Chapitre 1 : Dispositions générales

Le Code foncier (ประมวลกฎหมายที่ดิน) a été promulgué en 1954 (BE 2497) et demeure la principale législation régissant toutes les questions foncières en Thaïlande. Il a remplacé les anciennes lois sur l'enregistrement foncier et instauré un système moderne et unifié d'administration foncière. Pour les expatriés et les investisseurs étrangers, la compréhension de ce Code est essentielle car il définit toutes les catégories de documents fonciers, les droits de propriété et les restrictions, notamment les limitations importantes à la propriété foncière étrangère abordées au chapitre 8.

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La définition de " terrain " au sens du Code foncier est particulièrement large. Elle s'étend bien au-delà des parcelles constructibles sèches pour englober la quasi-totalité des éléments géographiques naturels du territoire du Royaume. Cette définition extensive signifie que les cours d'eau, les marais et même les littoraux peuvent être classés comme " terrains " et soumis aux dispositions du Code. Pour les acquéreurs, cela a une incidence importante car cela détermine ce qui peut ou non faire l'objet d'une propriété privée : la plupart des cours d'eau et des littoraux naturels sont classés comme appartenant au domaine public en vertu de l'article 10 et ne peuvent donc pas faire l'objet d'un titre de propriété privé.

Il convient de noter que cette définition diffère de celle du Code civil et commercial concernant les " biens immobiliers ", qui se concentre sur les terrains et les éléments qui y sont fixés de manière permanente. La définition du Code foncier, quant à elle, s'intéresse à la géographie physique de la surface terrestre.

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Cette section établit deux catégories fondamentales de droits fonciers en Thaïlande :

• Droits de propriété (กรรมสิทธิ์) : La pleine propriété légale, attestée par un titre de propriété (Chanote / โฉนด), constitue la forme la plus élevée de droit foncier. Elle confère un titre absolu, susceptible de vente, d'hypothèque, de location et de transmission par héritage.
• Droits de possession (สิทธิครอบครอง) : Un droit moindre, mais reconnu légalement, attesté par des documents tels que le Nor Sor 3 (น.ส.๓) ou le Nor Sor 3 Gor (น.ส.๓ ก.). Les droits possessifs peuvent être convertis en pleine propriété par la procédure d'obtention d'un titre de propriété décrite au chapitre 4.

Pour les acheteurs étrangers : il est essentiel de bien comprendre la différence entre propriété et droit de possession. Un titre de propriété Chanote offre une protection juridique bien supérieure à celle d’un certificat Nor Sor 3. Vérifiez toujours le type de document foncier avant toute transaction.

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L'acte de propriété, communément appelé le Chanote (โฉนด), est la référence en matière de documentation foncière thaïlandaise. C'est le seul document qui prouve de manière concluante la propriété (กรรมสิทธิ์) d'un terrain. Les principales caractéristiques d'un Chanote comprennent :

• Levé topographique de limites vérifié par GPS avec coordonnées précises
• Enregistré au bureau foncier local avec un numéro de parcelle unique
• Peut être vendu, hypothéqué, loué (bail enregistré) ou hérité.
• Protégé par les garanties juridiques les plus solides possibles contre les réclamations défavorables

Pour les expatriés envisageant un investissement immobilier en Thaïlande, seul un titre de propriété Chanote est valable pour tout engagement financier important. Les autres documents (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, Sor Kor 1) offrent un niveau de preuve et de protection moindre.

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Le certificat d'utilisation est communément appelé Ni Sor 3 (น.ส.๓) ou Ni Sor 3 Gor (น.ส.๓ ก.). Ces documents attestent qu'une personne a utilisé le terrain, mais ne lui confèrent pas la pleine propriété. Principales différences avec un Chanote :

• Nor Sor 3 (น.ส.๓): Basé sur un relevé aérien sans limites GPS précises. Le transfert nécessite un préavis public de 30 jours. Possibilité de mise à niveau vers Chanote.
• Nor Sor 3 Gor (น.ส.๓ ก.): Il dispose de données topographiques plus précises issues de photographies aériennes. Le transfert est plus rapide et peut également être mis à niveau vers Chanote.

Les acheteurs doivent faire preuve de prudence lors de l'acquisition d'un terrain faisant l'objet d'un certificat d'utilisation. Bien que ces documents soient juridiquement valides et que les transferts soient exécutoires, ils offrent un niveau de sécurité moindre qu'un titre de propriété Chanote. Il est conseillé de consulter un avocat qualifié afin de vérifier le statut du terrain et, si possible, d'exiger du vendeur qu'il obtienne un titre Chanote avant la finalisation de la transaction.

Le " fonctionnaire compétent " est un acteur central de toutes les transactions foncières en Thaïlande. En pratique, cela désigne principalement le Agent foncier (เจ้าพนักงานที่ดิน) en poste au bureau foncier de la province ou du district (สำนักงานที่ดิน). Tous les enregistrements de droits fonciers – y compris les transferts, hypothèques, baux et servitudes – doivent être effectués devant un fonctionnaire compétent du bureau foncier où se trouve le terrain. Le ministre de l'Intérieur a également le pouvoir de nommer des fonctionnaires compétents supplémentaires selon les besoins.

Le directeur général du Département des terres (กรมที่ดิน) est le plus haut responsable administratif chargé de superviser l'administration foncière à l'échelle nationale. Le Département des terres relève du ministère de l'Intérieur. Le directeur général émet des arrêtés, des circulaires et des directives ministérielles qui interprètent et mettent en œuvre le Code foncier. De nombreuses dispositions du Code confèrent au directeur général des pouvoirs spécifiques, tels que celui de délivrer ou de révoquer des titres de propriété dans certaines circonstances.

Cette disposition confère au ministre de l'Intérieur le pouvoir administratif de désigner les fonctionnaires habilités à exercer l'autorité prévue par le Code foncier. En pratique, ce pouvoir de nomination garantit le bon fonctionnement et l'efficacité de l'administration foncière dans toutes les provinces et tous les districts. Ce pouvoir est de nature administrative et ne permet pas de créer de nouveaux droits ou obligations substantiels au-delà de ceux prévus par le Code lui-même.

Les règlements ministériels (กฎกระทรวง) sont des textes législatifs secondaires qui précisent les modalités d'application du Code foncier. De nombreux règlements ministériels ont été promulgués au fil des décennies, couvrant des sujets tels que :

• Frais d'enregistrement et d'arpentage fonciers
• Procédures relatives aux demandes de titres de propriété
• Conditions requises pour la propriété foncière étrangère en vertu de l'article 96 bis
• Règles détaillées pour les comités fonciers et les levés topographiques

Ces règlements ont force de loi dès leur publication au Journal officiel (ราชกิจจานุเบกษา). Les praticiens doivent consulter le Code foncier et ses règlements ministériels d'application pour appréhender l'ensemble du cadre juridique.

L'article 10 établit l'un des principes les plus fondamentaux du droit foncier thaïlandais : Tous les terrains non occupés appartiennent à l'État.. Ce principe a des conséquences considérables :

• Il n'existe pas de concept de " terra nullius " ou de terres non réclamées disponibles pour l'occupation en Thaïlande.
• Les terres sans titre de propriété valide sont présumées appartenir à l'État.
• L'occupation illégale de terres domaniales sans autorisation constitue une infraction pénale en vertu du chapitre 12.
• Les terres domaniales comprennent les forêts nationales, les voies navigables publiques, les rivages maritimes et toutes les zones non couvertes par des titres de propriété privés.

Pour les investisseurs immobiliers, cela signifie que tout terrain mis en vente doit être accompagné des documents requis. Un terrain sans titre foncier (Chanote, Nor Sor 3 ou autre document reconnu) appartient à l'État et ne peut être légalement acheté ni occupé.

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Le Comité foncier (คณะกรรมการที่ดิน) est un organe consultatif et décisionnel qui joue un rôle essentiel dans l'administration foncière thaïlandaise. Il conseille le ministre sur les questions de politique foncière et statue sur les litiges fonciers, l'attribution des terres et d'autres questions importantes relevant du Code. La réforme de 2019 a modernisé la structure du Comité afin d'en améliorer l'efficacité et la gouvernance. Sa composition et ses pouvoirs sont précisés aux articles 12 et 13.

La composition du Comité foncier reflète le caractère multidisciplinaire de l'administration foncière en Thaïlande. En incluant des représentants de l'agriculture, des ressources naturelles et du système juridique, le Comité peut examiner l'ensemble des problématiques liées à la gestion foncière, de l'utilisation des terres agricoles à la protection de l'environnement, en passant par les litiges juridiques. La nomination d'experts garantit la disponibilité de connaissances spécialisées pour les décisions complexes.

Les pouvoirs du Comité foncier sont à la fois consultatifs et juridictionnels. Son rôle d'instance d'appel des décisions des agents du Bureau foncier local est particulièrement important. Si un propriétaire foncier ou un demandeur est insatisfait d'une décision prise par un agent compétent (par exemple, un refus de délivrance d'un titre de propriété ou de détermination des limites de propriété), il peut interjeter appel auprès du Comité foncier. La modification de 2019 a précisé que les décisions du Comité sont susceptibles de recours judiciaire, offrant ainsi une protection juridique supplémentaire aux parties concernées.

Pour les expatriés et les investisseurs étrangers impliqués dans des litiges fonciers, il est essentiel de comprendre cette procédure d'appel. Si la plupart des transactions courantes se déroulent sans encombre auprès du Bureau du cadastre, les cas complexes, notamment les litiges de bornage, les revendications concurrentes ou les questions de validité des documents, peuvent nécessiter l'intervention du Comité foncier.

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