ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
น.ส. 3 ก. (น.ส.3 ก., หรือที่เขียนว่า น.ส. 3 ก., น.ส.3 ก. หรือ NS3K) เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ออกโดยกรมที่ดิน ซึ่งยืนยันสิทธิการครอบครองในแปลงที่ดินซึ่งมีการกำหนดแนวเขตจากภาพถ่ายทางอากาศ มีตราครุฑสีเขียวอยู่ที่ส่วนหัว อยู่ต่ำกว่าโฉนดที่ดินหนึ่งขั้น และอยู่เหนือ น.ส. 3 แบบธรรมดาหนึ่งขั้น เนื่องจากมีการรังวัดแนวเขตแล้ว การซื้อขาย การเช่า, การจำนอง, สิทธิเก็บกิน และ พื้นผิว บนที่ดิน น.ส. 3 ก. สามารถจดทะเบียนได้โดยไม่ต้องประกาศ 30 วัน และผู้ถือครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้.
สารบัญ
ความหมายของหนังสือรับรองนี้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
กฎหมายที่ดิน สงวนกรรมสิทธิ์ (กรรมสิทธิ์) ไว้สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ส่วน น.ส. 3 ก. รับรองว่าผู้มีชื่อมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในแปลงที่ดินนั้น (สิทธิครอบครอง) และรัฐยอมรับการครอบครองดังกล่าว เอกสารนี้เริ่มใช้ในช่วงทศวรรษ 1970 เมื่อกรมที่ดินเริ่มทำแผนที่ที่ดินในชนบทจากภาพถ่ายทางอากาศ แต่ละแปลงถูกทำเครื่องหมายบนแผนที่ภาพถ่ายตามมาตราส่วนที่กำหนดและได้รับหมายเลข ซึ่งเป็นเหตุผลที่หนังสือนี้ระบุอ้างอิงระวางแผนที่แทนการรังวัดด้วย GPS.
การจดทะเบียนมีขั้นตอนเช่นเดียวกับโฉนด. การโอน การจำนอง การเช่าเกินกว่าสามปี สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดิน จะถูกบันทึกไว้ที่ด้านหลังของหนังสือรับรองที่ สำนักงานที่ดิน, โดยไม่ต้องมีการประกาศสาธารณะตามที่กฎหมายกำหนดสำหรับที่ดิน น.ส.3 ทั่วไป โดยทั่วไปธนาคารจะปล่อยสินเชื่อโดยใช้ที่ดิน น.ส.3 ก. เป็นหลักประกัน แม้ว่ามักจะให้วงเงินในสัดส่วนที่ต่ำกว่าโฉนดก็ตาม ความแตกต่างจากโฉนดคือความแม่นยำของแนวเขตและลักษณะทางกฎหมายของสิทธิ ซึ่งเป็นการครอบครองไม่ใช่กรรมสิทธิ์.
การซื้อหรือเช่าที่ดินนี้ในฐานะชาวต่างชาติ
ที่ดินแบบ “น.ส. 3 ก.” พบได้ทั่วไปในจังหวัดต่าง ๆ และบนเกาะ ๆ ที่ได้รับการพัฒนาขึ้นก่อนที่โครงการโฉนดจะขยายไปถึงพื้นที่เหล่านั้น และมักเป็นประเภทที่ดินที่อยู่เบื้องหลังวิลล่ารีสอร์ทหรือที่ดินบนเนินเขา ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนสัญญาเช่า 30 ปี สิทธิใช้ประโยชน์ หรือสิทธิสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินประเภทนี้ได้ โดยค่าธรรมเนียมมีอัตราเท่ากับที่ดินชานอเต อย่างไรก็ตาม ขอบเขตบนแผนที่ภาพถ่ายอาจคลาดเคลื่อนไปหลายสิบเมตรเมื่อเทียบกับแนวรั้ว และที่ดินประเภทน.ส. 3 ก.ของเพื่อนบ้านอาจทับซ้อนกับพื้นที่เดียวกันได้.
ขอให้แปลงเป็นโฉนดที่ดินก่อน. ผู้ถือครองยื่นคำขอสำรวจที่ดินที่สำนักงานที่ดิน; ผู้ถือครองที่อยู่ติดกันจะได้รับการแจ้งเตือน และหากไม่มีผู้คัดค้าน สำนักงานจะออกหนังสือรับรองแทน โดยปกติแล้วกระบวนการนี้ใช้เวลาประมาณสองเดือน และมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำเมื่อเทียบกับมูลค่าของที่ดิน โดยแยกต่างหาก หากรัฐมนตรีประกาศพื้นที่ภายใต้มาตรา 58 ตรี ของประมวลกฎหมายที่ดิน สำนักงานที่ดินจะแปลงใบรับรอง Nor Sor 3 Gor เป็นหนังสือรับรองแทนโดยรวมจากแผนที่ทางอากาศ โดยไม่ต้องมีการสำรวจใหม่เว้นแต่จำเป็นต้องทำเช่นนั้น ผู้ซื้อที่ทำสัญญาซื้อหรือเช่าโดยขึ้นอยู่กับการปรับปรุงจะได้รับโฉนด Garuda สีแดงและเขตแดนที่สำรวจเสร็จแล้ว ส่วนผู้ซื้อที่เลี่ยงการทำเช่นนั้นจะได้รับกรรมสิทธิ์ในข้อพิพาทใดๆ ที่สายทางอากาศเคยถูกปกปิดไว้. การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ที่ดินประเภทนี้ควรต้องรวมถึงช่างรังวัดเดินตรวจหมุดเขตที่ดิน หรือกรณีที่ไม่มีหมุดเขตด้วยเสมอ.
น.ส. 3 ก. เปรียบเทียบกับเอกสารสิทธิประเภทใกล้เคียง
| คุณสมบัติ | โฉนด | น.ส. 3 ก. | น.ส. 3 |
|---|---|---|---|
| สิทธิที่บันทึกไว้ | กรรมสิทธิ์ | การครอบครอง | การครอบครอง |
| สีครุฑ | สีแดง | สีเขียว | สีดำ |
| วิธีกำหนดแนวเขต | การสำรวจภาคพื้นดิน, GPS, เสาคอนกรีต | ภาพถ่ายทางอากาศ | เพียงคำอธิบายเท่านั้น |
| ต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วันก่อนการจดทะเบียน | เลขที่ | เลขที่ | ใช่ |
| การจัดหาเงินทุนจากธนาคาร | ใช่ | โดยปกติ | นานๆ ครั้ง |
| อัปเกรด | ไม่จำเป็น | เป็นโฉนดเมื่อยื่นคำขอ | เป็น น.ส.3 ก. หรือโฉนด |
ชื่อเหล่านี้ทำให้ผู้ซื้อสับสนเพราะความแตกต่างระหว่าง น.ส.3 และ น.ส.3 ก. คือพยางค์เดียวและสีเดียว ความแตกต่างนี้มีความสำคัญ: แบบธรรมดา น.ส. 3 ไม่มีการรังวัดและมีการแจ้งเตือนล่วงหน้า 30 วันในทุกธุรกรรม ในขณะที่ น.ส. 3 ก. มีความใกล้เคียงกับโฉนดจนทนายความส่วนใหญ่ยอมรับสำหรับการเช่าหรือสิทธิเก็บกิน การครอบครองบนที่ดินทั้งสองประเภทอาจสูญหายได้เร็วกว่ากรรมสิทธิ์หากมีผู้อื่นเข้าครอบครองที่ดินและผู้ถือครองไม่ดำเนินการภายในหนึ่งปี ดังนั้น แปลงที่ดิน น.ส. 3 ก. จึงควรล้อมรั้ว เข้าเยี่ยมชม และทางที่ดีควรยื่นขอแปลงเป็นโฉนด.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 มาตรา 58, 58 ทวิ และ 58 ซี ของประมวลกฎหมายที่ดินถูกอ่านเป็นภาษาไทย กฎเกณฑ์การแจ้งให้ทราบล่วงหน้า 30 วันสำหรับที่ดินประเภทนอร์โซร์ 3 มาจากกฎเกณฑ์การจดทะเบียนของสำนักงานที่ดิน และไม่ได้มีการอ่านซ้ำที่นี่.
คำถามที่พบบ่อย
น.ส. 3 ก. เป็นเอกสารสิทธิที่ดีในประเทศไทยหรือไม่
It is the second-best land document after the chanote. Boundaries are fixed from aerial photographs, transactions are registered at the Land Office without public notice, and it can be converted to a chanote on application. Its weakness is boundary accuracy, so a survey before purchase or lease is advisable.
น.ส. 3 ก. สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้หรือไม่
ใช่ ผู้ถือครองยื่นคำขอต่อสำนักงานที่ดินเพื่อทำการรังวัดที่ดิน มีการแจ้งให้ผู้ถือครองแปลงข้างเคียงทราบ และหากไม่มีการคัดค้าน สำนักงานที่ดินจะออกโฉนดที่ดินแทน น.ส. 3 ก. โดยปกติจะใช้เวลาสองสามเดือน และคุ้มค่าที่จะกำหนดให้เป็นเงื่อนไขในการซื้อขายใดๆ.
ความแตกต่างระหว่าง น.ส.3 ก. และ น.ส.3 คืออะไร
น.ส.3 ก. มีแนวเขตที่ดินที่รังวัดจากภาพถ่ายทางอากาศ มีตราราชครุฑสีเขียว และไม่ต้องประกาศแจ้งความ; ส่วนน.ส.3 แบบธรรมดาไม่มีการรังวัด มีตราราชครุฑสีดำ และต้องประกาศแจ้งความล่วงหน้า 30 วันก่อนที่จะสามารถจดทะเบียนขาย เช่า หรือจำนองได้ เอกสารทั้งสองประเภทบันทึกการครอบครองไม่ใช่ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์.
ดูเพิ่มเติม: โฉนด, น.ส. 3, ส.ค. 1, ไร่ งาน และตารางวา, โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ วิธีอ่านโฉนดที่ดิน.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.