คำถามที่พบบ่อย เลย

ประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทย (กฎหมายกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497ประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) เป็นกฎหมายหลักที่ควบคุมการเป็นเจ้าของ สิทธิ การจดทะเบียน และการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินทั่วราชอาณาจักร ตราขึ้นในปี พ.ศ. 2497 (1954) ประกอบด้วย 12 บท และ 113 มาตรา ซึ่งวางกรอบทางกฎหมายสำหรับเรื่องที่เกี่ยวข้องกับที่ดินทั้งหมด ประมวลกฎหมายนี้ได้กำหนดนิยามของแนวคิดพื้นฐาน เช่น "ที่ดิน" "สิทธิในที่ดิน" และ "โฉนดที่ดิน" ไว้ภายใต้ประมวลกฎหมายนี้ ส่วนที่ 1–7, และกำหนดหลักการพื้นฐานว่าที่ดินที่ไม่มีเจ้าของทั้งหมดเป็นของรัฐภายใต้กฎหมายดังกล่าว มาตรา 10. กฎหมายฉบับนี้เข้ามาแทนที่กฎหมายที่ดินแบบเดิมที่กระจัดกระจาย และสร้างระบบที่เป็นเอกภาพสำหรับการบริหารจัดการที่ดินสมัยใหม่ในประเทศไทย.

กฎหมายว่าด้วยที่ดินคืออะไร? กฎหมายกฎหมายที่ดินเป็นกฎหมายหลักที่จะควบคุมสิทธิในที่ดินการจดทะเบียนและถือว่าที่ดินทั่วราชอาณาจักรไทย

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

ประมวลกฎหมายที่ดินได้รับการประกาศใช้เมื่อวันที่ 30 พฤศจิกายน พ.ศ. 2497 (BE 2497) และได้รับการแก้ไขเพิ่มเติม 15 ครั้ง โดยการแก้ไขเพิ่มเติมครั้งล่าสุดคือ BE 2551 (2008) การแก้ไขเพิ่มเติมเหล่านี้ได้ครอบคลุมประเด็นต่างๆ มากมาย ตั้งแต่การปรับปรุงข้อกำหนดการสำรวจที่ดินให้ทันสมัยภายใต้... บทที่ 5 เพื่อแก้ไขบทบัญญัติเกี่ยวกับการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติภายใต้ บทที่ 8 หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 1997 การแก้ไขเพิ่มเติมในปี 2000 ได้ยกเลิก บทที่ 10 (การค้าที่ดิน), ในขณะที่การแก้ไขเพิ่มเติมในปี 2008 ได้ปรับปรุงขั้นตอนการบริหาร องค์ประกอบและอำนาจของคณะกรรมการที่ดินใน มาตรา 11–13 นอกจากนี้ยังได้รับการปรับปรุงแก้ไขโดยการแก้ไขเพิ่มเติมฉบับที่ 14 ในพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 (2019).

กฎหมายที่ดินประกาศใช้ในช่วง 30 พฤศจิกายน พ.ศ. 2497 และล่าสุดนี้ 15 อีกครั้ง

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

กรมที่ดิน (ดีดีสำนักงานที่ดินแห่งประเทศไทย (สำนักงานที่ดินแห่งประเทศไทย) ซึ่งอยู่ภายใต้กระทรวงมหาดไทย เป็นหน่วยงานรัฐบาลหลักที่รับผิดชอบในการบริหารกฎหมายที่ดินในประเทศไทย ตามที่กำหนดไว้ใน มาตรา 7, อธิบดีกรมที่ดินกำกับดูแลงานบริหารจัดการที่ดินทั่วประเทศ รวมถึงการออกโฉนดที่ดิน การจดทะเบียนที่ดิน การสำรวจ และการบังคับใช้กฎหมาย เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ (พนักงานพนักงานเจ้าหน้าที่ประจำสำนักงานที่ดินประจำจังหวัดและอำเภอ ปฏิบัติหน้าที่ประจำวันตามที่กำหนดไว้ใน มาตรา 6. รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยมีอำนาจในการออกระเบียบกระทรวงภายใต้... มาตรา 9 และแต่งตั้งเจ้าหน้าที่ผู้มีคุณสมบัติเหมาะสมภายใต้ มาตรา 8.

ที่ดิน สำนักงานกระทรวงมหาดไทย เป็นผู้ควบคุมหลักที่รับผิดชอบในการบริหารงานที่ดินทั่วประเทศ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

ภายใต้ ส่วนที่ 3 ของประมวลกฎหมายที่ดิน "สิทธิในที่ดิน" (สิทธิในที่ดิน) ครอบคลุมทั้งสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ (ตรง) และสิทธิในการครอบครอง (สิทธิในการครอบครองสิทธิในการเป็นเจ้าของ ซึ่งแสดงโดยโฉนดที่ดินตามที่กำหนดไว้ใน มาตรา 4, กรรมสิทธิ์ในที่ดินให้การคุ้มครองทางกฎหมายในระดับสูงสุด พร้อมสิทธิ์ในการขาย จำนอง ให้เช่า และรับมรดกอย่างเต็มที่ สิทธิในการครอบครอง ซึ่งมีหลักฐานเป็นเอกสาร เช่น โฉนดที่ดิน 3 แสดงถึงสิทธิที่ได้รับการยอมรับแต่มีระดับต่ำกว่า ซึ่งรับรองการใช้และการครอบครองที่ดิน สิทธิในการครอบครองสามารถยกระดับเป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ได้ผ่านกระบวนการออกโฉนดที่ดินที่กำหนดไว้ในกฎหมาย บทที่ 4 (หัวข้อ 56–64). สำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญใดๆ ขอแนะนำอย่างยิ่งให้ใช้โฉนดที่ดินแบบชาโนเต้.

ผู้ถือคือสิทธิในที่ดินขั้นสูงสุดมีโฉนดที่ดินเป็นหลักฐานที่มีลักษณะการละเมิดสิทธิเป็นสิทธิที่เท่าเทียมกันแต่มีระดับต่ำกว่า

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ชาโนเต้ (โฉนดที่ดิน) หรือที่รู้จักกันในชื่อ Nor Sor 4 Jor (น.ส.4 จ.(ตามนิยามใน ) เป็นรูปแบบเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่สูงที่สุดและมั่นคงที่สุดในประเทศไทย มาตรา 4 ตามประมวลกฎหมายที่ดิน โฉนดที่ดิน (Chanote) คือเอกสารทางการที่ออกโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ เพื่อเป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (ตรง(เอกสารสิทธิ์นี้) มีการตรวจสอบขอบเขตที่ดินด้วยระบบ GPS พร้อมพิกัดที่แม่นยำ และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นด้วยหมายเลขแปลงที่ดินเฉพาะ การกระบวนการออกเอกสารสิทธิ์อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ... บทที่ 4 (หัวข้อ 56–64). โฉนดที่ดิน (Chanote) ให้การคุ้มครองทางกฎหมายที่แข็งแกร่งที่สุด และเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินเพียงฉบับเดียวที่แนะนำสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง.

อ่านที่ดินเป็นเอกสารแสดงที่ดินที่ล้ำสมัยที่สุดในตอนนี้รังวัดแนวเขตระบบ GPS อย่างถูกต้อง

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

นอร์ ซอร์ 3 กอร์ (น.ส.3 ก.( ) คือใบรับรองการใช้ประโยชน์ที่มีข้อมูลขอบเขตที่ค่อนข้างแม่นยำซึ่งได้มาจากภาพถ่ายทางอากาศ ออกให้ภายใต้อำนาจของ บทที่ 4 และ มาตรา 5 ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แม้ว่าจะไม่ได้ให้สิทธิ์การเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์เหมือนโฉนดที่ดิน แต่ก็ให้การคุ้มครองที่แข็งแกร่งกว่าโฉนดที่ดินประเภท โนรส 3 ทั่วไป การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโนรส 3 ไม่ต้องแจ้งให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วันเหมือนโฉนดที่ดินประเภท โนรส 3 ทำให้การทำธุรกรรมรวดเร็วยิ่งขึ้น และสามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้ผ่านกระบวนการสำรวจและออกโฉนดตามกฎหมาย บทที่ 5. ผู้ซื้อควรตรวจสอบสถานะที่ดินอย่างละเอียดและพิจารณาขอปรับปรุงสถานะที่ดินก่อนทำการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์.

น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีข้อมูลแนวเขตข้อมูลโบราณจากโบราณวัตถุ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

นอร์ซอร์ 3 (น.ส.3( คือ ใบรับรองการใช้งานที่ออกภายใต้ มาตรา 5 และ บทที่ 4 ตามประมวลกฎหมายที่ดิน เอกสารนี้รับรองว่าผู้ถือครองได้ใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่า แต่ไม่ได้มอบกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ขอบเขตที่ดินกำหนดจากภาพถ่ายทางอากาศโดยไม่มีพิกัด GPS ที่แม่นยำ ทำให้พื้นที่ดินไม่ชัดเจนเท่ากับโฉนดที่ดิน ที่สำคัญ การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่ดินประเภท น.ส. 3 ต้องแจ้งให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วัน ณ สำนักงานที่ดินท้องถิ่น ซึ่งบุคคลที่สามสามารถคัดค้านได้ตามที่กฎหมายกำหนด บทที่ 6 (การจดทะเบียนสิทธิ). โฉนดที่ดินประเภท นอร์ ส. 3 สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้โดยผ่านกระบวนการสำรวจและยื่นคำขอที่ถูกต้อง.

น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่รับรองว่ามีประโยชน์ในที่ดินสำหรับข้อมูลเพิ่มเติม

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ซอร์ กอร์ 1 (ส.ค.1( ) คือหนังสือแจ้งการครอบครอง ซึ่งเป็นเอกสารที่ดินขั้นพื้นฐานที่สุดที่ได้รับการยอมรับภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ บทที่ 3 (การกำหนดขอบเขตสิทธิ มาตรา 34–55) และเป็นหลักฐานว่าบุคคลนั้นได้แจ้งให้ทางการทราบถึงการครอบครองและการใช้ที่ดินแปลงนั้นแล้ว โฉนดที่ดินประเภท 1 ไม่ได้ให้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองอย่างเป็นทางการ เพียงแต่บันทึกว่ามีการอ้างสิทธิ์ในการครอบครองเท่านั้น ที่สำคัญคือ ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินประเภท 1 ไม่สามารถขายหรือโอนให้บุคคลอื่นได้ อย่างไรก็ตาม สามารถตกทอดเป็นมรดกได้ และอาจใช้เป็นพื้นฐานในการยื่นขอเปลี่ยนสถานะเป็นโฉนดที่ดินประเภท 3 หรือโฉนดที่ดินตามกระบวนการที่กำหนดไว้ บทที่ 4.

ส.ค.1 รูปแบบการแจ้งการถือครองที่ดินเป็นเอกสารที่จำเป็นที่สุดคือการซื้อขายได้

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

ชาโนเต้ (โฉนดที่ดิน / น.ส.4 จ.) มอบสิทธิการเป็นเจ้าของที่แข็งแกร่งและมั่นคงที่สุดในประเทศไทย ตามที่กำหนดไว้ใน มาตรา 4 ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ลำดับชั้นของเอกสารสิทธิ์ที่ดินจากแข็งแกร่งที่สุดไปอ่อนแอที่สุด ได้แก่ (1) โฉนดที่ดิน — กรรมสิทธิ์สมบูรณ์พร้อมขอบเขต GPS (2) น.ส. 3 ก. — ใบอนุญาตใช้ประโยชน์พร้อมข้อมูลการสำรวจทางอากาศ (3) น.ส. 3 — ใบอนุญาตใช้ประโยชน์ที่มีขอบเขตไม่ชัดเจน (4) ส.ก. 1 — เพียงการแจ้งการครอบครอง ไม่สามารถโอนได้ เฉพาะโฉนดที่ดินเท่านั้นที่ถือเป็น "เอกสารสิทธิ์" ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 และเป็นหลักฐานยืนยันความเป็นเจ้าของที่ได้รับการยอมรับทั่วโลกอย่างชัดเจน บทที่ 6 (การจดทะเบียนสิทธิ).

โจนที่ดินให้สิทธิความเป็นเจ้าของจนถึงปัจจุบันและมั่นคงที่สุดในประเทศไทย

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ใช่แล้ว ทั้งน.ส. 3 และน.ส. 3 ก. สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้ โดยผ่านกระบวนการยื่นคำขอและสำรวจที่ดินตามที่กำหนดไว้ บทที่ 4 (เอกสารแสดงสิทธิ์) และ บทที่ 5 (การสำรวจที่ดิน). เจ้าของที่ดินต้องยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น จากนั้นกรมที่ดินจะดำเนินการสำรวจขอบเขตที่ดินด้วยระบบ GPS อย่างแม่นยำตามที่กำหนดไว้ มาตรา 65–70. กระบวนการนี้เกี่ยวข้องกับการแจ้งให้ประชาชนทราบ การตรวจสอบขอบเขตที่ดินกับเจ้าของที่ดินข้างเคียง และการตรวจสอบโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ ระยะเวลาดำเนินการจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับปริมาณงานของสำนักงานที่ดินและสถานที่ตั้ง แต่โดยทั่วไปจะใช้เวลาตั้งแต่หลายเดือนไปจนถึงมากกว่าหนึ่งปี ขอแนะนำให้ว่าจ้างทนายความหรือผู้สำรวจที่ดินที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อช่วยเหลือในกระบวนการปรับปรุงแก้ไข.

น.ส.3 และ น.ส.3 ก. สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้ผ่านการยื่นคำร้องและรังวัดที่สำนักงานที่ดิน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ภายใต้ บทที่ 8 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (มาตรา 86–96), โดยทั่วไปแล้ว ชาวต่างชาติถูกห้ามไม่ให้เป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย. มาตรา 86 กำหนดข้อจำกัดพื้นฐาน ในขณะที่ มาตรา 96 บิส มีข้อยกเว้นจำกัดสำหรับชาวต่างชาติที่ลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไปในธุรกิจที่กำหนดในประเทศไทย โดยต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หากชาวต่างชาติได้มาซึ่งที่ดินโดยฝ่าฝืนข้อจำกัดเหล่านี้, มาตรา 94 กำหนดให้ต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด หากไม่ดำเนินการตามกำหนด อธิบดีอาจสั่งขายโดยบังคับ ศาลฎีกาได้ยืนยันข้อจำกัดเหล่านี้มาโดยตลอด รวมถึงในกรณีที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างบริษัทตัวแทนด้วย.

ตามหมวด 8 ของกฎหมายกฎหมายที่ดินหลายคนสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ ยกเว้นกรณีกฎหมายกำหนด

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย | กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ภายใต้ มาตรา 96 บิส ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติที่ลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไปในธุรกิจหรือกิจกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจไทย สามารถยื่นขออนุญาตครอบครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) โดยการลงทุนต้องคงอยู่เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 5 ปี และที่ดินต้องอยู่ในพื้นที่ที่กำหนดโดยระเบียบกระทรวง ซึ่งโดยทั่วไปคือ กรุงเทพฯ พัทยา หรือเทศบาลต่างๆ การอนุมัติต้องได้รับความยินยอมจากกระทรวงมหาดไทย และชาวต่างชาติจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดการรายงานอย่างต่อเนื่อง หากมีการถอนการลงทุนต่ำกว่าเกณฑ์ที่กำหนด จะต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด.

ตามมาตรา 96 ทวิหลายคนที่ลงทุน 40 ขึ้นไปอาจขออนุญาตถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ที่อยู่อาศัยอยู่อาศัย

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ใช่แล้ว ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมายภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 (1979) ซึ่งมีระเบียบข้อบังคับแยกต่างหากจากประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้ไม่เกิน 491,300 ตารางเมตร ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียน การซื้อจะต้องใช้เงินตราต่างประเทศที่นำเข้ามาในประเทศไทยและแลกเปลี่ยนผ่านธนาคารไทย การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมให้สิทธิ์ในกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละห้อง ในขณะที่พื้นที่ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมตามสัดส่วน นี่เป็นวิธีการที่ตรงไปตรงมาที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยไม่มีข้อจำกัดที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายที่ดิน บทที่ 8 ของประมวลกฎหมายที่ดิน.

เป็นเวลานานแล้วที่จะมีชุดรองรับสำหรับอาคารชุดของการรับชมอย่างเป็นทางการได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด

บทความที่เกี่ยวข้อง: พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมของประเทศไทย | คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

หากชาวต่างชาติได้รับมรดกที่ดินในประเทศไทยในฐานะทายาทตามกฎหมาย, มาตรา 93 ประมวลกฎหมายที่ดินอนุญาตให้มีการรับมรดกได้ โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินทั้งหมดที่ถือครองต้องไม่เกินขีดจำกัดที่กำหนดไว้ในกฎหมาย มาตรา 87. อย่างไรก็ตาม หากมรดกนั้นทำให้ที่ดินที่ชาวต่างชาติถือครองเกินกว่าขีดจำกัดเหล่านี้ หรือหากชาวต่างชาติไม่เข้าข่ายข้อยกเว้นใดๆ ในบทที่ 8 อธิบดีกรมสรรพากรอาจสั่งให้จำหน่ายที่ดินส่วนเกินภายในระยะเวลาที่กำหนด มาตรา 94. ในทางปฏิบัติ สำนักงานที่ดินมักจะอนุญาตให้ทายาทชาวต่างชาติจดทะเบียนมรดก และให้ระยะเวลาที่เหมาะสม (โดยปกติหนึ่งปี) ในการจำหน่ายทรัพย์สินให้กับพลเมืองไทย โดยเงินที่ได้จากการขายจะตกเป็นของทายาทชาวต่างชาติ.

ในกรณีที่ได้รับมรดกตามมาตรา 93 จะได้รับมรดกได้ภายในขอบเขตที่กำหนด แต่อาจต้องจำหน่ายภายในระยะเวลาที่กำหนด

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย | กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

ไม่ การใช้ผู้ถือหุ้นตัวแทนชาวไทยเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติภายใต้กฎหมาย บทที่ 8 การกระทำตามประมวลกฎหมายที่ดินนั้นผิดกฎหมาย ศาลฎีกายืนยันในคำพิพากษาเลขที่ 3241/1997 ว่าโครงสร้างบริษัทตัวแทนที่ออกแบบมาเพื่ออำนวยความสะดวกให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินนั้นขัดต่อประมวลกฎหมายที่ดินและส่งผลให้มีการยึดที่ดิน นอกจากนี้ พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ พ.ศ. 2542 (1999) ยังห้ามการจัดตั้งบริษัทตัวแทนด้วย และ บทที่ 12 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (มาตรา 107–113) กฎหมายกำหนดบทลงโทษทางอาญาสำหรับการฝ่าฝืน กรมที่ดินดำเนินการสืบสวนอย่างเข้มงวดเกี่ยวกับการจัดทำเอกสารตัวแทนที่ต้องสงสัย และทั้งชาวต่างชาติและผู้รับมอบอำนาจชาวไทยอาจถูกดำเนินคดีอาญา ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย ได้แก่ การเช่าระยะยาว การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม หรือการลงทุนตามมาตรา 96 บิส.

แม้ว่ามิโนนีไทยบางครั้งการถือครองที่ดินของประชาชนเป็นสิ่งที่ศาลฎีกาได้ยืนยันเรื่องนี้อีกครั้ง

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงผ่านคู่สมรสชาวไทยได้ อย่างไรก็ตาม ภายใต้กฎหมายไทย พลเมืองไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติสามารถซื้อและเป็นเจ้าของที่ดินในชื่อของตนเองได้ โดยสำนักงานที่ดินจะขอให้คู่สมรสชาวไทยลงนามในคำประกาศยืนยันว่าเงินที่ใช้เป็นทรัพย์สินส่วนตัวของตนเอง (สินส่วนตัว) และคู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์เรียกร้องในที่ดินนั้น คู่สมรสชาวต่างชาติจะต้องลงนามในคำแถลงสละสิทธิ์ใดๆ ในทรัพย์สินนั้นด้วย ข้อกำหนดนี้เกิดจากข้อจำกัดใน มาตรา 86 และบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องของ บทที่ 8. หากคู่สมรสหย่าร้างกัน คู่สมรสชาวไทยจะยังคงเป็นเจ้าของที่ดิน และคู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ในที่ดินนั้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน.

บางครั้งอาจเป็นเจ้าของที่ดินผ่านเรื่องราวในไทยได้โดยตรงแต่ทำให้ไทยสามารถทราบที่ดินในชื่อนี้ได้

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย | คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

สัญญาเช่าที่ดินจดทะเบียนระยะเวลา 30 ปี เป็นทางเลือกทางกฎหมายที่พบได้บ่อยที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ที่ดินในประเทศไทยในระยะยาวโดยไม่ละเมิดข้อจำกัดต่างๆ บทที่ 8 ของประมวลกฎหมายที่ดิน. ภายใต้ บทที่ 6 (การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม) และตามมาตรา 537-571 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ได้เกินสามปี โดยมีระยะเวลาสูงสุดตามกฎหมายคือ 30 ปี แม้ว่าสัญญาเช่าจะไม่สามารถต่ออายุฝ่ายเดียวได้ แต่คู่สัญญาสามารถระบุเงื่อนไขการต่ออายุไว้ในสัญญาเช่าได้ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วจะถูกบันทึกไว้ด้านหลังของโฉนดที่ดินและมีผลผูกพันกับผู้ซื้อที่ดินรายต่อๆ ไป ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าโดยทั่วไปอยู่ที่ 11,000 เปโซ 3,000 บาท ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า.

การประกาศ 30 ปีประกาศบ่อยครั้งที่สุดสำหรับคนส่วนใหญ่ที่ต้องการใช้ที่ดินเป็นจำนวนมาก

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมของประเทศไทย

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยนั้นต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการตามที่กำหนดไว้ บทที่ 11 (ค่าธรรมเนียม มาตรา 103–106) ตามประมวลกฎหมายที่ดินและประมวลกฎหมายรายได้ ค่าธรรมเนียมมาตรฐานประกอบด้วย: (1) ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของมูลค่าที่รัฐบาลประเมิน ชำระเมื่อทำการจดทะเบียน; (2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายจริง (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) ซึ่งใช้บังคับหากถือครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปี; (3) อากรแสตมป์ 0.5% หากได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ; และ (4) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามอัตราก้าวหน้าโดยอิงจากมูลค่าประเมินและระยะเวลาการถือครอง ค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งหมดชำระที่สำนักงานที่ดินในขณะทำการจดทะเบียนตาม บทที่ 6. คู่สัญญาสามารถเจรจาเกี่ยวกับการแบ่งความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในสัญญาซื้อขายได้.

ที่ดินต้องเสียภาษีโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหมวด 11 ของปรมาณูกฎหมายที่ดิน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน การจำนอง การเช่า และธุรกรรมทางกฎหมายอื่น ๆ ทั้งหมด ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ดินตั้งอยู่ ตามที่กฎหมายกำหนด บทที่ 6 (การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม มาตรา 71–83). ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจตามหนังสือมอบอำนาจ) ต้องไปปรากฏตัวต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ ณ สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบตัวตนของทั้งสองฝ่าย ตรวจสอบเอกสารที่ดิน และบันทึกธุรกรรมลงในโฉนดที่ดิน ตามมาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นโมฆะหากไม่ได้ทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ การจดทะเบียนจะทำให้การโอนกรรมสิทธิ์มีผลทางกฎหมายและบังคับใช้ได้กับบุคคลภายนอก.

การจดทะเบียนที่ดินต้องดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตามหมวดหมู่ 6 ของกฎหมายกฎหมายที่ดิน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินภายใต้ บทที่ 6 ต้องใช้เอกสารดังต่อไปนี้: (1) โฉนดที่ดินฉบับจริง (โฉนด) หรือหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ (น.ส. 3 / น.ส. 3 ก) (2) บัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย (3) สมุดทะเบียนบ้าน (ทะเบียนบ้าน) สำหรับฝ่ายไทย; (4) แบบฟอร์มคำขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ต.ด. 21) ที่กรอกครบถ้วน; (5) หนังสือมอบอำนาจหากมีผู้แทนดำเนินการแทนฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง; และ (6) สำหรับคู่สมรส ต้องมีหนังสือยินยอมจากคู่สมรสหรือหลักฐานว่าทรัพย์สินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัว ไม่ใช่ทรัพย์สินร่วม สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินประเภท น.ส. 3 ต้องมีหลักฐานการประกาศแจ้งให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วันด้วย ค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งหมดตาม บทที่ 11 ต้องชำระเงินในขณะลงทะเบียน.

เอกสารที่ดินต้องใช้เอกสารหลายรายการโดยไม่ต้องมีที่ดินฉบับจริงสำหรับประชาชน ทะเบียนบ้าน และแบบคำขอโอน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

โดยทั่วไป การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินสามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้ภายในหนึ่งวันทำการ สำหรับโฉนดที่ดินแบบชาโนเต้ หากเอกสารครบถ้วนและทั้งสองฝ่ายมาปรากฏตัวพร้อมกัน เนื่องจากกระบวนการจดทะเบียนภายใต้กฎหมายนั้นค่อนข้างรวดเร็ว บทที่ 6 (ส่วนที่ 71–83) ออกแบบมาเพื่อให้ดำเนินการเสร็จสิ้นภายในวันเดียว อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา น.ส. 3 จำเป็นต้องมีการแจ้งให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วัน ซึ่งสามารถยื่นคัดค้านได้ หากจำเป็นต้องมีการสำรวจตามมาตราดังกล่าว บทที่ 5, เช่น ในกรณีการแบ่งแยกที่ดินหรือข้อพิพาทเรื่องเขตแดน อาจต้องใช้เวลาเพิ่มเติมหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน สำหรับธุรกรรมที่ซับซ้อนซึ่งเกี่ยวข้องกับที่ดินหลายแปลง ผู้ซื้อที่เป็นบริษัท หรือที่ดินที่มีภาระผูกพัน กระบวนการอาจใช้เวลาหลายวันถึงหลายสัปดาห์ แนะนำให้ว่าจ้างทนายความชาวไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม เพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารทั้งหมดได้รับการจัดเตรียมอย่างถูกต้องก่อนไปที่สำนักงานที่ดิน.

สำนักงานที่ดินที่มีโฉนดสามารถดำเนินการเสร็จสิ้นได้ภายในหนึ่งแต่ต้องมีน.ส.3 ประกาศปิดประกาศ 30 วัน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

การครอบครองโดยปรปักษ์ (ครอบครองปรปักษ์การครอบครองปรปักษ์ (Adverse Possession หรือ APO) เป็นหลักการทางกฎหมายที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งระบุว่า บุคคลใดครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยสงบและเปิดเผย โดยมีเจตนาที่จะเป็นเจ้าของอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาสิบปี ย่อมได้รับกรรมสิทธิ์ ศาลฎีกาได้ชี้แจงว่า การครอบครองนั้นต้องเป็นการครอบครองปรปักษ์ ไม่ใช่การครอบครองโดยได้รับอนุญาตหรือการยอมรับ (Dika No. 883/2009) ที่สำคัญคือ ไม่สามารถอ้างสิทธิ์การครอบครองปรปักษ์กับที่ดินของรัฐได้ เนื่องจากที่ดินของรัฐได้รับการคุ้มครองภายใต้กฎหมาย มาตรา 10 ตามประมวลกฎหมายที่ดิน การอ้างสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ที่สำเร็จสามารถจดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดินภายใต้ บทที่ 6, ซึ่งจะช่วยให้ผู้ครอบครองได้รับโฉนดที่ดิน ดูเพิ่มเติมได้ที่นี่ คำตัดสินของศาลฎีกา หน้าสำหรับวิเคราะห์กรณีโดยละเอียด.

การครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 รูปแบบเพดานกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดว่าผู้ครอบครองโดยซูซูรันและเปิดเผยเกิน 10 ปีย่อมได้อย่างแน่นอนได้

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย | คำตัดสินของศาลฎีกา

การบุกรุกที่ดินของรัฐถือเป็นความผิดทางอาญาภายใต้กฎหมาย บทที่ 12 (บทลงโทษ มาตรา 107–113) ของประมวลกฎหมายที่ดิน. มาตรา 108 บัญญัติว่า บุคคลใดที่เข้าครอบครอง ใช้ประโยชน์ หรือครอบครองที่ดินของรัฐโดยไม่ได้รับอนุญาต ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี ปรับไม่เกิน 5,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ มาตรา 10, ที่ดินทั้งหมดที่ไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลถือเป็นของรัฐ รวมถึงป่าสงวนแห่งชาติ ทางน้ำสาธารณะ และที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียน ศาลฎีกาได้ยืนยันมาโดยตลอดว่า แม้การครอบครองที่ดินของรัฐเป็นเวลานานก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิส่วนบุคคล (Dika No. 1112/2535, Dika No. 4832/2545) ผู้บุกรุกอาจถูกสั่งให้ย้ายออกและฟื้นฟูที่ดิน และอาจต้องเผชิญกับข้อหาเพิ่มเติมภายใต้กฎหมายป่าสงวนหรือกฎหมายคุ้มครองสิ่งแวดล้อม.

การที่ที่ดินของรัฐเป็นความผิดทางอาญาตามหมวด 12 ของกฎหมายที่ดินมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปีหรือปรับไม่เกิน 5,000 บาทหรือทั้งจำทั้งปรับ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ข้อพิพาทเรื่องเขตแดนจะได้รับการแก้ไขผ่านขั้นตอนการสำรวจที่กำหนดไว้ใน บทที่ 5 (การสำรวจที่ดิน มาตรา 65–70) ตามประมวลกฎหมายที่ดิน เมื่อเกิดข้อพิพาท ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถยื่นคำร้องต่อสำนักงานที่ดินเพื่อขอสำรวจเขตแดนอย่างเป็นทางการ เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะทำการสำรวจ ปรึกษาหารือกับเจ้าของที่ดินข้างเคียง และพยายามแก้ไขข้อพิพาทในทางปกครอง หากทั้งสองฝ่ายไม่สามารถตกลงกันได้ เรื่องดังกล่าวอาจถูกส่งไปยังคณะกรรมการที่ดินภายใต้ มาตรา 13 เพื่อการพิจารณาตัดสิน หากการแก้ไขปัญหาทางปกครองล้มเหลว ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจยื่นฟ้องคดีแพ่งต่อศาลยุติธรรมได้ ศาลอาจสั่งให้มีการสำรวจทางตุลาการและออกคำพิพากษาที่มีผลผูกพันเกี่ยวกับแนวเขตแดน ข้อพิพาทเรื่องเขตแดนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของรัฐหรือเขตป่าสงวนอาจเกี่ยวข้องกับศาลปกครองด้วย.

ข้อพิพาทเรื่องแนวเขตพื้นที่การพิจารณาคดีรังวัดตามหมวดหมู่ 5 การดำเนินการของดินแดนการพิจารณาคดีต่อศาล

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย | คำตัดสินของศาลฎีกา

บทที่ 12 (บทลงโทษ มาตรา 107–113) ประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดบทลงโทษทางอาญาสำหรับการละเมิดต่างๆ ความผิดสำคัญได้แก่: (1) การครอบครองที่ดินของรัฐโดยผิดกฎหมาย (มาตรา 108) — จำคุกไม่เกิน 1 ปี และ/หรือปรับไม่เกิน 5,000 บาท; (2) ขัดขวางเจ้าหน้าที่ที่ดินในการปฏิบัติหน้าที่ (มาตรา 109) — จำคุกไม่เกิน 1 เดือน และ/หรือปรับไม่เกิน 1,000 บาท; (3) ไม่ปฏิบัติตามคำสั่งจำหน่ายที่ดินที่ถือครองโดยฝ่าฝืนประมวลกฎหมาย (มาตรา 111) — ค่าปรับและการขายโดยบังคับที่อาจเกิดขึ้น และ (4) การได้มาซึ่งเอกสารที่ดินโดยฉ้อฉล (มาตรา 113) — โทษจำคุกและปรับตามทั้งประมวลกฎหมายที่ดินและประมวลกฎหมายอาญา สำหรับชาวต่างชาติ การละเมิด บทที่ 8 ข้อจำกัดต่างๆ อาจส่งผลให้มีการยึดที่ดินและการเนรเทศออกนอกประเทศ.

หมวด 12 ระเบียบวินัยสำหรับการละเมิดฝืน กฎหมายกฎหมาย ที่ดินทั่วไปของรัฐ การบังคับใช้อย่างเป็นทางการของเจ้าหน้าที่ในที่ซึ่งเอกสารสิทธิโดยผู้สื่อข่าว

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย