธิ์ในการทำข้อตกลงนี้.
4. การตรวจสอบการเข้าถึงและการแบ่งเขต: เราตรวจสอบว่าคุณมีสิทธิ์เข้าถึงที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของที่ดิน นอกจากนี้เรายังตรวจสอบข้อกำหนดเกี่ยวกับการแบ่งเขตพื้นที่ซึ่งอาจขัดขวางการก่อสร้างหรือการใช้บ้านตามที่คุณต้องการ ซึ่งจะช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถอยู่อาศัยในประเทศไทยได้อย่างสะดวกสบาย.

การละเลยการตรวจสอบอย่างรอบคอบเปรียบเสมือนการสร้างบ้านบนฐานรากที่เป็นทราย ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่คุณไม่ควรรับอย่างเด็ดขาด.

ช่องทางกฎหมายสำคัญสำหรับชาวต่างชาติในการขอรับสิทธิ์ใช้ที่ดิน

เมื่อการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายเสร็จสิ้น คุณสามารถเลือกโครงสร้างทางกฎหมายเพื่อคุ้มครองสิทธิ์ในการใช้ที่ดินได้ ตัวเลือกหลักสามประการนี้ให้ระดับความปลอดภัยและความยืดหยุ่นที่แตกต่างกัน.

ตัวเลือกที่ 1: สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี (การเช่าอสังหาริมทรัพย์)

วิธีที่พบได้บ่อยที่สุดคือการเช่าระยะยาว ซึ่งตามกฎหมายเรียกว่า “การเช่าอสังหาริมทรัพย์” ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ วิธีนี้ช่วยให้คุณสามารถเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินชาวไทยได้นานถึง 30 ปี และเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินนั้นได้.

• ระยะเวลา: ระยะเวลาสัญญาเริ่มต้นสูงสุดคือ 30 ปี สามารถต่ออายุได้ แต่มีข้อกำหนดสำคัญประการหนึ่ง Thai Supreme Court decision (No. 4655/2566) shows the limit. A promise made when the lease was signed, to renew for two further 30-year terms on the original rent and conditions with that rent paid in advance, was void as an attempt to get around the 30-year maximum in Section 540 of the Civil and Commercial Code, and the Court refused to enforce it even as a personal contract between the parties (foreign ownership of land itself is prohibited by Section 86 of the Land Code, with no time element). However, renewals via new agreements are still possible (e.g., a fresh 30-year lease upon expiration under section 540). On other facts, the Supreme Court has accepted reciprocal agreements, which is a different question from a renewal promise.
• การจดทะเบียนมีความสำคัญสำหรับการซื้อที่ดินในประเทศไทย. สัญญาเช่าใดๆ ที่มีระยะเวลาเกินสามปีจะต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินท้องถิ่น สัญญาเช่านี้จะต้องมีผลบังคับใช้ทางกฎหมายตลอดระยะเวลาของสัญญา ซึ่งระบุไว้ในมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่า 30 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียนจะมีผลบังคับใช้เพียงสามปีเท่านั้น.
• การเป็นเจ้าของบ้าน: สัญญาเช่าต้องระบุอย่างชัดเจนว่า คุณในฐานะผู้เช่า จะเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างใดๆ ที่สร้างขึ้นบนที่ดินนั้น.

ตัวเลือกที่ 2: สิทธิเหนือผิวดิน (รูปแบบการเป็นเจ้าของที่แข็งแกร่งกว่า)

A Right of พื้นผิว (Sitthi Nuea Phuen Din สิทธิเหนือพื้นดิน) is a strong legal tool that allows foreigners to acquire land rights. It is governed by มาตรา 1410-1416 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. สิทธิ์นี้อนุญาตให้คุณเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินที่เป็นของผู้อื่นได้.

• กรรมสิทธิ์ที่แท้จริงในโครงสร้าง: การจดทะเบียนโฉนดที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายจะแยกบ้านออกจากที่ดิน ทำให้คุณเป็นเจ้าของอาคารอย่างชัดเจน.
• โอนและสืบทอดได้: สัญญาเช่าแบบซูเปอร์ฟิเชียลแตกต่างจากสัญญาเช่าทั่วไป คุณสามารถขาย โอน หรือส่งต่อให้ทายาทได้ ซึ่งจะสร้างความมั่นคงในระยะยาวให้แก่ครอบครัวของคุณ.
• ระยะเวลา: It can be granted for a fixed term, or for the life of the landowner or of the superficiary. A fixed term cannot exceed 30 years, and may be renewed for up to 30 years from the renewal (sections 1412 and 1403 of the Civil and Commercial Code).

ตัวเลือกที่ 3: สิทธิในการใช้ประโยชน์ (สิทธิในการใช้ตลอดชีวิต)

สิทธิเก็บกิน (Usufruct) กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417-1428 สิทธิเก็บกินให้สิทธิแก่บุคคลในการใช้และ and รับดอกผลจากทรัพย์สินได้ตลอดชีวิตของตน.

• ความปลอดภัยตลอดชีพ: มันมอบความอุ่นใจที่รู้ว่าคุณมีบ้านเป็นของตนเองไปตลอดชีวิต.
• ไม่สามารถถ่ายทอดทางกรรมพันธุ์ได้: นี่คือข้อเสียเปรียบหลักเมื่อพิจารณาถึงความซับซ้อนของการเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ถือครองเสียชีวิตและไม่สามารถตกทอดไปยังทายาทได้.
• เหมาะสำหรับ: ผู้เกษียณอายุ หรือผู้ที่กำลังมองหาบ้านที่ปลอดภัยสำหรับอยู่อาศัยตลอดชีวิต ไม่จำเป็นต้องวางแผนเรื่องมรดก.

เปรียบเทียบตัวเลือกของคุณ: สัญญาเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน

คุณสมบัติ	สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี (การเช่าอสังหาริมทรัพย์)	สิทธิเหนือพื้นผิว	สิทธิเก็บกิน
สิทธิขั้นพื้นฐาน	สิทธิในการใช้ที่ดิน	สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินนั้นมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.	สิทธิในการใช้และรับผลประโยชน์จากทรัพย์สิน
ระยะเวลาสูงสุด	30 ปี (ต่ออายุได้โดยทำสัญญาใหม่)	30 ปี หรือตลอดชีพ (ต่ออายุได้)	ตลอดชีพของผู้ถือครอง
สามารถถ่ายทอดทางกรรมพันธุ์ได้หรือไม่?	ไม่ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา	ใช่, สามารถส่งต่อให้ทายาทได้	เลขที่, หมดอายุเมื่อเสียชีวิต
สามารถขาย/โอนได้หรือไม่?	ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินก่อน	ใช่, สิทธิ์และบ้านหลังนั้นสามารถขายได้	The right stays with the holder and ends at death (section 1418), but unless the grant says otherwise the holder may transfer the exercise of it to someone else (section 1422).
เหมาะสำหรับ	ที่อยู่อาศัยระยะยาวทั่วไป, กิจการเชิงพาณิชย์.	ชาวต่างชาติที่ต้องการกรรมสิทธิ์ในบ้านอย่างชัดเจนและสามารถสืบทอดได้.	ผู้เกษียณอายุที่กำลังมองหาบ้านที่มั่นคงปลอดภัยสำหรับชีวิตในอนาคต.

Scenarios: Choosing the Right Option for Your Situation

Depending on your goals, one structure may suit better than others. For young families planning to stay long-term, a Right of Superficies provides inheritability and resale value. This is great for passing a Phuket villa to children. Retirees without heirs might prefer a Usufruct for lifetime security without renewal hassles. If you are an investor looking at commercial use, like a guesthouse in Chiang Mai, a 30-year lease offers flexibility. However, it needs strong renewal clauses. In mixed marriages, a สัญญาก่อนสมรส can help protect your assets. Make sure to adjust it for your visa status and family situation.

ขั้นตอนที่ 2: การจัดทำเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์บ้านอย่างเป็นทางการ

การได้รับสิทธิ์ในที่ดินเป็นเพียงครึ่งหนึ่งของกระบวนการเท่านั้น คุณต้องดำเนินการตามขั้นตอนอย่างเป็นทางการเพื่อพิสูจน์ว่าคุณเป็นเจ้าของบ้านด้วย.

สำหรับอาคารสร้างใหม่: ใบอนุญาตก่อสร้าง

หากคุณกำลังสร้างบ้านใหม่ ใบอนุญาตก่อสร้าง นี่คือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ขั้นพื้นฐานของคุณ.

• การออกเอกสาร: The permit is issued by the local official, in practice the municipality (เทสซาบัน) or the Subdistrict Administrative Organization (หรือ บอร์ ทอร์), not the Land Office (section 21 of the Building Control Act B.E. 2522).
• หลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของ: Crucially, the permit can be issued in the foreigner’s name with the landowner’s consent. This shows that you built and own the structure. It is an important document for any future dispute.

For Existing Houses: The House Sale Agreement & Registration

หากคุณซื้อบ้านมือสอง จะต้องดำเนินการตามขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ.

• สัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการ: ต้องจัดทำ “สัญญาซื้อขายบ้าน” หรือ “สัญญาซื้อขายอาคาร” อย่างเป็นทางการ สัญญานี้ควรแยกการขายตัวอาคารออกจากสิทธิ์ในที่ดินอย่างชัดเจน.
• ลงทะเบียนที่กรมที่ดิน: A sale of immovable property, which includes a house, is void unless it is made in writing and registered with the competent official (sections 139 and 456 of the Civil and Commercial Code). An officer will record the transfer of the structure’s ownership to you. This registration provides an official, government-backed record of your ownership, making it extremely difficult to challenge later.

หากไม่ดำเนินการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการเหล่านี้ สิทธิ์ในการครอบครองบ้านของคุณก็จะอ่อนแอและไม่มั่นคง.

ต้นทุนและผลกระทบทางภาษี

ค่าใช้จ่ายและภาษีของการเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ กฎหมายให้ความคุ้มครองในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง คาดว่าจะต้องจ่าย:

• ค่าจดทะเบียน: สำหรับสัญญาเช่า 30 ปี คิดเป็น 1% ของค่าเช่ารวม สำหรับสัญญาใช้ประโยชน์ในที่ดิน คิดเป็น 1% บวกกับค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากมูลค่าที่ระบุในสัญญา ในกรณีที่ไม่ได้ระบุมูลค่าการโอนสิทธิ์ ซึ่งมักเกิดขึ้นระหว่างสมาชิกในครอบครัว สำนักงานที่ดินจะคิดอัตราค่าจดทะเบียนสำหรับที่ดินที่ไม่มีมูลค่าทุน คือ 50 บาทต่อแปลง รวมประมาณ 100 บาท การจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์ก็คล้ายกัน เว้นแต่ทำโดยไม่คิดค่าจดทะเบียน (ซึ่งประมาณ 100 บาท)
• อากรแสตมป์และภาษี: สัญญาเช่ามีค่าอากรแสตมป์ 0.1% แต่หากซื้อบ้านด้วยเงินเต็มจำนวนในชื่อของคู่สมรสชาวไทยหรือชาวไทยคนอื่น ธุรกรรมดังกล่าวจะถูกเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติที่ 2% ซึ่งปัจจุบันถูกลดเหลือ 0.01% จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่มีราคาขายและมูลค่าประเมินทั้งสองไม่เกิน 7 ล้านบาท
• ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและการตรวจสอบสถานะทางธุรกิจบริการทางกฎหมายระดับมืออาชีพ เช่น บริการจาก ThaiLawOnline มีราคาเริ่มต้นที่ 19,900-49,900 บาท ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของงาน.
• ค่าใช้จ่ายต่อเนื่องภาษีที่ดินประจำปี (เจ้าของที่ดินเป็นผู้จ่าย แต่โดยทั่วไปแล้วจะถูกส่งต่อให้คุณผ่านทางสัญญา) และค่าบำรุงรักษา.

ชาวต่างชาติควรพิจารณาถึงความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนด้วย เนื่องจากมักต้องโอนเงินผ่านธนาคารไทยเพื่อให้เป็นไปตามกฎระเบียบ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีตั้งแต่เนิ่นๆ สามารถช่วยลดภาษีได้.

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและวิธีหลีกเลี่ยง

• การใช้สิ่งผิดกฎหมาย นอมินี สิ่งปลูกสร้างต้องเป็นไปตามกฎระเบียบท้องถิ่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.
  อย่าซื้อที่ดินในชื่อของคนไทยโดยอาศัยเพียงข้อตกลงด้วยวาจา.
  ควรหลีกเลี่ยงการใช้เงินกู้ที่ไม่มีหลักประกันเพื่อวัตถุประสงค์นี้ เนื่องจากผิดกฎหมายและไม่สามารถบังคับใช้ได้ และทางการไทยได้เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบข้อตกลงประเภทนี้.
• การพึ่งพาข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียน: สัญญาเช่า 30 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียนนั้น ในทางกฎหมายจะมีระยะเวลาเพียง 3 ปีเท่านั้น จึงควรจดทะเบียนสัญญาเช่ากับกรมที่ดินเสมอ.
• การเพิกเฉย ทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยา Rules:If you are married to a Thai citizen, any land they buy belongs to them. It is considered their personal property. The Land Office registers it in the Thai spouse’s name alone, on a declaration that the purchase money was that spouse’s personal property. To protect your investment in the house, it is important to secure your rights. You can do this with a registered lease, superficies, or usufruct. These arrangements can be reinforced within a prenuptial agreement in thailand

เส้นทางของบริษัท และเหตุใดจึงไม่ใช่ทางลัดสู่ผืนแผ่นดิน

ตัวแทนบางรายอาจแนะนำให้บริษัทจำกัดของไทยซื้อที่ดินในขณะที่คุณเป็นเจ้าของบ้าน หากบริษัทมีการค้าขายจริงและผู้ถือหุ้นชาวไทยได้ใช้เงินทุนของตนเองซื้อหุ้นจริงๆ นั่นคือธุรกิจที่มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ แต่หากบริษัทถูกตั้งขึ้นเพื่อนำเงินของคุณไปซื้อที่ดินในประเทศไทยโดยใช้ชื่อคนไทยบังหน้า นั่นคือพฤติกรรมการใช้ตัวแทนอำพราง (นอมินี) และเป็นความผิดตามมาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว.

หนังสือเวียนเดือนพฤษภาคม 2026 ที่อธิบายไว้ข้างต้นมีผลใช้กับการซื้อของบริษัทเช่นเดียวกับการซื้อของบุคคล เจ้าหน้าที่ที่ดินได้รับคำสั่งให้ตรวจสอบลึกลงไปกว่ารายชื่อผู้ถือหุ้นเพื่อดูที่มาของเงินทุนของผู้ถือหุ้นชาวไทยแต่ละรายและบุคคลที่ใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นจริงๆ มาตรา 97 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินถือว่าบริษัทเป็นต่างด้าวอยู่แล้วหากมีทุนจดทะเบียนของต่างชาติเกินร้อยละ 49 หรือในกรณีที่ผู้ถือหุ้นต่างชาติมีจำนวนมากกว่าผู้ถือหุ้นไทยตามหัวข้อ หนังสือเวียนดังกล่าวสั่งให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบการควบคุมที่แท้จริงนอกเหนือไปจากตัวเลขทางคณิตศาสตร์เหล่านั้น ดังนั้น สัดส่วน 51/49 จึงไม่ได้พิสูจน์อะไรในตัวเอง.

หากมีการถือครองแทนกันเกิดขึ้น การซื้อขายจะไม่เพียงแค่ถูกยกเลิกและปิดคดีไปเฉยๆ การจดทะเบียนสามารถถูกเพิกถอนได้ตามมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หลังจากการไต่สวนและพ้นกำหนดระยะเวลาคัดค้าน 30 วัน นอกจากนี้ ตามมาตรา 94, 96 และ 100 อธิบดีจะสั่งให้ขายที่ดินภายใน 180 วันถึง 1 ปี และจะดำเนินการขายเองหากท่านไม่ดำเนินการ นอกจากนี้ การดำเนินการดังกล่าวยังตกเป็นโมฆะตามมาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น ท่านจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องใดๆ กับผู้ถือครองแทนได้เช่นกัน.

Since 1 August 2026 the DBD’s Order 2/2569 also requires a company with a foreign shareholder below 50 per cent, or with a foreign authorised director, to file bank statements showing that each Thai shareholder paid their subscribed capital from their own account. Read การจดทะเบียนบริษัทไทยในปัจจุบันมีขั้นตอนอย่างไร และ การกวาดล้างนอมินีในปี 2026 ก่อนที่จะมีใครเสนอโครงสร้างนี้ให้คุณ.

สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน และการเช่าที่จดทะเบียนแล้ว คือแนวทางที่ผ่านการตรวจสอบนี้ และได้ระบุไว้ข้างต้นแล้ว.

In the News: Recent Developments in Thai Property Law (2026)

Two reforms have been discussed since 2024: extending the maximum สิทธิการเช่า term to 99 years, and raising the foreign share of a condominium building from 49% to 75%. As at our review on 27 September 2026, neither has become law. A lease of land is still capped at 30 years by section 540 of the Civil and Commercial Code, and the condominium foreign quota is still 49%. Our page on the condominium foreign ownership quota tracks where both proposals stand.

The change that did happen in 2026 runs the other way. Since 1 August 2026, the Department of Business Development’s Order 2/2569 requires a company whose foreign shareholding is below 50 per cent, or which has a foreign authorised director, to file bank statements showing that each Thai shareholder paid their subscribed capital from their own account. That matters to anyone told to hold a house and its land through a Thai company: see the company route under Common Pitfalls above, และ การกวาดล้างนอมินีในปี 2026 for the full compliance picture.

ThaiLawOnline ช่วยให้คุณได้บ้านในฝันได้อย่างไร

การทำความเข้าใจกฎหมายที่ดินของไทยนั้นต้องอาศัยความเชี่ยวชาญ ที่ ThaiLawOnline เราให้บริการดังต่อไปนี้:

• กลยุทธ์เฉพาะบุคคล: เราวิเคราะห์สถานการณ์เฉพาะของคุณเพื่อแนะนำโครงสร้างการเป็นเจ้าของที่ปลอดภัยและเป็นประโยชน์ที่สุด.
• สัญญาที่รัดกุมดุจเหล็กกล้า: ทีมงานของเราจัดทำและตรวจสอบข้อตกลงสองภาษา ข้อตกลงเหล่านี้คุ้มครองสิทธิของคุณภายใต้กฎหมายไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.
• ดำเนินการตรวจสอบสถานะทางธุรกิจอย่างครบถ้วน: เราดำเนินการอย่างพิถีพิถัน การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ, รวมถึงการตรวจสอบโฉนดที่ดินและการยืนยันเอกสารทางกฎหมายทั้งหมด เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนของคุณปลอดภัย.
• การจดทะเบียนที่ดิน: เราดูแลกระบวนการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านของคุณทั้งหมด เราตรวจสอบให้แน่ใจว่าทุกอย่างได้รับการบันทึกอย่างถูกต้องและเป็นทางการ.
• รองรับหลายภาษา: ทีมงานของเราสามารถพูดภาษาอังกฤษ ไทย และฝรั่งเศสได้อย่างคล่องแคล่ว ทำให้การสื่อสารตลอดกระบวนการเป็นไปอย่างชัดเจน.

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ขั้นตอนต่อไปของคุณ: รักษาความปลอดภัยการลงทุนของคุณ

การเป็นเจ้าของบ้านในดินแดนแห่งรอยยิ้มเป็นความฝันที่สามารถเป็นจริงได้ แต่ต้องสร้างบนพื้นฐานทางกฎหมายที่มั่นคง พันธมิตรทางกฎหมายที่เหมาะสมสามารถสร้างความแตกต่างได้อย่างมาก.

อย่าปล่อยให้ความฝันของคุณเป็นเรื่องของโชคชะตา ปกป้องอนาคตและทรัพย์สินของคุณด้วยคำแนะนำทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญ.

จองคิวปรึกษาหารือกับ ThaiLawOnline ได้แล้ววันนี้

ทีมงานของเราพร้อมตอบคำถามของคุณและช่วยคุณจัดโครงสร้างการเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างปลอดภัยและมีประสิทธิภาพ ติดต่อเราเพื่อรับประกันว่าที่ดินในฝันของคุณจะเป็นของคุณอย่างถูกต้องตามกฎหมาย.