Foire aux questions คำถามที่พบบ่อย

Le Code foncier de Thaïlande (C'est vrai. 2497Le Code foncier est la principale législation régissant la propriété, les droits, l'enregistrement et les transactions foncières dans tout le Royaume. Promulgué en 1954 (BE 2497), il comprend 12 chapitres et 113 articles qui établissent le cadre juridique de toutes les questions foncières. Le Code définit des concepts fondamentaux tels que " terrain ", " droits fonciers " et " titre de propriété ". Sections 1 à 7, et établit le principe fondamental selon lequel toutes les terres non possédées appartiennent à l'État en vertu de Article 10. Elle a remplacé les anciennes lois foncières fragmentées et a créé un système unifié pour l'administration foncière moderne en Thaïlande.

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Le Code foncier a été promulgué le 30 novembre 1954 (BE 2497) et a été modifié à 15 reprises, la dernière modification datant de 2008 (BE 2551). Ces modifications ont porté sur un large éventail de questions, notamment la modernisation des exigences en matière d'arpentage. Chapitre 5 à la révision des dispositions relatives à la propriété étrangère en vertu de Chapitre 8 suite à la crise économique de 1997. L'amendement de 2000 a abrogé Chapitre 10 (Commerce foncier), tandis que la modification de 2008 a mis à jour les procédures administratives. La composition et les pouvoirs du Comité foncier dans Sections 11 à 13 ont également été mises à jour par l'amendement n° 14 du BE 2562 (2019).

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Le ministère des Terres (กรมที่ดินL'Office national du foncier (ONF), qui relève du ministère de l'Intérieur, est le principal organisme gouvernemental chargé de l'administration du droit foncier en Thaïlande. Tel que défini dans Section 7, Le directeur général du ministère des Terres supervise l'ensemble de l'administration foncière à l'échelle nationale, y compris la délivrance des titres de propriété, l'enregistrement des terres, les levés topographiques et l'application de la loi. Les fonctionnaires compétents (พนักงานเจ้าหน้าที่) dans les bureaux fonciers provinciaux et de district exercent les fonctions quotidiennes telles que définies dans Section 6. Le ministre de l'Intérieur est habilité à prendre des arrêtés ministériels en vertu de Article 9 et de nommer des fonctionnaires compétents en vertu de Section 8.

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Sous Section 3 du Code foncier, " droits fonciers " (สิทธิในที่ดิน) englobe à la fois les droits de propriété (กรรมสิทธิ์) et les droits de possession (สิทธิครอบครอง). Les droits de propriété, attestés par un titre de propriété Chanote tel que défini dans Section 4, offrent le plus haut niveau de protection juridique avec des droits complets de vente, d'hypothèque, de location et d'héritage. Les droits possessifs, attestés par des documents tels que Nor Sor 3, représentent un droit reconnu mais moindre qui reconnaît l'usage et l'occupation du terrain. Les droits possessifs peuvent être convertis en pleine propriété par le biais du processus d'émission de titres de propriété établi dans Chapitre 4 (Sections 56–64). Pour toute transaction immobilière importante, un titre de propriété Chanote est fortement recommandé.

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Une Chanote (โฉนดที่ดิน), également connu sous le nom de Nor Sor 4 Jor (น.ส.4 จ.), est la forme de titre de propriété foncière la plus élevée et la plus sûre en Thaïlande. Tel que défini dans Section 4 Selon le Code foncier, une Chanote est le document officiel délivré par un fonctionnaire compétent comme preuve de propriété foncière (กรรมสิทธิ์Il comprend des levés topographiques vérifiés par GPS avec des coordonnées précises et est enregistré au bureau du cadastre local sous un numéro de parcelle unique. La procédure de délivrance est régie par Chapitre 4 (Sections 56–64). Un Chanote offre la protection juridique la plus solide et est le seul document foncier recommandé pour les investissements immobiliers importants.

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Ni Sor 3 Gor (น.ส.3 ก.) est un certificat d'utilisation comportant des données de limites relativement précises, obtenues par photographie aérienne. Il est délivré sous l'autorité de Chapitre 4 ET Section 5 du Code foncier. Bien qu'il ne confère pas la pleine propriété d'un Chanote, il offre une protection plus étendue qu'un Nor Sor 3 standard. Les transferts de terrains Nor Sor 3 Gor ne sont pas soumis au délai de préavis public de 30 jours applicable au Nor Sor 3, ce qui accélère les transactions. Il est possible de le convertir en titre de propriété Chanote par le biais du processus d'arpentage et de délivrance conformément aux dispositions du Code foncier. Chapitre 5. Les acheteurs doivent vérifier attentivement le statut du terrain et envisager de demander une mise à niveau avant de finaliser tout achat.

น.ส.3 ก. ป็นหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ที่มีข้อมูล Voir aussi นยำจากภาพถ่ายทางอากาศ

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Ni Sor 3 (น.ส.3) est un certificat d'utilisation délivré en vertu de Section 5 ET Chapitre 4 conformément au Code foncier. Ce document certifie que le titulaire a fait un usage bénéfique du terrain, mais ne confère pas la pleine propriété. Les limites sont établies par des relevés aériens sans coordonnées GPS précises, ce qui rend la superficie moins précisément définie que par un Chanote. Il est important de noter que tout transfert de terrain Nor Sor 3 nécessite un préavis public de 30 jours auprès du bureau foncier local, période durant laquelle les tiers peuvent s'y opposer, conformément à la réglementation. Chapitre 6 (Enregistrement des droits). Un Nor Sor 3 peut être mis à niveau vers un Chanote grâce à une étude et une procédure de demande appropriées.

§.ส.3 Comptes rendus Comptes rendus Voir aussi

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Sor Kor 1 (ส.ค.1) est une notification de possession, le document foncier le plus élémentaire reconnu par le Code foncier. Il est régi par Chapitre 3 (Délimitation des droits, articles 34 à 55) et sert de preuve qu'une personne a notifié aux autorités son occupation et son utilisation d'une parcelle particulière. Un Sor Kor 1 ne confère ni propriété ni même de droits de possession formels ; il enregistre simplement la déclaration d'occupation. Point essentiel, un terrain faisant l'objet d'un Sor Kor 1 ne peut être vendu ni transféré à un tiers. Il peut toutefois être hérité et servir de base à une demande de passage à un Nor Sor 3 ou un Chanote selon les procédures établies. Chapitre 4.

ส.ค.1 parties Comptes rendus Voir aussi

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Le Chanote (โฉนดที่ดิน / Nor Sor 4 Jor) offre les droits de propriété les plus solides et les plus sûrs en Thaïlande, tels que définis dans Section 4 du Code foncier. La hiérarchie des documents fonciers, du plus solide au plus faible, est la suivante : (1) Chanote — pleine propriété avec limites GPS ; (2) Nor Sor 3 Gor — certificat d’utilisation avec données de levé aérien ; (3) Nor Sor 3 — certificat d’utilisation avec limites moins précises ; (4) Sor Kor 1 — simple notification de possession, non cessible. Seul un Chanote constitue un " titre de propriété " au sens du Code foncier. Section 4 et fournit une preuve concluante de propriété reconnue dans l'ensemble Chapitre 6 (Enregistrement des droits).

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Oui, les titres de propriété Nor Sor 3 et Nor Sor 3 Gor peuvent tous deux être convertis en titres Chanote grâce à la procédure de demande et d'arpentage établie dans Chapitre 4 (Documents attestant des droits) ET Chapitre 5 (Levé topographique). Le propriétaire foncier doit déposer une demande auprès du bureau foncier local, après quoi le ministère des Terres effectuera un levé topographique GPS précis des limites de propriété, conformément aux exigences. Articles 65 à 70. La procédure comprend une notification publique, une vérification des limites avec les propriétaires fonciers voisins et un examen par l'autorité compétente. Les délais de traitement varient selon la charge de travail du bureau du cadastre et le lieu, mais s'étendent généralement de plusieurs mois à plus d'un an. Il est conseillé de faire appel à un avocat ou à un géomètre qualifié pour vous accompagner dans cette démarche.

น.ส.3 และ น.ส.3 ก. สามารถยกระดับเป็นโฉน Voir aussi ารยื่นคำร้องและการรั งวัดที่สำนักงานที่ดิน

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Sous Chapitre 8 du Code foncier (articles 86 à 96), En général, les étrangers n'ont pas le droit de posséder de terres en Thaïlande. Article 86 établit la restriction fondamentale, tandis que Article 96 bis Une exception limitée est prévue pour les étrangers qui investissent 40 millions de bahts ou plus dans des entreprises thaïlandaises désignées, sous réserve de l'approbation du Conseil des investissements. Si un étranger acquiert un terrain en violation de ces restrictions, Article 94 L’obligation de céder le terrain dans un délai prescrit, faute de quoi le directeur général peut ordonner une vente forcée, est constante. La Cour suprême a toujours confirmé ces restrictions, y compris dans les affaires impliquant des sociétés écrans.

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Sous Article 96 bis Conformément au Code foncier, un étranger qui investit 40 millions de bahts ou plus dans une entreprise ou une activité bénéfique à l'économie thaïlandaise peut solliciter l'autorisation d'acquérir un terrain d'une superficie maximale de 1 rai (1 600 mètres carrés) à des fins résidentielles. Cet investissement doit être maintenu pendant au moins cinq ans et le terrain doit se situer dans les zones désignées par arrêté ministériel, généralement à Bangkok, Pattaya ou dans des municipalités. L'autorisation est soumise à l'approbation du ministère de l'Intérieur et l'étranger est tenu de respecter les obligations de déclaration régulières. Si l'investissement est retiré et descend en dessous du seuil requis, le terrain doit être cédé dans les délais fixés par le directeur général.

ตามมาตรา 96 et 40 Cours Comptes rendus 1 ไร่เพื่อการอยู่อาศัย

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Oui, les étrangers peuvent légalement posséder un appartement en copropriété en Thaïlande en vertu de la loi sur la copropriété BE 2522 (1979), qui est distincte du Code foncier. Les ressortissants étrangers peuvent posséder des appartements représentant jusqu'à 491 030 000 THB (491 030 000 THB) de la surface habitable totale de tout immeuble en copropriété enregistré. L'achat doit être financé par des devises étrangères importées en Thaïlande et converties par l'intermédiaire d'une banque thaïlandaise. La propriété en copropriété confère la pleine propriété de l'appartement, tandis que les parties communes sont détenues en copropriété proportionnellement. Il s'agit de la méthode la plus simple pour les étrangers d'acquérir un bien immobilier en Thaïlande sans les restrictions imposées par le Code foncier. Chapitre 8 du Code foncier.

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Si un étranger hérite de terres en Thaïlande en tant qu'héritier légal, Article 93 L'article du Code foncier autorise l'héritage à condition que la superficie totale des terres détenues ne dépasse pas les limites prescrites par Article 87. Toutefois, si l'héritage devait entraîner un dépassement des limites fixées pour les propriétés foncières de l'étranger, ou si l'étranger ne remplit aucune des conditions prévues au chapitre 8, le directeur général peut exiger la cession des terres excédentaires dans un délai prescrit. Article 94. En pratique, le Bureau du cadastre autorise généralement l'héritier étranger à faire enregistrer son héritage, puis lui accorde un délai raisonnable (généralement un an) pour le vendre à un ressortissant thaïlandais. Le produit de la vente revient à l'héritier étranger.

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Non. Utiliser des actionnaires thaïlandais de façade pour contourner les restrictions relatives à la propriété foncière étrangère en vertu de Chapitre 8 L'utilisation de sociétés écrans au sens du Code foncier est illégale. La Cour suprême a confirmé, dans l'arrêt n° 3241/1997, que les structures de sociétés écrans conçues pour permettre la propriété foncière par des étrangers violent le Code foncier et entraînent la confiscation des terres. De plus, la loi sur les entreprises étrangères (BE 2542/1999) interdit les montages de sociétés écrans. Chapitre 12 du Code foncier (articles 107 à 113) Le Département des terres prévoit des sanctions pénales en cas d'infraction. Il enquête activement sur les montages de prête-noms présumés, et tant le ressortissant étranger que le prête-nom thaïlandais peuvent faire l'objet de poursuites pénales. Parmi les alternatives légales figurent les baux à long terme, la propriété en copropriété ou l'investissement prévu par l'article 96 bis.

การใช้นอมินีไทยเพื่อห Voir aussi ือครองที่ดินของชาวต่า Cours Comptes rendus

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Un étranger ne peut pas posséder directement de terres par l'intermédiaire de son conjoint thaïlandais. Cependant, en vertu de la loi thaïlandaise, un ressortissant thaïlandais marié à un étranger peut acheter et posséder des terres à son nom. Le Bureau du cadastre exigera du conjoint thaïlandais qu'il signe une déclaration confirmant que les fonds utilisés sont sa propriété personnelle (สินส่วนตัว) et que le conjoint étranger n'a aucun droit sur le terrain. Le conjoint étranger doit également signer une déclaration de renonciation à tout intérêt sur la propriété. Cette exigence découle des restrictions en vigueur dans Article 86 et les dispositions connexes de Chapitre 8. En cas de divorce, le conjoint thaïlandais conserve la propriété du terrain, et le conjoint étranger n'a aucun droit légal sur celui-ci en vertu du Code foncier.

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Un bail enregistré de 30 ans est l'alternative légale la plus courante pour les étrangers souhaitant utiliser des terres à long terme en Thaïlande sans enfreindre les restrictions en vigueur. Chapitre 8 du Code foncier. Sous Chapitre 6 (Enregistrement des droits et des actes juridiques) Conformément aux articles 537 à 571 du Code civil et commercial, un bail doit être enregistré au Bureau du cadastre pour être exécutoire au-delà de trois ans, sa durée légale maximale étant de 30 ans. Bien que les baux ne puissent être renouvelés unilatéralement, les parties peuvent inclure une clause de renouvellement dans le contrat. Le bail enregistré est inscrit au verso du Chanote (titre de propriété) et est opposable aux acquéreurs ultérieurs du terrain. Les frais d'enregistrement s'élèvent généralement à 11,3 millions de roupies du loyer total pour toute la durée du bail.

30 jours Demander Demander ำหรับชาวต่างชาติที่ต้ Voir aussi

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Les transferts de propriété foncière en Thaïlande sont soumis à de multiples frais et taxes régis par la loi. Chapitre 11 (Frais, articles 103 à 106) conformément au Code foncier et au Code des impôts. Les frais standard comprennent : (1) des frais de transfert de 21 TP3T de la valeur estimée par le gouvernement, payables lors de l’enregistrement ; (2) une taxe professionnelle spécifique de 3,31 TP3T du prix de vente estimé ou réel (le plus élevé des deux étant retenu), applicable si la durée de détention du terrain est inférieure à 5 ans ; (3) un droit de timbre de 0,51 TP3T si le bien est exonéré de cette taxe ; et (4) une retenue à la source sur le revenu, calculée selon un barème progressif en fonction de la valeur estimée et de la durée de détention. Tous les frais et taxes sont acquittés au Bureau du cadastre au moment de l’enregistrement. Chapitre 6. Les parties peuvent négocier la répartition de ces coûts dans leur contrat de vente.

Module 2% Nombre 3.3% et 0.5% Partie 11 ของประมวลกฎหมายที่ดิน

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Tous les transferts de propriété, hypothèques, baux et autres actes juridiques doivent être enregistrés au bureau foncier du lieu où se situe le terrain, conformément à la loi. Chapitre 6 (Enregistrement des droits et des actes juridiques, articles 71 à 83). L'acheteur et le vendeur (ou leurs représentants dûment habilités munis d'une procuration) doivent se présenter en personne devant l'officier compétent du bureau du cadastre. Ce dernier vérifie l'identité des parties, examine les documents relatifs au bien et inscrit la transaction au registre foncier. Conformément à l'article 456 du Code civil et commercial, la vente d'un bien immobilier est nulle si elle n'est pas constatée par écrit et enregistrée auprès de l'officier compétent. L'enregistrement confère force exécutoire à la vente et la rend opposable aux tiers.

Voir aussi Étape 6 ของประมวลกฎหมายที่ดิน

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Un transfert de propriété foncière au Bureau foncier sous Chapitre 6 nécessite les documents suivants : (1) l'acte de propriété original (Chanote) ou le certificat d'utilisation (Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor) ; (2) les cartes d'identité nationales ou les passeports de l'acheteur et du vendeur ; (3) les livres d'enregistrement de la maison (ทะเบียนบ้าน) pour les parties thaïlandaises ; (4) les formulaires de demande de transfert du Bureau foncier (Tor Dor 21) dûment remplis ; (5) une procuration si des représentants agissent au nom de l’une ou l’autre des parties ; et (6) pour les parties mariées, le consentement du conjoint ou la preuve que le bien est un bien personnel et non un bien matrimonial. Pour les transferts Nor Sor 3, la preuve du délai de préavis public de 30 jours doit également être fournie. Tous les frais et taxes en vertu de Chapitre 11 Le paiement doit être effectué au moment de l'inscription.

Comptes rendus ได้แก่ โฉนดที่ดินฉบับจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และแบบคำขอโอน

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Un transfert de propriété au Bureau du cadastre peut généralement être effectué en un jour ouvrable pour les titres de propriété Chanote, à condition que tous les documents soient en règle et que les deux parties soient présentes, conformément à la procédure d'enregistrement prévue par la loi. Chapitre 6 (Sections 71–83) est conçu pour être finalisé le jour même. Cependant, les transferts concernant des terrains relevant de la loi Nor Sor 3 nécessitent un préavis public obligatoire de 30 jours durant lequel des objections peuvent être déposées. Si un levé topographique est requis en vertu de Chapitre 5, Dans les cas de litiges relatifs au lotissement ou aux limites de propriété, un délai supplémentaire de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois, peut être nécessaire. Pour les transactions complexes impliquant plusieurs parcelles, des acheteurs institutionnels ou des propriétés grevées de charges, la procédure peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines. Il est recommandé de faire appel à un avocat thaïlandais qualifié afin de s'assurer que tous les documents sont correctement préparés avant de se rendre au bureau du cadastre.

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possession adverse (ครอบครองปรปักษ์La prescription acquisitive est une doctrine juridique établie par l'article 1382 du Code civil et commercial. Elle prévoit que la personne qui occupe paisiblement et ouvertement un bien immobilier appartenant à autrui, avec l'intention d'en devenir propriétaire, pendant une période ininterrompue de dix ans, acquiert la propriété de ce bien. La Cour suprême a précisé que cette possession doit être hostile et non fondée sur une permission ou une tolérance (arrêt n° 883/2009). Il est important de noter que la prescription acquisitive ne peut être invoquée sur les terres domaniales, qui sont protégées par la loi. Article 10 du Code foncier. Une revendication de possession adverse réussie peut être enregistrée au Bureau foncier en vertu de Chapitre 6, permettant au possesseur d'obtenir un titre de propriété. Voir aussi notre Décisions de la Cour suprême page pour une analyse détaillée du cas.

1382 Conseils d'administration Comptes rendus 10 jours

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L'empiètement sur les terres de l'État constitue une infraction pénale en vertu de la loi. Chapitre 12 (Sanctions, articles 107 à 113) du Code foncier. Article 108 prévoit que toute personne qui occupe, prend possession ou utilise des terres domaniales sans autorisation légale sera punie d'une peine d'emprisonnement n'excédant pas un an, d'une amende n'excédant pas 5 000 bahts, ou des deux. Article 10, Tous les terrains non privés appartiennent à l'État, y compris les forêts domaniales, les cours d'eau publics et les terrains non immatriculés. La Cour suprême a constamment statué que même une occupation prolongée de terres domaniales ne confère aucun droit privé (arrêts n° 1112/2535 et n° 4832/2545). Les occupants sans titre peuvent être sommés de quitter les lieux et de les remettre en état, et peuvent faire l'objet de poursuites supplémentaires en vertu des lois relatives aux réserves forestières ou à la protection de l'environnement.

Voir aussi หมวด 12 heures 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 5 000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

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Les litiges frontaliers sont traités par le biais des procédures d'arpentage établies dans Chapitre 5 (Levés topographiques, sections 65 à 70) du Code foncier. En cas de litige, chaque partie peut demander au Bureau du cadastre un bornage officiel. Le fonctionnaire compétent effectuera le bornage, consultera les propriétaires fonciers voisins et tentera de résoudre le litige par voie administrative. Si les parties ne parviennent pas à un accord, l'affaire peut être soumise au Comité foncier. Article 13 Pour détermination. Si la résolution administrative échoue, chaque partie peut intenter une action civile devant le tribunal administratif. Le tribunal peut ordonner un bornage et rendre un jugement exécutoire concernant la limite de propriété. Les litiges frontaliers concernant des terres domaniales ou des réserves forestières peuvent également relever du tribunal administratif.

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Chapitre 12 (Sanctions, articles 107 à 113) Le Code foncier prévoit des sanctions pénales pour diverses infractions. Les principales infractions comprennent : (1) l’occupation illégale de terres domaniales (Article 108) — emprisonnement jusqu'à 1 an et/ou amende jusqu'à 5 000 bahts ; (2) obstruction des fonctionnaires fonciers dans l'exercice de leurs fonctions (Article 109) — emprisonnement jusqu'à 1 mois et/ou amende jusqu'à 1 000 bahts ; (3) non-respect d'un ordre de disposition concernant un terrain détenu en violation du Code (Article 111) — amendes et vente forcée potentielle ; et (4) acquisition frauduleuse de documents fonciers (Article 113) — emprisonnement et amendes en vertu du Code foncier et du Code pénal. Pour les étrangers, les infractions de Chapitre 8 Les restrictions peuvent entraîner la confiscation des terres et l'expulsion.

12 septembre กำหนดโทษสำหรับการฝ่า ฝืนประมวลกฎหมายที่ดิน Conseils d'administration การขัดขวางเจ้าหน้าที่ Comptes rendus

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