ภาพรวมของบทที่ 4
บทที่ 4 ของประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทย เป็นบทที่สำคัญที่สุดบทหนึ่งสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย บทนี้ควบคุมการออกเอกสารราชการที่แสดงสิทธิในที่ดิน รวมถึงโฉนดที่ดิน (ชาโนท / โฉนดที่ดิน) และใบรับรองการใช้งาน (นอร์ซอร์ 3 / น.ส.3เอกสารเหล่านี้เป็นรากฐานทางกฎหมายของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเทศไทย และกำหนดลักษณะและขอบเขตของสิทธิที่เจ้าของที่ดินสามารถใช้ โอน หรือจำนองได้.
สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ การทำความเข้าใจลำดับชั้นของเอกสารสิทธิ์ที่ดินของไทยเป็นสิ่งสำคัญ ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่แนบมากับอสังหาริมทรัพย์นั้นส่งผลโดยตรงต่อมูลค่า การโอนกรรมสิทธิ์ และความปลอดภัยของการลงทุนใดๆ ที่เกิดขึ้น.
ประเทศไทยมีเอกสารสิทธิ์ที่ดินหลัก 4 ประเภท เรียงลำดับจากประเภทที่เข้มแข็งที่สุดไปจนถึงประเภทที่อ่อนแอที่สุด:
- ชาโนเต้ (โฉนดที่ดิน / Nor Sor 4 Jor / น.ส.4 จ.) — เป็นรูปแบบเอกสารสิทธิ์ที่แข็งแกร่งที่สุด ให้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์ด้วยขอบเขตที่สำรวจอย่างแม่นยำด้วยระบบ GPS ที่ดินได้รับการสำรวจอย่างเป็นทางการโดยกรมที่ดินโดยใช้วิธีการสำรวจที่ดินสมัยใหม่ เอกสารสิทธิ์นี้สามารถขาย เช่า จำนอง และโอนได้อย่างอิสระ เป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทเดียวที่ให้หลักฐานยืนยันขอบเขตความเป็นเจ้าของได้อย่างชัดเจน. นี่คือมาตรฐานสูงสุดสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
- นอร์ ซอร์ 3 กอร์ (น.ส.3 ก.) — ใบรับรองการใช้ประโยชน์พร้อมพิกัดจากการสำรวจทางอากาศ การกำหนดขอบเขตใช้ภาพถ่ายทางอากาศแทนการสำรวจภาคพื้นดินด้วย GPS แม้จะไม่แม่นยำเท่าโฉนดที่ดิน แต่ก็ให้ข้อมูลขอบเขตที่ค่อนข้างน่าเชื่อถือ สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้โดยการสำรวจที่ดินอย่างเป็นทางการ การโอนกรรมสิทธิ์ต้องแจ้งให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วัน.
- นอร์ซอร์ 3 (น.ส.3) — โฉนดที่ดินขั้นพื้นฐานที่ยืนยันสิทธิ์ในการใช้ที่ดิน ขอบเขตที่ดินเป็นเพียงการประมาณการ ไม่ได้อ้างอิงจากวิธีการสำรวจที่แม่นยำ สามารถโอนกรรมสิทธิ์และจำนองได้ แต่การทำธุรกรรมต้องแจ้งให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วัน ซึ่งสามารถยื่นคัดค้านได้ สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินประเภท น.ส.3 ก. หรือ โฉนดที่ดินได้.
- ซอร์ กอร์ 1 (ส.ค.1) — หนังสือแจ้งการครอบครอง (ไม่ใช่โฉนดที่ดิน) เอกสารนี้เป็นเพียงหลักฐานว่าบุคคลใดบุคคลหนึ่งได้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อรัฐบาลก่อนปี 1972 เท่านั้น ไม่สามารถขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎหมาย และไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ สามารถรับมรดกได้เท่านั้น ผู้ซื้อควรใช้ความระมัดระวังเป็นอย่างยิ่งกับทรัพย์สินใดๆ ที่เสนอขายโดยมีเพียงหนังสือแจ้งการครอบครอง (ส.ก. 1) เท่านั้น.
ประเทศไทยมีเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินหลัก 4 ประเภทตั้งแต่ระดับที่สุดไปที่สำคัญที่สุดคือ:
- โฉนดที่ดิน (ฉโนด / น.ส.4 จ.) — เอกสารเกี่ยวกับสิทธิที่สุดมีรายงานว่ามีแนวพร้อมแนวเขตตั้งแต่รังวัดด้วย GPS ที่ดินจำรังวัดอย่างเป็นทางการโดยกรมที่ดินด้วยวิธีการรังวัดที่ดินที่ทันสมัย มาตรฐานสูงสุดสำหรับที่ดินในประเทศไทย
- น.ส.3 ก. — หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีพิกัดจากสถานที่ต่างๆ ในแนวเขตกำหนดจากบางส่วนแทนการรังวัดด้วย GPS วารสารพื้นเพจะไม่มีการกำหนดค่าเหมือนโฉนดที่ดิน แต่หาข้อมูลแนวเขตเพื่อให้สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้และสามารถรังวัดได้ต้องปิดประกาศ ๓๐ วัน
- น.ส.3 — หนังสือรับรองการทำประโยชน์พื้นฐานที่ยืนยันสิทธิของพื้นที่แนวเขตวิธีการเท่านั้นโดยประมาณและไม่ได้มาจากรังวัดและสามารถโอนและจำนองได้แต่ต้องปิดประกาศ ๓๐ วันซึ่งอาจเป็นไปได้ว่าผู้มีอำนาจสามารถยกระดับเป็นส.ส.3 ก. หรือที่ดินที่ดินได้
- ส.ค.1 — ใบแจ้งการครอบครอง (ไม่ใช่โฉนดที่ดิน) เอกสารนี้เป็นเพียงหลักฐานที่ผู้แจ้งต่อทางราชการว่าครอบครองที่ดินก่อนปี พ.ศ. วันพฤหัสบดีที่ 15 กันยายน 2559 คาดว่าจะขายหรือโอนได้ตามปกติและถือเป็นการตกทอดได้เฉพาะโดยมรดกเท่านั้น สิ่งสำคัญที่ควรคำนึงถึงกับที่ดินที่มีเพียง ส.ค.1
การออกโฉนดที่ดินจะต้องดำเนินการตามประมวลกฎหมายนี้.
ในกรณีที่การออกโฉนดที่ดินดำเนินการโดยวิธีการสำรวจที่ดิน จะต้องดำเนินการในพื้นที่ที่กำหนดโดยระเบียบกระทรวง.
ในกรณีที่การออกโฉนดที่ดินดำเนินการตามคำขอของบุคคลที่มีสิทธิครอบครองที่ดิน จะต้องดำเนินการตามบทบัญญัติของบทนี้.
การออกโฉนดที่ดินต้องเป็นไปตามกฎหมายนี้
กรณีออกโฉนดที่ดินสามารถเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินเพื่อให้ทราบในที่กำหนดโดยกฎกระทรวง
สามารถออกโฉนดที่ดินเพื่อให้มีสิทธิครอบครองที่ดินให้เป็นไปตามบทวิเคราะห์ในหมวดนี้
มาตรา 56 กำหนดวิธีการหลักสองวิธีในการออกโฉนดที่ดิน: (1) โดยรัฐบาลริเริ่ม การสำรวจที่ดิน (สำรวจ) ของพื้นที่ที่กำหนด และ (2) ผ่าน ใบสมัครรายบุคคล โดยบุคคลที่ครอบครองหรือใช้ประโยชน์ที่ดินอยู่แล้ว วิธีแรกคือกรมที่ดินทำการสำรวจพื้นที่ทั้งหมดอย่างเป็นระบบและออกโฉนดให้แก่ผู้ครอบครอง วิธีที่สองเริ่มต้นโดยเจ้าของที่ดินแต่ละรายที่ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น ทั้งสองวิธีอยู่ภายใต้ข้อกำหนดขั้นตอนที่แตกต่างกัน ซึ่งจะอธิบายรายละเอียดในส่วนถัดไปของบทนี้.
ส่วน ๕๖ กำหนดวิธีการออกโฉนด (ฉโนด) ไว้สองสำรวจออกโฉนดที่ดิน (การรังวัดที่ดิน) ในการสืบค้นโดยรัฐและ (๒) การยื่นคำขอเป็นรายบุคคลโดยผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินในแนวทางแรกเข้าไปในสำนักที่ดินทำในท้องที่ทั้งหมดอย่างใดอย่างหนึ่งและออกโฉนดให้ผู้ครอบครองวิธีที่สองเป็นเจ้าของที่ดินรายรายเปิดตัวที่สำนักงานวิธีการที่ดินในท้องที่ตรวจหาวิธีการมีขั้นตอนตามในการสำรวจวิธีของหมวดนี้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การออกโฉนดที่ดินต้องปฏิบัติตามขั้นตอนที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายที่ดินอย่างเคร่งครัด โฉนดที่ดินที่ออกโดยไม่ผ่านขั้นตอนการสำรวจที่ดินอย่างถูกต้อง หรือไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนการยื่นคำขอตามบทนี้ ถือเป็นโมฆะ อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจในการตรวจสอบและเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ออกโดยไม่ถูกต้อง.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการออกโฉนดที่ดินต้องปฏิบัติตามขั้นตอนต่างๆ ในกฎหมายที่ดินอย่างเคร่งครัด
รูปแบบของโฉนดที่ดินและใบอนุญาตการใช้ประโยชน์ที่ดินจะต้องเป็นไปตามที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด โดยได้รับความเห็นชอบจากรัฐมนตรี.
โฉนดที่ดินและใบอนุญาตการใช้ประโยชน์ที่ดินจะต้องมีข้อมูลดังต่อไปนี้:
- สัญลักษณ์ของครุฑ;
- ชื่อของเอกสาร;
- หมายเลขประจำเครื่องและหมายเลขเล่ม;
- รายละเอียดของที่ดินแปลงดังกล่าว รวมถึงที่ตั้งของที่ดิน;
- ชื่อของผู้ถือสิทธิ์;
- แผนที่หรือแผนผังแสดงขอบเขตของที่ดิน;
- ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่ผู้ออกเอกสาร.
ที่ดินที่ถือครองที่ดินและหนังสือรับรองประโยชน์ให้เป็นไปตามที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดโดยได้รับอนุมัติจากกระทรวง
โฉนดที่ดินและหนังสือรับรองประโยชน์ต้องมีรายการต้องมี
- ตราครุฑ
- ชื่อหนังสือ
- เลขที่และเล่มที่
- รายละเอียดที่ดินที่ตั้ง
- ชื่อระบบควบคุม
- แผนที่หรือแผนผังแสดงแนวเขตที่ดิน
- ลายมือชื่อเจ้าพนักงานผู้ออก
มาตรา 56/1 ถูกเพิ่มเข้ามาโดยการแก้ไขเพิ่มเติมเพื่อกำหนดรูปแบบมาตรฐานของเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ ข้อกำหนดสำหรับตราสัญลักษณ์ครุฑ (ตราครุฑตราครุฑสีแดงมีความสำคัญ เพราะสัญลักษณ์ราชวงศ์นี้เป็นเครื่องรับรองเอกสารว่าเป็นเอกสารราชการของรัฐ โฉนดที่ดินไทยแท้จะต้องมีตราครุฑสีแดงเสมอ การมีอยู่และคุณภาพของตราสัญลักษณ์นี้เป็นสิ่งแรกๆ ที่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์และทนายความควรตรวจสอบเมื่อตรวจสอบโฉนดที่ดิน.
มาตรา ๕๖/๑ เขียนเพิ่มเติมโดยถูกต้องกฎหมายเพื่อกำหนดรูปแบบของเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินการพิจารณาคดีตราครุฑฑให้ความสำคัญเนื่องจากตราแผ่นดินนี้เป็นเครื่องสมุนไพรเป็นเอกสารทางราชการที่ถูกต้อง
โฉนดที่ดินแต่ละฉบับจะต้องมีข้อมูลระบุตัวตนเฉพาะดังต่อไปนี้:
- หมายเลขแปลงที่ดิน;
- หมายเลขหน้าแบบสอบถาม;
- เขต อำเภอ และจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่;
- พื้นที่ของที่ดิน;
- ชื่อและรายละเอียดของเจ้าของ;
- สิทธิและภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้กับที่ดิน (ถ้ามี);
- วันที่ออกเอกสาร.
การเปลี่ยนแปลงใดๆ ในรายละเอียดที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดิน จะต้องได้รับการบันทึกโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจลงในโฉนดที่ดินฉบับจริงและในสำเนาที่เก็บรักษาไว้ที่สำนักงานที่ดิน.
ไม่ต้องลงที่ดินต้องมีรายการตามที่กำหนด
- เรท อาร์ต
- นา
- อำเภอ ตำบล และจังหวัดที่ที่ดินตั้ง
- เนื้อที่ดิน
- ชื่อและรายละเอียดของเจ้าของ
- สิทธิและการแจ้งเตือนที่ประกาศประกาศพื้นที่ส่วนบุคคล
- วันที่ออกโฉนด
การเปลี่ยนแปลงรายการในโฉนดที่ดินให้พนักงานทุกคนในโฉนดที่ดินและคราบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
เมื่อทำการตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรตรวจสอบให้แน่ใจเสมอว่าข้อมูลในโฉนดที่ดินตรงกับที่ดินแปลงจริง สิ่งสำคัญที่ควรตรวจสอบ ได้แก่ หมายเลขแปลงที่ดิน (เรท อาร์ตหน้าแบบสำรวจ (นาเอกสารสิทธิ์จะระบุรายละเอียดต่างๆ เช่น ขนาดที่ดิน พื้นที่ทั้งหมด และชื่อเจ้าของที่ดินที่จดทะเบียน ภาระผูกพันใดๆ (เช่น การจำนอง สัญญาเช่า สิทธิการใช้ประโยชน์) ก็จะถูกระบุไว้ในเอกสารสิทธิ์ด้วยเช่นกัน ควรขอสำเนาที่ได้รับการรับรองจากสำนักงานที่ดินและนำมาเปรียบเทียบกับเอกสารต้นฉบับของเจ้าของที่ดินเสมอ.
ก่อนที่จะทำการตรวจสอบซื้อที่ดินตรวจสอบเสมอว่าข้อมูลในโฉนดที่ดินในพื้นที่จริงรายการสำคัญที่ต้องตรวจรวมถึงเลขที่ดินหน้าเนื้อที่ทั้งหมดและชื่อเจ้าของที่จดทะเบียนในประสิทธิภาพสูงต่าง ๆ (จำนอง เช่าประกาศจำยอม) กำหนดเป้าหมายในโฉนดที่ดินด้วยนักวิชาการขอติดตามที่รับรองจากสำนักงานที่ดินและต้นฉบับของเจ้าของเสมอ
ในกรณีที่การออกโฉนดที่ดินดำเนินการโดยวิธีการสำรวจที่ดิน ขั้นตอนต่อไปนี้จะใช้บังคับ:
- อธิบดีจะประกาศในราชกิจจานุเบกษา โดยระบุพื้นที่ที่จะทำการสำรวจและระยะเวลาในการสำรวจ;
- ผู้ว่าราชการจังหวัดจะต้องดำเนินการติดประกาศแจ้ง ณ ที่ทำการอำเภอ ที่ทำการตำบล และหมู่บ้านที่ที่ดินตั้งอยู่ อย่างน้อยสามสิบวันก่อนเริ่มการสำรวจ;
- ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินในพื้นที่ที่กำหนดจะต้องระบุขอบเขตที่ดินของตนและต้องอยู่ร่วมในระหว่างการสำรวจ หรือแต่งตั้งตัวแทน;
- เมื่อการสำรวจเสร็จสิ้น ผลการสำรวจจะต้องถูกประกาศต่อสาธารณะเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสามสิบวันเพื่อให้ตรวจสอบและคัดค้านได้;
- หลังจากระยะเวลาการคัดค้านสิ้นสุดลงโดยไม่มีการคัดค้าน หรือหลังจากที่การคัดค้านได้รับการแก้ไขแล้ว เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะออกโฉนดที่ดินให้.
ที่สำคัญออกโฉนดที่ดินสามารถตรวจสอบเดินสำรวจปฏิบัติต่อไป
- อธิบดีให้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา กำหนดท้องที่รายงานข่าวต่างๆ
- ผู้ว่าราชการจังหวัดให้ปิดประกาศไว้ ณ สำนักงานประจำอำเภอที่ทำการกำนัน และในหมู่บ้านที่ที่ดินและเริ่มดำเนินการเริ่มทำในหลายสามสิบวัน
- ผู้ครอบครองที่ดินในท้องที่กำหนดจะต้องชี้แนวเขตที่ดินและยังคงทำอยู่ในขณะนี้หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่น
- ตรวจสอบให้ปิดประกาศเพิ่มเติมอีกสองสามวันเพื่อให้ตรวจสอบและตรวจดู
- สามารถตรวจสอบข้อเท็จจริงแล้วมัลติฟังก์ชั่นหรือเมื่อได้วินิจฉัยจุดยืนเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดิน
กระบวนการสำรวจที่ดินเป็นโครงการริเริ่มของรัฐบาล โดยกรมที่ดินจะทำการสำรวจพื้นที่ที่กำหนดไว้อย่างเป็นระบบ นี่คือวิธีการออกโฉนดที่ดินส่วนใหญ่ในประเทศไทย ข้อกำหนดการติดประกาศ 30 วันมีวัตถุประสงค์สองประการ คือ (1) เพื่อแจ้งให้ผู้ครอบครองทราบว่ากำลังมีการสำรวจ เพื่อให้พวกเขาสามารถเข้าร่วมและระบุขอบเขตที่ดินของตนได้ และ (2) เพื่อให้บุคคลที่สามสามารถตรวจสอบผลการสำรวจและยื่นคัดค้านก่อนที่โฉนดที่ดินจะมีผลสมบูรณ์ การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดการแจ้งดังกล่าวอาจทำให้โฉนดที่ดินที่ออกให้เป็นโมฆะได้.
ส่วนสำรวจออกโฉนดที่ดิน (การรังวัดที่ดิน) ถือเป็นรัฐวิสาหกิจโดยสำนักที่ดินทำท้องที่ซึ่งระบุอย่างใดอย่างหนึ่งถึงสถานที่นดที่ดินในพื้นที่ทั่วไปถูกออกประกาศ ๓๐ วันจุดมุ่งหมายมีสององค์ประกอบ ได้แก่ (๑) ผู้ควบคุมการโจมตีมีคำแนะนำเพื่อให้เข้าร่วมชี้แนวเขตและ (๒) ให้บุคคลภายนอกตรวจสอบผลและยื่นขออนุญาตอย่างเป็นทางการในพื้นที่จะประกาศอย่างที่สุดการไม่ปฏิบัติตามนโยบายความเป็นส่วนตัวสำหรับข้อมูลโฉนดที่ดินที่เก็บข้อมูลโมเนียะ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อมีการสำรวจที่ดิน การติดประกาศแจ้งเป็นเวลา 30 วันเป็นข้อบังคับและไม่สามารถย่นระยะเวลาได้ โฉนดที่ดินที่ออกโดยไม่ติดประกาศแจ้งตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดถือว่าออกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย และอธิบดีกรมที่ดินอาจสั่งเพิกถอนได้ตามมาตรา 61.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่ากล่าวเพิ่มเติมเดินสำรวจการลดลงของประกาศสามสิบวันเป็นบทบังคับที่ไม่ต้องย่นระยะเวลาได้ไม่ต้องลงที่ดินที่ออกโดยไม่ได้ปิดประกาศครบตามกำหนดเป็นการออกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายอธิบดีทุกครั้งสั่งเพิกถอนตามมาตรา ๖๑
มาตรา 58/1 – 58/7: ขั้นตอนเพิ่มเติมในการสำรวจที่ดิน
มาตรา 58/1 ถึง 58/7 ถูกเพิ่มเข้ามาโดยการแก้ไขเพิ่มเติมในภายหลัง เพื่อกำหนดขั้นตอนโดยละเอียดมากขึ้นสำหรับกระบวนการสำรวจที่ดิน บทบัญญัติเหล่านี้กล่าวถึงข้อกำหนดเกี่ยวกับการแจ้งให้ทราบ ระยะเวลาการสำรวจ การจัดการที่ดินที่ไม่มีผู้ครอบครอง การแก้ไขปัญหาการทับซ้อนของขอบเขต กระบวนการตรวจสอบโดยคณะกรรมการ การเก็บรักษาบันทึก และขั้นตอนการอนุมัติขั้นสุดท้าย.
เมื่อทีมสำรวจที่ดินเข้าไปในพื้นที่ที่กำหนด ผู้ครอบครองที่ดินแต่ละแปลงหรือตัวแทนจะต้องระบุขอบเขตที่ดินของตนให้แก่ทีมสำรวจทราบ นอกจากนี้ ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องแสดงหลักฐานยืนยันสิทธิ์ในการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ที่ดินด้วย.
หากผู้พักอาศัยไม่ปรากฏตัวเพื่อระบุขอบเขตโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร ทีมสำรวจอาจดำเนินการสำรวจต่อไปโดยอาศัยหลักฐานที่มีอยู่ รวมถึงข้อมูลจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงและบันทึกที่มีอยู่ ณ สำนักงานที่ดิน.
เมื่อคณะเดินสำรวจพื้นที่ท้องที่กำหนดให้ผู้ครอบครองที่ดินแต่ละแปลงหรือความยุติธรรมต้องชี้แนวเขตที่ดินให้คณะสำรวจผู้ครอบครองที่ดินต้องแสดงหลักฐานแห่งสิทธิในการครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินด้วย
หากผู้ครอบครองไม่มาชี้แนวเขตโดยไม่มีสาเหตุและเป็นผลให้คณะสำรวจอาจสำรวจตามหลักฐานที่ทราบถึงเจ้าของที่ดินข้างเคียงและบันทึกของที่สำนักงานที่ดิน
การสำรวจที่ดินจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในประกาศราชกิจจานุเบกษา หากไม่สามารถดำเนินการสำรวจให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด อธิบดีอาจขยายระยะเวลาการสำรวจโดยการประกาศเพิ่มเติม.
ขอบเขตของการสำรวจที่ดินจะต้องครอบคลุมที่ดินทุกแปลงภายในพื้นที่ที่กำหนด ไม่ว่าที่ดินเหล่านั้นจะมีเอกสารสิทธิ์ครอบครองหรือเอกสารที่ดินอื่นใดอยู่แล้วหรือไม่ก็ตาม.
ตรวจสอบต้องแล้วเสร็จภายในเครื่องที่ระบุไว้ในประกาศราชกิจจานุเบกษาหากไม่มีแล้วเสร็จกำหนดภายในบิ๊กบดีอาจขยายระยะเวลาโดยออกประกาศเพิ่มเติม
เราจะสำรวจให้ทราบถึงที่ดินทุกการแปลงในท้องที่ระบุว่าพื้นที่นั้นจะเป็นหนังสือแสดงพฤติกรรมหรือสารคดีเกี่ยวกับการกระทำอย่างอื่นหรือไม่
ในกรณีที่ที่ดินแปลงใดในเขตสำรวจไม่มีผู้ครอบครองหรือไม่มีบุคคลใดมาแสดงตนเพื่ออ้างสิทธิ์ในที่ดินนั้น ทีมสำรวจจะต้องบันทึกที่ดินแปลงนั้นเป็นที่ดินของรัฐ ที่ดินดังกล่าวจะไม่ได้รับการออกโฉนดที่ดินและจะยังคงอยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์และการควบคุมของรัฐตามมาตรา 2 แห่งประมวลกฎหมายนี้.
ที่ดินแปลงใดในท้องที่สำรวจไม่มีผู้ครอบครองหรือไม่มีผู้อ้างสิทธิในคณะสำรวจบันทึกว่าที่ดินของรัฐที่ดินจะไม่ออกโฉนดที่ดินให้และให้คงเป็นเครื่องเทศของรัฐตามมาตราสองคุณสมบัติของกฎหมายนี้
หากการสำรวจที่ดินพบว่าขอบเขตของที่ดินสองแปลงขึ้นไปทับซ้อนกัน ทีมสำรวจจะพยายามไกล่เกลี่ยระหว่างคู่กรณี หากคู่กรณีไม่สามารถตกลงกันได้ เรื่องดังกล่าวจะถูกส่งต่อไปยังคณะกรรมการที่จัดตั้งขึ้นตามมาตรา 58/5 เพื่อพิจารณาตัดสิน.
จนกว่าจะมีการแก้ไขปัญหาการทับซ้อนของเขตแดน เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะไม่ทำการออกโฉนดที่ดินสำหรับส่วนที่พิพาทกัน.
ภายนอกสำรวจพบว่าแนวเขตที่ดินตั้งแต่สองแปลงขึ้นไปทับเป็นประจำเพื่อให้คณะสำรวจไกล่เกลี่ยระหว่างคู่กรณีที่อาจคู่จะสามารถตกลงได้สามารถส่งเรื่องไปยังกรณีศึกษาตามมาตรา ๕๘/๕ เพื่อวินิจฉัย
ตรวจสอบข้อพิพาทเรื่องแนวเขตสำหรับพนักงานของพนักงานจะออกพื้นที่พื้นที่พิพาทไม่ได้
ในข้อพิพาทเรื่องโฉนดที่ดินทับซ้อนกัน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อพบว่าโฉนดที่ดินสองฉบับครอบคลุมที่ดินแปลงเดียวกัน โฉนดที่ออกก่อนจะมีสิทธิเหนือกว่า เว้นแต่ผู้ถือครองโฉนดฉบับหลังจะพิสูจน์ได้ว่าโฉนดฉบับแรกออกโดยมิชอบด้วยกฎหมายหรือโดยความผิดพลาด ศาลเน้นย้ำว่า การอ้างสิทธิ์ในโฉนดที่ดินที่ขัดแย้งกันจะต้องได้รับการแก้ไขผ่านทางศาล และไม่สามารถแก้ไขได้โดยการดำเนินการทางปกครองเพียงอย่างเดียว.
ในข้อพิพาทเรื่องโฉนดที่ดินทับที่พบบ่อยในศาลฎีกา วินิจฉัยว่าจะปรากฏขึ้นว่าที่ดินสองรุ่นของที่ดินแปลงเดียวกัน โผงที่ดินที่ออกก่อนมีสิทธิดีกว่า การพิจารณาคดีที่ทราบโฉนดหลังจะพิสูจน์สถานที่เกิดเหตุดฉบับแรกออกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย
จะมีการจัดตั้งคณะกรรมการเพื่อตรวจสอบและตัดสินข้อพิพาทที่เกิดขึ้นจากกระบวนการสำรวจที่ดิน คณะกรรมการประกอบด้วย:
- ผู้แทนจากกรมที่ดินทำหน้าที่เป็นประธาน;
- ตัวแทนจากหน่วยงานบริหารส่วนภูมิภาค;
- ตัวแทนจากหน่วยงานบริหารส่วนท้องถิ่น;
- ไม่เกินสองคนที่มีความรู้และประสบการณ์เหมาะสม ซึ่งได้รับการแต่งตั้งโดยผู้ว่าราชการจังหวัด.
คณะกรรมการจะตรวจสอบข้อเท็จจริง รับฟังความคิดเห็นจากคู่กรณี และตัดสินใจ การตัดสินใจของคณะกรรมการถือเป็นที่สิ้นสุด เว้นแต่คู่กรณีจะนำเรื่องขึ้นสู่ศาลภายในหกสิบวันนับจากวันที่ได้รับแจ้งการตัดสินใจ.
จะมีการพิจารณาว่าจะวินิจฉัยข้อพิพาทหรือไม่ในการสำรวจประกอบด้วย
- กรมที่ดินเป็นประธาน
- ผู้บริหารส่วนจังหวัด
- หน่วยงานปกครองส่วนอำเภอ
- บุคคลผู้มีความรู้ความยิ่งใหญ่อย่างต่อเนื่องจนถึงผู้ว่าราชการจังหวัด
คณะกรรมการจะพิจารณาข้อเท็จจริงที่รับฟังคู่กรณีการพิจารณาคำวินิจฉัยคำวินิจฉัยของคณะกรรมการถือเป็นกรณีที่สำคัญที่สุดกรณีศึกษาเรื่องสู่ศาลภายในหกสิบวันนับแต่วันได้รับการแจ้งคำวินิจฉัย
ทีมสำรวจจะต้องจัดทำบันทึกการสำรวจที่ดินอย่างครบถ้วน รวมถึงแผนที่สำรวจ บันทึกภาคสนาม หลักเขตแดน และข้อมูลระบุตัวตนของผู้ที่ระบุที่ดินแต่ละแปลง บันทึกเหล่านี้จะต้องเก็บรักษาไว้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดและจะต้องเปิดให้ประชาชนตรวจสอบได้.
สำเนาเอกสารสำรวจทั้งหมดจะต้องส่งไปยังสำนักงานใหญ่กรมที่ดินเพื่อจัดเก็บส่วนกลาง.
คณะกรรมการสำรวจและบันทึกข้อมูลทุกครั้งจะสำรวจให้ครบถ้วนแผนที่ สำรวจบันทึกภาคสนามหลักเขต และผู้ชี้แนวเขตแต่ละแปลงบันทึกข้อมูลจำนวนมากที่จัดเก็บในสำนักงานที่ดินจังหวัดและตรวจดูได้
บันทึกบันทึกพร้อมกันทั้งหมดสนับสนุนไปยังกรมที่ดินเพื่อเก็บข้อมูลส่วนกลาง
เมื่อการสำรวจเสร็จสิ้นและสิ้นสุดระยะเวลาการคัดค้าน หรือเมื่อข้อคัดค้านทั้งหมดได้รับการแก้ไขแล้ว สำนักงานที่ดินจังหวัดจะส่งผลการสำรวจไปยังอธิบดีเพื่อขออนุมัติขั้นสุดท้าย.
เมื่อได้รับอนุมัติจากอธิบดีแล้ว เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะออกโฉนดที่ดินให้แก่ผู้ครอบครองโดยชอบธรรม โฉนดที่ดินจะต้องระบุวันที่อนุมัติ และจะส่งมอบให้แก่ผู้มีสิทธิเมื่อลงนามรับทราบแล้ว.
สามารถตรวจสอบและวินิจฉัยได้โดยตรงหรือเมื่อวินิจฉัยข้อกล่าวหาทั้งหมดศูนย์กลางที่ดินจังหวัดจะส่งผลโดยตรงให้อธิบดีอนุมัติ
ก่อนที่จะได้รับการอนุมัติจากอธิบดีแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะออกโฉนดที่ดินให้กับผู้ครอบครองโดยชอบว่าที่ดินจะลงวันที่อนุมัติและมอบให้ผู้มีสิทธิเลือกตั้งเมื่อพิจารณาเป็นพิเศษ
บุคคลใดก็ตามที่ครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินซึ่งยังไม่ได้รับการออกโฉนดที่ดิน สามารถยื่นขอโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินที่มีอำนาจเหนือพื้นที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่.
ผู้สมัครจะต้องยื่นเอกสารดังต่อไปนี้:
- แบบฟอร์มใบสมัครที่กำหนดโดยกรมที่ดิน;
- หลักฐานแสดงสิทธิในการครอบครองที่ดิน เช่น ใบอนุญาตใช้ประโยชน์ (น.ส. 3) ใบอนุญาตครอบครอง (ส.ก. 1) ใบเสร็จรับเงินภาษี หรือเอกสารหลักฐานอื่น ๆ;
- หลักฐานแสดงตัวตน;
- แผนที่แบบร่างแสดงขอบเขตโดยประมาณและที่ตั้งของที่ดิน.
เมื่อได้รับใบสมัครแล้ว เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะดำเนินการสำรวจที่ดิน ผู้ยื่นคำขอจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการสำรวจตามตารางค่าธรรมเนียมที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายนี้.
หลังจากทำการสำรวจเสร็จสิ้นแล้ว เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะต้องติดประกาศแจ้งให้ประชาชนทราบ ณ ที่ทำการอำเภอ ที่ทำการตำบล และหมู่บ้านที่ที่ดินตั้งอยู่ เป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสามสิบวัน หากไม่มีการคัดค้านภายในระยะเวลาดังกล่าว เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะออกโฉนดที่ดินให้แก่ผู้ยื่นคำขอ.
ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินที่ยังไม่ได้ออกโฉนดที่ดินอาจขอออกโฉนดที่ดินได้ ณ สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจเหนือท้องที่ที่ดินทราบ
ผู้มีอำนาจขอเอกสารแนบ
- แบบขอที่กรมที่ดินกำหนด
- หลักฐานแสดงสิทธิในการครอบครองที่ดิน เช่น หนังสือรับรองประโยชน์ (น.ส.3) ใบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) ใบเสร็จภาษีหรือเอกสารอื่น ๆ
- หลักฐานแสดงตัว
- แผนที่สังเขปแสดงแนวเขตและที่ตั้งที่ดิน
เมื่อได้รับคำขอแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะพิจารณาการรังวัดที่ดิน ผู้มีอำนาจขอต้องรับน้ำหนักของรังวัดตามอัตราค่าบริการที่กำหนดตามกฏหมายนี้
เมื่อรังวัดตั้งพนักงานเจ้าหน้าที่จะประกาศ ณ สำนักงานเขตที่ทำการกำนัน และในหมู่บ้านที่ที่ดินตั้งมีกำหนดภายในสามสิบวันไม่มีผู้ควบคุมสนามกีฬาบอกว่าให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินให้กับผู้ขอขอ
มาตรา 59 กำหนดกลไกให้บุคคลทั่วไปสามารถยื่นขอโฉนดที่ดินได้ นี่คือช่องทางที่ผู้ถือครองที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ประเภทต่ำกว่า (เช่น น.ส. 3 หรือ ส.ค. 1) และต้องการยกระดับเป็นโฉนดที่ดินฉบับสมบูรณ์ใช้ กระบวนการนี้เกี่ยวข้องกับการยื่นคำขอ การเสียค่าใช้จ่ายในการสำรวจที่ดินอย่างเป็นทางการ และการรอระยะเวลาประกาศสาธารณะ 30 วัน ซึ่งสามารถยื่นคัดค้านได้ ในทางปฏิบัติ กระบวนการนี้อาจใช้เวลาหลายเดือนถึงมากกว่าหนึ่งปี ขึ้นอยู่กับปริมาณงานของสำนักงานที่ดินท้องถิ่นและว่ามีการยื่นคัดค้านหรือไม่.
ดูเพิ่มเติม: บทที่ 5 (การสำรวจที่ดิน) สำหรับขั้นตอนการสำรวจโดยละเอียด และ บทที่ 6 (การลงทะเบียน) สำหรับข้อกำหนดการลงทะเบียนโอนย้าย.
มาตรา ๕๙ เขียนให้บุคคลร้องขอออกโฉนดที่ดินในพื้นที่โดยใช้ช่องทางที่ใช้โดยการพิจารณาคดีที่ดินอย่างเป็นทางการในระยะเวลาปิดประกาศ ๓๐ วันอาจพิจารณารายงานการวิจัยอย่างละเอียดใช้เวลาหลายเดือนมากกว่าการวิจัยปริมาณงานของสำนักงานที่ดินในท้องที่และว่าเป็นที่รู้จักหรือไม่ก็ได้
ดูเพิ่มเติม: หมวด ๕ (การรังวัดที่ดิน) สำหรับขั้นตอนการรังวัดและ หมวด ๖ (การจดทะเบียน) สำหรับประกาศการจดทะเบียนโอน
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ผู้ยื่นคำขอตามมาตรา 59 ต้องแสดงให้เห็นถึงการครอบครองและการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างแท้จริง การมีเพียงโฉนดที่ดินหรือใบเสร็จภาษี โดยปราศจากการครอบครองและการใช้ประโยชน์จริงนั้นไม่เพียงพอที่จะได้รับโฉนดที่ดิน ศาลเน้นย้ำว่า ข้อกำหนดเรื่อง "การครอบครองและการใช้ประโยชน์" ที่ดินนั้นเป็นเงื่อนไขสำคัญ ไม่ใช่เพียงแค่พิธีการทางขั้นตอนเท่านั้น.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้มีอำนาจขอออกโฉนดที่ดินตามมาตรา 59 โทรทัศน์ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินจริงการถือส.ค.1 หรือใบเสร็จภาษีขึ้นมาโดยไม่ได้ถือครองและนำเสนอจริงไม่สามารถถือครองที่ดินได้
บุคคลใดที่อ้างว่าการออกโฉนดที่ดินจะละเมิดสิทธิของตน สามารถยื่นคัดค้านต่อเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในประกาศสาธารณะได้.
คำคัดค้านต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร และต้องระบุเหตุผลในการคัดค้านและหลักฐานที่สนับสนุนข้อกล่าวอ้างนั้น.
เมื่อได้รับข้อโต้แย้ง เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะทำการตรวจสอบเรื่องดังกล่าว และอาจเรียกคู่กรณีและพยานมาให้การ หากเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจไม่สามารถแก้ไขข้อพิพาทได้ เรื่องดังกล่าวจะถูกส่งต่อไปยังคณะกรรมการเพื่อพิจารณาตัดสิน.
หากผู้คัดค้านไม่นำเรื่องขึ้นสู่ศาลภายในหกสิบวันหลังจากได้รับแจ้งการตัดสินใจของคณะกรรมการที่ไม่เป็นผลดีต่อผู้คัดค้าน เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะดำเนินการออกโฉนดที่ดินต่อไป.
ใครก็ตามที่เห็นว่าการออกโฉนดที่ดินอาจเป็นการเรียกร้องต่อสิทธิที่อาจยื่นคำวินิจฉัยต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในระบบควบคุมในประกาศ
คำที่ต้องทำเป็นหนังสือ ระบุเหตุแห่งการพิสูจน์และหลักฐานสนับสนุน
เมื่อได้รับคำกล่าวของพนักงานเจ้าหน้าที่จะสอบสวนข้อเท็จจริงเพิ่มเติมเพื่อเรียกคู่กรณีและแจ้งให้ทราบหากพนักงานระงับข้อพิพาทได้ส่งเรื่องไปยังการสอบสวนเพื่อวินิจฉัย
เนื่องจากผู้มีอำนาจไม่นำเรื่องสู่ลานภายในหกสิบวันนับแต่ต้องแจ้งคำวินิจฉัยที่ไม่ให้คุณพนักงานดำเนินการออกโฉนดที่ดิน
กระบวนการคัดค้านภายใต้มาตรา 60 เป็นมาตรการป้องกันที่สำคัญต่อการออกโฉนดที่ดินโดยฉ้อฉลหรือผิดพลาด ระยะเวลาแจ้งให้ประชาชนทราบ 30 วัน (จากมาตรา 58 หรือ 59) เปิดโอกาสให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอื่น ๆ สามารถคัดค้านโฉนดที่ดินที่เสนอมาก่อนที่จะออกให้ ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งในพื้นที่ชนบทที่มักเกิดข้อพิพาทเรื่องเขตแดน ระยะเวลา 60 วันสำหรับการนำเรื่องขึ้นศาลหลังจากคณะกรรมการมีมติไม่เป็นไปตามที่ร้องขอ เป็นระยะเวลาจำกัดที่เข้มงวดและไม่สามารถขยายได้.
การพิจารณาคดีตามมาตรา ๖๐ ถือเป็นมาตรการป้องกันที่สำคัญที่จะออกโฉนดที่ดินโดยการตรวจสอบหรือความผิดพลาดในการปิดประกาศ ๓๐ วัน (ตามมาตรา ๕๘ หรือ ๕๙) ผู้ถือเจ้าของที่ดินบริเวณด้านข้างของพื้นที่สามารถเสียประโยชน์ในการออกโฉนดที่ดินที่ออกเรื่องนี้จะเป็นประโยชน์ในพื้นที่ชนบทซึ่งข้อพิพาทเรื่องแนวเขตที่จะดำเนินต่อไป ๖๐ วันในการพิจารณาเรื่องสู่ศาลหลังจากที่มีคำวินิจฉัยที่ไม่เป็นคุณนั้นส่วนใหญ่จำกัดซึ่งจะขยายได้
หากโฉนดที่ดินหรือใบอนุญาตใช้ประโยชน์ที่ดินออกให้โดยไม่ถูกต้องหรือคลาดเคลื่อน หรือออกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย อธิบดีมีอำนาจสั่งเพิกถอนหรือแก้ไขโฉนดที่ดินหรือใบอนุญาตใช้ประโยชน์ที่ดินดังกล่าวได้.
ก่อนออกคำสั่งยกเลิกหรือแก้ไขกรรมสิทธิ์ อธิบดีจะต้องดำเนินการสอบสวนและให้โอกาสแก่ผู้ถือโฉนดที่ดินในการนำเสนอหลักฐานและข้อโต้แย้งเพื่อแก้ต่างให้แก่ตน.
คำสั่งของอธิบดีตามมาตรานี้สามารถยื่นอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีได้ภายในสามสิบวันนับจากวันที่ผู้ได้รับผลกระทบได้รับแจ้งคำสั่งนั้น คำตัดสินของรัฐมนตรีถือเป็นที่สิ้นสุด.
บทบัญญัติในมาตรานี้จะไม่กระทบต่อสิทธิของผู้ซื้อโดยสุจริตที่ชำระราคาเต็มจำนวน ซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายนี้แล้ว.
ที่ดินที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ออกไปโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายอธิบดีระบบควบคุมสั่งเพิกถอนหรือแก้ไขที่ดินหรือหนังสือรับรองนั้น
ก่อนสั่งเพิกถอนหรือแก้ไข อธิบดีต้องให้การตรวจสอบข้อเท็จจริงและให้โอกาสที่เป็นจุดสังเกตที่ดินแสดงหลักฐานและข้อกล่าวหา
สั่งของอธิบดีตามมาตราส่วนที่ร้องขอหนังสือร้องขอความเป็นธรรมต่อภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ผู้ขอแจ้งคำสั่งวินิจฉัยของสถานีรถไฟใต้ดินเป็นที่สุด
บทพิสูจน์มาตรานี้ยังคงมีต่อสิทธิของคนส่วนใหญ่โดยส่วนใหญ่ที่มีที่ดินมาโดยเสียชื่อเสียงและสามารถจดทะเบียนรับโอนโดยชอบตามกฏหมายนี้
มาตรา 61 เป็นหนึ่งในบทบัญญัติที่สำคัญที่สุดในประมวลกฎหมายที่ดินสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ มาตรานี้ให้อำนาจอธิบดีกรมที่ดินในการยกเลิกหรือแก้ไขโฉนดที่ดินที่ออกโดยผิดพลาดหรือโดยมิชอบด้วยกฎหมาย อำนาจนี้มีอยู่โดยไม่ขึ้นกับคำสั่งศาลใดๆ.
การคุ้มครองที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อ: วรรคสุดท้ายคุ้มครองผู้ซื้อโดยสุจริตที่ซื้อที่ดินด้วยความสุจริต ในราคาที่เหมาะสม และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง ซึ่งหมายความว่าแม้ว่าโฉนดที่ดินฉบับเดิมจะออกโดยผิดพลาด ผู้ซื้อโดยสุจริตที่จดทะเบียนการซื้ออย่างถูกต้องก็อาจยังคงรักษาสิทธิ์ของตนไว้ได้ สิ่งนี้เน้นย้ำถึงความสำคัญของ (1) การตรวจสอบสถานะอย่างละเอียดก่อนการซื้อ (2) การซื้อในราคาตลาดที่เป็นธรรม และ (3) การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน.
มาตรา ๖๑ เป็นบทพิจารณาในส่วนต่างๆ ของกฎหมายที่ดินสำหรับหลาย ๆ ที่ดิน โดยให้อำนาจอธิบดีกรมที่ดินในการสั่งการเพิกถอนหรือแก้ไขโฉนดที่ดินที่ออกโดยความผิดพลาดหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายอำนาจนี้ยังคงมีอยู่เพื่อใช้คำสั่งศาล
และที่สำคัญที่สำคัญ: วรรคสุดท้ายคุ้มครองเป็นพิเศษโดยส่วนมากที่ได้ซื้อที่ดินโดยส่วนใหญ่ จ่ายในระบบและจดทะเบียนรับโอนโดยถูกต้องเพื่อให้มีโฉนดที่ดินเดิมจะออกโดยความผิดพลาดจำนวนมากโดยส่วนมากที่จดทะเบียนรับโอนถูกต้องอาจยังคงรักษาสิทธิของแหล่งที่มาได้อีกครั้งใน (๑) ตรวจสอบตรวจสอบเพื่อตรวจสอบก่อนซื้อ (๒) การพิจารณาคดีที่ตลาดที่เป็นธรรม และ (๓) การจดทะเบียนที่โอนที่สำนักงานที่ดิน
ศาลฎีกาได้ยืนยันคำสั่งของอธิบดีกรมที่ดินที่ยกเลิกโฉนดที่ดินที่ออกให้เหนือที่ดินป่าสาธารณะ ศาลยืนยันว่าอำนาจของอธิบดีกรมที่ดินภายใต้มาตรา 61 ครอบคลุมถึงการยกเลิกโฉนดที่ดินที่ออกให้เหนือที่ดินของรัฐ ที่ดินสาธารณะ หรือที่ดินในเขตพื้นที่คุ้มครอง ไม่ว่าโฉนดนั้นจะถือครองมานานแค่ไหนก็ตาม อย่างไรก็ตาม ศาลตั้งข้อสังเกตว่าอธิบดีกรมที่ดินต้องปฏิบัติตามกระบวนการที่ถูกต้องโดยทำการสอบสวนและอนุญาตให้ผู้ถือโฉนดที่ดินได้ชี้แจงข้อเท็จจริง.
ศาลฎีกายืนยันคำสั่งของอธิบดีที่เพิกถอนโฉนดที่ดินที่ออกทับที่ดินป่าสงวนลิขสิทธิ์ศาลฎีกาอำนาจของอธิบดีตามมาตรา ๖๑ กล่าวถึงถึงการเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ออกทับที่ดินของรัฐสาธารณะหรือเขตป่าสงวนอีกครั้งถือครองมานานอีกครั้ง แต่ลัทธิอธิบดีต้องปฏิบัติตามขั้นตอนโดยการพิจารณาโอกาสการพิจารณาคดีอย่างเปิดเผย
ศาลฎีกายืนยันว่าผู้ซื้อโดยสุจริตที่ได้ที่ดินมาโดยมีโฉนดที่ดินบกพร่อง จ่ายราคาตลาดที่เป็นธรรม และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินแล้ว จะได้รับการคุ้มครองภายใต้มาตรา 61 วรรค 4 ศาลวินิจฉัยว่าอธิบดีไม่สามารถเพิกถอนโฉนดที่ดินต่อผู้ซื้อโดยสุจริตดังกล่าวได้ และมาตรการแก้ไขของรัฐจำกัดอยู่เพียงการเรียกร้องค่าชดเชยจากบุคคลที่ได้รับโฉนดที่ดินโดยมิชอบตั้งแต่แรก.
ศาลฎีกาปรากฏขึ้นหลายครั้งโดยส่วนใหญ่ของที่ดินที่เป็นจุดที่ตั้งของที่ดินโดยจ่ายราคาตามความเหมาะสมและรับโอน ณ สำนักงานที่ดินตามความต้องการตามมาตรา ๖๑ วรรคสี่อธิบดีไม่อาจเพิกถอนโฉนดที่ดินเป็นครั้งแรกโดยธรรมชาติได้
ในกรณีที่โฉนดที่ดินหรือใบอนุญาตใช้ประโยชน์ที่ดินสูญหาย ถูกทำลาย หรือเสียหายจนไม่สามารถอ่านเนื้อหาได้ ผู้ถือครองสามารถยื่นคำร้องต่อเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจเพื่อขอออกเอกสารฉบับใหม่ทดแทนได้.
การยื่นขอเปลี่ยนตัวจะต้องแนบเอกสารดังต่อไปนี้:
- คำแถลงเป็นลายลักษณ์อักษรที่อธิบายถึงสถานการณ์ของการสูญหาย การทำลาย หรือความเสียหาย;
- รายงานของตำรวจ ในกรณีที่ของหายหรือถูกขโมย;
- เอกสารต้นฉบับที่ชำรุด หากมี;
- หลักฐานยืนยันตัวตนของผู้สมัคร.
เมื่อได้รับใบสมัครแล้ว เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะประกาศแจ้งให้ทราบที่สำนักงานที่ดินและสำนักงานเขตเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสามสิบวัน หากไม่มีการคัดค้าน เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะออกเอกสารฉบับใหม่โดยระบุข้อความว่า "เอกสารฉบับใหม่" (ต่อเอกสารฉบับใหม่จะมีผลทางกฎหมายเช่นเดียวกับเอกสารฉบับเดิม.
ที่ดินโฉนดหรือหนังสือรับรองประโยชน์ในการทำประโยชน์หรือเครื่องเทศอ่านข้อความไม่ได้ค้นคว้าอาจขอยื่นคำขอต่อพนักงานเพื่อออกใบแทน
ขอใบแทนต้องมีเอกสารประกอบดังนี้
- คำชี้แจงเป็นหนังสือระบุพฤติการสูญเสียที่เป็นสาเหตุหรือความเสียหาย
- ใบแจ้งความสอบสวนหรือถูกขโมย
- โฉนดที่ดินเดิมที่ทุกคน
- หลักฐานแสดงตัวในเวลานี้ขอ
ตรวจสอบแล้วพนักงานเจ้าหน้าที่จะประกาศ ณ สำนักงานที่ดินและเขตการเทศมณฑลสองสามวันเพื่อตรวจสอบผู้ออกคำสั่งแทนคำแทนคำแทน "ใบแทน" และใบแทนจะมีการค้นคว้าวิจัย
เอกสารสิทธิ์ฉบับใหม่ (ต่อเอกสารสิทธิ์ที่ออกใหม่มีผลทางกฎหมายเช่นเดียวกับเอกสารต้นฉบับ เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่าตกใจหากผู้ขายแสดงเอกสารสิทธิ์ที่ออกใหม่ให้ อย่างไรก็ตาม คุณควรตรวจสอบเหตุผลของการขอเอกสารสิทธิ์ที่ออกใหม่ และยืนยันรายละเอียดให้ตรงกับข้อมูลที่บันทึกไว้ในสำนักงานที่ดิน เอกสารสิทธิ์ที่ออกใหม่ซึ่งได้มาโดยวิธีการฉ้อฉล (เช่น การแจ้งความสูญหายเท็จ) อาจถูกยกเลิกได้ตามมาตรา 61.
ใบแทนโฉนดที่ดินที่มีความสำคัญเท่ากับต้นฉบับในการซื้อที่ดินที่เคยพบเห็น หากผู้ขายนำใบแทนโฉนดที่ดินมาแสดงอย่างไรก็ตามเพื่อตรวจสอบเหตุผลขอใบแทนและการสำรวจรายละเอียดบันทึกที่สำนักงานที่ดินใบแทนโฉนดที่ดินที่สำรวจโดยการสำรวจ (เช่น แจ้งข้อมูลว่าโบราณสถาน) ค้นคว้าหาข้อมูลตามมาตรา ๖๑
โฉนดที่ดินหรือใบอนุญาตใช้ประโยชน์ที่ดินอาจถูกยกเลิกได้ในกรณีต่อไปนี้:
- ในกรณีที่ที่ดินถูกเวนคืนโดยรัฐ;
- ในกรณีที่เจ้าของได้มอบที่ดินให้แก่รัฐโดยสมัครใจ;
- ในกรณีที่โฉนดที่ดินถูกยกเลิกตามคำสั่งของอธิบดีกรมที่ดินภายใต้มาตรา 61;
- ในกรณีที่ศาลมีคำสั่งเพิกถอนโฉนดที่ดิน;
- ในกรณีที่ผืนดินถูกกัดเซาะโดยธรรมชาติอย่างสมบูรณ์ เช่น การกัดเซาะของแม่น้ำ หรือการจมอยู่ใต้น้ำ.
เมื่อมีการยกเลิก เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะต้องบันทึกการยกเลิกดังกล่าวลงในโฉนดที่ดินฉบับสำเนาที่เก็บรักษาไว้ที่สำนักงานที่ดิน และจะต้องแจ้งให้ผู้ถือครองทราบถึงการยกเลิกนั้น.
โลงที่ดินหรือรับรองหนังสือประโยชน์ที่สามารถนำมาใช้ในกรณีฉุกเฉินได้
- ที่ดินถูกเวนคืนโดยรัฐ
- แถลงการณ์มอบที่ดินให้แก่รัฐ
- โลงที่ดินถูกเพิกถอนโดยคำสั่งของอธิบดีตามมาตรา ๖๑
- ศาลมีคำสั่งให้เพิกถอนที่ดิน
- ที่ดินถูกกัดเซาะหรือจมน้ำโดยธรรมชาติจนหมดสิ้น
ก่อนที่จะถอนแล้ว พนักงานจะบันทึกการเพิกถอนในเหล็กโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน และเพื่อให้ทราบทราบ
มาตรา 63 ระบุเหตุผลโดยละเอียดในการเพิกถอนโฉนดที่ดิน เหตุผลที่พบได้บ่อยที่สุดในทางปฏิบัติ ได้แก่ (1) การเวนคืนโดยรัฐเพื่อโครงการโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ (3) การเพิกถอนทางปกครองโดยอธิบดีกรมที่ดินเนื่องจากโฉนดออกผิดพลาด และ (4) การเพิกถอนตามคำสั่งศาล โดยทั่วไปในกรณีของการฉ้อโกงหรือข้อพิพาทเรื่องเขตแดน เหตุผล (5) เกี่ยวกับสาเหตุทางธรรมชาติมีความเกี่ยวข้องกับที่ดินชายฝั่งและที่ดินริมแม่น้ำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่เสี่ยงต่อการกัดเซาะ ผู้ซื้อที่ดินควรตรวจสอบที่ดินด้วยตนเองเพื่อยืนยันว่าพื้นที่ดินที่ระบุในโฉนดตรงกับพื้นที่ดินจริง.
ส่วน ๖๓ ระบุสาเหตุการสอบสวนทางปกครองโดยอภิสิทธิ์ที่ดินไว้อย่างครบถ้วน สาเหตุที่พบบ่อยที่สุดสำหรับกรณี (๑) การสืบสวนสอบสวนหรือโต้แย้งเรื่องแนวเขตข้อ (๕) ระบุสาเหตุแห่งการสอบสวนที่ดินที่ออกโดยความผิดพลาดและ (๔) การสอบสวนคดีทั่วไปซึ่งมักจะเกิดกรณีสอบสวนหรือโต้แย้งเรื่องแนวเขตข้อ (๕) เพื่อให้ทราบสาเหตุธรรมชาติของการพิจารณาที่ดินอย่างต่อเนื่องและต่อเนื่องในพื้นที่ที่ท้าทายกัดเซาะ มองหาที่ดินควรตรวจสอบสภาพที่ดินจริงเพื่อให้เนื้อที่ดินในโฉนดที่ดินเปล่าเนื้อที่จริง
บทบัญญัติในบทนี้เกี่ยวกับการออกโฉนดที่ดิน ให้ใช้บังคับโดยอนุโลมกับการออกใบรับรองการใช้ประโยชน์ (หนังสือรับรองการทำประโยชน์).
อาจมีการออกใบรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับที่ดินที่บุคคลใดบุคคลหนึ่งครอบครองและใช้ประโยชน์อยู่ แต่ยังไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้เนื่องจากที่ดินนั้นยังไม่ได้มีการสำรวจที่ดิน หรือด้วยเหตุผลอื่น ๆ ที่กำหนดไว้ในระเบียบของกระทรวง.
ใบอนุญาตการใช้ประโยชน์ที่ดินจะต้องระบุชื่อผู้ใช้ที่ดิน สถานที่ตั้งและพื้นที่โดยประมาณของที่ดิน และลักษณะการใช้ประโยชน์ ใบอนุญาตจะต้องลงนามโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ และมีผลบังคับใช้เป็นหลักฐานแสดงสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดิน.
ในกรณีที่ใบรับรองการใช้ประโยชน์แนบมาพร้อมกับแผนที่สำรวจทางอากาศ (น.ส.3 ก.โดยขอบเขตที่ระบุได้จากการสำรวจทางอากาศจะถือเป็นขอบเขตโดยประมาณของที่ดิน.
ให้บทวิเคราะห์ในหมวดนี้ว่าด้วยการออกที่ดินมาใช้บังคับการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์โดยอนุโลม
หนังสือรับรองประโยชน์ที่อาจออกให้สำหรับที่ดินที่ผู้ครอบครองทำประโยชน์อยู่สามารถตรวจสอบได้ว่าออกโฉนดที่ดินได้เนื่องจากยังไม่ได้สำรวจหรือเหตุอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องระบุชื่อผู้ทำประโยชน์ที่ตั้งและเนื้อที่โดยประมาณและลักษณะการทำประโยชน์ นักเขียนโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ และใช้เป็นหลักฐานแสดงสิทธิในประโยชน์ในที่ดิน
หนังสือรับรองการทำประโยชน์มีแผนที่จากมุมมองของพื้นผิว (น.ส.3 ก.) บันทึกการเก็บรักษาเขตข้อมูลเพื่อดูความเป็นแนวเขตที่ดินเบื้องต้น
มาตรา 64 กำหนดเกี่ยวกับการออกใบรับรองการใช้ประโยชน์ ซึ่งมีอยู่สองรูปแบบ:
- นอร์ซอร์ 3 (น.ส.3): ใบรับรองพื้นฐานที่มีขอบเขตโดยประมาณ ยืนยันสิทธิ์ในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ไม่ได้แสดงถึงกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ขอบเขตถูกอธิบายในลักษณะทั่วไปโดยไม่มีข้อมูลการสำรวจที่แม่นยำ.
- นอร์ ซอร์ 3 กอร์ (น.ส.3 ก.): ใบรับรองที่ดินฉบับปรับปรุงที่รวมข้อมูลขอบเขตที่ดินที่ได้จากภาพถ่ายทางอากาศ ซึ่งให้ข้อมูลขอบเขตที่ดินที่น่าเชื่อถือกว่าเอกสาร Nor Sor 3 ทั่วไป แต่ไม่แม่นยำเท่ากับการสำรวจที่ดินด้วย GPS แบบ Chanote.
โฉนดทั้งสองประเภทสามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้โดยการยื่นคำร้องตามมาตรา 59 และรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการสำรวจที่ดิน เมื่อซื้อที่ดินที่มีโฉนดที่ดินประเภท น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. ขอแนะนำอย่างยิ่งให้ระบุเงื่อนไขในสัญญาให้ผู้ขายดำเนินการยกระดับโฉนดเป็นโฉนดที่ดินก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ หรือเจรจาต่อรองลดราคาเพื่อสะท้อนถึงค่าใช้จ่ายและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับโฉนดประเภทที่ต่ำกว่า.
มาตรา ๖๔ การเผยแพร่หนังสือรับรองประโยชน์ที่จะมีสองรูปแบบ
- น.ส.3: หนังสือรับรองการทำประโยชน์พื้นฐานที่มีแนวเขตโดยเฉพาะเป็นเอกสารยืนยันสิทธิในการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินและการปฏิบัติตามแนวทางแนวเขตอธิบายโดยขอบเขตโดยไม่มีข้อมูลการรังวัดที่ดินเพื่อตรวจสอบ
- น.ส.3 ก.: หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ปรับปรุงแล้ว มีข้อมูลแนวเขตจากบางส่วนของแหล่งข้อมูลแนวเขตข้อมูลมากกว่าส.ส.3 พื้นฐานเมนบอร์ดจะไม่แม่นยำเท่าการรังวัดด้วย GPS ของโฉนดที่ดิน
วันที่รูปแบบสามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้โดยไม่ต้องยื่นคำร้องตามมาตรา 59 และคุณสมบัติของรีสอร์ทรังวัดที่ดินภาคพื้นก่อนที่จะซื้อที่ดินที่มีน.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. แนะนำให้กำหนดในสัญญาว่าผู้ขายต้องยกระดับเอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดินก่อนการตัดสินใจหรือเพดานลดราคาเพื่อสะท้อนค่าใช้จ่ายและผู้สังเกตการณ์ในเอกสารสิทธิในระดับต่ำกว่า
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ผู้ถือโฉนดที่ดินประเภท น.ส. 3 มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ประโยชน์ได้ แต่การโอนนั้นต้องมีการแจ้งให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วัน การโอนที่ทำโดยไม่แจ้งให้ทราบล่วงหน้าถือเป็นโมฆะ ศาลได้แยกแยะความแตกต่างระหว่างการโอนโฉนดที่ดินประเภทนี้กับการโอนโฉนดที่ดินประเภทอื่น ซึ่งไม่จำเป็นต้องมีระยะเวลารอคอย เนื่องจากขอบเขตที่ดินได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนแล้ว.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 สิทธิโอนสิทธิการทำประโยชน์ได้แต่ต้องมีการพิจารณาสามสิบวันไม่จำเป็นต้องประกาศเป็นโมฆียะ ศาลแยกกรณีนี้จากที่ตั้งโฉนดที่ดินซึ่งไม่ต้องรอเพราะแนวเขตชัดเจนแล้ว
หากคุณกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ขั้นตอนต่อไปนี้จะช่วยคุณตรวจสอบและปกป้องการลงทุนของคุณ:
- ควรยืนยันขอเอกสารสิทธิ์ที่ดินแบบชาโนเต้เสมอ. ชาโนเต้ (โฉนดที่ดิน โฉนดที่ดิน (Nor Sor 4 Jor) เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินเพียงฉบับเดียวที่ระบุขอบเขตที่ดินอย่างแม่นยำด้วยระบบ GPS และให้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์ ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์คุณภาพต่ำกว่านั้นมีความเสี่ยงเพิ่มเติม เช่น ข้อพิพาทเรื่องขอบเขตที่ดิน การอ้างสิทธิ์ทับซ้อน และความยากลำบากในการขอสินเชื่อ.
- ทำการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน. ไปที่สำนักงานที่ดิน (ที่ดินไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อขอสำเนาโฉนดที่ดินที่ได้รับการรับรอง เปรียบเทียบสำเนาของเจ้าของกับสำเนาของสำนักงานที่ดินเพื่อให้แน่ใจว่าตรงกัน ตรวจสอบว่ามีภาระผูกพัน การจำนอง สิทธิเรียกร้อง หรือคำสั่งศาลใดๆ ที่จดทะเบียนไว้กับโฉนดที่ดินหรือไม่.
- ตรวจสอบขอบเขตที่ดินบนพื้นดินให้แน่ชัด. จ้างผู้สำรวจอิสระเพื่อตรวจสอบว่าขอบเขตทางกายภาพของที่ดินตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือไม่ การรุกล้ำขอบเขตและการคลาดเคลื่อนของพื้นที่เป็นปัญหาที่พบได้บ่อย.
- ตรวจสอบข้อจำกัดด้านการแบ่งเขตและการใช้ที่ดิน. ตรวจสอบกับสำนักงานปกครองส่วนท้องถิ่นว่าที่ดินนั้นได้รับการจัดสรรเขตการใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ที่คุณต้องการหรือไม่ (เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม เกษตรกรรม ฯลฯ).
- ว่าจ้างทนายความชาวไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม. ควรว่าจ้างทนายความอิสระที่ได้รับอนุญาตจากสภาทนายความแห่งประเทศไทยเสมอ ทนายความของคุณควรดำเนินการตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วน รวมถึงการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ การตรวจสอบภาระผูกพัน การขออนุญาตด้านสิ่งแวดล้อม และการตรวจสอบอำนาจในการขายของผู้ขาย.
- ทำความเข้าใจข้อจำกัดด้านการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ. ภายใต้ บทที่ 8 ของประมวลกฎหมายที่ดิน, โดยทั่วไป ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง ทางเลือกทั่วไป ได้แก่ การเช่าระยะยาว (สูงสุด 30 ปี ต่ออายุได้) การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม และในบางกรณี การเป็นเจ้าของผ่านบริษัทไทย (โดยต้องปฏิบัติตามกฎหมายธุรกิจต่างประเทศอย่างเคร่งครัด).
พร้อมกับการซื้อที่ดินในประเทศนี้เพื่อตรวจสอบและปกป้องการลงทุนของคุณ:
- ยืนยันเสมอว่าจะเป็นโฉนดที่ดิน (ฉโนด) โลงที่ดิน (น.ส.4 จ.) เป็นเอกสารสิทธิเดียวที่มีแนวเขตจากรังวัดด้วย GPS และดูที่ความเข้มข้นของที่ดินที่มีเอกสารสิทธิด้านล่างมากขึ้นเรื่อย ๆ ข้อโต้แย้งเรื่องสินเชื่อแนวเขตการยึดครองการสืบทอดซ้อนและในขอขอ
- ตัดเอกสารสิทธิที่สำนักงานที่ดิน สถานที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินจดทะเบียนอยู่และขอมัสตาร์ดถือที่ดินที่รับรองการเชื่อมโยงของเจ้าของกับขิงของสำนักงานที่ดินและสามารถติดตามสเปกตรัมของกีฬาจำนองอาได้ทันทีหรือคำสั่งศาลที่จดทะเบียนไว้
- ตัดแนวเขตดินแดนจริง จ้างช่างรังวัดอิสระเพื่อให้มีแนวเขตจริงจำนวนมากในโฉนดที่ดินการรุกล้ำแนวเขตและคลาดเคลื่อนของเนื้อที่สามารถพบได้ในหลายพื้นที่
- ผังเมืองและความจำเป็นในการใช้ที่ดิน เครื่องตัดกับสำนักงานในประเทศท้องถิ่นว่าที่ดินอยู่ในเขตที่ต้องใช้ตามกระบวนการของคุณ (ไม่เกินพาณิชยกรรมเป็นต้น)
- ทนายความไทยโดยตรง ที่ปรึกษากฎหมายอิสระที่มีเท่าที่จากสภาทนายความของทนายความควรตรวจสอบตรวจสอบอย่างใดอย่างหนึ่งรวมถึงตรวจสอบเอกสารสิทธิเรียกร้องสิ่งแวดล้อมสิ่งแวดล้อมและอำนาจของผู้ขายในการขาย
- ทราบถึงความสำคัญของการถือครองที่ดินของประชาชนทั่วไป ตามหมวด 8 ของปรมาณูกฎหมายที่ดิน หลายครั้งที่แทบจะเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศได้โดยตรง ทางเลือกสำหรับการเช่าระยะยาว (สูงสุด ๓๐ ปีต่อสัญญาได้) การเป็นเจ้าของห้องชุดตามการแข่งขันอาคารชุด และกรณีจำกัดการถือครองผ่านบริษัทไทย (ภายใต้กฎหมายธุรกิจของต่างด้าวอย่างเคร่งครัด)
โฉนดที่ดินชาโนเต้ (โฉนดที่ดิน, หรือเรียกอีกอย่างว่า Nor Sor 4 Jor / น.ส.4 จ.(เอกสารสิทธิ์ที่ดินของไทย) อยู่ในลำดับสูงสุดของลำดับชั้นเอกสารสิทธิ์ที่ดินของไทยด้วยเหตุผลหลายประการ:
- ขอบเขตที่ชัดเจน: ที่ดินได้รับการสำรวจโดยใช้ GPS และวิธีการสำรวจที่ดินสมัยใหม่โดยกรมที่ดิน ขอบเขตที่ดินมีความแม่นยำและถูกต้องตามกฎหมาย.
- สิทธิ์ความเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์: ผู้ถือโฉนดที่ดินมี กรมาสิท (ตรงที่ดิน ซึ่งเป็นรูปแบบการเป็นเจ้าของสูงสุดภายใต้กฎหมายไทย เจ้าของสามารถขาย ให้เช่า จำนอง แบ่งแยก และยกที่ดินให้เป็นมรดกได้โดยไม่มีข้อจำกัด (โดยต้องเป็นไปตามกฎหมายทั่วไป).
- สามารถโอนย้ายได้ทันที: ต่างจากเอกสารน.ส. 3 ตรงที่โฉนดที่ดินสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกันโดยไม่ต้องรอ 30 วัน เนื่องจากมีการกำหนดขอบเขตที่ดินเรียบร้อยแล้ว.
- การจัดหาเงินทุนจากธนาคาร: ธนาคารและสถาบันการเงินจะยอมรับโฉนดที่ดินเป็นหลักประกันในการจำนองและกู้ยืมเงินได้โดยง่าย เอกสารที่มีคุณภาพต่ำกว่ามักถูกปฏิเสธหรือได้รับเงื่อนไขที่ไม่เอื้ออำนวยอย่างมาก.
- ความแน่นอนทางกฎหมาย: โฉนดที่ดินให้การคุ้มครองที่แข็งแกร่งที่สุดในกรณีพิพาททางกฎหมาย ตามมาตรา 61 วรรค 4 แม้ว่าภายหลังจะพบว่าโฉนดที่ดินออกโดยผิดพลาด ผู้ซื้อโดยสุจริตที่ได้ที่ดินมาโดยชำระราคาและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้วก็ยังได้รับการคุ้มครอง.
โลงในที่ดิน (ฉโนดหรือน.ส.4 จ.) อยู่ในระบบของเอกสารการแสดงสิทธิในที่ดินของไทยต้องใช้เวลา:
- แนวเขตการปกครอง: ที่ดินโฉนดรังวัดด้วย GPS ผู้จัดการรังวัดที่ดินสมัยใหม่โดยกรมที่ดินแนวเขตการปกครองและถูกต้องตามกฎหมาย
- แอตแลนตา: เจ้าของโฉนดที่ดินมีความเห็นส่วนใหญ่สิทธิการถือครองสูงสุดในเมืองไทยและสามารถขายเช่า จำนอง แบ่งแยก และตกทอดพื้นที่ได้โดยไม่มีข้อจำกัด (ภายใต้กฎหมายทั่วไป)
- โอนได้ทันที: ต่างจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ไม่ต้องลงพื้นที่สามารถโอนได้ที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกันนั้นรอ 30 วันที่มักจะแนวเขตสามารถกำหนดไว้แล้ว
- สินเชื่อธนาคาร: ธนาคารและยอมรับที่ดินที่มีโฉนดเป็นหลักประกันสำหรับการจำนองและสินเชื่อเอกสารระดับต่ำกว่ามักจะถูกปฏิเสธหรือได้เงื่อนไขที่มากกว่ามาก
- แน่นอนว่าจะต้อง: โฉนดที่ดินให้บ่อยครั้งที่สุดของความขัดแย้งในการพิจารณาคดีตามมาตรา ๖๑ วรรคสี่เพื่อดูพื้นที่ที่ดินเพื่อค้นหาออกโดยข้อผิดพลาดบ่อยครั้งโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ได้ที่ดินมาโดยเสียชื่อเสียงและการลงทะเบียนรับโอนแล้วได้รับยังกล่าวถึง
การอ้างอิงโยงและแหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง บทความดังกล่าวและอ้างอิง
การสำรวจที่ดิน — ขั้นตอนการสำรวจโดยละเอียดสำหรับการออกโฉนดที่ดิน (มาตรา 65–70)
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม — วิธีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ การจำนอง และสัญญาเช่า (มาตรา 71–83)
คู่มือฉบับสมบูรณ์เกี่ยวกับกรอบกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย
ภาพรวมของกฎหมายที่ดินและทรัพย์สินของไทย การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม และสัญญาเช่า
คู่มือตัวเลือกการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย
ดูเพิ่มเติม: คำถามที่พบบ่อย | คำตัดสินของศาลฎีกา | ดัชนีรหัสที่ดินฉบับเต็ม