คำถามที่พบบ่อย คำถามที่พบบ่อย

ประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทย (ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) คือกฎหมายหลักที่ควบคุมการถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน สิทธิ การจดทะเบียน และธุรกรรมต่างๆ ทั่วราชอาณาจักร โดยตราขึ้นเมื่อ พ.ศ. 2497 (ค.ศ. 1954) ประกอบด้วย 12 หมวด และ 140 มาตรา (มีการกำหนดเลขมาตราถึง 113) ซึ่งวางรากฐานกรอบทางกฎหมายสำหรับกิจการที่เกี่ยวกับที่ดินทั้งหมด ประมวลกฎหมายนี้ได้กำหนดแนวคิดพื้นฐาน เช่น "ที่ดิน" "ทรัพยสิทธิในที่ดิน" และ "โฉนดที่ดิน" ภายใต้ ส่วนที่ 1, และวางหลักการสำคัญว่าที่ดินซึ่งยังมิได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใดให้ถือว่าเป็นของรัฐภายใต้ ส่วนที่ 2. กฎหมายฉบับนี้เข้ามาแทนที่กฎหมายที่ดินแบบเดิมที่กระจัดกระจาย และสร้างระบบที่เป็นเอกภาพสำหรับการบริหารจัดการที่ดินสมัยใหม่ในประเทศไทย.

ประมวลกฎหมายที่ดินคืออะไร? ประมวลกฎหมายที่ดินเป็นกฎหมายหลักที่ใช้ในการควบคุมสิทธิในที่ดิน การจดทะเบียน และการทำธุรกรรมที่ดินทั่วราชอาณาจักรไทย

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

ประมวลกฎหมายที่ดินตราขึ้นเมื่อวันที่ 30 พฤศจิกายน พ.ศ. 2497 และได้รับการแก้ไขเพิ่มเติมหลายครั้งนับแต่นั้นมา พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดินมีตั้งแต่ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2521 ถึงฉบับที่ 15 พ.ศ. 2562 และประกาศของคณะปฏิวัติอีก 4 ฉบับ (ฉบับที่ 16, 49, 96 และ 334) ก็ได้แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายนี้เช่นกัน ข้อยกเว้นการลงทุน 40 ล้านบาทสำหรับชาวต่างชาติใน มาตรา 96 บิส ถูกเพิ่มเข้ามาโดยพระราชบัญญัติ (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 พระราชบัญญัติ (ฉบับที่ 12) พ.ศ. 2551 ได้ยกเลิก บทที่ 10 (การค้าที่ดิน), ส่วนที่ 101 และ 102 พระราชบัญญัติสองฉบับล่าสุดต่างก็ลงวันที่ พ.ศ. 2562 (ค.ศ. 2019): พระราชบัญญัติ (ฉบับที่ 14) ได้เขียนบทบัญญัติว่าด้วยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินขึ้นใหม่ใน ส่วนที่ 14 และ 20, และพระราชบัญญัติ (ฉบับที่ 15) ได้แก้ไขเพิ่มเติมกฎเกณฑ์ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนในมาตรา 104 และยกเลิกมาตรา 105 ถึงมาตรา 105 ทวิ.

ประมวลกฎหมายที่ดินประกาศใช้เมื่อวันที่ 30 พฤศจิกายน พ.ศ. 2497 และมีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดินตั้งแต่ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2521 จนถึงฉบับที่ 15 พ.ศ. 2562

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

กรมที่ดิน (กรมที่ดิน), ซึ่งอยู่ภายใต้สังกัดกระทรวงมหาดไทย เป็นหน่วยงานรัฐหลักที่มีหน้าที่รับผิดชอบในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินในประเทศไทย ประมวลกฎหมายดังกล่าวให้อำนาจหน้าที่อธิบดีกรมการที่ดินในการดูแลและคุ้มครองที่ดินของรัฐภายใต้ มาตรา 8, และอำนาจในการแสวงหาประโยชน์จากที่ดินของรัฐที่ไม่มีผู้ครอบครองภายใต้ มาตรา 10. งานประจำวันดำเนินการโดยเจ้าหน้าที่ที่ดินเจ้าพนักงานที่ดิน) ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดและสำนักงานที่ดินสาขา ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตาม มาตรา 71. รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยอาจจัดตั้งสำนักงานที่ดินจังหวัดและสำนักงานที่ดินสาขาขึ้นภายใต้ มาตรา 13, และแต่งตั้งเจ้าหน้าที่คนอื่นๆ ที่อยู่ภายใต้บทนิยามของเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจพนักงานเจ้าหน้าที่) ใน ส่วนที่ 1. รายละเอียดการทำงานกำหนดโดยกฎกระทรวงที่ออกตามความในมาตราเฉพาะ เช่น มาตรา 56 สำหรับแบบพิมพ์ มาตรา 65 สำหรับการสำรวจ และมาตรา 103 สำหรับค่าธรรมเนียม.

กรมที่ดิน สังกัดกระทรวงมหาดไทย เป็นหน่วยงานหลักที่รับผิดชอบในการบริหารงานที่ดินทั่วประเทศ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

ภายใต้ ส่วนที่ 1 ของประมวลกฎหมายที่ดิน "สิทธิในที่ดิน" (สิทธิในที่ดิน) ครอบคลุมทั้งสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ (กรรมสิทธิ์) และสิทธิในการครอบครอง (สิทธิครอบครอง). กรรมสิทธิ์ ซึ่งมีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดินตามที่นิยามไว้ในมาตราเดียวกันและได้มาในกรณีที่ระบุไว้ใน ส่วนที่ 3, กรรมสิทธิ์ในที่ดินให้การคุ้มครองทางกฎหมายในระดับสูงสุด พร้อมสิทธิ์ในการขาย จำนอง ให้เช่า และรับมรดกอย่างเต็มที่ สิทธิในการครอบครอง ซึ่งมีหลักฐานเป็นเอกสาร เช่น โฉนดที่ดิน 3 แสดงถึงสิทธิที่ได้รับการยอมรับแต่มีระดับต่ำกว่า ซึ่งรับรองการใช้และการครอบครองที่ดิน สิทธิในการครอบครองสามารถยกระดับเป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ได้ผ่านกระบวนการออกโฉนดที่ดินที่กำหนดไว้ในกฎหมาย บทที่ 4 (ส่วนที่ 56 ถึง 64). สำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญใดๆ ขอแนะนำอย่างยิ่งให้ใช้โฉนดที่ดินแบบชาโนเต้.

กรรมสิทธิ์คือสิทธิในที่ดินขั้นสูงสุด มีโฉนดที่ดินเป็นหลักฐาน ในขณะที่สิทธิครอบครองเป็นสิทธิที่ได้รับการรับรองแต่มีระดับต่ำกว่า

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ชาโนเต้ (โฉนดที่ดิน) หรือที่รู้จักกันในชื่อ Nor Sor 4 Jor (น.ส.4 จ.(ตามนิยามใน ) เป็นรูปแบบเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่สูงที่สุดและมั่นคงที่สุดในประเทศไทย ส่วนที่ 1 ตามประมวลกฎหมายที่ดิน โฉนดที่ดิน (Chanote) คือเอกสารทางการที่ออกโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ เพื่อเป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (กรรมสิทธิ์(เอกสารสิทธิ์นี้) มีการตรวจสอบขอบเขตที่ดินด้วยระบบ GPS พร้อมพิกัดที่แม่นยำ และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นด้วยหมายเลขแปลงที่ดินเฉพาะ การกระบวนการออกเอกสารสิทธิ์อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ... บทที่ 4 (ส่วนที่ 56 ถึง 64). โฉนดที่ดิน (Chanote) ให้การคุ้มครองทางกฎหมายที่แข็งแกร่งที่สุด และเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินเพียงฉบับเดียวที่แนะนำสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง.

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินขั้นสูงสุดในประเทศไทย มีการรังวัดแนวเขตด้วยระบบ GPS อย่างแม่นยำ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

นอร์ ซอร์ 3 กอร์ (น.ส.3 ก.) เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีข้อมูลขอบเขตค่อนข้างแม่นยำซึ่งได้มาจากภาพถ่ายทางอากาศ เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) ตามที่กำหนดไว้ใน ส่วนที่ 1, ออกโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจตาม มาตรา 58 และ ส่วนที่ 58 ทวิ ในบทที่ 4 แม้ว่าจะไม่ได้ให้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของอย่างเต็มรูปแบบเหมือนโฉนด แต่ก็ให้การคุ้มครองที่แข็งแกร่งกว่า น.ส.3 ทั่วไป การโอนที่ดิน น.ส.3 ก. ไม่จำเป็นต้องมีประกาศประกาศเปิดประกาศเป็นเวลา 30 วันเหมือน น.ส.3 ทำให้ทำธุรกรรมได้รวดเร็วยิ่งขึ้น โดยสามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้ผ่านกระบวนการรังวัดและออกโฉนดตาม บทที่ 5. ผู้ซื้อควรตรวจสอบสถานะที่ดินอย่างละเอียดและพิจารณาขอปรับปรุงสถานะที่ดินก่อนทำการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์.

น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีข้อมูลแนวเขตที่ค่อนข้างแม่นยำจากภาพถ่ายทางอากาศ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

นอร์ซอร์ 3 (น.ส.3) เป็นใบรับรองการใช้ประโยชน์ตามที่กำหนดไว้ใน ส่วนที่ 1, ออกโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจตาม มาตรา 58 และ ส่วนที่ 58 ทวิ ในหมวด 4 ของประมวลกฎหมายที่ดิน โดยรับรองว่าผู้ถือครองได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว แต่ไม่ได้ให้สิทธิความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์ แนวเขตสำรวจจากภาพถ่ายทางอากาศโดยไม่มีพิกัด GPS ที่แม่นยำ ทำให้พื้นที่ดินมีความแม่นยำน้อยกว่าโฉนด ที่สำคัญ การโอนที่ดิน น.ส. 3 ใดๆ ต้องมีการประกาศในที่ดินท้องถิ่นเป็นเวลา 30 วัน ซึ่งบุคคลที่สามอาจคัดค้านได้ ตามที่ควบคุมโดย บทที่ 6 (การจดทะเบียนสิทธิ). โฉนดที่ดินประเภท นอร์ ส. 3 สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้โดยผ่านกระบวนการสำรวจและยื่นคำขอที่ถูกต้อง.

น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่รับรองว่าผู้ถือได้ทำประโยชน์ในที่ดิน แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ซอร์ กอร์ 1 (ส.ค.1) คือใบแจ้งการครอบครอง ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิที่ดินขั้นพื้นฐานที่สุดที่ได้รับการยอมรับภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน โดยออกตามความในมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มิได้ออกตามประมวลกฎหมายที่ดินโดยตรง และทำหน้าที่เป็นหลักฐานแสดงว่าบุคคลได้แจ้งการครอบครองและการทำประโยชน์ในที่ดินแปลงหนึ่งๆ ต่อเจ้าหน้าที่ ส.ค. 1 มิได้ก่อให้เกิดกรรมสิทธิ์หรือแม้แต่สิทธิครอบครองอย่างเป็นทางการ แต่เป็นการบันทึกว่ามีการอ้างสิทธิการครอบครองเท่านั้น ที่สำคัญอย่างยิ่งคือ ที่ดิน ส.ค. 1 ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนให้ผู้อื่นได้ แต่อย่างไรก็ตาม สามารถตกทอดทางมรดกได้ และ ส่วนที่ 58 ทวิ ระบุว่าผู้ถือหลักฐานการแจ้งการครอบครองเป็นหนึ่งในบุคคลที่พนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ได้ ส่วนเส้นทางดังกล่าวจะยังคงเปิดอยู่สำหรับแปลงที่ดินเฉพาะแปลงหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับบทเฉพาะกาลที่ตราขึ้นเมื่อปิดรับคำขอ ส.ค. 1 รายใหม่ ดังนั้น ควรตรวจสอบสถานะที่สำนักงานที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อโดยอาศัยหลักฐานดังกล่าว.

ส.ค.1 เป็นแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน เป็นเอกสารที่ดินขั้นพื้นฐานที่สุด ไม่สามารถซื้อขายได้

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

ชาโนเต้ (โฉนดที่ดิน / น.ส.4 จ.) มอบสิทธิการเป็นเจ้าของที่แข็งแกร่งและมั่นคงที่สุดในประเทศไทย ตามที่กำหนดไว้ใน ส่วนที่ 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ลำดับชั้นของเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดิน จากแข็งแกร่งที่สุดไปอ่อนแอที่สุด ได้แก่ (1) โฉนดที่ดิน กรรมสิทธิ์สมบูรณ์พร้อมแนวเขตที่กำหนดด้วย GPS (2) น.ส.3 ก. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีข้อมูลการสำรวจทางอากาศ (3) น.ส.3 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีแนวเขตไม่แม่นยำเท่า (4) ส.ค.1 ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน ไม่สามารถโอนได้ มีเพียงโฉนดที่ดินเท่านั้นที่ถือเป็น "โฉนด" ภายใต้ ส่วนที่ 1 และเป็นหลักฐานยืนยันความเป็นเจ้าของที่ได้รับการยอมรับทั่วโลกอย่างชัดเจน บทที่ 6 (การจดทะเบียนสิทธิ).

โฉนดที่ดินให้สิทธิความเป็นเจ้าของที่แข็งแกร่งและมั่นคงที่สุดในประเทศไทย

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ใช่แล้ว ทั้งน.ส. 3 และน.ส. 3 ก. สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้ โดยผ่านกระบวนการยื่นคำขอและสำรวจที่ดินตามที่กำหนดไว้ บทที่ 4 (เอกสารแสดงสิทธิ์) และ บทที่ 5 (การสำรวจที่ดิน). เจ้าของที่ดินต้องยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น หลังจากนั้นกรมการดินจะทำการรังวัดแนวเขตภายใต้ มาตรา 65 ถึง 70 ทวิ, ซึ่งรายละเอียดกำหนดโดยกฎกระทรวงตามมาตรา 65 ขั้นตอนดังกล่าวประกอบด้วยการประกาศให้สาธารณชนทราบ การตรวจสอบแนวเขตกับเจ้าของที่ดินข้างเคียง และการตรวจสอบโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ ระยะเวลาในการดำเนินการอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับปริมาณงานและสถานที่ตั้งของสำนักงานที่ดิน แต่โดยทั่วไปจะใช้เวลาตั้งแต่หลายเดือนจนถึงมากกว่าหนึ่งปี ขอแนะนำให้จ้างทนายความหรือช่างรังวัดที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อช่วยเหลือในกระบวนการยกระดับดังกล่าว.

น.ส.3 และ น.ส.3 ก. สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้ผ่านกระบวนการยื่นคำร้องและการรังวัดที่สำนักงานที่ดิน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ภายใต้ หมวด 8 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (มาตรา 86 ถึงมาตรา 96 ทวิ), โดยทั่วไปแล้ว ชาวต่างชาติถูกห้ามไม่ให้เป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย. มาตรา 86 กำหนดข้อจำกัดพื้นฐาน ในขณะที่ มาตรา 96 บิส ให้ข้อยกเว้นจำกัดสำหรับชาวต่างชาติที่ลงทุนตั้งแต่ 40 ล้านบาทขึ้นไปในธุรกิจที่กำหนด โดยได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากชาวต่างชาติได้มาซึ่งที่ดินโดยฝ่าฝืนข้อจำกัดเหล่านี้, มาตรา 94 กำหนดให้ต้องจำหน่ายภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนดซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันและไม่เกินหนึ่งปี และหากไม่ดำเนินการ อธิบดีจะนำออกจำหน่าย ในกรณีที่ได้มาซึ่งที่ดินโดยผ่านนอมินี, มาตรา 96 ให้อำนาจผู้อำนวยการใหญ่มีอำนาจเช่นเดียวกันในการขาย และผู้ได้รับการเสนอชื่อกระทำความผิดภายใต้ มาตรา 113.

ตามหมวด 8 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติโดยทั่วไปไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ ยกเว้นกรณีตามที่กฎหมายกำหนด

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย | กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ภายใต้ มาตรา 96 บิส แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติที่ลงทุนตั้งแต่ 40 ล้านบาทขึ้นไปในธุรกิจหรือกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจไทย อาจยื่นขออนุญาตถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย มาตรา 96ทวิ กำหนดให้ต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่าสามปี และที่ดินต้องตั้งอยู่ในกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาลเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือเขตที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง การอนุญาตเป็นอำนาจของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ภายใต้ มาตรา 96 ต., ชาวต่างชาติที่ฝ่าฝืนเงื่อนไขในกฎกระทรวงต้องขายที่ดินภายในกำหนดเวลาที่อธิบดีกำหนดซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันและไม่เกินหนึ่งปี หากไม่ดำเนินการ อธิบดีจะขายที่ดินนั้น และหากไม่ใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยภายในสองปีนับแต่วันที่จดทะเบียนได้มา อธิบดีอาจขายที่ดินนั้นได้.

ตามมาตรา 96 ทวิ ชาวต่างชาติที่ลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไปอาจขออนุญาตถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่เพื่อการอยู่อาศัย

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ใช่ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของหน่วยคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ตามพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 (1979) ซึ่งดำเนินการแยกต่างหากจากประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของหน่วยคอนโดมิเนียมได้สูงสุด 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยในอาคารคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียน ซึ่งวัดเมื่อคอนโดมิเนียมได้รับการจดทะเบียน (มาตรา 19 bis ของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม) การซื้อต้องใช้เงินตราต่างประเทศที่นำเข้ามาในประเทศไทยและแปลงเป็นเงินไทยผ่านธนาคารไทย การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมให้สิทธิการถือครองแบบฟรีโฮลด์ (freehold) สำหรับหน่วยที่อยู่อาศัยแต่ละหน่วย ส่วนพื้นที่ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมตามสัดส่วน นี่เป็นวิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยไม่มีข้อจำกัดที่กำหนดโดย บทที่ 8 ของประมวลกฎหมายที่ดิน.

ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด

บทความที่เกี่ยวข้อง: พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมของประเทศไทย | คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

หากชาวต่างชาติได้รับมรดกที่ดินในประเทศไทยในฐานะทายาทตามกฎหมาย, มาตรา 93 ของประมวลกฎหมายที่ดินอนุญาตให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยอนุญาตให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินดังกล่าว เมื่อรวมกับที่ดินที่ชาวต่างชาติถือครองอยู่แล้ว จะต้องไม่เกินขีดจำกัดตามที่กำหนดไว้ใน มาตรา 87. การอนุญาตนี้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจมากกว่าที่จะเป็นไปโดยอัตโนมัติ และมาตรา 93 ครอบคลุมเฉพาะทายาทโดยธรรม (ทายาทโดยธรรม) ตามกฎเกณฑ์ว่าด้วยการรับมรดกโดยไม่มีพินัยกรรมแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกตามพินัยกรรมจะไม่อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ดังกล่าว ในกรณีที่มิได้รับอนุญาต หรือจะเกินกว่าข้อจำกัด, มาตรา 94 ให้ใช้บังคับว่า คนต่างด้าวต้องจำหน่ายภายในกำหนดเวลาที่อธิบดีกำหนดซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันและไม่เกินหนึ่งปี และหากไม่ดำเนินการ อธิบดีจะจำหน่ายที่ดินนั้น เงินที่ได้จากการจำหน่ายให้ตกเป็นของทายาทชาวต่างชาติ.

หากชาวต่างชาติได้รับมรดกที่ดิน ตามมาตรา 93 อนุญาตให้รับมรดกได้ภายในขอบเขตที่กำหนด แต่อาจต้องจำหน่ายภายในระยะเวลาที่กำหนด

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย | กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

ไม่ การใช้ผู้ถือหุ้นตัวแทนชาวไทยเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติภายใต้กฎหมาย บทที่ 8 ของประมวลกฎหมายที่ดินนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ห้ามมิให้มี นอมินี และประมวลกฎหมายที่ดินก็จัดการกับเรื่องดังกล่าวโดยตรง. มาตรา 113 กำหนดให้การได้มาซึ่งที่ดินในฐานะตัวแทนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลที่ถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 97 หรือ 98 เป็นความผิด: จำคุกไม่เกินสองปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ตัวที่ดินเองไม่มีการริบ. มาตรา 96 ให้อำนาจผู้อำนวยการใหญ่ในการขาย โดยนำไปใช้ มาตรา 94, ดังนั้น ผู้ถือครองจึงสูญเสียที่ดินไป แต่เงินจากการขายจะเป็นของพวกเขา กรมที่ดินตรวจสอบการถือครองแทนที่ต้องสงสัยอย่างจริงจัง และทั้งชาวต่างชาติและผู้ถือครองแทนชาวไทยอาจต้องเผชิญกับการดำเนินคดีทางอาญา ทางเลือกทางกฎหมาย ได้แก่ การเช่าระยะยาว การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือช่องทางการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ.

การใช้นอมินีไทยเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติเป็นสิ่งผิดกฎหมาย ศาลฎีกาได้ยืนยันเรื่องนี้อย่างชัดเจน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงผ่านคู่สมรสชาวไทยได้ อย่างไรก็ตาม ภายใต้กฎหมายไทย พลเมืองไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติสามารถซื้อและเป็นเจ้าของที่ดินในชื่อของตนเองได้ โดยสำนักงานที่ดินจะขอให้คู่สมรสชาวไทยลงนามในคำประกาศยืนยันว่าเงินที่ใช้เป็นทรัพย์สินส่วนตัวของตนเอง (สินส่วนตัว) และคู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์เรียกร้องในที่ดินนั้น คู่สมรสชาวต่างชาติจะต้องลงนามในคำแถลงสละสิทธิ์ใดๆ ในทรัพย์สินนั้นด้วย ข้อกำหนดนี้เกิดจากข้อจำกัดใน มาตรา 86 และบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องของ บทที่ 8. หากคู่สมรสหย่าร้างกัน คู่สมรสชาวไทยจะยังคงเป็นเจ้าของที่ดิน และคู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ในที่ดินนั้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน.

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินผ่านคู่สมรสไทยได้โดยตรง แต่คู่สมรสไทยสามารถซื้อที่ดินในชื่อของตนเองได้

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย | คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

สัญญาเช่าที่ดินจดทะเบียนระยะเวลา 30 ปี เป็นทางเลือกทางกฎหมายที่พบได้บ่อยที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ที่ดินในประเทศไทยในระยะยาวโดยไม่ละเมิดข้อจำกัดต่างๆ บทที่ 8 ของประมวลกฎหมายที่ดิน. ภายใต้ บทที่ 6 (การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม) และตามมาตรา 537 ถึง 571 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าต้องได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับใช้ได้เกินสามปี โดยระยะเวลาตามกฎหมายสูงสุดคือ 30 ปี แม้สัญญาเช่าจะไม่สามารถต่ออายุได้โดยฝ่ายเดียว แต่คู่สัญญาอาจระบุเงื่อนไขการต่ออายุไว้ในสัญญาเช่าได้ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนจะถูกบันทึกไว้ด้านหลังใบโฉนด และมีผลผูกพันต่อผู้ซื้อที่ดินในภายหลัง ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าโดยทั่วไปคือ 1% ของค่าเช่ารวมสำหรับระยะเวลาเช่าทั้งหมด.

สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนเป็นทางเลือกที่พบบ่อยที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ที่ดินระยะยาว

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมของประเทศไทย

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยนั้นต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการตามที่กำหนดไว้ หมวดที่ 11 (ค่าธรรมเนียม มาตรา 103 ถึง 106) ตามประมวลกฎหมายที่ดินและประมวลกฎหมายรายได้ ค่าธรรมเนียมมาตรฐานประกอบด้วย: (1) ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของมูลค่าที่รัฐบาลประเมิน ชำระเมื่อทำการจดทะเบียน; (2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายจริง (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) ซึ่งใช้บังคับหากถือครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปี; (3) อากรแสตมป์ 0.5% หากได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ; และ (4) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามอัตราก้าวหน้าโดยอิงจากมูลค่าประเมินและระยะเวลาการถือครอง ค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งหมดชำระที่สำนักงานที่ดินในขณะทำการจดทะเบียนตาม บทที่ 6. คู่สัญญาสามารถเจรจาเกี่ยวกับการแบ่งความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในสัญญาซื้อขายได้.

การโอนที่ดินต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหมวด 11 ของประมวลกฎหมายที่ดิน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน การจำนอง การเช่า และธุรกรรมทางกฎหมายอื่น ๆ ทั้งหมด ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ดินตั้งอยู่ ตามที่กฎหมายกำหนด หมวด 6 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (มาตรา 71 ถึงมาตรา 83). ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจตามหนังสือมอบอำนาจ) ต้องไปปรากฏตัวต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ ณ สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบตัวตนของทั้งสองฝ่าย ตรวจสอบเอกสารที่ดิน และบันทึกธุรกรรมลงในโฉนดที่ดิน ตามมาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นโมฆะหากไม่ได้ทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ การจดทะเบียนจะทำให้การโอนกรรมสิทธิ์มีผลทางกฎหมายและบังคับใช้ได้กับบุคคลภายนอก.

การจดทะเบียนที่ดินต้องดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ตามหมวด 6 ของประมวลกฎหมายที่ดิน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินภายใต้ บทที่ 6 ต้องใช้เอกสารดังต่อไปนี้: (1) โฉนดที่ดินฉบับจริง (โฉนด) หรือหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ (น.ส. 3 / น.ส. 3 ก) (2) บัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย (3) สมุดทะเบียนบ้าน (ทะเบียนบ้าน) สำหรับฝ่ายไทย; (4) แบบฟอร์มคำขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ต.ด. 21) ที่กรอกครบถ้วน; (5) หนังสือมอบอำนาจหากมีผู้แทนดำเนินการแทนฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง; และ (6) สำหรับคู่สมรส ต้องมีหนังสือยินยอมจากคู่สมรสหรือหลักฐานว่าทรัพย์สินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัว ไม่ใช่ทรัพย์สินร่วม สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินประเภท น.ส. 3 ต้องมีหลักฐานการประกาศแจ้งให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วันด้วย ค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งหมดตาม บทที่ 11 ต้องชำระเงินในขณะลงทะเบียน.

การโอนที่ดินต้องใช้เอกสารหลายรายการ ได้แก่ โฉนดที่ดินฉบับจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และแบบคำขอโอน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

โดยทั่วไป การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินสามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้ภายในหนึ่งวันทำการ สำหรับโฉนดที่ดินแบบชาโนเต้ หากเอกสารครบถ้วนและทั้งสองฝ่ายมาปรากฏตัวพร้อมกัน เนื่องจากกระบวนการจดทะเบียนภายใต้กฎหมายนั้นค่อนข้างรวดเร็ว บทที่ 6 (มาตรา 71 ถึง 83) ออกแบบมาเพื่อให้ดำเนินการเสร็จสิ้นภายในวันเดียว อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา น.ส. 3 จำเป็นต้องมีการแจ้งให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วัน ซึ่งสามารถยื่นคัดค้านได้ หากจำเป็นต้องมีการสำรวจตามมาตราดังกล่าว บทที่ 5, เช่น ในกรณีการแบ่งแยกที่ดินหรือข้อพิพาทเรื่องเขตแดน อาจต้องใช้เวลาเพิ่มเติมหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน สำหรับธุรกรรมที่ซับซ้อนซึ่งเกี่ยวข้องกับที่ดินหลายแปลง ผู้ซื้อที่เป็นบริษัท หรือที่ดินที่มีภาระผูกพัน กระบวนการอาจใช้เวลาหลายวันถึงหลายสัปดาห์ แนะนำให้ว่าจ้างทนายความชาวไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม เพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารทั้งหมดได้รับการจัดเตรียมอย่างถูกต้องก่อนไปที่สำนักงานที่ดิน.

การโอนที่ดินที่มีโฉนดสามารถดำเนินการเสร็จภายในหนึ่งวันทำการ แต่การโอน น.ส.3 ต้องปิดประกาศ 30 วัน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

การครอบครองโดยปรปักษ์ (ครอบครองปรปักษ์) เป็นหลักกฎหมายที่บัญญัติไว้ภายใต้มาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกำหนดว่าบุคคลใดครอบครองทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์ การครอบครองโดยอาศัยสิทธิอนุญาต หรือตามหลักเพื่อนบ้านที่กฎหมายไทยเรียกว่า ถือวิสาสะ, ไม่ใช่การครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะนานเพียงใดก็ตาม การครอบครองปรปักษ์จะอ้าง ยันที่ดินของรัฐไม่ได้: มาตรา 1306 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นต่อสู้รัฐในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน และ ส่วนที่ 2 ของประมวลกฎหมายที่ดินถือว่าที่ดินที่ยังไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของใครเป็นของรัฐ การครอบครองปรปักษ์ที่ประสบความสำเร็จสามารถจดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดินภายใต้ บทที่ 6, ซึ่งจะช่วยให้ผู้ครอบครองได้รับโฉนดที่ดิน ดูเพิ่มเติมได้ที่นี่ คำตัดสินของศาลฎีกา หน้าสำหรับวิเคราะห์กรณีโดยละเอียด.

การครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดว่าผู้ครอบครองโดยสงบและเปิดเผยเกิน 10 ปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย | คำตัดสินของศาลฎีกา

การบุกรุกที่ดินของรัฐถือเป็นความผิดทางอาญาภายใต้กฎหมาย หมวดที่ 12 บทกำหนดโทษ (มาตรา 107 ถึงมาตรา 113) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ส่วนบทกำหนดโทษฐานบุกรุกที่ดินของรัฐในปัจจุบันคือ มาตรา 108 บิส, ไม่ใช่มาตรา 108 และกำหนดระดับไว้สามระดับแทนที่จะเป็นระดับเดียว การฝ่าฝืนมาตรา 9 มีโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี ปรับไม่เกิน 5,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ในกรณีที่ที่ดินนั้นเป็นที่ดินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน หรือที่ดินที่ใช้เพื่อประโยชน์ของรัฐโดยเฉพาะ โทษสูงสุดจะเพิ่มขึ้นเป็น สามปีหรือหนึ่งหมื่นบาทหรือทั้งสองอย่าง. ในกรณีที่พื้นที่เกินกว่าห้าสิบไร่ จะเพิ่มขึ้นอีกเป็น ห้าปี หรือ 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ. เมื่อมีคำพิพากษาว่ามีความผิด ศาลอาจสั่งให้ผู้กระทำความผิด ลูกจ้าง ผู้รับจ้าง ตัวแทน และผู้อยู่ในความอุปการะออกจากที่ดินนั้นด้วย และเครื่องมือ ยานพาหนะ และสัตว์พาหนะที่ใช้ในการกระทำความผิดอาจต้องถูกริบ. มาตรา 108 เป็นบทบัญญัติที่แตกต่างและแคบกว่า โดยจัดการกับผู้ที่ฝ่าฝืนมาตรา 9 อยู่ก่อนแล้วก่อนที่ประกาศของคณะปฏิวัติจะมีผลใช้บังคับ และดำเนินการเป็นสองขั้นตอน เจ้าหน้าที่แจ้งเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามระเบียบของคณะกรรมการก่อน จากนั้นจึงสั่งเป็นหนังสือให้ออกจากที่ดินหรือรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างภายในกำหนดเวลา และโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปีหรือปรับไม่เกิน 5,000 บาทหรือทั้งจำทั้งปรับจะมีผลเฉพาะกับการไม่ปฏิบัติตามคำสั่งนั้นเท่านั้น ภายใต้ ส่วนที่ 2, ที่ดินที่ยังไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใด ให้ถือว่าเป็นของรัฐ รวมถึงป่าสงวนแห่งชาติ ทางน้ำสาธารณะ และที่ดินที่ยังไม่ได้จดทะเบียน ผู้บุกรุกอาจถูกสั่งให้ออกจากพื้นที่และฟื้นฟูสภาพที่ดิน และอาจเผชิญข้อหาเพิ่มเติมภายใต้กฎหมายป่าสงวนแห่งชาติหรือการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม.

การบุกรุกที่ดินของรัฐเป็นความผิดทางอาญาตามมาตรา 108 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน มีโทษสามระดับ คือ จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 5,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ถ้าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ประชาชนใช้ร่วมกันหรือที่ใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 10,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และถ้าเนื้อที่เกิน 50 ไร่ จำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ข้อพิพาทเรื่องเขตแดนจะได้รับการแก้ไขผ่านขั้นตอนการสำรวจที่กำหนดไว้ใน หมวด 5 (การรังวัดที่ดิน มาตรา 65 ถึง 70 ทวิ) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น คู่กรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจยื่นคำขอต่อสำนักงานที่ดินเพื่อทำการรังวัดสอบเขตอย่างเป็นทางการ เจ้าพนักงานผู้มีอำนาจจะดำเนินการรังวัด สอบถามเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียง และพยายามระงับข้อพิพาทในทางปกครอง ในกรณีที่ข้อพิพาทเกิดขึ้นจากการขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์, มาตรา 60 ให้อำนาจพนักงานเจ้าหน้าที่ในการไต่สวนและไกล่เกลี่ย หากคู่กรณีตกลงกันไม่ได้ เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดจะเป็นผู้ชี้ขาด แจ้งให้ทั้งสองฝ่ายทราบเป็นลายลักษณ์อักษร และฝ่ายที่ไม่เห็นด้วยต้องฟ้องคดีต่อศาลภายในหก十วันนับแต่วันที่ทราบคำสั่ง สำหรับการรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินที่มีอยู่แล้ว, มาตรา 69 บิส มีผลใช้บังคับ และเจ้าของที่ดินข้างเคียงซึ่งไม่รับรองและไม่คัดค้านภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าว ให้ถือว่าไม่มีข้อคัดค้าน ศาลอาจสั่งให้มีการรังวัดโดยคำสั่งศาลและมีคำพิพากษาผูกพันเกี่ยวกับแนวเขตที่ดิน ข้อพิพาทเรื่องเขตที่ดินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของรัฐหรือเขตป่าสงวนอาจเกี่ยวข้องกับศาลปกครองด้วย.

ข้อพิพาทเรื่องแนวเขตที่ดินสามารถแก้ไขได้ผ่านการรังวัดตามหมวด 5 การวินิจฉัยของคณะกรรมการที่ดิน หรือการฟ้องคดีต่อศาล

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย | คำตัดสินของศาลฎีกา

หมวดที่ 12 บทกำหนดโทษ (มาตรา 107 ถึงมาตรา 113) แห่งประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดโทษทางอาญาสำหรับความผิดต่างๆ ความผิดเหล่านี้ได้แก่ (1) การเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินของรัฐอันเป็นการฝ่าฝืนมาตรา 9 (มาตรา 108 บิส): จำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 5,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ถ้ากระทำผิดในที่ดินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่พลเมืองใช้ร่วมกัน หรือที่ดินซึ่งใช้เพื่อประโยชน์ของรัฐ จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 10,000 บาท และถ้าเนื้อที่เกิน 50 ไร่ จำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท เมื่อศาลพิพากษาลงโทษแล้ว ศาลอาจสั่งให้ผู้กระทำความผิด คนงาน ผู้รับจ้าง ตัวแทน และบริวารออกไปจากที่ดิน และให้ริบเครื่องมือ เครื่องใช้ สัตว์พาหนะ ยานพาหนะ หรือเครื่องจักรกลที่ใช้ในการกระทำผิดเสียด้วย ไม่ว่าจะมีผู้ถูกลงโทษตามคำพิพากษาหรือไม่ก็ตาม (2) มาตรา 108 คือบทบัญญัติที่แคบกว่าและเก่ากว่า สำหรับผู้ที่กระทำความผิดฝ่าฝืนมาตรา 9 อยู่ก่อนแล้วก่อนที่ประกาศคณะปฏิวัติจะมีผลใช้บังคับ โดยเจ้าหน้าที่ต้องมีหนังสือแจ้งเตือนอย่างเป็นทางการให้ปฏิบัติตามระเบียบของคณะกรรมการก่อน จากนั้นจึงมีคำสั่งให้ออก,จากที่ดิน และบทกำหนดโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 5,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ จะมีผลบังคับใช้ก็ต่อเมื่อมีการฝ่าฝืนคำสั่งนั้นเท่านั้น (3) ขัดขวางหรือ (ไม่ให้ความช่วยเหลือ,ไม่ช่วยเหลือ) เจ้าหน้าที่ซึ่งปฏิบัติการสำรวจตามมาตรา 66หมวด 108 ทวิ): โทษปรับไม่เกิน 1,000 บาท และไม่มีโทษจำคุก (4) ทำให้เสียหายหรือเคลื่อนย้ายหมุดเขตหรือหลักเขตสำรวจ (มาตรา 67) หรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 74 เกี่ยวกับการไต่สวนเพื่อออกโฉนด (มาตรา 109): ปรับไม่เกิน 2,000 บาท จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือทั้งปรับทั้งจำ (5) คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยฝ่าฝืนมาตรา 86 (มาตรา 111): ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งจำทั้งปรับ (6) ได้มาซึ่งที่ดินเป็นตัวแทนของคนต่างด้าว หรือของนิติบุคคลที่ถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 97 หรือมาตรา 98มาตรา 113): ปรับไม่เกิน 20,000 บาท จำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งจำทั้งปรับ นิติบุคคลที่ได้มาซึ่งที่ดินโดยฝ่าฝืนประมวลกฎหมายนี้ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาท ตาม มาตรา 112. (7) ไม่นำเจ้าหน้าที่ไปทำการรังวัดที่ดินตามมาตรา 58 หรือมาตรา 69 หรือฝ่าฝืนมาตรา 26 หรือมาตรา 70มาตรา 107): ปรับไม่เกิน 500 บาท ที่ดินที่ถือครองโดยฝ่าฝืน บทที่ 8 ไม่ได้ถูกริบและประมวลกฎหมายที่ดินไม่ได้บัญญัติให้เนรเทศ: มาตรา 94 กำหนดให้ผู้ถือครองต้องขายภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนดซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วันและไม่เกินหนึ่งปี และหากไม่ดำเนินการ อธิบดีจะเป็นผู้ขายและเงินรายได้จากการขายจะตกเป็นของผู้ถือครอง.

หมวด 12 กำหนดโทษสำหรับการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น การเข้ายึดถือครอบครองที่ดินของรัฐตามมาตรา 108 ทวิ การขัดขวางพนักงานเจ้าหน้าที่ในการรังวัดตามมาตรา 108 ตรี การที่คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยฝ่าฝืนมาตรา 86 ตามมาตรา 111 และการได้มาซึ่งที่ดินในฐานะตัวแทนของคนต่างด้าวตามมาตรา 113

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย