ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ (การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน, การตรวจศพ, หรือที่เรียกว่า การค้นหาชื่อเรื่อง หรือ ตรวจสอบทรัพย์สิน) in a Thai property transaction is the investigation a buyer carries out before paying for land, a house or a condominium unit to confirm that the seller owns what is being sold, that the title is what it claims to be, that nothing registered or unregistered will spoil the purchase and that the buyer can legally hold it. Thai law does not require it, and there is no title insurance to fall back on, so the buyer bears the loss when it is skipped.
สารบัญ
สิ่งที่กระบวนการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยครอบคลุมถึง
หัวใจหลักคือการค้นหาที่ สำนักงานที่ดิน สถานที่ที่ทรัพย์สินนั้นจดทะเบียน โดยใช้เลขที่โฉนด สำเนาโฉนดที่ได้รับการรับรองความถูกต้องจะถูกนำไปเปรียบเทียบกับเอกสารของผู้ขาย เนื่องจากมีโฉนดปลอมและโฉนดซ้ำซ้อนอยู่ และมีการอ่านหน้าหลังเพื่อ ภาระผูกพัน: การจำนอง, การเช่า, สิทธิเก็บกิน, ภาระจำยอม, การยึดอายัดโดยศาล และข้อจำกัดใดๆ ในการโอน ประเภทของเอกสารมีความสำคัญพอๆ กับชื่อที่ปรากฏอยู่บนนั้น มีเพียงโฉนดหรือ น.ส. 3 ก. ให้สิทธิ์ที่สามารถซื้อได้อย่างปลอดภัย ในขณะที่ ซอร์ กอร์ 1 และเอกสาร ภ.บ.ท. 5 ไม่มี.
ชั้นที่สองเกี่ยวข้องกับผู้ขายและตัวอาคาร สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา จะมีการตรวจสอบบัตรประจำตัวประชาชน สถานภาพสมรส และหนังสือยินยอมของคู่สมรสสำหรับคนไทยที่สมรสแล้ว พร้อมทั้งหนังสือมอบอำนาจด้วย สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท จะมีการขอหนังสือรับรองบริษัท รายชื่อผู้ถือหุ้น และมติคณะกรรมการบริษัทเกี่ยวกับการขายจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า สำหรับบ้านหรือโครงการใหม่ จะมีการตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) ใบรับรองการก่อสร้าง และสำหรับโครงการขนาดใหญ่จะตรวจสอบรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม พร้อมกับผังเมืองที่เทศบาล การตรวจสอบคดีความและการล้มละลายจะทำให้ภาพรวมมีความสมบูรณ์ยิ่งขึ้น.
ที่ซึ่งผู้ซื้อชาวต่างชาติมักมองข้ามบ่อยที่สุด
คอนโดมิเนียมที่ยังไม่สร้างและโครงการวิลล่าคือจุดที่เงินส่วนใหญ่สูญเสียไปมากที่สุด. ผู้ซื้อจ่ายเงินจองและเงินงวดตามภาพในโบรชัวร์ และเพิ่งมารู้ตอนโอนกรรมสิทธิ์ว่าที่ดินติดจำนองธนาคารของ ผู้พัฒนาโครงการ โควตาชาวต่างชาติเต็ม หรืออาคารไม่เคยถูกจดทะเบียนเป็นอาคารชุด การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ภาระจำนอง ใบอนุญาต และประวัติของผู้พัฒนาโครงการก่อนการชำระเงินงวดแรกคิดเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเงินที่ต้องเสียไป.
สำหรับการซื้อที่ดินผ่านคู่สมรสชาวไทยหรือการเช่า จะต้องมีการตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกัน พร้อมทั้งตรวจสอบว่าแปลงที่ดินดังกล่าวไม่อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ อุทยานแห่งชาติ หรือที่ดินปฏิรูปที่ดิน ซึ่งเอกสารของผู้ขายจะไม่เปิดเผยข้อมูลเหล่านี้ การเข้าถึงที่ดินได้รับการตรวจสอบโดยการอ่านโฉนดของทุกแปลงที่อยู่ระหว่างทรัพย์สินนั้นกับถนนสาธารณะเพื่อหาการจดทะเบียน ภาระจำยอม.
การค้นหาข้อมูลของสำนักงานที่ดินใช้เวลาหลายชั่วโมง รายงานฉบับเต็มเกี่ยวกับห้องชุดมือสองมักจะใช้เวลาสองถึงสี่สัปดาห์ และโครงการขนาดใหญ่วิเคราะห์ใช้เวลาหนึ่งถึงสามเดือน ข้อผิดพลาดทั่วไปคือการขอให้ตัวแทนฝ่ายขายเป็นผู้ดำเนินการ เนื่องจากตัวแทนจะได้รับค่าจ้างก็ต่อเมื่อการขายเสร็จสิ้นเท่านั้น.
สิ่งที่จะเกิดขึ้นผิดพลาดเมื่อไม่มีการตรวจสอบความรอบคอบ (due diligence)
กรณีที่เกิดขึ้นซ้ำๆ เหล่านี้สามารถคาดการณ์ได้ ผู้ซื้อจ่ายเงินซื้อแปลงที่ดินด้วยใบเสร็จ ภ.บ.ท. 5 และต่อมาพบว่าเป็นที่ดินของรัฐ ผู้เช่าทำสัญญาเช่า 30 ปีบนที่ดินที่จำนองไว้แล้ว และธนาคารบังคับจำนอง ชาวต่างชาติให้เงินทุนแก่บริษัทที่ถือครองที่ดินผ่านผู้ถือหุ้นนอมินี และเมื่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้าตรวจสอบ ก็ต้องเผชิญกับโทษจำคุก ปรับ และการบังคับขายที่ดิน มีการวางเงินมัดจำสำหรับยูนิตนอก โควตาชาวต่างชาติ และผู้พัฒนาก็เก็บมันไว้.
| ตรวจสอบ | ที่ไหน | สิ่งที่มันเปิดเผย |
|---|---|---|
| ค้นหาชื่อเรื่องและหน้าหลัง | สำนักงานที่ดิน | กรรมสิทธิ์ ประเภทโฉนด ภาระผูกพัน การยึดอายัด |
| บันทึกข้อมูลผู้ขายและผู้พัฒนา | กรมพัฒนาธุรกิจการค้า, ศาล | อำนาจในการขาย, การดำเนินคดี, การล้มละลาย |
| ใบอนุญาตและการแบ่งเขตพื้นที่ | เทศบาล, สำนักงานเขต | การก่อสร้างที่ถูกกฎหมายและการใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาต |
| หนังสือโควตาและหนังสือปลอดหนี้ | นิติบุคคลอาคารชุด | โควต้าชาวต่างชาติ, ค้างชำระค่าธรรมเนียม |
เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์ได้รับการจดทะเบียนแล้ว สิทธิเยียวยาของผู้ซื้อคือการฟ้องร้องเรียกค่าสินไหมทดแทนและค่าเสียหายจากผู้ขาย ซึ่งมีมูลค่าเท่ากับทรัพย์สินที่ผู้ขายยังคงเป็นเจ้าของอยู่ในประเทศไทยเท่านั้น.
คำถามที่พบบ่อย
การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย (Property due diligence) ครอบคลุมถึงอะไรบ้าง?
การตรวจสอบโฉนดที่ดินอย่างเป็นทางการที่สำนักงานที่ดินเพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์ ประเภทของโภคสิทธิ์ และภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้ การตรวจสอบตัวตนและอำนาจของผู้ขาย หรือการจดทะเบียนและมติของบริษัทผู้ขาย การตรวจสอบใบอนุญาต 3 ประเภท ได้แก่ ใบอนุญาตุก่อสร้าง การอนุมัติด้านสิ่งแวดล้อม และการใช้ประโยชน์ที่ดิน การตรวจสอบคดีความและการล้มละลาย และสำหรับอาคารชุด คือ หนังสือรับรองโควตาชาวต่างชาติและหนังสือรับรองการปลอดหนี้.
การตรวจสอบสถานะ (Due Diligence) ใช้เวลานานแค่ไหนในการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย?
การค้นหาข้อมูลจากสำนักงานที่ดินสามารถทำได้ภายในหนึ่งวัน รายงานฉบับสมบูรณ์เกี่ยวกับห้องชุดมือสองมักจะใช้เวลาสองถึงสี่สัปดาห์ และการตรวจสอบโครงการที่ยังไม่ได้สร้างหรือการซื้อที่ดินแปลงใหญ่ใช้เวลาหนึ่งถึงสามเดือน ขึ้นอยู่กับว่าผู้พัฒนาโครงการจัดเตรียมเอกสารได้รวดเร็วเพียงใด.
ฉันสามารถตรวจสอบสถานะด้วยตัวเองได้ไหม
สำนักงานที่ดินจะออกสำเนาโฉนดที่ดินรับรองสำเนาถูกต้องให้แก่ผู้ที่ร้องขอ ดังนั้น บางส่วนจึงสามารถดำเนินการได้เองโดยไม่ต้องพึงความช่วยเหลือ การอ่านข้อความภาษาไทยที่ด้านหลังโฉนด การตรวจสอบผังเมือง การค้นหาประวัติคดีในศาล และการตรวจสอบเอกสารของผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลนั้นมีความยากกว่า และมักจะพบข้อผิดพลาดก็ต่อเมื่อได้ชำระเงินไปแล้ว.
ดูเพิ่มเติม: ภาระผูกพันบนโฉนดที่ดินของไทย, โฉนด, สัญญาฝากทรัพย์กลาง, นอมินี, การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย และ ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.