Chapitre 9 : Limitation des droits fonciers de certaines catégories de personnes morales

L'article 97 établit le principe fondamental du droit foncier thaïlandais en matière de propriété des sociétés : toute société dont la participation étrangère est égale ou supérieure à 491 TP3T est traitée de la même manière qu'un particulier étranger aux fins d'acquisition foncière. Cela signifie que ces sociétés sont soumises à toutes les restrictions prévues par la loi. Chapitre 8, leur interdisant de fait de posséder des terres en pleine propriété en Thaïlande, sauf dans les cas d'exceptions limitées décrites dans les articles 86 à 96.

Seuil clé à comprendre :

• Propriété étrangère ci-dessous 49% : La société est considérée comme une entité thaïlandaise et peut posséder librement des terrains, sous réserve des dispositions générales du Code foncier.
• Au niveau ou au-dessus de la propriété étrangère 49% : La société est classée comme une entité étrangère et il lui est interdit de posséder des terres en pleine propriété (sauf autorisation ministérielle conformément à l'article 86).
• Nombre d'actionnaires étrangers majoritaires : Même si les actionnaires étrangers détiennent moins de 491 TP3 000 de capital, le fait d'avoir une majorité d'actionnaires étrangers peut déclencher la restriction.
• Test de contrôle (sous-section 3) : Au-delà des simples seuils de pourcentage, la loi examine le contrôle effectif. Si des étrangers contrôlent la majorité des droits de vote ou détiennent plus de la moitié des postes d'administrateur ou de dirigeant, l'entité est considérée comme étrangère, indépendamment de sa participation au capital.

Le dernier paragraphe de l'article 97 introduit un mécanisme anti-abus essentiel : les actions détenues par des entités elles-mêmes qualifiées d'étrangères au sens du présent article sont comptabilisées comme actions détenues par des étrangers. Ceci empêche le recours à des structures d'entreprise complexes pour dissimuler le véritable niveau de contrôle étranger.

L'utilisation de prête-noms thaïlandais pour détenir des actions au nom d'étrangers afin de contourner la règle 49% est illégale en vertu de la loi thaïlandaise. Cette pratique est passible de poursuites en vertu de plusieurs lois :

• Code foncier : Les terres acquises par le biais de prête-noms sont susceptibles de cession forcée en vertu de l'article 98 et de sanctions pénales en vertu de celui-ci. Chapitre 12.
• Loi sur les entreprises étrangères BE 2542 (1999) : L'article 36 impose des peines allant jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et/ou des amendes allant jusqu'à 1 000 000 de bahts aux ressortissants thaïlandais agissant en tant que prête-noms pour des étrangers.
• Code criminel : Le recours à des prête-noms peut constituer une fraude et un faux en écriture.

Le Département des terres a renforcé ses contrôles ces dernières années, en procédant à des audits des registres d'actionnaires et en recoupant les données avec celles du Département du développement des entreprises (DBD). Les entreprises soupçonnées d'utiliser des structures de prête-nom peuvent être tenues de prouver la légitimité des fonds d'investissement des actionnaires thaïlandais, de démontrer un véritable contrôle de la direction par des Thaïlandais et de prouver que ces actionnaires perçoivent des dividendes proportionnels à leurs participations.

Conséquences de la découverte : Vente forcée des terres, poursuites pénales des parties étrangères et thaïlandaises, dissolution potentielle de l'entreprise et interdiction d'effectuer de futures transactions foncières.

Lorsqu'une société thaïlandaise demande l'achat, le transfert ou l'enregistrement de droits fonciers, le fonctionnaire compétent du Département foncier procède à une vérification afin de déterminer si la société remplit les conditions requises pour être considérée comme une entité thaïlandaise au sens de l'article 97. Cette procédure comprend :

• Examen de la liste des actionnaires : La société doit présenter son registre actuel des actionnaires (Bor Oj 5) certifié par le Département du développement des entreprises, indiquant tous les actionnaires, leurs nationalités et leurs pourcentages de participation.
• Vérification du capital : Les responsables vérifient que le capital libéré figurant dans les registres de la société correspond au document déposé auprès du DBD et que les actionnaires thaïlandais ont bien versé leur part.
• Demande de renseignements sur la provenance des fonds : En cas de suspicion, le Département foncier peut exiger des actionnaires thaïlandais qu'ils démontrent la provenance de leurs fonds d'investissement, notamment en fournissant des relevés bancaires et des preuves de leur capacité financière.
• Analyse de la chaîne d'entreprise : Si un actionnaire est lui-même une personne morale, l'officier remontera la chaîne de propriété pour déterminer la propriété effective ultime, en appliquant la règle en cascade du dernier paragraphe de l'article 97.
• Examen par le directeur et la direction : La liste des administrateurs et des signataires autorisés est examinée afin de déterminer si des étrangers occupent des postes de direction importants.

Les bureaux fonciers de Thaïlande ont perfectionné leurs procédures de vérification et beaucoup utilisent désormais des bases de données électroniques partagées avec le DBD pour recouper les informations des entreprises en temps réel.

L'article 98 reprend le mécanisme de disposition prévu à l'article 94 (applicable aux personnes physiques étrangères en vertu de Chapitre 8) et l’étend aux personnes morales classées comme étrangères en vertu de l’article 97. Le directeur général a le pouvoir discrétionnaire de fixer le délai d’élimination, qui est généralement compris entre 180 jours et un an selon les circonstances.

Événements déclencheurs pour l'article 98 :

• La structure de l'actionnariat d'une société thaïlandaise change de telle sorte que la propriété étrangère dépasse 49%, la convertissant en une entité étrangère en vertu de l'article 97.
• Il est découvert qu'une société a eu recours à des actionnaires de façade, et que la véritable participation étrangère dépasse le seuil autorisé.
• Une entreprise acquiert un terrain alors qu'elle a déjà dépassé le seuil de propriété étrangère.

Si l'entité ne cède pas volontairement le terrain dans le délai prescrit, le directeur général peut ordonner une vente aux enchères publiques conformément à la procédure prévue à l'article 94. Le produit de la vente, après déduction des frais administratifs, est restitué à l'entité. Ce mécanisme garantit que les terrains ne restent pas indéfiniment entre les mains d'entités qui ne remplissent pas les conditions requises pour en être propriétaires.

Référence croisée : Article 94 – Cession de terres appartenant à des étrangers

L’article 99 impose aux personnes morales propriétaires foncières l’obligation de déclarer elles-mêmes tout changement de leur structure de propriété qui les amène à franchir les seuils fixés par l’article 97. Cette obligation de déclaration proactive vise à permettre au Département du cadastre d’engager rapidement, le cas échéant, une procédure de cession en vertu de l’article 98.

Scénarios pratiques déclenchant l'obligation de déclaration :

• Un transfert d'actions qui fait en sorte que la participation étrangère atteigne ou dépasse 49%.
• Une augmentation de capital au cours de laquelle des investisseurs étrangers souscrivent à de nouvelles actions, faisant ainsi passer le seuil de participation étrangère au-delà de ce seuil.
• Nomination d'administrateurs étrangers ayant pour conséquence que des étrangers détiennent la majorité des sièges au conseil d'administration.
• Un changement dans la structure d'une société mère qui fait que sa filiale thaïlandaise (actionnaire de l'entité propriétaire du terrain) est elle-même classée comme étrangère en vertu de la règle en cascade de l'article 97.

Le délai de 60 jours court à compter de la date de la modification effective, et non de la date à laquelle la société en a connaissance. Les secrétaires généraux et les conseillers juridiques doivent donc suivre de près les modifications apportées au registre des actionnaires et respecter les délais de déclaration.

L'article 100 instaure un système de sanctions à deux niveaux, visant à la fois la personne morale et les agents responsables de l'infraction. Les sanctions prévues par le Code foncier sont relativement modestes au regard des normes actuelles (amendes de 10 000 à 20 000 bahts), mais la véritable conséquence est la cession forcée du terrain en vertu de l'article 98, pouvant entraîner des pertes financières considérables.

Points importants à prendre en compte :

• Responsabilité pénale personnelle : Le paragraphe (2) prévoit une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à deux ans pour les administrateurs et les dirigeants qui, en connaissance de cause, autorisent une acquisition foncière illégale. Cette responsabilité personnelle ne peut être écartée par une indemnisation de la société.
• Pénalités cumulatives : Les sanctions prévues à l'article 100 s'ajoutent (et ne remplacent pas) la cession forcée prévue à l'article 98. Une société peut se voir infliger des amendes, ses administrateurs peuvent être condamnés à une peine d'emprisonnement, et le terrain reste soumis à une vente forcée.
• Statuts supplémentaires : Les violations peuvent également entraîner des poursuites en vertu de la loi sur les entreprises étrangères BE 2542 (1999), avec des peines nettement plus élevées allant jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 1 000 000 de bahts d'amende.

Référence croisée : Chapitre 12 – Peines (dispositions pénales générales)