Chapitre 8 : Limitation des droits des étrangers sur les terres
Le chapitre 8 du Code foncier thaïlandais est le chapitre le plus important pour les ressortissants étrangers, les expatriés et les investisseurs internationaux souhaitant acquérir des biens immobiliers en Thaïlande. Il établit l'interdiction générale de la propriété foncière par des étrangers et définit les rares exceptions permettant aux étrangers d'acquérir légalement des terres. Ce chapitre a été modifié à plusieurs reprises, notamment par l'amendement n° 8 (BE 2542 / 1999), qui a introduit la possibilité d'investir 40 millions de bahts en vertu de l'article 96 bis.
หมวด ๘ ของประมวลกฎหมายที่ดิน Notes d'auteur Comptes rendus Compte rendu Conseils d'administration Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration
Les étrangers ne peuvent acquérir des terres dans le Royaume de Thaïlande qu'en vertu des dispositions d'un traité leur conférant le droit de posséder des biens immobiliers, et sous réserve des dispositions du présent Code.
Sous réserve de l'article 84, dans le cas où des étrangers qui avaient auparavant le droit de posséder des biens immobiliers en vertu des dispositions d'un traité ont vu ce droit résilié, ces étrangers conservent les terres qu'ils avaient acquises avant la résiliation du traité, mais la superficie totale des terres détenues ne doit pas dépasser la limite prescrite à l'article 87.
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ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ Voir aussi Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Voir aussi Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration ๘๗
Principe clé : Il s'agit de la disposition fondamentale établissant que les étrangers ne peuvent posséder de terres en Thaïlande que si un traité bilatéral leur en confère le droit. Historiquement, plusieurs traités avec des nations occidentales (par exemple, le traité Bowring de 1855 avec la Grande-Bretagne) contenaient des dispositions relatives à la propriété foncière. Cependant, à ce jour, Aucun traité accordant aux étrangers le droit de posséder des terres en Thaïlande n'est actuellement en vigueur.. Toutes ces dispositions conventionnelles ont été résiliées ou sont devenues caduques.
Implication pratique : En l'absence de traités opérationnels, l'article 86 fonctionne de fait comme un interdiction totale Concernant la propriété foncière directe en pleine propriété par des étrangers, la seule exception actuelle est l'investissement prévu par l'article 96 bis (40 millions de bahts). Les étrangers souhaitant acquérir des biens immobiliers en Thaïlande doivent se tourner vers d'autres solutions, telles que la copropriété (conformément à la loi sur la copropriété), les baux de longue durée (jusqu'à 30 ans, enregistrés auprès du Département foncier), les droits d'usufruit ou les structures de sociétés (soumises à des règles strictes interdisant les prête-noms).
Définition de " Alien " (คนต่างด้าว) : Aux termes du Code foncier, un " étranger " est toute personne physique qui ne possède pas la nationalité thaïlandaise. Sont notamment considérés comme « étrangers » les résidents permanents, les titulaires de visas de longue durée et les binationaux. Sont exclus de cette définition les ressortissants thaïlandais possédant également une nationalité étrangère ; une personne de nationalité thaïlandaise est considérée comme thaïlandaise au sens du Code foncier, quelles que soient ses autres nationalités.
Voici : นี่คือบทบัญญัติพื้นฐา นที่กำหนดว่าคนต่างด้า Conseils d'administration ไทยได้ Voir aussi Comptes rendus Conseils d'administration (เช่น สนธิสัญญาเบาว์ริง พ.ศ. 2398 dollars) Cours Comptes rendus อย่างไรก็ตาม ณ ปัจจุบัน Notes d'auteur Voir aussi Comptes rendus Voir aussi Conseils d'administration Conseils d'administration
Voici : Conseils d'administration 86 joursข้อห้ามโดยสมบูรณ์Voir aussi Cours Conseils d'administration Comptes rendus 96 ทวิ (40 ล้านบาท) Comptes rendus Comptes rendus เช่น Cours Cours Durée de vie (30 heures จดทะเบียนที่กรมที่ดิน) สิทธิเก็บกิน หรือโครงสร้างบริษัท (ภายใต้กฎเกณฑ์ต่อต้านต ัวแทนอำพรางที่เข้มงวด)
คำนิยาม "คนต่างด้าว": "คนต่างด้าว" Conseils d'administration Comptes rendus ผู้ถือวีซ่าระยะยาว Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus
Un étranger au sens de l'article 86 peut acquérir des terres aux fins suivantes et dans les limites de superficie suivantes :
- Pour la résidence : ne dépassant pas 1 rai (1 600 m²)
- À des fins commerciales : ne dépassant pas 1 rai (1 600 m²)
- À des fins industrielles : ne dépassant pas 10 rai (16 000 m²)
- Pour l'agriculture : ne dépassant pas 10 rai (16 000 m²)
- Pour la religion : ne dépassant pas 1 rai (1 600 m²)
- Pour les œuvres de bienfaisance publiques : ne dépassant pas 5 rai (8 000 m²)
- Pour les cimetières : ne dépassant pas 1/2 rai (800 m²)
Les limites de superficie prescrites dans la présente section s'appliquent à la totalité des terres détenues par l'étranger à chaque fin.
คนต่างด้าวตามมาตรา ๘๖ Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus
- C'est une bonne idée
- Il s'agit d'une question
- เพื่ออุตสาหกรม ไม่เกิน ๑๐ ไร่
- เพื่อเกษตรกรรม ไม่เกิน ๑๐ ไร่
- C'est vrai.
- C'est vrai.
- เพื่อสุสาน ไม่เกิน ๑/๒ ไร่
ตามมาตร Comptes rendus Voir aussi Comptes rendus
Mesure de surface : 1 rai = 1 600 mètres carrés = environ 0,395 acre. À titre de comparaison, 1 rai correspond approximativement à une parcelle résidentielle standard à Bangkok. Les limites de la zone sont : cumulatif un total pour chaque usage, ce qui signifie qu'un étranger ne peut pas acquérir plusieurs parcelles de la même catégorie dont la somme dépasse la limite.
Pertinence actuelle : Bien que l'article 87 fixe des limites de superficie, celles-ci ne s'appliquent qu'aux étrangers remplissant les conditions de l'article 86 (droits issus de traités). Aucun traité de ce type n'étant actuellement en vigueur, ces limites relèvent essentiellement du passé. Elles restent néanmoins pertinentes pour l'article 96 bis (voie d'investissement de 40 millions de bahts), qui limite la superficie des terrains résidentiels à 1 rai, ainsi que pour les cas où des étrangers ont hérité de terres avant la dénonciation d'un traité.
Tableau de référence des superficies terrestres :
| But วัตถุประสงค์ | Rai ไร่ | m² ตร.ม. | Acres เอเคอร์ |
|---|---|---|---|
| Résidence | 1 | 1,600 | 0.40 |
| Commercial | 1 | 1,600 | 0.40 |
| Industriel | 10 | 16,000 | 3.95 |
| Agriculture | 10 | 16,000 | 3.95 |
| Religion | 1 | 1,600 | 0.40 |
| Organisme de bienfaisance public | 5 | 8,000 | 1.98 |
| Cimetières | 1/2 | 800 | 0.20 |
À propos de : 1 dollar = 1 600 dollars = 0,395 dollars Temps 1 ไร่ Comptes rendus Conseils d'administration โดยประมาณ Comptes rendusสะสมConseils d'administration Compte rendu Comptes rendus Cours Conseils d'administration
Notes : 87 jours Compte rendu Comptes rendus 86 (สิทธิตามสนธิสัญญา) เท่านั้น Notes d'auteur Conseils d'administration Comptes rendus Voir aussi อย่างไรก็ตาม 96 sec (40 ล้านบาท) Partie 1 ไร่ Notes d'auteur Comptes rendus
Voici :
| วัตถุประสงค์ | ไร่ | ตร.ม. | เอเคอร์ |
|---|---|---|---|
| อยู่อาศัย | 1 | 1,600 | 0.40 |
| พาณิชยกรรม | 1 | 1,600 | 0.40 |
| อุตสาหกรรม | 10 | 16,000 | 3.95 |
| เกษตรกรรม | 10 | 16,000 | 3.95 |
| การศาสนา | 1 | 1,600 | 0.40 |
| สาธารณกุศล | 5 | 8,000 | 1.98 |
| สุสาน | 1/2 | 800 | 0.20 |
Un étranger visé à l'article 86 qui souhaite acquérir un terrain doit obtenir l'autorisation du ministre avant toute acquisition. La demande d'autorisation doit préciser l'objet de l'acquisition ainsi que la localisation et la superficie du terrain concerné.
Le ministre peut accorder ou refuser l'autorisation à sa discrétion et imposer toutes conditions qu'il juge appropriées.
คนต่างด้าวตามมาตรา ๘๖ Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus การขออนุญาตนั้นต้องระ บุวัตถุประสงค์ในการได Voir aussi Comptes rendus
Comptes rendus Comptes rendus Voir aussi Voir aussi
" Le Ministre " désigne le ministre de l'Intérieur (รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย), sous l'autorité de laquelle fonctionne le Département des Terres. Cette disposition donne au ministre un large pouvoir discrétionnaire pour approuver ou refuser l'acquisition de terres étrangères. Dans la pratique, l'approbation est accordée au cas par cas après examen de la demande, des antécédents de l'étranger et de l'utilisation proposée.
Processus de candidature : La demande est généralement déposée auprès du Bureau foncier provincial (pour les terrains situés hors de Bangkok) ou du Bureau foncier de Bangkok. Le demandeur doit fournir un passeport valide, un visa, la preuve de ses droits fonciers ou de son statut d'investisseur, l'objet de l'acquisition et une preuve de sa capacité financière. La procédure peut prendre plusieurs mois.
""รัฐมนตรี" หมายถึง Conseils d'administration Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration ในทางปฏิบัติ Comptes rendus Conseils d'administration ประวัติของคนต่างด้าว Comptes rendus
Voici ce qui suit : Compte rendu นสำนักงานที่ดินจังหวัด (สำหรับที่ดินนอกกรุงเทพฯ) Conseils d'administration ผู้ยื่นคำขอต้องแสดงหน Cours เอกสารวีซ่า Comptes rendus Comptes rendus Voir aussi Conseils d'administration Comptes rendus
En autorisant un étranger à acquérir un terrain, le ministre peut imposer les conditions qu'il juge appropriées, y compris, mais sans s'y limiter :
- La destination du terrain ;
- Le délai dans lequel le terrain doit être utilisé à cette fin ;
- Toute autre condition jugée appropriée pour la protection de la sécurité nationale, de l'intérêt public ou du bien-être économique.
L’étranger doit se conformer à toutes les conditions imposées par le ministre. Le non-respect de ces conditions peut entraîner le retrait de l’autorisation en vertu de l’article 91.
Comptes rendus Conseils d'administration Voir aussi
- Comptes rendus
- Conseils d'administration Comptes rendus
- Notes d'auteur Comptes rendus ประโยชน์สาธารณะ Comptes rendus
Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Comptes rendus ๙๑
Étendue du pouvoir discrétionnaire ministériel : Les conditions imposées peuvent être nombreuses et précises. Parmi les conditions courantes figurent l'obligation de construire un bâtiment dans un délai déterminé (voir l'article 90), des restrictions à la revente, des obligations de déclaration et des limitations aux changements d'affectation des sols. La référence à la " sécurité nationale " confère au ministre un large pouvoir discrétionnaire pour refuser les demandes dans les zones frontalières sensibles ou les zones désignées pour la défense nationale.
Exemples : Comptes rendus Voir aussi Notes d'auteur Conseils d'administration (90 ดูมาตรา) ข้อจำกัดในการขายต่อ Compte rendu Comptes rendus "ความมั่นคงของชาติ" Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus
Lorsque l'étranger acquiert un terrain à des fins de résidence ou à des fins commerciales ou industrielles, il doit commencer la construction d'un bâtiment sur ce terrain dans le délai prescrit par le ministre, lequel ne peut excéder deux ans à compter de la date d'enregistrement de l'acquisition.
Si l'étranger ne commence pas la construction dans le délai prescrit, les dispositions de l'article 94 s'appliqueront en ce qui concerne la cession du terrain.
Compte rendu Comptes rendus เพื่อพาณิชยกรรม หรือเพื่ออุตสาหกรรม Comptes rendus Conseils d'administration Voir aussi Compte rendu
Conseils d'administration Conseils d'administration ให้นำบทบัญญัติมาตรา ๙๔ Conseils d'administration
Mesure anti-spéculation : Cette section vise à empêcher les étrangers de détenir des terrains non bâtis à des fins spéculatives. Le délai de deux ans pour le début des travaux garantit que le terrain soit utilisé conformément à sa destination. Le défaut de construction déclenche la procédure de vente forcée prévue à l'article 94 : le directeur général peut alors ordonner à l'étranger de vendre le terrain et, en cas de refus, le vendre pour son compte.
Référence croisée : Voir Article 94 pour les dispositions relatives à l'élimination et Article 91 pour la révocation de l'autorisation.
Si un étranger autorisé à acquérir un terrain ne respecte pas les conditions imposées en vertu de l'article 89, ou utilise le terrain à des fins autres que celles pour lesquelles l'autorisation a été accordée, le ministre peut révoquer l'autorisation.
En cas de révocation, les dispositions de l'article 94 relatives à la cession des terres s'appliquent, et l'étranger doit céder les terres dans le délai prescrit par le directeur général.
Voir aussi Comptes rendus Voir aussi ่อนไขที่กำหนดตามมาตรา ๘๙ Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration
C'est une question de temps Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration
Mécanisme d'application : La révocation est un outil de contrôle efficace. Si un étranger acquiert un terrain officiellement à des fins commerciales mais l'utilise uniquement comme résidence personnelle, le ministre peut révoquer son autorisation. De même, le non-respect du seuil d'investissement requis par l'article 96 bis peut entraîner une révocation. Après révocation, l'étranger s'expose à une cession forcée en vertu de l'article 94, le directeur général étant habilité à vendre le terrain si l'étranger ne se conforme pas à la décision.
À propos de : Comptes rendus Comptes rendus หากคนต่างด้าวซื้อที่ด ินโดยอ้างว่าเพื่อพาณิ Cours Comptes rendus Conseils d'administration ในทำนองเดียวกัน Conseils d'administration 96 jours หลังจากเพิกถอน คนต่างด้าวจะถูกบังคับ จำหน่ายที่ดินตามมาตรา 94 Comptes rendus Conseils d'administration
Le ministre peut, par avis publié dans la Gazette du gouvernement, prescrire des conditions, règles et procédures supplémentaires pour l'acquisition, la détention et la cession de terres par des étrangers, qu'il juge nécessaires à l'application des dispositions du présent chapitre.
Cette notification peut préciser des conditions différentes pour différentes catégories d'étrangers, différents objectifs d'utilisation des terres ou différents lieux au sein du Royaume.
Conseils d'administration กำหนดเงื่อนไข หลักเกณฑ์ Comptes rendus การถือครอง Conseils d'administration Comptes rendus Comptes rendus
Comptes rendus Conseils d'administration Conseils d'administration Conseils d'administration
Législation déléguée : Cette section autorise le Ministre à édicter des règlements d'application (arrêtés et notifications ministériels) pour la mise en œuvre du chapitre 8. Elle constitue le fondement juridique des règles détaillées régissant la voie d'investissement prévue à l'article 96 bis, notamment le règlement ministériel (BE 2545/2002) précisant les catégories d'investissement agréées et la durée de maintien de l'investissement de 40 millions de bahts. Les professionnels doivent se référer à la fois à la loi et aux règlements d'application.
Description : มาตรานี้ให้อำนาจรัฐม Cours (กฎกระทรวงและประกาศ) Partie 8 Conseils d'administration Conseils d'administration 96 ทวิ รวมถึงกฎกระทรวง (พ.ศ. 2545) Comptes rendus Conseils d'administration 40 ล้านบาท Comptes rendus Comptes rendus
Le fonctionnaire compétent ne doit enregistrer aucune acquisition de terrain par un étranger à moins que celui-ci ne produise une preuve d'autorisation du ministre en vertu de l'article 88, ou une preuve du droit d'acquérir des terres en vertu de l'article 96 bis.
Dans le cas d'un terrain acquis par un étranger par héritage, le fonctionnaire compétent doit enregistrer l'acquisition et en informer immédiatement le directeur général conformément à l'article 95.
Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus ๘๘ Comptes rendus Conseils d'administration ๙๖ ทวิ
Voir aussi Voir aussi Comptes rendus Conseils d'administration ๙๕
Fonction de contrôle d'accès : Les fonctionnaires du Département du cadastre sont les principaux garants de la prévention des acquisitions foncières étrangères illégales. Aucun transfert de propriété foncière à un étranger ne peut être enregistré sans preuve d'autorisation ministérielle ou sans qualification au titre de l'article 96 bis. C'est pourquoi les montages de prête-nom visent à contourner cet article en présentant un ressortissant thaïlandais ou une société comme acquéreur auprès du Bureau du cadastre, alors que le véritable bénéficiaire est étranger.
Référence croisée : Voir Chapitre 6 (Enregistrement des droits et des actes juridiques) pour les procédures d'enregistrement générales.
À propos de : Voir aussi Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus การโอนที่ดินให้คนต่าง Voir aussi Conseils d'administration Comptes rendus 96 jours Compte rendu Conseils d'administration Conseils d'administration Compte rendu Conseils d'administration
อ้างอิง: ดู หมวด 6 (การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม) Conseils d'administration
L’étranger qui acquiert des terres autrement que conformément aux dispositions du présent Code, ou qui détient des terres au-delà des limites prescrites par le présent Code, doit disposer de ces terres dans le délai prescrit par le Directeur général, lequel délai ne peut être inférieur à cent quatre-vingts jours mais ne peut excéder un an à compter de la date à laquelle le Directeur général ordonne cette disposition.
Si l’étranger ne vend pas le terrain dans le délai prescrit, le directeur général est habilité à le vendre aux enchères publiques ou par tout autre moyen jugé approprié.
Le produit de cette vente sera restitué à l'étranger après déduction des frais engagés lors de la vente.
Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Comptes rendus Cours Comptes rendus Comptes rendus แต่ไม่เกินหนึ่งปี Comptes rendus
Comptes rendus Conseils d'administration อธิบดีมีอำนาจจำหน่า ยที่ดินนั้นโดยวิธีขา ยทอดตลาดหรือโดยวิธีอ ื่นตามที่เห็นเหมาะสม
Notes d'auteur Conseils d'administration
L'" option nucléaire " : L’article 94 constitue le pilier de l’application du chapitre 8. Il confère au directeur général du Département des terres des pouvoirs étendus pour contraindre les étrangers à vendre les terres acquises illégalement ou en excès des limites autorisées. Principales caractéristiques :
- Minimum 180 jours, maximum 1 an céder volontairement le terrain
- Si l'étranger ne parvient pas à vendre, le Le directeur général peut le vendre par vente aux enchères ou traité de gré à gré
- L'extraterrestre reçoit le produit de la vente moins les dépenses — il n’y a pas confiscation des produits eux-mêmes, seulement de la terre
- Le prix obtenu lors d'une vente forcée est souvent nettement en dessous de la valeur marchande, comme les acheteurs le savent, il s'agit d'une vente forcée
AVERTISSEMENT: Cette disposition s'applique non seulement à la propriété directe, mais aussi aux terres détenues par prête-nom. Si le Département des terres constate qu'une société ou un particulier thaïlandais détient des terres en tant que prête-nom pour le compte d'un étranger, l'article 94 peut être invoqué pour contraindre à la cession. Voir la décision de la Cour suprême. N° 3241/2540 ci-dessous.
""ทางเลือกสุดท้าย": Article 94 8 Notes d'auteur Conseils d'administration Conseils d'administration Conseils d'administration À propos de :
- 180 วัน สูงสุด 1 ปี Compte rendu
- หากคนต่างด้าวไม่ยอมขาย Voir aussi Notes d'auteur
- คนต่างด้าวจะได้รับCompte rendu — Voir aussi
- Conseils d'administrationVoir aussi Conseils d'administration
คำเตือน: Comptes rendus Conseils d'administration Compte rendu Cours d'appel หากกรมที่ดินพิจารณาว ่าบริษัทไทยหรือบุคคล Voir aussi ทนอำพรางให้คนต่างด้าว 94 articles ดูคำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 3241/2540 ด้านล่าง
Un étranger qui acquiert des terres en tant qu'héritier légal ne peut détenir ces terres que si, avec les terres déjà possédées par l'étranger, la superficie totale des terres ne dépasse pas les limites prescrites à l'article 87.
Si les terres acquises par héritage, combinées aux avoirs existants, dépassent les limites prescrites à l'article 87, l'étranger doit disposer des terres excédentaires dans le délai prescrit à l'article 94.
L'autorité compétente doit, dès l'enregistrement de la succession, en informer immédiatement le directeur général. Ce dernier vérifie alors si la superficie totale des terres détenues par l'étranger respecte les limites fixées à l'article 87.
Voir aussi Comptes rendus Comptes rendus Compte rendu Compte rendu Je suis désolé.
Voir aussi Comptes rendus Je suis désolé. Comptes rendus Notes d'auteur ๙๔
Voir aussi Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus ๘๗ หรือไม่
Exception d'héritage : C'est l'un des rares moyens pour un étranger d'acquérir légalement des terres en Thaïlande. Lorsqu'un étranger hérite d'un terrain (par exemple, un enfant étranger héritant d'un parent thaïlandais), l'héritage est valide, mais l'héritier étranger ne peut conserver le terrain que si la valeur totale de ses biens reste inférieure aux limites fixées par l'article 87. Point crucial, l'héritier doit être un étranger. héritier légal (ทายาทโดยธรรม) — l'héritage par testament (testament) n'est pas automatiquement admissible.
Scénario courant : Un étranger marié à une Thaïlandaise hérite de ses terres à son décès. En tant qu'héritier légal selon le droit successoral thaïlandais, il peut conserver jusqu'à 1 rai (environ 16 hectares) à des fins résidentielles. Tout excédent doit être vendu dans le délai prescrit par le Directeur général (de 180 jours à 1 an). Dans la pratique, de nombreux étrangers dans cette situation transmettent l'excédent de terres à leurs enfants thaïlandais ou le vendent volontairement.
Héritiers testamentaires : Si un étranger est désigné comme bénéficiaire dans un testament thaïlandais sans être héritier légal, la situation est plus complexe. Selon l'interprétation courante, l'article 95 ne s'applique qu'aux héritiers légaux, et un héritier testamentaire étranger doit disposer de tous les biens hérités conformément à l'article 94.
Voici ce qui suit : Voir aussi Voir aussi Compte rendu กฎหมาย เมื่อคนต่างด้าวรับมรดกที่ดิน (เช่น Voir aussi บิดามารดาที่เป็นคนไทย) Conseils d'administration ต่ทายาทต่างด้าวจะถือ Demander ที่ดินทั้งหมดที่ถือคร องไม่เกินจำนวนตามมาตรา 87 joursทายาทโดยธรรม — Comptes rendus สิทธิโดยอัตโนมัติ
Voici : Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration Partie 1 ไร่เพื่ออยู่อาศัย Compte rendu Cours d'appel (180 ถึง 1 ปี) ในทางปฏิบัติ คนต่างด้าวในสถานการณ นี้มักโอนที่ดินส่วน เกินให้บุตรที่เป็นคน ไทยหรือขายโดยสมัครใจ
Voici : Conseils d'administration Conseils d'administration Comptes rendus 95 Conseils d'administration Conseils d'administration Conseils d'administration 94
Le ministre peut, avec l'approbation du Cabinet, accorder la permission à un étranger d'acquérir des terres au-delà des limites prescrites à l'article 87, lorsque cette acquisition est destinée à des fins industrielles ou autres fins économiques qui sont bénéfiques au développement économique du Royaume, sous réserve des conditions que le ministre peut prescrire.
Les dispositions des articles 88, 89, 90 et 91 s'appliquent aux terrains acquis en vertu du présent article.
Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration ๘๗ ได้ Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration Conseils d'administration Conseils d'administration
Vous êtes à la maison และมาตรา ๙๑ Conseils d'administration
Approbation du Cabinet requise : Contrairement à l'article 88 (qui ne requiert qu'une autorisation ministérielle), l'article 96 exige l'approbation du Conseil des ministres pour toute subvention dépassant les limites de superficie fixées par l'article 87. Ceci reflète les enjeux politiques et économiques plus importants liés à l'acquisition de vastes superficies à l'étranger à des fins industrielles. En pratique, l'article 96 est rarement utilisé, généralement pour les grands projets industriels promus par le Conseil des investissements (BOI).
Lien avec le BOI : Les sociétés promues par le BOI en vertu de la loi sur la promotion des investissements (BE 2520/1977) peuvent bénéficier de privilèges spéciaux, notamment le droit pour les ressortissants et les sociétés étrangères d'acquérir des terrains pour leurs activités promues. La procédure du BOI est distincte des dispositions du Code foncier, mais elle est complémentaire. Voir Chapitre 9 (Personnes juridiques) pour les dispositions relatives aux sociétés.
Exemples : 88 (ซึ่งต้องการเพียงการอนุญาตจากรัฐมนตรี) Article 96 Conseils d'administration Comptes rendus 87 Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus ในทางปฏิบัติ มาตรา 96 secondes Compte rendu Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration (BOI)
Pour BOI : BOI (พ.ศ. 2520) Demander Comptes rendus Voir aussi Comptes rendus Comptes rendus BOI Notes d'auteur Comptes rendus ดู 9 (นิติบุคคล) Conseils d'administration Cours
Un étranger qui importe au Royaume des devises étrangères d'une valeur d'au moins quarante millions de bahts pour un investissement, et qui investit ce montant dans une entreprise ou une activité bénéfique au développement économique et social du pays, ou conformément aux dispositions d'un règlement ministériel, peut acquérir un terrain à usage résidentiel d'une superficie n'excédant pas un rai, sous réserve des conditions suivantes :
- Le terrain à acheter doit être situé dans les limites de la zone métropolitaine de Bangkok, d'une zone municipale (เทศบาล), d'une zone urbaine ou d'une zone désignée par règlement ministériel ;
- L’investissement doit être maintenu pendant une période d’au moins cinq ans à compter de la date d’enregistrement du terrain ;
- L'étranger doit obtenir l'autorisation du ministre avant d'acheter le terrain;
- Si l’étranger retire ou réduit l’investissement à moins de quarante millions de bahts au cours de la période de cinq ans sans raison justifiable, le ministre peut ordonner à l’étranger de disposer du terrain conformément à l’article 94 ;
- Le montant de l'investissement, les catégories d'investissement et les autres conditions seront ceux prescrits par règlement ministériel.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux étrangers interdits de séjour dans le Royaume en vertu de la loi sur l'immigration ou d'autres lois.
Conseils d'administration Comptes rendus Comptes rendus ชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐ กิจและสังคมของประเทศ Comptes rendus Demander Demander ทั้งนี้ Comptes rendus
- ที่ดินที่จะซื้อต้องอ ยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล เขตเมือง Comptes rendus
- Comptes rendus Comptes rendus
- Comptes rendus Comptes rendus
- Comptes rendus Voir aussi Voir aussi Voir aussi Comptes rendus Conseils d'administration ๙๔
- Conseils d'administration ป็นไ Voir aussi
Cours d'appel Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus
Contexte historique : L'article 96 bis a été introduit en 1999 dans le cadre du plan de relance économique de la Thaïlande suite à la crise financière asiatique de 1997 (la crise du " Tom Yum Goong "). Son objectif était d'attirer les capitaux étrangers en offrant une incitation concrète – le droit de posséder des terrains résidentiels – aux personnes réalisant des investissements substantiels dans l'économie thaïlandaise.
Exigences pratiques :
- Investissement minimum : 40 millions de bahts (environ 1,1 million de dollars américains au taux de change actuel, bien que ce montant soit susceptible de fluctuer)
- Les fonds doivent être devises étrangères importées en Thaïlande et convertis par l'intermédiaire d'un établissement financier agréé. Une preuve de virement entrant (formulaire d'opération de change) est requise.
- L'investissement doit être dans catégories approuvées conformément au règlement ministériel (BE 2545/2002), qui comprend :
- obligations d'État thaïlandaises ou obligations d'entreprises publiques
- Fonds communs de placement enregistrés en Thaïlande
- Activités commerciales promues par le BOI
- Autres investissements prescrits par le ministre
- L'investissement doit être maintenu pendant au moins 5 ans À compter de la date d'enregistrement foncier, tout retrait ou réduction de l'investissement en dessous de 40 millions de bahts durant cette période entraîne une cession forcée en vertu de l'article 94.
- Superficie maximale du terrain : 1 rai (1 600 m²) à usage résidentiel uniquement
- Le terrain doit être dans un zone urbaine désignée (Bangkok, zones municipales ou zones spécifiées par arrêté ministériel)
Limitations pratiques : Bien qu'étant la seule voie d'acquisition directe, l'article 96 bis est relativement peu utilisé en raison du seuil d'investissement élevé et de la période d'engagement de cinq ans. De nombreux étrangers fortunés préfèrent acquérir des appartements en copropriété (sans obligation d'investissement), conclure des baux de longue durée ou recourir à des structures de sociétés promues par le BOI. L'obligation que le terrain se situe dans des zones urbaines désignées limite également les options pour ceux qui recherchent des propriétés en bord de mer ou en zone rurale.
En savoir plus : Il y a 96 jours maintenant. 2542 นฟูเศร Comptes rendus พ.ศ. 2540 (วิกฤต "ต้มยำกุ้ง") Conseils d'administration Conseils d'administration — สิทธิในการถือกรรมสิทธ Comptes rendus -
Voici ce qui suit :
- Prix: 40 ล้านบาท (ประมาณ 1.1 Demander ตราแลกเปลี่ยนปัจจุบัน ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลง)
- เงินทุนต้องเป็นConseils d'administrationVoir aussi Voir aussi ต้องมีหลักฐานการนำเงินเข้า (แบบ ธ.ต.3)
- การลงทุนต้องอยู่ในCours d'appelตามกฎกระทรวง (พ.ศ. 2545) et:
- พันธบัตรรัฐบาลไทยหรื Voir aussi
- Comptes rendus
- BOI
- Comptes rendus
- ต้องTemps 5 secComptes rendus 40 Compte rendu Conseils d'administration 94
- Voici ce qui suit : 1 ไร่ (1 600 ตร.ม.) ู่อาศัยเท่านั้น
- ที่ดินต้องอยู่ในเขตเมืองที่กำหนด (เขตเทศบาล หรือเขตที่กำหนดโดยกฎกระทรวง)
Voici ce qui suit : Compte rendu Voir aussi 96 heures de lecture Voir aussi นที่สูงและระยะเวลาล็อค 5 ปี Voir aussi Comptes rendus (ไม่มีข้อกำหนดด้านการลงทุน) การเช่าระยะยาว Cours d'appel Voir aussi BOI Comptes rendus Compte rendu Voir aussi Comptes rendus
L'étranger autorisé à acquérir un terrain en vertu de l'article 96 bis ne peut l'utiliser qu'à des fins résidentielles. Il ne peut ni le louer, ni le sous-louer, ni permettre à quiconque de l'utiliser à des fins commerciales.
Si l’étranger enfreint les conditions prescrites au premier paragraphe ou à l’article 96 bis, le ministre ordonne à l’étranger de disposer du terrain conformément à l’article 94.
Les dispositions des articles 88, 89 et 91 s'appliquent mutatis mutandis aux terres acquises en vertu de l'article 96 bis.
Compte rendu Comptes rendus ๙๖ ทวิ Comptes rendus คนต่างด้าวจะให้เช่า เช่าช่วง Comptes rendus Comptes rendus
Comptes rendus Conseils d'administration ๙๖ ทวิ Comptes rendus ตามมาตรา ๙๔
C'est une bonne idée. ๙๑ มาใช้บังคับโดยอนุโลมกั บที่ดินที่ได้มาตามมาตรา ๙๖ ทวิ
Résidentiel uniquement : Un terrain acquis dans le cadre de l'investissement prévu par l'article 96 bis peut être utilisé exclusivement comme résidence principale de l'étranger. La location du bien, l'exploitation d'une maison d'hôtes ou toute autre activité commerciale sont formellement interdites et entraîneront une expulsion. En conséquence, le terrain acquis dans le cadre de l'article 96 bis ne peut générer de revenus locatifs pour le propriétaire étranger.
Distinction importante : Cette restriction s'applique uniquement aux atterrir L'acquisition d'un appartement en copropriété en vertu de l'article 96 bis est autorisée. Si un étranger possède un appartement en copropriété conformément à la loi sur la copropriété, rien ne l'empêche de le louer. C'est l'une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs étrangers privilégient les appartements en copropriété, malgré la possibilité d'acquérir des terrains en vertu de l'article 96 bis.
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Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Thaïlande ? Comptes rendus Pourquoi ?
L'interdiction générale
En résumé : En général, non. En vertu de l'article 86 du Code foncier, les étrangers ne peuvent acquérir de terres en Thaïlande qu'en vertu d'un traité leur conférant le droit de propriété immobilière. Aucun traité de ce type n'étant actuellement en vigueur, la pleine propriété foncière directe par des étrangers est de facto interdite.
L'unique exception : l'article 96 bis (investissement de 40 millions de bahts)
Le seul moyen légal pour un étranger d'acquérir directement un terrain en pleine propriété est prévu par l'article 96 bis, qui exige :
- Investissement d'au moins 40 millions de bahts de fonds de source étrangère
- Investissements dans les catégories approuvées (obligations d'État, fonds communs de placement, activités du BOI)
- Maintien de l'investissement pendant au moins 5 ans
- Maximum 1 rai à des fins résidentielles uniquement
- Le terrain doit se situer dans une zone urbaine désignée
- Autorisation ministérielle requise
Autres formes de droits de propriété
Bien que la propriété foncière directe soit restreinte, les étrangers peuvent acquérir d'autres types de droits de propriété en Thaïlande :
- Propriété en copropriété (jusqu'à 491 TP3T de quota étranger par immeuble en vertu de la Loi sur les condominiums)
- Baux à long terme (jusqu'à 30 ans, renouvelable, enregistré auprès du Département foncier)
- droits d'usufruit (droit enregistré d'utiliser et de jouir d'un terrain, pour une durée maximale de 30 ans ou à vie)
- Droits de surface (droit de propriété sur des bâtiments/structures situés sur le terrain d'autrui, pour une durée maximale de 30 ans)
- Structures d'entreprise promues par le BOI (Les entreprises à majorité étrangère bénéficiant du programme BOI peuvent être propriétaires des terrains destinés aux activités promues.)
Qu'en est-il des bâtiments ?
Il est important de noter que les restrictions du Code foncier s'appliquent à atterrir, pas nécessairement à bâtiments. En vertu du droit thaïlandais, un étranger peut être propriétaire d'un bâtiment (maison, construction) sur un terrain loué ou détenu par une autre personne. Le bâtiment est considéré comme un bien distinct du terrain. C'est le principe de base des arrangements courants où un étranger possède une maison construite sur un terrain loué auprès d'un propriétaire thaïlandais ou de son conjoint thaïlandais.
ข้อห้ามทั่วไป
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Durée de vie : 96 heures (40 ล้านบาท)
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La voie d'investissement de 40 millions de bahts (section 96 bis) 40 ล้านบาท (96 ทวิ)
Liste de vérification des exigences
- Investissement minimum : 40 millions de bahts (environ 1,1 million de dollars américains, variable selon le taux de change)
- Source des fonds : Les devises étrangères doivent être importées en Thaïlande par l'intermédiaire d'une banque thaïlandaise agréée. Le demandeur doit obtenir un formulaire de transaction de change (FETF / Thor Thor 3) comme preuve de transfert de fonds entrant.
- Catégories d'investissement approuvées (conformément au règlement ministériel BE 2545) :
- obligations d'État thaïlandaises ou bons du Trésor
- Obligations des entreprises d'État
- Obligations garanties par le ministère des Finances
- Fonds communs de placement enregistrés en Thaïlande
- Investissement dans les entreprises promues par le BOI
- Investissements en actions thaïlandaises tels que spécifiés par le ministre
- Période d'investissement : L'investissement initial de 40 millions de bahts doit être maintenu pendant au moins 5 ans à compter de la date d'enregistrement du terrain.
- Restrictions foncières : Superficie maximale de 1 rai (1 600 m²) ; usage résidentiel uniquement ; doit se situer à Bangkok, dans une zone municipale ou une zone désignée.
- Approbation ministérielle : Il faut obtenir l'autorisation du ministre de l'Intérieur avant d'acheter le terrain.
- Statut d'immigration : Ne doit pas être interdit de résidence en Thaïlande en vertu de la loi sur l'immigration
Processus de candidature
- Importez des devises étrangères en Thaïlande via une banque agréée et obtenez les documents FETF.
- Effectuez l'investissement admissible dans les catégories approuvées et obtenez des certificats d'investissement.
- Demandez l'autorisation auprès du ministère des Terres ou du bureau provincial des terres, en soumettant tous les documents requis.
- La demande est examinée par le directeur général et transmise au ministre avec une recommandation.
- Après approbation ministérielle, enregistrez le transfert de propriété au Bureau foncier.
- Maintenir l'investissement pendant toute la période de 5 ans et fournir des rapports annuels sur l'état de l'investissement, conformément aux exigences.
Conséquences du non-respect des règles
Si l'investisseur étranger retire son investissement ou le réduit à moins de 40 millions de bahts dans le délai de cinq ans sans motif valable, le ministre peut ordonner la cession forcée du terrain en vertu de l'article 94. L'investisseur étranger dispose alors d'un délai de 180 jours à un an pour vendre le terrain. À défaut, le directeur général peut procéder à la vente, vraisemblablement à un prix inférieur à sa valeur marchande.
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Solutions courantes pour la propriété immobilière étrangère Comptes rendus Conseils d'administration
1. Propriété du conjoint thaïlandais
De nombreux étrangers mariés à des ressortissants thaïlandais font acquérir des terrains par leur conjoint thaïlandais au nom de ce dernier. Selon la pratique actuelle du Département du cadastre, un ressortissant thaïlandais marié à un étranger peut acheter un terrain, mais les deux conjoints doivent signer une déclaration attestant que les fonds utilisés pour l'achat sont destinés à la propriété de l'étranger. biens personnels (sin suan tua) Ces biens appartiennent au conjoint thaïlandais et ne constituent pas un bien commun (sin somros). L'étranger doit également signer une déclaration attestant qu'il ne revendique aucun droit sur le terrain.
Risque: En cas de divorce, le conjoint étranger ne possède aucun droit légal sur le bien immobilier. Toutefois, il peut prétendre au remboursement des sommes versées pour l'acquisition, à titre de dette en vertu du Code civil et commercial.
2. Structure de l'entreprise thaïlandaise
Certains étrangers créent une société à responsabilité limitée thaïlandaise (à actionnariat majoritaire thaïlandais) pour acquérir et détenir des terrains. L'étranger peut y exercer les fonctions de directeur et d'actionnaire minoritaire, tandis que les actionnaires thaïlandais (qui peuvent être des membres de la famille, des amis ou des associés) détiennent la majorité des actions.
AVERTISSEMENT CRITIQUE : Si les actionnaires thaïlandais ne sont que des prête-noms sans réel intérêt ni contrôle sur la société, et que cette dernière n'existe que pour détenir des terres pour le compte de l'étranger, cela constitue une infraction. accord de désignation. Voir la section AVERTISSEMENT ci-dessous et la décision de la Cour suprême N° 3241/2540.
3. Bail à long terme (30 ans)
Un bail enregistré d'une durée maximale de 30 ans est une méthode courante et juridiquement valable permettant aux étrangers de garantir leurs droits de propriété. Principales caractéristiques :
- Doit être enregistré auprès du Département foncier pour être opposable aux tiers
- Durée maximale : 30 ans (conformément à l'article 540 du Code civil et commercial)
- Renouvelable par accord mutuel, mais le renouvellement n'est pas garanti et son application est limitée.
- Le locataire peut construire sur le terrain (avec autorisation) et devenir propriétaire du bâtiment.
- Droit de timbre : 0,1% de la valeur locative totale ; frais d’enregistrement : 1% de la valeur locative totale
4. Propriété en copropriété
En vertu de la loi sur les copropriétés BE 2522 (1979), les étrangers peuvent acquérir des appartements en pleine propriété, sous réserve d'un quota de 491 TP3T par immeuble. Il s'agit du mode d'acquisition immobilière le plus courant en Thaïlande. Voir la section dédiée ci-dessous.
5. Usufruit (สิทธิเก็บกิน)
L'usufruit est un droit enregistré permettant de posséder, d'utiliser et de jouir des fruits (y compris les revenus locatifs) d'un terrain appartenant à autrui. Il peut être accordé pour une durée maximale de 30 ans ou pour la durée de vie de l'usufruitier. Contrairement à un bail, l'usufruit est un droit réel opposable à tous les tiers, y compris aux acquéreurs ultérieurs du terrain.
1. การถือกรรมสิทธิ์โดยคู่สมรสคนไทย
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2. โครงสร้างบริษัทไทย
Conseils d'administration (ที่มีผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นส่วนใหญ่) Voir aussi Voir aussi Cours Conseils d'administration (เพื่อน หรือคนรู้จัก) ถือหุ้นส่วนใหญ่
À propos de : Demander Voir aussi Comptes rendus วบคุมที่แท้จริงในบริษัท Voir aussi Conseils d'administration สิ่งนี้ถือเป็นการจัดการตัวแทนอำพรางที่ผิดกฎหมาย ดูหัวข้อคำเตือนด้านล่ างและคำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 3241/2540
3. สัญญาเช่าระยะยาว (30 heures)
Temps d'attente 30 ปี ป็นวิธีที่พบบ่อยแล ะถูกต้องตามกฎหมายสำห รับคนต่างด้าวในการร ักษาสิทธิในทรัพย์สิน À propos de :
- Comptes rendus Conseils d'administration
- Prix : 30 ปี (ตามมาตรา 540 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
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- Comptes rendus (โดยได้รับอนุญาต)
- Prix : 0,1 % ; Nombre : 1 ของค่าเช่ารวม
4. กรรมสิทธิ์อาคารชุด
C'est vrai. 2522 cartes postales 49 ต่ออาคารชุดหนึ่ง Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus
5. สิทธิเก็บกิน
สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิ Comptes rendus ใช้ และรับผลประโยชน์ (รวมถึงรายได้จากการให้เช่า) จากที่ดินของผู้อื่น 30 jours Comptes rendus แตกต่างจากสัญญาเช่า Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration
AVERTISSEMENT : Les structures de prête-nom sont illégales. Voici : Conseils d'administration
En vertu de la loi thaïlandaise, il est illégal d'utiliser un particulier ou une société thaïlandaise comme prête-nom pour détenir des terres au nom d'un étranger.
Qu’est-ce qu’un accord de désignation de mandataire ?
On parle de montage financier par prête-nom lorsqu'un ressortissant thaïlandais ou une société à majorité thaïlandaise détient un terrain en son nom, mais que le véritable bénéficiaire effectif est un étranger. Les indicateurs courants incluent :
- L'étranger a fourni la totalité ou la majeure partie des fonds d'achat
- Les actionnaires thaïlandais ne détiennent aucun intérêt financier réel ni aucun contrôle sur l'entreprise.
- L'étranger exerce un contrôle effectif sur le terrain (décide de son utilisation, de son aménagement, de sa vente).
- Des accords parallèles, des procurations ou des documents de transfert non datés existent pour garantir les intérêts de l'étranger.
- Les actions privilégiées ou les accords de prêt confèrent à l'étranger un contrôle économique malgré une participation minoritaire.
Conséquences juridiques
- Élimination forcée : En vertu de l'article 94, le directeur général peut ordonner la cession du terrain dans un délai de 180 jours à 1 an et le vendre si l'ordre n'est pas respecté.
- Sanctions pénales : En vertu de l'article 111 du Code foncier (Chapitre 12Les personnes qui aident un étranger à contourner les restrictions de propriété foncière sont passibles d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à 2 ans et/ou d'une amende pouvant atteindre 20 000 bahts.
- Violations de la loi sur les entreprises étrangères : Si une société thaïlandaise est identifiée comme prête-nom, le bénéficiaire effectif étranger peut également être poursuivi en vertu de la loi sur les entreprises étrangères BE 2542 (1999) pour avoir exercé une activité réglementée (commerce foncier) sans licence d'exploitation pour entreprise étrangère.
- Perte d'investissement : L'étranger risque de perdre la totalité de son investissement, car les prix de vente forcée sont généralement bien inférieurs à la valeur marchande.
Précédent de la Cour suprême
Dans Arrêt de la Cour suprême n° 3241/2540 (1997), La Cour a jugé qu'une société thaïlandaise créée principalement pour détenir des terres au profit d'un étranger constituait un prête-nom. La vente des terres a été ordonnée et le montage a été déclaré nul. Cette décision historique a confirmé que les autorités thaïlandaises peuvent et vont examiner, au-delà de la structure formelle de l'entreprise, identifier le véritable bénéficiaire effectif. Résumé complet de l'affaire ci-dessous.
Application active de la loi
Le Département des terres a mis en place des unités d'enquête spécialisées pour identifier les montages de prête-nom. Ces dernières années, les contrôles se sont intensifiés, notamment dans les provinces touristiques comme Phuket, Koh Samui, Chiang Mai et Pattaya. Les services fonciers procèdent désormais à des vérifications plus approfondies des actionnaires et des sources de financement.
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Et vous ?
Cours d'appel Comptes rendus Comptes rendus Notes d'auteur Comptes rendus Voici ce qui suit :
- Voir aussi Compte rendu
- Conseils d'administration Conseils d'administration
- Voir aussi คุมที่ดินอย่าแท้จริง (ตัดสินใจเรื่องการใช้ การพัฒนา การขาย)
- Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration
- Conseils d'administration Conseils d'administration มีอำนาจควบคุมทางเศรษฐ กิจแม้ถือหุ้นส่วนน้อย
ผลทางกฎหมาย
- Voici ce qui suit : 94 Nombre 180 1 ปี Notes d'auteur
- Voici : ตามมาตรา 111 ของประมวลกฎหมายที่ดิน (หมวด 12) ผู้ที่ช่วยเหลือคนต่า Cours ข้อจำกัดการถือครองที ่ดินมีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี และ/หรือปรับไม่เกิน 20 000 บาท
- Comptes rendus Voici ce qui suit : หากบริษัทไทยถูกพิจาร ณาว่าเป็นตัวแทนอำพราง Voir aussi Voir aussi Voir aussi Conseils d'administration พ.ศ. 2542 (การค้าที่ดิน) Voir aussi อบธุรกิจของคนต่างด้าว
- Voici ce qui suit : Compte rendu Cours Compte rendu Conseils d'administration
แนวคำพิพากษาศาลฎีกา
ในArticle 3241/2540 Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration Notes d'auteur Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Notes d'auteur ดู Cours d'appel
Comptes rendus
Comptes rendus Conseils d'administration ในช่วงปีที่ผ่านมา Comptes rendus Compte rendu ีนักท่องเที่ยวหนาแน่น เช่น ภูเก็ต เกาะสมุย เชียงใหม่ และพัทยา สำนักงานที่ดินทำการตร วจสอบผู้ถือหุ้นบริษัท และแหล่งที่มาของเงินท ุนอย่างละเอียดมากขึ้น
L'alternative à la loi sur les condominiums (quota étranger 49%) Comptes rendus (49%)
Le Loi sur les condominiums BE 2522 (1979), Cette loi, telle que modifiée, offre la voie la plus accessible à l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers en Thaïlande. Bien qu'elle ne fasse pas partie intégrante du Code foncier, elle constitue un cadre législatif distinct qui contourne de fait les restrictions du Code foncier relatives à la propriété foncière étrangère.
Dispositions clés
- Quota étranger : Dans tout immeuble en copropriété, jusqu'à 491 TP3T de la surface totale des unités peuvent appartenir à des étrangers. Les 511 TP3T restants doivent être la propriété de ressortissants thaïlandais ou d'entités thaïlandaises.
- Propriété en pleine propriété : Les propriétaires étrangers détiennent la pleine propriété (chanote) de leur appartement en copropriété. Il ne s'agit ni d'un bail ni d'un droit limité, mais d'une propriété permanente.
- Aucun seuil d'investissement : Contrairement à l'article 96 bis, aucun montant d'investissement minimum n'est requis.
- Exigence de transfert de fonds : Les fonds nécessaires à l'achat doivent être transférés en Thaïlande en devises étrangères, accompagnés d'un formulaire de transaction de change (FETF) comme justificatif. Le montant minimum indiqué sur le FETF doit être égal ou supérieur au prix d'achat.
- Revenus locatifs : Contrairement aux terrains appartenant à la Section 96, les unités en copropriété peuvent être louées, générant ainsi des revenus d'investissement.
- Héritage: Les unités de copropriété peuvent être héritées par des héritiers étrangers, sous réserve de la limite de quota 49%.
Comparaison : Propriété foncière vs. Propriété en copropriété
| Fonctionnalité ลักษณะ | Terrain (article 96 bis) ที่ดิน (มาตรา 96 ทวิ) | Condominium อาคารชุด |
|---|---|---|
| Investissement minimum | 40 millions de bahts | Aucun (prix d'achat seulement) |
| Surface maximale | 1 rai (1 600 m²) | Aucune limite (sous réserve du quota 49%) |
| Utilisation autorisée | Résidentiel uniquement | Tout (résidentiel, locatif, etc.) |
| Blocage des investissements | 5 ans minimum | Aucun |
| Restriction de localisation | Zones urbaines désignées uniquement | Aucun |
| Approbation ministérielle | Requis | Non requis |
| Location autorisée | Non | Oui |
Pour plus d'informations : Loi sur les condominiums en Thaïlande — Guide complet
C'est vrai. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม ป็นช่องทางที่เข้าถึ Voir aussi ารถือครองทรัพย์สินของ Demander Voir aussi Cours Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration
บทบัญญัติสำคัญ
- Remarque : 49 Comptes rendus Conseils d'administration Partie 51 Comptes rendus
- Voici : เจ้าของต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์เต็ม (โฉนด) ในห้องชุด ไม่ใช่สัญญาเช่าหรือสิทธิจำกัด — เป็นกรรมสิทธิ์ถาวร
- Exemples : 96 sec Comptes rendus
- Voici ce qui suit : Comptes rendus Conseils d'administration ต่างประเทศ (§.3.3) เป็นหลักฐาน 3.3.3 Comptes rendus
- Voici ce qui suit : Durée 96 secondes เช่าได้ Comptes rendus
- มรดก: Comptes rendus Voir aussi 49
เปรียบเทียบ: กรรมสิทธิ์ที่ดิน เทียบกับ กรรมสิทธิ์อาคารชุด
| ลักษณะ | ที่ดิน (มาตรา 96 ทวิ) | อาคารชุด |
|---|---|---|
| การลงทุนขั้นต่ำ | 40 ล้านบาท | ไม่มี (เฉพาะราคาซื้อ) |
| เนื้อที่สูงสุด | 1 ไร่ (1 600 ตร.ม.) | ไม่จำกัด (ภายใต้สัดส่วน 49%) |
| การใช้ที่อนุญาต | อยู่อาศัยเท่านั้น | ทุกประเภท (อยู่อาศัย ให้เช่า ฯลฯ) |
| ระยะเวลาล็อคการลงทุน | 5 ปี | ไม่มี |
| ข้อจำกัดด้านที่ตั้ง | Voir aussi | ไม่มี |
| การอนุมัติจากรัฐมนตรี | จำเป็น | ไม่จำเป็น |
| อนุญาตให้เช่า | ไม่ | ใช่ |
Exemples : — คู่มือฉบับสมบูรณ์
Règles successorales pour les étrangers (article 95)
Héritiers légaux (ทายาทโดยธรรม)
En vertu de l'article 95, un étranger qui est un héritier légal En vertu du droit successoral thaïlandais, on peut hériter de terres, sous réserve des limites de superficie fixées à l'article 87. Les personnes suivantes sont les héritiers légaux en vertu de l'article 1629 du Code civil et commercial :
- Descendants (enfants, petits-enfants)
- Parents
- Frères et sœurs de sang pur
- Frères et sœurs de sang-mêlé
- Grands-parents
- Oncles et tantes
Le conjoint survivant est également un héritier légal bénéficiant de droits successoraux spéciaux en vertu des articles 1635 à 1637 du Code civil et commercial.
Exemples pratiques
Exemple 1 : Un étranger marié à une Thaïlandaise hérite de sa maison et d'un rai de terrain à son décès. En tant qu'héritier légal (conjoint survivant), il peut conserver le terrain (dans la limite d'une propriété résidentielle d'un rai).
Exemple 2 : Un enfant étranger d'un père thaïlandais hérite de 15 rai de terres agricoles. Conformément à l'article 87, la superficie maximale autorisée pour l'agriculture est de 10 rai. L'enfant doit céder les 5 rai excédentaires dans le délai prescrit par le directeur général en vertu de l'article 94.
Exemple 3 : Un étranger est désigné comme unique bénéficiaire dans un testament déposé par un ami thaïlandais (et non un parent). N'étant pas un héritier légal, l'article 95 ne s'applique pas et l'étranger doit disposer de tous les biens hérités conformément à l'article 94.
Points clés
- Seulement héritiers légaux (autres que les héritiers testamentaires) peuvent conserver les terres héritées dans les limites de l'article 87
- Les terres excédentaires doivent être cédées conformément à l'article 94 (180 jours à 1 an).
- Le Bureau du cadastre informera le directeur général de tout héritage d'un étranger.
- Les terres que possède déjà l'étranger sont prises en compte dans le calcul des limites de l'article 87.
Conséquences de la propriété foncière étrangère illégale
Élimination forcée (article 94)
- Le directeur général ordonne l'élimination au sein 180 jours à 1 an
- Si l'étranger ne parvient pas à vendre, le directeur général vend le terrain par vente aux enchères ou traité de gré à gré
- Les prix de vente forcée sont généralement 30-50% en dessous de la valeur marchande
- Le produit de la vente est restitué à l'étranger après déduction des frais.
Sanctions pénales (Chapitre 12)
- Article 111 : Toute personne qui aide un étranger à contourner les restrictions de propriété foncière est passible d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à 2 ans et/ou d'une amende pouvant atteindre 20 000 bahts.
- Cela s'applique aux prête-noms, avocats et agents thaïlandais qui facilitent des arrangements illégaux
- L'étranger peut également faire l'objet de poursuites en vertu de la Loi sur les entreprises étrangères
Conséquences supplémentaires
- Conséquences de l'immigration : La participation à des systèmes illégaux de propriété foncière peut avoir des conséquences sur le renouvellement des visas, les permis de travail et les demandes de résidence.
- Conséquences fiscales : Le service des impôts peut enquêter sur la provenance et les mouvements des fonds, ce qui peut entraîner des redressements fiscaux assortis de pénalités et de majorations.
- Responsabilité civile : Les prête-noms thaïlandais peuvent faire l'objet de poursuites civiles de la part de l'étranger pour le remboursement des fonds d'achat, mais la demande de l'étranger peut être affaiblie par l'illégalité de l'arrangement sous-jacent (doctrine in pari delicto).
- Risque d'atteinte à la réputation : Les poursuites pénales sont un document public en Thaïlande
Référence croisée : Voir Chapitre 12 — Sanctions pour le texte intégral des dispositions relatives aux sanctions.
Décisions de la Cour suprême
Les décisions suivantes de la Cour suprême (ศาลฎีกา) constituent des arrêts marquants qui ont façonné l'interprétation et l'application du chapitre 8 du Code foncier.
Sujet: Structure de société écran — Confiscation de terres étrangères
Faits: Un ressortissant étranger a créé une société à responsabilité limitée thaïlandaise dont les actionnaires thaïlandais n'étaient que des prête-noms, sans aucun intérêt réel ni contrôle sur la société. Cette société a servi à acquérir plusieurs parcelles de terrain au profit de l'étranger. Le Département des terres a mené une enquête et a conclu que la société était un prête-nom.
Détenu: La Cour suprême a confirmé l'ordonnance du Département des terres ordonnant la vente forcée du terrain en vertu de l'article 94. La Cour a statué que lorsqu'une société thaïlandaise est créée principalement dans le but de contourner les restrictions relatives à la propriété foncière étrangère prévues par le Code foncier, et que les actionnaires thaïlandais ne sont que des prête-noms sans participation réelle, le montage constitue une fraude. La vente du terrain a été ordonnée et le montage par prête-noms a été déclaré nul pour cause d'atteinte à l'ordre public.
Importance: Il s'agit d'un précédent majeur confirmant que les tribunaux thaïlandais examineront la situation au-delà du voile corporatif pour identifier le véritable propriétaire effectif d'un terrain. Ce jugement établit que les montages impliquant des prête-noms sont illégaux, quelle que soit la structure juridique de l'entreprise, et que les terrains détenus par leur intermédiaire peuvent faire l'objet d'une vente forcée.
À propos de : Conseils d'administration Conseils d'administration Cours d'appel Conseils d'administration
Voici : Conseils d'administration Demander Voir aussi Compte rendu Comptes rendus C'est vrai.
Sujet: Acquisition de propriété étrangère par le biais d'accords d'achat
Faits: Un étranger a conclu un contrat d'achat de terrain par l'intermédiaire d'un ressortissant thaïlandais. L'acquisition a été entièrement financée par l'étranger. L'arrangement était structuré de manière à ce que le ressortissant thaïlandais détienne le titre de propriété, tandis que l'étranger exerçait un contrôle effectif sur le bien, notamment en prenant les décisions relatives à son aménagement, son utilisation et sa revente.
Détenu: La Cour suprême a jugé que cet arrangement visait à contourner les restrictions du Code foncier relatives à la propriété étrangère. Elle a examiné l'ensemble des circonstances, notamment la provenance des fonds d'acquisition, l'exercice du contrôle sur le terrain et l'intention des parties. La Cour a confirmé que de tels arrangements sont contraires à l'ordre public et inapplicables.
Importance: Cette décision a étendu le principe d'interdiction des prête-noms au-delà des structures d'entreprises formelles pour inclure les accords informels entre particuliers. Elle a confirmé que les tribunaux examineront la substance économique des accords de propriété foncière, et non seulement leur forme juridique.
À propos de : Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus
Voici : Compte rendu Voir aussi Comptes rendus Comptes rendus Comptes rendus Conseils d'administration
Sujet: Possession adverse avec implication étrangère
Faits: Un étranger a occupé et aménagé un terrain pendant une longue période, revendiquant par la suite des droits de possession. Il a fait valoir que l'occupation et l'aménagement prolongés du terrain lui conféraient des droits possessifs qui devaient être reconnus.
Détenu: La Cour suprême a statué qu'un étranger ne peut acquérir la propriété d'un terrain par prescription acquisitive en vertu du Code foncier. Elle a motivé sa décision en expliquant que, l'article 86 interdisant la propriété foncière par des étrangers sauf par le biais de traités, un étranger ne peut contourner cette interdiction par la doctrine de la prescription acquisitive. La prescription acquisitive ne peut créer de droits que la loi n'autorise pas le possesseur à détenir.
Importance: Cette décision a comblé une lacune potentielle en confirmant que les restrictions relatives à la propriété étrangère ne peuvent être contournées par une occupation de longue durée. Quelle que soit la durée d'occupation ou d'aménagement d'un terrain par un étranger, celui-ci ne peut acquérir de droits de propriété par prescription acquisitive.
À propos de : คนต่างด้าวครอบครองและ พัฒนาที่ดินเป็นเวลานาน Compte rendu
Voici : ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าคน ได้ม Demander โดยการครอบครองปรปักษ์ เพราะมาตรา ๘๖ Comptes rendus Conseils d'administration Comptes rendus Conseils d'administration
Références croisées
Personnes morales — Droits fonciers des sociétés, des partenariats et autres entités. Essentiel pour comprendre les structures de propriété des entreprises et l'application des dispositions anti-prête-nom.
Enregistrement des droits et des actes juridiques — Procédures d'enregistrement auprès du Département foncier pour les transferts, les baux, les hypothèques et autres transactions.
Sanctions — Sanctions pénales pour les violations du Code foncier, y compris l'aide apportée aux étrangers pour contourner les restrictions de propriété.
Guide complet du cadre juridique immobilier, des procédures d'achat et de la conformité réglementaire en Thaïlande.
Aperçu du droit immobilier thaïlandais, y compris les dispositions du Code civil et commercial relatives à la propriété, à la possession et aux servitudes.
Analyse détaillée des structures de propriété accessibles aux étrangers, y compris les copropriétés, les baux, les usufruits et les participations dans des sociétés.
Guide complet de la loi sur les condominiums BE 2522 (1979) — le principal instrument de propriété foncière étrangère en Thaïlande.
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