Chapitre 5 : Levés topographiques

L'article 65 établit le principe fondamental selon lequel un levé topographique officiel est obligatoire pour toutes les transactions foncières importantes en Thaïlande. L'expression " agent compétent " (พนักงานเจ้าหน้าที่) désigne un géomètre employé par le Département des terres ou un bureau foncier agréé. Aucun géomètre privé ne peut se substituer au levé topographique officiel exigé par cet article. Les quatre événements déclencheurs – délivrance d'un titre de propriété, lotissement, fusion et transfert – couvrent la grande majorité des transactions immobilières. Cela signifie que presque chaque achat, vente ou projet d'aménagement foncier nécessitera un levé topographique. Cet article doit être lu conjointement avec… Chapitre 4 (Documents attestant des droits), qui régit la délivrance des titres de propriété Chanote qui dépendent d'un relevé topographique précis.

Cette section impose une obligation claire à la personne qui demande le levé topographique (généralement le propriétaire ou l'acheteur) de préparer le terrain avant l'arrivée du géomètre. " Marquer les limites " (นำชี้แนวเขต) signifie que le demandeur doit identifier physiquement et indiquer au géomètre l'emplacement qu'il estime être celui des limites de la propriété. " Dégager le terrain " (จัดทำทางเดินสำรวจ) exige du demandeur qu'il coupe la végétation, enlève les obstacles et crée un chemin dégagé le long de la limite afin que le géomètre puisse effectuer des mesures précises. En pratique, les propriétaires font souvent appel à des ouvriers locaux pour dégager le terrain un ou deux jours avant le levé prévu. Un défaut de préparation du site peut entraîner le report du levé, les frais de reprogrammation étant à la charge du demandeur. Les acheteurs doivent tenir compte de ces coûts de préparation et de logistique lors de la planification de leur calendrier d'achat. Voir aussi Article 58 (Chapitre 4) concernant la procédure de demande de titres de propriété.

L'article 67 établit une garantie procédurale essentielle : tous les propriétaires de terrains adjacents à la parcelle faisant l'objet du levé doivent être officiellement informés et avoir la possibilité d'assister à celui-ci. L'expression thaïlandaise " ระวังแนวเขต " signifie littéralement " surveiller la limite " et reflète le droit des propriétaires voisins d'observer et, le cas échéant, de contester le tracé des limites de propriété. L'avis est généralement émis par le Bureau du cadastre par courrier recommandé ou par les voies hiérarchiques locales. Les propriétaires riverains qui ne se présentent pas après avoir été dûment informés sont généralement considérés comme ayant accepté les limites de propriété établies, même s'ils peuvent encore les contester dans certains délais. Cette obligation d'information constitue l'une des protections les plus importantes contre les empiètements et les litiges de bornage. Les acheteurs doivent vérifier que tous les propriétaires de terrains adjacents ont été dûment informés avant de se fier aux résultats du levé.

L'article 68 prévoit le mécanisme de traitement des contestations de limites de propriété. Lorsqu'un propriétaire voisin conteste formellement la limite de propriété lors d'un levé topographique, le géomètre doit interrompre les travaux et en informer l'autorité compétente (le directeur du bureau du cadastre provincial ou de district). Cette dernière mènera alors une enquête, pouvant impliquer l'examen des titres de propriété existants, des photographies aériennes, des archives cadastrales et des témoignages. En pratique, le bureau du cadastre tentera d'abord une médiation entre les parties. Si la médiation échoue, le litige sera porté devant les tribunaux. Pendant la durée d'un litige de limites de propriété, la délivrance ou le transfert du titre de propriété peut être suspendu, ce qui peut retarder considérablement les transactions immobilières. Les acheteurs doivent donc effectuer une vérification préalable approfondie concernant les éventuels problèmes de limites de propriété avant de signer un compromis de vente. Cet article s'applique conjointement avec… Chapitre 6 (Enregistrement des droits), car l'enregistrement ne peut se poursuivre tant que les litiges frontaliers ne sont pas résolus.

Cette section confère aux géomètres du gouvernement et à leurs assistants un droit d'accès légal à tout terrain, y compris les propriétés de tiers, afin d'y effectuer un levé topographique officiel. Ce droit prime sur les droits de propriété habituels des propriétaires fonciers, et ce, uniquement dans le but de réaliser le levé. Le droit d'accès s'étend au franchissement des propriétés adjacentes lorsque cela est nécessaire pour établir les lignes de levé et les points de référence. Bien que ce droit soit étendu, il doit être exercé de manière raisonnable et en perturbant le moins possible l'usage que le propriétaire fait de sa propriété. Tout dommage causé lors du levé peut donner lieu à une demande d'indemnisation. En pratique, les géomètres se coordonnent généralement avec les propriétaires fonciers au préalable afin de minimiser les désagréments. Ce droit d'accès garantit l'exactitude et l'intégrité du système cadastral thaïlandais. Il convient de noter que toute obstruction à ce droit d'accès est passible de sanctions. Article 70 ci-dessous.

L’article 69 bis constitue le fondement juridique permettant au Département des Terres d’édicter des règlements ministériels détaillés régissant les techniques modernes d’arpentage. Cette délégation de pouvoir est essentielle, car les technologies d’arpentage ont considérablement progressé depuis l’adoption du Code foncier en 1954. Aujourd’hui, les levés GPS sont la norme pour les titres de propriété Chanote, offrant une précision centimétrique. Les règlements ministériels édictés en vertu de cet article définissent les normes techniques que les arpenteurs doivent respecter, notamment les systèmes de référence de coordonnées, les points de référence et les marges d’erreur acceptables. Ces règlements sont régulièrement mis à jour afin de tenir compte des progrès des technologies d’arpentage et des meilleures pratiques internationales. Pour les acquéreurs, cela signifie que les levés Chanote modernes sont extrêmement fiables et peuvent être vérifiés indépendamment. Voir aussi Chapitre 4 concernant la relation entre la précision des levés topographiques et les types de titres de propriété délivrés.

L'article 70 prévoit le mécanisme d'application du droit d'entrée établi à l'article 69. L'obstruction à un géomètre du gouvernement constitue une infraction pénale passible des peines prévues par la loi. Chapitre 12 (Sanctions) du Code foncier. L'obstruction peut prendre de nombreuses formes, notamment le blocage physique de l'accès au terrain, les menaces envers le géomètre ou ses assistants, le retrait des bornes de levé, le refus de passage sur sa propriété ou le fait d'induire délibérément le géomètre en erreur quant à l'emplacement des limites. En pratique, les litiges d'accès surviennent le plus souvent entre voisins en conflit concernant les limites de leurs propriétés. Les propriétaires fonciers doivent savoir que s'opposer à un levé légitime entraîne des conséquences juridiques et que le recours approprié en cas de désaccord avec les résultats du levé est la procédure d'objection formelle prévue par le Code foncier. Article 68, non par obstruction physique. Les sanctions consistent généralement en des amendes et peuvent inclure l'emprisonnement pour les infractions graves ou répétées.

L’article 70 bis complète l’article 69 bis en autorisant les règlements ministériels relatifs aux aspects humains et administratifs du système d’arpentage. Cela inclut les qualifications professionnelles requises des arpenteurs-géomètres de l’État, la chaîne de responsabilité dans le processus d’arpentage et les exigences relatives à la préservation des bornes physiques (telles que les bornes en béton) et à la tenue de registres numériques et papier. La protection des bornes est particulièrement importante : le retrait, l’endommagement ou le déplacement des bornes officielles constitue une infraction pénale. Pour les acquéreurs de biens immobiliers, cet article garantit que les résultats de l’arpentage sont documentés et conservés dans les registres officiels, assurant ainsi une sécurité à long terme pour la détermination des limites de propriété. Dans le cadre de leurs vérifications préalables, les acquéreurs doivent toujours demander des copies certifiées conformes des registres d’arpentage au Bureau du cadastre. Droit immobilier thaïlandais pour en savoir plus sur les meilleures pratiques en matière de diligence raisonnable et Droit de la propriété en Thaïlande pour un contexte plus large sur les droits de propriété.