Foire aux questions คำถามที่พบบ่อย

Le Code foncier de Thaïlande (ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) est la législation principale régissant la propriété foncière, les droits, l'enregistrement et les transactions dans tout le Royaume. Promulgué en 2497 B.E. (1954), il comprend 12 chapitres et 140 articles, numérotés jusqu'à 113, qui établissent le cadre juridique pour toutes les questions liées aux terres. Le Code définit des concepts fondamentaux tels que " terre ", " droits sur la terre " et " titre de propriété " sous Section 1, et établit le principe fondamental selon lequel les terres qui ne sont devenues la propriété d'aucune personne sont considérées comme appartenant à l'État en vertu de Section 2. Elle a remplacé les anciennes lois foncières fragmentées et a créé un système unifié pour l'administration foncière moderne en Thaïlande.

ประมวลกฎหมายที่ดินคืออะไร? ประมวลกฎหมายที่ดินเป็นกฎหมายหลักที่ใช้ในการควบคุมสิทธิในที่ดิน การจดทะเบียน และการทำธุรกรรมที่ดินทั่วราชอาณาจักรไทย

Lectures complémentaires : Droit immobilier thaïlandais | Droit de la propriété en Thaïlande

Le Code foncier a été promulgué le 30 novembre 1954 (B.E. 2497) et a été amendé à plusieurs reprises depuis lors. Les lois portant modification du Code foncier vont de la (n° 2) B.E. 2521 (1978) à la (n° 15) B.E. 2562 (2019), et quatre annonces du Conseil révolutionnaire (nos 16, 49, 96 et 334) ont également modifié le Code. L'exception d'investissement de 40 millions de bahts pour les étrangers dans Article 96 bis a été ajouté par la loi (n° 8) B.E. 2542 (1999), après la crise économique de 1997. La loi (n° 12) B.E. 2551 (2008) a abrogé Chapitre 10 (Commerce foncier), Sections 101 and 102. The two most recent Acts are both dated B.E. 2562 (2019): Act (No. 14) rewrote the Land Allocation Committee provisions in Sections 14 ET 20, et la loi (n° 15) a réécrit la règle relative aux frais d'enregistrement à l'article 104 et a abrogé les articles 105 à 105 octo.

ประมวลกฎหมายที่ดินประกาศใช้เมื่อวันที่ 30 พฤศจิกายน พ.ศ. 2497 และมีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดินตั้งแต่ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2521 จนถึงฉบับที่ 15 พ.ศ. 2562

Lectures complémentaires : Droit immobilier thaïlandais

Le ministère des Terres (กรมที่ดิน), placé sous l'égide du ministère de l'Intérieur, est le principal organisme gouvernemental chargé de l'application de la législation foncière en Thaïlande. Le Code confère au Directeur général du Département des terres le devoir de veiller sur les terres de l'État et de les protéger en vertu de Section 8, et le pouvoir de tirer profit des terres de l'État que personne ne possède en vertu de Article 10. Le travail quotidien est assuré par des agents fonciers (เจ้าพนักงานที่ดิน) aux bureaux provinciaux et locaux des terres, qui sont les fonctionnaires compétents pour l'enregistrement des droits et des actes juridiques en vertu de Article 71. Le ministre de l'Intérieur peut créer des bureaux fonciers provinciaux et locaux en vertu de Article 13, et nomme les autres fonctionnaires qui relèvent de la définition d'autorité compétente (พนักงานเจ้าหน้าที่) dans Section 1. Les modalités d'application sont fixées par des règlements ministériels pris en vertu de différents articles, tels que l'article 56 pour les formulaires, l'article 65 pour les enquêtes et l'article 103 pour les frais.

กรมที่ดิน สังกัดกระทรวงมหาดไทย เป็นหน่วยงานหลักที่รับผิดชอบในการบริหารงานที่ดินทั่วประเทศ

Lectures complémentaires : Droit de la propriété en Thaïlande

Sous Section 1 du Code foncier, " droits fonciers " (สิทธิในที่ดิน) englobe à la fois les droits de propriété (กรรมสิทธิ์) et les droits de possession (สิทธิครอบครอง). Les droits de propriété, attestés par un titre de propriété Chanote tel que défini dans la même section et acquis dans les cas énumérés à Section 3, offrent le plus haut niveau de protection juridique avec des droits complets de vente, d'hypothèque, de location et d'héritage. Les droits possessifs, attestés par des documents tels que Nor Sor 3, représentent un droit reconnu mais moindre qui reconnaît l'usage et l'occupation du terrain. Les droits possessifs peuvent être convertis en pleine propriété par le biais du processus d'émission de titres de propriété établi dans Chapitre 4 (Sections 56 à 64). Pour toute transaction immobilière importante, un titre de propriété Chanote est fortement recommandé.

กรรมสิทธิ์คือสิทธิในที่ดินขั้นสูงสุด มีโฉนดที่ดินเป็นหลักฐาน ในขณะที่สิทธิครอบครองเป็นสิทธิที่ได้รับการรับรองแต่มีระดับต่ำกว่า

Lectures complémentaires : Guide de la propriété immobilière en Thaïlande

Une Chanote (โฉนดที่ดิน), également connu sous le nom de Nor Sor 4 Jor (น.ส.4 จ.), est la forme de titre de propriété foncière la plus élevée et la plus sûre en Thaïlande. Tel que défini dans Section 1 Selon le Code foncier, une Chanote est le document officiel délivré par un fonctionnaire compétent comme preuve de propriété foncière (กรรมสิทธิ์Il comprend des levés topographiques vérifiés par GPS avec des coordonnées précises et est enregistré au bureau du cadastre local sous un numéro de parcelle unique. La procédure de délivrance est régie par Chapitre 4 (Sections 56 à 64). Un Chanote offre la protection juridique la plus solide et est le seul document foncier recommandé pour les investissements immobiliers importants.

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินขั้นสูงสุดในประเทศไทย มีการรังวัดแนวเขตด้วยระบบ GPS อย่างแม่นยำ

Lectures complémentaires : Droit immobilier thaïlandais | Guide de la propriété immobilière en Thaïlande

Ni Sor 3 Gor (น.ส.3 ก.) est un certificat d'utilisation avec des données de limites relativement précises dérivées de la photographie aérienne. Il s'agit d'un certificat d'utilisation (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) tel que défini dans Section 1, émis par le fonctionnaire compétent en vertu de Article 58 ET Article 58 bis au chapitre 4. Bien qu'il n'offre pas de droits de pleine propriété comme un Chanote, il offre une protection plus solide qu'un Nor Sor 3 standard. Les transferts de terres Nor Sor 3 Gor ne nécessitent pas la période de préavis public de 30 jours applicable au Nor Sor 3, ce qui rend les transactions plus rapides. Il peut être converti en titre de propriété Chanote grâce au processus d'arpentage et de délivrance en vertu de Chapitre 5. Les acheteurs doivent vérifier attentivement le statut du terrain et envisager de demander une mise à niveau avant de finaliser tout achat.

น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีข้อมูลแนวเขตที่ค่อนข้างแม่นยำจากภาพถ่ายทางอากาศ

Lectures complémentaires : Droit de la propriété en Thaïlande

Ni Sor 3 (น.ส.3) est un certificat d'utilisation tel que défini dans Section 1, émis par le fonctionnaire compétent en vertu de Article 58 ET Article 58 bis au chapitre 4 du Code foncier. Il certifie que le détenteur a fait un usage productif de la terre mais ne confère pas la pleine propriété. Les limites reposent sur des levés aériens sans coordonnées GPS précises, ce qui rend la superficie moins précisément définie que sous un Chanote. Fait important, tout transfert de terrain Nor Sor 3 nécessite une période d'avis public de 30 jours au bureau foncier local, pendant laquelle des tiers peuvent faire opposition, tel que régis par Chapitre 6 (Enregistrement des droits). Un Nor Sor 3 peut être mis à niveau vers un Chanote grâce à une étude et une procédure de demande appropriées.

น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่รับรองว่าผู้ถือได้ทำประโยชน์ในที่ดิน แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ

Lectures complémentaires : Droit immobilier thaïlandais

Sor Kor 1 (ส.ค.1) est une notification de possession, le document foncier le plus fondamental reconnu par le Code foncier. Il a été déposé en vertu de l'article 5 de la loi portant promulgation du Code foncier de 2497 B.E. plutôt qu'en vertu du Code lui-même, et sert de preuve qu'une personne a notifié aux autorités l'occupation et l'utilisation d'une parcelle particulière. Un Sor Kor 1 ne confère ni la propriété ni même de droits de possession formels ; il enregistre simplement qu'une occupation a été revendiquée. Fait crucial, un terrain Sor Kor 1 ne peut être vendu ou transféré à une autre partie. Il peut toutefois faire l'objet d'un héritage, et Article 58 bis énumère un détenteur d'une preuve de notification de possession parmi les personnes auxquelles le fonctionnaire compétent peut délivrer un acte de propriété ou un certificat d'utilisation. Le fait que cette voie soit toujours ouverte pour une parcelle particulière dépend des règles transitoires établies lors de la fermeture du système Sor Kor 1 aux nouvelles demandes, il convient donc de vérifier la situation auprès du bureau foncier avant d'acheter sur cette base.

ส.ค.1 เป็นแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน เป็นเอกสารที่ดินขั้นพื้นฐานที่สุด ไม่สามารถซื้อขายได้

Lectures complémentaires : Droit de la propriété en Thaïlande

Le Chanote (โฉนดที่ดิน / Nor Sor 4 Jor) offre les droits de propriété les plus solides et les plus sûrs en Thaïlande, tels que définis dans Section 1 du Code foncier. La hiérarchie des documents fonciers, du plus fort au plus faible, est la suivante : (1) Chanote, pleine propriété avec limites GPS ; (2) Nor Sor 3 Gor, certificat d'utilisation avec données de levé aérien ; (3) Nor Sor 3 : certificat d'utilisation avec des limites moins précises ; (4) Sor Kor 1 : simple notification de possession, non transférable. Seul un Chanote constitue un " titre de propriété " en vertu de Section 1 et fournit une preuve concluante de propriété reconnue dans l'ensemble Chapitre 6 (Enregistrement des droits).

โฉนดที่ดินให้สิทธิความเป็นเจ้าของที่แข็งแกร่งและมั่นคงที่สุดในประเทศไทย

Lectures complémentaires : Guide de la propriété immobilière en Thaïlande

Oui, les titres de propriété Nor Sor 3 et Nor Sor 3 Gor peuvent tous deux être convertis en titres Chanote grâce à la procédure de demande et d'arpentage établie dans Chapitre 4 (Documents attestant des droits) ET Chapitre 5 (Levé topographique). Le propriétaire foncier doit faire la demande auprès du Bureau foncier local, après quoi le Département des terres procédera à l'arpentage des limites en vertu de Articles 65 à 70 bis, dont les détails sont fixés par arrêté ministériel en vertu de l'article 65. Le processus comprend une notification publique, la vérification des limites avec les propriétaires fonciers voisins et l'examen par le fonctionnaire compétent. Les délais de traitement varient en fonction de la charge de travail du bureau foncier et de l'emplacement, mais s'étendent généralement de plusieurs mois à plus d'un an. Il est conseillé de faire appel à un avocat ou à un géomètre qualifié pour vous assister dans la procédure de surclassement.

น.ส.3 และ น.ส.3 ก. สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้ผ่านกระบวนการยื่นคำร้องและการรังวัดที่สำนักงานที่ดิน

Lectures complémentaires : Droit immobilier thaïlandais

Sous Chapitre 8 du Code foncier (Articles 86 à 96 ter), En général, les étrangers n'ont pas le droit de posséder de terres en Thaïlande. Article 86 établit la restriction fondamentale, tandis que Article 96 bis prévoit une exception limitée pour les étrangers qui investissent 40 millions de bahts ou plus dans une entreprise éligible, avec l'autorisation du ministre de l'Intérieur. Si un étranger acquiert des terres en violation de ces restrictions, Article 94 les oblige à le vendre dans un délai fixé par le directeur général qui ne peut être inférieur à 180 jours ni supérieur à un an, et s'ils ne le font pas, le directeur général le vend. Lorsque des terres sont acquises par l'intermédiaire d'un prête-nom, Article 96 confère au Directeur général le même pouvoir de vendre, et le candidat commet une infraction en vertu de Article 113.

ตามหมวด 8 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติโดยทั่วไปไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ ยกเว้นกรณีตามที่กฎหมายกำหนด

Lectures complémentaires : Guide de la propriété immobilière en Thaïlande | Droit immobilier thaïlandais

Sous Article 96 bis du Code foncier, un étranger qui investit 40 millions de bahts ou plus dans une entreprise ou une activité bénéfique pour l'économie thaïlandaise peut demander l'autorisation de posséder jusqu'à 1 rai (1 600 mètres carrés) de terrain à des fins résidentielles. L'article 96 bis exige que l'investissement soit maintenu pendant au moins trois ans, et le terrain doit se trouver à Bangkok, dans la zone municipale de Pattaya, dans une zone municipale ou dans une zone réservée à l'habitation en vertu de la loi sur l'urbanisme. L'autorisation est accordée par le ministre de l'Intérieur. En vertu Section 96 ter, un étranger qui enfreint les conditions prévues par le règlement ministériel doit vendre le terrain dans un délai fixé par le Directeur général d'au moins 180 jours et d'au plus un an, à défaut de quoi le Directeur général le vend ; et si le terrain n'est pas utilisé comme résidence dans les deux suivant l'enregistrement de l'acquisition, le Directeur général peut le vendre.

ตามมาตรา 96 ทวิ ชาวต่างชาติที่ลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไปอาจขออนุญาตถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่เพื่อการอยู่อาศัย

Lectures complémentaires : Guide de la propriété immobilière en Thaïlande

Oui, les étrangers peuvent légalement posséder un appartement en copropriété en Thaïlande en vertu de la loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979), qui fonctionne indépendamment du Code foncier. Les ressortissants étrangers peuvent posséder des unités représentant jusqu'à 49% de la surface de plancher combinée de toutes les unités d'un immeuble en copropriété enregistré, mesurée lors de l'enregistrement de la copropriété (article 19 bis de la loi sur la copropriété). L'achat doit être financé par des devises étrangères introduites en Thaïlande et converties par l'intermédiaire d'une banque thaïlandaise. La propriété d'une copropriété confère des droits de pleine propriété sur l'unité individuelle, tandis que les parties communes sont copropriétées proportionnellement. C'est la méthode la plus simple pour les étrangers de posséder des biens immobiliers en Thaïlande sans les restrictions imposées par Chapitre 8 du Code foncier.

ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด

Lectures complémentaires : Loi sur les condominiums de Thaïlande | Guide de la propriété immobilière en Thaïlande

Si un étranger hérite de terres en Thaïlande en tant qu'héritier légal, Article 93 du Code foncier permet au ministre de l'Intérieur d'autoriser l'acquisition, à condition que le terrain, s'ajoutant à ce que l'étranger détient déjà, ne dépasse pas les limites de Article 87. L'autorisation est discrétionnaire plutôt qu'automatique, et l'article 93 ne couvre qu'un héritier légal (ทายาทโดยธรรม) selon les règles de succession ab intestat du Code civil et commercial : un étranger qui hérite en vertu d'un testament en est exclu. Lorsque l'autorisation n'est pas accordée, ou que les limites seraient dépassées, Article 94 s'applique : l'étranger doit vendre dans un délai fixé par le Directeur général d'au moins 180 jours et d'au maximum un an, et s'il ne le fait pas, le Directeur général vend le terrain. Le produit de la vente revient à l'héritier étranger.

หากชาวต่างชาติได้รับมรดกที่ดิน ตามมาตรา 93 อนุญาตให้รับมรดกได้ภายในขอบเขตที่กำหนด แต่อาจต้องจำหน่ายภายในระยะเวลาที่กำหนด

Lectures complémentaires : Guide de la propriété immobilière en Thaïlande | Droit de la propriété en Thaïlande

Non. Utiliser des actionnaires thaïlandais de façade pour contourner les restrictions relatives à la propriété foncière étrangère en vertu de Chapitre 8 du Code foncier est illégale. La loi sur les entreprises étrangères de 2542 (1999) interdit les accords de prête-nom, et le Code foncier traite directement de cette question. Article 113 fait de l'acquisition de terres en tant qu'agent d'un étranger ou d'une personne morale considérée comme étrangère en vertu des articles 97 ou 98 une infraction : peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à deux ans, amende pouvant aller jusqu'à 20 000 bahts, ou les deux. Le terrain lui-même n'est pas confisqué. Article 96 donne au Directeur général le pouvoir de le vendre, en appliquant Article 94, le titulaire perd donc le terrain mais le produit de la vente lui revient. Le Département des Terres enquête activement sur les soupçons de montages de prête-noms, et tant le ressortissant étranger que les prête-noms thaïlandais encourent des poursuites pénales. Les alternatives juridiques comprennent les baux à long terme, la propriété en copropriété ou la voie d'investissement de l'article 96 bis.

การใช้นอมินีไทยเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติเป็นสิ่งผิดกฎหมาย ศาลฎีกาได้ยืนยันเรื่องนี้อย่างชัดเจน

Lectures complémentaires : Droit immobilier thaïlandais

Un étranger ne peut pas posséder directement de terres par l'intermédiaire de son conjoint thaïlandais. Cependant, en vertu de la loi thaïlandaise, un ressortissant thaïlandais marié à un étranger peut acheter et posséder des terres à son nom. Le Bureau du cadastre exigera du conjoint thaïlandais qu'il signe une déclaration confirmant que les fonds utilisés sont sa propriété personnelle (สินส่วนตัว) et que le conjoint étranger n'a aucun droit sur le terrain. Le conjoint étranger doit également signer une déclaration de renonciation à tout intérêt sur la propriété. Cette exigence découle des restrictions en vigueur dans Article 86 et les dispositions connexes de Chapitre 8. En cas de divorce, le conjoint thaïlandais conserve la propriété du terrain, et le conjoint étranger n'a aucun droit légal sur celui-ci en vertu du Code foncier.

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินผ่านคู่สมรสไทยได้โดยตรง แต่คู่สมรสไทยสามารถซื้อที่ดินในชื่อของตนเองได้

Lectures complémentaires : Droit de la propriété en Thaïlande | Guide de la propriété immobilière en Thaïlande

Un bail enregistré de 30 ans est l'alternative légale la plus courante pour les étrangers souhaitant utiliser des terres à long terme en Thaïlande sans enfreindre les restrictions en vigueur. Chapitre 8 du Code foncier. Sous Chapitre 6 (Enregistrement des droits et des actes juridiques) Et conformément aux articles 537 à 571 du Code civil et commercial, un bail doit être enregistré au bureau foncier pour être opposable au-delà de trois ans, avec une durée légale maximale de 30 ans. Bien que les baux ne puissent pas être renouvelés unilatéralement, les parties peuvent inclure une option de renouvellement dans le contrat de bail. Le bail enregistré est consigné au dos du Chanote et lie les acquéreurs successifs du terrain. Les frais d'enregistrement du bail représentent généralement % du loyer total pour toute la durée du bail.

สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนเป็นทางเลือกที่พบบ่อยที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ที่ดินระยะยาว

Lectures complémentaires : Droit immobilier thaïlandais | Loi sur les condominiums de Thaïlande

Les transferts de propriété foncière en Thaïlande sont soumis à de multiples frais et taxes régis par la loi. Chapitre 11 (Frais, Articles 103 à 106) conformément au Code foncier et au Code des impôts. Les frais standard comprennent : (1) des frais de transfert de 21 TP3T de la valeur estimée par le gouvernement, payables lors de l’enregistrement ; (2) une taxe professionnelle spécifique de 3,31 TP3T du prix de vente estimé ou réel (le plus élevé des deux étant retenu), applicable si la durée de détention du terrain est inférieure à 5 ans ; (3) un droit de timbre de 0,51 TP3T si le bien est exonéré de cette taxe ; et (4) une retenue à la source sur le revenu, calculée selon un barème progressif en fonction de la valeur estimée et de la durée de détention. Tous les frais et taxes sont acquittés au Bureau du cadastre au moment de l’enregistrement. Chapitre 6. Les parties peuvent négocier la répartition de ces coûts dans leur contrat de vente.

การโอนที่ดินต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหมวด 11 ของประมวลกฎหมายที่ดิน

Lectures complémentaires : Droit immobilier thaïlandais

Tous les transferts de propriété, hypothèques, baux et autres actes juridiques doivent être enregistrés au bureau foncier du lieu où se situe le terrain, conformément à la loi. Chapitre 6 (Immatriculation des droits et des actes juridiques, articles 71 à 83). L'acheteur et le vendeur (ou leurs représentants dûment habilités munis d'une procuration) doivent se présenter en personne devant l'officier compétent du bureau du cadastre. Ce dernier vérifie l'identité des parties, examine les documents relatifs au bien et inscrit la transaction au registre foncier. Conformément à l'article 456 du Code civil et commercial, la vente d'un bien immobilier est nulle si elle n'est pas constatée par écrit et enregistrée auprès de l'officier compétent. L'enregistrement confère force exécutoire à la vente et la rend opposable aux tiers.

การจดทะเบียนที่ดินต้องดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ตามหมวด 6 ของประมวลกฎหมายที่ดิน

Lectures complémentaires : Droit de la propriété en Thaïlande

Un transfert de propriété foncière au Bureau foncier sous Chapitre 6 nécessite les documents suivants : (1) l'acte de propriété original (Chanote) ou le certificat d'utilisation (Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor) ; (2) les cartes d'identité nationales ou les passeports de l'acheteur et du vendeur ; (3) les livres d'enregistrement de la maison (ทะเบียนบ้าน) pour les parties thaïlandaises ; (4) les formulaires de demande de transfert du Bureau foncier (Tor Dor 21) dûment remplis ; (5) une procuration si des représentants agissent au nom de l’une ou l’autre des parties ; et (6) pour les parties mariées, le consentement du conjoint ou la preuve que le bien est un bien personnel et non un bien matrimonial. Pour les transferts Nor Sor 3, la preuve du délai de préavis public de 30 jours doit également être fournie. Tous les frais et taxes en vertu de Chapitre 11 Le paiement doit être effectué au moment de l'inscription.

การโอนที่ดินต้องใช้เอกสารหลายรายการ ได้แก่ โฉนดที่ดินฉบับจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และแบบคำขอโอน

Lectures complémentaires : Droit immobilier thaïlandais

Un transfert de propriété au Bureau du cadastre peut généralement être effectué en un jour ouvrable pour les titres de propriété Chanote, à condition que tous les documents soient en règle et que les deux parties soient présentes, conformément à la procédure d'enregistrement prévue par la loi. Chapitre 6 (Sections 71 à 83) est conçu pour être finalisé le jour même. Cependant, les transferts concernant des terrains relevant de la loi Nor Sor 3 nécessitent un préavis public obligatoire de 30 jours durant lequel des objections peuvent être déposées. Si un levé topographique est requis en vertu de Chapitre 5, Dans les cas de litiges relatifs au lotissement ou aux limites de propriété, un délai supplémentaire de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois, peut être nécessaire. Pour les transactions complexes impliquant plusieurs parcelles, des acheteurs institutionnels ou des propriétés grevées de charges, la procédure peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines. Il est recommandé de faire appel à un avocat thaïlandais qualifié afin de s'assurer que tous les documents sont correctement préparés avant de se rendre au bureau du cadastre.

การโอนที่ดินที่มีโฉนดสามารถดำเนินการเสร็จภายในหนึ่งวันทำการ แต่การโอน น.ส.3 ต้องปิดประกาศ 30 วัน

Lectures complémentaires : Droit de la propriété en Thaïlande

possession adverse (ครอบครองปรปักษ์) est une doctrine juridique établie par l'article 1382 du Code civil et commercial, qui prévoit qu'une personne qui possède pacifiquement et ouvertement un bien immobilier appartenant à autrui avec l'intention d'en être le propriétaire pendant une période ininterrompue de dix ans en acquiert la propriété. La possession par permission, ou sur un pied de voisinage que la loi thaïlandaise appelle ถือวิสาสะ, n'est pas une possession avec l'intention d'être propriétaire, aussi longtemps qu'elle dure. La prescription acquisitive ne peut être invoquée à l'encontre des terres de l'État : l'article 1306 du Code civil et commercial interdit d'invoquer la prescription contre l'État en ce qui concerne les biens du domaine public, et Section 2 du Code foncier traite les terres qui ne sont devenues la propriété de personne comme appartenant à l'État. Une demande de prescription acquisitive fructueuse peut être enregistrée au Bureau foncier sous Chapitre 6, permettant au possesseur d'obtenir un titre de propriété. Voir aussi notre Décisions de la Cour suprême page pour une analyse détaillée du cas.

การครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดว่าผู้ครอบครองโดยสงบและเปิดเผยเกิน 10 ปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์

Lectures complémentaires : Droit de la propriété en Thaïlande | Décisions de la Cour suprême

L'empiètement sur les terres de l'État constitue une infraction pénale en vertu de la loi. Chapitre 12 (Sanctions, articles 107 à 113) du Code foncier. L'article qui punit l'occupation de terres domaniales aujourd'hui est Article 108 bis, et non de l'article 108, et il fixe trois niveaux au lieu d'un. L'infraction à l'article 9 est passible d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an, d'une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 bahts, ou des deux. Lorsque le terrain est un domaine public à usage commun, ou un terrain utilisé spécifiquement dans l'intérêt de l'État, le maximum passe à trois ans ou 10 000 bahts ou les deux. Lorsque la superficie dépasse cinquante rai, elle augmente à nouveau pour atteindre cinq ans ou 20 000 bahts ou les deux. En cas de condamnation, le tribunal peut également ordonner l'expulsion du contrevenant, de ses employés, entrepreneurs, mandataires et personnes à charge des terres, et les outils, véhicules et animaux de trait utilisés lors de l'infraction sont passibles de confiscation. Article 108 est une disposition différente et plus restrictive : elle traite des personnes qui enfreignaient déjà l'article 9 avant l'entrée en vigueur de l'annonce du Conseil révolutionnaire, et elle fonctionne en deux étapes. Le fonctionnaire les informe d'abord par écrit de se conformer aux règlements du Comité, puis leur ordonne par écrit de quitter le terrain ou de retirer les structures dans un délai déterminé, et la peine pouvant aller jusqu'à un an d'emprisonnement ou 5 000 bahts d'amende, ou les deux, ne s'applique qu'en cas de désobéissance à cet ordre. En vertu de Section 2, les terres qui ne sont devenues la propriété de personne sont considérées comme appartenant à l'État, y compris les forêts nationales, les cours d'eau publics et les terres non immatriculées. Les occupants illégaux peuvent recevoir l'ordre de quitter les lieux et de restituer le terrain, et peuvent faire l'objet de poursuites supplémentaires en vertu des lois sur les réserves forestières ou la protection de l'environnement.

การบุกรุกที่ดินของรัฐเป็นความผิดทางอาญาตามมาตรา 108 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน มีโทษสามระดับ คือ จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 5,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ถ้าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ประชาชนใช้ร่วมกันหรือที่ใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 10,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และถ้าเนื้อที่เกิน 50 ไร่ จำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

Lectures complémentaires : Droit immobilier thaïlandais

Les litiges frontaliers sont traités par le biais des procédures d'arpentage établies dans Chapitre 5 (Arpentage, articles 65 à 70 bis) du Code foncier. Lorsqu'un litige survient, l'une ou l'autre des parties peut s'adresser au Bureau foncier pour demander un relevé officiel des limites. Le fonctionnaire compétent effectuera un relevé, consultera les propriétaires fonciers voisins et s'efforcera de résoudre le litige par voie administrative. Lorsque le litige survient à l'occasion d'une demande de titre de propriété ou de certificat de mise en valeur, Article 60 donne au fonctionnaire compétent le pouvoir d'enquêter et de concilier ; si les parties ne parviennent toujours pas à s'entendre, l'agent foncier provincial statue, le notifie par écrit aux deux parties, et la partie qui conteste doit ester en justice dans les soixante jours suivant la date où elle a eu connaissance de la décision. Pour un nouveau bornage d'un Chanote existant, Article 69 bis s'applique, et un propriétaire mitoyen qui ne certifie ni ne s'y oppose dans les trente jours suivant un avis écrit peut être considéré comme n'ayant aucune objection. Le tribunal peut ordonner un arpentage judiciaire et rendre un jugement ayant force obligatoire sur la ligne divisoire. Les litiges de limites concernant des terres domaniales ou des réserves forestières peuvent également impliquer le tribunal administratif.

ข้อพิพาทเรื่องแนวเขตที่ดินสามารถแก้ไขได้ผ่านการรังวัดตามหมวด 5 การวินิจฉัยของคณะกรรมการที่ดิน หรือการฟ้องคดีต่อศาล

Lectures complémentaires : Droit de la propriété en Thaïlande | Décisions de la Cour suprême

Chapitre 12 (Sanctions, articles 107 à 113) du Code foncier prévoit des peines pénales pour diverses infractions. Les infractions sont les suivantes : (1) l'occupation illégale de terres domaniales en violation de l'article 9 (Article 108 bis) un emprisonnement pouvant aller jusqu'à 1 an, une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 bahts, ou les deux ; jusqu'à 3 ans ou 10 000 bahts lorsque le terrain est un domaine public utilisé en commun par la population ou un terrain utilisé au profit de l'État ; et jusqu'à 5 ans ou 20 000 bahts lorsque la superficie dépasse 50 rais. En cas de condamnation, le tribunal peut ordonner l'expulsion du terrain du contrevenant, de ses ouvriers, entrepreneurs, agents et personnes à charge, et les outils, appareils, animaux de trait, véhicules et machines utilisés sont confisqués, qu'une personne soit ou non condamnée. (2) Article 108 est la disposition plus restrictive et plus ancienne concernant les personnes qui étaient déjà en infraction avec l'article 9 avant l'entrée en vigueur de l'annonce du Conseil révolutionnaire : le fonctionnaire les met d'abord en demeure par écrit de se conformer aux règlements du Comité, puis leur ordonne de quitter les terres, et la peine pouvant aller jusqu'à un an d'emprisonnement ou 5 000 bahts d'amende, ou les deux, ne s'applique qu'en cas de désobéissance à cet ordre. (3) faire obstruction à un fonctionnaire effectuant une levée topographique en vertu de l'article 66 ou omettre de lui prêter assistanceSection 108 ter) : une amende pouvant aller jusqu'à 1 000 bahts, sans peine d'emprisonnement. (4) endommager ou déplacer une borne frontière ou un monument géodésique (article 67), ou omettre de se conformer à l'article 74 sur les demandes d'immatriculation (Article 109) : une amende pouvant aller jusqu'à 2 000 bahts, un emprisonnement pouvant aller jusqu'à 3 mois, ou les deux. (5) un étranger acquérant des terres en violation de l'article 86 (Article 111) : une amende pouvant aller jusqu'à 20 000 bahts, un emprisonnement pouvant aller jusqu'à 2 ans, ou les deux. (6) l'acquisition de terres en tant qu'agent d'un étranger, ou d'une personne morale considérée comme étrangère en vertu des articles 97 ou 98 (Article 113) : une amende pouvant aller jusqu'à 20 000 bahts, un emprisonnement pouvant aller jusqu'à 2 ans, ou les deux ; une personne morale qui acquiert des terres en violation du Code est passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 bahts en vertu de Article 112. (7) de ne pas amener le fonctionnaire pour arpenter votre terrain en vertu de l'article 58 ou 69, ou d'enfreindre l'article 26 ou l'article 70 (Article 107) : une amende pouvant aller jusqu'à 500 bahts. Les terres détenues en infraction de Chapitre 8 n'est pas confisqué et le Code foncier ne prévoit aucune expulsion : l'article 94 oblige le détenteur à vendre dans un délai fixé par le directeur général d'au moins 180 jours et d'au plus un an, et s'il ne le fait pas, le directeur général le vend et le produit appartient au détenteur.

หมวด 12 กำหนดโทษสำหรับการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น การเข้ายึดถือครอบครองที่ดินของรัฐตามมาตรา 108 ทวิ การขัดขวางพนักงานเจ้าหน้าที่ในการรังวัดตามมาตรา 108 ตรี การที่คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยฝ่าฝืนมาตรา 86 ตามมาตรา 111 และการได้มาซึ่งที่ดินในฐานะตัวแทนของคนต่างด้าวตามมาตรา 113

Lectures complémentaires : Droit immobilier thaïlandais | Droit de la propriété en Thaïlande