คำถามที่พบบ่อย คำถามที่พบบ่อย

ประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทย (กฎหมายกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) is the primary legislation governing land ownership, rights, registration, and transactions throughout the Kingdom. Enacted in B.E. 2497 (1954), it comprises 12 chapters and 140 sections, numbered to 113, that establish the legal framework for all land-related matters. The Code defines fundamental concepts such as "land," "rights in land," and "title deed" under ส่วนที่ 1, and establishes the core principle that land which has not become the property of any person is treated as belonging to the State under ส่วนที่ 2. กฎหมายฉบับนี้เข้ามาแทนที่กฎหมายที่ดินแบบเดิมที่กระจัดกระจาย และสร้างระบบที่เป็นเอกภาพสำหรับการบริหารจัดการที่ดินสมัยใหม่ในประเทศไทย.

กฎหมายว่าด้วยที่ดินคืออะไร? กฎหมายกฎหมายที่ดินเป็นกฎหมายหลักที่จะควบคุมสิทธิในที่ดินการจดทะเบียนและถือว่าที่ดินทั่วราชอาณาจักรไทย

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

The Land Code was enacted on November 30, 1954 (B.E. 2497) and has been amended many times since. The Land Code Amendment Acts run from (No. 2) B.E. 2521 (1978) to (No. 15) B.E. 2562 (2019), and four Announcements of the Revolutionary Council (Nos. 16, 49, 96 and 334) also amended the Code. The 40 million Baht investment exception for foreigners in มาตรา 96 บิส was added by Act (No. 8) B.E. 2542 (1999), after the 1997 economic crisis. Act (No. 12) B.E. 2551 (2008) repealed บทที่ 10 (การค้าที่ดิน), Sections 101 and 102. The two most recent Acts are both dated B.E. 2562 (2019): Act (No. 14) rewrote the Land Allocation Committee provisions in Sections 14 และ 20, and Act (No. 15) rewrote the registration fee rule in Section 104 and repealed Sections 105 to 105 octo.

ประมวลกฎหมายที่ดินประกาศใช้เมื่อวันที่ 30 พฤศจิกายน พ.ศ. 2497 และมีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดินตั้งแต่ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2521 จนถึงฉบับที่ 15 พ.ศ. 2562

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

กรมที่ดิน (ดีดี), operating under the Ministry of Interior, is the principal government agency responsible for administering land law in Thailand. The Code gives the Director-General of the Department of Lands the duty of caring for and protecting State land under มาตรา 8, and the power to derive benefit from State land that nobody possesses under มาตรา 10. Day-to-day work is done by land officials (เจ้าพนักงานที่ดิน) at provincial and branch Land Offices, who are the competent officials for registering rights and juristic acts under มาตรา 71. The Minister of Interior may set up provincial and branch Land Offices under มาตรา 13, and appoints the other officials who fall within the definition of competent official (พนักงานพนักงาน) in ส่วนที่ 1. The working detail is set by ministerial regulations issued under individual sections, such as Section 56 for forms, Section 65 for surveys and Section 103 for fees.

ที่ดิน สำนักงานกระทรวงมหาดไทย เป็นผู้ควบคุมหลักที่รับผิดชอบในการบริหารงานที่ดินทั่วประเทศ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

ภายใต้ ส่วนที่ 1 ของประมวลกฎหมายที่ดิน "สิทธิในที่ดิน" (สิทธิในที่ดิน) ครอบคลุมทั้งสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ (ตรง) และสิทธิในการครอบครอง (สิทธิในการครอบครอง). Ownership rights, evidenced by a Chanote title deed as defined in the same section and acquired in the cases listed in ส่วนที่ 3, กรรมสิทธิ์ในที่ดินให้การคุ้มครองทางกฎหมายในระดับสูงสุด พร้อมสิทธิ์ในการขาย จำนอง ให้เช่า และรับมรดกอย่างเต็มที่ สิทธิในการครอบครอง ซึ่งมีหลักฐานเป็นเอกสาร เช่น โฉนดที่ดิน 3 แสดงถึงสิทธิที่ได้รับการยอมรับแต่มีระดับต่ำกว่า ซึ่งรับรองการใช้และการครอบครองที่ดิน สิทธิในการครอบครองสามารถยกระดับเป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ได้ผ่านกระบวนการออกโฉนดที่ดินที่กำหนดไว้ในกฎหมาย Chapter 4 (Sections 56 to 64). สำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญใดๆ ขอแนะนำอย่างยิ่งให้ใช้โฉนดที่ดินแบบชาโนเต้.

ผู้ถือคือสิทธิในที่ดินขั้นสูงสุดมีโฉนดที่ดินเป็นหลักฐานที่มีลักษณะการละเมิดสิทธิเป็นสิทธิที่เท่าเทียมกันแต่มีระดับต่ำกว่า

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ชาโนเต้ (โฉนดที่ดิน) หรือที่รู้จักกันในชื่อ Nor Sor 4 Jor (น.ส.4 จ.(ตามนิยามใน ) เป็นรูปแบบเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่สูงที่สุดและมั่นคงที่สุดในประเทศไทย ส่วนที่ 1 ตามประมวลกฎหมายที่ดิน โฉนดที่ดิน (Chanote) คือเอกสารทางการที่ออกโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ เพื่อเป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (ตรง(เอกสารสิทธิ์นี้) มีการตรวจสอบขอบเขตที่ดินด้วยระบบ GPS พร้อมพิกัดที่แม่นยำ และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นด้วยหมายเลขแปลงที่ดินเฉพาะ การกระบวนการออกเอกสารสิทธิ์อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ... Chapter 4 (Sections 56 to 64). โฉนดที่ดิน (Chanote) ให้การคุ้มครองทางกฎหมายที่แข็งแกร่งที่สุด และเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินเพียงฉบับเดียวที่แนะนำสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง.

อ่านที่ดินเป็นเอกสารแสดงที่ดินที่ล้ำสมัยที่สุดในตอนนี้รังวัดแนวเขตระบบ GPS อย่างถูกต้อง

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

นอร์ ซอร์ 3 กอร์ (น.ส.3 ก.) is a certificate of utilization with relatively precise boundary data derived from aerial photography. It is a certificate of utilization (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) as defined in ส่วนที่ 1, issued by the competent official under มาตรา 58 และ ส่วนที่ 58 ทวิ in Chapter 4. While it does not provide full ownership rights like a Chanote, it offers stronger protection than a standard Nor Sor 3. Transfers of Nor Sor 3 Gor land do not require the 30-day public notice period applicable to Nor Sor 3, making transactions faster. It can be upgraded to a Chanote title deed through the survey and issuance process under บทที่ 5. ผู้ซื้อควรตรวจสอบสถานะที่ดินอย่างละเอียดและพิจารณาขอปรับปรุงสถานะที่ดินก่อนทำการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์.

น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีข้อมูลแนวเขตข้อมูลโบราณจากโบราณวัตถุ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

นอร์ซอร์ 3 (น.ส.3) is a certificate of utilization as defined in ส่วนที่ 1, issued by the competent official under มาตรา 58 และ ส่วนที่ 58 ทวิ in Chapter 4 of the Land Code. It certifies that the holder has made beneficial use of the land but does not confer full ownership. The boundaries are based on aerial surveys without precise GPS coordinates, making the land area less precisely defined than under a Chanote. Importantly, any transfer of Nor Sor 3 land requires a 30-day public notice period at the local Land Office, during which third parties may object, as governed by บทที่ 6 (การจดทะเบียนสิทธิ). โฉนดที่ดินประเภท นอร์ ส. 3 สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้โดยผ่านกระบวนการสำรวจและยื่นคำขอที่ถูกต้อง.

น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่รับรองว่ามีประโยชน์ในที่ดินสำหรับข้อมูลเพิ่มเติม

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ซอร์ กอร์ 1 (ส.ค.1) is a notification of possession, the most basic land document recognized under the Land Code. It was filed under Section 5 of the Act Promulgating the Land Code B.E. 2497 rather than under the Code itself, and serves as evidence that a person has notified the authorities of their occupation and use of a particular parcel. A Sor Kor 1 does not grant ownership or even formal possessory rights; it simply records that occupation has been claimed. Critically, Sor Kor 1 land cannot be sold or transferred to another party. It can, however, be inherited, and ส่วนที่ 58 ทวิ lists a holder of evidence of notification of possession among the people to whom the competent official may issue a title deed or certificate of utilization. Whether that route is still open for a particular parcel depends on transitional rules made when the Sor Kor 1 system was closed to new applications, so check the position at the Land Office before buying on the strength of one.

ส.ค.1 รูปแบบการแจ้งการถือครองที่ดินเป็นเอกสารที่จำเป็นที่สุดคือการซื้อขายได้

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

ชาโนเต้ (โฉนดที่ดิน / น.ส.4 จ.) มอบสิทธิการเป็นเจ้าของที่แข็งแกร่งและมั่นคงที่สุดในประเทศไทย ตามที่กำหนดไว้ใน ส่วนที่ 1 of the Land Code. The hierarchy of land documents, from strongest to weakest, is: (1) Chanote, full ownership with GPS boundaries; (2) Nor Sor 3 Gor, certificate of utilization with aerial survey data; (3) Nor Sor 3: certificate of utilization with less precise boundaries; (4) Sor Kor 1: mere notification of possession, non-transferable. Only a Chanote constitutes a "title deed" under ส่วนที่ 1 และเป็นหลักฐานยืนยันความเป็นเจ้าของที่ได้รับการยอมรับทั่วโลกอย่างชัดเจน บทที่ 6 (การจดทะเบียนสิทธิ).

โจนที่ดินให้สิทธิความเป็นเจ้าของจนถึงปัจจุบันและมั่นคงที่สุดในประเทศไทย

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ใช่แล้ว ทั้งน.ส. 3 และน.ส. 3 ก. สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้ โดยผ่านกระบวนการยื่นคำขอและสำรวจที่ดินตามที่กำหนดไว้ บทที่ 4 (เอกสารแสดงสิทธิ์) และ บทที่ 5 (การสำรวจที่ดิน). The landowner must apply at the local Land Office, after which the Department of Lands will carry out the boundary survey under มาตรา 65 ถึง 70 ทวิ, the detail of which is set by ministerial regulation under Section 65. The process involves public notification, boundary verification with neighboring landowners, and review by the competent official. Processing times vary depending on the Land Office workload and location, but typically range from several months to over a year. It is advisable to engage a qualified lawyer or surveyor to assist with the upgrade process.

น.ส.3 และ น.ส.3 ก. สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้ผ่านการยื่นคำร้องและรังวัดที่สำนักงานที่ดิน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ภายใต้ Chapter 8 of the Land Code (Sections 86 to 96 ter), โดยทั่วไปแล้ว ชาวต่างชาติถูกห้ามไม่ให้เป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย. มาตรา 86 กำหนดข้อจำกัดพื้นฐาน ในขณะที่ มาตรา 96 บิส provides a limited exception for foreigners who invest 40 million Baht or more in a qualifying business, with the permission of the Minister of Interior. If a foreigner acquires land in breach of these restrictions, มาตรา 94 requires them to sell it within a period fixed by the Director-General of not less than 180 days and not more than one year, and if they do not, the Director-General sells it. Where land is acquired through a nominee, มาตรา 96 gives the Director-General the same power to sell, and the nominee commits an offence under มาตรา 113.

ตามหมวด 8 ของกฎหมายกฎหมายที่ดินหลายคนสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ ยกเว้นกรณีกฎหมายกำหนด

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย | กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ภายใต้ มาตรา 96 บิส of the Land Code, a foreigner who invests 40 million Baht or more in a business or activity that is beneficial to the Thai economy may apply for permission to own up to 1 rai (1,600 square meters) of land for residential purposes. Section 96 bis requires the investment to be maintained for not less than three years, and the land must lie within Bangkok, the Pattaya municipal area, a municipal area, or an area zoned for residence under the town planning law. Permission comes from the Minister of Interior. Under มาตรา 96 ต., a foreigner who breaks the conditions in the ministerial regulation must sell the land within a period fixed by the Director-General of not less than 180 days and not more than one year, failing which the Director-General sells it; and if the land is not used as a residence within two years of the acquisition being registered, the Director-General may sell it.

ตามมาตรา 96 ทวิหลายคนที่ลงทุน 40 ขึ้นไปอาจขออนุญาตถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ที่อยู่อาศัยอยู่อาศัย

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

Yes, foreigners can legally own a condominium unit in Thailand under the Condominium Act B.E. 2522 (1979), which operates separately from the Land Code. Foreign nationals may own units representing up to 49% of the combined floor area of all the units in a registered condominium building, measured when the condominium is registered (Condominium Act Section 19 bis). The purchase must be funded by foreign currency brought into Thailand and converted through a Thai bank. Condominium ownership provides freehold rights to the individual unit, while common areas are co-owned proportionally. This is the most straightforward method for foreigners to own property in Thailand without the restrictions imposed by บทที่ 8 ของประมวลกฎหมายที่ดิน.

เป็นเวลานานแล้วที่จะมีชุดรองรับสำหรับอาคารชุดของการรับชมอย่างเป็นทางการได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด

บทความที่เกี่ยวข้อง: พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมของประเทศไทย | คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

หากชาวต่างชาติได้รับมรดกที่ดินในประเทศไทยในฐานะทายาทตามกฎหมาย, มาตรา 93 of the Land Code lets the Minister of Interior permit the acquisition, provided the land, added to what the foreigner already holds, does not exceed the limits in มาตรา 87. The permission is discretionary rather than automatic, and Section 93 covers only a statutory heir (ทายาทโดยธรรม) under the intestate rules of the Civil and Commercial Code: a foreigner who takes under a will is outside it. Where permission is not given, or the limits would be exceeded, มาตรา 94 applies: the foreigner must sell within a period fixed by the Director-General of not less than 180 days and not more than one year, and if they do not, the Director-General sells the land. The proceeds from the sale belong to the foreign heir.

ในกรณีที่ได้รับมรดกตามมาตรา 93 จะได้รับมรดกได้ภายในขอบเขตที่กำหนด แต่อาจต้องจำหน่ายภายในระยะเวลาที่กำหนด

บทความที่เกี่ยวข้อง: คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย | กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

ไม่ การใช้ผู้ถือหุ้นตัวแทนชาวไทยเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติภายใต้กฎหมาย บทที่ 8 of the Land Code is illegal. The Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) prohibits nominee arrangements, and the Land Code deals with them directly. มาตรา 113 makes it an offence to acquire land as the agent of a foreigner, or of a juristic person treated as foreign under Sections 97 or 98: imprisonment up to two years, a fine up to 20,000 Baht, or both. The land itself is not confiscated. มาตรา 96 gives the Director-General power to sell it, applying มาตรา 94, so the holder loses the land but the sale proceeds are theirs. The Department of Lands actively investigates suspected nominee arrangements, and both the foreign national and the Thai nominees may face criminal prosecution. Legal alternatives include long-term leases, condominium ownership, or the Section 96 bis investment route.

แม้ว่ามิโนนีไทยบางครั้งการถือครองที่ดินของประชาชนเป็นสิ่งที่ศาลฎีกาได้ยืนยันเรื่องนี้อีกครั้ง

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงผ่านคู่สมรสชาวไทยได้ อย่างไรก็ตาม ภายใต้กฎหมายไทย พลเมืองไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติสามารถซื้อและเป็นเจ้าของที่ดินในชื่อของตนเองได้ โดยสำนักงานที่ดินจะขอให้คู่สมรสชาวไทยลงนามในคำประกาศยืนยันว่าเงินที่ใช้เป็นทรัพย์สินส่วนตัวของตนเอง (สินส่วนตัว) และคู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์เรียกร้องในที่ดินนั้น คู่สมรสชาวต่างชาติจะต้องลงนามในคำแถลงสละสิทธิ์ใดๆ ในทรัพย์สินนั้นด้วย ข้อกำหนดนี้เกิดจากข้อจำกัดใน มาตรา 86 และบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องของ บทที่ 8. หากคู่สมรสหย่าร้างกัน คู่สมรสชาวไทยจะยังคงเป็นเจ้าของที่ดิน และคู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ในที่ดินนั้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน.

บางครั้งอาจเป็นเจ้าของที่ดินผ่านเรื่องราวในไทยได้โดยตรงแต่ทำให้ไทยสามารถทราบที่ดินในชื่อนี้ได้

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย | คู่มือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

สัญญาเช่าที่ดินจดทะเบียนระยะเวลา 30 ปี เป็นทางเลือกทางกฎหมายที่พบได้บ่อยที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ที่ดินในประเทศไทยในระยะยาวโดยไม่ละเมิดข้อจำกัดต่างๆ บทที่ 8 ของประมวลกฎหมายที่ดิน. ภายใต้ บทที่ 6 (การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม) and Sections 537 to 571 of the Civil and Commercial Code, a lease must be registered at the Land Office to be enforceable beyond three years, with a maximum statutory term of 30 years. While leases cannot be unilaterally renewed, parties may include an option to renew in the lease agreement. The registered lease is recorded on the back of the Chanote and is binding on subsequent purchasers of the land. Lease registration fees are typically 1% of the total rent for the entire lease term.

การประกาศ 30 ปีประกาศบ่อยครั้งที่สุดสำหรับคนส่วนใหญ่ที่ต้องการใช้ที่ดินเป็นจำนวนมาก

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมของประเทศไทย

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยนั้นต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการตามที่กำหนดไว้ Chapter 11 (Fees, Sections 103 to 106) ตามประมวลกฎหมายที่ดินและประมวลกฎหมายรายได้ ค่าธรรมเนียมมาตรฐานประกอบด้วย: (1) ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของมูลค่าที่รัฐบาลประเมิน ชำระเมื่อทำการจดทะเบียน; (2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายจริง (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) ซึ่งใช้บังคับหากถือครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปี; (3) อากรแสตมป์ 0.5% หากได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ; และ (4) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามอัตราก้าวหน้าโดยอิงจากมูลค่าประเมินและระยะเวลาการถือครอง ค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งหมดชำระที่สำนักงานที่ดินในขณะทำการจดทะเบียนตาม บทที่ 6. คู่สัญญาสามารถเจรจาเกี่ยวกับการแบ่งความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในสัญญาซื้อขายได้.

ที่ดินต้องเสียภาษีโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหมวด 11 ของปรมาณูกฎหมายที่ดิน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน การจำนอง การเช่า และธุรกรรมทางกฎหมายอื่น ๆ ทั้งหมด ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ดินตั้งอยู่ ตามที่กฎหมายกำหนด Chapter 6 (Registration of Rights and Juristic Acts, Sections 71 to 83). ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจตามหนังสือมอบอำนาจ) ต้องไปปรากฏตัวต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ ณ สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบตัวตนของทั้งสองฝ่าย ตรวจสอบเอกสารที่ดิน และบันทึกธุรกรรมลงในโฉนดที่ดิน ตามมาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นโมฆะหากไม่ได้ทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ การจดทะเบียนจะทำให้การโอนกรรมสิทธิ์มีผลทางกฎหมายและบังคับใช้ได้กับบุคคลภายนอก.

การจดทะเบียนที่ดินต้องดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตามหมวดหมู่ 6 ของกฎหมายกฎหมายที่ดิน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินภายใต้ บทที่ 6 ต้องใช้เอกสารดังต่อไปนี้: (1) โฉนดที่ดินฉบับจริง (โฉนด) หรือหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ (น.ส. 3 / น.ส. 3 ก) (2) บัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย (3) สมุดทะเบียนบ้าน (ทะเบียนบ้าน) สำหรับฝ่ายไทย; (4) แบบฟอร์มคำขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ต.ด. 21) ที่กรอกครบถ้วน; (5) หนังสือมอบอำนาจหากมีผู้แทนดำเนินการแทนฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง; และ (6) สำหรับคู่สมรส ต้องมีหนังสือยินยอมจากคู่สมรสหรือหลักฐานว่าทรัพย์สินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัว ไม่ใช่ทรัพย์สินร่วม สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินประเภท น.ส. 3 ต้องมีหลักฐานการประกาศแจ้งให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วันด้วย ค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งหมดตาม บทที่ 11 ต้องชำระเงินในขณะลงทะเบียน.

เอกสารที่ดินต้องใช้เอกสารหลายรายการโดยไม่ต้องมีที่ดินฉบับจริงสำหรับประชาชน ทะเบียนบ้าน และแบบคำขอโอน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

โดยทั่วไป การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินสามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้ภายในหนึ่งวันทำการ สำหรับโฉนดที่ดินแบบชาโนเต้ หากเอกสารครบถ้วนและทั้งสองฝ่ายมาปรากฏตัวพร้อมกัน เนื่องจากกระบวนการจดทะเบียนภายใต้กฎหมายนั้นค่อนข้างรวดเร็ว Chapter 6 (Sections 71 to 83) ออกแบบมาเพื่อให้ดำเนินการเสร็จสิ้นภายในวันเดียว อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา น.ส. 3 จำเป็นต้องมีการแจ้งให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วัน ซึ่งสามารถยื่นคัดค้านได้ หากจำเป็นต้องมีการสำรวจตามมาตราดังกล่าว บทที่ 5, เช่น ในกรณีการแบ่งแยกที่ดินหรือข้อพิพาทเรื่องเขตแดน อาจต้องใช้เวลาเพิ่มเติมหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน สำหรับธุรกรรมที่ซับซ้อนซึ่งเกี่ยวข้องกับที่ดินหลายแปลง ผู้ซื้อที่เป็นบริษัท หรือที่ดินที่มีภาระผูกพัน กระบวนการอาจใช้เวลาหลายวันถึงหลายสัปดาห์ แนะนำให้ว่าจ้างทนายความชาวไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม เพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารทั้งหมดได้รับการจัดเตรียมอย่างถูกต้องก่อนไปที่สำนักงานที่ดิน.

สำนักงานที่ดินที่มีโฉนดสามารถดำเนินการเสร็จสิ้นได้ภายในหนึ่งแต่ต้องมีน.ส.3 ประกาศปิดประกาศ 30 วัน

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย

การครอบครองโดยปรปักษ์ (ครอบครองปรปักษ์) is a legal doctrine established under Section 1382 of the Civil and Commercial Code, which provides that a person who peaceably and openly possesses immovable property belonging to another with the intent to be the owner for an uninterrupted period of ten years acquires ownership. Possession by permission, or on the neighbourly footing Thai law calls ถือวิสาสะ, is not possession with the intention of being owner, however long it lasts. Adverse possession cannot be claimed against State land: Section 1306 of the Civil and Commercial Code bars prescription being set up against the State in respect of public domain property, and ส่วนที่ 2 of the Land Code treats land that has not become anyone's property as belonging to the State. A successful adverse possession claim can be registered at the Land Office under บทที่ 6, ซึ่งจะช่วยให้ผู้ครอบครองได้รับโฉนดที่ดิน ดูเพิ่มเติมได้ที่นี่ คำตัดสินของศาลฎีกา หน้าสำหรับวิเคราะห์กรณีโดยละเอียด.

การครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 รูปแบบเพดานกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดว่าผู้ครอบครองโดยซูซูรันและเปิดเผยเกิน 10 ปีย่อมได้อย่างแน่นอนได้

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย | คำตัดสินของศาลฎีกา

การบุกรุกที่ดินของรัฐถือเป็นความผิดทางอาญาภายใต้กฎหมาย Chapter 12 (Penalties, Sections 107 to 113) of the Land Code. The section that penalises occupying state land today is มาตรา 108 บิส, not Section 108, and it sets three levels rather than one. Contravening Section 9 carries imprisonment of up to one year, a fine of up to 5,000 Baht, or both. Where the land is public domain land that the people use in common, or land used specifically for the benefit of the State, the maximum rises to three years or 10,000 Baht or both. Where the area exceeds fifty rai, it rises again to five years or 20,000 Baht or both. On conviction the court may also order the offender, their workers, contractors, agents and dependants off the land, and tools, vehicles and draught animals used in the offence are liable to forfeiture. มาตรา 108 is a different and narrower provision: it deals with people who were already contravening Section 9 before the Revolutionary Council Announcement took effect, and it works in two stages. The official first notifies them in writing to comply with the Committee's regulations, then orders them in writing to leave the land or remove structures within a set time, and the penalty of up to one year or 5,000 Baht or both applies only to disobeying that order. Under ส่วนที่ 2, land that has not become the property of any person is treated as belonging to the State, including national forests, public waterways, and unregistered land. Encroachers may be ordered to vacate and restore the land, and may face additional charges under forest reserve or environmental protection laws.

การบุกรุกที่ดินของรัฐเป็นความผิดทางอาญาตามมาตรา 108 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน มีโทษสามระดับ คือ จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 5,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ถ้าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ประชาชนใช้ร่วมกันหรือที่ใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 10,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และถ้าเนื้อที่เกิน 50 ไร่ จำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ข้อพิพาทเรื่องเขตแดนจะได้รับการแก้ไขผ่านขั้นตอนการสำรวจที่กำหนดไว้ใน Chapter 5 (Land Survey, Sections 65 to 70 bis) of the Land Code. When a dispute arises, either party may apply to the Land Office for an official boundary survey. The competent official will conduct a survey, consult neighboring landowners, and attempt to resolve the dispute administratively. Where the dispute arises on an application for a title deed or certificate of utilization, มาตรา 60 gives the competent official power to investigate and conciliate; if the parties still cannot agree, the provincial land officer decides, notifies both sides in writing, and the party who disagrees must sue within sixty days of learning of the order. For a re-survey of the boundaries of an existing Chanote, มาตรา 69 บิส applies, and an adjoining owner who neither certifies nor objects within thirty days of written notice can be treated as having no objection. The court may order a judicial survey and render a binding judgment on the boundary line. Boundary disputes involving state land or forest reserves may also involve the Administrative Court.

ข้อพิพาทเรื่องแนวเขตพื้นที่การพิจารณาคดีรังวัดตามหมวดหมู่ 5 การดำเนินการของดินแดนการพิจารณาคดีต่อศาล

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย | คำตัดสินของศาลฎีกา

Chapter 12 (Penalties, Sections 107 to 113) of the Land Code prescribes criminal penalties for various violations. The offences are: (1) taking possession of State land in breach of Section 9 (มาตรา 108 บิส): imprisonment up to 1 year, a fine up to 5,000 Baht, or both; up to 3 years or 10,000 Baht where the land is public domain land the people use in common or land used for the benefit of the State; and up to 5 years or 20,000 Baht where the area exceeds 50 rai. On conviction the court may order the offender, their workers, contractors, agents and dependants off the land, and the tools, appliances, draught animals, vehicles and machinery used are forfeited whether or not anyone is convicted. (2) มาตรา 108 is the narrower, older provision for people who were already in breach of Section 9 before the Revolutionary Council Announcement took effect: the official first notifies them in writing to comply with the Committee's regulations, then orders them off the land, and the penalty of up to 1 year or 5,000 Baht or both bites only on disobeying that order. (3) obstructing or failing to assist an official carrying out a survey under Section 66 (Section 108 ter): a fine up to 1,000 Baht, with no imprisonment. (4) damaging or moving a boundary marker or survey monument (Section 67), or failing to comply with Section 74 on registration inquiries (มาตรา 109): a fine up to 2,000 Baht, imprisonment up to 3 months, or both. (5) a foreigner acquiring land in breach of Section 86 (มาตรา 111): a fine up to 20,000 Baht, imprisonment up to 2 years, or both. (6) acquiring land as the agent of a foreigner, or of a juristic person treated as foreign under Sections 97 or 98 (มาตรา 113): a fine up to 20,000 Baht, imprisonment up to 2 years, or both; a juristic person that acquires land in breach of the Code is liable to a fine up to 50,000 Baht under มาตรา 112. (7) not bringing the official to survey your land under Section 58 or 69, or breaching Section 26 or Section 70 (มาตรา 107): a fine up to 500 Baht. Land held in breach of บทที่ 8 is not confiscated and the Land Code provides for no deportation: Section 94 requires the holder to sell within a period fixed by the Director-General of not less than 180 days and not more than one year, and if they do not, the Director-General sells it and the proceeds belong to the holder.

หมวด 12 กำหนดโทษสำหรับการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น การเข้ายึดถือครอบครองที่ดินของรัฐตามมาตรา 108 ทวิ การขัดขวางพนักงานเจ้าหน้าที่ในการรังวัดตามมาตรา 108 ตรี การที่คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยฝ่าฝืนมาตรา 86 ตามมาตรา 111 และการได้มาซึ่งที่ดินในฐานะตัวแทนของคนต่างด้าวตามมาตรา 113

บทความที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย | กฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย